update - wikborg rein...update 2 • 2012 næringseiendom forhandling av leiekontrakter side 4...

Update 2 • 2012 Næringseiendom

Forhandling av leiekontrakter side 4

«Deres hus og hoteller brenner» side 33

MVA og justering – enkelte tema av stor betydning for utleiere side 35

Update

Utgiver Wikborg reiN Redaktør LiNe ravLo-Losvik og tormod LUdvik NiLseN Forsidefoto erik bUrås / stUdio b13Layout & design CeCiLie breivik haNseN Produksjon sCaNdiNaviaN saLes desigN as Opplag 1250

universell utforming – regulering i leieavtaler

siDe 27

for leietakere som har rett til å forlenge sin leiekontrakt med fastsettelse av ny markedsleie, og benytter denne retten uten først å få et tilbud fra utleier, kan utleiers etterfølgende fastsettelse av markedsleien ende med en stor og uventet økning i markedsleien. • siDe 18

Update janUar 2012

4 forhandling av leiekontrakter

8 standardkontrakter

10 felleskostnader – store muligheter

13 inngåelse av leiekontrakter – ny høyesterettsavgjørelse

14 oppsigelse av leiekontrakter

16 utleiers tapsbegrensningsplikt ved ekstraordinært opphør av tidsbestemte leiekontrakter

18 stor økning i leien ved fornyelse kan være markedsmessig

20 vedlikeholdsplikt i husleieforhold

23 overlevering og tilbakelevering av leieobjektet

25 garantistillelse i leieforhold

27 universell utforming – regulering i leieavtaler

29 energimerking av yrkesbygg

31 tinglysing og pantsettelse av leiekontrakter

33 «Deres hus og hoteller brenner»

35 mva og justering – enkelte tema av stor betydning for utleiere

38 næringseiendomsteamet

39 Kontaktinformasjon

Update 2 2012

dette nummeret av Update er produsert av Wikborg rein. Update gir et sammendrag av forskjellige rettslige temaer, men artiklene er ikke ment som spesifikk juridisk rådgivning. situasjonene som er beskrevet kan skille seg fra din situasjon og rådene trenger ikke gjøre seg gjeldende for deg. dersom du ønsker juridisk rådgivning eller har spørsmål eller kommentarer, kan du kontakte din kontaktperson i Wikborg rein direkte eller en av kontaktpersonene i dette nummeret. innhold fra Update kan ikke reproduseres uten skriftlig tillatelse fra Wikborg rein.

2


innholD

FO

TO: E

rik

Bur

ås

/ S

tud

io B

13

Undervurderte leiekontrakter!

W ikborg Rein har hatt gleden av å bistå sentrale eiendomsaktører både ved erverv, salg og utvikling av næringseiendom, med eiendomsverdier på flere titalls milliarder de siste årene. Vi har også bistått ved mange

leiekontraktsforhandlinger og ved tvister i tilknytning til leiekontrakter. Via dette arbeidet har vi sett mange leiekontrakter, deriblant forskjellen på de godt strukturerte og de lite gjennomtenkte leiekontraktene.

Betydningen av gode leiekontrakter er ofte undervurdert. En riktig leiekontrakt er en sentral byggestein i utviklingen av en eiendom, og den er en viktig verdiskaper for et eiendomsselskap. Den vil danne rammer for inntjeningen på eiendommen, og grunnlaget for fordelingen av kostnader mellom utleier og leietaker. Leiekontraktene påvirker ikke bare verdien på eiendommen, men også hvilke parter som er interes-sert i å kjøpe eiendommen på kort eller lang sikt. Her syndes det en god del. Enkelte gårdeiere har lite fokus på helheten, og i ytterste konsekvens kan leiekontraktene bli et lappeteppe med lite fleksibilitet.

Dette Update er derfor i det vesentligste viet leiekontrakter. Noen av artiklene har allerede stått på trykk i andre medier, men vi har likevel valgt å innta de her også.

God lesing, godt nytt år, og en blomstrende eiendomsvår!

Line Ravlo-LosvikLeder av Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein

2011 viste seg å bli et hektisk år med stor aktivitet både på salgssiden og hva gjelder inngåelse av

leiekontrakter. Selv om nye omsetningsrekorder ikke ble satt, så viser aktiviteten et eiendomsmarked som

er spennende og i utvikling.

3

leDer

Forhandling av

leiekontrakter

De leiekontrakter som er inngått for et bygg er viktige for den som til enhver tid er eier av bygget da det er leieinntektene som skal sikre eierens drift av eiendommen. Leiekontraktene vil også ha betydning for byggets markedsverdi ved et eventuelt

salg. Verdsettelsen bygger som regel på en kombinasjon av eiendommens kontantstrøm kombinert med eiendommens utviklingsmuligheter. Når man

forhandler leiekontrakter bør man derfor også ha in mente at kontrakten som forhandles kan påvirke eiendomsverdien på utleieobjektet.

U tformingen av leiekontrak-tene vil kunne ha mye å si for verdsettelsen av eiendom-

men i fremtiden. Husleieloven vil som

utgangspunkt komme til anvendelse som bakgrunnsrett for leieforholdet. Husleieloven er for det meste fravikelig for leieforhold knyttet til forretnings-lokaler. Husleieloven vil likevel være bakgrunnsrett, og vil komme til anven-delse i den grad man ikke i leiekontrak-ten har avtalt avvikende reguleringer, eller på annen måte fraveket de utgangs-punkter som følger av loven. I det følgende skal vi belyse noen av de elementer i leiekontrakten som man i så måte bør ha særlig oppmerksomhet på når man skal forhandle om leiekon-trakter med leietakere, slik at man kan

legge grunnlaget for å oppnå en større avkastning og dermed også en høyere fremtidig verdi av eiendommen.

Fastsettelse og regulering av leienivåetDet viktigste er naturligvis selve leie-nivået – det konkrete leienivået vil nor-malt være utgangspunkt for konkrete forhandlinger ved inngåelsen av en kon-trakt, og således reflektere leieprisnivået på forhandlingstidspunktet. Det er imidlertid flere forhold som kan påvirke «verdien» av leiekontrakten i fremtiden – først og fremst kontraktens

Update 2 • 2012 Næringseiendom 4

forhanDling av leieKontraKter

Haakon Blaauw [email protected]

kOnTakT /

Gøran Mjelde aarvik [email protected]

husleieloven § 4-3 har en bestemmelse som ved visse

mellomrom gir partene (både leietaker og utleier) rett til å kreve tilpasning til «gjengs leie». Denne bestemmelsen

er det vanlig å kreve fraveket fra utleier.

justeringsmekanisme. Husleielovens ut-gangspunkt i § 4-2 er at hver av par-tene kan kreve leien justert med inntil «endringen i konsumprisindeksen» og krav om endring kan gjøres med minst ett års mellomrom. Fra et utleierperspektiv vil det kunne være ønskelig å begrense dette til jus-tering i henhold til økningen i konsum-prisindeksen (KPI) og ikke i forhold til endringen i KPI. I kontrakten kan det også inntas en bestemmelse om at var-sel om årlig regulering av leienivået må anses gitt, slik at partene i prinsippet vedtar en årlig oppjustering av leieni-vået per 1. januar. For lange leiekontrak-ter, eller leiekontrakter med opsjon for leietaker til forlengelse, kan utleier søke å ta inn en klausul om at leienivået ved forlengelse (eller etter et visst antall år) skal oppjusteres til det som må anses å være markedsleie på tidspunktet for for-lengelsen. Husleieloven § 4-3 har en bestem-melse som ved visse mellomrom gir partene (både leietaker og utleier) rett til å kreve tilpasning til «gjengs leie». Denne bestemmelsen er det vanlig å kreve fra-veket fra utleier. Bakgrunnen for dette er først og fremst betydningen av «gjengs leie». Dette er ikke det samme som mar-kedsleie. «gjengs leie» er et gjennom-snitt av alle løpende leiekontrakter for tilsvarende lokaler på det angjeldende tidspunkt. Dette betyr at gamle leiekon-trakter inngått på tidspunkt da markeds-leien var lavere, vil trekke ned nivået på «gjengs leie» i denne gjennomsnittsvurde-ringen. En tilpasning til «gjengs leie» vil således utlikne konjunktursvingninger og ikke medføre en rett til oppjustering av leienivået.

sammensetning av leietakere I bygg med mange leietakere, og som i tillegg gjerne har utviklingspotensiale (eksempelvis kjøpesentre), vil det for eier av bygget være ønskelig med flek-sibilitet med tanke på å optimalisere den samlede kontantstrøm. Et sentralt element vil da være sammensetnin-gen av leietakere, både med hensyn til

ulike bransjer, og med hensyn til aktører innen de ulike bransjer. Utgangspunktet i husleieloven er at leietaker i henhold til leiekontrakten skal ha en eksklu-siv rett til det lokale som leietaker har. Dersom det vil være i utleiers interesse å flytte på leietakere, vil dette således være i strid med leietakernes eksklusive rett til de respektive lokaler. Forhandler man leiekontrakter for slike bygg, kan man innta bestemmelser i kontrakten som gir eier av bygget rett til (gjerne mot kompensasjon) å flytte leietakeren til andre deler av bygget dersom dette må anses å være til det beste for bygget som sådan og leieta-kerne samlet. En slik bestemmelse kan

gjøres mindre inngripende for leietaker ved at den for eksempel kun kommer til anvendelse dersom eier av bygget fore-tar ombygginger.

leietakertilpasninger og reForhandling av leiekontrakterNår en leiekontrakt nærmer seg utløp, vil det ofte for utleier oppstå spørsmål om man skal satse på reforhandling av kontrakten med eksisterende leietaker, eller om man skal forsøke å få inn en ny leietaker i de aktuelle lokaler. Gevinsten ved å få inn en ny leietaker kan ligge i forhøyet leie, men prisen for dette kan være kostnader til leietakertilpasninger og ledigtid.

I forhold til utleiers kontinuerlige kon-tantstrøm vil en reforhandling med eksisterende leietaker normalt være gunstig, i alle fall på kort sikt – man vil da sannsynligvis ha lave eller ingen kostnader med tilpasning og man vil ikke ha noen ledigtid. Å få inn ny leieta-ker kan på den annen side bety at man kan øke leienivået, slik at dette over tid gir en bedre kontantstrøm og dermed grunnlag for høyere verdivurdering. I slike situasjoner er det viktig at utleier gjør et grundig forarbeid med hensyn til å analysere effekten av de valg man foretar seg. Et sentralt element i denne vurde-ringen er eierkostnadene. Ved skifte av leietaker vil man for det første risikere (minst) 3 – 6 måneder ledigtid. Dernest vil det komme opp spørsmål om å til-passe lokalene til en ny leietaker. Skal man gjøre leietakertilpasninger, vil dette kunne representere relativt bety-delige kostnader. Hvorvidt kostnadene skal bæres av leietaker eller utleier er for så vidt et forhandlingsspørsmål, men ofte representerer tilpasningene, sett fra leietakers ståsted, en oppgradering av lokalene til en slags markedsstandard, noe som for leietaker innebærer en opp-justering til det nivå han vil kreve for å betale markedsleie (med andre ord ønsker leietaker ikke å dekke kostna-dene for slike oppgraderinger). Videre kan tilpasningene ha en kostnadsramme som vil være vanskelig å bære for leieta-ker som en kostnad før innflytning, og utleier vil så fall måtte (delvis) forskut-tere slike kostnader. Leietakertilpasninger ligger erfa-ringsvis på mellom 1 000 og 10 000 kroner per kvadratmeter, og ligger til-pasningene i det øvre sjikt sier det seg selv at det må være en langvarig kon-trakt for at dette skal gi utleier gevinst dersom utleier skal dekke eller forskut-tere kostnadene. Skal det være en for-deling av kostnadene mellom partene, eventuelt at leietaker skal nedbetale kostnadene gjennom kontraktens løpe-tid, er det i kontraktsforhandlingene viktig å vite hvordan man ideelt sett

5

skal legge opp til å dekke inn disse kostnadene. Skal utleier dekke inn en del av kost-nadene og dette skal gjøres som en leie-rabatt, vil det normalt være en fordel å yte rabatten så tidlig som mulig. Løper rabatten i hele kontraktens løpetid vil rabatten kunne bli kalkulert inn i kon-tantstrømmen ved senere verdsettelse. Skal utleier forskuttere kostnadene, men senere ta dem inn, må dette gjøres ved at man krever inn et beløp utover leiebe-løpet som spesifiseres i avtalen, og ikke ved at man bare legger dette inn som en del av leien.

eierkostnader og Felleskostnader og ansvar For vedlikehold Eierkostnadene er en viktig faktor når man skal foreta en verdsettelse. Samtidig viser det seg ofte at eierkost-nader er undervurdert i transaksjonsdo-kumenter. Med verdsettelse for øyet er det imidlertid viktig for en utleier å få skjøvet over så mange kostnader fra å

være eierkostnader til å være felleskost-nader, som leietakerne i fellesskap må dekke inn. På samme måte vil det være et skille mellom kostnader som den enkelte leie-taker skal bære og kostnader som leieta-kerfellesskapet skal bære. For en utleier vil det naturligvis være et ønske om å holde felleskostnadene lavest mulig, slik at målet må være å kontraktsregulere dette slik at så mange kostnader og for-pliktelser ligger på den enkelte leietaker i den enkelte leiekontrakt. Drifts- og vedlikeholdskostnader er kostnader som undertiden kan være kategorisert som både eierkostnad, fel-leskostnad og den enkelte leietakers kostnad. Slike kostnader utgjør også normalt vesentlige tallstørrelser, og får således en ikke ubetydelig innvirkning på verdsettelsen av eiendommen. I hen-hold til husleieloven § 5-3 er vedlike-holdsplikten kun i svært beskjeden grad tillagt leietaker. Loven bygger på det utgangspunkt at utgifter til vedlikehold av bygget skal dekkes av leieinntektene,

og etter § 5-3 omfatter leietakers ved-likeholdsplikt kun bestemt opplistede komponenter samt inventar som «ikke er en del av eiendommen». Skal utleier skyve slike kostnader over på leietaker, må derfor leiekontrak-ten spesifisere i hvilken grad leietaker skal ha vedlikeholdsplikt utover det som følger av loven. Det vedlikeholds-ansvar og de vedlikeholdskostnader som på denne måten pålegges leietaker, vil utleier kunne skyve over på leietaker. For det vedlikehold som etter dette faller på utleier, er det som nevnt over fra utleiers ståsted ønskelig å dekke inn så mye som mulig gjennom felles-kostnader. I henhold til husleieloven § 3-1 skal leien fastsettes til et bestemt beløp – felleskostnader kan derfor ikke uten særskilt grunnlag avkreves leieta-ker. Det må således avtales særskilt at felleskostnader skal dekkes i tillegg til leien. Har man avtalt at det kreves dek-ning av felleskostnader er utgangspunk-tet at de kostnader som legges inn under felleskostnadene, også blir skjøvet over

FO

TO: i

Sto

ckp

hoto

6


forhanDling av leieKontraKter

på leietakerne (i fellesskap). Men det er i denne sammenheng viktig å ha i mente at utleier selv vil måtte oppebære en del av disse kostnadene i tilfeller der det er ledige lokaler. I profesjonelle forhold vil det være tilnærmet full avtalefrihet med hensyn til hva som skal legges inn som fel-leskostnader, og hva som skal gå inn under eierkostnader. Isolert sett vil det derfor fra utleier være en fordel om så mye som mulig legges inn i felleskost-nadsgrunnlaget. På den annen side vil et bygg med et for høyt felleskostnadsnivå kunne anses som mindre attraktivt for potensielle leietakere, og det er derfor viktig å finne en balansegang.

merverdiavgiFt, skatter og avgiFterDersom kontrakten er taus med hensyn til MVA, skatter og avgifter forbundet med eiendommen, så må dette anses å være inkludert i den kontraktsfestede leien (husleieloven § 3-1). Ved inngåelse av leiekontrakter er det således viktig å innta bestemmelser om at MVA og eventuelt andre skatter og avgifter kom-mer i tillegg til leien. I dag er det inntatt MVA-bestemmelser i de fleste standardkon-trakter på markedet. Det er like fullt et viktig sjekkpunkt når man forhandler om en leiekontrakt. Et sentralt element i så måte er at kontrakten inneholder regule-ring av mulige endringer i MVA-statusen på leietakersiden, for eksempel dersom en leietaker i løpet av leietiden endrer virksomheten med den følge at MVA-klassifiseringen endres, eller at behovet for lokaler reduseres og man fremleier til aktører som har en annen MVA-status. I så fall er det viktig at kontrakten inneholder bestemmelser om hvem som skal bære den økonomiske risikoen for slike endringer. En vanlig regulering er at leietaker påtar seg en forpliktelse om å holde utleier skadesløs for eventuelle krav som følge av endret MVA-status, samt at leietaker plikter å besørge frivil-lig registrering i MVA-registeret dersom han skal fremleie lokalene.

Et annet viktig element hva angår MVA-reguleringen er forholdet til jus-teringsforpliktelser. Dersom det er gjort leietakertilpasninger som leietaker selv skal bekoste, kan leietakeren ha oppar-beidet en egen justeringsforpliktelse. Dersom ikke annet er avtalt vil denne forpliktelsen følge eiendommen der-som leieforholdet opphører, og således få følger for utleier. Det er derfor viktig

at leiekontrakten inneholder en bestem-melse om at leietaker beholder sin egen justeringsforpliktelse. Også andre skatter og avgifter som kan pålegges bygget og/eller leieforhol-det, kan man få dekket inn av leietaker. Dette må imidlertid presiseres i leie-kontrakten. I hvilken grad man kan få dekket inn slike skatter og avgifter er et forhandlingsspørsmål, men som et min-stekrav fra utleier bør i alle fall skatter og avgifter som har sammenheng med leietakers aktiviteter, kunne kreves dek-ket fra leietaker.

tilbakelevering av lokalerUtgangspunktet etter husleieloven er at lokalene skal tilbakeleveres «ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde», jf. husleieloven § 10-2, 2. ledd. Dette er også en vanlig regulering som inn-tas uttrykkelig i leiekontrakter. Men det er også i forhold til dette temaet

potensielle mer- og mindreverdier for en utleier når man forhandler leiekontrakten. En tilbakeleveringsklausul kan reise flere problemstillinger. For det før-ste må tilbakeleveringsklausulen ses i sammenheng med vedlikeholdsplikten. Fradraget for alminnelig slit og elde innebærer ikke at det stilles krav om at lokalene skal tilbakeleveres i tipp topp stand. Samtidig skal leietaker følge opp sin vedlikeholdsplikt frem til utløpet av kontrakten, slik at utleier skal kunne kreve at lokalene tilbakeleveres i en fun-gerende stand. Et annet spørsmål er hvordan det forholder seg med leietakers egne opp-graderinger og leietakertilpasninger. Dette representerer ikke nødvendigvis en positiv verdi for utleier på tilbake-leveringstidspunktet. Utgangspunktet fra et utleierperspektiv bør derfor være at alle tilpasninger skal reverseres før tilbakelevering, dog slik at utleier skal ha en rett til å forhandle om å beholde de tilpasninger som utleier ønsker. Her vil det likevel ligge en begrensning i at utleier ikke kan kreve tilbakeføring dersom dette vil medføre en verdireduk-sjon, eller om dette vil være økonomisk formålsløst. Et tredje spørsmål som kan reise seg i denne sammenheng er hvilket tids-punkt som skal anses som overtakelsen under den aktuelle leiekontrakt. Dersom en leiekontrakt er forlenget kan det bli spørsmål om overtakelsen er å regne som innflytningstidspunkt eller tids-punktet for forlengelsen. Det er således viktig at utleier presiserer at lokalene ved tilbakelevering skal leveres tilbake med inngåelsen av den opprinnelige kontrakt som overtakelsen. For å imøtegå problemstillinger og tvister knyttet til eiendommens tilstand ved tilbakelevering, bør man som utleier ved inngåelsen av leiekontrakter innta som et vedlegg en standard protokoll for tilbakeleveringen. Protokollen vil da fungere som dokumentasjon på hva som faktisk var status på tidspunktet for til-bakeleveringen. •

Dersom kontrakten er taus med hensyn til mva, skatter

og avgifter forbundet med eiendommen, så må dette anses å være inkludert i

den kontraktsfestede leien (husleieloven § 3-1).

7

Standardkontrakter – hvilke benyttes og hvordan

forholde seg til disse?Standardkontraktene som Huseiernes Landsforbund, Foreningen Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund i fellesskap har utarbeidet for næringsdrivende, har utviklet seg til å bli de klart mest brukte

standard leiekontraktene. Kontraktene kan langt på vei benyttes «som de er», men både leietaker og utleier har en del å hente på å gjøre tilpasninger og tilføyelser,

og ukritisk bruk kan være risikofylt.

D et er utviklet ulike standard-kontrakter for ulike typer loka-ler og leievilkår. Grovt sett kan

disse deles inn i de tre standardene «nye lokaler» (inklusive rehabiliterte lokaler), «as-is»-lokaler, samt «bare-house» leie-forhold («triple net lease»).

hvilke standarderDet som skiller nybyggstandarden fra de øvrige, er at den forutsetter at det lages en detaljert kravspesifikasjon for utfor-ming av lokalene. Den inneholder videre en rett for leietaker til å kreve endringer i kravspesifikasjonen og slik sett påvirke

utformingen av lokalene underveis. Normalt utarbeides det også prosedyrer og frister for byggeprosessen. En tilsvarende detaljert regulering for utforming av og arbeider i lokalene er ikke inntatt i «as-is»-standarden, selv om også denne åpner opp for at det utar-beides et vedlegg om arbeider som skal utføres av utleier eller eventuelt partene i fellesskap. Hvor det kun skal foretas til-pasninger og ikke-strukturelle arbeider i allerede eksisterende lokaler, er det nor-malt mest nærliggende å benytte «as-is»-kontrakten. Det er verdt å merke seg at det er utviklet en variant av nybyggstandar-den som inneholder endringsregule-ring, dagmulktalternativer mv. Denne er beregnet for større nybyggprosjekter. Disse spesialbestemmelsene vil kunne benyttes som et utgangspunkt, men både byggherren, entreprenøren og leie-takeren har sterke motstridende inter-esser i slike prosjekter, noe som gjør at skreddersøm av kontraktene ofte er nødvendig.

Den tredje typen er den såkalte «bare-house»-kontrakten («triple net lease»). Her samtykker leietaker i å betale all eiendomsskatt, bygningsforsikring og vedlikehold. Leietaker vil således også være ansvarlig for kostnader forbundet med reparasjon og vedlikehold av fel-lesareal. Denne formen for leieavtaler er mest brukt for frittstående bygninger med en leietaker. Avslutningsvis bemerkes det at stan-dardene benyttes i stor grad av megler-husene. Flere store eiendomsselskaper tar også utgangspunkt i standardene, dog med tilpassede versjoner.

Fordeler og ulemperStandardkontraktene kan langt på vei benyttes «som de er». Vi ser imidlertid at ukritisk bruk uten særskilte tilpasninger kan gi uheldige utslag. En av de største fordelene med stan-darder som er såpass mye brukt, er at disse anses av mange aktører for å reflek-tere markedspraksis. Riktignok kan stan-dardene omfattes som noe utleiervennlig

Line Ravlo-Losvik [email protected]

kOnTakT /

Tormod Ludvik nilsen [email protected]

8


stanDarDKontraKter

på enkelte punkter – men det er i seg selv ansett for å være markedsmessig. Det er også kostnads- og tidseffektivt å benytte en velkjent standard. En ulempe ved bruk av standarder er at partene glemmer å tenke gjen-nom eller overser behov for særskilte reguleringer som er nødvendige eller ønskelige for det konkrete leieforholdet. Videre kan særskilte endringer som gjøres i ett punkt, få konsekvenser for andre deler av avtalen, uten at dette blir reflek-tert eller tenkt over. Dette kan skape ubevisst tolkningstvil. Endelig kan det være vanskelig å se konsekvensen av små endringer som foretas i standarden. Bruk av standardkontrakter reiser også spørsmål om leiekontraktens betydning for utleiers eierkostnad. Vi ser ofte at den reelle eierkostnaden er høyere enn forventet, og for utleier er det følgelig viktig å foreta en analyse av dette kostnadselementet før konkrete forhandlinger om leien innledes.

tilFøyelser og vedleggDet er alltid viktig å være bevisst på hvordan standardene benyttes, slik at det blir klart hvem som er parter, hva leien utgjør, når leien starter og løper, og eventuelle særlige reguleringer som er diskutert. Ved særskilte tilføyelser er det viktig å påse at det ikke oppstår mot-strid i kontrakten. Når det gjelder endrings- og tilpas-ningsarbeider, som er særlig aktuelt for nye og rehabiliterte bygg, jf. oven-for, så bør arbeidene beskrives i så stor

grad som mulig før kontraktsinngåelse. Fremdriftsplan og risiko for forsinkelser bør også vurderes. En av de vanligste tilføyelsene er for-nyelses- og forlengelsesklausuler. Dette anses som en leietakervennlig tilføyelse. Vi ser at det ofte oppstår tvil om prak-tiseringen av slike klausuler, og slike klausuler bør derfor være nøye gjen-nomtenkt.

Vedleggene må utformes og tilpasses til det konkrete leieforholdet. For fel-leskostnader er det viktig at administra-sjonspåslaget angis.

utleier- og leietakervennlige tilpasningerNoen av de mest vanlige utleiervennlige tilpasningene er leietakers plikt til å betale eiendomsskatt, utleiers fleksibi-litet tilknyttet felleskostnader (se egen

artikkel om dette), og at leien bare endres som følge av «økninger» i KPI, og ikke enhver «endring» i KPI. Et annet eksempel på en utleiervenn-lig tilpasning knytter seg til brann og destruksjon av leieobjektet i leietiden. Den endringen som gjerne foretas på dette punktet, er å innføre en begrens-ning i hevingsretten til leietaker under slike omstendigheter. Dette kan være særlig aktuelt ved inngåelse av lange leiekontrakter (10 år +). Vanlige leietakervennlige tilpasnin-ger er redusert leie i en oppstartsperi-ode, bare delvis regulering i henhold til KPI, og ulike mekanismer for å kompen-sere for leietakers investeringer i leieob-jektet (for eksempel tilskudd fra utleier eller rett til vederlag for investeringer med verdi ut over det konkrete leiefor-holdet).

engelske kontrakterHuseiernes Landsforbund, Foreningen Norsk Eiendom og Forum for Nærings-meglere/Norges Eiendomsmeglerforbund har også utarbeidet engelske versjoner av standardene. Disse er ment å være en ren oversettelse av de norske standar-dene. Ovennevnte vedrørende utleier- og leietakervennlige tilpasninger, samt til-føyelser, gjelder derfor tilsvarende for de engelske versjonene. Tolking av engel-ske kontrakter etter norsk rett kan by på utfordringer. Det kan derfor vurderes hvorvidt kontrakten bør være tospråklig (to spalter) hvor den norske versjonen har forrang ved eventuell motstrid. •

Det er verdt å merke seg at det er utviklet en variant av nybyggstandarden

som inneholder endringsregulering, dagmulktalternativer mv.

en ulempe ved bruk av standarder er at partene glemmer å tenke gjennom

eller overser behov for særskilte reguleringer som er nødvendige eller ønskelige for

det konkrete leieforholdet.

9

H vordan fordelingen mellom felleskostnader og eierkost-nader skal være, avhenger

av leiekontrakten. Et bevisst forhold til felleskostnadsfordelingen kan resultere i betydelige besparelser for utleierne, og potensielt også høyere salgspris ved salg av eiendommen.

FelleskostnaderMed «felleskostnader» menes i utgangs-punktet kostnader som knytter seg til fellesarealet som inngår som en del av leiekontrakten, samt kostnader som

angår eiendommen som sådan, men som etter leiekontrakten skal fordeles på leie-takerne. Grensen for hva som er felles-kostnader og hva som er eierkostnader kan være flytende. En utvidelse av type kostnader som inngår i felleskostna-der kan videre uthule grensen mellom utleiers og leietakers vedlikeholdsplikt. Type leiekontrakt påvirker behovet for særskilte reguleringer av felleskost-nader. En ren «bare-house»-kontrakt hvor hele bygningen leies av én leie-taker vil kunne gjøre det unødvendig å operere med felleskostnader, mens behovet er helt annerledes i eksempelvis et kjøpesenter med mange leietakere.

grunnlaget For å kunne kreve dekket FelleskostnaderDet klare utgangspunkt er at utleier ikke kan kreve dekket kostnader fra leietaker uten at dette har grunnlag i leiekon-trakten. Dette kan blant annet utledes fra Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2002 s. 1155 som legger opp til en streng for-

tolkning av leiekontrakter mellom pro-fesjonelle parter. Høyesterett fremhevet særlig partenes behov for forutbereg-nelighet som grunnlag for å nekte utvi-dende tolking av slike kontrakter.

administrasjonspåslagDet er ingen tvil om at administrering av felleskostnader medfører arbeid som enten må utføres av gårdeier eller av en forvalter. Det er derfor rimelig at utleier får dette dekket av leietakerne. Dersom arbeidet ikke utføres av utleier selv, men av en forvalter, vil arbeidet normalt resultere i en kostnad som kan medreg-nes i felleskostnadene. Dersom arbeidet derimot utføres av gårdeier selv, har det ikke resultert i en kostnad. Mange gård-eiere ønsker å få dekket dette via et sja-blongmessig tillegg til felleskostnadene basert på en fast prosentsats av øvrige kostnader. Selv om det er rimelig å få dette dekket, så kreves det at dette står eksplisitt i leiekontrakten for at utleier skal ha krav på dette.

FELLESKOSTNADER- store muligheter

Line Ravlo-Losvik [email protected]

kOnTakT /

Jørgen aas [email protected]

Enhver kostnad forbundet med det å være eier av et bygg er i utgangspunktet en eierkostnad. Kostnadene kan dekkes av den leie som eieren får inn ved

å leie ut lokalene, og vil således redusere overskuddet. Alternativt kan flere av kostnadene dekkes via felleskostnadene, og således bli en indirekte

leietakerkostnad i stedet for en eierkostnad.

10


fellesKostnaDer

• ikke la opplistingen av forhold som inngår i felleskostnadene være uttømmende.

• dersom utleier skal administrere felleskost-nadene selv – husk å innta hjemmel for å ta administrasjonspåslag.

• inkluder eventuell eien-domsskatt i felleskostna-dene.

• innta maksimal fleksibilitet vedrørende fordelings-nøkkelen.

• vær forsiktig med bruk av faste felleskostnader eller «cap».

FAKTA /TIPS /

Et konkret utslag av dette finner vi i Borgarting lagmannsretts dom LB-2009-66065 som gjaldt utleiers adgang til å kreve et sjablongmessig administra-sjonspåslag dekket som felleskostnader. I leiekontrakten mellom partene fulgte det at «reelle fellesutgifter» skulle dek-kes. Lagmannsretten uttalte at avtalen ikke ga «hjemmel for at [utleier] kan belaste leietakerne for høyere beløp enn selskapet selv har betalt, og den gir hel-ler ikke hjemmel for generelle påslag eller gebyrer.» Lagmannsretten la også vekt på at utleier var den profesjonelle part hvis morselskap hadde utformet leiekontrakten. Disse momenter tilsa at utleier burde ha risikoen for at leiekon-trakten ga tilstrekkelig dekning for et slikt administrasjonspåslag.

vanlig regulering av FelleskostnaderDen vanlige reguleringen av felleskost-nader skjer ved at det fremkommer av leiekontrakten at leietaker skal betale

en fast leie, med tillegg av en forholds-messig andel av eiendommens felles-kostnader. En oversikt over hvilke typer kostnader som normalt inngår i felles-kostnadene, vedlegges deretter leiekon-trakten som bilag. Dette gjøres blant annet i den mye brukte FN1-standarden, hvor det også presiseres at opplistingen kun er ment som eksempler på forhold som inngår i felleskostnadene, og at innholdet i felleskostnadene senere vil kunne endre seg. Sett fra utleiers ståsted er det viktig at listen ikke gjøres uttømmende og er så generell som mulig, samt at det inn-tas en prosentsats for administrasjons-påslag som er såpass høy at utleier får dekket sine reelle kostnader forbundet med administrasjonen av felleskostna-dene. Leiekontraktens formuleringer om grensen mellom utleiers og leietakers ansvar, og formuleringer tilknyttet fel-leskostnadene, vil imidlertid sette gren-ser for hvilke kostnader som senere kan inkluderes.

Eiendomsskatt er i dag innført i mange kommuner, og det er risiko for at det også kan innføres i flere kommuner. Dersom leietaker skal dekke eiendoms-skatten, må dette normalt inntas ekspli-sitt i leiekontrakten.

vedlikeholdskostnaderVedlikeholdskostnader fordeles ofte slik at utleier besørger utvendig ved-likehold, mens leietaker står for det innvendige vedlikeholdet. Deler av ved-likeholdskostnadene kan alternativt dek-kes gjennom felleskostnadene. En vanlig regulering er eksempelvis at vedlike-hold av tekniske innretninger og felles-areal dekkes gjennom felleskostnadene.

FordelingsnøkkelDet har vært mange uenigheter tilknyt-tet den såkalte fordelingsnøkkelen som skal anvendes for fordeling av felles-kostnadene. Det normale utgangspunk-tet er en fordelingsnøkkel på grunnlag av antall leide kvadratmeter.

FO

TO: i

Sto

ckp

hoto

Enkelte leietakere hevder imidlertid at de kun skal dekke kostnader forbundet med tiltak som kommer dem til gode. Et typisk eksempel er en heis som kun enkelte av leietakerne har tilgang til. Videre kan det tenkes at leietakere nekter å være med på uforholdsmessige høye kostnader til eksempelvis vann eller renovasjon dersom en av byggets øvrige leietakere (eksempelvis et treningssen-ter) benytter en uforholdsmessig større andel av dette enn øvrige leietakere. Uten å gå inn på berettigelsen av slike anførsler, illustrerer dette at det kan være hensiktsmessig å ha tilstrekkelig hjem-mel i leiekontrakten til å kreve dekning av kostnader uavhengig av nytte, og til å kunne kreve skjevdeling. Det er også viktig å være bevisst på forholdet til ledige lokaler. Dersom utleier selv skal dekke felleskostnader for ledige lokaler som følge av at disse inngår i «fordelingsnøkkelen», er det viktig å sørge for at besparelsen som det medfører at lokalene står tomme, kom-mer utleier til gode.

«Cap» på Felleskostnader eller Felleskostnader med Fast beløpEnkelte leietakere etterspør mulighe-tene for å sette en «cap» på felleskost-nadene, eller at felleskostnadene skal settes til et fast beløp. Utleier vil ikke ha noen fordeler med en «cap», mens fordelen med fast felleskostnadsbeløp vil kunne være lavere kostnader i for-bindelse med administrasjon av kostna-dene. En slik binding av mulighetene for å kunne kreve kostnadsdekning fra leie-takerne medfører en risiko for at utleier ikke får dekket sine reelle kostnader forbundet med utleien. Slik usikkerhet kan påvirke verdsettelsen av bygget i forbindelse med et fremtidig salg. «Cap» eller fast angivelse av felleskostnader bør således kun benyttes der utleier har

et solid grunnlag, gode erfaringstall, langsiktig investeringsperspektiv, og hvor utleier for øvrig tror dette kan gi et konkurransefortrinn i form av høyere leie og/eller bedre leietakere. Felleskostnader relatert til strøm eller andre kostnader som baseres på for-bruk, bør normalt alltid holdes utenfor en «cap» eller fastbeløpsordning.

avregningMed mindre felleskostnadene er fastsatt til et bestemt beløp, vil det alltid være behov for en avregning av felleskostna-dene. Frem til avregningen har leietaker normalt betalt et akonto-beløp basert på utleiers budsjett. Avregningen må nødvendigvis skje når kostnadene har blitt endelig, dvs. når årsregnskapet er avsluttet og alle kostnader er avreg-net. Det normale er at felleskostnader avregnes én gang per år basert på en oversikt satt opp av utleier og som viser de faktiske påløpte felleskostna-der i kostnadsåret. Men selv etter dette tidspunktet kan det være kostnader som viser seg å være uteglemt, eksempelvis på grunn av mangelfull eller feilaktig fakturering fra underleverandører, eller

som følge av at endelig avregning til-knyttet strøm eller annet avviker fra det estimerte. Underleverandører kan normalt kreve avregning i inntil tre år etter at kostnaden oppsto dersom det viser seg at det foreligger feil tilknyt-tet faktureringen. Utleier bør normalt ha tilsvarende mulighet for å foreta korrigeringer vis-à-vis leietakeren. Det er da viktig at avregningen som fore-tas årlig ikke defineres som en endelig avregning.

merverdiavgiFtFelleskostnader vil alltid inkludere mer-verdiavgift ettersom tjenesteytere/under-leverandører har fakturert kostnader med merverdiavgift. Normalt har dette ingen betydning så lenge utleier er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret, og leietaker driver merverdiavgiftsplik-tig virksomhet. I tilfeller hvor leietaker ikke driver merverdiavgiftspliktig virk-somhet i hele eller deler av lokalene, er det imidlertid viktig å presisere at mer-verdiavgift er inkludert i felleskostna-dene som leietaker skal dekke. I motsatt fall risikerer utleier å måtte dekke dette som en eierkostnad.

sikkerhetUtleier bør sikre seg at den sikkerheten som stilles for leieforholdet også dekker felleskostnadene, og ikke bare leien for øvrig. Dette gjelder både i selve leiekon-trakten og i garantiteksten i garanti-dokumentet som utstedes. Dessuten er det viktig å huske dette dersom garan-tien maksimeres, eksempelvis til seks måneders leie. Garantibeløpet bør da beregnes på basis av både leie, merver-diavgift og felleskostnader. Ved bruk av depositum som sikkerhet er det viktig å få inn tilsvarende reguleringer i selve leiekontrakten, slik at depositumet pliktes justert i samsvar med nivået på felleskostnadene. •

utleier vil ikke ha noen fordeler med en «cap», mens fordelen med fast

felleskostnadsbeløp vil kunne være lavere

kostnader i forbindelse med administrasjon av

kostnadene.

12


fellesKostnaDer

Inngåelse av leiekontrakter– ny høyesterettsavgjørelse

I utgangspunktet gjelder det ingen formkrav for å anse en leiekontrakt som bindende inngått. Tilbud og aksept kan være utvekslet muntlig – i en samtale mellom utleier og

interessent – eller skriftlig – per e-post eller brev. Det er ikke nødvendigvis slik at partene først er bundet når leiekontrakten er undertegnet. Partene behøver heller ikke å ha

kommet til enighet om alle vilkårene i leiekontrakten.

H vorvidt det foreligger bindende leieavtale før par-tene har formalisert og undertegnet en kontrakt, vil bero på en totalvurdering i det enkelte tilfelle.

Vurderingstemaet er om det foreligger partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller om den ene part har handlet slik at med-kontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved denne vurderingen er om partene har blitt enige om de vesentligste punkter i avtalen. Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 2011 s.410 er godt egnet til å illustrere problemstillingen. Saken gjaldt hvorvidt det mellom Optimogården AS (som utleier) og Ernst & Young AS (som leietaker) var inngått bindende avtale om leie av for-retningslokaler, til tross for at det ikke var undertegnet noen skriftlig kontrakt. Etter en konkret vurdering av hendelsesfor-løpet, presentert ved e-postkorrespondanse og muntlig kom-munikasjon mellom partene, fant Høyesterett at bindende avtale var inngått. Høyesterett la til grunn at partene hadde oppnådd enighet på alle vesentlige punkter, og utarbeidet det som var ment å være en endelig leiekontrakt. Som vesentlige kontraktspunkter nevnes i avgjørelsen leiepris, leieforholdets varighet og angivelse av leieobjektet. Også partenes opptreden underveis talte etter Høyesteretts syn for at avtale var kommet i stand, selv om ingen av utsag-nene isolert sett var så klare og ubetingede at de kunne ses på som aksept av et konkret tilbud. Det ble i denne relasjon vist til at Optimogården hadde pådratt seg utgifter til tilpasning av lokalene i tråd med Ernst & Youngs ønsker. En utleier vil ofte ha kostnader til å utrede og presentere ulike muligheter i lokalene i en innledende fase, uten at det betyr at partene har bundet seg. I dette tilfelle var imidlertid lokalene under oppfø-ring og utgiftene gjaldt mer enn en innledende presentasjon. Høyesterett pekte også på at Optimogården avsluttet forhand-lingene med andre potensielle leietakere. Disse forholdene hadde vært synbare for Ernst & Young. Høyesterett mente blant annet på denne bakgrunn at Ernst &

Young måtte ha gitt klar beskjed dersom de oppfattet at avtalen ikke ville være bindende før absolutt alle forhold var avklart og avtalen var godkjent sentralt. I tillegg til å vurdere om bindende avtale var kommet i stand, vurderte Høyesterett også om representanten for Ernst & Young (som i all hovedsak hadde stått for dialogen mot Optimogården), kunne inngå avtale med bindende virkning for selskapet. Høyesterett besvarte også dette spørsmålet bekref-tende. Problemstillingen gjelder temaet om hvem som er kom-petent eller legitimert til å opptre på vegne av et selskap ved inngåelse av leieavtale, men det er ikke rom for en nærmere gjennomgang av dette spørsmålet her. Selv om ovennevnte avgjørelse er et eksempel på at bin-dende leieavtale kan anses å foreligge uten en skriftlig og undertegnet kontrakt, betyr ikke dette at rommet for uforplik-tende forberedelse og forhandlinger er innsnevret. Samtaler om pris og andre vilkår, herunder visning og utsagn om at lokalet er interessant, har normalt ikke karakter av å være uttrykk for binding. Det er likevel viktig å være oppmerksom på grensen mot den rettslig bindende disposisjon, og at denne ikke uten videre trekkes ved kontraktssignering. Parter som innleder forhandlinger om en leieavtale, bør gjøre det klart på et tidlig stadium hvilke forutsetninger som gjelder for at avtalen skal anses bindende, det være seg forutsetninger om kontrakts- signatur, styregodkjenning eller annet. •

Lars-kaspar [email protected]

kOnTakT /

kenneth Foyn Markeng [email protected]

13

inngåelse av leieKontraKter

Oppsigelse av leiekontrakter

Leiekontrakter er normalt midlertidige, enten i form av tidsbestemte avtaler eller i form av tidsubestemte avtaler. Utleier kan i leieperioden ha et ønske om omdisponert bruk,

eller leietaker kan ha et ønske om å komme ut av leiekontrakten. I denne artikkelen skal vi se nærmere på de reglene som gjelder for oppsigelse, med fokus på næringsleie.

I næringsforhold er leieforholdene ofte tidsbestemte; det vil si at leie-forholdet utløper ved en nærmere

angitt dato. Likevel velger noen utleiere å ha tidsubestemte leiekontrakter, altså at leieforholdet løper fram til det blir sagt opp av enten leietaker eller utleier. Ved oppsigelser av løpende leiekontrak-ter er det flere forhold som særlig utleier må ha in mente både hva angår formkrav og begrunnelse for oppsigelsen.

kort om tidsbestemte leiekontrakterDet følger direkte av husleieloven (husll.) § 9-2 (2) at også tidsbestemte leiekontrak-ter kan ha oppsigelsesklausuler, eksem-pelvis at leietaker gis adgang til å si opp leieforholdet i løpet av leieforholdets

første 24 måneder. Partene står videre fritt til å avtale at det kun skal være én av partene som har adgang til å si opp avtalen, eller at det kun er under visse forutsetninger at oppsigelse kan skje. Tidsbestemte leiekontrakter løper i utgangspunktet fram til leieperioden opphører, og en oppsigelsesadgang må være klart og entydig regulert i leie-kontrakten. Er oppsigelsesadgang ikke avtalt er det kun ved vesentlig mislig-hold fra den annen parts side at utleier eller leietaker har mulighet til å komme seg ut av leieforholdet (heving). Utleier har i utgangspunktet ingen rett til å omdisponere bruken av sine leieobjekter, med mindre dette er sær-skilt regulert i leiekontrakten. En slik omreguleringsklausul er særlig aktuelt for eiere av kjøpesentre hvor det ofte vil være hensiktsmessig å ha mulighet til å flytte lokalene til eksisterende leieta-kere, for eksempel for å få inn en særlig attraktiv leietaker i kjøpesenteret.

leietakers oppsigelse av tidsubestemte leiekontrakterHusleieloven § 9-4 stadfester at leieta-ker har rett til å si opp en tidsubestemt leiekontrakt. Oppsigelse må foretas

innenfor de frister som avtalen eller husleieloven fastsetter. Husleieloven oppstiller ingen for-melle krav til leietakers oppsigelse, eller et krav om at oppsigelsen må være saklig begrunnet. Ved næringsleie står partene likevel fritt til å fravike husleie-lovens regler på dette punkt. Til tross for at det i utgangspunktet ikke oppstilles formelle krav til leieta-kers oppsigelse, vil det tilhøre sjelden-hetene at det i næringsleie er uformelle oppsigelser, og av bevishensyn bør leie-taker alltid inngi skriftlig oppsigelse. Det er uansett leietaker som har bevisbyrden for at oppsigelse har funnet sted. Hvis utleier mottar en muntlig oppsigelse bør han bekrefte oppsigelsen skriftlig.

utleiers oppsigelse av tidsubestemte leiekontrakterHusleieloven legger i stor grad opp til en beskyttelse av den presumptivt svake part – nemlig leietakeren. I næringsfor-hold gjelder ikke beskyttelseshensynet i like stor grad, og husleielovens bestem-melser er derfor i stor grad fravikelige ved næringsutleie, se husll. § 1-2. Det følger av husll. § 9-5 at «om ikke annet er avtalt eller følger av husleieloven

Leif Petter Madsen [email protected]

kOnTakT /

Silje Immonen Mjelle [email protected]

14


oppsigelse av leieKontraKter

kan tidsubestemte leieavtaler sies opp av utleier». Deretter angir bestemmelsen hvilke grunner utleier av bolig kan ha for å si opp sin leietaker: Utleier kan si opp leietaker når han selv skal bo i leie-objektet, hvis leieobjektet skal rives eller ombygges, hvis leietaker er i mislighold eller det foreligger annen saklig grunn til oppsigelse. Bestemmelsen kan fravikes i nærings-forhold, og det er derfor i utgangspunktet ikke nødvendig at utleier i næringsutleie har en saklig begrunnelse for oppsigelse. Som vi kommer tilbake til kan imidlertid en oppsigelse alltid settes til side dersom den er urimelig, jf. husll. § 9-8. Husleieloven § 9-7 regulerer hvilke formkrav utleiers oppsigelse må opp-fylle. Bestemmelsen er ufravikelig, hvil-ket betyr at også utleier i næringsutleie er pålagt å oppfylle bestemmelsens krav. For det første skal oppsigelsen fra utleier alltid være skriftlig, og inneholde en begrunnelse for oppsigelsen. Videre skal det opplyses at leietaker har rett til å protestere på oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen ble mottatt, samt opplyses om at hvis ikke leietaker protesterer innen fristen, taper leieta-keren rett til å hevde at oppsigelsen er i strid med husleieloven. Hvis utleier unn-later å opplyse om ovennevnte, er oppsi-gelsen ugyldig. Dette vil få konsekvenser dersom leietaker protesterer på oppsigel-sen, se nedenfor. Dersom leietaker flyt-ter frivillig, reparerer dette oppsigelsens mangler – leietaker kan ikke kreve å flytte tilbake med krav om rettslig prøving av oppsigelsen, se husll. § 9-7 (3). Selv om det ved næringsutleie ikke er påkrevd at utleier har en saklig begrun-nelse for sin oppsigelse, krever loven likevel at utleier angir en begrunnelse for oppsigelsen, se § 9-7. Hensynet bak regelen er at leietaker skal ha mulighet til å vurdere hvorvidt de skal protestere på oppsigelsen eller ikke.

leietakers rett til å protestere på oppsigelsenNår utleier har sendt oppsigelse til leie-taker har leietaker én måned på seg, fra

mottakelsen av oppsigelsen, til å inn-levere skriftlig protest, jf. husll. § 9-8. Bestemmelsen er ufravikelig og gjelder derfor også ved næringsutleie. Unnlater leietaker å protestere skriftlig innen én måned, mister han det særskilte oppsi-gelsesvernet loven gir. Hvis leietaker protesterer på opp-sigelsen må utleier, for å få stadfestet oppsigelsen, reise sak innen tre måneder etter at leietakers frist til å protestere utløp. Det vil si fire måneder fra leietaker mottok oppsigelsen. Oversittes denne fristen bortfaller oppsigelsen. I perioden hvor utleier kan reise sak, har utleier ikke anledning til å sende en ny oppsigelse som korrigerer eventuelle formelle feil i foreliggende oppsigelse. Utleier må vente

til søksmålsfristen er ute, for så å sende inn ny formriktig oppsigelse. Rettslig skritt for stadfestelse av opp-sigelse skal enten inn for forliksrådet eller tingretten. Når saken er kommet inn for domsmyndighetene skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den kan settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten vil derfor all-tid kunne tilsidesette en oppsigelse den finner urimelig, selv om oppsigelsen er formriktig og begrunnet. Retten foretar i slike saker en hel-hetsvurdering hvor både leietakers og utleiers forhold hensyntas i vurderingen. Leietakers behov for å leie lokalet veies

opp mot utleiers behov for å omdispo-nere lokalet. Av foreliggende rettsprak-sis og teori er det vanskelig å oppstille klare retningslinjer for hvordan domsto-lene utøver skjønnet, og det vil trolig være ulik vekting av hensyn avhengig av om det er utleie av bolig eller næring.

særlig om FremleieForholdVed fremleie foreligger det to kontrakts-forhold: Ett mellom utleier og hovedleie-taker og ett mellom hovedleietaker og fremleietaker. Fremleietakers rettigheter er avledet av hovedleietakers rettigheter, og han vil i utgangspunktet ikke få bedre rett enn det hovedleietaker har. Det vil si at endringer i hovedleieforholdet vil medføre endringer i fremleieforholdet. Etter husll. § 7-7 er fremleietaker gitt en selvstendig rett til å protestere på oppsigelsen av hovedleieforhol-det. Dersom fremleietaker protesterer begrunnet i hovedleietakers rettigheter i hovedleieforholdet, er utleier pliktig til å reise sak mot både hovedleietaker og fremleietaker for å stadfeste oppsigel-sens rettmessighet. Utleier plikter bare å varsle fremleie-takeren om oppsigelsen dersom han har godkjent fremleietaker. For det tilfelle fremleietaker ikke er godkjent, framgår det av § 7-7 (1) at hovedleietaker plik-ter å protestere på oppsigelsen. Dersom dette ikke blir gjort, kan hovedleietaker bli erstatningspliktig overfor fremleie-taker, jf. § 7-7 (3). Hovedleietaker har likevel ikke plikt til å protestere dersom han underretter fremleietaker om oppsi-gelsen senest 15 dager før fristen til å protestere etter reglene i § 9-8 utløper. Hovedleietaker har ikke rett til å si opp hovedleieforholdet i strid med den rett fremleieren har. Hovedleietakeren må dermed først si opp leieforholdet med fremleietakeren og avvente for å se om fremleietaker protesterer, før han kan si opp hovedleieavtalen. •

hvis leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier, for å få stadfestet oppsigelsen, reise sak innen tre måneder etter at leietakers frist til å

protestere utløp.

15

Utleiers taps-begrensningsplikt

ved ekstraordinært opphør av tidsbestemte leiekontrakter

Leietakere i tidsbestemte leieforhold er bundet til å betale leie frem til utløpet av leieperioden. Vi ser imidlertid fra tid til annen at leietakere av ulike årsaker legger ned sin virksomhet og dermed misligholder sine leieforpliktelser, samtidig som de

påberoper seg utleiers tapsbegrensningsplikt som grunnlag for å si seg fri fra å betale leien fram til kontrakten utløper. I denne artikkelen skal vi se nærmere på utleiers tapsbegrensningsplikt ved ekstraordinært opphør av tidsbestemte leiekontrakter.

I leieforhold har både utleier og leietaker en plikt til å begrense hverandres tap dersom man kom-

mer i en posisjon hvor man har mulig-het til dette – en tapsbegrensningsplikt. Plikten gjelder både ved utleie av bolig og ved utleie av næringslokaler. Leieforholdets art vil trolig være et moment i vurderingen av hvor langt utleiers tapsbegrensningsplikt strekker.

Erlend W. Holstrøm [email protected]

kOnTakT /

Silje Immonen Mjelle [email protected]

Vi vil i denne artikkelen konsentrere oss om utleie av nærings-lokaler. At leietaker har en alminnelig tapsbegrensningsplikt er fastslått i husleieloven § 2-14 fjerde ledd. At utleier har en alminnelig tapsbegrensningsplikt følger ikke direkte av hus-leieloven, men følger av den alminnelige ulovfestede lojali-tetsplikten i kontraktsforhold. Også utleier er dermed forpliktet til å begrense tapet ved leietakers kontraktsbrudd, og det skal således skje fradrag for de besparelser som utleier kunne og burde gjort. Bakgrunnen for regelen er rettferds- og rimelig-hetsbetraktninger; partene i et kontraktsforhold skal i rimelig grad ta hensyn til hverandres interesser. Problemet i praksis og teori er å kartlegge hvor langt plikten til å begrense tapet rekker. Utleiers tapsbegrensningsplikt kommer på spissen i de til-feller det skjer et ekstraordinært opphør av det eksisterende leieforhold. Eksempelvis hvis leietaker bestemmer seg for å legge ned sin virksomhet, eller påstår å være på randen av konkurs og beskriver en situasjon der de vil slå seg konkurs dersom de må fortsette å leie lokalet. Leietaker fraflytter leie-objektet til tross for at leieperioden ikke er utløpt, og slutter å

16


utleiers tapsbegrensningspliKt

betale leie. Leietaker påstår deretter at utleier ikke har oppfylt sin tapsbegrens-ningsplikt når utleier krever betaling for resterende periode, eksempelvis fordi utleier ikke har gjort nok for å få leid ut lokalet på nytt så snart som mulig. I en slik situasjon har leietaker i utgangspunktet begått et kontraktsbrudd overfor utleier. Det er ikke tvil om at hovedregelen da er at leietaker er forplik-tet til å betale leie og felleskostnader ut leieperioden, og at fraflytning er et mis-lighold som leietaker er ansvarlig for. Lojalitetsplikten mellom partene medfører likevel at utleier har en for-pliktelse til å forsøke å begrense leie-takers tap i tillegg til leietakers egen plikt. En gjennomgang av rettspraksis og teori viser at det er vanskelig å opp-stille en grense for hvor langt utleiers tapsbegrensningsplikt strekker seg. Domstolene foretar i den enkelte sak en konkret helhetsvurdering når det gjel-der hvor langt tapsbegrensningsplikten strekker seg. Som et generelt utgangspunkt kan man også si at utleier lojalt må forsøke å få på plass en ny leietaker i lokalene, men plikten til å iverksette tapsbegren-sende tiltak går ikke utover det som er rimelig å forvente innenfor bransjen og mellom partene. Rimelige tiltak fra utleiers side vil eksempelvis være å engasjere en megler som skal jobbe med å leie ut objektet, at det avholdes visninger, etableres skil-ting i vinduene etc. Med andre ord for-ventes en viss aktivitetsplikt fra utleiers side. Til tross for tiltak som iverksettes for å finne en ny leietaker kan, det ikke forventes at utleier må godta hvilken som helst ny leietaker i leieobjektet. Dersom en motorsykkelklubb ønsker å etablere sitt nye klubblokale i det ledige butikklokalet på Frogner, er utleier neppe pliktig til å godta denne leietakeren. Utleier må, til tross for tapsbegrens-

ningsplikten, ha en mulighet til å avvente utleie til han finner en egnet leietaker. Dette kan likevel ikke strekkes for langt, og man kan i enkelte tilfeller måtte godta å leie ut til en mindre attraktiv leietaker for å begrense eksisterende leietakers tap. Det kan videre ikke forventes at utleier må godta en vesentlig reduksjon i leien fra en ny leietaker. Foreliggende rettspraksis gir liten veiledning for hvilket tidsaspekt som kan tolereres før påstand om manglende oppfyl-lelse av tapsbegrensningsplikten fører frem. Bildet som tegnes er at så fremt utleier har gjort det man med rimelighet kan forvente, kan det ikke bebreides utleier at leieobjektet ikke blir leid ut. Det foreligger dommer hvor det er godtatt at det har gått nærmere ett år før utleie har skjedd, men også lengre tid

vil kunne godtas hvis utleier kan godtgjøre at han har iverksatt rimelige tiltak for å forsøke å leie ut leieobjektet. At leietaker selv har forsøkt å leie ut, uten å lykkes, kan være et moment ved en eventuell senere påstand fra leietakers side om mislig-hold av utleiers tapsbegrensningsplikt, se LB 2005 s. 90447. Øvrige momenter i vurderingen av hvor langt utleiers taps-begrensningsplikt strekker seg, kan eksempelvis være foranled-ningen til leietakers kontraktsbrudd. Det kan tenkes at dersom leietaker er i en uforskyldt, prekær situasjon, vil utleiers plikt til å iverksette tapsbegrensende tiltak undergis en strengere vurdering. Situasjonen er en annen dersom leietaker kun bestemmer seg for at de ikke lenger ønsker å drive virksomheten og legger ned. Et annet moment i vurderingen kan være hvilken innsats leietaker har lagt ned for å finne en løsning, og utleiers samarbeidsvilje hertil. Når misligholdet har oppstått kan utleier, i tillegg til å kreve leie for den perioden leieobjektet er fraveket, men ikke reut-leid, også kreve erstattet eventuelle ekstrautgifter som påløper grunnet leietakers fraflytting, for eksempel utgifter til megler, advokat, annonsering mv. Leietaker må også svare for eventu-elt mellomværende mellom leienivået i den nye leiekontrakten og leienivået de selv er ansvarlig for å betale. •

17

bildet som tegnes er at så fremt utleier har gjort det man med rimelighet kan

forvente, kan det ikke bebreides utleier at leieobjektet ikke blir leid ut.

18


leieøKning veD fornyelse

Stor økning i leien ved fornyelse kan være markedsmessig

For leietakere som har rett til å forlenge sin leiekontrakt med fastsettelse av ny markedsleie, og benytter denne retten uten først å få et tilbud fra utleier, kan utleiers etterfølgende fastsettelse av markedsleien ende med en stor og uventet

økning i markedsleien. I 2010 endte to slike saker, som gjelder sentrale og attraktive lokaler i Oslo sentrum i serveringsbransjen, med tvist for hhv.

Oslo tingrett og en privat voldgiftsrett.

S aken for Oslo tingrett gjelder en 10-års leiekontrakt for lokaler til serveringsformål med meget

sentral og attraktiv beliggenhet i Oslo sentrum. Den opprinnelige leieperioden utløp 31.12.2008, men leietaker hadde rett til å forlenge frem til 31.12.2013. Etter leiekontrakten skulle det fastsettes en ny markedsleie gjeldende fra opsjo-nens ikrafttredelse 01.01.2009. Leietaker benyttet seg av fornyelses-retten nesten to år før opsjonsperioden. Leietakeren ba imidlertid ikke om et tilbud inneholdende nye markedsvilkår, men valgte å gi et ensidig bindende til-sagn om forlengelse før leietaker kjente markedsleien. Da utleier nesten 18 måneder senere presenterte den nye markedsleien, tilsa leiemarkedet en helt annen markedsleie

enn det leietaker hadde forventet. Utleier krevde en årlig minimumsleie på 5,7 millioner kroner, tilsvarende NOK 4 750 per kvm, eks. MVA, mens leietaker på sin side mente at minimumsleien skulle fastsettes til 2,5 millioner kroner, eller ca. NOK 2 080 per kvm, eks. MVA.

problemstillingenEtter begjæring fra utleier ble saken innledet med oppnevnelse av en takst-nemnd i medhold av husleielovens § 12-2. Nemnden konkluderte med at minimumsleien skulle fastsettes til NOK 4 200 per kvm, eks. MVA, samt en omsetningsleie på 10 %. Leietaker mente leiefastsettelsen var feil, og brakte saken inn for Oslo tingrett. Leietaker ble imidlertid ikke hørt, og Oslo tingrett avsa dom i samsvar med takstnemndens vurdering og utleiers påstand. Tre av anførslene som leietaker fremførte for tingretten har generell interesse. For det første mente leietaker at markedsleien skulle settes vesentlig lavere fordi leiemarkedet for nærings-eiendom var vesentlig påvirket av finanskrisen. Dernest mente leietaker at den sviktende omsetningen i lokalene tilsa lavere husleie. For det tredje ville

Erlend W. Holstrøm [email protected]

kOnTakT /

Tormod Ludvik nilsen [email protected]

Leietaker: vurder om det er hensiktsmessig å be om et tilbud om ny markedsleie før bindende tilsagn om fornyelse gis. tidspunktet for å be om slikt tilbud må bero på forventet markeds-utvikling.Utleier: vurder særskilt regulering av hvilke momenter som skal vekt-legges ved fastsettelsen av ny leie, som for eksempel attraktiv beliggenhet og at leietakers investeringer er ferdig nedskrevet. dersom ikke enighet oppnås, husk å sende flyttingsoppfor-dring innen fristen.Generelt: påse at leiekon-trakten inneholder en klar og tilstrekkelig detaljert be-stemmelse om prosedyren ved forlengelse og eventu-elt hvordan markedsleien skal fastsettes. vurder bestemmelse om bortfall av fornyelsesrett for de tilfellene hvor enighet om ny markedsleie ikke oppnås gjennom forhandlinger.

FAKTA /TIPS /

19

ny utleie til en annen leietaker innebære betydelige investeringer i lokalene, som igjen ville resultert i en lavere husleie.

Finanskrisen liten betydning i enkelte bransjerI tingrettens dom fremkommer det at retten ikke har lagt særlig vekt på finanskrisen i sin markedsleievurdering. Retten viser til at takstnemnden mener finanskrisen hadde liten betydning for vurderingen av hva som var riktig markedsleie, og uttaler deretter at «på bakgrunn av bevisførselen i saken, legger retten til grunn at finanskrisen har hatt liten betydning for markedsleien for det restaurant/serveringskonsept som drives i lokalene». Tingrettens uttalelser vil neppe kunne påberopes generelt. Retten knytter sin konklusjon opp mot at det konseptet som drives i lokalene («folkelige og billigere serverings/restaurant-konsepter»), ikke er like konjunkturutsatt som for eksempel dyre gourmetrestauranter. Dette fremkommer klart i dom-men når retten uttaler at «utleie av næringslokaler innenfor det konseptet [leietaker] driver, har […] ikke vært utsatt for et slikt fall i leiepriser som næringslokaler innenfor andre markedssegmenter, som eksklusive butikk-lokaler og kontorlokaler». Legger man rettens syn til grunn, vil altså finanskriseliknende tilstander kunne påberopes som grunnlag for end-ringer i markedsleien ved fornyelse av

leiekontrakter, dog slik at virksomheten som drives i lokalene har betydning for i hvilken grad dette er aktuelt.

sviktende omsetning ikke utleiers risikoDet ble også påberopt at leietaker «… er en meget profesjonell restaurantdriver og at de historiske omsetningstallene fra […] viser at det ikke er mulig å omsette for noK 50 millioner per år …, slik Knai og Knai og Dnb nor næringsmegling har lagt til grunn». Til dette bemerker retten at «utleier kan ikke bære risikoen for om leietakers drift av lokalene er optimal». Retten leg-ger altså til grunn at det rettslig sett er adgang til å vektlegge det omsetnings-potensial som lokalene innehar innenfor det konsept som drives, og at leietakers dårlige drift har begrenset betydning for lokalenes markedsleie. Rettens vurderinger på dette punktet er nokså klare, og er for øvrig sammen-fallende med hva profesjonelle parter normalt legger i markedsleiebegrepet. Det synes å være bred enighet om at markedsleien normalt ikke påvirkes av dårlig omsetning i lokalene.

investeringer i lokalene uten betydning?Investeringer som er gjort i lokalene rei-ser en særskilt problemstilling ved for-nyelse av leiekontrakter. Spørsmålet er om markedsleien skal fastsettes basert på hva en ny leietaker ville betalt for

en fem års leiekontrakt, hvor betydelige investeringer i inventar og utstyr med bare fem års avskrivningstid er en for-utsetning. En slik leiekontrakt ville i de fleste tilfeller resultert i en rabatt i for-hold til markedsleien. Leietakers anførsel ble på dette punktet klart avvist av tingretten. Det kan likevel settes spørsmålstegn ved om rettens konklusjon gjelder generelt. I dommen forankret retten sitt syn i leie-kontraktens ordlyd. Dersom det ikke foreligger konkrete holdepunkter i leie-kontrakten, kan det ikke utelukkes at løsningen ville blitt en annen. Utleier bør derfor sikre sine interesser ved å innta en bestemmelse som regulerer dette i leiekontrakten.

avgjørelsens vektOvennevnte dom fra Oslo tingrett ble avsagt 2. juli 2010 og har saksnr. 10-010090TVI-OTIR/03. Som det frem-kommer av dommen ga tingretten utleier fullt medhold i påstanden, og fastsatte husleien i tråd med denne. Dommen ble imidlertid anket til lag-mannsretten av leietaker, hvor den ble forlikt mellom partene, og er således ingen rettskraftig avgjørelse. Vi er like-vel enige med retten i dens vurderinger hva gjelder de anførslene som er drøf-tet. En privat voldgiftsrett fra 2010 har for øvrig i det alt vesentlige kommet til samme resultat i en tilsvarende sak. Det styrker etter vår oppfatning tingrettens uttalelser i nevnte sak. •

Det synes å være bred enighet om at markedsleien normalt ikke påvirkes

av dårlig omsetning i lokalene.

Vedlikeholdsplikt i husleieforholdFordelingen av vedlikeholdsplikten i husleieforhold kan ha stor økonomisk betydning, og partene bør derfor være nøye

med hvordan denne reguleres. Vi ser her nærmere på hvordan vedlikeholdsplikten er regulert i husleieloven, samt adgangen til

å fravike husleielovens regulering ved avtale.

FO

TO: i

Sto

ckp

hoto

20Update 2 • 2012 Næringseiendom

veDliKeholDspliKt i husleieforholD


kOnTakT /

Hans Jørgen Langeland [email protected]

E tter husleieloven av 26. mars 1999 (husleieloven) § 5-3 før-ste ledd har utleier en generell

plikt til både indre og ytre vedlikehold. Utleiers vedlikeholdsplikt modifiseres imidlertid noe av husleieloven § 5-3 annet ledd. Etter sistnevnte bestem-melse pålegges leier plikt til å vedlike-holde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmt-vannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Grensen går imidler-tid ved utskiftning av nevnte gjenstan-der – plikten til dette tillegges utleier. Som eksempel på sondringen mellom vedlikehold og utskiftning er Rt-1958 s.1030 illustrerende.

reguleringen etter husleieloven Fordelingen av vedlikeholdsplikten etter husleieloven § 5-3 er dermed at utleier har ansvaret for alt vedlikehold, bortsett fra det som positivt er angitt som leiers ansvar i bestemmelsens annet ledd. Utleiers vedlikeholdsplikt kan bli påberopt gjennom hele leieforholdet, idet leier normalt vil ha et ønske om at leieobjektet til enhver tid holder en best mulig standard. Ifølge husleieloven § 5-3 første ledd må eiendommen holdes «i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2». Normalt vil dette være ensbetydende med eiendom-mens kjente tekniske tilstand ved overle-vering. Det er alminnelig antatt at leier likevel må akseptere at vedlikeholdet utføres periodisk, og at eiendommens tekniske tilstand dermed vil variere i løpet av disse vedlikeholdsintervallene.

Når det gjelder leiers vedlikeholdsplikt, kan også denne påberopes gjennom hele leieforholdet. Ofte vil den imid-lertid først bli aktualisert ved tilbake-leveringstidspunktet. Det er normalt på dette tidspunkt at utleier vil ha den største interesse i leieobjektets tek-niske tilstand, idet denne da vil kunne ha direkte innvirkning på objektets attraktivitet for nye leietakere, even-tuelt kjøpere. Leiers vedlikeholdsplikt etter husleieloven § 5-3 må derfor leses i sammenheng med husleieloven § 10-2 om tilbakelevering.

Etter § 10-2 annet ledd skal husrom-met, med mindre annet er avtalt, leve-res tilbake i samme stand som ved overtakelse, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Unntaket for slit og elde gjelder imid-lertid ikke de deler av leieobjektet som leier har vedlikeholdsplikt for. Det vises i denne forbindelse til Rg-1988 s.888 der det tilsvarende unntaket i den tidli-gere husleieloven av 1939 § 33 ikke fikk anvendelse for de deler av leieobjektet leier hadde vedlikeholdsplikt for. Hvilke krav som kan stilles til de deler av leieobjektet leier har vedlike-holdsplikt for, er nærmere regulert i husleieloven § 10-2 femte ledd: «har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet

eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.» Målestokken for om leier har oppfylt den vedlikeholdsplikt han er pålagt etter § 5-3 eller avtale når det kommer til til-bakeleveringstidspunktet, blir dermed husrommets tilstand ved overleverin-gen. Hva som ligger i at vedlikeholdet må være forsvarlig utført, vil måtte avgjøres ved en konkret faglig vurdering i det enkelte tilfellet. Dersom leie-objektet er i dårligere stand enn utleier har krav på etter avtale eller § 10-2, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring av leier, jf. § 10-3 annet ledd. En situasjon som kan oppstå er at kostbare teknisk komponenter, som leier etter avtale har full vedlikeholds-plikt for – herunder også utskiftning - går i stykker relativt kort tid før tilba-keleveringstidspunktet. Leier plikter da i utgangspunktet å reparere disse, selv om komponenten da skulle få en vesent-lig lengre restlevetid enn den hadde ved overleveringen. Det kan for eksempel tenkes at et røropplegg som var 40 år gammelt på overleveringstidspunktet må skiftes ut med nytt to år før tilbakele-vering. Eiendommen vil da være i bedre teknisk stand ved tilbakelevering enn ved overlevering, i den forstand at den tekniske restlevetiden på røropplegget er vesentlig forlenget. Et nærliggende spørsmål blir da om utleier må betale et vederlag til leier for den berikelse dette måtte tilføre ham. Dersom ikke annet følger av leieavtalen, må dette spørsmål antakelig løses i henhold til husleielo-ven § 10-5 om vederlag for forbedringer. Hovedregelen er å finne i bestemmel-sens første ledd, og lyder: «har leieren med utleierens samtykke gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt.»

adgangen til Fravikelse Fra husleieloven ved avtaleDet er anledning til å avtale en annen regulering av vedlikeholdsplikt enn det

etter § 10-2 annet ledd skal husrommet, med mindre annet er avtalt, leveres

tilbake i samme stand som ved overtakelse, bortsett fra den forringelse som skyldes

alminnelig slit og elde.

21

som følger av husleieloven. Eksempelvis kan det avtales at leier er ansvarlig for alt innvendig vedlikehold, herunder også nødvendige utskiftninger. Det kan også avtales at leieobjektet skal tilba-keleveres i bedre teknisk tilstand enn det var i ved leiers overtakelse, uten at utleier skal svare noe eget vederlag for dette. I motsatt retning kan det også avtales en mindre omfattende vedlike-holdsplikt for leier enn det som følger av husleieloven, for eksempel at utleier har ansvaret for alt vedlikehold, både utvendig og innvendig. Dersom det er inngått avtale om vedlikeholdsplikten som avviker fra husleielovens regulering, beror vedlike-holdspliktens omfang på en tolkning av avtalen. Som eksempel kan det vises til Rt-1989 s.122, der Høyesterett fant at leie-ren også måtte bekoste utskifting av det utvendige taket som del av vedlikeholdet. Dersom det i leieavtalen pålegges leier en svært vidtgående vedlikeholds-plikt uten at dette kompenseres ved at øvrige leiebetingelser er gunstige for leier, kan det teoretisk tenkes at ved-likeholdsplikten kan lempes etter de alminnelige avtalerettslige regler om

urimelighet. Det vil imidlertid være svært vanskelig å få gjennomslag for slik revisjon av en leieavtale mellom profe-sjonelle, som etter høyesterettspraksis i utgangspunktet skal tolkes objektivt etter sin ordlyd, jf. Rt-2002 s.1155. Avslutningsvis påpeker vi at det i stan-dardavtalene for leie av næringseiendom ofte er inntatt bestemmelser om vedlike-holdsplikten som avviker fra husleielovens regulering. Et eksempel er Huseiernes Landsforbunds, Foreningen Næringsei-endoms og Forum for Næringsmeglere/ Norges Eiendomsmeglerforbunds felles standard leieavtale for næringslokaler (brukte/ «som de er» lokaler). I kontrak-tens punkt 13 (1) pålegges leier en mer vidtgående vedlikeholdsplikt enn etter husleieloven, idet han blant annet pålegges å «besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av inngangsdører og porter samt innvendig vedlikehold av vinduer med omramming. vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig.» •

eiendommens tekniske tilstand på overleverings-tidspunktet vil ofte være bestemmende for hvilken stand som kan kreves opprettholdt utover i leieforholdet, både i forhold til leiers og utleiers vedlike-holdsplikt. det kan imidler-tid fort oppstå uenighet og tvil om hvilken teknisk til-stand eiendommen faktisk var i ved overlevering. For å unngå senere diskusjoner bør partene derfor sikre grundig dokumentasjon av eiendommens tilstand på overleveringstidspunktet. vi viser i denne forbindelse til artikkelen «overlever-ing og tilbakelevering av leieobjektet – viktigheten av gode overtakelsespro-tokoller», som også er inntatt i dette nummeret.

FAKTA /TIPS /

Det er anledning til å avtale en annen regulering av vedlikeholdsplikt enn det

som følger av husleieloven.

22


veDliKeholDspliKt i husleieforholD

Overlevering og tilbakelevering av

leieobjektet– viktigheten av gode overtakelsesprotokoller

Etter de fleste leiekontrakter skal leieobjektet tilbakeleveres i samme stand som ved overtakelse, men med fradrag for

alminnelig slit og elde. For å unngå uenigheter om slike forhold ved opphør av leieforholdet, er det viktig å gjøre et godt forarbeid

ved inngåelsen av leiekontrakten.

V ed inngåelsen av en leiekontrakt, reguleres det gjerne hvordan leieobjektet skal overleveres til leietaker, og hvordan det skal tilbakeleveres til utleier ved leiefor-

holdets opphør. En vanlig regulering av dette er at leieobjektet overtas «as is», og skal ved tilbakelevering være i godt vedli-keholdt stand, med fradrag for alminnelig slit og elde. Andre ganger anser avtalepartene det som hensiktsmessig at utleier besørger tilpasning av leieobjektet med tilhørende inventar som følge av leietakers virksomhet.

I alle tilfeller er det viktig å sørge for at det ved eventuelle senere uenigheter foreligger klare bevis for leieobjektets til-stand og avtalepartenes intensjoner. Gode overtakelsesproto-koller er en hensiktsmessig måte å løse slike bevisspørsmål på. De fleste standardleiekontrakter bestemmer at det skal føres overtakelsesprotokoll, men gir ingen nærmere beskrivelse av hva denne skal inneholde. I det videre vil det derfor fokuseres på hvilke momenter som bør tas med i slike protokoller, og hva man kan «vinne» ved å gjøre dette. Redegjørelsen tar utgangs-punkt i overtakelsesprotokoller, men de samme momenter vil også gjøre seg gjeldende i tilbakeleveringsprotokoller. Det presiseres at oversikten ikke er ment å være uttømmende, og behovet for de enkelte momentene vil kunne variere fra leieob-jekt til leieobjekt.

anbeFalt innhold i en overtakelsesprotokollLeieobjektets standDe færreste leieobjekter er 100 % i orden. Derfor kan det være nyttig å presisere i overtakelsesprotokollen hvilken faktisk til-stand lokalene er i og angi eventuelle mangler. Dersom dette


kOnTakT /

Jørgen aas Eide [email protected]

23

overlevering og tilbaKelevering

gjøres så grundig som mulig (for eksempel ved å ta bilder), legger man et godt grunnlag for de vurderinger som kommer i løpet av leieperioden og ved tilbakelevering av leieobjektet. Var eksempelvis leieobjektet overtatt med eikegulv, skal det ikke kunne tilbakeleveres med laminatgulv uten at utleier får dekket det verditap dette medfører. Eventuelle bilder vedlagt overtakelsesprotokollen vil her vise at leieobjektet ble levert med eikegulv, slik at utleier kan bevise at leieobjektet ikke er tilbakelevert i kon-traktsmessig stand. Motsetningsvis vil leietaker kunne bevise at han har tilba-kelevert leieobjektet i kontraktsmessig stand. Et annet eksempel på viktigheten av en grundig beskrivelse er ved vur-deringen av om en forringelse av leie-objektet faller inn under unntaket for «alminnelig slit og elde». Beskrivelsen og eventuelt bildene vil da være et godt utgangspunkt for vurderingen. En beskrivelse av leieobjektets stand vil også være nyttig ved eventuelle man-gelskrav fra leietakers side i løpet av leieperioden. Dersom det følger av over-takelsesprotokollen at leietaker eksem-pelvis var klar over at varmtvannstanken kun var på 1,5 m3, men egentlig hadde behov for 3 m3, vil han ikke kunne gjøre dette gjeldende som en mangel på et senere tidspunkt. Dette gjelder uavhengig av om utleier måtte være klar over leie-takers behov. Avtalepartene vil kunne avtale seg imellom at leietaker skal foreta oppussings-/oppgraderingsarbeider, noe som innebærer at leieobjektet ikke vil være i samme stand som ved overta-kelsen. Da er det imidlertid viktig å presisere så nøyaktig som mulig hvilke oppussingsarbeider som skal gjøres, eksempelvis i et vedlegg til leiekontrakten. Tilsvarende gjelder der utleier skal foreta slike arbeider etter overtakelse.

InventarDersom leieobjektet skal leies ut med inventar (møbler, kjøk-kenapparater, utstyr mv.) utarbeides det normalt en inventar-liste ved inngåelsen av leiekontrakten. Som utgangspunkt skal denne være vedlegg til leiekontrakten, men bør også være med som en del av overtakelsesprotokollen slik at det kan kvitteres for hva som faktisk overleveres, og eventuelt en presisering av inventarets stand. På den måten vil man hindre problemer som

oppstår som en følge av at inventar oppgraderes, byttes ut og suppleres, både ved tilbakelevering og ved en eventuell kon-kurs hos leietaker. Til dette kan det også bemerkes at man om mulig bør regu-lere i leiekontrakten hvordan tilbakeleveringen skal skje der-som leietaker har foretatt utbedringer mv. på inventar som fulgte med leieobjektet, altså hvorvidt disse skal tilfalle utleier

eller leietaker ved leieforholdets opphør. Dersom dette ikke avtales særskilt følger det av husleieloven § 5-3 annet ledd siste punktum at utleier selv, ved behov, skal skifte ut eiendeler som tilhører ham.

NøklerUtleier vil naturlig nok sikre seg mot at leietaker eller andre får tilgang til leie-objektet etter tilbakelevering. Selv om man ikke kan sikre seg mot kopiering av nøkler, bør det uansett føres opp i overta-kelsesprotokollen hvor mange nøkler som overleveres leietaker ved overtakelsen.

MåleravlesingerFor at det ikke skal oppstå uenigheter om

betaling av strøm, vann, gass mv. bør de ulike målerstandene inntas i overtakelsesprotokollene.

SignaturOvertakelsesprotokollen bør signeres og paraferes av utleier og leietaker for å unngå tvil om protokollens riktighet ved tilba-keleveringen.

eventuelle tilleggsopplysningerDersom det avdekkes mangler ved overtakelsen, og leietaker ikke aksepterer disse, kan det føres opp en liste over hvilke mangler det er snakk om, og en frist for utleier til å utbedre disse. Leietaker må ellers følge de alminnelige reklamasjons-reglene i husleieloven § 2-8 dersom han vil gjøre gjeldende en mangel. Et viktig moment som fortrinnsvis bør innarbeides i leiekon-trakten er hvordan leieobjektet skal være ved tilbakelevering dersom leieforholdet har blitt forlenget. Ved en slik forlengelse kan det oppstå tvil om hvorvidt leieobjektet er ment å tilbake-leveres i den stand det var ved tidspunktet for forlengelsen eller den stand det var i ved den opprinnelige overtakelsen. •

De færreste leieobjekter er 100 % i orden. Derfor kan det være nyttig å presisere i overtakelsesprotokollen hvilken faktisk tilstand

lokalene er i og angi eventuelle mangler.

24


overlevering og tilbaKelevering

Garantistillelse

i leieforholdVed inngåelse av næringsleiekontrakter vil utleier ofte kreve en garanti for å

sikre dekning for et fremtidig potensielt krav mot leietaker. I det følgende skal det redegjøres for når utleier kan kreve dekning under garantien. Dette er et spørsmål

om garantiens forfall. Videre skal enkelte praktiske forhold i tilknytning til garantier i leieforhold behandles.

E n garantiforpliktelse er en betinget forpliktelse som først forfaller når sikringsbegiven-

heten inntrer. Det finnes en rekke ulike måter å regulere hva som utgjør sik-ringsbegivenheten, og dermed garanti-forpliktelsens forfall.

de ulike garantitypene Vanligvis vil utleier kreve en bankga-ranti, eventuelt en morselskapsgaranti. Garantien etablerer et solidaransvar innenfor garantiens rammer mellom den som garanterer for leietakers forpliktel-ser og leietaker selv – overfor utleier. Spørsmålet er når dette solidaransvaret aktualiseres overfor utleier. Vi har i norsk rett to hovedtyper soli-daransvar, det prinsipale solidaransvar og det subsidiære solidaransvar. Disse to hovedtyper samsvarer med de to van-ligste garantitypene.

Selvskyldnergarantisten hefter prinsipalt solidarisk med leietakeren og kan kre-ves når leietaker har misligholdt sin forpliktelse overfor utleier. Man sier gjerne at selvskyldnergarantien dekker misligholdsrisikoen. Den simple garan-tist på den annen side har et subsidiært solidarisk ansvar. Den simple garantist kan kreve at utleier først søker dekning for sitt krav hos leietaker. Først når det er bevist at leietakers betalingsevne har sviktet, kan utleier kreve dekning av garantisten. En simpel garanti dekker bare insolvensrisikoen. Fordelen som den simple garantist har, innebærer en rekke forskjeller fra selvskyldnergarantisten. For det første har garantisten etter en simpel garanti kun ansvar for manglende betalings-evne. Dette innebærer at utleier må søke dekning hos leietaker først, og deretter kreve garantisten. I den perioden det tar å bevise at leietaker er insolvent, har utleier risikoen for garantistens solvens. For det andre vil utleier selv i første omgang måtte bære kostnadene for inndrivelse av kravet mot leietaker, mens selvskyldnergarantisten selv må ta disse kostnadene i første omgang. For det tredje innebærer forfallstidspunktet etter en simpel garanti en likviditets-ulempe for utleier, sammenliknet med selvskyldnergarantien. For det fjerde

innebærer en simpel garanti en begrens-ning i ansvarets omfang. Den simple garantist kan kun kreves for det beløp som ikke er dekket av leietaker, mens selvskyldnergarantisten kan kreves for hele garantibeløpet ved mislighold fra leietakers side. Hovedregelen i norsk rett er at en garanti er en simpel garanti, med min-dre annet er avtalt. Det er derfor viktig å ha klart for seg hva slags garanti en ønsker å ha som utleier, og deretter sørge for at garantidokumentene reflek-terer dette. For å ha avtalt seg bort fra den dekla-ratoriske hovedregelen må det foreligge konkrete holdepunkter for at garantis-ten plikter å yte før eller samtidig med forfallstiden for leietakers forpliktelse. En garanti for «riktig betaling» knytter seg ikke til forfallstiden, og man har såle-des ikke gjennom en slik ordlyd avtalt seg bort fra utgangspunktet om simpel garanti. Dersom det på den annen side er en garanti for «betaling til forfallstid» eller «rettidig betaling», tyder meget på at det er tale om en selvskyldnerga-ranti. At begrepet «selvskyldnergaranti» benyttes er ikke avgjørende, garantien må uansett tolkes for å avgjøre om det i realiteten er en slik garanti. Det har i praksis også vært etablert særskilte garantityper som dels fremstår


kOnTakT /

andreas kildal [email protected]

25

garantistillelse i leieforholD

som mellomløsninger i forhold til den simple garanti og selvskyldnergarantien. En garantitype som er mye brukt i næringsforhold og internasjonale for-hold, er den såkalte påkravsgarantien («on demand»). Under en påkravsgaranti kan garantisten ikke nekte å utbetale under henvisning til at det ikke forelig-ger mislighold fra leietakers side eller at leietaker er solvent. Garantisten må betale det avkrevde beløp under garan-tien ved påkrav fra utleier. Det karak-teristiske for en påkravsgaranti er at det er en «betal først, diskuter etterpå»- garanti, i motsetning til simpel- og selvskyldnergaranti. I tillegg til å inne-bære en fordel for utleier, vil garantis-ten også ha en fordel av en slik garanti. Regresskravet mot leietaker kan gjøres gjeldende uavhengig av om leietaker hadde innsigelser som han kunne gjøre gjeldende mot utleier. Man skal imidlertid være oppmerk-som på at domstolene har hatt en ten-dens til å plassere en garanti under en av de to ovennevnte hovedtypene i de tilfellene der ordlyden i kontraktsdoku-mentene er uklar, slik at en garanti som ved første gjennomlesing fremstår som en påkravsgaranti, kan bli ansett som en selvskyldnergaranti. Et annet vesentlig poeng ved valg av garantitype er garantistens finansielle stilling. Dersom man er begunstiget under en simpel garanti, men garan-tisten blir insolvent før man har klart å bevise at leietaker er insolvent – vil man som utleier «stå med hatten i hån-den». En morselskapsgaranti vil være lite verdt dersom morselskapet går kon-kurs. Av denne grunn bør man normalt kreve en bankgaranti. Dersom dette ikke er aktuelt bør det vurderes om det er grunn til å stille krav til garantistens soliditet, og eventuelt innta klausuler om førtidig forfall av garantiansvar ved svikt i garantistens soliditet. Slike klausuler vil være aktuelle for simple garantier og selvskyldnergarantier, for å sikre at man som utleier får dekket sitt krav.

Oppsummert kan det sies at utleier bør være varsom med å godta simple garan-tier som sikkerhetsstillelse, særlig der-som både leietaker og garantist har en svak finansiell stilling. Sett med utleiers øyne vil en påkravsgaranti eller selv-skyldnergaranti fra en bank, eller fra en

annen garantist og da med en klausul om førtidig forfall ved svikt i garantis-tens soliditet, være det beste sikrings-instrument mot leietakers manglende betalingsevne eller –vilje.

praktiske tips i tilknytning til garantier i leieForholdI vårt daglige arbeid med eiendomstran-saksjoner er det alt for ofte at vi avdekker feil eller mangler ved den garantistillelse som faktisk er etablert for leietakers for-pliktelser. Vi vil her forsøke å kort rede-gjøre for enkelte praktiske forhold. Dersom en ønsker en garanti som sikkerhet for leietakers forpliktelser, bør det avtales i leiekontrakten at garantis-ten skal være en norsk bank eller finan-siell institusjon som er godkjent for å stille slike garantier. En garanti fra en utenlandsk bank vil kunne være vanske-lig og tidkrevende å gjøre gjeldende. Garantier bør avtales etablert innen en viss frist før eller etter leieforholdet er startet. Meget ofte er garantier etter vår erfaring ikke stilt, og en oppdager ofte dette for sent – på et tidspunkt når leietaker ikke i stand til å tilby garanti. En bør også være oppmerksom på sær-skilte oppsigelsesklausuler i garantien, garantien bør være uoppsigelig fra leieta-kers og garantistens side i leieperioden.

Videre må en alltid sjekke om den avgitte garantien samsvarer med det som er avtalt i leiekontrakten. Garantien bør minimum tilsvare seks måneders leie, inkludert andel fel-leskostnader og med tillegg av merver-diavgift. Ved fornyelse eller forlengelse av leiekontrakter glemmes ofte garantiene, disse er gjerne tidsbegrenset og må stil-les på nytt i slike tilfeller. Ved avtalte endringer i leiekontrakten bør en alltid huske å innhente garantistens samtykke til slike endringer. Ved skifte på leietakersiden faller normalt garantien bort. Ved samtykke til overdragelse av leiekontrakten bør derfor utleier huske å stille krav om ny garantistillelse. En overdragelse av aksjene i leietaker vil normalt ikke med-føre behov for ny garantistillelse, med mindre garantien sier annet («change of control»–klausul). Ved skifte på utleier-siden faller garantien normalt ikke bort. Når leiesummen reguleres, enten i form av KPI-justering eller andre meka-nismer, er det viktig å huske å avtale at garantien endres tilsvarende. En slik klausul må inntas i selve garantien. Ofte er garantien begrenset til en viss sum. Etter et 15 år langt leieforhold vil denne summen være betydelig lavere enn leie-nivået etter 15 år, dersom garantiram-men ikke er justert. Normalt må en garanti for et leiefor-hold forstås som en løpende engangs-garanti, slik at utbetalinger under garantien reduserer garantiens gjenvæ-rende ramme tilsvarende. Utleier bør derfor være oppmerksom på hvilken garantiramme som foreligger dersom det har skjedd større utbetalinger under garantien, ellers kan man som utleier risikere å stå uten dekning ved neste krav om dekning under garantien. Til slutt er det viktig å avtale at garantien skal være gyldig i minst tre måneder etter leieforholdets utløp, slik at utleier kan rette krav mot garantisten på grunn av forhold som avdekkes etter leieforholdets er slutt. •

hovedregelen i norsk rett er at en garanti er en simpel garanti, med mindre annet

er avtalt.

26


garantistillelse i leieforholD

Universell utforming– regulering i leieavtaler

Regler om universell utforming medfører krav til en rekke ulike tilpasninger av bygg og arealer. Planmyndigheten kan nå gi reguleringsbestemmelser om krav til kvalitet

og utforming som sikrer definerte funksjonskrav, og kravet om tilgjengelighet for alle. Rent praktisk betyr disse lovendringene at de som driver næring tilknyttet leie og utleie av fast eiendom, har en plikt til å arbeide for – og muliggjøre universell

utforming av bygg og fasiliteter.

S om følge av endringen i plan- og bygningsloven kan planmyndighetene fastsette krav for å ivareta hensy-net til universell utforming direkte i reguleringsplanen,

jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 4.

hvilke leiekontrakter omFattes av lovendringeneDette medfører at så godt som alle næringsbaserte leieforhold vil få et møte med de nye kravene før eller siden. Det kan rik-tignok søkes dispensasjon fra disse kravene til universell utfor-

ming på lik linje med andre krav i reguleringsbestemmelsene, men etter forarbeidene skal det foreligge tungtveiende grunner for å få dispensasjon. Lovendringene får virkning for både nye og eldre leiekontrakter dersom bestemmelsene er inntatt i gjel-dende reguleringsplan. Når dette er sagt, så følger de mer konkrete og sanksjo-nerbare bestemmelsene av diskriminering- og tilgjenge-lighetsloven. Denne loven har imidlertid et mindre bredt anvendelsesområde, loven gjelder bare for offentlig virksom-het og privat virksomhet rettet mot allmennheten, jf. lovens § 9. Privat virksomhet rettet mot allmennheten defineres ikke i loven eller forarbeidene, men det ligger i ordlyden at restau-ranter, butikker og liknende omfattes av loven. Videre gjelder pliktene for private bare så langt tilpasningen ikke medfører en uforholdsmessig byrde for virksomheten.

er tilpasning til universell utForming et krav mot utleier eller leietaker?Utleier vil normalt være ansvarlig for å etterleve de krav som reguleringsplanen stiller til leieobjektet. Lovens pliktsubjekt for leieobjekter utleid til private er derfor utleier. På den andre

Bjørn Frode [email protected]

kOnTakT /

Håvard Hestenes Lothe [email protected]

27

universell utforming

side sett er leietaker ansvarlig for sin egen virksomhet i leie-objektet og det kan jo forekomme at reguleringsplanen stil-ler spesifikke krav til ulike typer virksomhet. Eksempelvis kan reguleringsplanen angi at dersom det opprettes virk-somheter med spesifiserte formål, skal det gjelde et ekstra sett med krav for disse virksomhetene. Reguleringsplanen vil da bare stille krav dersom leieobjektet benyttes til en spe-sifikk virksomhet fra leietakers side, noe som igjen medfører at leietaker vil være pliktsubjekt for enkelte krav som følger av reguleringsplan. Noe av den samme systematikken finner man igjen i dis-kriminering- og tilgjengelighetsloven. Plikten til universell utforming er rettet mot «virksomheten», jf. loven § 9. Som ovenfor må man derfor skille mellom de krav som følger av utleievirksomheten og de plikter som følger av leietakers næringsvirksomhet. Fokuset etter denne loven ligger dermed på leietakersiden.

hvordan bør plikten til universell utForming avtalereguleres i nye leieForholdDet sentrale for utleier og leietaker er at kontrakten blir forut-sigbar. Partene skal så langt som mulig kunne forutse hvilke kostnader som vil – og kan – påløpe under leieforholdets gang. Samtidig må kontraktens bestemmelser være så kortfattet at presisjonen ikke går på bekostning av den totale oversikten. Gode og avklarende bestemmelser bør da inneholde kostnads-fordeling, opparbeidelsesfordeling og adressat for disse pliktene. Bestemmelsene bør ha som utgangspunkt at offentligretts-lige krav knyttet til universell utforming skal besørges og bekostes av leietaker. Imidlertid bør dette bare gjelde når kra-vet i hovedsak kan tilbakeføres til leietakers virksomhet i leie-objektet. Krav til universell utforming, som ville ha blitt pålagt uavhengig av de alternative bruksformål som leieobjektet lov-lig kan benyttes til, bør besørges og bekostes av utleier. Dette som følge av at disse kravene springer ut fra utleievirksom-heten som sådan. Videre bør man innta en bestemmelse om at avtalens fordelingsklausuler skal gjelde uavhengig av hvem som er adressat for kravet. Partene kan ikke alltid forutse hvem som blir den endelige adressat og partene bør søke at slik mot-

strid unngås. For utleiers formål kan det være hensiktsmessig at leietaker også plikter å dokumentere at kravene til univer-sell uforming ivaretas av et internkontrollsystem, til syvende og sist er det jo leietaker som har den daglige kontroll med at kravene etterleves.

eldre leiekontrakter inngått Før lovens ikraFttredenSom nevnt ovenfor vil kravene også bli stilt til leieforhold av eldre dato, uavhengig av om leiekontrakten inneholder bestemmelser om universell utforming. Videre vil ansvaret for oppfyllelse av kravene i all hovedsak ligge på leietaker og hans virksomhet. Endringene kan derfor medføre en brå kostnads-økning for en uforberedt leietaker, uten at man skal glemme den faren for økte kostnader som også kan tilkomme utleier. Hvordan tilpasningene skal bekostes og besørges i slike avta-leforhold må avgjøres ved konkret avtaletolkning, noe som det er lite hensiktsmessig å si noe generelt om i en mangfoldig avtaleflora. Et generelt tips kan nok være at parter i et forret-ningsforhold bør unngå tvist og unødig ressursbruk, noe som tilsier at en tilleggsavtale om krav til universell utforming blir utarbeidet.

noen praktiske blikk på konsekvensen av regleneTilpasning til universell utforming kan raskt bli dyrt for en leie-taker, videre vil tilpasningene også være så omfattende at det ikke er hensiktsmessig å tilbakeføre leieobjektet til den stand det var i ved leieforholdets start. Utleier og leietaker kan derfor ta sikte på at leietaker får refundert den delen av kost-naden som utleier senere vil få nytte av, kravene vil jo ofte gjelde også for den nye leietaker samtidig som tilpasningen representerer en verdiøkning. Det er da rimelig at leietaker gis et vederlag, jf. også husleielovens § 10-5. Imidlertid kan selve kostnaden ved tilpasningen bli så stor at leietaker ikke har likviditet til å ta kostnaden. Utleier og leietaker kan da innta i avtalen at kostnaden ved tilpasning til universell utforming skal inkluderes i leie, noe som blir et alternativ til de foreslåtte avtalebestemmelser ovenfor. •

bestemmelsene bør ha som utgangspunkt at offentligrettslige krav knyttet til

universell utforming skal besørges og bekostes av leietaker.

28


universell utforming

Energimerking av yrkesbygg

Fra 1. juli 2010 ble det en lovpålagt plikt å energimerke alle yrkesbygg over 50 m2 (BRA) ved utleie, salg og nybygg. For store yrkesbygg over 1000 m2 (BRA) gjelder i tillegg et krav om at gyldig energiattest alltid skal foreligge uavhengig av salg og

utleie. Plikten innebærer at man som eier av bygget har ansvaret for å gjennomføre energimerkingen, og at bygget til enhver tid har en gyldig energiattest som henger på

et synlig sted for alle brukerne av bygget.

F ormålet med innføringen av energimerkeordningen gjen-nom Energimerkeforskriften

(FOR-2009-12-18-1665 med senere

endringer) var å øke bevisstheten rundt energiforbruk, herunder hvilke typer oppvarmingsløsninger som finnes og hvilke av disse som kan gjøre bygninger mer energieffektive. Dette tenkes reali-sert blant annet ved at man som ledd i energimerkingen får en liste over for-bedringstiltak for bygget. I tillegg skal merkingen medvirke til en riktigere verdifastsettelse av bygninger ved salg eller utleie.

energimerkeordningenAlle yrkesbygg over 50 m2 (BRA) skal energimerkes ved utleie, salg og nybygg.

Regelverket oppstiller strengere plikter for eiere av yrkesbygg over 1000 m2, blant annet ved at slike bygg alltid skal ha gyldig energiattest som eier til enhver tid plikter å ha tilgjengelig for leieta-kerne. Med begrepet yrkesbygg menes alle offentlig eller privat eide bygninger, eller del av bygninger som utgjør en selvstendig enhet, og som ikke brukes til boligformål. Det er ikke mulig å avtale seg bort fra energimerkeordningen, for eksempel ved å inngå en avtale med leietaker om at energisertifisering ikke er nødvendig. Eiere som bryter pliktene som regel-


kOnTakT /

Torkjel Valland [email protected]

29

energimerKing

verket har pålagt dem, risikerer å bli ilagt overtredelsesgebyr. Loven krever at energiattesten skal vises frem til interessenter før salg eller utleie skjer, og at den skal være en del av markedsføringen. Normalt bør derfor energiattesten inngå i pro-spektet for en eiendom som legges ut til salg eller utleie. Eier er ansvarlig for å legge frem energiattest, og for at de oppgitte opplysninger er riktige. Kjøper eller leietaker kan kreve å få se energiattesten. Det er nylig vedtatt endringer i Energimerkeforskriften som trer i kraft fra 1. januar 2012. Én av endringene innebærer at kjøper kan få laget en energiattest på selgers regning dersom denne ikke foreligger ved salg. Ved brudd på merkeordningen risi-kerer eier at en potensiell kjøper eller leietaker etterlyser dokumentasjon som eier ikke besitter, med de utfordringer det kan medføre for salgs- eller utleie-prosessen. Ved bruk av uriktige opp-lysninger risikerer man i tillegg at en kjøper eller leietaker gjør gjeldende at det er gitt misvisende informasjon om eiendommen, med de rettsfølger dette kan få for kontraktsforholdet.

energiattest og energimerkeFor eiere av yrkesbygg på over 1000 m2

innebærer energimerkeordningen at man må sørge for at bygget blir energimerket, og at bygget har gyldig energiattest uav-hengig av salg eller utleie. Slike bygg skal til enhver tid være energisertifisert. Energiattesten er gyldig i 10 år fra dato for utstedelse, eller inntil ny energiat-test er utstedt. Eier plikter også å sørge for at energiattesten alltid er åpent til-gjengelig for alle byggets brukere, og attesten eller et sammendrag av denne bør derfor henges opp på synlig sted i bygget. Energiattesten består av et energi-merke. Energimerket angir byggets energistandard, og merket består av både en energikarakter og en oppvar-mingskarakter.

energikarakterenEnergikarakteren graderer hvor energi-effektivt bygget er, og karakteren er beregnet ut fra den typiske energibru-ken for typen bygg og gjennomsnittlig klima på stedet. Det er med andre ord den generelle bruken og standarden på bygget, og ikke den spesielle bruken av bygget i det enkelte tilfellet, som er avgjørende for energikarakteren. Karakterene som kan oppnås, er boksta-vene A til G. Dersom bygget får tildelt karakteren A, er det regnet som energi-effektivt, og jo lengre ned på skalaen desto mindre energieffektivt. Ifølge NVE vil for eksempel en bolig som er bygget

i henhold til byggeforskriftene fra 2007, normalt kun oppnå karakteren C.

oppvarmingskarakteren Oppvarmingskarakteren angir i hvilken grad byggets oppvarmingsbehov kan dekkes av andre oppvarmingskilder enn elektrisitet, olje eller gass. Oppvarmings-karakteren er delt inn i en fargeskala med fem ulike farger; rødt, oransje, gult, lysegrønt og grønt. Dersom bygget blir kategorisert som rødt, betyr det at opp-varmingsbehovet i all hovedsak er dek-ket av elektrisitet, olje eller gass. Desto lengre man kommer i fargeskalaen mot grønt, desto mindre av oppvarmingsbe-hovet er dekket av disse kildene. Hele poenget med systemet er at byggeiere skal ha et insentiv til å bytte til fornybare og mer energieffektive energikilder, for eksempel varmepumper, solcellepanel,

fjernvarme og biobrensel. Ifølge NVE vil for eksempel et bygg hvor oppvarmings-kildene er varmepumpe, vedovn og elek-trisk oppvarming, typisk kunne oppnå karakteren gult.

energimerkingsprosessen – krav om eksperthjelpEnergimerkingen av bygget skjer på internett ved innlogging i Altinn. Alle opplysninger om bygget legges inn i en egen selvangivelse, og det er byggets eier som i utgangspunktet er ansvarlig for at alle registrerte opplysninger er korrekte. Det som skiller registreringen av yrkesbygg over 1000 m2 fra andre

bygg, er at en særskilt kvalifisert ekspert må stå for innloggingen og registrerin-gen. Dersom du som eier ikke selv kvali-fiserer som ekspert, er du altså lovpålagt å søke eksperthjelp for å få gjennomført energimerkingen. Kompetansekravet for å kunne mer-keregistrere yrkesbygg over 1000 m2 er ingeniørkompetanse på bachelor-nivå med hovedvekt på byggeteknikk og energifag, samt minimum to års prak-sis fra energiberegninger for bygninger med tekniske anlegg. Vedkommende som står for registreringen, må selv bekrefte at han eller hun tilfredsstil-ler kravene og kunne dokumentere sin kompetanse dersom NVE skulle komme med forespørsel om det. •

30


energimerKing

energikarakteren graderer hvor energieffektivt bygget er, og karakteren

er beregnet ut fra den typiske energibruken for typen bygg og gjennomsnittlig klima på stedet.

Tinglysing og pantsettelse av leiekontrakter

Ikke sjelden unnlater leietakere å sørge for at leiekontrakten tinglyses, til tross for de alvorlige konsekvenser som kan oppstå som følge av manglende tinglysing. Videre er tinglysing en forutsetning for pantsettelse av leiekontrakter. Vi skal her se nærmere på enkelte sentrale spørsmål knyttet til tinglysing og pantsettelse av leiekontrakter

som kan gjøre seg gjeldende i praksis.

V ed inngåelse av nærings-leiekontrakter vil leietaker kunne ønske en rett til å

kunne tinglyse leiekontrakten på eien-dommen hvor de leide lokaler befinner seg. Bakgrunnen for et slikt ønske fra leietakers side er at konsekvensene av manglende rettsvern for leieretten gjen-nom tinglysing fort kan bli svært alvor-lige for leietaker, typisk dersom utleier skulle bli utsatt for kreditorpågang. Videre ønsker leietaker enkelte ganger en rett til å kunne pantsette leiekon-trakten som ledd i en sikkerhetsstillelse til fordel for leietakers bankforbindelse. Slik pantsettelse forutsetter at leiekon-trakten er tinglyst. Sett fra utleiers side representerer både tinglysing og pantsettelse av leie-kontrakter at det etableres heftelser på eiendommen som kan begrense utlei-

ers handlefrihet over eiendommen, eller medføre ulemper med hensyn til en senere avklaring av eiendommens reelle heftelsesbilde og avlysning av uvirk-somme leiekontrakter. Disse hensyn må veies mot hverandre når man skal ta stilling til om, og eventu-elt i hvilket omfang, leiekontrakter skal kunne tinglyses og eventuelt pantsettes.

tinglysing av leiekontrakterfra leietakers synsvinkel kan det for mange leietakere umiddelbart fremstå som både unødvendig og rent forma-listisk å skulle tinglyse en leiekontrakt etter at bindende avtale er inngått og leieretten er sikret. Tinglysing er imid-lertid en disposisjon som utelukkende er positiv for leietaker, og som ved enkle midler kan sikre leietaker et verdifullt rettsvern overfor tredjemann. Det klassiske eksempelet er at utleier går konkurs i leietiden. Med unntak av oppsigelige leiekontrakter med inntil tre måneders oppsigelsesfrist, vil kon-sekvensen av en konkurs i et tilfelle hvor leiekontrakten ikke er tinglyst, være at leieretten ikke vil stå seg over-for utleiers konkursbo. Konkursboet kan dermed velge å se bort fra leieforhol-det og som hovedregel fritt disponere over eiendommen, uavhengig av leieta-

kers leierett – for eksempel gjennom å selge eiendommen og samtidig begjære tvangsfravikelse av leietaker. At konkursboet kan velge ikke å respektere leietakers leierett, innebærer også at en eventuelt forskuddsbetalt husleie kan gå tapt. Leietaker er i slike tilfeller henvist til et dividendekrav for beløpet på linje med øvrige kreditorer i boet. I praksis innebærer dette at leieta-ker kun unntaksvis vil oppnå full dek-ning for sitt krav. For at leietaker skal oppnå rettsvern overfor et konkursbo, kreves det at leie-kontrakten er tinglyst senest dagen før konkursåpningen. For å være på den sikre siden, anbefaler vi likevel at ting-lysing – dersom leiekontrakten åpner for dette – skjer uten opphold etter at leie-kontrakten er inngått. Et praktisk eksempel på hvor vik-tig det er med tinglysing, kan illus-treres med en relativt fersk dom fra Høyesterett (Rt. 2008 s. 586). Selv om denne dommen konkret gjelder konse-kvensene av manglende rettsvern ved salg av eiendom, er prinsippet likevel det samme når det kommer til leiekon-trakter – nemlig at en rettighet som ikke er tinglyst senest dagen før konkursåp-ning, står i fare for å falle bort til fordel for utleiers konkursbo.


kOnTakT /

Torkjel Valland [email protected]

31

tinglysing og pantsettelse

Dommen gjaldt salg av en eiendom til et entreprenørselskap. Etter avtalen skulle selskapet rehabilitere eiendommen, før denne ble solgt videre på det åpne mar-kedet. For å unngå dokumentavgift ble ikke overdragelsen til entreprenørsel-skapet tinglyst. Entreprenøren fikk etter hvert øko-nomiske vansker og rehabiliteringen stanset. Selskapet vurderte å selge eien-dommen, men dette viste seg vanskelig. Selskapet overdro derfor kjøpekontrak-ten til et investeringsselskap, men uten å tinglyse denne overdragelsen. Kort tid etter ble det åpnet konkurs hos entreprenøren. Konkursboet gikk inn og underrettet samtidig partene at boet ville inndra eiendommen i boet etter tinglysingsloven § 23, og dermed utslette (ekstingvere) investeringssel-skapets ikke-tinglyste rettigheter etter kjøpekontrakten. Resultatet av Høyesteretts behand-ling var at investeringsselskapets erverv ikke sto seg overfor konkursboet, og at selskapet følgelig måtte anse eiendom-men som tapt. fra utleiers synsvinkel represente-rer tinglysing av leiekontrakten først og fremst en heftelse på eiendommens grunnboksblad. Dette innebærer for utleiers del at rettslige disposisjoner som kommer i tid etter at en leiekontrakt er tinglyst, kan bli forhindret eller vanskeliggjort av at det hefter en tinglyst leiekontrakt på eiendommen. Et typisk eksempel i så måte er etterfølgende pantsettelse av eiendommen til fordel for utleiers bank, som normalt forutsetter at det etableres en ren 1. prioritet – noe som ikke uten videre er mulig dersom det allerede er tinglyst en leiekontrakt på eiendommen. Dersom utleier først godtar at en leiekontrakt skal kunne tinglyses, vil det dermed være et sentralt poeng for utleier å forbeholde seg en rett til å kreve at den tinglyste leiekontrakten skal vike prioritet til fordel for de rettslige dispo-sisjoner som utleier ønsker å foreta over eiendommen. Et slikt forbehold kan for eksempel gå ut på at leietaker plikter å

besørge at leiekontrakten skal vike prio-ritet for eventuelle panterettigheter som utleier lar påhefte eiendommen i tiden etter tinglysingen av leiekontrakten. Et ytterligere punkt som utleier bør være seg bevisst ved eventuelt tingly-sing av leiekontrakter, er at det i klare trekk avtales at tinglysingen av leiekon-trakten skal slettes ved leieforholdets opphør, og at leietaker er forpliktet til å medvirke til slik sletting. I praksis skjer dette ved at leietaker utsteder en erklæ-ring om at leiekontrakten kan slettes fra eiendommens grunnboksblad, som deret-ter sendes til tinglysingsmyndighetene. En rekke grunnboksblad er fulle av tinglyste men uvirksomme leiekon-trakter, hvilket innebærer at eiendom-mene fremstår som om de er beheftet med leieforhold som i realiteten er opp-hørt. Dersom det ikke er avtalt at ting-lyste leiekontrakter skal slettes fra eiendommens grunnboksblad ved lei-eforholdets opphør, kan senere sletting volde betydelige problemer for utleier. Tinglysingsmyndighetene vil normalt ikke godta ensidige erklæringer fra utleier om at leieforholdet er opphørt, men vil kreve fyllestgjørende dokumen-tasjon på at leieforholdet virkelig er avsluttet og at leieretten er bortfalt.

pantsettelse av leiekontrakterForutsatt at en leiekontrakt er tinglyst, er leieretten som utgangspunkt også gjen-stand for pantsettelse, med mindre det er gitt bestemmelser i leiekontrakten som begrenser eller forbyr slik pantsettelse. En adgang til pantsettelse av en leie-kontrakt kan ha svært praktiske konse-kvenser for en leietaker. I et tilfelle hvor en leiekontrakt er inngått på svært gun-stige vilkår, for eksempel med lang løpe-tid og lavt leienivå, representerer selve leieretten en konkret verdi for leietake-ren som kan tjene som sikkerhet. Dersom en leietaker ønsker å pant-sette leiekontrakten som sikkerhet for et låneopptak, vil en bank normalt ikke godta pant i en leiekontrakt som til-strekkelig sikkerhet. En pantbar leiekon-

trakt kan imidlertid tjene som ett av flere aktiva til sikkerhet for et lån, og i praksis ser vi derfor at næringsleiekontrakter vanligvis pantsettes sammen med sel-skapets driftstilbehør og eventuelt øvrige eiendeler. En gjennomgående pantset-telse av leiekontrakter skyldes også at leieretten normalt utgjør et naturlig og nødvendig grunnlag for leietakers virk-

somhet og verdien av denne som «going concern» ved eventuelt tiltredelse av de samlede pantesikkerheter. For at det skal være adgang til pant-settelse av rettigheter i fast eiendom, det være seg en leierett eller annet, kre-ves det at retten kan overdras til andre ved salg eller annen overføring. Denne begrensningen er særlig viktig ved pantsettelse av leiekontrakter, idet leie-kontrakter ofte inneholder forbud mot å overdra leiekontrakten til en ny leieta-ker uten utleiers samtykke. Etter panteloven vil adgangen til pantsettelse av en leiekontrakt følge de samme begrensninger som gjelder for overdragelse av leieretten, noe som inne-bærer at leietaker i slike tilfeller må inn-hente utleiers samtykke til at eventuelle overdragelsesbegrensninger ikke er til hinder for pantsettelse av leiekontrakten. Dersom en leietaker først ønsker og har anledning til å pantsette leiekon-trakten, skjer dette ved at pantsettelsen anmerkes på eiendommens grunnboks-blad i tilknytning til den tinglyste leie-kontrakten. •

tinglysing er imidlertid en disposisjon som utelukkende

er positiv for leietaker, og som ved enkle midler kan sikre leietaker et verdifullt

rettsvern overfor tredjemann.

32


tinglysing og pantsettelse

«Deres hus og hoteller brenner»

Av alle typer risiko er brann den desidert minst forutsigbare. Med en klar avtaleregulering kan partene likevel forutberegne

sine rettslige posisjoner dersom ulykken skulle inntreffe.

E tter husleieloven kategoriseres brannskade – total eller delvis – som en mangel ved leieobjektet. Ved mangler kan leietaker generelt kreve retting, prisav-

slag og erstatning, samt heving dersom mangelen er vesentlig. Lovens vilkår åpner imidlertid for konkrete og til dels skjønns-messige vurderinger som naturlig nok (og heldigvis) sjeldent er gjenstand for klargjøring i rettspraksis.

husleielovens utgangspunkt – brannen påFører leieobjektet en mangelVed totalskade byr utmålingen av et prisavslag neppe på pro-blemer. Idet utleiers hovedytelse ikke lenger eksisterer, finnes det heller ikke grunnlag for et krav om husleie. Delvis brann-skade vil gi leietaker krav på prisavslag tilsvarende leieobjek-tets reduserte verdi frem til utbedring har skjedd, forutsatt at skadevirkningen ikke er ubetydelig. Gitt at brannen ikke skyl-des sikkerhetsmangler eller andre forhold innenfor utleiers


kOnTakT /

anders Skage Thinn [email protected]

FO

TO: S

canp

ix

kontrollsfære, vil utleier derimot ikke være ansvarlig for det økonomiske tap leietaker måtte lide. Normalt må hver av par-tene derfor forsikre sine egne interesser. Ved brannskade kan utleier og leietaker ha forskjellige ønsker med hensyn til hvorvidt leieforholdet skal bestå. For begge parter vil det være situasjonsbetinget hvilket stand-punkt som inntas. I et stigende leiemarked kan utleier se seg bedre tjent med å fri seg fra en uoppsigelig leieavtale, for der-etter å leie ut til høyere pris etter gjenoppbygging eller nød-vendig utbedring. Leietaker kan derimot ønske å fastholde en prisgunstig og langsiktig leieavtale. Ved totalskade kan utleier i stedet ønske å utvikle eiendommen på ny, uten hensyn til eiendommens tidligere utforming og bruk. Dersom utleier ikke selv er eien-domsutvikler, kan han også ønske å kvitte seg med eiendommen, uten hensyn til de eksisterende leieforhold. Ved tidsubestemte/oppsigelige leie-avtaler vil utleier normalt kunne fri seg fra avtalen ved å si den opp, med mindre oppsigelsen fremtrer som urimelig. Dette vil neppe være tilfellet ved totalskade som ikke er å bebreide utleier. Med mindre annet er avtalt, kan en tidsubestemt avtale på fritt grunnlag sies opp av leietakeren. Ved tidsbestemte/uoppsigelige leieavtaler vil utleiers mulighet for å fri seg fra avtalen bero på hvorvidt leietaker i stedet kan kreve retting av mangelen ved gjenoppbygging av lokalene. Dersom utleier i stedet vil fastholde leieavtalen, blir spørsmålet om han har krav på å få rettet. Etter husleieloven av 1939 bortfalt leieforholdet dersom leieobjektet ble ødelagt ved brann eller annen hendelig begi-venhet. Selv om vilkåret om ødeleggelse kunne innebære en skjønnsmessig vurdering, ga loven en absolutt fritaksregel ved totalskade som ikke skyldes utleiers mislighold (eksempelvis manglende sikkerhetstiltak). Dagens husleielov inneholder ikke noen tilsvarende særregel, men vil i mange tilfeller gi samme resultat. Etter husleieloven § 2-10 (1) fritas utleier fra plikten til retting av mangler dersom dette innebærer en urimelig kost-nad eller ulempe for ham. Det legges her opp til en konkret interesseavveiing mellom utleier og leietaker. Ved delvis skade vil unntaket fra rettplikten bero på en totalvurdering av blant annet skadenes art og omfang. I de fleste tilfeller vil bestem-melsen medføre at leietaker ikke kan kreve gjenoppbygging ved totalskade. Samtidig åpner bestemmelsen for et skjønn som ikke var aktuelt etter den gamle lov. Dersom utleier er full-verdiforsikret og uansett har til hensikt å gjenoppbygge eien-dommen som den var, fremstår ikke leietakers krav om retting nødvendigvis som en urimelig kostnad eller ulempe.

Tilsvarende vil det bero på en skjønnsmessig vurdering hvorvidt utleier kan kreve å få rettet. Etter husleieloven § 2-10 (2) har utleieren krav på å få rette dersom dette kan skje uten vesent-lig ulempe for leietakeren, og leietakeren ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg dette. Dersom gjenoppbyggingen skjer raskt og leietakeren tilbys fullgode erstatningslokaler i mellom-tiden, må vilkåret antagelig være oppfylt. Også dette vil imidler-tid bero på en konkret avveiing av partenes interesser. Som det fremgår, kan partenes standpunkt til utbedring eller gjenoppbygging dels bero på skjønnsmessige vurderinger.

En part bærer selv risikoen for å ta feil dersom han urettmessig fremmer eller avslår et krav om retting, og vil derved kunne pådra seg et erstatningsansvar.

avtaleFestet rett til å Fastholde leieavtalen – en ubetinget Fordel For utleierI næringsforhold vil det ofte være ønske-lig å regulere situasjonen ved brann særskilt, for derved å oppnå økt klarhet og forutberegnelighet for partene. For det første kan brann kategoriseres som «force majeure» som fritar begge parter fra deres plikter etter leieavtalen. Som nevnt kan imidlertid begge parter etter

omstendighetene ønske å fastholde leieforholdet. Et gjensidig ønske om dette er selvsagt ikke problematisk etter at brannen har funnet sted. En ensidig rett – men ikke plikt – til å fastholde leieforholdet kan imidlertid ikke på forhånd avtalereguleres i favør av begge parter. Punkt 17 i Norsk Eiendoms (tidl. Foreningen Nærings-eiendom) standardleieavtale for nybygg (4. utgave 2011) gir utleier en betinget rett til å fastholde leieavtalen. Forutsetningen er at gjenopprettingen skjer innen 24 måneder etter at brannen oppsto, samtidig som leietaker tilbys et egnet erstatningsobjekt i mellomtiden. Leietaker skal betale mar-kedsleie for erstatningsobjektet, oppad begrenset til den avtalte leie for hovedobjektet. Flytting og tilbakeflytting må bekostes av utleier. Som nevnt, vil det neppe være aktuelt for utleier å tiltre en slik rett i et stigende leiemarked. I et ustabilt marked hvor det er en risiko for fremtidige ledige lokaler, kan imidlertid en slik klausul bli viktig i kombinasjon med en god avbruddsforsik-ring. Vi har også erfart at flere banker er opptatt av slike klau-suler i forbindelse med finansiering av næringseiendom. All den tid utleier står fritt til å velge, vil muligheten for å kreve tilbakeflytting innebære en ubetinget fordel. Dette i relasjon til en risiko som for begge parter kan fremstå som så vidt perifer at den sjeldent vil innebære en potensiell «deal breaker» under kontraktsforhandlingene. •

i næringsforhold vil det ofte være ønskelig å regulere situasjonen ved

brann særskilt, for derved å oppnå økt klarhet og

forutberegnelighet for partene.

34


brann

35

mva og justering

E t justeringspliktig tiltak er ifølge merverdiavgiftsloven § 9-1 annet ledd bokstav b)

«ny-, på- eller ombygging» av leie-objek-tet der inngående MVA på tiltaket utgjør minst NOK 100 000 (NOK 400 000 ekskl. MVA).

leietakertilpasningerGrensen for hvilke tiltak som anses som vedlikehold/reparasjon eller «ny-, på- eller ombygging» i avgiftsrettslig sammenheng skal som utgangspunkt

trekkes på samme måte som grensen mellom vedlikehold og påkostning i skatterettslig sammenheng. En tilpas-ning av lokalene etter leietakers spesi-fikke ønsker eller krav er som regel å anse som en påkostning som innebærer en standardheving, og dermed en «ny-, på- eller ombygging». Det foreligger derfor normalt en «kapitalvare» som innebærer at justeringsreglene kommer til anvendelse på tiltaket. Det bemerkes at MVA på kostnader til faste tekniske installasjoner skal behandles på samme måte som de øvrige MVA-kostnadene; faste tekniske installasjoner er å anse som fast eiendom (kapitalvarer) i denne sammenheng. Når tiltaket er ferdigstilt, må utleier – dersom det er utleier som har stått for tilpasningene – forholde seg til juste-ringsreglene. Det er i utgangspunktet bruken av lokalene på tidspunktet for ferdigstillelse som vil avgjøre i hvilken grad inngående MVA kan fradragsføres. Dersom den leietaker som tilpasningene foretas for kun driver avgiftspliktig virksomhet i deler av de leide lokalene, kan kun inngående MVA knyttet til til-

passninger i disse arealene fradrags-føres direkte. Det er ingen fradragsrett for kostnader som gjelder areal som benyttes eksklusivt i unntatt virksom-het. Slike kostnader utgjør imidlertid en justeringsrettighet som kan benyttes dersom lokalene senere brukes i avgifts-pliktig virksomhet. Endringer av leieobjektets bruk slik at mer eller mindre av leieobjektet bru-kes til MVA-fradragsberettigede formål, vil medføre en justeringsrett eller -plikt, forutsatt at den såkalte bagatellgrensen er overskredet. Bagatellgrensen inne-bærer at det ikke skal foretas justering dersom endringen i fradragsprosen-ten er mindre enn ti prosentpoeng i forhold til fradragsprosenten ved jus-teringsperiodens begynnelse for det aktuelle lokalet. Retten eller plikten til å justere foreligger i ti år etter fer-digstillelse, det vil si ti år etter utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstilla-telse for byggetiltaket, eller dersom slik attest eller tillatelse ikke er nødvendig, når byggetiltaket er tatt i bruk. Etter ti år vil endret bruk av leieobjektet ikke medføre avgiftsmessige konsekvenser.

MVA og justering

– enkelte tema av stor betydning for utleiere

I denne artikkelen vil vi ta opp enkelte sentrale temaer som utleiere bør være oppmerksomme på i tilknytning til justeringsreglene for MVA, herunder en

annonsert mulig retrett fra Skattedirektoratet vedrørende en vesentlig negativ endring gitt i melding av 4. juli 2011. (Innholdet i Skattedirektoratets melding

er særskilt omtalt i vårt nyhetsbrev av 6. juli 2011, og det vil sendes ut nytt nyhetsbrev når det kommer ny avklaring.)

anders [email protected]

kOnTakT /

Jens aas [email protected]

andreas [email protected]

FO

TO: E

rik

Bur

ås

/ S

tud

io B

13

36


mva og justering

leietakers egne påkostninger av leieobjektet – hva skjer ved FraFlytting?Et spørsmål som utleiere bør være opp-merksomme på, er hva som skjer dersom leietaker selv har påkostet leieobjektet i et slikt omfang at det foreligger en kapi-talvare etter justeringsreglene. Sett at en leietaker totalrenoverer leieobjektet etter utleiers godkjennelse. Kostnadene ender på NOK 1000 000, inkl. MVA. Vi forutsetter at leietaker driver 100 % avgiftspliktig virksomhet og at alle kostnadene kan anses som til bruk i leietakers virksomhet. Leietaker kan da fradragsføre NOK 250 000 i inn-gående MVA direkte. Etter to år flytter leietaker ut av leieobjektet og utleier får en ny leietaker som ikke driver avgifts-pliktig virksomhet – hva da? Dersom leiekontrakten mellom utleier og tidligere leietaker ikke inne-holder bestemmelser som regulerer situasjonen, og utleier ikke har stilt noen krav ved en eventuell godkjennelse av leietakers arbeider – følger det av merverdiavgiftsforskriften § 9-3-6 annet

ledd at utleier overtar justeringsplikten og –retten som leietaker hadde. Utleier får da en justeringsplikt, siden den avgiftspliktige bruken av leieobjektet er redusert med 100 pro-sentpoeng i forhold til bruken ved jus-teringsperiodens begynnelse. Forutsatt samme ikke-avgiftspliktige leietaker, må utleier dermed årlig negativt justere NOK 25 000 de resterende åtte årene av justeringsperioden – uten å nødvendig-vis kunne kreve dette dekket av tidligere leietaker. Normalt bør utleier forsøke å få inn en bestemmelse i leiekontrakten om at leietaker beholder egne justeringsfor-pliktelser ved leieforholdets opphør. Utleier vil da i medhold av merverdi-avgiftsforskriften § 9-3-6 annet ledd overta justeringsretten, men ikke juste-ringsplikten. En slik regulering vil sikre utleier mot å overta justeringsplikter samtidig som utleier overtar en eventu-ell oppside i form av justeringsrett der-som den nye leietaker har en virksomhet som i større grad er merverdiavgiftsplik-tig enn tidligere leietaker.

krav om signert leiekontrakt eller virksomt leieForhold?Utleier har tradisjonelt oppnådd adgang til frivillig registrering for utleie av fast eiendom med rett til fradrag for inngående merverdiavgift fra det tids-punkt man har inngått leieavtale med en avgiftspliktig leietaker. I melding fra Skattedirektoratet av 4. juli 2011 ble det imidlertid uttalt at kun et «virksomt leieforhold» med avgiftspliktig leietaker ble ansett som fradragsberettiget bruk, det vil si et leieforhold som har begynt å løpe og hvor leietaker betaler leie, men hvor det ikke er et krav at leietaker fysisk har begynt å benytte lokalene. I brev av 6. desember 2011 går tilsynelatende Skattedirektoratet tilbake på denne innstrammingen. Av brevet fremgår at Skattedirektoratet har tatt retningslin-jene opp til ny vurdering etter innspill fra bransjen, og at kravet om «virksomt leieforhold» i påvente av en endelig avklaring ikke skal håndheves, det vil si at signert leiekontrakt er tilstrekkelig. Fra det tidspunkt utleier er frivillig registrert for utleie av fast eiendom til

37

avgiftspliktig leietaker, kan man også søke tilbakegående avgiftsoppgjør. Spørsmålet om det stilles krav om et «virksomt leieforhold» eller om det er tilstrekkelig med signert leiekontrakt, gjelder derfor tilsvarende her, og etter Skattedirektoratets brev av 6. desember 2011 vil inntil videre signert leiekontrakt altså være nok. Det tilbakegående avgifts-oppgjør vil omfatte relevante merverdiav-giftskostnader pådratt før registrering. Det gis ikke tilbakegående avgifts-oppgjør på anskaffelser i den grad man ikke har inngått leiekontrakt (eventuelt har et virksomt leieforhold) med avgifts-pliktig leietaker for bygget eller anlegget innen seks måneder etter fullføringen, dvs. fra (midlertidig) brukstillatelse er gitt eller bygget er tatt i bruk. Inngås leiekontrakten etter fristen, er man hen-vist til å benytte justeringsreglene for å få avgiften tilbake (positiv justering) med en 1/10 hvert år i 10 år fremover i tid. Dersom leiekontrakt ikke er på plass innen seksmånedersfristen og således ikke gir rett til tilbakegående avgiftsopp-gjør, vil den innledende ikke-bruken også redusere fradragsretten. Hvis for eksem-pel leiekontrakt inngås først åtte måne-der etter fullføring i justeringsperiodens år 1, skal således den årsbaserte positive justering byggherren eventuelt oppnår som følge av utleien, reduseres med et beløp tilsvarende disse åtte månedene. I tillegg til den reduserte fradragsretten, innebærer altså det faktum at man ikke oppnår fullt fradrag med en gang etter reglene om tilbakegående avgiftsopp-gjør, en betydelig likviditetsulempe. I den omtalte meldingen fra Skattedirektoratet av 4. juli 2011 ble det også understreket at i den grad bygget ellers fremstår som ett selvstendig pro-sjekt/én kapitalvare, må brukstillatelsen – begrenset eller ikke – anses som en igangsetting av seksmånedersfristen for hele bygget. Av Skattedirektoratets brev av 6. desember 2011 fremgår at også dette punktet i meldingen inntil videre ikke skal håndheves. Særlig i store byggeprosjekter har dette spørsmålet vesentlig betydning.

Utfallet av Skattedirektoratets annon-serte fornyede vurdering vil være av stor betydning for eiendomsaktørene.

generelle tips til utleiereVed forhandling og fornyelse av leie-kontrakter er det viktig å ha et bevisst forhold til MVA. I det følgende vil vi gi enkelte generelle tips til hva leiekon-trakten bør regulere. På overordnet nivå bør utleier, dersom det er mulig, sikre seg at leiekontrakten løper i minst ti år. Justeringsperioden er på ti år, og endret bruk etter denne perioden utløser ikke merverdiavgiftsmessige konsekvenser.

I leiekontrakten bør det være klare førin-ger på hvilken virksomhet leietaker kan utøve i leieobjektet. Leietaker bør ikke ha en rett til å endre virksomhet til ikke-avgiftspliktig virksomhet uten utleiers forutgående samtykke. Generelt kan det være hensiktsmes-sig å ha en klausul i leiekontrakten som sikrer utleier vis-à-vis leietaker mot ethvert merverdiavgiftsmessig tap som følge av leietakers disposisjoner. Videre er det som eksemplet ovenfor viser, hensiktsmessig å innta en bestem-melse i leiekontrakten om at leietaker ved leieforholdets opphør beholder egne justeringsforpliktelser. Dersom en slik bestemmelse ikke er inntatt i leiekon-trakten og leietaker har utført betydelige arbeider i leieobjektet, kan imidlertid en

annen løsning være redningen: Ofte har utleier krav på å få leieobjektet tilbake-levert i samme stand. Dersom utleier krever dette, vil «kapitalvaren» måtte fjernes og justeringsplikten vil ikke overføres til utleier. Dersom leietaker ber om godkjennelse av endringsarbei-der i leieobjektet, bør utleier benytte anledningen til å ta forbehold om at samtykke bare gis dersom leietaker beholder egne justeringsforpliktelser. Dersom fremleie tillates, bør det pre-siseres at fremleier (leietaker) har en plikt til frivillig registrering. Dersom det ikke foreligger en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleier og den leietaker som benytter leieobjektet, vil utleier ikke få fradrag for inngående MVA knyttet til leieobjektet. Utleier bør også sørge for at leieta-ker, og eventuelle fremleietakere, har en plikt til å fremskaffe den dokumenta-sjonen som utleier har behov for. Dette gjelder særlig den årlige redegjørelsen over faktisk bruk av leieobjektet. Dersom leiekontrakten skal fornyes eller forlenges bør utleier i den grad leiekontrakten ikke inneholder MVA-reguleringer som beskrevet ovenfor, sørge for at slike vilkår tas inn i adden-dumet om fornyelse eller forlengelse. Ved utleie til en ikke-avgiftspliktig leietaker bør utleier kreve en kompensa-sjon for det tap utleier lider som følge av manglende fradragsrett for MVA for leietakers lokaler i disse tilfellene. Ofte avtales det eksplisitt en slik kompensa-sjon i form av et tillegg til den ordinære husleien, og tillegget er da ofte matema-tisk beregnet til å erstatte det faktiske tap utleier har i en slik situasjon. Det hender at leietaker og utleier blir enige om at leietaker får leiefritak i en viss periode. Vårt råd er i stedet å gi leie-taker en leiereduksjon i en lengre peri-ode enn leiefritak i en kort periode, blant annet av hensyn til at det ikke skal kunne stilles spørsmål ved leieavtalens realitet. Særlig er dette viktig når leietaker er den første som benytter leieobjektet eller der-som tidligere leietaker ikke drev avgifts-pliktig virksomhet i de leide lokalene. •

generelt kan det være hensiktsmessig å ha en klausul i leiekontrakten som sikrer utleier vis-à-vis leietaker mot ethvert

merverdiavgiftsmessig tap som følge av leietakers

disposisjoner.

FO

TO: E

rik

Bur

ås

/ S

tud

io B

13

38


næringseienDomsteamet

vi har bred erfaring med tilrettelegging for og gjennom-føring av salg av næringseiendom. ved å tilrettelegge for en god prosess, og kvalitetssikre informasjonsmemoran-dum/prospekt før objektet legges ut i markedet, bidrar man til å forenkle prosessen tilknyttet salg av nærings-eiendom. derved øker også sannsynligheten for vellykket gjennomføring av et salg, færre krav om prisavslag under-veis i forhandlingene, samt redusert risiko for tvist etter gjennomføring av salg.

vi har også bred erfaring med budgivning, due diligence og forhandling av kjøpekontrakt for kjøpere av nærings-eiendom og eiendomsselskaper. vår bistand tilknyttet kjøp av eiendom inkluderer også bistand tilknyttet skatt, finansiering og konkurransemelding hvor dette er relevant. Wikborg rein er således totalleverandør av juridiske tjenes-ter for kjøpere av næringseiendom. vår erfaring tilsier at mange tvister kan unngås dersom partene enes om pre-sise og klart definerte kontraktsforpliktelser som ivaretar

partenes behov for å oppnå balanse i kontraktsforholdet og for å reflektere de forutsetninger som lå til grunn for en kjøpers tilbud.

hva gjelder eiendomsutviklingsprosjekter viser vår erfaring at mange tvister kan unngås dersom partene tidlig i prosessen enes om et godt og gjennomtenkt avtaleverk. gode samarbeidsavtaler, opsjonsavtaler, leiekontrakter, og bra samspill med plan- og bygningsetaten, øker sannsyn-ligheten for gjennomførte utviklingsprosjekter, reduserer risikoen for tvister og reduserer risikoen for fremtidige for-sinkelser i prosjektet.

Leiekontrakten utgjør ofte fundamentet både i en eiendoms-utvikling, i et kjøp eller salg av eiendom, og ved større verdi-stigninger tilknyttet næringseiendom. vår erfaring tilsier at et bevisst forhold til leiekontraktene og kontraktenes rettslige klausuler, kan redusere risikoen for tvister og tilrettelegge for realisasjon av verdistigning tilknyttet eiendom.

WIKBORG REINS Næringseiendomsteam

Wikborg Rein er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor næringseiendom. Teamet består av mer enn

20 spesialiserte og dedikerte advokater.

39

KontaKtinformasjon

partnereLars-kaspar andersen [email protected]+47 917 16 383

Morten Hugo Berger [email protected]+47 977 74 607

Haakon Blaauw [email protected]+47 905 54 064

Erlend W. Holstrøm [email protected]+47 911 32 417

Leif Petter Madsen [email protected]+47 915 42 885

anders Myklebust [email protected]+47 916 21 362

Line Ravlo-Losvik [email protected]+47 952 23 394

Bjørn Frode Skaar [email protected]+47 970 55 552

Geir Sviggum [email protected]+86 1391 861 3473

senioradvokaterTorkjel Valland [email protected]+47 970 55 561

Gøran Mjelde aarvik [email protected]+47 908 45 263

Jens aas [email protected]+47 920 25 350

Faste advokaterHans Jørgen Langeland [email protected]+47 910 00 619

kenneth Foyn Markeng [email protected]+47 408 56 043 Tormod Ludvik nilsen [email protected]+47 905 80 478

Tatjana Sveinbjørnsson [email protected]+47 900 94 916

anders Skage Thinn [email protected]+47 938 66 401

Marius Egeberg [email protected]+47 996 30 464

advokatfullmektigerJørgen aas Eide [email protected]+47 922 45 322

kristin Eliasson [email protected]+47 907 57 526

andreas kildal [email protected]+47 470 19 494

Håvard Hestenes Lothe [email protected]+47 481 02 589

Silje Mjelle [email protected]+47 915 28 531

oslotel +47 22 82 75 00Fax +47 22 82 75 [email protected]

bergentel +47 55 21 52 00Fax +47 55 21 52 [email protected]

londontel +44 20 7367 0300Fax +44 20 7367 [email protected]

singaporetel +65 6438 4498Fax +65 6438 [email protected]

shanghaitel +86 21 6339 0101Fax +86 21 6339 [email protected]

kobetel +81 78 272 1777Fax +81 78 272 [email protected]

www.wr.no

update - wikborg rein...update 2 • 2012 næringseiendom forhandling av leiekontrakter side 4...

Documents