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O S E U N O V O J E I T O D E I N V E S T I R .

COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU-SÃO PAULO / BRASILESPECIAL:

Saiba como adquirir um quarto de hotel ao lado do Aeroporto Internacional de São Paulo.

UMA NOVA OPORTUNIDADE SURGE PARA VOCÊ.

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A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados.

Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br.

A Upcon Invest - Edição Especial é uma publicação elaborada para ajudar você a se tornar um investidor do Comfort International Airport GRU-São Paulo, que será erguido na região primária do Aeroporto Internacional de São Paulo.

A seguir, você conhecerá detalhes deste novo empreendimento, que surge como opção para quem deseja diversificar as aplicações e ingressar no mercado hoteleiro.

Boa leitura!

S U M Á R I O

M E R C A D O P Á G . 4

T U R I S M O D E N E G Ó C I O SP Á G . 10

L O C A L I Z A Ç Ã O E S T R AT É G I C AP Á G . 1 2

O F E R TA E D E M A N D AP Á G . 2 2

E U , I N V E S T I D O RP Á G . 2 4

A M A R C AP Á G . 2 8

E N T R E V I S TA SP Á G . 4 0

PA R C E R I A S D E S U C E S S O P Á G . 4 4

F ATO R E S D E R I S C OP Á G . 4 6

W E L C O M E

Seja bem-vindo.

MATERIAL PUBLICITÁRIOMATERIAL PUBLICITÁRIOESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Rogério Queiroz

(MTB/SP nº 63.634)

REDAÇÃO

Roseli Pereira

PROJETO GRÁFICO

Caius Maga

DIREÇÃO DE ARTE

Luiza Godoy e

Maurício Rezende

REVISÃO

Marcio Lopes

IMPRESSÃO

Gráfica Mais Type

TIRAGEM

50.000 exemplares

Distribuição

Gratuita

E X P E D I E N T E

A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, o prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br.

Hoje, além de casas, apartamentos e espaços comerciais, também é possível optar por unidades hoteleiras, um tipo de imóvel que já vem com administração inclusa.

É cada vez mais comum encontrar pessoas que escolhem fazer parte do mercado hoteleiro. Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), atualmente cerca de 70% dos hotéis

IMÓVEL HOTELEIRO:

UMA NOVA OPÇÃO DE INVESTIMENTO.

da cidade pertencem a pessoas físicas, número que desmistifica a ideia de que participar do setor hoteleiro seja tarefa exclusiva a profundos conhecedores do mercado.

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Fonte: Secovi


ESPECIAL: COMFORT HOTEL - INTERNATIONAL AIRPORT GRU - SÃO PAULO


54

O ENDEREÇO IDEAL.Ao adquirir seu quarto de hotel, escolha unidades que possibilitem fácil acesso aos principais pontos de interesse para o turista.

Qualidade e rotatividade aumentam a perspectiva de renda.

Segundo Annie Morrissey, vice-presidente de Vendas e Marketing da Atlantica Hotels, o principal critério utilizado pelo turista ao escolher um lugar para se hospedar é a localização do hotel. Por isso, as unidades com fácil acesso aos destinos turísticos mais

procurados tendem a apresentar taxas de ocupação promissoras. É o que ocorre, por exemplo, na rede hoteleira das imediações do Aeroporto Internacional de São Paulo, na região metropolitana. De acordo com o levantamento realizado pelo Estudo de Mercado e Viabilidade Financeira, da consultoria Cohotel, divulgado em 2014, os hotéis do entorno do aeroporto caracterizam-se por apresentar taxa de ocupação superior à rede hoteleira local.


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76

Uma operadora administra dezenas de hotéis de várias bandeiras, e sabe identificar as oportunidades de investimento imobiliário. Por isso, é preciso informar-se sobre o desempenho das instituições que conduzem o negócio.

Quanto à localização, observe: se um hotel de negócios está onde as empresas estão ou ao lado de um grande aeroporto, é muito mais prático para quem está a trabalho e para os viajantes que, por qualquer motivo, precisem passar muitas horas em terra.

Escolha empreendimentos administrados por empresas com solidez e credibilidade no mercado.

COMO IDENTIFICAR AS OPORTUNIDADES?

O mercado tem linguagem própria, porém fácil de entender.

Quando bem localizados, os hotéis voltados ao turismo de negócios mantêm-se quase lotados de segunda a sexta-feira.

Os hotéis paulistanos, que têm essa vocação, podem ser tomados como ponto de referência, e apresentam uma procura que cresce a olhos vistos: entre janeiro e novembro de 2013, a taxa de ocupação já superava a média de 2012 em todas as categorias, segundo o Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo.




98

T U R I S M O D E N E G Ó C I O S

Não é à toa que seja, também, o principal concentrador de tráfego aéreo do País. Em 2013, o Aeroporto Internacional de São Paulo movimentou aproximadamente 36 milhões de passageiros, segundo informações da GRU-Airport, grupo responsável pela administração do terminal. Número equivalente ao triplo da população da capital paulista.

Nos próximos 20 anos, esse tráfego será pelo menos duas vezes maior, e, segundo o Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo, até 2020 a região metropolitana receberá 17 milhões de visitantes por ano. Com isso, a infraestrutura hoteleira também precisa se preparar.

SÃO PAULO: O MAIOR DESTINO AÉREO DO PAÍS. Maior polo empresarial da América do Sul e um dos mais importantes do planeta, São Paulo abriga 75% das grandes feiras de negócios realizadas no Brasil, sedia um evento a cada seis minutos, possui comércio invejável e é centro de vanguarda, cultura e conhecimento.

GRU-Airport – Aeroporto Internacional de São Paulo EVOLUÇÃO DA DEMANDA

2007

Fonte: Infraero, site GRU-Airport

2008 20122009 2013

18.7milhões

20.4milhões

21.7milhões

32.7milhões

35.9milhões




1110

BEM-VINDO AO MAIOR AEROPORTO DO BRASIL.

GRU-AIRPORTAEROPORTO INTERNACIONAL DE SÃO PAULO

Ao longo de quase 30 anos de história, o Aeroporto Internacional de São Paulo já recebeu mas de 285 milhões de passageiros, 8 milhões de toneladas de carga e registrou mais de 3,6 milhões de pousos e decolagens.No centro de uma região de economia importante e em franco desenvolvimento, hoje o GRU-Airport está modernizado, com capacidade para receber 48 milhões de passageiros por ano e quatro terminais em funcionamento, além de tecnologias e equipamentos comparáveis aos dos melhores aeroportos do mundo, de acordo com informações disponíveis nos site da Infraero e GRU-Airport.

MATERIAL PUBLICITÁRIOL O C A L I Z A Ç Ã O E S T R AT É G I C A




1312 1312

O aeroporto Internacional de Guarulhos prepara-se

para ser um dos principais terminais internacionais.

Desde 2012, é administrado pelo consórcio

formado pelo Grupo Invepar e ACSA, duas das

maiores operadoras aéreas do mundo, e a Infraero.

Entre as novidades anunciadas pelo consórcio,

estão as reformas dos terminais 1 e 2, investimentos

no setor de carga, considerado o maior da América

do Sul, mais 22 pontes de embarque,

36 posições para aeronaves no pátio, 2.600 vagas

de estacionamento, nova área Vip, aumento

das áreas de liberação de bagagem, controle de

passaporte e Raio-X e nova Praça de Alimentação,

com inéditos restaurantes, lojas de grife e o maior

Free Shop da rede Dufry do mundo.

Para que a imensa estrutura do aeroporto funcione,

são necessários quase 30 mil profissionais,

que se revezam 24 horas por dia. Números

importantes, que evidenciam o crescimento

do aeroporto e demonstram a necessidade de

novos investimentos nos setores de transporte e

hospedagem.

Servida por quatro importantes rodovias e pelo Rodoanel Mário Covas, a própria cidade é uma importante geradora

de hospedagem, e sua taxa de ocupação hoteleira vem ultrapassando seguidamente os 70%

considerados teto no turismo de negócios.

Guarulhos2º

maior PIB do Estado

8ºmaior PIB do País

1,23milhão de habitantes

42.765 estabelecimentos formais:

19.056Comércio

17.803Serviços

4.584Indústria

1.211Construção

Civil

111Agropecuária

IBGE 2011 • MTE/rais 2011

Foto do local

Fonte: GRU-Airport




151414 15

Novo Terminal 3:O início de uma nova era.

Inspirado nos mais modernos

aeroportos da Ásia e Europa, o

Terminal 3, inaugurado em maio

de 2014, é maior do que a soma

dos terminais 1, 2 e 4, e amplia a

capacidade do aeroporto em 12

milhões de passageiros por ano.

Modelo de infraestrutura

aeroportuária, conta com esteiras

de locomoção, leitura ótica dos

bilhetes de embarque, sistemas

automatizados de check-in e

despacho de bagagem, shopping

center com lojas de marcas

nacionais e internacionais,

restaurantes e terminal de ônibus.

De acordo com a Concessionária,

o Aeroporto Internacional de

São Paulo terá capacidade para

receber 60 milhões de passageiros

em 2022, quase o dobro do fluxo

atual de passageiros.

Fontes: INFRAERO / GRU - Airport




1716 17

36 milhões de passageiros

operação de + 7 novas companhias

internacionais

284 mil voos (média de 778 pousos e

decolagens por dia)

+ de 23,4 milhões de voos

domésticos208 mil voos

nacionais

+ de 12,5 milhões de voos internacionais

76 mil voos internacionais

(embarques e desembarques)

Recorde: de 20 a 22/12 o aeroporto recebeu

370 mil passageiros

(18% mais que no mesmo período de 2012).



Fonte: GRU - Airport Números de 2013


1918

Evolução da locomoção.

Obra viária

Em abril de 2013, o Governo do Estado iniciou a

construção do novo trecho da marginal da rodovia

Ayrton Senna, em Guarulhos, que vai ampliar a

capacidade da via em 40%, facilitando o acesso ao

GRU - Airport.

Fonte: PORTAL DO GOVERNO /AGENDEGUARULHOS.ORG.BR

Gru - Airport integrado à malha metroferroviária de São Paulo

Em dezembro de 2013 foi iniciada a construção da

Linha 13 - Jade da CPTM, que ligará o GRU - Airport

ao Centro de São Paulo e à malha metroferroviária.

São 12km de obras, com duração prevista de

18 meses.

Fonte: AEROPORTOGUARULHOS.NET




2120 21

A REDE HOTELEIRA LOCAL.Com o crescimento do aeroporto, as situações que levam o passageiro a procurar hospedagem na região primária continuam a se multiplicar: conexões e atrasos, embarques e desembarques durante a madrugada e a fuga dos horários de pico de tráfego.

O mercado hoteleiro das imediações do Aeroporto Internacional vive um momento promissor. É o que consta no Estudo de Viabilidade Econômica da Consultoria Cohotel, divulgado em 2014. No ano passado, a taxa de ocupação média das unidades hoteleiras atingiu 70%, desempenho similar aos anos anteriores. Até setembro de 2014,

o valor da diária média também havia registrado alta: 14%, na comparação com o mesmo período de 2013. O aumento do fluxo de passageiros, as altas taxas de ocupação registradas e a oferta insuficiente de unidades são indicadores que favorecem o surgimento de novas unidades hoteleiras para os próximos anos.


MATERIAL PUBLICITÁRIOMATERIAL PUBLICITÁRIOO F E R T A E D E M A N D A


2322 2322

E U , I N V E S T I D O R

Uma bandeira com padrão internacional, estrategicamente posicionada para o turismo de negócios. Esses são alguns dos fatores presentes no Comfort GRU.

Inserido na região primária do Aeroporto, o Comfort GRU chega para ser a mais nova opção de hospedagem a quem está de passagem e deseja uma boa estadia. Outra vantagem é a facilidade de acessos, seja ao centro de Guarulhos, localizado a seis quilômetros do hotel, ou importantes destinos de São Paulo. Como exemplo, o

Expo Center Norte, um dos maiores centros de convenções do País, está a 20 quilômetros de distância, e a Marginal Tietê, uma das principais vias de acesso, que se interliga a grandes avenidas e rodovias e está a 14 quilômetros. Todas as distâncias foram calculadas com base nas informações do site Google Maps.

POR DENTRO DO COMFORT GRU.




2524

Aeroporto GRU - Airport

Rodovia Hélio Smidt

Fotomontagem aérea da região

LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA PARA O HÓSPEDE E O INVESTIDOR.

Pela segunda vez em menos de dois anos, o entorno do aeroporto recebe um hotel com padrão internacional. Em 2013, a bandeira econômica Sleep Inn escolheu a região tendo em vista a ampliação do terminal e consequente aumento do fluxo de turistas. Em pouco tempo, transformou-se em um grande sucesso de vendas, segundo o Departamento de Inteligência de Mercado da Upcon Incorporadora.

Em breve, o Sleep Inn ganhará um vizinho com o mesmo prestígio internacional: Comfort GRU - São Paulo. Também planejado pela Upcon Incorporadora, o hotel está classificado na categoria midclass, e foi pensado para receber diversos perfis de turistas, sempre com conforto, praticidade e economia para uma estadia completa.




2726

Conforto, modernas instalações e a atenção especial que todo hóspede merece. Essa é a fórmula da marca Comfort para conquistar a preferência dos turistas ao redor do mundo.

UMA DAS PRINCIPAIS BANDEIRAS DO MUNDO DESEMBARCA NO GRU - AIRPORT.

Só nos Estados Unidos, 67 milhões de pessoas se hospedaram em um Comfort em 2013. Ao redor do mundo, a marca está entre as preferidas pelos viajantes. Isso porque, ao entrar num Comfort em qualquer lugar em que ele esteja, o hóspede sabe exatamente o que vai encontrar: instalações e atendimento padronizados, que oferecem conforto e bons preços.

Operado no Brasil pela Atlantica International Hotels, master franqueadora das bandeiras Choice International para a América do Sul, o primeiro Comfort chegou ao Brasil em 1998, com o Comfort Hotel Paulista, em São Paulo.

Em 2003, o Comfort Suites Campinas foi o primeiro hotel brasileiro indicado pela Choice como um dos cinco finalistas do prêmio Melhor Hotel do Mundo, conquistado em 2005 pelo Comfort Fortaleza e em 2008 pelo Comfort Franca.

Atualmente, 25 hotéis Comfort operam no Brasil, todos com grande público cativo e excelentes resultados.

Perspectiva artística da fachada

Fontes: Choice Hotels International, 4 traders.com, Atlantica Hotels



A M A R C A

2928

Planta Double - proposta de layout

Planta King - proposta de layout



3130

Sala de ginástica Devidamente equipada para atender aos hóspedes durante a estadia.

Gastronomia No bar ou restaurante, refeições e atendimento a todos os hóspedes.

O lugar para eventos Centro de Convenções com isolamento acústico e infraestrutura para equipamentos de áudio e vídeo.

Conexão em todas as dependências Rede Wi-Fi gratuita e

de alta velocidade.

Conforto Camas modernas e confortáveis

para uma boa noite de sono.

Conveniência Convênio com Fly Park, estacionamento

para translado do Aeroporto ao hotel.

Perspectiva artística da fachada

DIFERENCIAIS



333232 33

7

2

646

1

6 36

5

UM PROJETO PENSADO PARA ATENDER ÀS EXIGÊNCIAS DE CONFORTO E PRATICIDADE DA VIDA MODERNA.

AVENIDA NATÁLIA ZARIF

Perspectiva artística da implantação sem escala



LOBBY

CONVENÇÕES

RESTAURANTE

FITNESS E SPA

BAR E OPEN LOUNGE

ÁREAS TÉCNICAS - APOIO STAFF

EDIFÍCIO GARAGEM

LEGENDA

1

4

2

5

3

6

7

RUA

PED

RO D

E TO

LED

O

3534

A Lei nº 4.591/64, ou Lei das Incorporações Imobiliárias, respalda a compra de unidades hoteleiras - ou quartos - garantindo os mesmos direitos da compra de um apartamento em condomínio residencial. A diferença é que, no caso do hotel, o bem fica vinculado a um pool: um tipo de associação em que os proprietários deixam suas unidades e porcentagens nas áreas comuns sempre à disposição da exploração hoteleira.

Todos os direitos e obrigações entre as partes são bem definidos em contrato, incluindo o plano de contas e a forma de distribuição dos resultados.

Cada proprietário tem participação em todos os lucros obtidos pelo hotel, inclusive, os resultados obtidos pelo restaurante, frigobar, locação de salas de reunião e tarifas de telefonia, independentemente de sua unidade ter sido mais ou menos utilizada.

Para acompanhar a gestão de todo o negócio, mensalmente, os proprietários recebem informações sobre o desempenho financeiro, com a discriminação completa de todas as receitas e despesas.

A privacidade dos investidores do pool hoteleiro é assegurada, e só a operadora do hotel tem responsabilidade civil

pelos negócios jurídicos realizados pela sociedade. Ou seja: não existe responsabilidade ou relação jurídica entre os condôminos e os credores do hotel, por exemplo.

Ao adquirir um quarto de hotel no Comfort GRU, o comprador participa do pool hoteleiro, um tipo de associação em que os proprietários concedem suas unidades à administração hoteleira, com direitos e obrigações definidos em contrato.

POOLHOTELEIRO.

• A compra do seu quarto de hotel é regulamentada pela lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64).

• A empresa administradora assume o compromisso de gerenciar e distribuir os ganhos gerados pelo hotel.

• Possibilidade de valorização patrimonial sem a preocupação com inquilinos, locação e manutenção**.

• Privacidade assegurada sem vínculo direto com a operação da administração hoteleira.

• Participação proporcional nos resultados*.

CARACTERÍSTICAS


* Não há garantia de que o retorno financeiro atenderá as projeções inicialmente realizadas. ** As unidades imobiliárias estão sujeitas à desvalorização, tendo em vista, inclusive, sua destinação específica.


3736

A Choice Hotels International é uma das maiores empresas hoteleiras do mundo, e destaca-se por oferecer aos viajantes de negócios e de lazer amplo leque de opções de hospedagem, com serviços e acomodações de qualidade. Até o final de 2013, contava com mais de 6.300 hotéis em operação em 36 países, totalizando 500.000 quartos, além de 503 hotéis em construção ou com projeto já aprovado, que em breve somarão mais 38.200 quartos em 16 países. No Brasil, suas bandeiras Comfort, Comfort Suites, Sleep Inn, Quality e Clarion são administradas pela Atlantica Hotels.

Choice Hotels

Fonte: investor.choicehotels.com

• 85 hotéis em operação • 8 mil investidores locais • 3 milhões de hóspedes atendidos em 2012• 9 bandeiras em operação

Atlantica

A Atlantica Hotels criou para seus parceiros e investidores o programa Atlantica Club. Com ele, é possível ter tarifas especiais e benefícios únicos em todos os hotéis administrados pela empresa no País*. *Exceto Quality Suites Garden (Bauru) e Sleep Inn (Varginha).

Atlantica Club: fidelidade que combina com seu negócio.

No Brasil, a marca Comfort agrega a capacidade de idealização, planejamento, talento administrativo e operacional da Atlantica Hotels para conquistar a preferência do turista de negócios. Uma expertise que promete fazer a diferença no mercado de Guarulhos, onde o Comfort Hotel levará seu padrão internacional de acomodações e serviços, além de uma série de benefícios exclusivos dos hotéis operados pela Atlantica Hotels.

PADRÃO DE QUALIDADE CRIADO PARA CONQUISTAR E

FIDELIZAR.



3938

E N T R E V I S TA : A N N I E M O R R I S S E YVice-presidente de Vendas e Marketing da Atlantica Hotels

Para saber mais sobre as perspectivas do Comfort Hotel International Airport GRU - São Paulo, nada melhor do que dar a palavra a quem entende do assunto. Por isso, A Upcon Invest entrevistou Annie Morrissey, Vice-presidente de Vendas e Marketing da Atlantica Hotels. Referência em gestão hoteleira e maior administradora hoteleira multimarcas independentes da América do Sul, a Atlantica representa 9 marcas internacionais e mais de 7.500 hotéis em todo o mundo. Só no Brasil são 80, nos segmentos Econômico, MidClass, Superior e Luxo, que somam mais de 12 mil apartamentos.

“A MARCA É AMPLAMENTE RECONHECIDA COMO EXCELENTE OPÇÃO DE HOSPEDAGEM, COM ÓTIMO CUSTO/BENEFÍCIO PARA O TURISTA DE NEGÓCIOS.”

MOMENTO PROMISSOR

PARA A HOTELARIA

REGIONAL

Annie Morrissey - Os turistas de negócios prezam por hotéis bem localizados, com quartos limpos e confortáveis, e acesso rápido e fácil à internet banda larga, estando disponível tanto em áreas comuns quanto nos apartamentos. Um bom café da manhã também é levado em conta e que seja atendido de forma simpática, ágil e atenciosa.

Sim. A localização é primordial na escolha do hotel. É sempre o primeiro requisito para o homem de negócios, até mesmo antes do preço.

Hotéis com essa característica contam com vários mercados e segmentos de negócios. Os atrasos e adiamentos de voos, mau tempo, problemas com manutenção de aeronaves, a necessidade das companhias aéreas na busca de hospedagem quando há troca de tripulação, por exemplo, são fatores que influenciam a demanda hoteleira e possibilitam bom desempenho de um hotel localizado próximo a um aeroporto. No caso especial de Guarulhos, as empresas das imediações mantêm negócios na própria cidade, gerando procura por hotéis, centro de convenções e salas de reunião.

Upcon Invest - Qual a preferência do turista de negócios quanto ao tipo de hotel que escolhe para se hospedar?

Existe alguma preferência clara quanto à localização?

Como tem sido o desempenho dos hotéis próximos a grandes aeroportos?

Um hotel Comfort próximo ao maior aeroporto da América do Sul representa uma adição fundamental ao portfólio da Atlantica Hotels e, ao mesmo tempo, transforma-se em opção de hospedagem moderna, prática e confortável.

O que significa para a Atlantica Hotels ter um hotel Comfort na região primária do Aeroporto?

Com a expansão do Aeroporto Internacional, a demanda hoteleira vai crescer. A cidade de Guarulhos também aponta para um cenário positivo, mas sem dúvida, temos de oferecer um excelente produto, com serviços de alta qualidade e atendimento primoroso para que o turista de negócio, que é uma pessoa bem exigente e que preza pela praticidade e conforto, sinta-se em casa para descansar.

A bandeira Comfort é reconhecida no mundo e no Brasil. Em nosso País, temos mais de 20 Comforts em vários destinos. Inclusive, acabamos de inaugurar o Comfort Confins, no aeroporto de Belo Horizonte. Internacionalmente, são mais de 2.000 hotéis. A marca é amplamente reconhecida como excelente opção de hospedagem, com ótimo custo/benefício para o turista de negócios.

Qual a sua perspectiva para o mercado hoteleiro da região?

É possível apontar a existência de um público cativo da bandeira Comfort? Isso se observa mais entre estrangeiros ou brasileiros?


As declarações desta entrevista foram proferidas por representante de uma instituição envolvida na oferta, desta forma, são totalmente parciais.


4140

E N T R E V I S TA : E L B I O F E R N A N D E ZPresidente do Conselho de Administração da Fernandez Mera

Elbio Fernandez - Nós estamos na cidade de São Paulo, o maior centro de convenções e eventos da América Latina e também um dos maiores centros de negócios do mundo. Atualmente, tudo converge para São Paulo. Historicamente, a Hotelaria na cidade praticamente se estabeleceu por meio dos hotéis feitos pelos próprios investidores. Passamos por diversas fases de evolução do setor hoteleiro, como em 1980, em 1990 e, agora, estamos entrando numa nova fase desse mercado. Isso porque a cidade, hoje, possui um déficit de apartamentos nos hotéis disponíveis, incluindo nos dias de semana. Essa carência de quartos leva a um aumento dos valores das diárias, o que torna o negócio hoteleiro extremamente interessante.

Sem dúvida. Imagine que, 12 anos atrás, o Aeroporto deGuarulhos recebia cerca de 12 milhões de passageirospor ano. Atualmente, são mais de 30 milhões/ano. São mais pessoas viajando de avião porque melhoraramconsideravelmente seu padrão de vida e puderamsubstituir os meios de transportes mais habituais comoônibus e carros pelo avião. O mercado interno cresceumuito, portanto, há uma pressão por demanda de novosinvestimentos em hotelaria na região. Além dessesfatores internos, há também os externos. Como eumencionei anteriormente, a importância da cidade deSão Paulo também vem crescendo exponencialmente.A cidade será palco de grandes eventos. Mas, na minhaopinião, o que importa mesmo é o que acontece depoisdos eventos. Normalmente, os lugares que receberamesses tipos de eventos, floresceram em termos devisibilidade internacional, desenvolvimento urbano,qualidade de vida etc. É o caso de Barcelona depois dasOlimpíadas. O investidor tem que prestar atenção paraaquilo que irá agregar valor indefinidamente. Se essesfatores forem observados, então teremos um excelentenegócio. As grandes companhias hoteleiras mundiaisestão apostando no Brasil. São investidores e fundos do mundo inteiro, que estão olhando o País como a grande oportunidade da vez. Por algum tempo, ficamos abaixo da nossa própria demanda. Mas o mercado hoteleiro está aquecido de forma consistente.

Em minha opinião, o panorama é o melhor possível. O mercado hoteleiro vem tendo fôlego há muito anos.Quando ofertamos apartamentos na área de influência de um aeroporto da importância de Guarulhos, onde transitam mais de 30 milhões de pessoas por ano, esse tipo de hotelaria tem uma característica absolutamente exclusiva: as pessoas ocupam o apartamento, às vezes, por períodos mais curtos que o normal, por 4, 6 horas, o que permite que um hotel nesta localização consiga ter um índice de ocupação acima de 100%. Outra diferençaimportante é que o turismo de negócios tem frequência muito linear, inclusive nos finais de semana.

A experiência da administradora hoteleira é fundamental para o sucesso do negócio. Outra dica é ficar atento ao número de empreendimentos gerenciados pela empresa hoteleira, e o potencial de retorno oferecido.

Upcon Invest - Como o Sr. analisaos hotéis frente aos outros tipos de negócios presentes no mercado imobiliário? Acredita ser esteum mercado promissor?

A Fernandez Mera, com toda a sua experiência, é a empresa responsável pela comercialização do Comfort

Qual panorama o Senhor visualiza para os próximos anos? Acha que o mercado hoteleiro possui fôlego suficiente para recompensar seus investidores a médio e longo prazos?

Em quais pontos o investidor deve ficar atento no momento de optar pelo mercado hoteleiro? Acredita que a credibilidade da empresa administradora deva influenciar nesta tomada de decisão?

Elbio Fernandez Mera é fundador da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, uma das mais atuantes empresas de intermediação imobiliária do País. Com 30 anos de experiência e mais de seis milhões de metros quadrados comercializados, a empresa já foi eleita por três vezes consecutivas (2002, 2003 e 2004) a melhor imobiliária de São Paulo, e conquistou o Prêmio Top Imobiliário (2005). Atual presidente do Conselho de Administração, Elbio Fernandez Mera é também ex-presidente e membro da Fiabci/Brasil e vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP. Atento ao mercado, o Sr. Fernandez Mera concedeu entrevista à Upcon Invest para falar sobre o momento de se investir no ramo hoteleiro e sobre as oportunidades que esta modalidade está trazendo para os seus investidores.

“A EXPERIÊNCIA DOADMINISTRADOR

HOTELEIRO ÉFUNDAMENTAL

PARA O SUCESSODO NEGÓCIO”

International Airport GRU - São Paulo. O Senhor vê este trabalho como uma oportunidade para bons negócios, uma vez que o mercado hoteleiro no Brasil ainda é pouco explorado?


As declarações desta entrevista foram proferidas por representante de uma instituição envolvida na oferta, desta forma, são totalmente parciais.


4342

O Comfort International Airport GRU - São Paulo foi planejado para ser um ícone de modernidade e referência em toda a rede dehotéis Comfort no mundo. Para alcançar esse resultado, a soluçãofoi buscar no mercado um time de profissionais e instituições acostumados a projetos grandiosos.

Arquitetura diferenciada. Reconhecido pela qualidade técnica e estilo inconfundível, o escritório Wilson Marchi EGC Arquitetura é referência no mercado. Sob o comando de Wilson Marchi e Ricardo Hariki, tem se destacado por criar projetos inovadores, feitos sob medida para cada cliente. Para o Comfort GRU, a ideia foi elaborar um projeto único, mas que seguisse as tendências da arquitetura moderna. O resultado pode ser percebido logo na parte externa. A fachada da unidade em Guarulhos tem estilo próprio e reflete toda a beleza do projeto.

Ambientes ideais para a sua estadia. Com uma equipe de especialistas sempre pronta para atender aos mais variados clientes, o escritório Mera Arquitetura Paisagística cuida de cada etapa do projeto. Para o Comfort GRU, a ideia foi valorizar os espaços das áreas comuns e, assim, permitir aos hóspedes ambientes agradáveis e paisagismo diferenciado.

Elegância e funcionalidade no mesmo projeto. Seja para o planejamento de áreas externas ou de interiores, os projetos desenvolvidos por Patricia Bergantin destacam-se por oferecer soluções criativas

e sustentáveis, com elegância e design exclusivos. Essas características podem

ser percebidas tanto nos apartamentos, quanto nas áreas comuns do hotel. Em cada ambiente, o hóspede terá o melhor do conforto e da comodidade durante a estadia.

Praticidade também para estacionar. Para proporcionar ainda mais comodidade, o Comfort GRU possui convênio com o Fly Park, localizado ao lado do hotel. O estacionamento oferece translado gratuito 24 horas em vans climatizadas e deixa o hóspede diretamente no terminal de embarque ou desembarque, sempre com muito conforto e segurança.

OS NOMES CERTOS PARA O

SEU HOTEL.

P A R C E R I A SD E S U C E S S O



4544

F AT O R E S D E R I S C O


Os Fatores de Risco a seguir mencionados (“Fatores de Risco”) devem ser considerados pelos potenciais adquirentes (“Adquirentes”) antes de ser tomada qualquer decisão de investir no Empreendimento Comfort GRU (“Empreendimento”) mediante a aquisição de uma ou mais Unidades Imobiliárias Autônomas (“Unidades Imobiliárias Autônomas”). O valor de mercado das Unidades Imobiliárias Autônomas e o retorno financeiro do Empreendimento podem, a qualquer momento, ser afetados por tais Fatores de Risco, os quais, portanto, devem ser analisados e avaliados por potenciais Adquirentes. Os Fatores de Risco a seguir expostos são os que a Incorporadora conhece e que, em seu entendimento, podem vir a afetar o Empreendimento. Eventuais riscos ou incertezas adicionais, atualmente desconhecidos pela Incorporadora ou que esta considere atualmente irrelevantes, também podem vir a impactar o Empreendimento, e deverão ser considerados pelos potenciais compradores.

1) Não há garantia de que o retorno financeiro atenderá às projeções inicialmente realizadas. O retorno financeiro do Empreendimento depende de inúmeros fatores, como a demanda

por hospedagem na região e, mais especificamente, no hotel, a capacidade de praticar

as tarifas de hospedagem pretendidas pela Operadora Hoteleira, o controle dos custos de

manutenção e despesas do hotel de forma geral, e outros fatores, inclusive alguns alheios à

vontade da Incorporadora ou da Operadora Hoteleira, como a conjuntura econômica do País.

Alterações de quaisquer desses fatores podem impactar no Empreendimento e prejudicar

os seus resultados operacionais. Desta forma, não há garantia de que o retorno financeiro

do investimento atenderá às projeções inicialmente feitas, inclusive as constantes do Estudo

de Viabilidade do Empreendimento, disponibilizado aos Adquirentes. Em caso de resultado

operacional negativo, não haverá pagamento de aluguel pela Locatária, de forma que os

Adquirentes não receberão remuneração com o Empreendimento no período, sendo que

o referido resultado negativo será, ainda, compensado com futuros resultados operacionais

positivos. Para mais informações sobre a remuneração dos Adquirentes, o Adquirente deve

consultar a seção “Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento e Despesas” deste

Prospecto Resumido. Acrescenta-se que, se o resultado operacional negativo se estender por

dois anos consecutivos ou três alternados, a Operadora Hoteleira poderá rescindir o Contrato

de Locação, sem multa para qualquer das partes, de forma que as atividades hoteleiras

do Empreendimento – e, consequentemente, a remuneração dos Adquirentes – poderão

ser interrompidas. Nesta hipótese, os Adquirentes deverão, na proporção de suas quotas

condominiais, fazer frente a todas as despesas de manutenção do condomínio, com o aporte de

recursos adicionais aos inicialmente investidos.

2) As unidades imobiliárias estão sujeitas à desvalorização, tendo em vista, inclusive, sua destinação específica. A venda de unidades imobiliárias hoteleiras atreladas a contratos de aluguel (sistema de “pool”) para

operação hoteleira está sujeita às volatilidades do mercado imobiliário, de forma que não se pode

afirmar que a unidade imobiliária ora adquirida irá valorizar ou manter, a longo prazo, seu valor

atual, inclusive por se tratar de unidade imobiliária com destinação voltada a empreendimento

hoteleiro. Ademais, a valorização de imóveis verificada nos últimos anos poderá não se manter

em períodos futuros, podendo haver desvalorização dos imóveis. O valor de mercado de imóveis

poderá não acompanhar o crescimento observado nos últimos anos, o que pode impactar

adversamente o valor de cada unidade imobiliária ofertada, e, consequentemente, do imóvel como

um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir a demanda

por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor do

imóvel hoteleiro. Caso a economia entre em estado recessivo, pode-se observar um decréscimo

ou estagnação no valor do imóvel hoteleiro, o que poderá impactar adversamente no valor das

unidades imobiliárias.

3) Risco de diminuição da demanda e de vacância. Recessões econômicas podem reduzir, interromper ou levar à substituição dos serviços por outros concorrentes de menor preço. Poderá ocorrer uma baixa demanda por hospedagem no Empreendimento, por fatores diversos,

incluindo qualquer circunstância que possa reduzir o interesse de visitantes na cidade ou região

do Empreendimento, ou ainda, no próprio hotel, refletindo em uma redução da taxa de ocupação

do hotel e, consequentemente, da receita gerada. A rentabilidade da operação hoteleira poderá

sofrer oscilação relevante em caso de vacância das Unidades Imobiliárias Autônomas, sendo

que a baixa utilização das Unidades Imobiliárias Autônomas que integram o Empreendimento,

com a consequente ausência de receitas de hospedagem, poderá acarretar, inclusive, resultados

negativos, com o impacto direto sobre a remuneração dos Adquirentes. Esses fatores poderão

reduzir a ocupação do empreendimento hoteleiro, afetando adversamente seu resultado. A

utilização dos serviços por consumidores está diretamente relacionada às condições econômicas

locais, nacionais e internacionais, como também à renda do público-alvo do empreendimento,

ao crescimento do Produto Interno Bruto e ao aumento do poder aquisitivo resultante de

mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao controle inflacionário. Em períodos

de instabilidade ou recessão econômica os consumidores poderão reduzir significativamente a

demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de menor preço. Mudanças nas políticas

monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa de juros, variação cambial e redução

do poder de compra dos clientes podem impactar adversamente o empreendimento. Também

poderão afetar negativamente o empreendimento mudanças nos aspectos sociais e políticos

locais, nacionais e internacionais.


4746



4) O Empreendimento será explorado comercialmente por terceiros e eventuais deficiências na operação hoteleira poderão afetar os resultados do Empreendimento. O Empreendimento será explorado comercialmente pela Operadora Hoteleira, empresa

especializada na administração de hotéis. Embora os condôminos possam se valer de

ferramentas contratuais e legais que lhes permitam fiscalizá-la ou exigir o cumprimento de

suas obrigações, não é possível assegurar que ela prestará seus serviços de modo plenamente

satisfatório. Eventuais deficiências na oferta de serviços hoteleiros, assim como a depreciação

do Empreendimento, em função da não realização das melhorias, reformas e atualizações

necessárias, ou riscos de imagem, relacionados à desvalorização da marca do hotel, poderão

impactar na operação e prejudicar os resultados do Empreendimento, com efeitos negativos

diretos sobre a remuneração dos Adquirentes.

5) Há risco de condenações em dinheiro em valor significativo em processos judiciais ou administrativos decorrentes do Empreendimento e da exploração da atividade hoteleira. Eventuais processos judiciais e administrativos envolvendo reivindicações monetárias

significativas, inclusive processos cíveis, trabalhistas, previdenciários, tributários, ambientais,

ações civis públicas, ações populares, e outros, movidos contra o Empreendimento, inclusive

decorrentes da construção do Empreendimento pela Construtora ou da exploração da

atividade hoteleira pela Operadora Hoteleira, poderão ter um considerável efeito negativo

sobre o Resultado Operacional do Empreendimento e, consequentemente, a remuneração dos

Adquirentes.

6) O surgimento de novos concorrentes e/ou o fortalecimento dos concorrentes já existentes pode alterar a dinâmica do mercado. O setor hoteleiro no Brasil é competitivo e a consolidação e profissionalização do setor podem

levar ao surgimento de concorrentes mais preparados, o que poderá prejudicar a situação

financeira e os resultados operacionais do Empreendimento. Deste modo, deve ser levada

em conta a possibilidade de que novos concorrentes passem a oferecer produto equivalente

ao Empreendimento e/ou que os concorrentes atuais fortaleçam-se no mercado, gerando

vacância de Unidades Imobiliárias Autônomas, ou forçando os preços de estadia para valores

mais baixos do que os pretendidos pela Operadora Hoteleira, prejudicando, pois, os resultados

do Empreendimento e, como consequência, a remuneração dos Adquirentes.

7) Poderá haver atrasos ou imprevistos na execução das obras do Empreendimento. Poderá haver atrasos ou imprevistos durante a construção do Empreendimento, em razão de

diversos fatores, inclusive de força maior, como fenômenos naturais ou atrasos na renovação

de licenças administrativas. Caso isso ocorra, sem prejuízo de disposições contratuais

compensatórias, haverá efeitos negativos diretos sobre a rentabilidade esperada dos Adquirentes.

8) O Empreendimento pode ser prejudicado por mudanças no mercado hoteleiro brasileiro. Embora o mercado hoteleiro brasileiro venha se expandindo ao longo dos últimos anos não

é possível garantir que essa tendência de crescimento continuará a existir. Alterações das

condições econômicas e sociais do País poderão impactar o mercado hoteleiro brasileiro como

um todo, prejudicando também o Empreendimento.

9) Os setores imobiliário e hoteleiro são extensamente regulados, e eventuais mudanças nessa regulação podem influenciar os resultados do Empreendimento. As atividades dos setores imobiliário e hoteleiro estão sujeitas a uma extensa regulação. A

Operadora Hoteleira se empenhará em manter a observância das leis, regulamentos e demais

atos normativos pertinentes, mas, caso isso não seja possível, estará sujeita à aplicação de

sanções previstas em tais atos normativos, o que pode afetar negativamente o Empreendimento.

Adicionalmente, não é possível garantir: (I) que novas normas não serão aprovadas ou, se

aprovadas, não serão aplicáveis ao Empreendimento; ou (II) que não ocorrerão alterações ou

interpretações mais rígidas das leis e regulamentos existentes. A ocorrência de qualquer dos

referidos eventos poderá exigir que o Empreendimento utilize fundos adicionais para cumprir as

exigências decorrentes de interpretações ou de novas normas, tornando a sua operação mais

custosa. Todos esses fatores podem afetar os custos do Empreendimento e limitar o seu retorno

financeiro.

10) O valor de mercado dos imóveis no Brasil ou na região do Empreendimento pode sofrer redução, o que levará a uma consequente desvalorização do Empreendimento e das Unidades Imobiliárias Autônomas. O valor de mercado dos imóveis no Brasil, de forma geral, ou especificamente na região

do Empreendimento pode, em razão de circunstâncias variadas, oscilar. Caso ocorra

uma desvalorização imobiliária, o valor de mercado do terreno em que será realizado o

Empreendimento também poderá ser impactado, afetando-se valor de mercado das Unidades

Imobiliárias Autônomas e do Empreendimento como um todo.

11) O Empreendimento poderá não dispor de seguro para se proteger contra perdas substanciais, o que pode afetar adversamente os seus resultados. Nos termos do Contrato de Locação, a Incorporadora, a partir da data de assinatura do Contrato

de Locação e até o início da Fase Operacional, deverá contratar, às suas expensas, seguro


4948



de riscos de engenharia, compreendendo a cobertura contra danos físicos decorrentes de

acidentes de qualquer natureza ocorridos no local de risco ou canteiro de obras, causados

aos bens segurados, e de responsabilidade civil em obras civis, incluindo responsabilidade civil

cruzada, com valor de cobertura adequado ao potencial de danos que a obra poderá causar. Por

sua vez, a Operadora Hoteleira deverá, ao início da Fase Operacional, incluir o Empreendimento

nas apólices de seguros contratadas por ela, anualmente, para os empreendimentos que opera

sob suas marcas, com cobertura de danos ao prédio, suas instalações, móveis, máquinas,

utensílios e equipamentos, responsabilidade civil em operações hoteleiras (compreendendo a

cobertura para reclamações por danos materiais ou corporais causados a terceiros, decorrentes

da operação do Empreendimento), transfer e lucros cessantes (lucro líquido e despesas fixas).

Os custos dos seguros contratados pela Operadora Hoteleira serão considerados despesas

operacionais do Empreendimento, nos termos do Contrato de Locação. A Incorporadora e a

Operadora Hoteleira não podem garantir que suas coberturas estarão sempre disponíveis ou

serão sempre suficientes para cobrir eventuais danos decorrentes de tais sinistros, e nem podem

garantir que, quando do vencimento de suas atuais apólices de seguro, conseguirão renová-las

em termos suficientes e favoráveis. Adicionalmente, existem determinados riscos que não são

cobertos por suas apólices, tais como, guerra, caso fortuito, força maior ou a interrupção de

certas atividades. Ressalta-se que sinistros não cobertos pelas apólices da Incorporadora ou da

Operadora Hoteleira, ou a impossibilidade de renovação de apólices de seguro, podem afetar

adversamente os negócios ou a condição financeira do Empreendimento.

12) Poderá ser caracterizado conflito de interesses em razão de parcela substancial da remuneração da administradora do empreendimento hoteleiro estar vinculada à receita bruta do empreendimento. A remuneração da administradora do empreendimento hoteleiro está vinculada à receita

bruta da operação, de forma que a administradora do empreendimento hoteleiro poderá

auferir sua remuneração independentemente da obtenção de lucro pela SCP. Por outro lado, a

remuneração do investidor, na qualidade de Sócio Participante, é vinculada à apuração de lucro

pela SCP, podendo haver conflito entre os interesses da administradora do empreendimento

hoteleiro no que diz respeito à gestão dos custos da operação.

13) Na qualidade de Sócios Participantes da SCP, os investidores poderão ser responsabilizados por contingências da Sociedade, na proporção de sua participação, inclusive em virtude de responsabilidade civil e contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias, dentre outras. A SCP será a responsável pela administração e condução dos negócios do Empreendimento.

Nos termos do artigo 993 do Código Civil Brasileiro, numa Sociedade em conta de participação, o

contrato social produz efeitos somente entre os sócios e a eventual inscrição de seu instrumento

em qualquer registro não confere personalidade jurídica à Sociedade. Desta forma, os Sócios

Participantes, na proporção de sua participação, poderão, ser responsabilizados por contingências

da SCP, na proporção de sua participação, inclusive em virtude de responsabilidade civil e

contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias, dentre outras.

14) Risco decorrente da possibilidade de atraso no início das operações do Empreendimento. A Operadora Hoteleira estará isenta de qualquer prejuízo ou dano causado à Incorporadora e/ou

aos Condôminos decorrentes do atraso no início das operações do Condomínio, podendo, ainda,

adotar outras medidas que julgar cabíveis, caso ocorra alguma das seguintes hipóteses: (a) não

aprovação ou atraso na aprovação dos orçamentos de que trata o item B da cláusula 4.2 do Acordo

Comercial; (b) aprovação de valores inferiores àqueles constantes dos referidos orçamentos;

(c) aumento do prazo de arrecadação das verbas previstas nos orçamentos; (d) não entrega

definitiva das obras do Empreendimento e/ou na sua montagem, equipagem e decoração

completa; (e) não obtenção de quaisquer das licenças exigidas pelo Poder Público para

empreendimentos imobiliários do tipo do Condomínio; (f) outros atrasos cuja responsabilidade

não possa ser atribuída à Operadora Hoteleira. Assim, pode haver prejuízo ou dano causado aos

Condôminos decorrentes do atraso no início das operações do Empreendimento.

15) Risco do Sistema Associativo de Locações -“Pool”.A implantação e administração do Pool do Empreendimento, para os Sócios Participantes, será

concretizada desde que o número de adesões ao Pool seja aquele indicado no Acordo Comercial,

ou seja, somente caso seja efetivamente formalizada a aderência ao Pool de 100% (cem por cento)

das Unidades Imobiliárias Autônomas do Empreendimento, mediante a assinatura do respectivo

Termo de Adesão, sendo que as Unidades Imobiliárias Autônomas somente serão comercializadas

mediante assinatura do respectivo Termo de Adesão. As regras de constituição da SCP, bem

como aquelas referentes à integração dos Sócios Participantes ao Pool, e ainda, as relativas à sua

operacionalização encontram-se disciplinadas do anexo A ao anexo X do Acordo Comercial.

16) Risco de Atraso na Administração do Condomínio Hoteleiro. A Operadora Hoteleira, caso não tenha celebrado ainda o Contrato de Administração Condominial

com o Condomínio, e caso as condições estabelecidas no Acordo Comercial não tenham sido

integralmente cumpridas, poderá, sem qualquer ônus para si, recusar-se a iniciar as atividades

de administração do Condomínio e gerenciamento da SCP e, consequentemente do Pool, até o

integral cumprimento de todas as condições avençadas, sob pena de, se o atraso perdurar por mais

de 90 (noventa) dias, poder resolver o Acordo Comercial e todos os contratos e disposições que

lhe são anexos, sem qualquer penalidade para si. Assim, pode não haver a imediata administração

do Condomínio pela Operadora Hoteleira, ou esta pode vir a não ser a administradora do

Empreendimento, o que pode afetar negativamente a rentabilidade esperada dos Adquirentes.


5150



17) Risco de não adequação aos Padrões da Operadora Hoteleira. A administração do Empreendimento pela Operadora Hoteleira somente se dará caso verificada

a adequação constante das instalações do Condomínio, sendo de responsabilidade de cada

Adquirente de Unidade Imobiliária Autônoma a manutenção da adequação, sob pena de, não

sendo esta verificada, restar rescindido o Acordo Comercial. Para o auxílio na manutenção do

Empreendimento aos padrões estabelecidos pela Operadora Hoteleira, poderá a Incorporadora

realizar as alterações e adaptações eventualmente necessárias na Convenção de Condomínio,

o que pode gerar maiores custos aos Adquirentes. Os Adquirentes, ainda, assumem o risco de

aumento das Verbas Pré-Operacionais, ora estimadas em R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos

reais) por Unidade Imobiliária Autônoma, bem como do capital de giro, ora estimado em R$

1.500,00 (um mil e quinhentos reais), os quais são de total responsabilidade dos Adquirentes e

não integram o Preço da Unidade. Eventuais custos de manutenção das Unidades Imobiliárias

Autônomas, verificados durante a operação do Empreendimento, deverão também ser

custeados pelos Adquirentes. Tais custos podem diminuir a rentabilidade esperada dos

Adquirentes.

18) Riscos Quanto ao Não cumprimento Contratual. Poderá a Operadora Hoteleira rescindir o Acordo Comercial e também todos os demais

contratos firmados com o Condomínio e com a Incorporadora, sem qualquer ônus para si, no

caso de: (a) o “condomínio de uso” não ser instalado nos termos aqui previstos, no prazo de

36 (trinta e seis) meses contados da assinatura do Acordo Comercial; (b) se no mesmo prazo,

não ter sido formalizada: (I) a sua contratação para a administração do condomínio; e, (II) a

adesão de 100% (cem por cento) de apartamentos no Pool; ou, (c) se a Incorporadora desistir da

implementação do Condo-Hotel, nos termos do artigo 34 da Lei 4.591/64. A eventual rescisão

contratual com a Operadora Hoteleira poderá gerar a inoperância do Condomínio, gerando

prejuízos aos Adquirentes.

19) Risco de Distrato da SCP. Em virtude da forma de operação do Empreendimento, a Operadora Hoteleira poderá

considerar extinta a SCP quando verificada uma das seguintes hipóteses: a) 10% (dez por

cento) dos Adquirentes se tornarem inadimplentes com relação às obrigações assumidas,

quando qualquer prejuízo da Sociedade não for integralmente coberto e/ou a Sociedade não

tiver capital de giro suficiente para arcar com seus compromissos; b) durante 03 (três) meses

consecutivos o resultado das operações da Sociedade demonstrar prejuízo, e desde que não

haja mais recursos no Fundo de Reserva Financeira; c) após 15 (quinze) dias corridos da data

do envio de notificação pela Operadora Hoteleira, manifestando discordância com alguma

alteração na Convenção de Condomínio, no Plano Operacional Anual aprovado ou com a

tomada de alguma deliberação pela Assembleia Geral da Sociedade ou pelo Conselho de

Representantes do Pool, que dificulte ou impossibilite a adequada exploração condo-hoteleira do

empreendimento, sem reforma do ato praticado; d) a Operadora Hoteleira vier a ser destituída

das funções de administradora do Empreendimento; e) o percentual de 100% (cem por cento)

de Unidades Imobiliárias Autônomas integrantes do Pool não for mantido; e/ou f) ocorrerem

quaisquer eventos extraordinários cuja causa não possa ser controlada ou evitada pela Operadora

Hoteleira (inclusive alterações legais, regulamentares ou outras ações que gerem incremento

substancial dos custos), e que impeçam a normal operação do Pool por um período superior a 6

(seis) meses contados da ocorrência ou do término do evento, conforme o caso. Caso a SCP seja

distratada, poderá haver efeitos negativos diretos sobre a rentabilidade esperada dos Adquirentes.

20) Risco de alienação fiduciária da unidade imobiliária autônoma. Conforme previsto no item 3.5. das cláusulas gerais do Compromisso de Venda e Compra, a

Incorporadora poderá optar por ceder e securitizar os créditos decorrentes do Compromisso de

Venda e Compra de Unidade Imobiliária Autônoma. Em decorrência da cessão e securitização de

tais créditos, poderá ser instituída alienação fiduciária sobre a Unidade Imobiliária Autônoma, a

título de garantia do cumprimento das obrigações assumidas pelo Adquirente no Compromisso

de Venda e Compra. Neste caso, a alienação fiduciária abrangerá o saldo devedor do preço de

aquisição apurado, e o Adquirente será convocado para celebrar instrumento de venda e compra

com garantia de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, a qual será efetivada mediante

registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Caso a alienação fiduciária seja realizada

e o Adquirente se torne inadimplente, a Incorporadora poderá resultar na perda da propriedade da

Unidade Imobiliária Autônoma do respectivo Adquirente.

21) Possibilidade de Alterações Físicas na Unidade Imobiliária Autônoma. Com vistas à adequação das Unidades Imobiliárias Autônomas para o melhor atendimento aos

padrões da marca exigidos pela Operadora Hoteleira, bem como para otimização do resultado

operacional para a SCP, a Operadora Hoteleira poderá realizar alterações físicas nas Unidades

Imobiliárias Autônomas sem a necessidade de consulta prévia ao Adquirente, conforme previsto no

item XXV.9. do Contrato de Constituição de SCP. As despesas para a realização das alterações físicas,

bem como para reconstituição das Unidades Imobiliárias Autônomas alteradas, correrão por conta

da SCP, o que poderá gerar efeitos negativos sobre a rentabilidade esperada dos Adquirentes.

22) Possibilidade de Influência das Ofertantes nas Assembleias de Condôminos. A Incorporadora é proprietária da totalidade das Unidades Imobiliárias Autônomas do

Empreendimento, na data de início da oferta, o que pode implicar preponderância nas assembleias

de condôminos do Empreendimento. Assim, caso não tenha vendido todas as Unidades

Imobiliárias Autônomas até a entrega do Empreendimento, a Incorporadora poderá ter maioria em

deliberações assembleares, o que pode ensejar eventual conflito de interesses em matérias que

sejam de interesse da Incorporadora e dos Adquirentes. A Construtora e a Operadora Hoteleira não

são proprietárias, direta ou indiretamente, de Unidades Imobiliárias Autônomas

do Empreendimento.


5352

A Upcon Incorporadora transforma ideias em empreendimentos, faz de conceitos imóveis especiais e

com qualidade superior de acabamento. A receita da Upcon é trabalhar com paixão para criar cenários

perfeitos para os melhores momentos da vida. Sua principal característica é unir profissionalismo e

sensibilidade, elementos fundamentais para dar forma aos sonhos de pessoas, sempre de maneira

única e inovadora. O resultado pode ser visto em cada um dos vários empreendimentos de sucesso

disponíveis em seu portfólio, que em pouco menos de uma década de existência já reúne 40 projetos,

somando cerca de R$ 2,2 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), mais de 5.000 unidades e 450 mil

metros quadrados construídos. Assim é a Upcon, uma empresa que pensa e que faz diferente, sempre

com o objetivo de construir o melhor para o futuro de cada consumidor.

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Upcon Incorporadora S.A. - Av. das Nações Unidas, 12.399 - 2º andar - Cjs. 21 e 22B - Brooklin Paulista - São Paulo/SP - CEP: 04578-000. Intermediação: Fernandez Mera Negócios Imobiliários - Av. Brig. Luís Antônio, 4.910 - Jd. Paulista - São Paulo/SP - CEP: 01402-002 - Creci nº J-22061. Memorial de Incorporação registrado sob o R04 da matrícula 133.008 do 2º Oficial de Registro de Imóveis, datado em 19/03/2015. A presente oferta foi dispensada do registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelos ofertantes nem julga a sua qualidade ou a dos contratos de investimento coletivo ofertados. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção os fatores de risco, prospecto resumido e o estudo de viabilidade no site www.upconincorporadora.com.br. Material preliminar exclusivo para uso interno, sujeito a alterações. Proibida a divulgação. Impresso em maio/2015.

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