tilstandsrapport og vedligeholdsplan 2015-2024 · e/f egholm er fordelt på fire ”længer”...

Tilstandsrapport_Egholm_toku.doc

E / F E G H O L M

Tilstandsrapport og vedligeholdsplan

2015-2024

Dexter Gordons Vej 35-65

Richard Boones Vej 2-8

Thad Jones Vej 10-16 21. NOVEMBER 2014

Dato : 29.11.2014

Revision : B

Revisionsdato : 30.04.2015

Sagsnr. : 101348-0001

Projektleder : EIKR

Udarbejdet af : AENI/TOKU

Godkendt af : EIKR

E/F EGHOLM TILSTANDSRAPPORT

2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S

Tilstandsrapport_Egholm_toku.doc Side 2 af 26

Indholdsfortegnelse

1 Indledning ......................................................................... 3

1.1 Baggrund og formål ...................................................................... 3

2 Sammenfatning og konlusion ............................................. 4

2.1 Økonomi ..................................................................................... 4

2.2 Bebyggelsen generelt .................................................................... 5

2.3 Tilstand ....................................................................................... 5

2.4 Stamdata, bygninger .................................................................... 6

3 Omfang ............................................................................. 7

4 Tilstandsvurdering ............................................................. 8

4.1 Boligblokke, fordelt på fire længer .................................................. 8

4.2 Skuer ........................................................................................ 12

5 Vedligeholdsbehov, detaljeret ......................................... 13

5.1 Vedligeholdsbehov opgjort i alt..................................................... 13

5.2 Vedligeholdsbehov, opgjort på vedligeholdsart ............................... 13

5.3 Vedligeholdsbehov, opgjort på områdeart ...................................... 15

5.4 Vedligeholdsbehov, opgjort på prioritering ..................................... 17

5.5 Vedligeholdsbehov, nøgletal ......................................................... 18

6 Prioritetsrækkefølge ........................................................ 19

7 Forudsætninger ............................................................... 22

8 Tilstandsdefinitioner og begreber .................................... 23

8.1 Tilstandsdefinitioner for bygninger ................................................ 23

8.2 Begreber ................................................................................... 23

9 Bilag ................................................................................ 26

9.1 Bilag A. Økonomisk vedligeholdsplan 10 år – fra DBD ..................... 26

9.2 Bilag B. Aktivitetsudskifter – fra DBD ............................................ 26


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


1 Indledning

1.1 Baggrund og formål

ALECTIA A/S har for E/F Egholm gennemført registrering og tilstandsvurde-

ring af boligblokke, p-kælder samt fællesgård, beliggende Dexter Gordons

Vej 35-65, Richard Boones Vej 2-8 og Thad Jones Vej 10-16.

Ejendommen er besigtiget den 30. oktober af Annemarie Nielsen og Torben

Kulasingam fra ALECTIA. Under gennemgangen deltog Rasmus Halberg og

Helle Kjaergaard fra E/F Egholm.

Der er foretaget bygningssyn og tilstandsvurdering af den samlede bebyggel-

se med udgangspunkt i repræsentativt udsnit af bygningsmassen, omfatten-

de en visuel registrering besigtigelse af tilgængelige dele. Tilstandsvurderin-

gen er foretaget med det formål at identificerer og bestemme omfanget af

behovet for vedligehold og/eller udskiftning af udvendige bygningsdele (kli-

maskærm) og tekniske installationer (inkl. varmecentral i kælder), befæstede

arealer i terræn og indvendige overflader i opgange.

Tilstandsrapporten beskriver den vedligeholdelsesmæssige tilstand for be-

byggelsens klimaskærm og tekniske installationer og vurderer det økonomi-

ske behov for fremtidige vedligeholds- og opretningsudgifter for den kom-

mende 10 årige periode 2015-2024.

Det økonomiske overblik og de registrerede vedligeholdsaktiviteter er struk-

tureret i en 10-års vedligeholdsplan, se bilag A.

Aktivitetsudskifter af de enkelte aktiviteter inkl. fotomateriale, se bilag B.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


2 Sammenfatning og konlusion

2.1 Økonomi

De samlede drifts og vedligeholdsbehov for ejendommen over en 10 årig pe-

riode, 2015-2024 er opgjort til i alt: kr. 10.721.320,-svarende til et gen-

nemsnitligt nøgletal over 10 år på i alt: kr.488 kr./m² pr. år.

Det vedligeholdsmæssige behov er opgjort til i alt: kr.1.861.840,-

svarende til et gennemsnitligt nøgletal over 10 år på i alt kr. 84,6 kr./m2

pr.år.

Det opgjorte beløb indeholder følgende poster:

Driftsomkostninger

Serviceaftaler og abonnementer

Udgifter til driftspersonale og vicevært

Udgifter til eksterne håndværkere

Forebyggende og oprettende vedligehold i alt

inkl. Moms

I alt 2015-2024

1 etageboligblok (4 længer omkring en fællesgård) 10.721.320,-

4 Udhuse/cykeloverdækninger 0,00,-

Vedligeholdsomkostninger i alt 10 år (x 1.000 kr.)

10.721.320,-

Alle angivne beløb er inkl. moms.

Vedligeholdsbehovet i alt år i perioden 2015-2024, fordelt på de enkelte år,

er illustreret i nedenstående figur:


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Det samlede årlige vedligeholdsbehov er størst i 2015, 2018 samt i perioden

2023-2024, hvilket primært skyldes udskiftning alle lysarmaturer i opgangene

samt opstart af malerarbejde i opgangene i 2015, som igen gentages 8 år ef-

ter i 2023. I 2018 vil der ske en komplet eftergang af døre og vinduer i form

af smøring og justering af lukketøj og tætningslister inkl. udskiftning af de-

fekter dele.

Der henvises til afsnit 5 for vedligeholdsbehov, detaljeret.

2.2 Bebyggelsen generelt

E/F Egholm er fordelt på fire ”længer” omkring et gårdareal, med i alt 12 op-

gange, 4 skure samt en p-kælder. Antal etager er forskelligt, ligesom der fo-

refindes to-etages boliger i den ene længe. Ejendommene på Dexter Gordons

Vej fordeler sig over 6 etage, mens ejedommene på Richard Boones vej og

Thad Jones vej fordeler sig over 4 etager. Facaderne er opført i tegl i forskel-

lige materialer og farver, derudover ses både vinduer og døre i henholdsvis

hårdt træ og aluminium. Taget er udført som build-op tag med tagpap.

2.3 Tilstand

Ejendommen fremstår som helhed i meget god vedligeholdsmæssig stand.

Da ejendommen er relativt ny (2009), er det begrænset, hvad der er af stør-

re afhjælpende eller oprettende vedligeholdelsesbehov. Der findes almindelig

slid forårsaget af indflytning og udflytning som udrettes ved forebyggende

periodisk vedligeholdelse.

Af skemaet herunder fremgår ejendommes bygninger og den generelle og

overordnede tilstand set i forhold til de enkelte bygningers alder og anven-

delse, sammenfattende terræn og belægninger, klimaskærm og tekniske in-

stallationer:

Byg.

nr.

Benævnelse Bygningens generelle tilstand

1

God

2 3

Middel

4 5

Dårlig

1 Beboelsesblokke. X

2 Skure, 4 stk. X

For tilstandsdefinitionerne 1-5, henvises til afsnit 8 Tilstandsdefinitioner og

begreber.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


2.4 Stamdata, bygninger

Byg.

nr.

Opført år Anvendelse Antal

etager 1

Samlet byg-

ningsareal 2

m²

1 2009 Beboelsesblokke inkl. P-

kælder

4-6 22.009

2 2009 Skure, 4 stk. 1 200

Samlet bygningsareal for bebyggelsen i alt 22.209

2.4.1 Bygning nr.1. Beboelsesblokke, en af fire længer, opført i 2009

2.4.2 Bygning nr.2. Skure,et af fire skure, opført i 2009

1 Antal etager er ekskl. tagetage og kælder 2 Areal opgivet på baggrund af oplysninger fra BBR-meddelelse


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


3 Omfang

Følgende bygningsdele og tekniske installationer er tilstandsvurderet stikprø-

vevis:

Terræn

Befæstede arealer i terræn

Hovedkonstruktioner og klimaskærm

Tage, tagbelægninger og kompletterende dele (inkl. ventilationshuse og

elevatorhuse)

Ydervægge og kompletterende dele

Vinduer, yderdøre, port

Udv. trapper

Tekniske installationer

Kloak (i jord)

Indvendige afløbsinstallationer og sanitet

Brugsvandsinstallationer

Varmeinstallationer (inkl. varmecentral)

Ventilationsanlæg

El- og belysningsanlæg (inkl. svagstrømsanlæg og hovedtavler)

Elevatorer og transportanlæg (hvis forefindes)

Indvendige bygningsdele/overflader

Opgange, herunder overflader og belysning

Alle vedligeholdsaktiviteter er i den 10-årige vedligeholdsplan struktureret i

en prioriteret rækkefølge. For definitioner af de enkelte aktiviteter henvises

der til afsnit 6. ”Prioritetsrækkefølge”.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


4 Tilstandsvurdering

I nedenstående sammenfattes tilstandsvurderinger og anbefalinger for de

gennemgåede bygninger. For detaljer henvises i øvrigt til bilag A og B.

4.1 Boligblokke, fordelt på fire længer

De fire længer har afvigende etager, flere boliger er i to etager, nogle med

adgang fra fælles altan. Alle boliger har altan, nogle har tagterrasse.

4.1.1 Terræn og belægninger

Befæstede arealer udført som kloster-stens belægning og flisebelægning. Be-

lægninger fremstår generelt i god tilstand. Trapper for adgang til fællesgård

fra gadeniveau er udført i beton, fremstår generelt intakte og uden skader.

4.1.2 Tage, tagrum og inddækninger

Tagbelægning er udført som built-up tag med papbelægning, og fremstår ge-

nerelt intakt og uden synlige skader. Pga. tagets alder (fra 2009) antages

det, at tagbelægningen har en restlevetid på over 15 år. Det er oplyst at ta-

gene generelt fremstår uden utætheder, og at der foretages periodisk tagsyn

af tagflader for løbende udbedring af evt. skader, inddækninger etc.

Det skal dog nævnes at der i eftergangen af bygningen blev observeret et

større defekt område på tagpapbelægningen omkring det sydvestlige hjørne.

Ejendomsforeningen er gjort opmærksom på dette og har afsat et beløb til

reparation til det defekte område. Reparation af defekten er dermed ikke in-

kluderet i det opgjorte vedligeholdsbehov.

Bygningen er forsynet med indvendige nedløb der fremstår generelt intakte

og uden utætheder. Der er afsat beløb til periodisk eftergang/rep. samt lø-

bende rensning af tagnedløb.

4.1.3 Facader

Facader er udført som betonelement beklædt med mursten (tegl, kalksten og

cementsten) af forskellig farve og størrelse. Det kunne konstateres, at faca-

derne fremstår i fin stand uden skader, og der vil derfor ikke være et større

vedligeholdelses behov inden for de næste 10 år. Grundet det omkringlig-

gende miljø, er der dog taget højde eventuelle skader, slidtager af facader

samt sokkel. Eventuelt forebyggende vedligeholdelse vil starte i 2019.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


4.1.4 Vinduer og døre

Vinduer i boligblokkene er udført i træ/alu. (fra år 2009) og fremstår generelt

i god tilstand uden defekter. Levetiden af vinduerne vurderes at være over

10 år. Der en afsat beløb til periodisk funktionsmæssig eftergang af vinduer

og døre, herunder evt. udskiftning af tætningslister og fuger, samt til oliebe-

handling af yderdøre.

4.1.5 Udvendigt træværk

Udvendigt træværk, facadebeklædning ved altaner, fremstår generelt intakt

og overfladebehandling/træbeskyttelse er som udgangspunkt ikke nødvendig,

da der er tale om en hård træsort der er oplyses at være vedligeholdelsesfri.

4.1.6 Indvendige overflader, opgange.

Indvendige overflader, gulve, vægge og lofter i opgange fremstår generelt

velvedligeholdte og i god tilstand, dog med tydelige mærker efter almindeligt

brug og i særdeleshed mange indflytninger. Gulvbelægning er terrazzo,

vægoverflader og lofter er malede betonarealer. Der er, efter bestyrelsens

ønske, afsat beløb til at male samtlige 12 opgange over en 4-årig periode,

med gentagelse efter 8 år.

4.1.7 Kloak

Det blev oplyst, at kloakledninger i jord generelt fungerer uden problemer.

4.1.8 Indvendige afløbsinstallationer og sanitet

Afløbsinstallationernes materiale type kendes ikke, men på almindeligvis ville

sådanne installationer have en resterende levetid på >30 år uanset materiale

type.

Der blev oplyst at indvendige afløbsinstallationer og sanitet fungerede uden

problemer.

4.1.9 Brugsvandsinstallationer

Der blev oplyst at brugsvandsinstallationer fungerede uden problemer.

Der blev dog gjort opmærksom på problemer med varmtvandsbeholderen,

ved høje forbrugstidspunkter, som morgen og aften. Problemet løses uden

for dette budget.

4.1.10 Varmeinstallationer

Der er tilsluttet fjernvarme som energikilde. Fjernvarme stikkene er ført ind i

teknikrummet som er placeret i p-kælderen.

Der blev oplyst at varmeinstallationer fungerede uden problemer.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


4.1.11 Ventilationsanlæg

CO2 automatik i P kælder

CO2 automatikken i P kælderen fremstår i god tilstand.

CO2-automatik efterses og kontrolleres en gang årligt af autoriseret teknik-

ker, der udfører en servicerapport efter servicebesøget.

Følere kontrolleres med måleudstyr

Funktionstestes og kalibreres

Ventilationsanlæg

Der findes 8 ventilationsaggregator som er fordelt rundt på taget. De er alle

afskærmet og skånes derfor for klimatiske påvirkninger/slidtage.

Det eksisterende ventilationsanlæg er fra byggeriets opførelse og har dermed

stadig en rest levetid på ca. 20 år.

Det installerede ventilationsanlæg har varmegenvinding. Der findes udsug-

ningsventilatorer er placereret på taget og udluftningsventilatorer i p-kælder

samt i affaldsrum og i transformerrum.

Der skal løbende foretages:

Funktionskontrol af anlæg

Rengøring og smøring

Udskiftning af filtre og kileremme

Tilstandsrapportering

Ventilationsanlæg service og løbende vedligeholdelse.

Ventilationsanlægget efterses og kontrolleres to gange årligt af autoriseret

teknikker, der udfører en servicerapport.

Følgende kontrolleres ved eftersyn:

Indtag/afkast

Spjæld

Filter

Varmeflade

Køleflade

Ventilatorer

Dampbefugter

Væskekoblede batterier

Kryds- og roterende veksler

Vibrationsdæmper

Automatik

Samtlige ventilationskanaler i blokke bør renses, da det vurderes at indven-

dig skidt reducerer virkningsgraden af anlægget. Der er afsat beløb til perio-

disk serviceeftersyn af ventilationsanlæg.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


4.1.12 El- og belysningsanlæg

Udendørsbelysning

Udendørsbelysningen fremstår i god tilstand uden synlige defekter. Det blev

oplyst, at udendørsbelysning er fuldt funktionsdygtig. Levetiden af udendørs-

belysningen vurderes at være mere end 10 år

Indendørsbelysning

Belysningen i opgangene anbefales udskiftet, da lamperne samt tilhørerende

pærer ikke er dimensioneret til høj sensoriske aktivitet Der oplyses hyppig

defekt på pærerne, da de kun har en levetid som svarer til 100 gange

tænd/sluk i levetid. Det vil være omkostningsfuldt totaløkonomisk at bibehol-

de disse lamper, de skiftes derfor i 2015.

Nødbelysning

Nødbelysning efterses og lade test på batterier foretages en gang årligt af

autoriseret teknikker, der udfører en servicerapport efter servicebesøget.

4.1.13 Elevatorer og transportanlæg

Elevatorer

De etablerede elevatorer fremstår i god stand uden synlige defekter trods

omkringliggende havmiljø. Elevatorerne bør vedligeholdes løbende i samlin-

gen med murværk, da fugerne er særligt sårbare overfor det aggressive mil-

jø.

Port

Porten ned til p-kælderen fremstår i god stand uden synlige defekter. Porten

skal have en forebyggende vedligeholdelse i henhold til producentens anvis-

ning

4.1.14 Brand

Sprinkleranlæg

Sprinkleranlægget fremstår i god stand.

Sprinkleranlæg efterses og kontrolleres 1x årligt af autoriseret teknikker, der

udfører en servicerapport efter servicebesøget. Der kontrolleres af:

Service er gennemført

Inspektion er gennemført

Eventuelle rearationer er udført

Tilpasninger til bygningsmæssige ændringer er gennemført

Tilpasninger til ændret brug af lokaler er gennemført

Derudover foretages der en ugentlig afprøvning af sprinkleranlæg.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Der kontrolleres at:

Anlægget er i drift

Ingen systemdele er frakoblede

Ingen systemdele er fejlramte

Fejlmeldinger er udbedrede eller under udbedring

Der sker registrering af:

Tryk over/under alarmventil

Tryk i tryktank

Om pumpen starter ved korrekt tryk

Alarmklokkens ring

Alarm til brandvæsen

Vandstanden

Slangeskabe/-vindere – 3stk.

I p kælderen skal slangevindere efterses og kontrolleres en gang årligt af au-

toriseret teknikker, der udfører en servicerapport efter servicebesøget.

Ifølge DS/EN 671-3 skal slangeskabe/-vindere kontrolleres en gang pr.år.

Trykprøves hvert 5. år.

Trykprøvning

Slanger efterses

Strålespids efterses

Røglemme

Røgemme efterses og kontrolleres en gang årligt af autoriseret teknikker, der

udfører en servicerapport efter servicebesøget.

Eftersyn udføres efter ibrugtagning dog minimum én gang om året.

Konstaterede fejl og mangler skal udbedres omgående

Det totale system afprøves for at sikr, at der opnås det åbningsareal,

som anlægget er dimensioneret til inden for den forudbestemte tid.

Alle enkeltelementer i systemet(lemme, røgskærme, åbningsmekanis-

mer, detekteringssystemer, energiforsyning m.v.) skal kontrolleres i

henhold til drifts-og vedligeholdelsesvejledningen i henhold til Brand-

teknisk Vejledning.

Reparation, kontrol og funktionsprøvning skal anføres i servicebog, der

opbevares i varmcentralen.

4.2 Skuer

De fire skure er opført i 2009 og fremstår i fin stand. Skurene er opført i

hårdt træ og er angivet som værende vedligeholdelsesfrie. Der er ikke afsat

beløb til vedligehold af skure.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


5 Vedligeholdsbehov, detaljeret

5.1 Vedligeholdsbehov opgjort i alt

Vedligeholdsbehovet i alt år i perioden 2015-2024, fordelt på de enkelte år,


Det samlede årlige vedligeholdsbehov er størst i 2015. I dette år vil skal der

foretages en komplet udskiftning af alle lysarmaturer i opgangene samt op-

start af malerarbejdet i opgange, som foregår periodisk. I 2018 vil der ske en

komplet eftergang af døre og vinduer i form af smøring og justering af lukke-

tøj og tætningslister inkl. eventuel udskiftning af defekter dele. I perioden

2023-2024 og frem gentages malerarbejdet i opgangene.

5.2 Vedligeholdsbehov, opgjort på vedligeholdsart

Vedligeholdsbehovet, opgjort i forebyggende og oprettende vedligehold, for-

deler sig således:


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Den forebyggende vedligeholdelse af etageboligbebyggelsen vil ske med en

jævn fordeling af udgifter hertil, over de næste 10 år.

Den oprettende vedligeholdelse koncentrer sig om maling af opgange med 8

års interval.

Vedligeholdsbehovet opgjort på forebyggende og oprettende vedligehold i %

fordeler sig således:

Det forebyggende vedligehold udgør 87 % og det oprettende vedligehold ud-

gør 13 % af det samlede vedligeholdsbehov. De udregnede procentsatser af-


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


spejler ligeledes ejendommens unge alder. Større oprettende vedligeholdel-

ses opgaver vil forekomme når den gennemsnitlige levetid på mange mate-

rialer udløber om 10-20 år.

5.3 Vedligeholdsbehov, opgjort på områdeart

Vedligeholdsbehovet opgjort på vedligeholdsaktiviteternes placering fordeler

sig således:

Størstedelen af vedligeholdsbehovet er lokaliseret på teknisk vedligeholdelse,

hvor årlige udgifter til vedligeholdelse af bl.a. elevatorer. ventilationsanlæg,

udendørsbelysning etc. ligger i.

Vedligeholdsbehovet opgjort på vedligeholdsaktiviteternes placering i % for-

deler sig således:


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S



2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


5.4 Vedligeholdsbehov, opgjort på prioritering

Vedligeholdsbehovet opgjort på vedligeholdsaktiviteternes prioritering forde-

ler sig således:

Størstedelen af vedligeholdsbehovet er lokaliseret som prioritet 4. forebyg-

gende vedligehold, herefter kommer øvrige service aftaler og energibespa-

rende foranstaltninger(eksisterende lysarmaturer udskiftes med energibespa-

rende armaturer).

Vedligeholdsbehovet opgjort på vedligeholdsaktiviteternes prioritering i %

fordeler sig således:


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


5.5 Vedligeholdsbehov, nøgletal

Vedligeholdsbehovet i alt i perioden 2015-2024, opgjort som nøgletal kr./m2


Vedligeholdsbehovet i alt i perioden 2015-2024, opgjort som nøgletal kr./m2

fordelt på forebyggende og oprettende vedligehold er illustreret i nedenstå-

ende figur:


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


6 Prioritetsrækkefølge

Alle vedligeholdsaktiviteter er struktureret i en prioriteret rækkefølge i hen-

hold til nedenstående prioriteringssystem, hvor 1 prioritet aktiviteter skal ud-

føres først, derefter prioritet 2 aktiviteter osv.

1. Myndighedskrav, sikkerhed, lovpligtige serviceaftaler

2. Væsentlige følgeskader

3. Begrænsede følgeskader

4. Forebyggende vedligehold og øvrige serviceaftaler

5. Energibesparende foranstaltninger

6. Visuelle indtryk, æstetik, brugerønsker

Nedenfor er angivet de kriterier, der lægges til grund for valg af prioritering

af vedligeholdsaktiviteter.

Prioritet 1, Myndighedskrav, sikkerhed, lovpligtige serviceaftaler

Myndighedskrav: er karakteriseret ved lovkrav eller påbud fra offentlige

myndigheder. Myndighedskrav kan f.eks. være:

Brandkrav

Påbudskrav fra arbejdstilsynet (AT-krav)

Påbudskrav fra levnedsmiddelkontrollen

Påbud fra styrelser

Nye skærpede lovkrav

Sikkerhed: Her er tale om risikoen for personsikkerhed i form af f.eks. risiko

for faldulykker, risiko for nedfaldne tagsten, risiko for elektrisk stød o.l. Disse

Sikkerhedsopgaver skal udbedres snarest. Derudover er der sikkerhed, for at

undgå utilsigtede hændelser der kan få konsekvenser for personer som f.eks.

at blive låst inde, sidde fast i elevator o.l.

Lovpligtige serviceaftaler: Det er myndighedskrav om systematisk og lovplig-

tig service på f.eks. en række tekniske installationer. Det er typiske krav til

serviceaftale på f.eks.:

elevatorer

naturgasfyr

ventilations-, køle- og klimaanlæg

Brand, herunder ABA-anlæg


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Prioritet 2, Væsentlige følgeskader

Væsentlige følgeskader: Er karakteriseret ved en vedligeholdsaktivitet der

skal udføres inden for en kortere årrække og omfatter afhjælpende eller op-

rettende vedligehold af bygningsdele, hvor der er konstateret eller er over-

hængende risiko for væsentlige følgeskader. Aktiviteter som karakteriseres

som væsentlige følgeskader, kan f.eks. være:

Udskiftning/reparation af utæt tag

Defekt/nedbrudt kloakledning

Utæt vandrør

Udskiftning af ventilationsanlæg hvor levetiden er opbrugt

Fremførelse af tilstrækkelig elforsyning

Prioritet 3, Begrænsede følgeskader

Begrænsede følgeskader: Er karakteriseret ved at der er konstateret begyn-

dende skader/nedbrud på grund af manglende forebyggende vedligehold.

Skadernes omfang er endnu begrænsede, men kan udvikle sig til langt mere

omfattende og skader, der kan blive omkostningstunge, hvis der ikke foreta-

ges vedligehold.

Konstateret eller risiko for utætheder fra tag

Maling på vinduer er slidt af til bart træ

Nedbrudte eller defekte murstensfuger, som giver opfugtet murværk

Defekte inddækninger

Prioritet 4, Forebyggende vedligehold

Forebyggende vedligehold: Omfatter udbedring af almindelig slid med mindre

betydende skader eller svigt, som kan være af forebyggende karakter. Plan-

lagt forebyggende vedligehold foretages for at sikre lang levetid, god total-

økonomi og driftssikkerhed. Forebyggende vedligehold foretages før der kon-

stateres egentlige skader på bygningsdelen. Forebyggende vedligehold plan-

lægges én eller flere gange med passende interval. Forebyggende vedligehold

kan f.eks. være:

Løbende malerbehandling af vinduer/døre og træværk med interval

Løbende eftergang af tagpap

Rensninger af tagbrønde, tagrender og nedløbsbrønde

Øvrige serviceaftaler: Omfatter de "ikke lovpligtige serviceaftaler" og som har

karakter af forebyggende vedligehold. Det kan f.eks. være:


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Serviceaftale på tekniske anlæg, f.eks. varmtvandsbeholder, elektrolyse-

anlæg, grundvandspumper etc.

Serviceaftale på CTS, ADK anlæg etc.

Prioritet 5, Energibesparende foranstaltninger

Energibesparende opgaver og aktiviteter, som umiddelbart kan give ressour-

cebesparelser økonomisk eller i forhold til miljøet, f.eks. forbedringer af dårlig

styring af varmen, vandspild eller unødigt elforbrug. Dette kan f.eks. skyldes

manglende termostatventiler, manglende automatik (tænd-/sluk-ure) på

ventilation, utidssvarende tekniske anlæg, manglende isolering af anlæg og

rør. Besparelser anføres ikke.

Prioritet 6, Visuelle indtryk, æstetik, brugerønsker

Bygningsdele, der f. eks. skal overfladebehandles for at fremtræde i pæn

stand, men hvor manglende vedligehold ikke er med til at nedbryde byg-

ningsdelen. Brugerønsker, der ikke er begrundet i vedligehold, men forbed-

ringer, modernisering, udskiftninger eller anskaffelser. F.eks. flytning af

vægge og døre, udskiftning af fast inventar, tilbygning til eksisterende byg-

ning eller anden anvendelse af de fysiske rammer o.l.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


7 Forudsætninger

Anførte prisestimater for vedligeholds- og opretningsomkostninger er anslå-

ede beløb inkl. moms, baseret på V&S prisbøger sammenholdt med ALECTIA

erfaringer fra prissætning af tilsvarende vedligeholds- og genopretningsopga-

ver. De estimerede omkostninger til vedligehold og opretning er behæftet

med en usikkerhed på +/- 10 %, da der ikke er foretaget egentlige detailkal-

kulationer af de enkelte vedligeholdsopgaver.

Alle opgivne beløb er håndværkerudgifter inkl. moms, seneste byggeomkost-

nings indeks for boliger = 129,5 (2012K3). Beløbet omfatter eventuelle ud-

gifter til lift eller stillads. Beløb omfatter ikke omkostninger til evt. projekte-

ring, styring, myndighedsbehandling etc.

Anførte beløb omfatter alene omkostninger til vedligeholds- og opretning af

bygningsdele og installationer til et kvalitetsniveau tilsvarende det eksiste-

rende. Anførte beløb omfatter ikke omkostninger til udvidelse, ændringer el-

ler opgradering/forbedring af ejendommen/bebyggelsen, f.eks. om bygnin-

gens indretning og funktionalitet er tidssvarende eller up-to-date.

Der er ikke foretaget adskillelser af bygningsdele (destruktive indgreb) i for-

bindelse med bygningsgennemgangen, eller andre supplerende undersøgel-

ser. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle skader er registreret, ligesom

omfanget af eventuelle følgeskader ikke nødvendigvis er registreret.

***

Klimaskærm, bygningsdele og tekniske installationer (vand, varme, ventilati-

on og el) i de 4 længer, p-kælderen samt fællesgården, er generelt tilstands-

vurderet og prissat ud fra en stikprøvevis besigtigelse og gennemgang. In-

stallationer er generelt inspiceret stikprøvevist og kun i det omfang rørførin-

ger har været tilgængelige og synlige.

Indvendige overflader i opgange er stikprøvevis besigtiget.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


8 Tilstandsdefinitioner og begreber

8.1 Tilstandsdefinitioner for bygninger

1. Tilstand god: Bygningen fremstår generelt vel vedligeholdt og uden ska-

der eller defekter på bygningsdele eller installationer. Der

forventes ikke væsentlige udgifter til opretning inden for

de kommende 10 år.

2. Over middel: Bygningen fremstår generelt i vedligeholdsmæssig tilstand

over middel, god stand. Vedligeholdelse er udført løbende.

Restlevetiden vurderes at være væsentlig.

3. Tilstand mid: Bygningen fremstår med almindeligt slid. Bygningen er

middel vedligeholdt. Væsentlige opretningsbehov af byg-

ningsdele og installationer er udført løbende.

4. Under middel: Bygningen fremstår i vedligeholdsmæssig tilstand under

middel, der bl.a. kan henføres til manglende periodisk ved-

ligeholdelse. Skader, defekter og nedbrud kan forekomme,

ligesom der er risiko for mindre skader på tilstødende byg-

ningsdele. Skærpet behov for vedligeholdelse indenfor de

kommende 10 år er krævet.

5. Tilstand dårlig: Bygningen fremstår generelt nedslidt. Restlevetid for pri-

mære bygningsdele og installationer vurderes at være op-

brugt. Opretningsudgifter forventes at være væsentlige

8.2 Begreber


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Afhjælpende Med afhjælpende vedligehold menes, at der udføres

en reparation af bygningsdelen når dette viser sig at

være påkrævet. Reparationen kan have karakter af

at være pludselig opstået (akut vedligeholdelse).

Efterslæb Efterslæbet defineres som forskellen mellem budget-

og vedligeholdsbehovet. Efterslæbet er summen af

vedligeholdsaktiviteter, der er udskudt til det efter-

følgende år fordi det godkendte budget ikke har

gjort det økonomisk muligt at udføre aktiviteten.

Forebyggende Med forebyggende vedligehold menes, at der foreta-

ges vedligehold før der sker skade/nedbrydning på

bygningsdele. Forebyggende vedligeholdelse er med

til at optimerer bygningsdelens levetid.

Forværringsfaktor Med forværringsfaktor menes, den faktor som det

vurderes at en given vedligeholdsopgave økonomisk

forværres med som konsekvens af skader opstået af

udskudt eller mangelfuld vedligeholdelse.

Følgeskader Skader der opstår som konsekvens af udskudt eller

mangelfuld vedligeholdelse. Fx hvis et hul i taget ik-

ke lukkes, kan der opstå fugtskader i den underlig-

gende tagkonstruktion.

Oprettende Med oprettende vedligehold menes, at der foretages

en udskiftning6 af bygningsdelen eller en renove-

ring, således at bygningsdelen bliver som ny. Opret-

tende vedligehold er opgaver der skal udføres for at

rette op på vedligeholdsmæssigt efterslæb, eller ud-

skiftning af bygningsdele og komponenter, hvis leve-

tid er opbrugt.

Vedligehold Den del af driften, der sigter på opretholdelse af

ejendommens ydeevne (værdi og brugbarhed).


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


Vedligeholdsareal Bruttoetageareal eller bygningsareal er det samlede

udnyttede areal inkl. Udnyttet kælder og loft.

Vedligeholdsbehov Vedligeholdsbehovet repræsenterer de samlede om-

kostninger til vedligeholdelse eller udskiftning af

bygningsdele eller tekniske installationer som skal

afsættes til at vedligeholde ejendommen inden for

en 10-årig tidshorisont. Vedligeholdsbehovet omfat-

ter omkostninger til vedligeholdsaktiviteter der er

planlagt til udførelse én eller flere gange.

Vedligeholdsbudget Det budget der er godkendt og afsat for det efterføl-

gende år, til varetagelse af akut, oprettende og for-

byggende vedligeholdelse af ejendomme og bygnin-

ger.

V&S V&S Byggedata A/S indsamler og bearbejder tekni-

ske og økonomiske informationer og formidler viden

til den danske bygge- og anlægssektor. V&S prisbø-

ger anvendes bl.a. til beregning og prissætning af

renoverings- og driftsudgifter af byggeri.


2450 KØBENHAVN SV

ALECTIA A/S


9 Bilag

9.1 Bilag A. Økonomisk vedligeholdsplan 10 år – fra DBD

9.2 Bilag B. Aktivitetsudskifter – fra DBD

tilstandsrapport og vedligeholdsplan 2015-2024 · e/f egholm er fordelt på fire ”længer”...

Documents