TORINO05/10/2010

DECRETODI TRASFERIMENTO

Dott.ssa Manuela Dignani

DECRETO TRASFERIMENTO

• La fase della vendita immobiliare si conclude con l’emanazione del decreto ditrasferimento (art. 586 c.p.c.).

• Ai sensi di quanto previsto dall’art. 591 bis, settimo comma, avvenuto il versamento del prezzo, il delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento, previa verifica che il versamento sia avvenuto nel termine e secondo le modalità sancite nell’ordinanza e nell’avviso di vendita (art. 574-1° comma, c.p.c.,585 c.p.c. ),

DECRETO TRASFERIMENTO

• IL DELGATO trasmette la bozza del decreto al Giudice dell’esecuzione per l’approvazione e la firma.

• Analogamente il delegato provvede alla predisposizione ed al deposito della bozza del decreto di trasferimento in caso sia avvenuta l’assegnazione del bene ad un creditore e sia stato versato l’eventuale conguaglio nel termine fissato dal provvedimento di assegnazione ( art. 590 c.p.c).

SOSPENSIONE DEL DECRETO TRASFERIMENTO

• La legge 203 del 1991, IL Giudice dell’esecuzione può sospendere la emissione del decreto (art. 586, 1°°°° comma, c.p.c.) qualora ritenga che il prezzo di aggiudicazione sia notevolmente inferiore a quello giusto (art. 568 c.p.c.).

• Il potere di sospensione del Giudice può essere esercitato , anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento ( Cass. 1580/1989; Cass. 1209/1992; Cass.

7453/1993).

ADEMPIMENTI PRELIMINARI

• VERIFICA IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

• AGGIORNARE VISURE IPOTECARIE PER EVENTUALI ISCRIZIONI IPOTECARIE O TRASCRIZIONI SUCCESSIVE AL PIGNORAMENTO

• VERIFICARE IL MANCATO ESERCIZIO DELLE PRELAZIONI

OGGETTO DEL DECRETO TRASFERIMENTO

• Il decreto di trasferimento deve contenere tutti gli elementi di cui art. 586 cpc in relazione al disposto di cui art. 555 e 569 cpc e della 2826 del c.c..

• L’art.2826 del c.c. deve essere specificatamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale

OGGETTO DEL DECRETO TRASFERIMENTO

• non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c., che sancisce che il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata, qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere la suddetta l’estensione .

OGGETTO DEL DECRETO TRASFERIMENTO

• importante precisazione generale è che in dottrina si è negata la possibilità di operare con il decreto di trasferimento la costituzione di diritti reali nuovi es. vendita della nuda proprietà e costituzione di usufrutto

NATURA DEL DECRETO TRASFERIMENTO

• natura giuridica del decreto di trasferimento, è pacifico sia in dottrina che in giurisprudenza che la vendita forzata non ha natura negoziale (Cass. 3 dicembre 1985 n.7233 G I , 1985,I,1225). L’acquisto dell’immobile da parte dell’aggiudicatario, non può considerarsi derivato dal debitore espropriato che non è il dante causa dell’aggiudicatario (anche se l’acquisto non è a titolo originario bensì a titolo derivativo) ( Cass 30 giugno 1980 n. 4899).Esso è piuttosto l’effetto (traslativo : art. 2919 c.c.) di un’autonoma fattispecie legale e processualmente complessa intesa ad un trasferimento coattivo che si perfeziona con un provvedimento giudiziale (Cass.5 aprile 1977, n. 1299).

CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO

• L’art 586 comma 3°°°° sancisce che il decreto di trasferimento costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari ( 2643, 2896 c.c.) e titolo esecutivo per il rilascio (art. 474 c.p.c., 605 ss c.p.c. e 164 att.).

CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO

• il riferimento al provvedimento di delega al professionista delegato;

• l’intestazione dell’ufficio giudiziario, con menzione del numero di cronologico e di repertorio;

• gli estremi identificativi della procedura : numero R.G.E., generalità del creditore procedente o del surrogante, generalità dell’escusso;

• il richiamo al verbale di vendita con indicazione della sua data e del prezzo di aggiudicazione;

• l’eventuale dichiarazione di nomina;

• l’attestazione dell’avvenuto versamento del prezzo;

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CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO SEGUE

• gli elementi inerenti al regime fiscale dell’atto ovvero il richiamo alle agevolazioni fiscali chieste (menzione della richiesta di agevolazione 1°°°° casa o di altra agevolazioni ( es. piccola proprietà contadina ecc.) da parte dell’aggiudicatario, la menzione dell’esercizio dell’opzione per il regime Iva da parte dell’esecutato, la dichiarazione che il bene è soggetto al vincolo dei beni Culturali e fruisce delle agevolazioni fiscali connesse , ecc) ;

• l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Ai fini della cancellazione delle formalità pregiudizievoli il decreto di trasferimento deve indicare i seguenti dati:

− la conservatoria presso cui la formalità è pubblicata;

− il tipo di formalità (trascrizione di pignoramento, iscrizione di ipoteca volontaria, iscrizione di ipoteca giudiziale ecc);

− la data di iscrizione/trascrizione della formalità;

− i numeri di Registro Generale e di Registro Particolare;− l’indicazione del soggetto a favore del quale ed a carico del quale

la formalità è stata iscritta/trascritta.

CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO SEGUE

• in caso di contratto di finanziamento in forza del quale è stata erogata una parte del prezzo versato dall’aggiudicatario, se stipulato con garanzia ipotecaria di 1°°°° grado sul bene trasferito ( nuovo testo dell’art. 585, 3°°°° comma, c.p.c.), la menzione del contratto medesimo e l’ordine Al Conservatore dei Registri immobiliari del divieto di trascrivere il decreto se non unitamente all’iscrizione di ipoteca ;

• in caso di autorizzazione all’assunzione del debito, la menzione di essa con l’indicazione dell’importo per il quale è stata concessa e/o per il quale la garanzia ipotecaria viene mantenuta, nonché l’eventuale autorizzazione al pagamento ridotto del creditore ipotecario aggiudicatario ex art. 585 2°°°° comma, c.p.c.;

CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO SEGUE

• ordinare la cancellazione delle formalitànei limiti in cui le stesse colpiscono l’immobile trasferito ed i diritti di spettanza dell’esecutato

• l’ingiunzione, al debitore ed al custode, di rilasciare l’immobile venduto in favore dell’acquirente;

CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO SEGUE

• il conferimento dell’incarico al professionista al compimento di tutte le attività successive di natura amministrativa e fiscale;

• l’attestazione che il professionista delegato, in virtù ed in pendenza di delega, ha facoltà di rilasciare e presentare ai Pubblici Uffici Competenti, la copia autentica e quella esecutiva del decreto di trasferimento

necessaria per gli adempimenti conseguenti

ADEMPIMENTI SUCSESSIVI

• Ai sensi del 2° comma, n. 11, dell’art. 591 bis c.p.c. , il delegato provvede “alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazione di atti volontari di trasferimento, all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal Giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586”.

ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

• Trascrizione e voltura• Il decreto firmato dal Giudice

dell’esecuzione e registrato dalla cancelleria con un numero di cronologico ed un numero di repertorio, viene mandato all’Agenzia delle Entrate per la registrazione (a seconda della prassi dei vari Tribunali l’invio è curato o direttamente dal Cancelliere oppure dal delegato).

ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

• decreto di trasferimento è atto del Giudice dell’esecuzione, pertanto non sussiste a carico del delegato un onere di comunicazione

• opportuno che il delegato effettui la comunicazione all’aggiudicatario:

1 per informarlo di essere divenuto proprietario del bene aggiudicatogli

2 al fine del decorso dei termini previsti dalla legge urbanistica per esercitare la facoltà di cui all’art. 46 del T.U. d cui al D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni.

segueADEMPIMENTI SUCSESSIVI

• il delegato è sempre tenuto ad effettuare, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 58/78 (obbligo di comunicazione posto a carico della parte alienante).

Cancellazione delle formalitàpregiudizievoli

• vendita forzata estingue i diritti di prelazione che gravano sul bene trasferito, al fine di consentire all’aggiudicatario di entrare nella disponibilità di un bene privo di trascrizioni di atti pregiudizievoli.

• 14 maggio 2005, n. 35, convertito in L. 14/05/2005 n. 80, ha aggiunto al 1° comma dell’art. 586 c.p.c. un ulteriore periodo che impone al Giudice dell’esecuzione di ordinare, con il decreto di trasferimento, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento che ha incardinato la procedura, risolvendo così il dubbio esistente nelle procedure antecedenti alla riforma (se dovessero essere cancellate o meno le formalitàpregiudizievoli successive alla trascrizione del pignoramento )

Cancellazione delle formalitàpregiudizievoli

• In dottrina e giurisprudenza si èdiscusso in merito alla possibilitàdell’ordine giudiziale di cancellare la trascrizione del sequestro conservativo, e ove necessario dei privilegi, ma non delle domande giudiziali e degli atti di cui all’art. 2915 c.c

Cancellazione delle formalitàpregiudizievoli

• le domande giudiziali non possono essere cancellate, non solo quando precedono il pignoramento, ma anche quando siano successive alla trascrizione del pignoramento, e dunque inefficaci in virtùdella previsione dettata dall’art.2919 c.c..

• sembra che si possa escludere la cancellazione della trascrizione del preliminare di cui art. 2645bis e 2775bis nonchè del fondo patrimoniale[1].

• 1] Campese sostiene il contrario ,Campesep.431

NORMATIVA URBANISTICA EDILIZIA

• NORMA DI RIF. ART.46 DPR 380 DEL 06/06/2001 TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI

• Possibilità di sanare gli abusi edilizi, ove possibile urbanisticamente, solo dall’aggiudicatario con domanda in sanatoria entro 120giorni dalla notifica del decreto di trasferimento

NOVITA’ ART.19 -D.L.78/2010

e’ esonerato dall’applicazione della’art.19 c14 d.l.78/2010 il decreto di trasferimento

• La norma prevede l’obbligo di allegare planimetria e dichiarazione di conformitàallo stato di fatto di dati catastali a pena di nullità dell’atto di trasferimento immobiliare

•

Rimedi avverso al decreto di trasferimento

è esperibile l’opposizione di cui all’art 591bis c.7 che stabilisce l’applicabilità dell’azione ex l’art.617 cpc avverso il decreto di trasferimento emesso dal Giudice delle’esecuzione in seguito all’esito di una procedura delegata al professionista delegato.

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SALUTI DALLA COMMISISONE NAZIONALE

Commissione nazionale di studio“Esecuzioni immobiliari, mobiliari e custodia giudiziaria”

DOTT. SSA MANUELA DIGNANI

TORINO

5 OTTOBRE 2010