TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - -¡de¿ -2017-SUNARP-TR-L

Lima, 1 2 ABR. 2817MANUEL CHAVEZ CUEVAN° 339220 del 14/02/2017.H.T.D. 09 01-2017-020725 del 14/03/2017,Registro de Predios.Donación,

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO

SUMILLA

TRACTO SUCESIVO.:."'~~ ~ •.:,,"EIprinci~io de. t~~cto suces.ivo, ob~iga al Registrador a verificar s~quien e~ectúa el;~/ \Lacto de dlSposlclon o de qUien deriva el derecho aparece como titular reglstral del:;1 '" " S:!a )flerecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del~." /Aitular inscrito".'.~~/Z;.-,~\;'1.<,-::':. ACREDITACiÓN DE DOMINIO DE PREDIO PRODUCTO DEL HABER NETO

RESULTANTE DE LIQUIDACiÓN

"No procede inscribir la transferencia de un inmueble por donación, en mérito de lasola indicación del destino del patrimonio post liquidación de la asociaciónconsignada en el estatuto, siendo necesaria la celebración del acto traslativo dedominio."

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción delcontrato de donación de la tienda 35, del lote 8, grupo residencial 10, sectorsegundo, pueblo joven Villa El Salvador, distrito de Villa El Salvador,provincia y departamento de Lima, inscrita en la partida electrónica N°P03263806 del Registro de Predios, otorgado por la Asociación Junta dePropietarios del Mercado Sesquicentenario de Villa El Salvador a favor deManuel Chávez Cueva.

A dicho efecto se presenta escritura pública del 3/2/2017 otorgada ante elNotario de Lima Jorge Luis Lora Castañeda.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público (e) del Registro de Registro de Predios de LimaJorge Luis Soto Munguia emite la observación en los siguientes términos:

Señor(es):1.- El titular registral de la partida N° P03263806 del Registro de Predios, esla Asociación de Trabajadores del Mercado Sesquicentenario V.E.S.,sin embargo quien transfiere en el presente es Asociación Junta dePropietarios del Mercado Sesquicentenario de Villa El Salvador, por lo queno existe adecuación respecto del título registra!. Asimismo tampoco ha

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indicado si comparece en representación del mencionado titular registral yantecedente registral del mismo a fin de verificar sus facultades.

2.- Sin perjuicio de lo manifestado se deja constancia que se ha verificadola partida N° 01768344 del Registro de Personas Jurídicas, advirtiéndoseque la Asociación de Trabajadores del Mercado Sesquicentenario de VillaEl Salvador (actual titular registral) se encuentra extinguida, por lo que noresulta procedente efectuar actos posteriores de disposición de bienes quepor cualquier causa no hayan sido comprendidos en el proceso deliquidación.

3.- Se deja constancia que lo señalado en la cláusula primera de la escriturapública del 03/02/2017, kardex 8651 según el cual la donante adquirió suderecho por escritura pública del 03/09/2009 inscrita en el asiento A 00008de la Partida N° 01768344 del Registro de Personas Jurídicas de Lima,dicho instrumento no es suficiente a fin de inscribir la titularidad a favor de ladonante por cuanto la misma no reúne los requisitos establecidos en el arto1625 del C.C.Base Legal.- Arts. 1625, 2011 del C.C., numeral V del Título Preliminar, arto31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente sustenta el recurso de apelación, entre otros, sobre la base delos siguientes argumentos:

Mediante escritura pública de fecha 03 de setiembre del 2009, inscritaen el asiento A00008 de la partida N° 01768344 del Registro dePersonas Jurídicas de Lima, se puede ver claramente que cuando laAsociación de Trabajadores del Mercado Sesquicentenario de Villa elSalvador, existía registralmente en los Registros Públicos, ya habíadispuesto previamente, que en caso se produzca su disolución, susbienes pasarían en calidad de donación a favor de la Asociación Juntade Propietarios del Mercado Sesquicentenario de Villa el SalvadorSector 2 Grupo 10 del Lote 8, la cual indica que la transferencia encalidad de donación se perfeccionó al momento de realizar la disolución,por lo que no se entiende la exigencia, que solicita el Registrador queeste sea parte de la liquidación, si en el momento de la disolución, ya sehabría transferido los bienes a favor de la Asociación Junta dePropietarios del Mercado Sesquicentenario de Villa el Salvador Sector 2Grupo 10 del Lote 8, cumpliéndose así con el tracto sucesivo.

- Además, la donación contenida en la escritura pública de fecha 03 desetiembre del 2009, cumple con el principio de registral de TitulaciónAuténtica, por cuanto la inscripción solicitada es mérito de uninstrumento público, y conforme al arto 1625 del Código Civil el cualseñala: para que una transferencia de donación de bienes inmueblessea válida debe ser formalizada por escritura pública bajo sanción denulidad, por lo que se deduce que la donación materia de rogatoriatiene plena validez.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° P03263806 del Registro de Predios de Lima

En la partida electrónica N° P03263806 del Registro de Predios, corre

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inscrita la tienda 35, del lote 8, grupo residencial 10, sector segundo, pueblojoven Villa El Salvador, distrito de Villa El Salvador, provincia ydepartamento de Lima, y consta como propietario del inmueble laAsociación de Trabajadores del Mercado Sesquicentenario V.E.S ..

Partida electrónica N° 01768344 del Registro de Personas Jurídicas deLima

En la partida electrónica N° 01768344 del Registro de Personas Jurídicasde Lima, corre inscrita la Asociación de Trabajadores del MercadoSesquicentenario de Villa El Salvador.

En el asiento A00007, consta inscrito mediante acuerdo de la asamblea./ general extraordinaria del 17/9/2006, el consejo directivo para el periodo

2006-2009.

En el asiento A00008, consta inscrita la modificación del estatuto en méritodel acuerdo de la asamblea general del 18/6/2008 y su reapertura del30/6/2008, se acordó modificar el arto 3.- (... ) en caso de disolución de laasociación de la asociación, el destino final de sus bienes, será entregadoen donación a la junta de propietarios del Mercado Sesquicentenario deVilla el Salvador Sector 2 Grupo 10 del Lote 8.

En el asiento A00009, consta inscrita la disolución y liquidación de laasociación y el nombramiento de liquidador al señor Catalino EufemioGuzmán Alipio, mediante acuerdo de asamblea general del 20/8/2009.

En el asiento A0001 O, consta inscrita la extinción de la asociación, mediantesolicitud del liquidador Catalino Eufemio Guzmán Alipio.

Partida electrónica N° 13327199 del Registro de Personas Jurídicas deLima

En la partida electrónica N° 13327199 del Registro de Personas Jurídicasde Lima, corre inscrita la Asociación Junta de Propietarios del MercadoSesquicentenario de Villa El Salvador.

En el asiento A00001, rectificado por asiento A00004, consta inscrito elestatuto y el primer consejo directivo para el periodo del 8/8/2014 al7/8/2017, mediante acuerdo de asamblea fundacional, estatuaria yeleccionaria del 8/8/2014, y su reapertura de 23/9/2014 y 28/10/2014.

En el asiento A00002, consta inscrito el poder a favor de Eloy Luis AmauBustamante, mediante acuerdo de asamblea general del 7/4/2015, para queen representación de la asociación firme la escritura pública de donación delos bienes patrimoniales de la Asociación de Trabajadores del MercadoSesquicentenario de Villa El Salvador.

En el asiento A00003, rectificado por asiento A00004, consta inscrito elotorgamiento de poder a favor del presidente de la asociación FranciscoAdolfo Pacheco Ramos, mediante acuerdo de asamblea general del8/9/2015, para suscribir documentos, entre otros, donaciones, donación a símismo, contrato de alquileres, minutas y escrituras públicas necesarias,

RESOLUCiÓN No. - gJ O; -2017-SUNARP-TR-Lcompraventa, financiamiento de proyectos, pudiendo subsanar lasobservaciones que recaigan en los tramites mencionados.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal (s) Guido David Villalva Almonacid.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestionesa determinar son las siguientes:

- Si de los antecedentes registrales se acredita el derecho de propiedad deltransferente.

- Si procede inscribir la transferencia de un inmueble por donación, enmérito de la indicación del destino del patrimonio post liquidación de laasociación, en el sentido de que el haber o saldo neto resultante esentregado a las personas designadas por el estatuto.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registradory, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en elprocedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentadoscumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de losdocumentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de losotorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte delcontenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de losasientos de los Registros Públicos.

2. El artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: "Ningunainscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba elderecho de donde emane".

La aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registralesbasados en el folio real es universalmente aceptada. Así el ReglamentoGeneral de los Registros Públicos en el artículo VI del Título Preliminarseñala: "ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que estéinscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesarioo adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario".

3. Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo o de continuidadregistral consiste "en procurar que el historial jurídico de cada fincainmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales que hayanadquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plenacontinuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisicionessucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modoque el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registralactual sea el transferente de mañana"l.

Para Diez-Picaza, el tracto sucesivo consiste en que "los actos detransmisión y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una

1 Ramón M. Roca Sastre. Derecho Hipotecario, Barcelona. Bosch Casa Editorial SA 1995, página87.

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cadena perfecta en el orden legal, sin solución de continuidad, de forma queel Registro refleje el historial completo de la finca inmatriculada"2.

En ese sentido, ambos autores coinciden en que el principio de tractosucesivo tiene un carácter formal, toda vez que afecta exclusivamente alfuncionamiento del Registro, ya que pertenece al proceso, forma oprocedimiento de inscripción y se dirige al Registrador.

Tal carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al Registrador averificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derechoaparece como titular registral del derecho, correspondiendo rechazar todoacto dispositivo que no provenga del titular inscrito.

4. En el presente caso, se solicita la inscripción de la donación que otorga afavor de Manuel Chávez Cueva, respecto de la tienda 35, del lote 8, gruporesidencial 10, sector segundo, pueblo joven Villa El Salvador, distrito deVilla El Salvador, provincia y departamento de Lima, que se encuentrainscrita en la partida registral N° P03263806 del Registro de Predios.

El registrador denegó la inscripción señalando -entre otros aspectos- que eldominio del predio submateria se encuentra inscrito a favor de la Asociaciónde Trabajadores del Mercado Sesquicentenario V.E.S. y no a favor de laasociación donante denominada Asociación Junta de Propietarios delMercado Sesquicentenario de Villa El Salvador, por lo que no existeadecuación respecto del titular registral, asimismo tampoco ha indicado sicomparece en representación del mencionado titular registral y antecedenteregistral del mismo a fin de verificar sus facultades.

5. De la revisión de los asientos registrales de la citada partida se aprecia,que el titular registral es la Asociación de Trabajadores del MercadoSesquicentenario V.E.S., siendo la denominación completa del titularregistral Asociación de Trabajadores del Mercado Sesquicentenario deVilla El Salvador, ello conforme se advierte del predio matriz inscrito en lapartida P03058784 del Registro de Predios, asimismo es necesario indicarque la personería jurídica del titular registral obra inscrita en la ficha 4746cuya inscripción continua en la partida N° 01768344 del Registro dePersonas Jurídicas de Lima.

El titular registral Asociación de Trabajadores del MercadoSesquicentenario de Villa El Salvador se constituyó en virtud de laescritura pública otorgada ante el Notario de Lima Gustavo Correa Miller,con fecha 21/2/1980, cabe agregar que dicha persona jurídica actualmentese encuentra extinguida según asiento A00010 de la misma partida, dichainscripción fue registrada en virtud del título 782663 del 04/11/2009.

Ahora bien, verificada la escritura pública de donación cuya inscripción sesolicita, se advierte que el donante es la Asociación Junta dePropietaríos del Mercado Sesquicentenario de Villa el Salvador cuyapersonaría jurídica obra inscrita en la partida N° 13327199 del Registro dePersonas Jurídicas constituida en virtud de escritura pública del 02/09/2014otorgada ante el Notario de Lima Luis Gonzales Loli, y mediante escriturapúblicas aclaratorias del 11/10/2014 y 31/10/2014 otorgadas ante el mismoNotario.

2 Luis Diez-Picaza. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial 111.Madrid. Editorial Civitas. 1995.pág. 399-400

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Es necesario indicar que, el primer párrafo del artículo 77 del Código Civil,establece que: "La existencia de la Persona Jurídica de derecho privadocomienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposicióndistinta de la ley", es decir, se ha optado por la inscripción registral comorequisito determinante para atribuir formalmente a una cierta organizaciónde personas la categoría de persona jurídica, como centro ideal autónomode imputación de deberes y derechos, asimismo la inscripción en el registroconlleva a individualizar a dicha persona jurídica al asignar una partidaregistral independiente.

6. En tal sentido, queda acreditado que no existe adecuación entre el títulopresentado y la partida registral N° P03263806 del Registro de Predios, porcuanto la Asocíación Junta de Propietarios del MercadoSesquicentenario de Villa el Salvador, no es el titular registral del prediosubmateria, al ser una persona jurídica distinta.

Consecuentemente, el dominio de la Asociación de Trabajadores delMercado Sesquicentenario de Villa El Salvador, se encuentra protegidopor el principio de legitimación, aún si dicha persona jurídica se encuentraextinguida.

El principio de legitimación protege la inscripción, considerando que lamisma debe ser respetada por todos, aunque la inscripción no refleje larealidad, aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular yla posibilidad que éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que elRegistro publicita.

Por lo tanto, como bien lo establece el artículo en mención, la inscripciónrealizada en la partida registral N° P03263806 del Registro de Predios gozade la protección normativa citada en la presente resolución, siendo válidahasta la fecha, por lo que a efectos de inscribir el acto rogado debe deinscribirse el dominio a favor de la donante, correspondiendo rechazar todoacto dispositivo que no provenga del titular inscrito.

7. El apelante refiere en sus argumentos, que mediante escritura pública defecha 3/9/2009, inscrita en el asiento A00008 de la partida N° 01768344 delRegistro de Personas Jurídicas de Lima, el titular registral, ya habíadispuesto previamente, que en caso se produzca su disolución, sus bienespasarían en calidad de donación a favor de la Asociación Junta dePropietarios del Mercado Sesquicentenario de Villa el Salvador Sector 2Grupo 10 del Lote 8, la cual indica que la transferencia en calidad dedonación se perfeccionó al momento de realizar la disolución.

Se sostiene que "el término liquidación tiene dos acepciones, una es elestado en que se encuentra la asociación desde el acuerdo de disoluciónhasta la extinción, y otra como un procedimiento; en esta segundaacepción corresponde fijar en el estatuto la determinación del número deliquidadores, sus atribuciones y facultades dentro de las cuales seincluirán las que fueran necesarias para resolver las relaciones quevinculan a la asociación con sus miembros y con terceros, paradisponer de los bienes de está a fin de cumplir con sus obligaciones ysatisfacer a los acreedores, y las relativas al destino final de sus bienes,así como la de solicitar la cancelación de la asociación en el Registro deAsociaciones,,3.

3 CASTillO DELGADO, Comentario al artículo 82 C.C., Contenido del estatuto, en Código Civil Comentado,Tomo 1, Título Preliminar, Derechos de las Personas. Acto Jurídico; citado por Juan Espinoza Espinoza,

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La liquidación no es un acto automático, al contrario es un procedimientosecuencial y formal que requiere la ejecución de varios actos jurídicos acargo de los liquidadores, mediante el cual se realiza por lo general el pagode los pasivos para obtener, de ser el caso, un "haber neto resultante".

8. Respecto del destino-del patrimonio restante a la liquidación, tenemosque el artículo 98 del Código Civil, indica que disuelta y concluida laliquidación de la asociación, el haber o saldo neto resultante es entregado alas personas designadas por el estatuto, con exclusión de los asociados, deno ser posible, será la autoridad judicial la que ordene su aplicación a finesanálogos en interés de la comunidad, dándose preferencia a la provincia endonde tuvo su sede la asociación.

Conforme puede verse de las escrituras públicas del 3/9/2009 y 26/9/2009,insertas en el instrumento público materia de inscripción, que obraregistrado en el asiento A00008 de la partida electrónica N° 01768344 delRegistro de Personas Jurídicas, solo consta el acuerdo de los asociados enmodificar el arto 3° del estatuto respecto de la disolución y liquidación de laasociación, así como la indicación del destino final de su patrimonio luegode concluida su disolución.

Por lo tanto, no procede inscribir la transferencia de un inmueble pordonación, en mérito de la sola indicación del destino del haber netoresultante concluida la liquidación consignada en el estatuto de laasociación, por ser solo una expectativa, debido a que el haber netoresultante responde a un procedimiento futuro mediante el cual sedetermina la existencia o no del haber neto resultante.

9. Respecto de la asociación extinguida (Asociación de Trabajadores delMercado Sesquicentenario de Villa el Salvador), no podrá inscribirse actosposteriores de disposición de bienes que por cualquier causa no hayan sidocomprendidos en el proceso de liquidación, asimismo, la función delliquidador ya se encuentra extinguida no teniendo facultades vigentes y lamencionada asociación carece de personalidad jurídica.

Este criterio se ha sustentado en reiterada jurisprudencia como lasResoluciones n. ° 049-2016-SUNARP-TR-T, n.o 1824-2013-SUNARP-TR-L,entre otras y que ha sido adoptado como acuerdo por el Pleno del TribunalRegistral4.

Por lo expuesto, corresponde confirmar el punto 1 y 2 de la denegatoriade inscripción formulada por el Registrador Público del Registro de Predios.

10. Es necesario indicar que la donación es un contrato mediante el cual elpropietario se obliga a transferir a alguien la propiedad de un bien sin recibirninguna contraprestación a cambio, o en caso de recibirla, ésta lo es encalidad de cargo. Por lo tanto, se trata de un contrato a titulo gratuito.

Derecho de las personas, editorial Rodhas, edición 1990, Lima. Pág. 825.4 Pleno CXLlI realizado el 28.1.2016 adoptándose como acuerdo el siguiente criterio:Transferencia formalizada en fecha posterior a la inscripción de la extinción de la persona juridica

No procede inscribir la transferencia de un predio en mérito de la escritura pública suscrita por elliquidador en representación de la persona jurídica transferente, en fecha posterior a la inscripciónde la extinción de aquella.

RESOLUCiÓN No. - fJ.1-2017-SUNARP-TR-L

El contrato de donación de inmuebles es uno de los contratos que noqueda perfeccionado por el consentimiento de las partes, requiriendoademás de la forma señalada por ley bajo sanción de nulidad. Así, elartículo 1625 del Código Civil dispone:

Artículo 1625.- "La donación de bienes inmuebles, debe hacerse porescritura pública, con indicación individual del inmueble o inmueblesdonados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer eldonatario, bajo sanción de nulidad". (El resaltado y subrayado sonnuestros).

Como puede apreciarse, la norma citada exige:

- En cuanto a la forma del contrato, que obre en escritura pública, bajosanción de nulidad. 5

- En cuanto al contenido del contrato, que se indique en forma individualel inmueble o inmuebles donados, su valor real y las cargas que ha desatisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad.

Resulta por tanto que el artículo 1625 del Código Civil sanciona connulidad el incumplimiento de los siguientes requisitos del contrato dedonación de inmuebles:

- En cuanto a la forma o continente:Escritura pública.

- En cuanto al contenido:a) Indicación individual del inmueble o inmuebles donados.b) Indicación del valor real del inmueble o inmuebles donados.c) Indicación de las cargas que ha de satisfacer el donatario6.

La formalidad de la escritura pública, con la indicación en ésta del acuerdode voluntades, así como de la indicación individual del inmueble oinmuebles donados, de su valor real y las cargas, en su caso, tiene comofunción influir en la conciencia del donante acerca de la importancia del actoque realiza y sobre la consecuencia del empobrecimiento que este actoimporta en su patrimonio.

11. Cuando la norma establece que el contrato de donación debe hacersepor escritura pública, ello implica que la manifestación de voluntad decelebrar el contrato debe obrar en escritura pública. Esto es, que donantey donatario deben comparecer ante el notario - debidamenterepresentados en caso de personas jurídicas- debiendo además suscribir laescritura, quedando de esta manera indubitablemente expresada suvoluntad de donar y aceptar la donación, respectivamente.

En el presente caso, como se indicó en los anteriores considerandos,efectivamente la escritura pública del 3/9/2009, registrada en el asientoA00008 de la partida electrónica N° 01768344 del Registro de Personas

5 Ello concuerda con el inciso 6 del articulo 219 del Código Civil: El acto jurídico es nulo cuando norevista la forma prescrita bajo sanción de nulidad.6 Respecto a este requisito, no debe entenderse que necesariamente el donatario ha de satisfacercargas en todos los casos, sino que en caso de que el donatario deba satisfacerlas, deberánindicarse en la escritura pública. Por lo tanto, si no se señalan cargas, ello no implicará que no se hancumplido los requisitos del contrato de donación, sino que el donatario no debe satisfacer ningunacarga. Así se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 183-2013-SUNARP-TR-L del31/1/2013.

RESOLUCiÓN No. - fJ / -2017-SUNARP-TR-L

Jurídicas de Lima, solo contiene la modificación parcial del estatutorespecto de la liquidación y disolución de la asociación y la mención deldestino final de los bienes luego de haberse concluido la liquidación, masno consta un contrato de donación.

Por lo expuesto, corresponde confirmar el punto 3 de la denegatoria deinscripción formulada por elHegistrador Público del Registro de Predios.

Con la intervención de los vocales (s) Milagritos Elva Lúcar Villar y GuidoDavid Villalva Almonacid, autorizados mediante Resoluciones N° 072-2017-SUNARP/PT del 16/3/2017 y N° 083-2017-SUNARP/PT del 24/3/2017,respectivamente.

Estando a lo acordado por unanimidad,

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulado por el registrador deltítulo alzado, por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

GUIDO DAVID ILLALVA ALMONACIDVocal (s) d I Tribunal Registral

" ,("~~gístrese y comuníquese./~\)-r~~.

í~~:~1 \\n, I ~ \- ¡ ...,. ~7!,;\,,:::, ,J1~. V\A.I_ 1- . / .NORA,MARIELL LDANA DURAN----:e,Presidentade la Tercera Sal

del Tribunal Registral

~~~

MILAGRITOS ELVA LÚCAR VILLARVocal (s) del Tribunal Registral