thỰc trẠng cÔng tÁc giẢi phÓng mẶt bẰng cỦa d

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài................................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................2

4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................3

5. Kết cấu nội dung chính......................................................................................3

CHƯƠNG I:......... CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG

THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN................................................5

I. VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS. . .5

1. Sự khan hiếm đất đai trong thực hiện dự án đầu tư BĐS..........................5

2. Tầm quan trọng của đất đai đối với dự án đầu tư bất động sản...............6

II. GPMB TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS..................................6

1. Khái niệm và sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng....................6

2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng...............................................7

2.1. Tính đa dạng............................................................................................7

2.2. Tính phức tạp...........................................................................................7

3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng...................................................8

3.1. GPMB la nhu cầu cấp thiết của qua trinh phat triển của đất nước.....8

3.2. GPMB gop phần thực hiện đúng quy hoạch sư dung đất của Nha

nước.................................................................................................................8

3.3. GPMB quyết định tiến độ thực hiện của dự an.....................................8

III. YÊU CẦU CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.........................9

1. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời.......................................................9

2. Đảm bảo thực hiện công bằng, công khai, dân chủ....................................9

3. Đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan...........................................9

IV. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC GPMB......................10

Sinh viên: Đỗ Kim Dung Lớp: Bất động sản 50A


1. Nhân tố khách quan.....................................................................................10

1.1. Sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương......................................10

1.2. Chính sach về giải phong mặt bằng.....................................................10

1.3. Công tac quản lý đất đai của địa phương.............................................11

1.4. Tốc độ giải quyết thủ tuc hanh chính...................................................11

1.5. Sự phat triển của thị trường BĐS.........................................................11

1.6. Công tac hậu giải tỏa.............................................................................12

1.7. Ý thức của người bị thu hồi đất............................................................12

2. Nhân tố chủ quan.........................................................................................13

2.1. Khả năng tai chính của chủ đầu tư......................................................13

2.2. Năng lực của đội ngũ thực hiện GPMB...............................................13

2.3. Công tac vận động tuyên truyền...........................................................13

2.4. Quy hoạch chi tiết của dự an................................................................14

V. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG........14

1. Hệ thống các văn bản luật về giải phóng mặt bằng..................................14

1.1. Văn bản chung của Nha nước..............................................................14

1.2. Văn bản của thanh phố Ha Nội............................................................17

2. Trình tự, thủ tục thực hiện giải phóng mặt bằng......................................18

2.1. Thông bao thu hồi đất...........................................................................18

2.2. Thanh lập Hội đồng BTHT va TĐC.....................................................18

2.3. Phê duyệt va trích chuyển kinh phí tổ chức BTHT va TĐC................20

2.4. Lập, phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB...................................20

2.5. Kê khai va tổ chức điều tra hiện trạng.................................................21

2.6. Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương an BTHT va TĐC........................23

2.7. Hoan chỉnh, thẩm định phương an BTHT va TĐC.............................24

2.8. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương an BTHT va TĐC............24

2.9. Thực hiện chi trả tiền BTHT va bố trí TĐC.........................................25



CHƯƠNG II:.. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA

DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG - HÀ ĐÔNG...................................27

I. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI...................27

II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GPMB CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI

PHÚ LƯƠNG - HÀ ĐÔNG..................................................................................28

1. Giới thiệu dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà Đông.........................28

1.1. Quy mô của dự an.................................................................................29

1.2. Cac chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật chính......................................................30

1.3. Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc............................................32

2. Thực trạng công tác GPMB của dự án Khu đô thị mới Phú Lương.......34

2.1. Thanh lập Hội đồng bồi thường GPMB...............................................35

2.2. Thông bao thu hồi đất...........................................................................36

2.3. Phê duyệt va trích chuyển kinh phí tổ chức GPMB............................37

2.4. Kê khai va tổ chức điều tra hiện trạng.................................................38

2.5. Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương an bồi thường GPMB.................39

2.6. Hoan chỉnh phương an bồi thường GPMB chi tiết.............................39

2.7. Quyết định thu hồi đất...........................................................................43

2.8. Thực hiện chi trả tiền BTHT va giao đất dịch vu................................43

III. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU

ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG...............................................................................44

1. Những kết quả đạt được..............................................................................44

2. Hạn chế và nguyên nhân.............................................................................45

2.1. GPMB bị tri hoãn do quy hoạch chung của Ha Nội...........................45

2.2. GPMB từng phần sẽ gặp kho khi chính sach thay đổi.......................46

2.3. Quản lý đất đai buông lỏng gây kho khăn khi GPMB.........................47

2.4. Khung gia đền bù chưa được người dân đồng tinh.............................48

2.5. Chậm giao đất dịch vu do chưa được chuẩn bị tốt..............................49



2.6. Thị trường BĐS đong băng gây kho khăn về vốn cho chủ đầu tư......49

2.7. Công tac tuyên truyền vận động chưa được tiến hanh sâu rộng........50

CHƯƠNG III:. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG

TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TRUNG VIỆT.................................51

I. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY..........................................51

II. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GPMB

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐTXD TRUNG

VIỆT.......................................................................................................................52

1. Giải pháp.......................................................................................................52

1.1. Chú trọng công tac vận động tuyên truyền..........................................52

1.2. Nâng cao năng lực của đội ngũ can bộ GPMB...................................53

1.3. Chuẩn bị tốt nguồn vốn cho GPMB.....................................................54

1.4. Xây dựng quy hoạch dự an hợp lý........................................................54

1.5. Doanh nghiệp nên chủ động hỗ trợ người dân....................................54

2. Kiến nghị.......................................................................................................55

2.1. Hoan thiện chính sach về GPMB.........................................................55

2.2. Chấn chỉnh công tac quản lý đất đai va xây dựng...............................55

2.3. Ổn định thị trường BĐS........................................................................56

2.4. Chuẩn bị tốt công tac hậu giải tỏa........................................................56

2.5. Linh hoạt trong xac định gia đất đền bù..............................................57

2.6. Cải tiến tốc độ giải quyết thủ tuc hanh chính......................................57

2.7. Phối hợp cac bên liên quan...................................................................58

III. HẠN CHẾ VÀ GỢI Ý HƯỚNG NGHIÊN CỨU.......................................58

1. Hạn chế nghiên cứu......................................................................................58

2. Gợi ý hướng nghiên cứu..............................................................................59

KẾT LUẬN...............................................................................................................60



DANH MỤC BẢNG

Bảng 2-1: Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính của Khu đô thị mới Phú Lương.....30

Bảng 2-2: Hiện trạng đất đai trước khi GPMB.........................................................38

Bảng 2-3: Đơn giá bồi thường cây lương thực và rau màu......................................40

Bảng 2-4: Số nhà tạm, nhà kiến cố, nhà có sổ đỏ trên địa bàn.................................47

Bảng 2-5: Tình hình giao đất dịch vụ tại Khu đất dịch vụ Văn Nội.........................49

Bảng 3-1: Các chỉ tiêu dự kiến của năm 2015..........................................................51

Bảng 3-2: Dự kiến cơ cấu ngành nghề SXKD đến 2015..........................................52



DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt Ý nghĩa

GPMB Giải phóng mặt bằng

BT Bồi thường

HT Hỗ trợ

TĐC Tái định cư

UBND Ủy ban nhân dân



LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan nội dung chuyên đề đã viết là do bản thân em thực hiện,

không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm

em xin chịu kỷ luật với nhà trường.

Hà Nội, ngày 21 tháng 05 năm 2012

Sinh viên

ĐỖ KIM DUNG



LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn

nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài

nhà trường.

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Bất

động sản và Kinh tế tài nguyên đã hết lòng giúp đỡ và truyền đạt cho em những

kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại trường. Đồng thời cảm ơn các cô chú,

anh chị trong Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Phú Lương và Công ty cổ phần

Đầu tư xây dựng Trung Việt đã nhiệt tình chỉ bảo và cung cấp thông tin số liệu về

dự án để em có thể hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới cô Nguyễn Thị Hải Yến

đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập vừa qua.

Hà Nội, ngày 21 tháng 05 năm 2012

Sinh viên

ĐỖ KIM DUNG


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Theo Báo cáo về Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến

năm 2030, tầm nhìn đến 2050 của UBND thành phố trình tại kỳ họp Hội đồng nhân

dân thành phố Hà Nội: Mục tiêu dài hạn - tầm nhìn đến năm 2050 là đưa Hà Nội

thành đô thị đặc biệt, giàu, đẹp, văn hiến, văn minh, thanh lịch, dân tộc và hiện đại,

tiêu biểu cho cả nước. Hà Nội sẽ trở thành trung tâm văn hóa lớn, nơi hội tụ các giá

trị văn hóa truyền thống, hiện đại đặc sắc của Việt Nam. Đồng thời cũng sẽ là trung

tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ và thương mại lớn nhất ở phía Bắc. Cùng với hệ

thống kết cấu hạ tầng đa dạng, hiện đại, đồng bộ liên hoàn kết nối thông suốt trong

thành phố và với tất cả các địa phương trong nước và quốc tế. Với nhiều mục tiêu

đặt ra như vậy, Hà Nội giờ đây đang có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, vì thế

nhu cầu về quỹ đất sạch cho các dự án này là rất lớn. Và muốn có quỹ đất sạch thì

thực hiện công tác giải phóng mặt bằng là điều tất yếu, không thể tránh khỏi bởi đất

đai là tài nguyên hạn chế, đặc biệt là ở Hà Nội – nơi có mật độ dân cư dày đặc nên

công tác giải phóng mặt bằng trở nên vô cùng khó khăn với nhiều vướng mắc cần

tháo gỡ. Chính vì vậy, việc nghiên cứu bài bản về mảng kiến thức này là hết sức cần

thiết. Có hiểu sâu, hiểu đúng thì chúng ta mới có thể đưa ra được phương pháp luận

chuẩn xác nhằm định hướng việc thực hiện nó trong thực tế, đồng thời cũng dễ dàng

hơn khi giải quyết những vấn đề vướng mắc đã, đang và sẽ xảy ra.

Thực tế hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đang trở nên đau đầu hơn bao

giờ hết bởi thực chất nhiều vướng mắc vẫn chưa được giải quyết hiệu quả và triệt

để. Một số chủ trương, chính sách về bồi thường hỗ trợ chưa hợp lý nên có trường

hợp người dân chấp hành lại bị thiệt thòi, dẫn đến bức xúc trong dư luận xã hội, tạo

tư tưởng sẵn sàng vi phạm quy định về quản lý đất đai dưới nhiều hình thức. Vấn đề

thu hồi đất còn gặp nhiều khó khăn, tiến độ nhiều dự án bị đình trệ do thu hồi đất

kéo dài gây lãng phí nguồn vốn đầu tư. Việc chi trả tiền một lần cho người bị thu

hồi đất nông nghiệp cũng phát sinh nhiều vấn đề xã hội ở nông thôn. Các khu tái

định cư chung cho các dự án tại địa bàn chưa được coi trọng hoặc khu tái định cư đã

được lập nhưng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Một số địa

phương thiếu sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác tuyên truyền, vận

động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu

cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo



dài nhiều năm. Để làm rõ hơn thực trạng này, chuyên đề sẽ tập trung nghiên cứu

một ví dụ cụ thể là dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà Đông, một dự án đầu tư

BĐS điển hình và đầu tiên của Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt kể

từ khi bắt đầu mở rộng sang lĩnh vực đầu tư xây dựng BĐS. Dự án này bắt đầu

được giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án từ năm 2008 nhưng cho đến nay tức năm

2012, năm mà theo kế hoạch dự án sẽ được hoàn thành, công tác giải phóng mặt

bằng vẫn chưa được hoàn thiện mà phải chia làm nhiều kỳ để thực hiện đồng thời

với công tác xây dựng.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Ngoài mục tiêu chung là: Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết, đánh giá thực trạng cụ

thể của vấn đề nghiên cứu và trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm

giải quyết những khó khăn vướng mắt đã, đang và sẽ gặp phải trong thực tế.

Chuyên đề sẽ được triển khai theo những mục tiêu cụ thể sau đây:

- Làm rõ một số khái niệm quan trọng liên quan đến đất đai, công tác giải phóng

mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tư.

- Phân tích mối quan hệ mật thiết giữa công tác giải phóng mặt bằng và tiến độ

thực hiện dự án đầu tư.

- Hệ thống hóa toàn bộ những văn bản pháp luật liên quan đến công tác giải

phóng mặt bằng.

- Giúp người đọc hiểu được trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng theo quy định

như thế nào và trên thực tế đã được tiến hành ra sao. Từ đó đánh giá những quy

định của Nhà nước về vấn đề này đã thực sự hợp lý hay chưa.

- Đi sâu tìm hiểu thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô

thị mới Phú Lương - Hà Đông, tìm ra những hạn chế và tồn tại cần phải giải quyết.

- Trên cơ sở nhận định rõ những vướng mắt trong thực tế giải phóng mặt bằng

của dự án, cuối cùng sẽ đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục và

giải quyết những tồn tại đó, đồng thời có thể giúp Công ty cổ phần Đầu tư và xây

dựng Trung Việt rút ra được những kinh nghiệm khi thực hiện công tác giải phóng

mặt bằng cho những dự án đầu tư BĐS trong tương lai của mình.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề sẽ tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ thể về công tác giải phóng

mặt bằng của dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà Đông, tìm ra những bất cập và

biện pháp nhằm giúp chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt



nhanh chóng hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng của dự án, qua đó rút ra kinh

nghiệm cho những dự án trong tương lai của công ty.

Thời gian nghiên cứu bắt đầu từ năm 2008 khi dự án Khu đô thị mới Phú

Lương bắt đầu có quyết định đầu tư. Và các văn bản pháp luật liên quan đến công

tác giải phóng mặt bằng sẽ được lấy từ năm 2003 khi Luật đất đai ra đời cho đến

nay.

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện chuyên đề thực tập, những phương pháp sau đây đã

được sử dụng:

- Thu thập thông tin, số liệu từ cả hai nguồn sơ cấp và thứ cấp được cung cấp bởi

các phòng ban chuyên môn của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và Ban quản lý

Khu đô thị mới Phú Lương. Ngoài ra, đối với những thông tin được công bố rộng

rãi, người viết cũng sẽ lấy từ một số website để bổ sung thêm. Sau khi thu thập từ

nhiều nguồn khác nhau, những thông tin này sẽ được chắt lọc để đưa vào từng phần

của bài viết.

- Sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các cán bộ phụ trách công tác giải phóng

mặt bằng trong Ban quản lý dự án, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời

đi cùng với những cán bộ này đến thực tế để tiếp xúc với người dân trong khu vực

cần giải tỏa.

- Đánh giá, phân tích tổng hợp những thông tin đã được chắt lọc ở trên để hiểu

sâu hơn thực trạng, tìm ra những vấn đề bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng

của dự án. Từ đó có thể đưa ra những giải pháp, kiến nghị để khắc phục những vấn

đề còn tồn tại.

5. Kết cấu nội dung chính

Tên đề tai: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự

án đầu tư BĐS tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt, thông qua nghiên

cứu dự án Khu đô thị mới Phú Lương – Hà Đông”

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của chuyên đề sẽ gồm 3 chương

chính:

Chương I: Cơ sở lý luận về giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tư

bất động sản.

Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô thị

mới Phú Lương, quận Hà Đông.



Chương III: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh tiến độ thực hiện công tác giải

phóng mặt bằng các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây

dựng Trung Việt.



CHƯƠNG I:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỰC

HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

I. VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là cơ sở cho sự

sống của con người. Đất vốn là một sản phẩm của tự nhiên, con người không thể tạo

ra nó nhưng thông qua lao động chúng ta có thể tác động, cải tạo để biến nó trở

thành sản phẩm của xã hội. Đúng như Các Mác đã nói: “Đất là mẹ, lao động là cha

sản sinh ra mọi của cải vật chất”.

Nhằm khẳng định vai trò to lớn của đất đai, trong Luật Đất đai 1993 cũng đã

ghi rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu

dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”.

Như vậy, không có đất đai thì con người không thể thực hiện được bất kỳ hoạt

động nào để sản sinh ra của cải vật chất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị

trường, chúng ta đã nắm bắt được tầm quan trọng của đất đai, từ đó không ngừng

tác động để đưa nó trở thành một loại tài sản, một hàng hóa đặc biệt với giá trị

không ngừng tăng lên theo thời gian.

1. Sự khan hiếm đất đai trong thực hiện dự án đầu tư BĐS

Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích đất có tính bất biến. Hoạt

động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai,

nhưng không thể làm tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Diện

tích đất thì chỉ có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng lên. Chính vì vậy, vấn đề đất

đai chưa bao giờ là một bài toán dễ giải.

Hiện nay, cùng với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa - hiện đại hóa, hàng

loạt các dự án đã, đang và sẽ được tiến hành với số lượng và quy mô ngày càng lớn.

Bởi vậy, nhu cầu sử dụng đất đang trở nên vô cùng bức thiết, đặc biệt là đối với đất

làm dự án. Với vai trò là những dự án phát triển kinh tế, tất nhiên các nhà đầu tư

không thể mang những dự án này đến xây dựng ở nhưng nơi thưa thớt hoặc chưa có

dân cư. Ngược lại, họ luôn mong muốn dự án của mình được xây dựng ở những nơi

kinh tế phát triển, hoặc ít nhất cũng phải có tiềm năng phát triển. Thế nhưng, những

địa điểm lý tưởng đó luôn đông đúc dân cư sinh sống và thường là thiếu diện tích



đất trống để xây dựng dự án. Đây dường như là vấn đề muôn thủa đặt ra đối với tất

cả các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư, tạo lập và phát triển BĐS.

2. Tầm quan trọng của đất đai đối với dự án đầu tư bất động sản

Đất đai được xem là nguyên liệu đầu vào cho tất cả mọi hoạt động đầu tư: địa

ốc, kinh doanh, sản xuất, dịch vụ... Khi quyết định đầu tư một dự án nào, dù con số

tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó

xem như phá sản từ trong trứng nước. Ngược lại, nếu chủ đầu tư đã chi phối được

quỹ đất thì yếu tố khả thi của dự án coi như đạt được trên 51%. Giải quyết được vấn

đề đất làm dự án chính là điều kiện tiên quyết để thực hiện hàng loạt công việc tiếp

theo. Bởi không có đất đai thì tất cả mọi hoạt động đều không thể diễn ra, đương

nhiên dự án sẽ không có sự bắt đầu.

Hơn nữa, vị trí của mảnh đất cũng chính là một trong những yếu tố quan trọng

quyết định sự thành công của dự án. Bởi lẽ, khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS

mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô

thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở

các vùng ven trung tâm. Những BĐS nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ

giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Chính vì

thế, việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí khi xây dựng dự án là cực kỳ cần thiết.

Có thể khẳng định, tầm quan trọng của đất đai đối với dự án đầu tư BĐS là vô cùng

to lớn. Điều đáng nói ở đây là các nhà đầu tư phải làm thế nào để có được mảnh đất

phù hợp với dự án của mình trong tình trạng đất đai khan hiếm như hiện nay.

II. GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

1. Khái niệm và sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện công việc liên quan đến

định giá các loại đất di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần

đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công

trình mới trên đó. Công tác giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn từ bồi

thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển

người dân tạo lập mặt bằng cho triển khai các dự án đến việc hỗ trợ cho người dân

bị thu hồi đất tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập ổn định cuộc sống.

Mục đích của công tác giải phóng mặt bằng chính là tạo ra quỹ đất sạch để

phục vụ cho việc thực hiện các dự án đầu tư. Xã hội ngày càng phát triển cùng với

xu thế đô thị hóa ngày một diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai lại càng trở nên

cấp thiết hơn bao giờ hết. Vô hình chung, chính điều này đã tạo ra một sức ép lớn



cho xã hội. Bởi vậy, việc thực hiện giải phóng mặt bằng trở thành một tất yếu khách

quan của sự phát triển. Đây là biện pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các

công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô thị hóa đang diễn ra

mạnh mẽ ở nước ta.

Tuy nhiên trên thực tế, giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức

tạp, thể hiện sự khác nhau trong mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi

ích và trách nhiệm của các bên tham gia, bao gồm: Người bị thu hồi đất, chủ dự án

đầu tư, nhà nước và cả xã hội.

2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng

Như đã đề cập trong phần khái niệm, đặc điểm cơ bản của giải phóng mặt

bằng chính là tính đa dạng và phức tạp:

2.1. Tính đa dạng

Mỗi dự án xây dựng luôn gắn liền với một địa điểm cụ thể, ở đó những điều

kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đều ít nhiều có sự khác biệt và mang đặc thù riêng

của địa điểm mà BĐS sẽ tọa lạc. Bởi vậy, dù quy trình thực hiện công tác giải

phóng mặt bằng đã được pháp luật quy định chi tiết nhưng khi áp dụng vào thực tế

của từng địa phương thì sự biến đổi linh hoạt là hết sức cần thiết. Có như vậy công

tác giải phóng mặt bằng của dự án mới được tiến hành nhanh chóng và thuận lợi.

Ngoài ra, tính đa dạng còn do đặc điểm của dự án đầu tư. Trên thực tế, dự án

được phân thành rất nhiều loại khác nhau, có thể là theo quy mô, tính chất hay mức

độ quan trọng... Chính vì có nhiều loại dự án khác nhau nên đương nhiên là quy

trình, thủ tục giải phóng mặt bằng cũng có sự khác biệt.

Vì thế, có thể khẳng định công tác giải phóng mặt bằng ở mỗi dự án, mỗi khu

vực là hoàn toàn không giống nhau. Một khi nắm bắt được tính đa dạng này, các

nhà đầu tư sẽ có thể biến hóa một cách linh hoạt để thích nghi tốt nhất với điều kiện

của từng địa phương, từ đó đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần nâng

cao hiệu quả của dự án đầu tư.

2.2. Tính phức tạp

Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp bởi nó liên quan mật thiết đến

quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, bao gồm: Người bị thu hồi đất, chủ

đầu tư và nhà nước.

Giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liền

với đất. Bởi vậy mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống thiết thực của những người

dân phải di dời. Phải thay đổi môi trường sống đồng nghĩa với việc thay đổi thói



quen sinh hoạt, làm việc... là điều không dễ dàng và không phải ai cũng mong muốn

điều đó. Cũng vì lẽ đó mà thực tế công tác giải phóng mặt bằng hiện nay đã và đang

phát sinh những vấn đề mới, phức tạp đỏi hỏi các chủ đầu tư phải phối kết hợp với

nhà nước, từ đó đưa ra được những biện pháp tốt nhất nhằm đảm bảo lợi ích của các

bên tham gia.

3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng

3.1. GPMB la nhu cầu cấp thiết của qua trinh phat triển của đất nước

Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, những cụm từ như đô thị hóa, công

nghiệp hóa – hiện đại hóa đã dần trở nên vô cùng quen thuộc. Cùng với quá trình

đổi mới, nhu cầu xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội ngày một tăng lên

nhanh chóng. Tuy nhiên, bất kỳ một dự án nào muốn thực hiện thì đều cần phải có

đất để đầu tư xây dựng trong khi quỹ đất đang trở nên rất hạn hẹp, đặc biệt là ở

nhưng nơi kinh tế phát triển. Lúc này, công tác giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất

sạch cho các dự án trở thành tất yếu, là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển của đất

nước. Thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng chính là góp phần đảm bảo nhịp

độ đô thị hóa, nâng cao năng lực sử dụng đất đai trong tình hình mới.

3.2. GPMB gop phần thực hiện đúng quy hoạch sư dung đất của Nha nước

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt bởi không bị hao mòn trong quá trình sử

dụng, ngược lại nếu biết khai thác một cách hợp lý giá trị của nó sẽ ngày càng tăng

thêm. Trong khi đó, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là là việc tiến

hành bố trí đất đai một cách hợp lý nhất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế -

xã hội. Vậy nên, thực hiện giải phóng mặt bằng là điều hết sức cần thiết trong thực

tế hiện nay. Bởi giải phóng mặt bằng cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất

đai và là công cụ điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổ chức, cá

nhân. Công tác giải phóng mặt bằng là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát

triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội theo đúng hướng mà nhà nước

đã đề ra.

3.3. GPMB quyết định tiến độ thực hiện của dự an

Giải phóng mặt bằng là một khâu, một mắt xích quan trọng trong quá trình xây

dựng, là nhân tố trước tiên quyết định đến tiến độ của dự án. Tiến độ thực hiện dự

án phù thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ,

điều kiện tự nhiên... Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian thực hiện

giải phóng mặt bằng. Vì vậy, giải phóng mặt bằng là yếu tố không thể thiếu được;

thậm chí đóng vai trò quyết định đến tiến độ thực hiện dự án. Bởi mặt bằng xây



dựng là thành phần vô cùng quan trọng của một dự án đầu tư, phải có mặt bằng thì

mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình... Chỉ cần công tác giải

phóng mặt bằng bị chậm trễ, trì hoãn thì tất cả những công đoạn của dự án đều sẽ

ngưng trệ, gây tổn hại lớn đến lợi ích của chủ đầu tư. Vậy nên có thể khẳng định,

một dự án có thành công hay không là do ảnh hưởng rất lớn của việc thực hiện tốt

công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

III. YÊU CẦU CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời

Đảm bảo nhanh chóng, kịp thời, đúng tiến độ là một yêu cầu quan trọng và

cấp thiết của công tác giải phóng mặt bằng. Việc tiến hành đúng tiến độ không chỉ

giúp đẩy nhanh việc thực hiện xây dựng công trình và đưa vào khai thác sử dụng

đúng kế hoạch, mà còn giúp chủ đầu tư tiết kiệm tối đa chi phí, đồng thời góp phần

đẩy nhanh tốc độ quay vòng vốn. Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà

đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp bởi việc quay vòng vốn rất cần thiết để họ

đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu các công trình khác.

2. Đảm bảo thực hiện công bằng, công khai, dân chủ

Trong quá trình giải phóng mặt bằng của dự án, cần thực hiện công khai, minh

bạch thông tin đối với người dân. Nhất thiết phải tổ chức họp dân, đối thoại với dân

về những vấn đề đặt ra hoặc những vấn đề người dân thắc mắc; đảm bảo dân chủ,

kỷ cương trong công tác giải phóng mặt bằng; Tập trung chỉ đạo giải quyết khiếu

nại, tố cáo của dân liên quan đến giải phóng mặt bằng bởi đây là công việc khó

khăn và phức tạp nên khi giải quyết phải vận dụng linh hoạt để xử lý tình huống

phát sinh một cách hiệu quả nhất.

3. Đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan

Thực chất của yêu cầu này là giải quyết mối quan hệ giữa người bị thu hồi đất,

chủ đầu tư và nhà nước. Đây là vấn đề khó chu toàn khi tiến hành giải phóng mặt

bằng vì nó liên quan đến nhiều bên:

Do trong quá trình thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, người dân phải di

chuyển chỗ ở và kéo theo đó là những khó khăn mà họ sẽ gặp phải trong cuộc sống

hiện tại cũng như tương lai. Không có chỗ ở ổn định hoặc nơi ở mới không đáp ứng

được nhu cầu, gây khó khăn cho việc học tập, lao động và sản xuất kinh doanh của

người dân…Trong khi mỗi năm nước ta có hàng trăm dự án cần giải phóng mặt

bằng, mỗi dự án chỉ cần kéo theo một hoặc hai hộ gia đình như vậy thì đã có hàng

trăm gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, không phù hợp.



Trong chuyện này chủ đầu tư cũng gặp phải những vấn đề về lợi ích. Khi triển

khai giải phóng mặt bằng, nhiều trường hợp người dân không hợp tác, không tạo

điều kiện thuận lợi cho dự án, thậm chí luôn đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng.

Điều này sẽ khiến cho dự án bị đình trệ, làm giảm hiệu quả đầu tư, từ đó tổn hại lợi

ích kinh tế của chủ đầu tư.

Không ngoại lệ, nếu như công tác giải phóng mặt bằng gặp vấn đề, dự án

ngừng trệ không được triển khai, nhân dân khiếu nại tố cáo... Điều này khiến cho

mục tiêu phát triển kinh tế bị ảnh hưởng, thiếu nguồn thu ngân sách nhà nước, xã

hội bất ổn do thiếu tính đồng thuận. Vậy nên nhà nước cũng bị ảnh hưởng đến lợi

ích. Bài toán đặt ra lúc này chính là giải quyết hài hòa ba mối quan hệ lợi ích trên.

IV. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC GPMB

1. Nhân tố khách quan

1.1. Sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương

Bất kỳ một dự án nào muốn được phê duyệt đầu tư cũng cần quan tâm đến quy

hoạch, kế hoạch chung của địa phương nơi dự án tọa lạc, chỉ cần một thay đổi trong

quy hoạch đôi khi lại ảnh hưởng to lớn đến tính khả thi của dự án. Giải phóng mặt

bằng là một trong những giai đoạn quan trọng và chiếm nhiều thời gian nhất của dự

án nên cũng không nằm ngoài sự chi phối của nhân tố này. Khi quy hoạch có sự

điều chỉnh thì một dự án đang tiến hành giải phóng mặt bằng sẽ tạm thời bị đình trệ

để chính quyền địa phương xem xét lại dự án có phù hợp với quy hoạch hay không

để tiếp tục phê duyệt, có những dự án thì thời gian chờ đợi một vài tháng nhưng

ngược lại cũng có những dự án phải mất đến vài năm. Như vậy, dù ít dù nhiều sự

thay đổi trong quy hoạch cũng đã làm gián đoạn công tác giải phóng mặt bằng của

dự án.

1.2. Chính sach về giải phong mặt bằng

Chính sách của nhà nước là nhân tố tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của

các bên tham gia trong quá trình giải phóng mặt bằng, đó là: Người bị thu hồi đất,

chủ đầu tư dự án và cả nhà nước. Một chính sách với những quy định hiệu quả và

thiết thực sẽ giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện dễ dàng, thuận

lợi hơn. Nhờ vậy dự án sẽ nhanh chóng được đưa vào triển khai trong thực tế, hiệu

quả đầu tư của dự án cũng tăng lên, góp phần vào sự phát triển của đất nước. Khi

đó, có thể nói tất cả các bên đều thu về lợi ích xứng đáng của mình, không có mâu

thuẫn, tranh chấp xảy ra, tinh đồng thuận được nâng cao.



Đồng thời, đây cũng là một trong những nhân tố có tính quyết định đến công

tác giải phóng mặt bằng. Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng để

thực hiện các nội dung như: xác định nội dung đèn bù, mức giá đền bù, chi phí và

các biện pháp hỗ trợ... Bởi vậy, để công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành

nhanh chóng và thuận lợi thì cần thiết phải có một chính sách đúng đắn, thống nhất,

cụ thể và đồng bộ; hơn nữa phải ổn định, công khai, minh bạch. Có như vậy mới

hạn chế được tối ta những vướng mắc có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giải


1.3. Công tac quản lý đất đai của địa phương

Thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý

đất đai của nơi có dự án. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản

đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện

tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất thì việc định

giá bồi thường hoặc hỗ trợ, tái định cư thường thuận lợi hơn. Trái lại, những nơi

chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên

sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp,

diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời

gian để đối chiếu, xác minh, khiến thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng của dự

án bị kéo dài.

1.4. Tốc độ giải quyết thủ tuc hanh chính

Bất kỳ một hoạt động nào gắn với đất đai đều phải trải qua rất nhiều thủ tục

hành chính, bởi lẽ đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân.

Khi bắt tay vào thực hiện một dự án xây dựng, các nhà đầu tư phải trải qua rất nhiều

thủ tục hành chính, trong khi đó giải phóng mặt bằng lại chính là công đoạn cần

nhiều giấy tờ và thủ tục nhất. Vậy nên, tốc độ giải quyết thủ tục hành chính của các

cấp có thẩm quyền sẽ tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện GPMB của dự án.

1.5. Sự phat triển của thị trường BĐS

Thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của người dân mà còn ảnh

hưởng trực tiếp đến công tác giải phóng mặt bằng. Khi một thị trường BĐS hoạt

động bình thường, tức là không quá nóng hoặc quá lạnh, việc tìm nơi ở mới với

những điều kiện và chi phí phù hợp không phải là quá khó khăn đối với những

người dân thuộc diện giải tỏa. Đồng thời, trong điều kiện thị trường ổn định như

vậy, giá nhà đất sẽ không bị đẩy lên cao, tình trạng đầu cơ cũng sẽ ít hơn rất nhiều.



Nhờ thế, công tác giải phóng mặt bằng sẽ được tiến hành thuận lợi và nhanh chóng,

góp phần tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho chủ đầu tư.

Quan trọng hơn, một doanh nghiệp đầu tư xây dựng để kinh doanh bất động

sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của thị trường BĐS. Bởi lẽ, với một ngành cần vốn

đầu tư lớn như BĐS thì tốc độ quay vòng vốn là yếu tố sống còn của doanh nghiệp.

Khi thị trường BĐS phát triển, sản phẩm bán ra có tính thanh khoản cao đồng nghĩa

với việc nhà đầu tư nhanh thu hồi được vốn để đầu tư vào dự án mới hoặc tiếp tục

hoàn thành dự án còn dang dở, đặc biệt là bỏ vốn ra để đền bù giải phóng mặt bằng,

có như vậy tiến độ giải phóng mặt bằng mới được đảm bảo. Ngược lại khi thị

trường BĐS đóng băng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc xoay xở về vốn,

bởi tiền bồi thường, hỗ trợ chủ đầu tư phải ứng trước sau đó mới được trừ vào tiền

sử dụng đất. Nếu thiếu vốn thì công tác giải phóng mặt bằng ngay lập tức sẽ bị

ngừng trệ.

1.6. Công tac hậu giải tỏa

Công tác hậu giải tỏa là một thuật ngữ gắn liền với giải phóng mặt bằng, bởi lẽ

nó là nhân tố quan trọng chi phối trực tiếp đến của người dân bị thu hồi đất. Khi xây

dựng các khu tái định cư, khu đất dịch vụ phục vụ cho công tác hậu giải tỏa thì phải

đảm bảo nguyên tắc: “Nơi mới phải tốt hơn hoặc ít nhất là ngang bằng với nơi cũ”

về mọi mặt như cở sở hạ tầng, đời sống kinh tế, văn hóa – xã hội... Hơn nữa việc

này phải được chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi triển khai giải phóng mặt bằng. Nếu chủ

đầu tư cùng với chính quyền đại phương chuẩn bị tốt được công tác này sẽ khiến

cho việc thuyết phục người dân di dời dễ dàng hơn rất nhiều. Làm cho người dân

hiểu được việc di dời không những không làm tổn hại đến lợi ích hiện tại của họ,

mà ngược lại còn mang đến nhiều lợi ích khác, dự án sẽ nhận được sự đồng thuận

cao của những người bị thu hồi đất, nhờ vậy công tác giải phóng mặt bằng được tiến

hành nhanh chóng và thuận lợi.

1.7. Ý thức của người bị thu hồi đất

Người bị thu hồi đất là chủ thể quan trọng của công tác giải phóng mặt bằng,

bởi tiến độ giải phóng nhanh hay chậm phụ thuộc chủ yếu vào sự đồng thuận của

người dân. Để có được sự đồng thuận của những người có đất thuộc diện thu hồi,

ngoài sự nỗ lực của chủ đầu tư và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng, sự hợp

lý của phương án bồi thường, hỗ trợ thì ý thức của người dân cũng sẽ chi phối đến

khả năng đồng thuận, phối hợp của họ. Trên thực tế, có rất nhiều hộ vì muốn đến bù

với giá cao đã tìm mọi cách để gây khó khăn cho đội ngũ thực hiện giải phóng mặt



bằng, xây dựng, lấn chiếm trái phép khiến cho việc kiểm kê đất và tài sản trên đất

mất nhiều thời gian. Thậm chí còn nhiều trường hợp gom đất dự án để đầu cơ,

không chịu giao đất, di rời buộc các cơ quan chức năng phải tiến hành biện pháp

cưỡng chế, gây khiếu kiện kéo dài.

2. Nhân tố chủ quan

2.1. Khả năng tai chính của chủ đầu tư

Không chỉ riêng công tác giải phóng mặt bằng mà tất cả các công đoạn khác

của dự án đều phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, chi phí

cho bồi thường giải phóng mặt bằng lại là một trong những khoản chi lớn nhất của

dự án. Vậy nên lúc này nó chính là nhân tố liên hệ mật thiết đến tiến độ thực hiện

giải phóng mặt bằng. Một khi chủ đầu tư có đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả

bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo thì dự án

sẽ được triển khai nhanh chóng. Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có

thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân

dân.

2.2. Năng lực của đội ngũ thực hiện GPMB

Một nhân tố quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng đó chính là trình

độ của đội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Việc giải phóng mặt bằng

diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực

chuyên môn, kinh nghiệm và phẩm chất của những cán bộ tham gia vào công tác

giải phóng mặt bằng. Đội ngũ này sẽ thực hiện các công tác tuyên truyền vận động

đưa chủ trương chính sách, thông tin dự án đến từng người dân và thuyết phục họ

đồng thuận với kế hoạch di dời. Đồng thời họ cũng là những người thực hiện toàn

bộ các công việc từ lúc dự án bắt đầu được đầu tư cho đến khi hoàn thiện toàn bộ

công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, năng lực của đội ngũ tham gia

giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và tiến độ của dự án đầu

tư.

2.3. Công tac vận động tuyên truyền

Công tác tuyên truyền hay còn được gọi là dân vận trong giải phóng mặt bằng

là một nhân tố rất quan trọng quyết định đến việc thuyết phục người dân di dời. Một

khi công tác tuyên truyền được tiến hành sâu rộng sẽ khiến người dân hiểu hơn về

quy định, chính sách của Nhà nước, đồng thời cũng góp phần nâng cao nhận thức

của người dân về thu hồi đất. Công tác vận động, tuyên truyền nâng cao ý thức của

người dân về việc thu hồi đất không chỉ cần thiết khi thực hiện giải phóng mặt bằng



mà còn phải thực hiện trong một thời gian lâu dài, không để xảy ra tình trạng dự án

bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng mới bắt đầu phổ biến nhận thức về chính

sách cho người dân. Nhờ vậy, khi một dự án bước vào giai đoạn giải phóng mặt

bằng, việc thuyết phục người dân chấp nhận giao đất, đồng ý với phương án bồi

thường, hỗ trợ sẽ trở nên dễ dàng và đỡ mất nhiều thời gian hơn, từ đó giảm bớt

khiếu kiện trong nhân dân về đất đai.

2.4. Quy hoạch chi tiết của dự an

Quy hoạch chi tiết của một dự án là việc bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà

ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Vì

vậy, nhân tố này cũng chi phối đến tính phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng

của dự án tại địa phương. Bởi một khi quy hoạch, kế hoạch được thiết kế một cách

khoa học, hợp lý đồng thời lại có tính khả thi cao sẽ góp phần tiết kiệm và nâng cao

hiệu quả sử dụng của đất đai, nhờ vậy có thể giảm bớt chi phí cũng như thời gian

cho chủ đầu tư khi thực hiện giải phóng mặt bằng.

V. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1. Hệ thống các văn bản luật về giải phóng mặt bằng

1.1. Văn bản chung của Nha nước

- Luật đất đai 2003:

Nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, theo Điều 18 “Nhà nước

thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng

đúng mục đích và có hiệu quả” nhà nước đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện

hệ thống pháp luật đất đai. Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các

lĩnh vực đất đai. Chỉ trong vòng 10 năm, từ 1993 đến 2003, cùng với Luật Đất đai

1993, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trực tiếp tới đất đai đã lên tới 200

văn bản, chưa kể 500 văn bản liên quan gián tiếp tới lĩnh vực này.

Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ công nghiệp

hóa, hiện đại hoá đất nước, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi

hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến quyền sử dụng đất trong

thị trường BĐS, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề

đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với

các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: tổ

chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức tư vấn về

giá đất... Trong đó có một mục quan trọng về các vấn đề liên quan đến công tác thu



hồi đất, và nội dung này đã được quy định một cách chi tiết, cụ thể trong các Nghị

định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về

thi hành luật đất đai:

Điều 36 của Nghị định đã quy định về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đặc

biệt là những trường hợp thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế.

Điều 130 cũng đã nêu về trình tự thu hồi đất đối với các trường hợp nhà nước

thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,

phát triển kinh tế.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

Điều 7, 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp được và không

được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Điều 9 nêu rõ giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng

tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định

của Chính phủ. Đồng thời hướng dẫn cách xử lý trong trường hợp thực hiện bồi

thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường hoặc do người bị thu

hồi đất gây ra.

Điều 10, 11 của Nghị định quy định rõ cách thức bồi thường đối với đất nông

nghiệp và đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Đối với với đất nông nghiệp bị Nhà nước

thu hồi thì bồi thường bằng hai hình thức: bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử

dụng hoặc bồi thường bằng việc giao đất mới. Còn đối với người sử dụng đất ở khi

Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở

mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có

đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.

Điều 27, 28, 29 thì quy định mức hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và

ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho những người

dân bị thu hồi đất.

Về phần tái định cư cũng được đề cập tại Điều 34, 35 của Nghị định. Nội dung

bao gồm cách thức bố trí tái định cư và điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư.

Ngoài ra, Điều 39, 40, 43, 44, 45, 46 của Nghị định còn nói một cách cụ thể về

trách nhiệm của các bên liên quan đến công tác bồi thường GPMB.



- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu

hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:

Chương 4 của Nghị định đã cụ thể hóa quy định đối với một số trường hợp

thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất như: Thu hồi đất để

thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế

trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh

doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất; Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ

trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước

thu hồi đất; Bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp...

Chương 5 thì quy định chi tiết hơn Nghị định 181/2004/NĐ-CP về cách tiến

hành cũng như là thời hạn của từng bước trong trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực

hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, từ lúc xác định

và công bố chủ trương thu hồi đất cho đến khi bàn giao đất đã thu hồi.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư:

Về vấn đề bồi thường, Điều 14 của Nghị định có quy định Nhà nước thu hồi

đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao

đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi

thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu

hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư

hoặc nhà ở tái định cư, nếu giá trị hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua

nhà ở tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch bằng tiền; nếu giá

trị hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái

định cư phải nộp phần chênh lệch.

Điều 18, 19, 20, 21, 22, 23 nêu rõ các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ

trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối

với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong

khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận là đất ở và các khoản hỗ trợ khác.



- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài

nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình

tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất:

Theo Điều 5 của Thông tư, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích

đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào

ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa

sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện

bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ

thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy

định về khung giá các loại đất.

Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ thực tế chứng

minh. Người được bồi thường, hỗ trợ nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về

đất đai đối với diện tích đất bị thu hồi thì phải khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ

(không khấu trừ vào tiền bồi thường tài sản, tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư,

hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm).

Nghĩa vụ tài chính về đất đai khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm: tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền sử

dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm

pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý

và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

1.2. Văn bản của thanh phố Ha Nội

Ngoài các văn bản pháp lý chung của Nhà nước như Luật đất đai 2003 và các

Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, còn có những Quyết định của UBND thành

phố Hà Nội nhằm cụ thể hóa những nội dung chung của Luật và Nghị định để áp

dụng chúng trên địa bàn thành phố Hà Nội:

- Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của UBND thành

phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của UBND

thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất , giao đất, cho thuê đất, chuyển

nhượng mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại

điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà

Nội ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011.



- Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/8/2010 của UBND thành phố Hà

Nội ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà

Nội.

- Thông báo số 6760/STC-BG ngày 31/12/2010 của Sở Tài chính Hà Nội thông

báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước

để phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành Phố Hà Nội năm 2011.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện giải phóng mặt bằng

Căn cứ theo Chương 6 Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm

2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trình tự thực hiện

GPMB tại thành phố Hà Nội được tiến hành theo các bước sau:

2.1. Thông bao thu hồi đất

Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ

quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến

dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình UBND

Thành phố xem xét giới thiệu địa điểm.

Đồng thời với việc ban hành văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư, UBND Thành

phố ủy quyền cho UBND cấp huyện ký ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo

thu hồi đất là căn cứ pháp lý để tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng

mặt bằng và nhà đầu tư thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo

trình tự, thủ tục quy định.

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: Lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu

đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được

duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển.

Việc thông báo thu đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng và

niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung

của khu dân cư có đất bị thu hồi.

2.2. Thanh lập Hội đồng BTHT va TĐC

Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư

hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ GPMB có trách nhiệm gửi văn bản đến UBND

cấp huyện nơi có đất thuộc phạm vi dự án đề nghị thành lập Hội đồng bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư đồng thời gửi Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố để

theo dõi, kiểm tra, chỉ đạo thực hiện. Văn bản gửi kèm theo gồm:



- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền hoặc quy hoạch

chi tiết xây dựng được duyệt, kèm theo phạm vi, ranh giới khu đất được chấp thuận

chủ trương đầu tư.

- Kế hoạch chi tiết tiến độ GPMB.

- Dự toán chi phí để tổ chức công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy

định hiện hành của UBND Thành phố.

- Kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tuyển dụng lao động cho các hộ

trong phạm vi thu hồi đất (nếu có).

- Văn bản cử đại diện tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và

tham gia Tổ công tác GPMB.

Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ khi nhận được văn bản đề

nghị, Ban bồi thường GPMB cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trình UBND

cấp huyện ký quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và

thành lập Tổ công tác.

Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện gồm có:

- Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng

- Trưởng Ban bồi thường, GPMB làm Phó Chủ tịch thường trực

- Trưởng Phòng Tài nguyên và môi trường - ủy viên

- Trưởng Phòng Tài chính Kế hoạch - ủy viên

- Trưởng Phòng Quản lý đô thị - ủy viên

- Trưởng Phòng Kinh tế - ủy viên

- Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án - ủy viên

- Chủ đầu tư - ủy viên

- Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự án (từ

1 đến 2 người) do UBND và Mặt trận tổ quốc cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án

giới thiệu được tham gia khi thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Thành phần của Tổ công tác gồm:

- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm tổ trưởng

- Đại diện của Ban bồi thường, GPMB cấp huyện làm tổ phó

- Cán bộ địa chính cấp xã – tổ viên

- Cán bộ quản lý đô thị cấp xã – tổ viên

- Tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất thuộc phạm vi dự án – tổ viên

- Đại diện Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án – tổ viên

- Đại diện chủ đầu tư – tổ viên.



2.3. Phê duyệt va trích chuyển kinh phí tổ chức BTHT va TĐC

UBND Thành phố ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự toán kinh phí

tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tổng kinh phí được duyệt không vượt quá

2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ.

Đối với các dự án thực hiện trên các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó

khăn hoặc đặc biệt khó khăn, dự án xây dựng công trình hạ tầng theo tuyến thì tổ

chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được lập dự

toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án theo khối lượng công

việc thực tế, không khống chế mức trích 2%. Mức kinh phí cụ thể do UBND cấp

huyện quyết định.

Kinh phí được phân bổ như sau:

- Tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư) được sử dụng 60% tổng mức dự toán được duyệt;

- 40% tổng mức dự toán kinh phí được trích chuyển theo quy định sau:

+ 30% chuyển về tài khoản của Ban Bồi thường GPMB cấp huyện để chi cho các

hoạt động liên quan trực tiếp đến việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của

cấp huyện, cấp xã.

+ 5% chuyển về tài khoản của Sở Tài chính mở tại Kho bạc nhà nước Thành phố

để chi cho công tác xây dựng cơ chế chính sách và các phần việc khác liên quan

trực tiếp đến tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Sở Tài chính, Sở Tài

nguyên và môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế Hà Nội, Thanh tra Thành phố và

Văn phòng UBND Thành phố. Hàng năm, Sở Tài chính chủ trì cùng các Sở, ngành

thống nhất mức phân bổ kinh phí cho từng đơn vị, báo cáo UBND Thành phố phê

duyệt.

+ 5% chuyển về tài khoản của Ban chỉ đạo GPMB Thành phố mở tại Kho bạc Nhà

nước Thành phố để tổ chức thực hiện các nhiệm vụ của Ban chỉ đạo GPMB Thành

phố theo quy định.

2.4. Lập, phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB

Sau khi có quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,

Ban bồi thường, GPMB cấp huyện chủ trì phối hợp với chủ đầu tư và UBND cấp xã

nơi có dự án đầu tư lập kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB, thông qua Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư để trình UBND cấp huyện phê duyệt.



Thời gian lập kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB và thông qua Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư để trình UBND cấp huyện phê duyệt tối đa là 05 ngày

làm việc. Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ

trình của Ban Bồi thường GPMB, UBND cấp huyện có trách nhiệm ký quyết định

phê duyệt.

Căn cứ quyết định phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB của UBND cấp

huyện và dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của chủ

đầu tư, trong thời gian không quá 05 ngày làm việc phòng Tài chính Kế hoạch có

trách nhiệm thẩm tra, trình UBND cấp huyện phê duyệt dự toán chi phí phục vụ

công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình của

phòng Tài chính Kế hoạch, UBND cấp huyện có trách nhiệm ký quyết định phê

duyệt dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

2.5. Kê khai va tổ chức điều tra hiện trạng

Trong thời gian không quá 07 ngày, kể từ ngày thành lập Hội đồng Bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện và Tổ công tác, Chủ tịch UBND cấp xã và

Tổ công tác tổ chức họp công khai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và

tài sản thuộc phạm vi dự án, phát tờ khai theo mẫu quy định chung và thực hiện kê

khai. Trường hợp người có đất trong phạm vi thu hồi đất vì lý do khách quan không

dự họp được thì Tổ công tác phối hợp đại diện UBND cấp xã tổ chức phát và hướng

dẫn tờ khai tại nơi cư trú của chủ sử dụng nhà, đất.

Tờ khai phải có các nội dung chủ yếu như sau:

- Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm đất được sử

dụng theo mục đích hiện trạng, các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có, vị trí đất

(theo bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành hàng năm) kèm theo bản vẽ sơ

họa vị trí, hình dạng và ghi rõ số đo kích thước các chiều của thửa đất.

- Số lượng, loại nhà, cấp nhà, chất lượng, thời gian đã sử dụng, tính chất hợp

pháp của nhà, công trình hiện có trên đất bị thu hồi; số lượng, loại cây, tuổi cây đối

với cây lâu năm; diện tích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hàng năm;

diện tích, năng suất, sản lượng, thời điểm thu hoạch đối với thủy sản; số lượng mộ

phải di dời.

- Số hộ gia đình, số nhân khẩu ăn ở thường xuyên tại nơi có đất thuộc phạm vi dự

án; số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất (là những người trực tiếp sản

xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc những người lao động có hợp



đồng lao động với chủ sử dụng đất có đăng ký kinh doanh, thực tế có kinh doanh và

thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trên đất phi nông nghiệp); nguyện vọng

tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có).

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc (đối với hộ gia đình, cá nhân);

không quá 10 ngày làm việc (đối với tổ chức) kể từ ngày nhận được tờ khai, người

bị thu hồi nhà, đất có trách nhiệm kê khai theo mẫu tờ khai và nộp tờ khai cho Tổ

công tác hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ theo quy chế một cửa của UBND cấp xã nơi

có đất thuộc phạm vi dự án. Quá thời hạn trên, Tổ công tác phối hợp với UBND cấp

xã và chủ đầu tư lập biên bản và lưu vào hồ sơ GPMB.

Hết thời hạn mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi thu hồi đất

phải nộp tờ kê khai, tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lập biên bản

điều tra, xác minh các số liệu trong tờ khai của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

nhà, đất trong phạm vi thu hồi.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất cố tình

không hợp tác điều tra, xác minh, ký biên bản thì Tổ công tác phối hợp với UBND

cấp xã và Chủ đầu tư lập biên bản báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư và UBND cấp huyện; đồng thời căn cứ vào hồ sơ quản lý nhà, đất hiện có để lập,

phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khi cưỡng chế thu hồi đất,

trước khi phá dỡ công trình, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tổ chức xác

định cụ thể về diện tích đất, tài sản trên đất, (nếu có biến động so với hồ sơ quản lý)

để xem xét điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành việc điều tra, xác minh

nội dung kê khai, các cơ quan, đơn vị sau có trách nhiệm:

- Ủy ban nhân dân cấp xã có văn bản xác nhận các nội dung:

+ Xác định nhà, đất trong phạm vi thu hồi của hộ gia đình, cá nhân có tranh chấp

hay không có tranh chấp.

+ Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai, xây dựng lưu trữ theo quy định tại UBND cấp xã để

xác định các điều kiện được bồi thường hoặc không được bồi thường theo các nội

dung quy định tại khoản 5 Điều 7 bản quy định này.

+ Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai, xác nhận thời điểm đất bắt đầu sử dụng theo mục

đích sử dụng hiện trạng; thời điểm xây dựng nhà, công trình trên đất nằm trong chỉ

giới giải phóng mặt bằng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu

hồi đất. Trường hợp không có hồ sơ thì tổ chức thu thập ý kiến của Mặt trận tổ quốc



cấp xã và những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất để làm

căn cứ xác nhận.

- Công an phường, xã, thị trấn có văn bản xác minh về hộ khẩu, nhân khẩu cư trú

tại nơi thu hồi nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân.

- Chi Cục Thuế có văn bản xác nhận về thu nhập sau thuế.

- Phòng Lao động thương binh và xã hội có văn bản xác nhận về đối tượng chính

sách được hưởng hỗ trợ theo quy định.

- Cơ quan quản lý vốn, tài sản Nhà nước theo phân cấp có văn bản xác nhận về

nguồn, cơ cấu vốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với đất, tài sản nằm trong

chỉ giới giải phóng mặt bằng của tổ chức.

2.6. Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương an BTHT va TĐC

Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận, Ban bồi thường, GPMB

cấp huyện có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư lập phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất trong phạm

vi dự án.

Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:

- Tên, địa chỉ của chủ sử dụng nhà đất trong phạm vi thu hồi đất; số hộ gia đình,

nhân khẩu, số lao động đang thực tế ăn ở, làm việc trên diện tích đất của chủ sử

dụng nhà đất trong phạm vi dự án; số lao động phải chuyển nghề; số người đang

hưởng trợ cấp xã hội.

- Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; diện tích đất còn lại

ngoài chỉ giới thu hồi (nếu có).

- Số lượng, chủng loại của tài sản nằm trong chỉ giới thu hồi đất (riêng đối với

nhà, công trình xây dựng khác không phải phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá

nhân phải xác định tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại).

- Số lượng, chủng loại mồ mả phải di chuyển; phương án di chuyển mồ mả.

- Đơn giá bồi thường về đất, tài sản, đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả, đơn

giá hỗ trợ khác và căn cứ tính toán tiền bồi thường, hỗ trợ.

- Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ.

- Diện tích căn hộ hoặc diện tích đất được bố trí tái định cư, số tiền mua nhà, tiền

sử dụng đất phải nộp của từng hộ gia đình, cá nhân; phương án di dời đối với tổ

chức (nếu có).

Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quy chế bắt thăm căn hộ, lô đất

tái định cư phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và điểm sinh hoạt



khu dân cư nơi có đất thuộc phạm vi dự án trong thời hạn ít nhất là 20 ngày kể từ

ngày đưa ra niêm yết.

2.7. Hoan chỉnh, thẩm định phương an BTHT va TĐC

Hết thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,

Ban bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư điều

chỉnh lại các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư thẩm định.

Sau khi nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ban bồi

thường GPMB cấp huyện có trách nhiệm báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư cấp huyện để thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thời

gian thẩm định tối đa là 07 ngày làm việc. Biên bản thẩm định phải có đầy đủ chữ

ký của Chủ tịch Hội đồng và các thành viên của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư và được Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện lưu trữ trong hồ sơ

giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết cần phải tiếp tục

hoàn chỉnh lại theo biên bản thẩm định của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cấp huyện thì Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện phối hợp với chủ

đầu tư hoàn thiện trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có biên bản

thẩm định của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện.

Sau khi nhận lại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết đã hoàn

thiện lại, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện có trách nhiệm trình

Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt.

2.8. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương an BTHT va TĐC

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định thu hồi

đất, giao đất hoặc thuê đất, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết cho từng chủ sử dụng nhà đất

trong phạm vi dự án; đồng thời phê duyệt quy chế bắt thăm tái định cư.

Trong thời gian 03 ngày kể từ khi quyết định phê duyệt phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, UBND cấp xã phối hợp Tổ công tác và chủ đầu tư tổ chức

niêm yết công khai toàn bộ các phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thông báo

thời gian nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, thời gian nhận nhà, nhận đất tái định cư, thời

hạn bàn giao mặt bằng tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi

có đất bị thu hồi; đồng thời tổ chức giao quyết định phê duyệt kèm theo phương án

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến từng tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà, đất



bị thu hồi. Việc niêm yết công khai và giao quyết định nêu trên được lập biên bản

có xác nhận của UBND cấp xã, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn và đại diện

người bị thu hồi đất.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận quyết định phê duyệt

phương án thì Tổ công tác đề nghị UBND cấp xã chủ trì phối hợp với Mặt trận tổ

quốc cấp xã cùng các tổ chức chính trị - xã hội tại địa phương tổ chức vận động,

thuyết phục. Trường hợp sau khi đã tổ chức vận động, thuyết phục nhưng tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân cố tình không nhận quyết định phê duyệt phương án thì Tổ

công tác phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư và UBND cấp huyện và lưu hồ sơ giải phóng mặt bằng cùng với

biên bản tổ chức niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã

được UBND cấp huyện phê duyệt có xác nhận của Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch

Mặt trận Tổ quốc cấp xã, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất bị thu hồi

để có cơ sở giải quyết khiếu nại hoặc cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) theo quy định

tại Điều 69 hoặc Điều 70 của bản quy định này.

Đối với dự án thu hồi đất trên địa bàn từ 2 quận, huyện, thị xã trở lên, UBND

Thành phố ủy quyền cho UBND cấp huyện căn cứ cơ chế, chính sách cụ thể của

UBND Thành phố phê duyệt cho dự án ban hành quyết định phê duyệt phương án

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo

quy định.

2.9. Thực hiện chi trả tiền BTHT va bố trí TĐC

Sau khi niêm yết công khai và giao quyết định phê duyệt kèm phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết để người bị thu hồi nhà đất, chủ đầu tư phối hợp

với UBND cấp xã nơi có thu hồi đất và Tổ công tác để tổ chức chi trả tiền bồi

thường, hỗ trợ theo thời gian và địa điểm đã niêm yết thông báo. Trường hợp người

được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì phải có giấy ủy

quyền theo quy định của pháp luật.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Chủ tịch UBND cấp

huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ban bồi

thường giải phóng mặt bằng cấp huyện chủ trì phối hợp với UBND cấp xã và chủ

đầu tư tổ chức việc bắt thăm bố trí tái định cư. Kết quả bắt thăm bố trí tái định cư

phải được lập thành biên bản có xác nhận của Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch Mặt

trận Tổ quốc cấp xã và người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư hoặc người được

ủy quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp người được bố trí tái định cư cố



tình không tham gia bắt thăm theo quy định thì Ban bồi thường giải phóng mặt bằng

cấp huyện phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản và cử người bắt thăm thay.

Căn cứ biên bản tổ chức bắt thăm, trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc,

Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trình UBND cấp huyện phê duyệt

kết quả bắt thăm căn hộ, lô đất tái định cư cụ thể cho từng hộ gia đình, cá nhân. Ủy

ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt trong thời hạn không quá 02 ngày kể

từ ngày nhận được Tờ trình.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc sau khi UBND cấp huyện phê

duyệt kết quả bắt thăm tái định cư, Ban Bồi thường GPMB chủ trì phối hợp với tổ

chức được UBND Thành phố giao quản lý quỹ nhà, quỹ đất tái định cư, lập hồ sơ

giao đất, bán nhà tái định cư và tổ chức bàn giao đất, nhà tái định cư theo quy định.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, nhận phương án tái

định cư phải ký biên bản cam kết thời gian bàn giao mặt bằng và chịu trách nhiệm

trước pháp luật về nội dung đã cam kết; đồng thời bàn giao bản chính giấy tờ về

nhà, đất để chỉnh lý hoặc thu hồi theo quy định.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất cố tình không nhận

tiền chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và phương án tái định cư thì UBND cấp huyện

chỉ đạo chủ đầu tư phối hợp với UBND cấp xã, Tổ công tác và Mặt trận Tổ quốc

cấp xã lập biên bản lưu hồ sơ và chuyển số tiền bồi thường, hỗ trợ phải chi trả này

vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước và giữ nguyên phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư để làm căn cứ giải quyết khiếu nại sau này (nếu có).



CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN

KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG - HÀ ĐÔNG

I. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt trong hệ thống đô thị của cả nước với

tính chất đã được xác định tại Pháp lệnh Thủ đô: "Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu

não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục,

kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước; là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung

ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các cơ quan đại diện

ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan

trọng nhất của đất nước".

Bởi vậy, mục tiêu hàng đầu là xây dựng thành phố Hà Nội trở thành một đô thị

xanh, văn minh, hiện đại, có bản sắc riêng, trên nền tảng phát triển bền vững. Gắn

quy hoạch xây dựng Thành phố với phát triển không gian của vùng Thủ đô Hà Nội,

các vùng kinh tế - xã hội của Bắc Bộ và trong cả nước.

Để thực hiện mục tiêu này, từ sau khi mở rộng địa giới hành chính năm 2008,

bình quân hàng năm Hà Nội thực hiện hơn 1.000 dự án đầu tư có liên quan đến thu

hồi đất, giải phóng mặt bằng, nhiều gấp 3 lần trước đây. Các dự án này liên quan

đến 200.000 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nhu cầu cần bố trí tái định cư cho

khoảng 20.000 hộ gia đình. Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố Hà Nội

cho biết, trong năm 2011 và 2 tháng năm 2012, Hà Nội đã giải phóng mặt bằng

xong hơn 2.062 ha đất, tại 353 dự án, chi trả hơn 14.857 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ

trợ cho 44.019 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bố trí tái định cư cho 1.826 hộ.

Theo tính toán mới nhất của Sở xây dựng Hà Nội, trong năm 2012, Thành phố

Hà Nội cần đến 6500 căn hộ tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, xây

dựng các công trình hạ tầng đô thị trên địa bàn. Trong khi thực tế quỹ nhà tái định

cư của Thành phố mới đáp ứng được khoảng 1/3. Nhu cầu về nhà tái định cư theo

dự tính sẽ tăng mạnh hơn vào năm 2015 với nhu cầu lên đến 12.000 căn hộ.

Để đạt được kết quả như trên, Thành phố đã có nhiều biện pháp tích cực, trước

tiên là công khai quy hoạch, dự án, chính sách đền bù; sau đó thông báo đối tượng,

thời gian thu hồi; tổ chức đối thoại giải đáp thắc mắc của người dân; thông tin quá

trình thực hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng và nêu cao vai trò gương

mẫu của cán bộ, đảng viên trong thực hiện... GPMB đã trở thành nhiệm vụ trọng



tâm của cấp ủy, chính quyền và hệ thống chính trị, là tâm điểm của các giao ban

chuyên đề giữa Thành ủy với các quận, huyện, sở, ngành nhằm kịp thời phát hiện,

xử lý những vướng mắc, phát sinh. Hà Nội còn mạnh dạn áp dụng khung đền bù cao

nhất theo quy định của Chính phủ (1 triệu đồng/m2) nhằm bảo đảm lợi ích của

người dân và đẩy mạnh phân cấp cho quận, huyện, tăng tính chủ động trong GPMB.

Tuy nhiên, dù công tác giải phóng mặt bằng luôn được các cấp ủy, chính

quyền quan tâm chỉ đạo và các cấp, các ngành thực hiện nghiêm túc, nhưng thực tế

vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập, vướng mắc chưa được giải quyết như: Một số chủ

trương, chính sách về bồi thường hỗ trợ chưa hợp lý nên có trường hợp người dân

chấp hành lại bị thiệt thòi, dẫn đến bức xúc trong dư luận xã hội, tạo tư tưởng sẵn

sàng vi phạm quy định về quản lý đất đai dưới nhiều hình thức… Vai trò của Nhà

nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai có lúc, có nơi còn chưa tương

xứng. Vấn đề thu hồi đất còn gặp nhiều khó khăn, tiến độ nhiều dự án bị đình trệ do

thu hồi đất kéo dài gây lãng phí nguồn vốn đầu tư. Việc chi trả tiền một lần cho

người bị thu hồi đất nông nghiệp cũng phát sinh nhiều vấn đề xã hội ở nông thôn.

Các khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn chưa được coi trọng hoặc khu

tái định cư đã được lập nhưng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Một số địa phương thiếu sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác tuyên

truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né

tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt

bằng bị kéo dài nhiều năm. Đây chính là những điểm mấu chốt mà các cơ quan

chức năng của Hà Nội phải tập trung khắc phục, sửa chữa trong thời gian tới.

II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GPMB CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI

PHÚ LƯƠNG - HÀ ĐÔNG

1. Giới thiệu dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà Đông

Chủ đầu tư của dự án là Liên danh Công ty Cổ phần Sông Đà 2, Công ty Cổ

phần Đầu tư và Xây dựng Trung Việt và Công ty Cổ phần Xây dựng Hồng Quang

(Liên danh thống nhất uỷ quyền cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Trung

Việt là đại diện Liên danh).

Dự án Khu đô thị mới Phú Lương nằm trên địa giới hành chính phường Phú

Lương, Phú La và Kiến Hưng quận Hà Đông. Được giới hạn:

- Phía Bắc giáp khu đô thị mới Văn Phú, phía Đông bắc giáp đường quy hoạch

Lê Trọng Tấn (rộng 42m) và dự án Công viên thể dục thể thao của tỉnh Hà Tây cũ.



- Phía Nam giáp ga Hà Đông và Trung tâm thương mại & Siêu thị đầu mối Hà

Đông.

- Phía Đông giáp Trường đại học Nguyễn Trãi và Dự án Khu đô thị mới Kiến

Hưng do HUD làm chủ đầu tư.

- Phía Tây giáp dự án Khu nhà ở Văn La.

1.1. Quy mô của dự an

Dự án với tổng diện tích là 39,10 ha, trong đó, đất khu nhà ở Phú Lương là

36,49 ha và đất dịch vụ là 2,60 ha. Cụ thể:

- Các công trình dịch vụ công cộng:

+ Công trình dịch vụ công cộng trong đơn vị ở: Đáp ứng nhu cầu phục vụ cho khu

vực thiết kế và cân đối với các khu vực lân cận, trường học, trường mẫu giáo, chợ

khu vực và một số các dịch vụ công cộng cần thiết khác, được bố trí trên trục giao

thông chính và lõi các khu ở bán kính phục vụ tối đa là 500m. Tổng diện tích của

các công trình này là 14.031m2, chỉ tiêu 2,12m2/người.

+ Công trình công cộng ngoài đơn vị ở: Là các công trình thương mại, dịch vụ, y tế

đáp ứng nhu cầu phục vụ cho khu vực thiết kế cũng như các khu vực lân cận. Có

tổng diện tích 4.142m2, tầng cao trung bình 5-18 tầng.

- Đất cây xanh công viên, thể dục thể thao:

+ Đất cây xanh công viên tập trung diện tích 59.563 m2: Tổ chức công viên của đô

thị dọc kênh tiêu La Khê bao gồm các hạng mục công trình chủ yếu: cây xanh cảnh

quan, đường dạo, sân thể dục thể thao...

+ Tổ chức các khu cây xanh khu nhà ở được bố trí trong lõi các nhóm nhà ở và hạn

chế xây dựng công trình, dành quỹ đất xây dựng các vườn chơi nhỏ dành cho người

già và trẻ nhỏ, hệ thống mặt nước,tượng đài, đường dạo bộ... Tổng diện tích 11.251

m2.

+ Dọc đường sắt Ba La-Giáp Bát tổ chức hành lang cây xanh cách ly với bề rộng

trung bình 25m đảm bảo hành lang an toàn đường sắt và phù hợp theo quy hoạch

chung thành phố. Trên rải cây xanh cách ly tổ chức một số điểm đỗ xe tĩnh kết hợp

với rải cây xanh cách ly để tăng hiệu quả sử dụng đất phục vụ cho giao thông tĩnh

của khu nhà ở cũng như các đô thị lân cận trên địa bàn. Tổng diện tích dải cây xanh

cách ly là 33.642 m2.

- Đất ở khu đô thị mới:

+ Đất ở chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ: 67.012 m2-chiếm 54,5% diện tích đất ở;

mật độ xây dựng 30-50%; tầng cao xây dựng 18-25 tầng. Quy mô sàn xây dựng: 80-



150m2 sàn/hộ. Đối với đất xây dựng nhà ở chung cư : tầng 1-5 sử dụng cho các

hoạt động công cộng như : các loại dịch vụ công cộng, siêu thị, nhà giữ xe, các tầng

trên là nhà ở.

+ Đất ở liên kế: 18.101 m2 - chiếm 14,7% diện tích đất ở; mật độ xây dựng 70-

80%; tầng cao xây dựng 4-5 tầng. Quy mô đất xây dựng: 70-120m2 đất/hộ ; mặt

tiền tối thiểu 5m.

+ Đất ở biệt thự : 37.741m2 - chiếm 30,7% diện tích đất ở; mật độ xây dựng 40-

50%; tầng cao xây dựng 3-3,5 tầng. Quy mô đất xây dựng: 150-300m2 đất/hộ ; mặt

tiền tối thiểu 10m.

1.2. Cac chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật chính

Được đề xuất xây dựng nhằm tạo dựng một khu đô thị mới hiện đại, tiên tiến,

đồng bộ với các công trình kiến trúc và kỹ thuật phù hợp với tình hình và yêu cầu

phát triển kinh tế xã hội hiện nay cũng như trong tương lai của Thủ đô Hà Nội mở

rộng. Với thiết kế hiện đại, tương đương với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đô thị loại

III, các chỉ tiêu hạ tầng tương đương đô thị loại 1, để đáp ứng được nhu cầu phát

triển đầy tiềm năng của quận Hà Đông khi Hà Nội mở rộng. Ngoài ra trong tính

toán không gian kiến trúc cảnh quan có tính toán, tham khảo theo một số tiêu chuẩn

các đô thị mới các nước trong khu vực.Bảng 2-1: Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính của Khu đô thị mới Phú Lương

TT Hạng mục Đơn vịChỉ tiêu

dự án

Chỉ tiêu

quy

chuẩn

XD

I Dân số

1.1 Dân số khu đô thị mới người 6.600

1.2Mật độ dân số bình quân đô thị

mới (người/km2)người/km2 18,6 ≥8.000

II Chỉ tiêu sử dụng đất

2.1 Đất đơn vị ở m2/người 55,2 35-45

- Đất ở m2/người 18,6 28-35

- CTCC trong đơn vị ở m2/người 2,12 1,5-2

- Cây xanh, TDTT trong đơn vị ở m2/người 15,81 3-4



- Đường giao thông, bãi đỗ xe m2/người 18,71 2,5-3

2.2 Tầng cao xây dựng

- Nhà chung cư tầng 18-25 -

- Nhà liên kế tầng 4 – 5 -

- Nhà biệt thự tầng 3- 3,5 -

- Công trình công cộng, giáo dục tầng 1 - 3 -

-Công trình hỗn hợp dịch vụ công

cộng – chung cưtầng 5 - 18 -

2.3 Mật độ xây dựng

- Nhà chung cư % 30 - 50 <50%

- Nhà liên kế % 50 – 80 <80%

- Nhà biệt thự % 30 – 50 <70%

- Công trình công cộng % 30 - 45 <45%

2.4 Tỷ lệ xây dựng nhà ở

- Nhà chung cư % 54,5 -

- Nhà liên kế % 30,7 -

- Nhà biệt thự % 14,7 -

III Hạ tầng xã hội

3.1 Nhà trẻ, mẫu giáo

cháu/1000dân 60 60-70

m2 đất/chỗ

học15 - 20 20-30

3.2 Trường tiểu học

hs/1000dân 80 80

m2 đất/chỗ

học15 - 25 15 - 25

IV Hạ tầng kỹ thuật đô thị

4.1 Tỷ lệ đất giao thông % 34,0 18-20

-Mật độ mạng lưới đường chính và

khu vựckm/km2 6,1 3,5-4

4.2 Cấp nước sinh hoạt l/ng-ng 180 >180



4.3 Cấp nước CTCC Qsh 20 20

4.4 Thoát nước bẩn sinh hoạt l/ng-ng 150 >80

4.5 Thoát nước bẩn CTCC Qsh 20 20

4.6 Rác thải kg/ng-ng 1-1,2 1 – 1,2

4.7 Cấp điện sinh hoạt KW/người 0,8 - 1,2 0,67

4.8 Cấp điện CTCC W/m2 sàn 15-35 15-35

4.9 Chiếu sáng đường phố Cd/m2 0,8-1,2 0,8-1,2

V Khoảng lùi XD so với đường đỏ

5.1 Nhà ở cao tầng m 6 6

5.2 Nhà ở biệt thự m 3 3-6

5.3 Nhà ở liên kế, thấp tầng m 2 -

5.4 Công trình dịch vụ công cộng m 3 3

5.5 Cơ quan văn phòng m 6 6

Trong đó do vị trí khu đô thị mới có hệ thống kênh tiêu và hành lang an toàn

điện lực, hệ thống mạng lưới đường giao thông đối ngoại đi qua nên các chỉ tiêu

diện tích cây xanh và đường giao thông trên đầu người có lớn hơn các chỉ tiêu theo

quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

1.3. Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc

Các không gian cây xanh mặt nước, không gian quảng trường được chú trọng

đặc biệt phù hợp với thiết kế của khu trung tâm hành chính và công viên thể dục thể

thao lân cận cũng như vị trí trung tâm của khu vực trong tổng thể của toàn quận Hà

Đông. Để làm được như vậy, dự án sẽ áp dụng nguyên tắc bố cục không gian như

sau:

- Tận dụng tối đa điều kiện địa hình tự nhiên và cảnh quan thiên nhiên để tạo ra

không gian hấp dẫn chung trong khu vực.

- Tổ chức vùng cảnh quan hài hoà giữa những không gian cũ và mới, đồng thời

tạo nên bản sắc kiến trúc đặc thù cho khu vực.

- Tạo điểm nhấn không gian đô thị và tầm nhìn đô thị vươn theo chiều rộng và

nâng về chiều cao tương đồng với các điểm nhấn khác trên địa bàn thành phố Hà

Đông.



Không gian kiến trúc cảnh quan của Khu đô thị mới Phú Lương sẽ được tổ

chức bao gồm các khu vực:

- Các khu vực trọng tâm và công trình chủ đạo:

Tạo dựng một khu vực trọng tâm gắn kết các khu vực chức năng khác thông

qua hệ thống giao thông, đặc biệt sử dụng trục đi bộ có dải cây xanh lớn ở giữa nối

liền khu nhà ở cao tầng và khu biệt thự. Khu vực trọng tâm là quảng trường trung

tâm khu CT1, CT2. Quanh khu vực trọng tâm là các nhà ở cao tầng hỗn hợp trung

tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ tổng hợp. Công trình chủ đạo khu đô thị mới là

khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng cao 25 tầng.

- Trục không gian chính:

Trục không gian chính dựa trên trục đường nối từ đường Phúc La-Văn Phú

đến ga Hà Đông. Hai bên trục đường đôi xây dựng các công trình dịch vụ hỗn hợp,

nhà ở cao tầng, cây xanh, bãi đỗ xe tĩnh. Trục đường này có hệ thống cây xanh cảnh

quan kết hợp với khoảng lùi lớn của các công trình công cộng tạo nên không gian

sinh hoạt hiện đại, sinh động và hấp dẫn cho toàn bộ tuyến trục trung tâm.

- Hệ thống quảng trường:

Quảng trường khu vực: được bố trí tại các vị trí tập trung nhiều hoạt động

công cộng đồng thời cũng là khu vực tạo tổ chức không gian và cảnh quan cho khu

đô thị, bao gồm: Quảng trường chính tại khu vực chung cư hỗn hợp CT1, CT2.

- Tổ chức cây xanh:

+ Cây xanh đường phố: Ven các trục đường giao thông tổ chức trồng cây xanh kết

hợp đường đi bộ tạo sự tiện nghi tối đa cho nguời đi bộ. Các công trình dọc trục

chính đều là các công trình dịch vụ, có khoảng lùi lớn, tổ chức các thảm cỏ và

không gian quảng trường cộng cộng tạo sự biến đổi không gian hấp dẫn và cung cấp

các tiện ích cho người đi bộ. Các trục đường khác sử dụng các loại cây có bóng mát

thân thẳng tạo cảnh quan và không ảnh hưởng tầm nhìn của các phương tiện giao

thông. Hạn chế trồng các loại cây có quả và các loại cây rụng lá nhiều gây ô nhiễm

môi trường và thu hút các loại côn trùng.

+ Cây xanh cảnh quan, vườn hoa, vườn cảnh: Cây xanh trong khu công viên và các

khu cây xanh được tổ chức và trồng phân loại phù hợp với mục đích sử dụng của

từng khu chức năng. Hệ thống cây xanh tại các lõi khu ở cải tạo được bổ trợ bằng

hệ thống vườn hoa, thảm cỏ kết hợp với các công trình kiến trúc tạo nên không gian

yên tĩnh cần thiết và cảnh quan hài hoà với thiên nhiên. Riêng khu vực nghĩa trang

hiện hữu trước mắt cần khoanh vùng dừng chôn cất thêm, trồng cây hai lớp cách ly.



Trong tương lai giải toả chuyển sang nghĩa trang chung của thành phố, bổ sung

thêm quỹ đất cho công viên cây xanh.

- Tổ chức không gian đối với từng khu vực cụ thể

+ Khu vực xây dựng cao tầng: Là khu vực tạo điểm nhấn trọng tâm về không gian

kiến trúc toàn khu. Tuỳ thuộc từng vị trí cụ thể trong từng lô đất để phân bố chức

năng sử dụng đất phù hợp.

+ Nhà chung cư có chiều cao 5-25 tầng: Khu vực trục không gian chính bố trí các

công trình công cộng chức năng tổng hợp: dịch vụ hỗn hợp, siêu thị, cửa hàng đa

năng, bãi đỗ xe kết hợp chung cư cao tầng có tầng cao 5-25 tầng. Kiến trúc công

trình được thiết kế theo tiêu chuẩn hiện đại, không gian rộng rãi, thoáng đạt, sử

dụng màu sắc sáng nhẹ. Mặt đứng các toà nhà được hợp khối đơn giản, kết nối với

nhau bằng hệ thống nhà cầu, thuận tiện cho người sử dụng.

+ Khu vực xây dựng thấp tầng: Đối với các công trình nhà ở chia lô khống chế tối

đa 5 tầng. Đối với nhà biệt thự không chế tối đa 3,5 tầng. Đối với công trình phúc

lợi công cộng như: trường học, trạm xá .v.v. từ 2-5 tầng tuỳ theo chức năng sử

dụng. Các khu nhà ở thấp tầng được xây dựng, hoàn thiện thống nhất về hình thức

mặt đứng theo thiết kế chung của từng khu nhà ở. Nội thất trong công trình có thể

xây dựng theo ý tưởng từng hộ gia đình.

Khuyến kích xây dựng các công trình trong khu đô thị theo một ngôn ngữ

chung: nhà mái bằng, mái dốc, dán ngói đỏ, màu sơn, vật liệu ngoại thất công trình

có màu sắc sáng nhẹ, không dùng bồn inox để tự do trên mái mà được bao che tạo

cảnh quan đẹp khi nhìn từ trên cao. Phần diện tích không xây dựng còn lại trong

mỗi lô đất, khuyến khích trồng cây xanh tạo cảnh quan và cải thiện vi khí hậu cho

khu vực.

Dự án được xây dựng nhằm tạo ra một khu đô thị mới hiện đại đóng góp vào

cảnh quan đô thị khang trang của thành phố Hà Nội trong tương lai. Khu đô thị mới

Phú Lương sẽ trở thành một điểm nhấn, một khu đô thị lớn có vị trí quan trọng của

thành phố Hà Nội.

2. Thực trạng công tác GPMB của dự án Khu đô thị mới Phú Lương

Dự án Khu đô thị mới Phú Lương là một dự án có quy mô lớn của Thành phố

Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng. Theo Quyết định số 1497/QĐ-

UBND ngày 03/6/2008, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) đã giao công ty cổ phần đầu tư xây

dựng Trung Việt (đại diện liên doanh công ty cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt -

Công ty cổ phần Sông Đà 2 - Công ty cổ phần xây dựng Hồng Quang) làm chủ đầu



tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, do sau đó Hà Tây sát nhập về Hà Nội thì tất cả các

dự án trên địa bàn đều phải xem xét, rà soát lại nên mãi đến cuối năm 2010 dự án

Khu đô thị mới Phú Lương mới có thể triển khai công tác giải phóng mặt bằng.

Với tổng diện tích lên tới 39,10 ha cần thu hổi và liên quan trực tiếp đến địa

bàn của 3 phường là Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng, bởi vậy muốn công tác giải

phóng mặt bằng được thực hiện đúng theo tiến độ là một vấn đề hết sức khó khăn.

Căn cứ theo Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; và Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày

18/01/2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất , giao

đất, cho thuê đất, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và

làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Công tác giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô thị mới Phú Lương được thực hiện

theo các bước như sau:

2.1. Thanh lập Hội đồng bồi thường GPMB

Cuối năm 2010, khi dự án Khu đô thị mới được UBND Thành phố Hà Nội

xem xét lại và cho phép tiếp tục đầu tư. Chủ đầu tư là công ty Cổ phần đầu tư và

xây dựng Trung Việt nộp hồ sơ tại Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng quận Hà

Đông, gồm: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt (nay là

Thành phố Hà Nội); Dự toán chi phí để tổ chức công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng theo quy định hiện hành của UBND Thành phố; Văn bản cử đại diện tham gia

Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng.

Cán bộ Ban giải phóng mặt bằng quận tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ

của hồ sơ, sau đó trình lên UBND quận Hà Đông. Sau 7 ngày thì có quyết định

thành lập Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng với các thành viên như sau:

- Chủ tịch Hội đồng: Ông Lê Cường, Phó Chủ tịch UBND quận Hà Đông (nay là

Chủ tịch UBND quận Hà Đông).

- Phó Chủ tịch thường trực: Trưởng Ban bồi thường GPMB quận Hà Đông.

- Các ủy viên bao gồm: Chủ tịch UBND phường Phú Lương, Phú La và Kiến

Hưng, Tổng giám đốc công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Trung Việt, Trung tâm

phát triển quỹ đất mà chủ đầu tư đã ký hợp đồng, Trưởng Phòng Tài nguyên và môi

trường, Trưởng Phòng Tài chính Kế hoạch, Trưởng Phòng Quản lý đô thị, Trưởng

Phòng Kinh tế quận Hà Đông, cùng đại diện của người dân có đất thuộc khu vực dự

án.



Ngày 20/10/2010, UBND quận Hà Đông đã ra Quyết định số 8096/QĐ-UBND

về thành lập Tổ công tác GPMB trên địa bàn phường Phú Lương, Phú La và Kiến

Hưng, quận Hà Đông để phụ trách thực hiện những công việc cụ thể liên quan đến

giải phóng mặt bằng của từng phường.

2.2. Thông bao thu hồi đất

Sau khi được UBND Thành phố Hà Nội ủy quyền ký ban hành thông báo thu

hồi đất, ngày 01/11/2010 UBND quận Hà Đông đã ra Thông báo số 670/TB-UBND

về thu hồi đất trên địa bàn phường Phú Lương, phường Phú La, phường Kiến Hưng

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Phú Lương, quận Hà Đông,

thành phố Hà Nội. Nội dung chính của Thông báo như sau:

a. Nội dung thu hồi đất:

- Lý do thu hồi đất: Để phục vụ dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Phú Lương,

quận Hà Đông.

- Diện tích và vị trí khu đất thu hồi:

+ Diện tích: khoảng 39,10 ha, thuộc 3 phường Phú Lương, Phú La và Kiến

Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

+ Vị trí khu đất có tứ cận như sau: Phía Bắc giáp khu đô thị mới Văn Phú, phía

Nam giáp ga Hà Đông và Trung tâm thương mại & Siêu thị đầu mối Hà Đông, phía

Đông giáp Trường đại học Nguyễn Trãi và Dự án Khu đô thị mới Kiến Hưng do

HUD làm chủ đầu tư, phía Tây giáp dự án Khu nhà ở Văn La.

- Thời gian thực hiện dự án: Từ năm 2008 đến năm 2012, nhưng do bị trì hoãn khi

Hà Tây sát nhập vào Hà Nội nên thời gian sẽ kéo dài đến năm 2013.

- Kế hoạch di chuyển, giải phóng mặt bằng:

+ Đo đạc hiện trạng, lập bản đồ khu vực dự án (Đã được thực hiện từ năm 2008).

+ Từ tháng 11 năm 2011 đến tháng 05 năm 2011: Kiểm kê, giám định khối lượng

thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất.

+ Từ tháng 01 năm 2011 đến tháng 12 năm 2011: Lập phương án bồi thường, hỗ

trợ và giao đất dịch vụ. (Dự án sẽ chia làm nhiều kỳ giải phóng mặt bằng nên kiểm

kê đến đâu sẽ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, giao đất dịch vụ và tiến hành giải

tỏa đến đấy).

+ Từ tháng 05 năm 2011 đến tháng 12 năm 2011: Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ

và giao đất dịch vụ.

+ Sau 20 ngày kể từ ngày chủ đầu tư thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ

phương án đã được phê duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao lại đất.



b. Giao nhiệm vụ thực hiện:

- Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Trung Việt có trách nhiệm:

+ Phối hợp với chính quyền địa phương niêm yết về quy mô công trình tại địa

điểm xây dựng để người dân biết và theo dõi.

+ Phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và UBND 3 phường Phú

Lương, Phú La và Kiến Hưng kiểm kê đất đai và tài sản gắn liền với đất, phối hợp

với Hồi đồng bồi thường lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm:

+ Giúp công ty Trung Việt lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.

+ Phối hợp với công ty Trung Việt tiến hành kiểm kê đất đai và tài sản gắn liền

với đất, lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chi tiết trình cơ quan có

thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để phục vụ việc thu hồi đất.

- UBND 3 phường Phú Lương, Phú La và Kiếm Hưng có trách nhiệm:

+ Niêm yết công khai thông báo này tại trụ sở ủy ban và các điểm sinh hoạt

chung tại 3 phường Phú Lương, Phú La và Kiến Hưng.

+ Quản lý chặt chẽ đất đai trong khu vực dự án theo đúng quy định pháp luật.

+ Phối hợp với công ty Trung Việt phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người

sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ

đầu tư cùng Hội đống bồi thường kiểm kê đất đai và tài sản phục vụ cho việc lập

phương án giải phóng mặt bằng.

- Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong khu vực dự án có trách nhiệm phối hợp

với chủ đầu tư kê khai, kiểm kê phục vụ việc đến bù, giải tỏa, thu hồi đất, giải

phóng mặt bằng theo đúng kế hoạch.

Thông báo thu hồi đất ngoài việc niêm yết tại UBND phường còn được gửi về

tận các hộ gia đình có đất bị thu hồi.

2.3. Phê duyệt va trích chuyển kinh phí tổ chức GPMB

Ngày 05/11/2010, Dự toán kinh phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

đã được UBND Thành phố ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt như sau:

Tổng chi phí phục vụ cho việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng là 2.432.000.000 đồng, trong đó:

- Chủ đầu tư được sử dụng 1.453.200.000 đồng để chi trả cho công tác tổ chức

thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Chuyển về tài khoản của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Hà Đông là

729.600.000 đồng.



- Chuyển về tài khoản của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Xây

dựng, Cục thuế Hà Nội, Thanh tra Thành phố và Văn phòng UBND Thành phố Hà

Nội là 121.600.000 đồng.

- Chuyển về tài khoản Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố Hà Nội là

121.600.000 đồng.

Trong thời gian là 15 ngày từ khi dự toán được thông qua, công ty Trung Việt

đã chuyển đầy đủ tiền vào tài khoản của các cơ quan chức năng. Ngày 20/11/2010,

công ty đã gửi văn bản kèm theo bản sao các hóa đơn chuyển tiền đến UBND quận

Hà Đông.

2.4. Kê khai va tổ chức điều tra hiện trạng

Ngay sau khi có Thông báo thu hồi đất của UBND quận Hà Đông, Hội đồng

bồi thường giải phóng mặt bằng đã chỉ đạo các Tổ công tác tiến hành họp công khai

với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản thuộc phạm vi dự án tại

UBND 3 phường Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng, và phát tờ khai để người dân tự

kê khai. Đây là bước tốn khá nhiều thời gian và phải chia ra tổ chức nhiều lần do

người dân không chịu đến đầy đủ.

Theo danh sách chủ sử dụng đất do Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng

Trung Việt lập và được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên

môi trường, Phòng Tài nguyên môi trường quận Hà Đông kiểm tra kỹ thuật, xác

nhận danh sách chủ sử dụng đất: Tổng diện tích dự kiến thu hồi: 391.012 m2. Diện

tích đất nằm trong phạm vi quy hoạch chi tiết chủ yếu là đất nông nghiệp quỹ I, quỹ

II nằm liền kề khu dân cư phường Phú Lương đã giao xã viên quản lý sử dụng lâu

dài.

Bảng 2-2: Hiện trạng đất đai trước khi GPMB

STT Loại đấtDiện tích

(m2)

Tỷ lệ

(%)

1 Đất trồng lúa 343.689 87,9

2 Đất mương nước 33.405 8,5

3Đất giếng khoan nước thô của Công ty cấp

nước Hà Đông 750 0,2

4 Đất bờ thửa – Đường đất 13.168 3

Tổng cộng 391.012 100



Tổng số hộ gia đình trong khu vực cần thu hồi đất của dự án là 1.031 hộ (Phú

Lương: 716 hộ, Phú La: 251 hộ, Kiến Hưng: 64 hộ).

Kết quả kiểm đếm về diện tích đất đai, cây cối, hoa màu, công trình kiến trúc

được niêm yết công khai tại UBND 3 phường Phú Lương, Phú La và Kiến Hưng.

Tuy nhiên, quá trình kiểm kê cho thấy vẫn còn một số thửa đất bị một số

người dân tự ý san gạt xây dựng nhà tạm trái phép, hơn nữa còn có những thửa đất

được UBND phường Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng xác nhận là đất nông nghiệp

nhưng các hộ dân ở đây lại có sổ đỏ được xác nhận trước khi Hà Tây ghép vào Hà

Nội.

Chính vì những vướng mắc này mà các cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng

đã tốn khá nhiều thời gian để xác minh lại nguồn gốc đất, thậm chí còn xảy ra khiếu

kiện của những hộ có sổ đỏ nhưng được xác minh là đất nông nghiệp. Bởi vậy mà

tiến độ giải phóng mặt bằng bị chậm trễ đi rất nhiều.

2.5. Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương an bồi thường GPMB

Sau khi tổ chức kê khai và điều tra hiện trạng, Ban bồi thường giải phóng mặt

bằng quận Hà Đông đã hướng dẫn cho chủ đầu tư lập phương án bồi thường, hỗ trợ

chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất trong phạm vi dự án.

Phương án dự thảo này được niêm yết công khai tại UBND phường Phú Lương,

Phú La, Kiến Hưng để lấy ý kiến của người dân, và lấy đó làm cơ sở để hoàn thiện

lại phương án chính thức.

2.6. Hoan chỉnh phương an bồi thường GPMB chi tiết

Hết thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, Ban bồi

thường giải phóng mặt bằng quận hà Đông tiến hành hướng dẫn chủ đầu tư điều

chỉnh lại các phương án để trình Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng thẩm

định. Sau đó Hội đồng tiếp tục trình lên để Chủ tịch UBND quận Hà Đông quyết

định phê duyệt.

Nội dung chính của phương án bồi thường được phê duyệt như sau:

a. Giá bồi thường về đất:

Dựa trên bảng giá các loại đất do UBND tỉnh quy định chi tiết tại Quyết định

số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành

giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011. Trong đó, đất nông nghiệp

bao gồm: Đất nông nghiệp trồng lúa nước, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất

nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản.



Dự án Khu đô thị mới Phú Lương có diện tích quy hoạch thuộc 3 phường Phú

Lương, Phú La và Kiến Hưng với diện tích chủ yếu là đất trồng lúa nên giá bồi

thường sẽ là 252.000 đồng/m2 đối với các hộ thuộc phường Phú La, Kiến Hưng và

201.600 đồng/m2 đối với các hộ thuộc phường Phú Lương.

b. Giá bồi thường hoa màu, cây trái:

Dựa theo Thông báo số 6760/STC-BG ngày 31/12/2010 của Sở Tài chính Hà

Nội thông báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có

mặt nước để phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành Phố Hà Nội năm 2011.

Bảng 2-3: Đơn giá bồi thường cây lương thực và rau màu

TT Danh mục bồi thường ĐVT Đơn giá

A Cây lương thực:

1 Lúa

Lúa tẻ đ/m2 7.000

Lúa nếp đ/m2 10.000

Mạ đ/m2 4.000

2 Ngô đ/m2 5.000

3 Lạc, Đỗ tương đ/m2 6.000

4 Vừng đ/m2 7.000

5 Các loại đỗ lấy hạt: Đỗ đen, Đỗ xanh, Đậu đỏ... đ/m2 5.000

6 Sắn

Sắn trồng không xen đ/m2 3.000

Sắn trồng xen đ/m2 1.500

7 Củ cọc, Củ đậu, Củ mỡ, Củ dong, Củ niễng đ/m2 5.000

8 Khoai sọ, Khoai môn, Củ từ đ/m2 6.000

9 Khoai lang, Khoai tây đ/m2 6.000

B Rau mau

1 Su hào, Cải bắp, Cải thảo, Rau cải các loại đ/m2 8.000

2 Súp lơ trắng, Súp lơ xanh đ/m2 12.000

3 Cần ta đ/m2 10.500

4 Cần tây, Tỏi tây đ/m2 12.000



5 Rau muống

Rau muống theo vụ đ/m2 10.500

Rau muống chuyên canh đ/m2 18.000

6 Rau đay, Mồng tơi đ/m2 10.500

7 Rau ngót đ/m2 15.000

8 Ngải cứu đ/m2 8.000

9 Lá nếp thơm đ/m2 10.000

10 Lá dong, Lá lốt, Xương xông đ/m2 4.000

11 Dọc mùng, Khoai nước đ/m2 3.500

12 Rau rút đ/m2 6.000

13 Rau thơm các loại đ/m2 13.000

14 Hành, hẹ đ/m2 7.000

15 Cà chua đ/m2 7.000

16 Cà pháo, Cà bát, Cà tím đ/m2 6.000

17 Ớt đ/m2 6.000

C Cây dây leo

1 Mướp, Mướp đắng, Bầu, Bí, Su su, Thiên lý

Loại chưa có quả đ/m2 4.000

Loại đã có quả đ/m2 8.000

2 Nhót, Nho, Chanh leo, Gấc

Loại chưa có hoa, có quả đ/m2 5.000

Loại đã có hoa, có quả đ/m2 7.000

3 Dưa hấu, Dưa gang, Dưa lê, Dưa bở

Loại chưa có quả đ/m2 4.000

Loại đã có quả đ/m2 8.000

4 Mơ ăn lá đ/m2 10.000

5 Đậu các loại (Đậu lấy quả) đ/m2 7.000

6 Trầu không đ/m2 giàn 5.000



c. Các khoản hỗ trợ:

Căn cứ theo Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND thành

phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng: Chủ sử dụng đất nếu bàn giao mặt bằng

đúng tiến độ thì được thưởng 3.000đ/m2 đất

- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ

ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong

thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở.

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định

đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian

24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở.

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong

1 tháng theo thời giá trung bình ở Hà Nội tại thời điểm hỗ trợ do Sở Tài chính công

bố.

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Có 2 phương án là

+ Nhận tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 5 lần giá bồi

thường đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng tối đa không vượt quá hạn mức giao đất

nông nghiệp tại địa phương.

+ Nhận đất dịch vụ bằng 10% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (có tính đến diện

tích cơ sở hạ tầng). Đất dịch vụ được phép chuyển đổi thành đất ở và phải đảm bảo

được quy hoạch chung của quận Hà Đông.

Dự kiến số tiền bồi thường, hỗ trợ: 121.623.000.000 đồng (Bằng chữ: Một

trăm hai mươi mốt tỷ sáu trăm hai mươi ba triệu đồng). Trong đó:

- Bồi thường hỗ trợ về đất: 96.957.000.000 đồng

- Bồi thường hỗ trợ về nhà, vật kiến trúc: 24.000.000 đồng

- Bồi thường hỗ trợ về hoa màu, cây trái: 2.338.000.000 đồng

- Các khoản hỗ trợ khác: 19.872.000.000 đồng

- Chi phí thực hiện công tác bồi thường (2%): 2.432.000.000 đồng

Nguồn kinh phí thực hiện phương án: Do chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu

tư và xây dựng Trung Việt, Công ty cổ phần Sông Đà 2 và Công ty cổ phần Xây

dựng Hồng Quang chi trả; và sẽ được Nhà nước khấu trừ vào tiền sử dụng đất sau

này.



Ngay khi phương án bồi thường, hỗ trợ được niêm yết và gửi tới từng hộ dân,

có rất nhiều hộ không đồng ý với phương án bởi cho rằng giá bồi thường như vậy là

quá thấp. Nếu như những người dân có diện tích đất thu hồi trên 360m2 rất ủng hộ

với việc được hỗ trợ bằng đất dịch vụ 10% tại Khu đất dịch vụ Văn Nội và được

phép chuyển đổi đất dịch vụ thành đất ở. Còn đối với những người có diện tích đất

bé hơn, nếu chấp nhận lấy đất dịch vụ thì diện tích lại quá bé, còn nếu nhận tiền thì

họ cho rằng tiền bồi thường, hỗ trợ thấp và không chịu hợp tác.

2.7. Quyết định thu hồi đất

Theo Quyết định số 02/2010/QĐ – UBND ngày 18/1/2010 của Ủy ban nhân

dân TP Hà Nội, các Dự án sau khi có chủ trương thu hồi đất, thành lập Hội đồng

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..., bắt buộc phải hoàn tất 100% việc điều tra, kiểm

đếm và dự thảo phương án chi tiết của tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

liên quan thì mới được ra Quyết định thu hồi đất.

Tuy nhiên, với Dự án có quy mô lớn như Khu đô thị mới Phú Lương, việc

thực hiện theo quy trình này là rất bất cập do thời gian thời gian điều tra, kiểm đếm

từ hộ đầu tiên đến hộ cuối cùng là rất dài, chưa kể có nhiều trường hợp hộ gia đình

không hợp tác, trong khi hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương không cập nhất đầy

đủ. Chính vì vậy, UBND Thành phố Hà Nội đã cho phép dự án có thể ban hành

Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ làm nhiều đợt.

Khi thực hiện chi trả xong toàn bộ dự án, tổng hợp hồ sơ gồm tổ chức và hộ gia

đình, cá nhân gửi Sở Tài Nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND Thành phố

quyết định thu hồi đất chung cho dự án.

2.8. Thực hiện chi trả tiền BTHT va giao đất dịch vu

Sau khi niêm yết công khai và giao quyết định phê duyệt kèm phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết đến người bị thu hồi nhà đất, chủ đầu tư phối hợp

với UBND phường Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng và Tổ công tác để tổ chức chi

trả tiền bồi thường, hỗ trợ. Đồng thời tổ chức bắt thăm cho những người đủ điều

kiện và có nguyện vọng nhận đất dịch vụ tại khu Văn Nội và trình lên UBND quận

Hà Đông phê duyệt.

Hiện nay, chủ đầu tư vẫn đang phối hợp với Tổ công tác cùng Chủ tịch UBND

các phường Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng thực hiên chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ

cho người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, việc xem xét và bàn giao đất dịch vụ đang

có phần chậm trễ mà nguyên nhân quan trọng nhất là thiếu đất để giao cho người

dân. Ngoài ra còn nhiều hộ ko chịu hợp tác di dời do không đồng ý với phương án



bồi thường, hỗ trợ trước đó và bị cưỡng chế thu hồi, gây ra khá nhiều khiếu kiện.

Bởi vậy, cho đến nay công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể hoàn thành, tính

cho đến cuối tháng 01/2012 dự án mới chỉ giải tỏa được 1.911 m2, chiếm 53,4%.

Với tiến độ như vậy thì việc hoàn thành toàn bộ dự án trong năm 2013 sẽ khó có thể

đạt được. Chính sự chậm trễ này sẽ mang lại nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, đặc

biệt là đối với những chiến lược, kế hoạch kinh doanh đã đề ra.

III. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU

ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG

1. Những kết quả đạt được

Mặc dù là một công việc khó khăn, phức tạp song với sự vào cuộc quyết liệt

của các cấp chính quyền từ quận cho đến cơ sở, nhất là sự chỉ đạo, điều hành sát sao

của UBND quận, sự tập trung thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất

quận, sự phối hợp chặt chẽ của các đơn vị hữu quan và các chủ đầu tư cùng với sự

ủng hộ của nhân dân, công tác GPMB của dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà

Đông thời gian qua đã được những kết quả tích cực.

Cuối năm 2010, sau khi Hà Đông trở thành một quận lớn của Thành phố Hà

Nội và dự án Khu đô thị mới Phú Lương sau 2 năm xem xét đã được cho phép tiếp

tục đầu tư. Ngay khi có quyết định của UBND Thành phố Hà Nội, công ty Cổ phần

đầu tư và xây dựng với tư cách là chủ đầu tư đã lập tức tiến hành công tác giải

phóng mặt bằng. Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Phú Lương sau khi ký hợp đồng

với Trung tâm phát triển quỹ đất đã liên hệ và nộp hồ sơ về Ban bồi thường giải

phóng mặt bằng quận Hà Đông để xin được thành lập Hội đồng bồi thường giải

phóng mặt bằng. Ngày 20/10/2010, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng và

các Tổ công tác đã được thành lập để thực hiện các công việc liên quan đến giải

phóng mặt bằng trên địa bàn 3 phường Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng. Không lâu

sau đó, ngày 01/11/2011 UBND quận Hà Đông đã được UBND Thành phố Hà Nội

ủy quyền ký Thông báo thu hồi đất và niêm yết cho người dân có đất thuộc khu vực

dự án được biết. Như vậy, bước thành lập Hồi đồng bồi thường giải phóng mặt bằng

và ra Thông báo thu hồi đất gần như đã được thực hiện đồng thời và nhịp nhàng,

giúp tiết kiệm thời gian cho chủ đầu tư sau 2 năm dự án bị ngừng trệ vì quy hoạch

Hà Nội.

Ngay sau khi UBND quận Hà Đông ra thông báo thu hồi đất, chủ đầu tư cùng

với Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng tiến hành kiểm kê, ra soát hiện trạng

sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc dự án. Từ đó lập phương án bồi thường, hỗ trợ



chi tiết và đưa quyết định thu hồi đất đến từng hộ dân. Và vì đây là một dự án có

quy mô lớn nên quá trình từ thực hiện kiểm kê cho đến khi có quyết định thu hồi đất

sẽ diễn ra mất thời gian, nhất là khi dự án đã bị ngừng trệ từ cuối năm 2008 để

UBND Thành phố Hà Nội xem xét, điều chỉnh. Vậy nên, Hội đồng giải phóng mặt

bằng đã thông qua QBND quận Hà Đông để đề xuất lên UBND Thành phố Hà Nội

cho phép dự án Khu đô thị mới Phú Lương được phép chia nhỏ công tác giải phóng

mặt bằng thành nhiều đợt. Công tác kiểm đếm, lập phương án bồi thường, hỗ trợ chi

tiết sẽ được tiến hành thành từng cụm nhỏ và UBND quận Hà Đông sẽ lần lượt phê

duyệt tất cả các phương án này, giải phóng mặt bằng đến đâu chủ đầu tư sẽ tiến

hành xây dựng đến đó và có quyền được kinh doanh trên phần đất đã xây dựng. Cho

đến khi toàn bộ diện tích của dự án đều đã được giải phóng mặt bằng 100% thì

UBND Thành phố Hà Nội mới ra quyết định thu hồi đất cho toàn dự án. Chính sách

này đã góp phần rất lớn trong việc giảm nhẹ gánh nặng về vốn lẫn tiến độ cho chủ

đầu tư, giải phóng mặt bằng đến đâu thì tiến hành xây dựng và kinh doanh đến đó sẽ

làm cho tốc độ quay vòng vốn nhanh hơn và chủ đầu tư lại có thể dùng vốn đó để

đầu tư cho những phần đất còn lại, nhờ vậy mà tiến độ chung của dự án cùng được

đẩy nhanh hơn.

Trong năm 2011, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng đã tiến hành bồi

thường và hỗ trợ cho hơn 500 hộ gia đình, thu hồi 18.915 m2, đạt 48,5% trên tổng

số hộ có đất bị thu hồi. Đến ngày 18/01/2012, đã có thêm 50 hộ dân thuộc dự án

Khu đô thị mới Phú Lương được chi trả tiền bồi thường hỗ trợ, với diện tích đất thu

hồi là 1.911 m2, nâng tỷ lệ hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng lên 53,4%.

2. Hạn chế và nguyên nhân

2.1. GPMB bị tri hoãn do quy hoạch chung của Ha Nội

Dự án Khu đô thị mới Phú Lương đã được UBND tình Hà Tây giao cho công

ty Cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt (đại diện liên doanh công ty Cổ phần đầu tư

xây dựng Trung Việt - Công ty cổ phần Sông Đà 2 - Công ty cổ phần xây dựng

Hồng Quang) làm chủ đầu tư từ ngày 03/06/2008. Tuy nhiên, sau khi quy hoạch Hà

Nội mở rộng được thông qua, toàn bộ các dự án đã được tình Hà Tây thông qua

trước đó đều phải ngừng lại để ra soát, xem xét lại có còn phù hợp với quy hoạch

mới của Thành phố hà Nội hay không. Chính vì vậy, sau gần 2 năm dự án mới được

thông qua, lúc này công tác giải phóng mặt bằng mới có thể tiến hành. Cụ thể, ngày

01/11/2010 UBND Thành phố hà Nội đã ủy quyền cho YBND quận Hà Đông ký

Thông báo số 670/TB-UBND về việc thu hồi đất trên địa bàn phường Phú Lương,



phường Phú La, phường Kiến Hưng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị

mới Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Như vậy, do sự thay đổi trong quy hoạch của Hà Nội cùng với tốc độ giải

quyết thủ tục ra soát, phê duyệt lại chậm trễ mà dự án nói chung và công tác giải

phóng mặt bằng của dự án nói riêng gần như đã bị ngừng trệ trong 2 năm. Điều này

đã làm đảo lộn tiến độ và kế hoạch của chủ đầu tư, thời gian kéo dài càng lâu thì

giải phóng mặt bằng càng khó khăn do chính sách của Nhà nước cũng như thị

trường BĐS thường xuyên thay đổi. Theo kế hoạch đề ra ban đầu, dự án sẽ bắt đầu

thực hiện vào năm 2008 và hoàn thành vào năm 2012, nhưng do công tác giải

phóng mặt bằng đến tháng 10/2010 mới được thực hiện, mà đây lại là giai đoạn

chiếm nhiều thời gian nhất của dự án, vậy nên việc hoàn thành vào cuối năm 2012

là hoàn toàn không khả thi.

2.2. GPMB từng phần sẽ gặp kho khi chính sach thay đổi

Chính vì dự án bị chậm tiến độ gây khó khăn cho chủ đầu tư nên UBND quận

Hà Đông đã đề xuất lên UBND Thành phố Hà Nội cho phép dự án được tiến hành

giải phóng mặt bằng từng phần, giải phóng đến đâu chủ đầu tư sẽ được tiến hành

xây dựng và kinh doanh đến đó. Đây là một kết quả khả quan góp phần đẩy nhanh

tiến độ giải phóng mặt bằng, đồng thời giúp chủ đầu tư dễ quay vòng vốn hơn. Tuy

nhiên, bên cạnh sự tích cực đó thì việc chia giải phóng mặt bằng thành từng phần

tương lai sẽ mang lại nhiều rắc rối đến từ chính sách và người dân bị thu hồi đất.

Kể từ sau khi Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND thành

phố Hà Nội được ban hành, giá bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tuy

được xem là khá ổn định nhưng vẫn chưa thực sự hợp lý, khung giá đất nông nghiệp

vẫn khá thấp, chưa đảm bảo được cuộc sống ổn định cho người dân có đất bị thu

hồi. Chính vì vậy, Nhà nước đang chú trọng để xem xét sửa đổi sao cho đảm bảo tốt

nhất cho lợi ích của người nông dân, cụ thể chính là sửa đổi Luật đất đai vào năm

2013, hứa hẹn sẽ có nhiều cải cách trong lĩnh vực đất đai, nhất là việc xây dựng giá

đất và công bố bảng giá đất hàng năm. Một khi chính sách, pháp luật đất đai về bồi

thường giải phóng mặt bằng thay đổi, tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân có

đất bị thu hồi, họ sẽ có tâm lý trông chờ nên chây ì, kéo dài thời gian giao đất để

chờ chính sách thay đổi để được đền bù với giá tốt hơn. Nếu cơ quan chức năng tiến

hành cưỡng chế di rời thì người dân lại liên tục khiếu kiện, việc giao đất giải phóng

mặt bằng tiếp tục bị kéo dài. Có thể nói gây ra tình trạng này ngoài nguyên nhân

chủ yếu là do chính sách giải phóng mặt bằng chưa thực sự hợp lý và ổn định thì ý



thức của người dân có đất bị thu hồi cũng là một yếu tố mà những người làm công

tác giải phóng mặt bằng cần lưu ý. Bởi một khi ý thức của người dân cao thì dù

chính sách có thay đổi thì tình trạng này cũng sẽ không xảy ra phổ biến và khó kiểm

soát như hiện nay.

2.3. Quản lý đất đai buông lỏng gây kho khăn khi GPMB

Dự án Khu đô thị mới Phú Lương do liên danh công ty cổ phần đầu tư xây

dựng Trung Việt, công ty cổ phần Sông Đà 2 và công ty cổ phần xây dựng Hồng

Quang làm chủ đầu tư dự án, có trên 28,8 nghìn mét vuông là đất nông nghiệp trồng

cây lâu năm, còn lại là đất giao thông nội đồng, đất thủy lợi và truyền dẫn năng

lượng. Giá đền bù cho đất nông nghiệp là từ 201.600 đồng/m2 đến 252.000 đồng/m²

tùy từng khu vực. Tuy nhiên, từ khi Hà Đông trở thành quận trực thuộc thành phố

Hà Nội, phong trào xây nhà trên đất ruộng đã rộ lên, để bây giờ hầu hết các mảnh

đất canh tác ven đường lớn đã biến thành nhà ở. Người dân làm vậy với hy vọng sẽ

sớm được hợp thức hóa, từ đất ruộng sang thổ cư. Theo thống kê của UBND quận

Hà Đông, tính đến ngày 19/10/2010 thì riêng phường Phú Lương – nơi chiếm phần

lớn diện tích của dự án đã có tới 1.784 trường hợp xây dựng nhà trên đất nông

nghiệp với diện tích trên 113.000m2. Sau khi sáp nhập quận Hà Đông, tình trạng

xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp ở đây vẫn không giảm.

Bảng 2-4: Số nhà tạm, nhà kiến cố, nhà có sổ đỏ trên địa bàn

PhườngNhà tạm Nhà kiên cố Nhà có sổ đỏ

Số hộ Tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ Số hộ Tỷ lệ

Phú Lương 153 14,84% 34 3,3% 8 0,76%

Phú La 76 7,4% 10 0,97% 2 0,2%

Kiến Hưng 25 2,43% 7 0,68% 0 0%

Tổng 254 24,67% 51 4,95% 10 0,96%

Theo kết quả kiểm kê của công ty Trung Việt phối hợp cùng Hội đồng bồi

thường giải phóng mặt bằng, trên địa bàn của dự án thuộc 3 phường Phú Lương,

Phú La và Kiến Hưng thì tổng số nhà tạm, nhà kiên cố xây dựng trái phép trên địa

bàn là 305 hộ, chiếm 29,62% tổng số hộ cần thu hồi đất.

Không những vậy, còn có 10 hộ có sổ đỏ ngay trên đất nông nghiệp, chiếm

0,96% cần phải xác minh lại. Bởi sổ đỏ đã được sự xác nhận của lãnh đạo phường

Phú Lương, Phú La trước đây. Nhưng căn cứ vào bản đồ tháng 6/2008 (sát thời



điểm Hà Tây sáp nhập về Hà Nội) thì đây toàn bộ là đất lúa và công ty Cổ phần đầu

tư xây dựng Trung Việt vẫn tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá đất

nông nghiệp cho tất cả các hộ. Cho đến nay trong số 10 hộ dân này chỉ mới có 2 hộ

chịu di dời sau khi đã xác minh rõ nguồn gốc đất và được nhận định là do sai phạm

của UBND phường khi còn thuộc Hà Tây (cũ), 8 hộ còn lại UBND phường Phú

Lương, Phú La đang có ý định dùng biện pháp cưỡng chế. Việc này đã gây bức xúc

và khiếu nại của các hộ dân, bởi họ cho rằng đất của gia đình họ có sổ đỏ nhưng lại

chỉ được đền bù bằng giá đất nông nghiệp nên kiên quyết không chịu di rời.

Nguyên nhân chủ yếu gây nên tình trạng này là do công tác quản lý đất đai,

quản lý xây dựng tại 2 phường Phú Lương, Phú La còn buông lỏng, chưa xử lý kiên

quyết, kịp thời, nghiêm minh, dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất, chuyển mục đích,

chuyển nhượng, xây dựng trái phép nên khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi

thường, dẫn đến việc không chấp hành bàn giao mặt bằng. Không những vậy, các

cấp thẩm quyền còn thiếu kiên quyết trong việc xử lý một số trường hợp cố tình dây

dưa, chây ỳ không bàn giao mặt bằng.

Ngoài ra, công tác quản lý đất đai hiện nay còn rất thiếu và yếu, hồ sơ quản lý

địa chính hiện có không đủ điều kiện xác định nguồn gốc, quá trình quản lý, sử

dụng để lập phương án đền bù nhất là việc xác định các trường hợp đất thuộc diện

được bồi thường, hỗ trợ hay không đối với những trường hợp không có giấy tờ về

quyền sử dụng đất chưa được quy định cụ thể, thiếu cập nhật biến động kịp thời nên

việc quy chủ, xác nhận nguồn gốc đất đai chậm và thiếu chính xác, dẫn đến công tác

thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường một số dự án còn chậm so với quy

định.

2.4. Khung gia đền bù chưa được người dân đồng tinh

Dù chính sách đất đai liên tục thay đổi và giá đền bù cũng được nâng dần lên.

Nhưng những dự án làm đô thị, dịch vụ trên đất nông nghiệp như Khu đô thị mới

Phú Lương thì người dân đều nói là giá đền bù thấp. Giá đền bù tại phường Phú La,

Kiến Hưng là 252.000 đồng/m2 và Phú Lương là 201.600 đồng/m2. Tuy nhiên,

những diện tích đất đã được quy hoạch và triển khai thì giá đã tăng lên 20 triệu

đồng/m2. Có thể nói, chênh lệch giá đất sau khi chuyển đổi không được xem xét

một cách nghiêm túc, xử lý chưa hài hòa giữa quyền lợi của doanh nghiệp và người

dân mất đất. Nhà nước đền bù trên cơ sở giá đất nông nghiệp, nhưng đất đó được

chuyển sang xây biệt thự, khu đô thị thì giá khác hẳn. Lúc quy hoạch, Nhà nước coi

đó là đất trồng lúa, xa xôi, khi chuyển sang đô thị giá đất tăng, thì người dân thấy bị



thiệt thòi. Bởi vậy, điều cần thiết hiện nay là phải xây dựng khung giá đền bù hợp lý

hơn trong thời gian tới để giành được sự đồng thuận của người dân, có như vậy

công tác giải phóng mặt bằng mới được tiến hành thuận lợi.

2.5. Chậm giao đất dịch vu do chưa được chuẩn bị tốt

Vấn đề được nhiều người dân quan tâm nhất hiện nay đó là việc cấp đất dịch

vụ của dự án Khu đô thị mới Phú Lương. Theo Nghị định 17/2006/ NÐ-CP và Nghị

định 84/2006/ NÐ-CP của Chính phủ, khi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất

nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp, mà không được Nhà

nước bồi thường bằng đất tương ứng thì được giao đất dịch vụ, nhằm tạo việc làm

và góp phần ổn định đời sống cho người dân khi thu hồi đất nông nghiệp. Tuy

nhiên, việc chậm trễ giao đất dịch vụ khiến nhiều người dân thắc mắc, chất vấn và

thậm chí khiếu kiện gây khó khăn đối với chính quyền địa phương.

Bảng 2-5: Tình hình giao đất dịch vụ tại Khu đất dịch vụ Văn Nội

Chỉ tiêu Tổng Cần giao Đã giao

Diện tích cần giao đất 33.000 m2 17.276 m2 6.425 m2

Số hộ được giao đất 847 hộ 452 hộ 172 hộ

Như vậy, tổng số hộ được giao đất dịch vụ khi tiến hành giải phóng mặt bằng

Khu đô thị mới Phú Lương là 847/1031 hộ, cho đến nay số hộ đã tiến hành bồi

thường giải phóng mặt bằng là 550 hộ (trong đó có 452 hộ đủ điều kiện nhận đất

dịch vụ). Nhưng trên thực tế, chỉ mới có 172/452 hộ (tức 38%) đã được nhận đất tại

Khu Văn Nội.

Nguyên nhân chủ yếu của sự chậm trễ này là do chưa chuẩn bị được đất, do

quỹ đất vốn hạn chế. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng ở khu đất dịch vụ Văn Nội vẫn chưa

được hoàn thiện nên không thể giao đất cho người dân. Như vậy, công tác chuẩn bị

cho giai đoạn hậu giải tỏa vẫn chưa thực sự được chú trọng và làm tốt, làm thiệt hại

đến lợi ích chính đáng của những người dân thuộc diện thu hồi.

2.6. Thị trường BĐS đong băng gây kho khăn về vốn cho chủ đầu tư

Khu đô thị mới Phú Lương là một dự án lớn, có thời gian thực hiện kéo dài

trong nhiều năm do vậy cần đảm bảo vốn ổn định, phân bổ vốn hiệu quả cho từng

giai đoạn nhất là cho giai đoạn giải phóng mặt bằng. Vấn đề đặt ra ở đây là về lâu

về dài phải đảm bảo nguồn vốn kịp thời để chi trả tiền bồi thường hỗ trợ. Đặc biệt là

trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế hiện nay, khi mà thị trường BĐS đóng băng thì

việc quay vòng vốn trở nên vô cùng nan giải đối chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tình



trạng thời gian đền bù kéo dài, đồng thời giá cả thị trường biến động, sự chênh lệch

giữa giá căn cứ để tính đến bù với giá thực tế trên thị trường ngày càng lớn, do đó

cũng phát sinh nhiều đơn thư khiếu kiện của người dân.

2.7. Công tac tuyên truyền vận động chưa được tiến hanh sâu rộng

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến công tác giải phóng mặt bằng

của dự án chậm tiến độ là do chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động nhân

dân; đội ngũ cán bộ hạn chế khả năng giải thích, vận động để người dân hiểu đầy đủ

về chính sách liên quan. Hơn nữa, thực tế là ý thức người dân chưa cao, chưa nhận

thức được đầy đủ lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại; họ chỉ quan tâm đến lợi

ích riêng, lợi ích trước mắt mà lợi dụng các quy định chưa cụ thể về chính sách bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng nên đưa ra các yêu sách không đúng

nhưng chưa được giải quyết kịp thời nên các hộ gây cản trở, khó khăn cho các chủ

đầu tư trong việc kiểm đếm, lập hồ sơ, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Thậm chí ngay khi nghe nói Nhà nước công bố quy hoạch thì người dân lại cố

tình xây dựng, cơi nới nhà cửa, trồng thêm cây cối hoa màu nhằm đòi hỏi được bồi

thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó, khi tiến hành thu hồi đất, việc xác

định tính hợp pháp của chủ thể sử dụng đất và tài sản của chủ hộ để đền bù là rất

khó khăn. Cho đến nay, diện tích dự án trên địa bàn 2 phường Phú Lương, Phú La

vẫn còn 46,6% số hộ chưa tiến hành giải tỏa, trong đó có 29,62% số hộ xây nhà trái

phép trên đất nông nghiệp và không chịu giao đất di rời. Giờ đây Hội đồng bồi

thường GPMB đã cùng với UBND phường đang phải nỗ lực đến từng nhà dân để

vận động họ chấp nhận phương án giải phóng mặt bằng, nhưng kết quả chỉ mới có

một vài hộ đồng ý tháo dỡ công trình và giao lại đất.

Tóm lại, việc nâng cao nhận thức của người dân về thu hồi đất cho dự án tuy

thực hiện nhưng vẫn chưa tiến hành sâu rộng, cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng

vẫn chưa làm tốt được công tác tuyên truyền, vận động đến từng người dân. Công

tác tuyên truyền chỉ mới dừng lại ở việc niêm yết phương án đền bù, tổ chức họp

dân để kiểm kê theo quy định. Trong khi muốn thuyết phục được người dân thì phải

thực hiện vận động hàng ngày, thường xuyên tổ chức những buổi đối thoại để lắng

nghe ý kiến của họ, có như vậy mới nhanh đạt được hiệu quả.

Trên đây là những hạn chế và nguyên nhân chính được chỉ ra trong thực tế

hiện nay làm cho công tác đền bù GPMB của dự án còn gặp nhiều khó khăn, làm

chậm tiến độ thi công của dự án trong thời gian qua. Việc sớm ra đưa ra những giải

pháp hoàn thiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng là vô cùng cấp thiết hiện nay.



CHƯƠNG III:

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TRUNG VIỆT

I. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY

Để khẳng định vị thế, Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt đã đề

ra các giải pháp nhằm nâng cao năng lực đầu tư, xây dựng chiến lược phát triển

Công ty giai đoạn 2010 – 2015. Đẩy mạnh hoạt động đầu tư, triển khai những dự án

khả thi nhằm cụ thể hóa chương trình hành động của Công ty. Trung Việt phấn đấu

đến năm 2015 đầu tư xây dựng được 700.000 m2 sàn xây dựng trong thực hiện đầu

tư xây dựng các dự án của Công ty. Duy trì và phát triển ngành nghề truyền thống là

xây lắp các công trình thuỷ điện, giao thông, dân dụng, công nghiệp. Tiếp tục đầu tư

mở rộng qui mô kinh doanh trong các lĩnh vực: kinh doanh nhà ở và hạ tầng, đầu tư

thủy điện vừa và nhỏ, đảm bảo cho Công ty có tiềm lực kinh tế mạnh, đủ sức để

cạnh tranh với các doanh nghiệp trong nước và trong khu vực. Xác định đầu tư

chính là nguồn của xây lắp, sự kết hợp chặt chẽ giữa đầu tư và xây lắp tạo thành

một mô hình cung cầu khép kín là phương châm của Trung Việt, từ đó tạo nên sức

mạnh trong cạnh tranh và phát triển trong tương lai.

Bảng 3-1: Các chỉ tiêu dự kiến của năm 2015

STT Chỉ tiêu Dự kiến

1 Tốc độ tăng trưởng SXKD bình quân hàng năm 8 - 10%

2 Tổng giá trị SXKD 800 tỷ đồng

3 Tổng giá trị doanh thu 700 tỷ đồng

4 Nộp ngân sách 30 tỷ đồng

5 Lợi nhuận trước thuế 50 tỷ đồng

6 Giá trị đầu tư 400 tỷ đồng

7 Tổng giá trị tài sản 1000 tỷ đồng

8 Tổng vốn chủ sở hữu 350 tỷ đồng

Với các nghiên cứu cụ thể về tình hình của nền kinh tế cũng như sự phát triển

của ngành BĐS trong định hướng chính sách, nghiên cứu phát triển của Chính Phủ,

Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt đã xây dựng một chiến lược phát



triển cụ thể, chi tiết trong kế hoạch, hoạch định chiến lược phù hợp với định hướng

của ngành, của Chính Phủ và định hướng tập trung phát triển lĩnh vực đầu tư kinh

doanh bất động sản trong 5 năm tới của mình.

Bảng 3-2: Dự kiến cơ cấu ngành nghề SXKD đến 2015

STT Ngành nghề Dự kiến

1 Giá trị kinh doanh xây lắp 40%

2 Giá trị kinh doanh SXCN 30%

3 Giá trị kinh doanh nhà ở đô thị, KCN và BĐS 25 %

4 Giá trị kinh doanh khác 5%

Do định hướng của Công ty là mở rộng hơn về lĩnh vực kinh doanh nhà ở đô

thị, KCN và BĐS nên vấn đề được doanh nghiệp khá quan tâm trong thời gian tới là

đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đang và sẽ tiến hành. Bởi đây

là một vấn đề có rất nhiều vướng mắc cần khắc phục trên thực tế, nên việc đề ra

những giải pháp cũng như kiến nghị để giúp Trung Việt khắc phục được những khó

khăn này là điều hết sức cần thiết.

II. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GPMB

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐTXD TRUNG VIỆT

1. Giải pháp

1.1. Chú trọng công tac vận động tuyên truyền

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có tính đa dạng và phức tạp vì nó

tác động đến mọi mặt của đời sống, liên quan trực tiếp đến lợi ích kinh tế của các

bên liên quan, trong khi việc đảm bảo tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng là

hết sức quan trọng đối với một dự án. Để thực hiện tốt được điều này thì một trong

những khâu quan trọng nhất là vận động tuyền truyền. Cần phải xác định đây là

khâu then chốt nhằm nâng cao nhận thức và ý thức của người có đất bị thu hồi, đất

trong dự án.

Theo đó, công tác tuyên truyền cần tập trung để người dân hiểu và ủng hộ dự

án. Việc tuyên truyền phải được thực hiện dưới nhiều hình thức đa dạng và phải phủ

khắp tới toàn thể người dân để họ hiểu rõ về nhu cầu sử dụng đất của dự án. Ngoài

ra cũng cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật nhất là Luật đất đai,

các Nghị định Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành hướng dẫn thi

hành pháp luật đất đai, các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.



Thường xuyên tổ chức họp và đối thoại với nhân dân để lắng nghe ý kiến, nguyện

vọng của họ, trực tiếp giải đáp thắc mắc, tạo niềm tin trong nhân dân trong công tác

giải phóng mặt bằng. Khi hiểu được pháp luật, hiểu được lợi ích từ công tác giải

phóng mặt bằng và được lắng nghe, người dân sẽ tích cực tham gia ủng hộ công tác

giải phóng mặt bằng và hạn chế được khiếu nại tố cáo.góp phần nâng cao đời sống

của người dân địa phương.

Đồng thời, để công tác tuyên truyền, vận động đạt kết quả cao thì các cơ quan

chuyên môn cần xây dựng kế hoạch tuyên truyền chi tiết, xác định trọng tâm với

những nội dung cụ thể. Chủ động, kịp thời các tình huống phát sinh trong quá trình

giải phóng mặt bằng dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần tăng cường kết hợp

chặt chẽ ngay từ đầu với chính quyền địa phương và tổ chức làm công tác bồi

thường, tổ chức tư vấn thực hiện đầy đủ quy trình công khai, minh bạch để khắc

phục hạn chế đến mức thấp nhất những thắc mắc, khiếu kiện của người có đất bị thu

hồi.

1.2. Nâng cao năng lực của đội ngũ can bộ GPMB

Công tác giải phóng mặt bằng của dự án, mà đặc biệt là các dự án lớn thường

có khối lượng công việc khổng lồ và đầy phức tạp. Bởi vậy, muốn thực hiện tốt

được công tác này, đòi hỏi đội ngũ cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng phải có

năng lực trình độ nhất định, đồng thời cũng phải có tinh thần, trách nhiệm và phẩm

chất đạo đức tốt.

Để làm được như vậy, bước đầu tiên khi thực hiện giải phóng mặt bằng là lập

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; lập các Tổ công tác thì cần thiết phải

chọn được những người có đủ trình độ năng lực để tham gia. Ngoài ra, trong suốt

quá trình thực hiện cũng phải thường xuyên tổ chức tập huấn để có thể cập nhật

được những thay đổi mới nhất, đồng thời thống nhất cách hiểu các văn bản pháp

luật của Nhà nước liên quan đến giải phóng mặt bằng. Về phía các cán bộ cũng nên

cùng nhau chia sẻ kinh nghiệm mà mình có được khi tiếp xúc với công việc thực tế,

thảo luận giải quyết các tình huống khó khăn có thể nảy sinh trong quá trình giải

phóng mặt bằng. Quan trọng hơn là phải đề ra những quy định về chế độ khen

thưởng phù hợp để khuyến khích động viên ý thức trách nhiệm của người cán bộ,

đồng thời cũng phải có những hình thức xử phạt nghiêm khắc những trường hợp

cán bộ công chức lợi dụng quyền hạn, chức vụ, lợi dụng những kẽ hở của chính

sách và pháp luật để mưu lợi cá nhân hoặc cán bộ thiếu ý thức trách nhiệm làm thiệt

hại tiền của và chậm tiến độ công tác đền bù giải phóng mặt bằng.



1.3. Chuẩn bị tốt nguồn vốn cho GPMB

Nguồn vốn luôn đóng vai trò rất quan trọng khi thực hiện một dự án, nhất là

các dự án đầu tư có liên quan đến giải phóng mặt bằng. Bởi số vốn chủ đầu tư phải

ứng trước cho giải phóng mặt bằng là rất lớn mà giai đoạn này có thời gian thực

hiện kéo dài nên việc chuẩn bị và huy động nguồn vốn đầy đủ và dài hạn để thực

hiện công tác giải phóng mặt bằng là vô cùng quan trọng và cần thiết. Không những

vậy, quá trình lập, phê duyệt và tiến hành chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng

diễn ra rất phức tạp do sự bất hợp lý trong chính sách hay mâu thuẫn quan điểm và

lợi ích giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất nên các phương án bồi thường có thể

thường xuyên phải điều chỉnh và thay đổi tổng chi phí đền bù. Vì vậy, ngoài việc

chuẩn bị tốt nguồn vốn ban đầu, chủ đầu tư khi ứng trước chí phí đền bù cũng phải

linh hoạt giữa các phương án về nguồn vốn để đẩm bảo công tác giải phóng mặt

bằng được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.

1.4. Xây dựng quy hoạch dự an hợp lý

Một quy hoạch chi tiết được xem là hiệu quả khi nó tận dụng được tối đa diện

tích đất nhưng vẫn đảm bảo được tỷ lệ xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định.

Chủ đầu tư khi có được một bản quy hoạch tốt không những làm tăng thêm giá trị

cho dự án mà còn tiết kiệm được diện tích đất, nhờ đó mà giảm bớt số lượng đất

phải thu hồi từ các hộ dân thuộc khu vực dự án, điều này đồng nghĩa với việc làm

giảm gánh nặng cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, giai

đoạn lập quy hoạch cho dự án là rất quan trọng, doanh cần thiết phải đầu tư phát

triển chuyên môn cho đội ngũ lập dự án của mình, hoặc cũng có thể thuê một đơn vị

chuyên nghiệp bên ngoài để giúp mình lập một bản quy hoạch hoàn chỉnh.

1.5. Doanh nghiệp nên chủ động hỗ trợ người dân

Cần xác định rằng việc hỗ trợ người dân giai đoạn hậu giải tỏa không chỉ là

trách nhiệm của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần phải chủ động hơn bằng cách

đưa ra những biện pháp để giúp đỡ về đời sống, việc làm của người dân. Nhất là đối

với những dự án thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án, những người nông dân bị

mất mảnh đất vốn là kế sinh nhai của họ. Dù Nhà nước đã có những chính sách hỗ

trợ đời sống và chuyển đổi nghề nghiệp nhưng dường như việc này vẫn còn khá khó

khăn đối với người nông dân. Doanh nghiệp nên nhận thức được điều này và có

những động thái hỗ trợ như: nhận họ vào làm vệ sinh, bảo vệ, chăm sóc cây xanh...

cho dự án. Một khi biết rằng đời sống sau giải tỏa sẽ ổn định, thậm chí là tốt hơn

trước đây thì người dân chắc chắc sẽ hợp tác trong vấn đề giải phóng mặt bằng.



2. Kiến nghị

2.1. Hoan thiện chính sach về GPMB

Để công tác đền bù giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả tốt nhất thì trước hết cơ

sở pháp lý, các văn bản quy phạm pháp luật về thủ tục, trình tự, thu hồi, hỗ trợ tái

định cư của thành phố phải được sửa đổi, hoàn thiện cho phù hợp với điều kiện thực

tế của từng địa phương. Các chính sách cần nhanh chóng được điều chỉnh hợp lý

với các dự án cụ thể nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và

những người dân có đất bị thu hồi.

Thực tế hiện nay, một trong những vấn đề gây tranh cãi khiếu kiện, người dân

không chấp nhận khi thỏa thuận phương án đền bù giải phóng mặt bằng là giá đền

bù đất thường thấp hơn giá thị trường cũng như sự chênh lệch giữa giá đền bù giải

phóng mặt bằng và giá nhà, đất tái định cư. Bởi lẽ, giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ

là giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND Thành phố quy định và công bố áp

dụng trên khung giá đất hàng năm của thành phố; không bồi thường theo giá đất sẽ

chuyển mục đích sử dụng. Trong khi đó, giá nhà tái định cư được tính theo đơn giá

xây dựng mới nhà ở, vật kiến trúc đã được UBND thành phố quy định. Rút kinh

nghiệm từ các dự án đã và đang thực hiện cho thấy quá trình giải tỏa chỉ thực sự

diễn ra suôn sẻ sau khi thành phố và quận điều chỉnh mức giá đền bù để người dân

bớt thiệt thòi. Do đó việc xây dựng khung giá làm cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ về

đất sao cho tiệm cận với giá thị trường là giải pháp vô cùng quan trọng và cần thiết;

phải tôn trọng thị trường khi định ra giá đền bù. Nếu giá đền bù thỏa đáng thì người

dân chắc chắn sẽ sẵn sàng hợp tác và khi giá đền bù đã ngang bằng với giá thị

trường mà có một bộ phận không chịu di dời thì đó chỉ là thiểu số và Nhà nước sẽ

can thiệp áp dụng các biện pháp cưỡng chế.

Ngoài những vướng mắc liên quan đến giá đền bù thì tình trạng các văn bản

chính sách pháp luật chưa đi sát thực tế dẫn đến nhiều tình trạng chồng chéo, mâu

thuẫn lẫn nhau. Nhà nước nên tiến hành điều chỉnh để các văn bản rõ ràng và phù

hợp hơn nữa với thực tế. Có như vậy mới tránh được tình trạng hiểu sai về chính

sách, gây ra tranh cãi hoặc những sai lầm đáng tiếc trong thực hiện giải phóng mặt

bằng.

2.2. Chấn chỉnh công tac quản lý đất đai va xây dựng

Quản lý đất đai là một chế định hết sức quan trọng trong Luật đất đai được

Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ tư. Luật đã xác định: “Nhà nước thực

hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước



về đất đai”. Luật còn ghi rõ chế tài: “Người nào thiếu trách nhiệm trong quản lý, để

xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai thì tùy theo

tính chất, mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự”.

Quy định trên cho thấy tính nghiêm minh của pháp luật.

Tuy nhiên, thực tế tình hình quản lý, sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập,

quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng kém hiệu quả, còn để xảy ra nhiều tiêu cực. Rất

nhiều trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, cho thuê, cho

mượn trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, thậm chí còn biến đất nông nghiệp

thành đất ở... Tất cả những thực trạng này khiến Nhà nước khi cần thu hồi đất gặp

rất nhiều khó khăn trong việc xác minh lai lịch sử dụng của đất, bởi vậy mà làm

chậm trễ tiến độ giải phóng mặt bằng đi rất nhiều. Muốn giải quyết được tình trạng

này thì từng đơn vị quản lý đất đai, xây dựng tại địa phương phải thường xuyên tiến

hành rà soát, thanh tra, kiểm tra để có thể nhanh chóng phát hiện được những hành

vi sai phạm và giải quyết triệt để chúng; Xây dựng một hệ thống quản lý thông tin

cụ thể, chi tiết để có thể hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án tại địa

phương. Quan trọng hơn nữa, về phía Nhà nước cũng nên thường xuyên xuống địa

phương thanh tra, chỉ đạo để kiểm tra và xử lý tình trạng tiêu cực của đội ngũ cán

bộ quản lý đất đai. Có như vậy chất lượng quản lý đất đai và xây dựng mới được

nâng cao hiệu quả.

2.3. Ổn định thị trường BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam chưa ổn định, vẫn còn nhiều biến động. Điều này

tác động trực tiếp đến chủ đầu tư dự án cũng như những người dân có đất thuộc

diện thu hồi. Khi thị trường khủng hoảng, chủ đầu tư gặp nhiều rắc rối khi xoay sở

về vốn cho dự án, còn người dân thì khó khăn trong việc tìm và ổn định nơi ở mới.

Chính vì vậy, Nhà nước cần phải có những chính sách để góp phần làm cho thị

trường BĐS Việt Nam ổn định hơn như: hạn chế tình trạng đầu cơ; đẩy mạnh công

khai, minh bạch thị trường; tăng cường công tác thanh tra và xử lý vi phạm

2.4. Chuẩn bị tốt công tac hậu giải tỏa

Công tác hỗ trợ, tái định cư là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ

giải phóng mặt bằng. Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải đi trước

một bước, xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm chất lượng

các khu tái định cư, chú ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen của người dân địa

phương khi xây các khu tái định cư, tạo điều kiện cho các hộ dân đến nơi tái định cư

giảm bớt khó khăn, sớm có cuộc sống ổn định….



Cần phải hiểu, việc này không chỉ đè nặng lên vai Nhà nước mà ngay cả chủ

đầu tư cũng cần phải xem đây là trách nhiệm mà mình phải thực hiện. Nếu làm tốt

được điều này, không những có thể nâng cao uy tín của doanh nghiệp khiến công

tác giải phóng mặt bằng trở nên dễ dàng hơn, đồng thời cũng chính là đóng góp vào

sự ổn định và phát triển của toàn xã hội.

2.5. Linh hoạt trong xac định gia đất đền bù

Nha nước nên quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất; cần sửa đổi

Luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy

định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước

công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá

trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước

giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo giá thị

trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng

giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên

quan đến đất đai. Ngoài ra, đối với đất nông nghiệp, mức giá khi Nhà nước thu hồi

và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu

hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh thì mức giá có thể cao hơn từ 3- 10 lần so với

giá đất phi nông nghiệp khác. Điều này sẽ hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử

dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

2.6. Cải tiến tốc độ giải quyết thủ tuc hanh chính

Bất kỳ một hoạt động nào gắn với đất đai đều phải trải qua rất nhiều thủ tục

hành chính, bởi lẽ đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân.

Khi bắt tay vào thực hiện một dự án xây dựng, các nhà đầu tư phải trải qua rất nhiều

thủ tục hành chính, trong khi đó giải phóng mặt bằng lại chính là công đoạn cần

nhiều giấy tờ và thủ tục nhất.

Thực tế thủ tục liên quan đến thu hồi đất rườm rà, kéo dài là nguyên nhân

quan trọng gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng, dễ dẫn tới những khiếu kiện về

giá đền bù, hỗ trợ. Vì có những dự án từ lúc có quyết định thu hồi đất đến khi người

dân có thể nhận tiền đền bù kéo dài đến vài năm, mà thời gian càng lâu thì giá đền

bù giữa các năm càng có sự khác biệt. Từ đó sẽ gây nên tình trạng khiếu kiện kéo

dài khiến dự án khó đưa vào thực hiện. Bởi vậy, bên cạnh việc hoàn thiện các văn

bản pháp lý liên quan đến giải phóng mặt bằng thì cũng cần chú trọng đến việc tinh

giản thủ tục hành chính để việc vận dụng pháp luật vào thực tế được nhanh chóng,



gọn nhẹ. Đồng thời cũng phải tích cực giải quyết những sai phạm tiêu cực trong đội

ngũ cán bộ hành chính. Có như vậy dự án mới được triển khai một cách kịp thời,

giảm bớt những rủi ro cho chủ đầu tư.

2.7. Phối hợp cac bên liên quan

Giải phóng mặt bằng là công tác hết sức nhạy cảm, phức tạp, khó khăn và luôn

đòi hỏi tinh thần trách nhiệm, sự đồng cảm, linh hoạt, nhạy bén của những người

thực hiện. Để làm tốt được điều này, đòi hỏi phải có sự vận dụng tổng hợp, từ chủ

trương, cơ chế, chính sách của Đảng, Nhà nước, Thành phố, đến tình hình thực tiễn

của từng địa phương, tính chất của từng dự án; đồng thời không thể thiếu sự phối

hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan trong quá trình thực hiện công tác đền bù giải


Phải tập trung chỉ đạo và tổ chức thực hiện đồng bộ, thống nhất trong cả hệ

thống chính trị từ thành phố đến cơ sở khi thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng.

Nêu cao vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu các tổ chức, đơn vị, các cấp, các

ngành trong thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng và giải quyết đơn thư khiếu

nại, tố cáo của công dân liên quan đến giải phóng mặt bằng.

III. HẠN CHẾ VÀ GỢI Ý HƯỚNG NGHIÊN CỨU

1. Hạn chế nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu để viết chuyên đề đã có những hạn chế

sau đây:

Thứ nhất, chuyên đề được thực hiện tại cơ sở thực tập là Ban quản lý dự án

Khu đô thị Phú Lương, trực thuộc công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt.

Công ty trước đây chủ yếu tập trung vào lĩnh vực xây lắp và chỉ mới chuyển sang

lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS trong những năm gần đây, và mới có dự án đầu

tiên là Khu đô thị mới Phú Lương – Hà Đông vẫn đang trong quá trình thực hiện. Vì

vậy, chuyên đề chỉ được nghiên cứu thông qua một dự án nên chưa có tính khái quát

cao.

Thứ hai, do hạn chế về điều kiện và phạm vi nghiên cứu tại cơ sở thực tập nên

có nhiều tài liệu, số liệu người viết không được tiếp cận. Đặc biệt là những số liệu

phản ánh tình hình tài chính của Công ty nên phần đánh giá hạn chế về tốc độ quay

vòng vốn khi thị trường BĐS đóng băng người viết chỉ lướt qua mà chưa có số liệu

minh chứng.



Thứ ba, dù được đi thực tế tại nơi giải phóng mặt bằng của dự án nhưng người

viết chưa có điều kiện tiếp xúc và phỏng vấn trực tiếp người dân. Nên việc đánh giá

thực trạng, đưa ra giải pháp, kiến nghị vẫn chưa thực sắc bén.

2. Gợi ý hướng nghiên cứu

Chính vì những hạn chế nêu trên nên chuyên đề vẫn chưa thực hoàn thiện, hy

vọng những bài nghiên cứu sau sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để có thể tăng thêm

tính thực tiễn cho đề tài. Qua những gì đã thực hiện, người viết nhận thấy còn có

những vấn đề cần phát triển thêm như: Xử lý hài hòa quyền lợi giữa doanh nghiệp

và người bị thu hồi đất theo hướng quan tâm đến giá cơ hội của đất đai . Nhờ đó mà

có thể giải quyết những vướng mắc dai dẳng còn tồn tại trong công tác giải phóng

mặt bằng từ trước đến nay.



KẾT LUẬN

Qua quá trình nghiên cứu tìm hiểu về công tác đền bù GPMB của dự án Khu

đô thị mới Phú Lương – Hà Đông, nhận thấy vấn đề khó khăn nhất ảnh hưởng quyết

định đến tiến độ triển khai các dự án mà hầu hết các nhà đầu tư nói chung, đặc biệt

các nhà đầu tư dự án khu đô thị mới nói riêng gặp phải trong quá trình thực hiện dự

án là những vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Bởi lẽ công tác

GPMB là công việc mang tính phức tạp và nhạy cảm và trong quá trình thực hiện

cũng đã nảy sinh nhiều vướng mắc chưa được giải quyết triệt để.

Đền bù GPMB là một vấn đề nóng, gây ra tình trạng người dân khiếu kiện ở

nhiều địa phương, đặc biệt là các địa phương tình trạng quản lý đất đai còn lỏng lẻo,

nguyên nhân của những khiếu kiện xuất phát từ một số điểm bất hợp lý của Luật đất

đai và các Nghị định hướng dẫn đi kèm bởi giá đất trên thị trường luôn biến động.

Hơn nữa, Việt Nam cũng như các nước đang phát triển, các hình thức chuyển đổi

đất chủ yếu là chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp để phát triển đô thị.

Nếu tính đúng, tính đủ thì mức chi phí đền bù đất đai chiếm tỷ lệ quá lớn trong kinh

phí đầu tư song vẫn không thỏa mãn được nguyện vọng của người dân vì giá đất để

tính bồi thường vẫn thấp hơn giá thị trường. Mâu thuẫn giữa đòi hỏi đền bù hỗ trợ

của người dân với những ràng buộc, khống chế của các quy định, chính sách làm

cho nhiều dự án không thể triển khai được. Các chế độ chính sách chưa theo kịp

diễn biến thực tế, hơn nữa, việc áp dụng tại từng địa phương cũng khác nhau. Đây

là một bài toán khó đặt ra cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp bởi công tác giải

phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến quyền lợi của nhiều bên tham gia.

Cuối cùng, do hạn chế về mặt thời gian, nhận thức và của cơ sở thực tập nên

bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý bổ

sung của thầy cô. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Hải Yến

đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.



PHỤ LỤC

Phụ lục 1:

Mẫu Biên bản kiêm kê chuẩn

UBND QUẬN . . .

HỘI ĐỒNG BT GPMB

─────────────

Số: . . . . . ./BBKK

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

────────────────

Hà Nội, ngày . . . tháng . . . năm . . .

BIÊN BẢN KIỂM KÊ THIỆT HẠI - GPMB DỰ ÁN . . .

Hôm nay, vào lúc: . . . . giờ . . . . phút, ngày . . . . tháng . . . . năm . . . .Tổ công tác kiểm kê hiện trạng thiệt hại, giải phóng mặt bằng của dự án gồm:

1. Ông (Bà): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Ông (Bà): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Ông (Bà): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Ông (Bà): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. Ông (Bà): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Đ/d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Đ/d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Đ/d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Đ/d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Đ/d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Chủ tài sản:

- Ông (Bà): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . chủ hộ bị thiệt hại

- Số CMND : . . . . . . . . . . . . . . . . . cấp ngày. . . . /. . . . /. . . . . . Tại CA . . . . . . . . . . .

- Địa chỉ thường trú: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

- Địa chỉ nơi giải tỏa: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

- Địên thoại liên lac: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tương ứng bản đồ hiện trạng vị trí số : . . . . . . . . . . . ngày . . . . . . . . . thu hồi

đất của dự án . . . . . . . . . . . .

Sau khi cùng kiểm kê hiện trạng thực tế khối lượng đất, nhà, tài sản khác, cây

cối và hoa màu trên diện tích đất bị thu hồi giải toả. Chúng tôi thống nhất lập Biên

bản kiểm kê thiệt hại thực tế của hộ ông (bà) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .như sau:



I. Thiệt hại về đất

STTDiện tích

(m2)

Lô thửa, tờ

bản đồTài liệu đo đạc

Hiện trạng đang sử

dụng

Tổng cộng

BẢN VẼ SƠ PHÁT HIỆN TRẠNG VỊ TRÍ NHÀ, ĐẤT CỦA HỘ DÂN

THUỘC PHẠM VI GIẢI TỎA CỦA DỰ ÁN . . .

(Nêu cụ thể vị trí khu đất và thuộc diện giải toả một phần hay giải toả trắng)

CHỦ TÀI SẢN

(Ký và ghi rõ họ tên)

NGƯỜI ĐO VẼ

(Ký và ghi rõ họ tên)

II. Thiệt hại về tài sản

1. Nhà ở, công trình vật kiến trúc trên đất:

STTHạng mục

công trình

Kích

thước

Đơn

vị

Diện

tích

Kết cấu

(mái, trần, vách, cột, nền)



2. Công trình phụ: (nếu có)

STTHạng mục

công trình

Kích

thước

Đơn

vịDiện tích

Kết cấu

(mái, trần, vách, cột, nền)

3. Tài sản khác: (chỉ ghi khối lượng các loại tài sản trong ranh giải tỏa và danh

mục tài sản được bồi thường: Giếng khoan, giếng đào, điện thoại, điện kế, thủy kế,

mồ mả v.v..)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. Cây cối hoa màu: (chỉ ghi số lượng các loại cây trong ranh giải tỏa)

TT Loại CâyKích

thướcSố luợng TT Loại Cây

Kích

thướcSố luợng

Biên bản gồm bốn (04) trang, các thành viên Tổ kiểm kê và Chủ hộ thống nhất

với khối lượng kiểm kê được ghi vào từng trang và đồng ý với khối lượng đã được

kiểm kê, cùng ký tên làm cơ sở áp giá bồi thường. Biên bản kết thúc lúc . . .

THÀNH VIÊN TỔ KIỂM KÊ

(ký và ghi rõ họ tên)

1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CHỦ HỘ

Tôi đồng ý với khối lượng được ghi

trong Biên bản kiểm kê. Xin cam kết

không khiếu nại về khối lượng kiểm kê

trên)

TM. UBND PHƯỜNG LINH ĐÔNG

CHỦ TỊCH



Phụ lục 2:

Mẫu Phương án bồi thường thiệt hại

UBND QUẬN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRUNG TÂM PHÁT

TRIỂN QUỸ ĐẤT

─────

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

─────────────

Số : . . .

. . . , ngày . . . tháng . . . năm . . .

PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở, VẬT KIẾN

TRÚC, HOA MÀU... TRONG PHẠM VI GPMB

Dự án: . . . . .

Họ và tên chủ hộ :

Địa chỉ :

STT Hạng mục, quy cáchĐơn

vị

Số

lượngĐơn giá

Thành

tiềnGhi chú

I Đất đai

1 m2

II Nhà cửa

1 m2

III Công trình phụ - VKT

1 m2

IV Hoa màu

1 cây

V Các chính sách hỗ trợ

1

Tổng cộng

CHỦ HỘ TM. UBND PHƯỜNG TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN

QUỸ ĐẤT


Phụ lục 3:

Tổng hợp phương án chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ đợt tháng 01/2012

TTHọ và tên chủ

sử dụng đấtĐịa chỉ

Diện

tích

giao

khoán

(m2)

Tiền

đất

Bồi

thường, hỗ

trợ cây,

hoa màu

Các khoản hỗ trợ

Tổng tiền

(đồng)Ổn định

sản xuất

Chuyển

đổi nghề

Thưởng

bàn giao

mặt bằng

đúng quy

định

1 Lê Thị Lượm Thanh Lương 472,0 118.944.000 3.304.000 16.520.000 14.160.000 1.416.000 154.344.000

2 Đặng Thị Gấm Cửa La 389,0 98.028.000 2.723.000 13.615.000 11.670.000 1.167.000 127.203.000

3 Phan Văn Xi Thanh Lương 120,0 30.240.000 840.000 4.200.000 3.600.000 360.000 39.240.000

4 Nguyễn Văn Sanh Thanh Lương 177,0 44.604.000 1.239.000 6.195.000 5.310.000 531.000 57.879.000

5 Lê Văn Vân Thanh Lương 594,0 149.688.000 1.239.000 20.790.000 17.820.000 1.782.000 191.319.000

6 Trần Thị Tròn Cửa La 173,0 43.596.000 1.211.000 6.055.000 5.190.000 519.000 56.571.000

7 Lê Văn Nón Thanh Lương 122,0 30.744.000 854.000 4.270.000 3.660.000 366.000 39.894.000

8 Nguyễn Thị Kiều Thanh Lương 122,0 30.744.000 854.000 4.270.000 3.660.000 366.000 39.894.000

9 Lê Văn Tình Thanh Lương 122,0 30.744.000 854.000 4.270.000 3.660.000 366.000 39.894.000

10 Lê Thị Kiến Cửa La 742,0 186.984.000 5.194.000 25.970.000 22.260.000 2.226.000 242.634.000

11 Lê Thị Huỳnh Thanh Lương 750,0 189.000.000 5.250.000 26.250.000 22.500.000 2.250.000 245.250.000

12 Lê Văn Triều Cửa La 181,0 45.612.000 1.267.000 6.335.000 5.430.000 543.000 59.187.000

13 Hồ Thị Phiên Dộc 72,8 18.345.600 509.600 2.548.000 2.184.000 218.400 23.805.600

14 Đặng Văn Phương Cửa La 280,0 70.560.000 1.960.000 9.800.000 8.400.000 840.000 91.560.000

15 Huỳnh Văn Bê Cửa La 280,0 70.560.000 1.960.000 9.800.000 8.400.000 840.000 91.560.000

16 Nguyễn Thanh Dân Thanh Lương 149,9 37.774.800 1.049.300 5.246.500 4.497.000 449.700 49.017.300

17 Trần Văn Tiến Thanh Lương 78,3 19.731.600 548.100 2.740.500 2.349.000 234.900 25.604.100

18 Nguyễn Thị Bé Thanh Lương 344,5 86.814.000 2.411.500 12.057.500 10.335.000 1.033.500 112.651.500

19 Trần Thị Lan Cửa La 821,0 206.892.000 5.747.000 28.735.000 24.630.000 2.463.000 268.467.000

20 Bùi Thị Sang Thanh Lương 168,1 42.361.200 1.176.700 5.883.500 5.043.000 504.300 54.968.700

21 Nguyễn Văn Đúng Thanh Lương 558,9 140.842.800 3.912.300 19.561.500 16.767.000 1.676.700 182.760.300

22 Huỳnh Chí Lợi Dộc 180,0 45.360.000 1.260.000 6.300.000 5.400.000 540.000 58.860.000

23 Nguyễn Văn Minh Cửa La 192,0 48.384.000 1.344.000 6.720.000 5.760.000 576.000 62.784.000

24 Lê Văn Bớt Cửa La 240,0 60.480.000 1.680.000 8.400.000 7.200.000 720.000 78.480.000

25 Nguyễn Văn Trọn Cửa La 258,0 65.016.000 1.806.000 9.030.000 7.740.000 774.000 84.366.000

26 Nguyễn Văn Hòa Cửa La 280,0 70.560.000 1.960.000 9.800.000 8.400.000 840.000 91.560.000

27 Đào Thị Hoa Thanh Lương 119,9 30.214.800 839.300 4.196.500 3.597.000 359.700 39.207.300

28 Nguyễn Văn Hải Thanh Lương 384,0 96.768.000 2.688.000 13.440.000 11.520.000 1.152.000 125.568.000

29 Nguyễn Thị Châu Thanh Lương 245,7 61.916.400 1.719.900 8.599.500 7.371.000 737.100 80.343.900

30 Nguyễn Văn Tiến Cửa La 379,0 95.508.000 2.653.000 13.265.000 11.370.000 1.137.000 123.933.000

31 Trương Văn Sấu Cửa La 240,0 60.480.000 1.680.000 8.400.000 7.200.000 720.000 78.480.000

32 Trần Văn Út Thanh Lương 251,0 63.252.000 1.757.000 8.785.000 7.530.000 753.000 82.077.000

33 Võ Văn Kiệp Thanh Lương 389,0 98.028.000 2.723.000 13.615.000 11.670.000 1.167.000 127.203.000

34 Phan Văn Hon Cửa La 193,0 48.636.000 1.351.000 6.755.000 5.790.000 579.000 63.111.000

35 Nguyễn Văn Chót Thanh Lương 772,0 194.544.000 5.404.000 27.020.000 23.160.000 2.316.000 252.444.000

36 Lê Thanh Trí Cửa La 311,0 78.372.000 2.177.000 10.885.000 9.330.000 933.000 101.697.000

37 Thái Văn Tòng Cửa La 280,0 70.560.000 1.960.000 9.800.000 8.400.000 840.000 91.560.000

38 Ngô Thị Thi Cửa La 310,0 78.120.000 2.170.000 10.850.000 9.300.000 930.000 101.370.000

39 Nguyễn Văn Vũ Cửa La 345,0 86.940.000 2.415.000 12.075.000 10.350.000 1.035.000 112.815.000

40 Lê Văn Bảnh Thanh Lương 23,7 5.972.400 165.900 829.500 711.000 71.100 7.749.900

41 Đặng Văn Thất Cửa La 360,0 90.720.000 2.520.000 12.600.000 10.800.000 1.080.000 117.720.000

42 Nguyễn Văn Nghiêm Thanh Lương 206,0 51.912.000 1.442.000 7.210.000 6.180.000 618.000 67.362.000

43 Trần Văn Thương Thanh Lương 752,0 189.504.000 5.264.000 26.320.000 22.560.000 2.256.000 245.904.000

44 Đỗ Minh Tùng Thanh Lương 314,4 79.228.800 2.200.800 11.004.000 9.432.000 943.200 102.808.800

45 Nguyễn Văn Xì Thanh Lương 730,0 183.960.000 5.110.000 25.550.000 21.900.000 2.190.000 238.710.000

46 Võ Văn Bon Thanh Lương 53,0 13.356.000 371.000 1.855.000 1.590.000 159.000 17.331.000

47 Đào Văn Cưng Thanh Lương 298,0 75.096.000 2.086.000 10.430.000 8.940.000 894.000 97.446.000

48 Trần Văn Xỉnh Dộc 152,0 38.304.000 1.064.000 5.320.000 4.560.000 456.000 49.704.000

49 Nguyễn Thị Tư Cửa La 264,0 66.528.000 1.848.000 9.240.000 7.920.000 792.000 86.328.000

50 Đỗ Văn Chiến Thanh Lương 171,3 43.167.600 1.199.100 5.995.500 5.139.000 513.900 56.015.100

Tổng cộng 15411,5 3.883.698.000 104.961.500 539.402.500 462.345.000 46.234.500 5.036.641.500


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật đất đai 2003

2. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về

thi hành luật đất đai

3. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

4. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

5. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư

6. Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của UBND thành

phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

7. Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài

nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và

trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

8. Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của UBND

thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất , giao đất, cho thuê đất,

chuyển nhượng mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở

nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội


thành phố Hà Nội ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa

bàn thành phố Hà Nội


thành phố Hà Nội ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

năm 2011

11. Thông báo số 6760/STC-BG ngày 31 tháng 12 năm 2010 của Sở Tài chính Hà

Nội thông báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên

đất có mặt nước để phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành Phố Hà Nội

năm 2011



12. Quyết định số 1497/QĐ-UBND ngày 03 tháng 06 năm 2008 của UBND tỉnh

Hà Tây về việc giao công ty cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt (đại diện liên

doanh công ty cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt, Công ty cổ phần Sông Đà,

Công ty cổ phần xây dựng Hồng Quang) làm chủ đầu tư thực hiện dự án đầu

tư xây dựng khu đô thị mới Phú Lương, thành phố Hà Đông

13. Công văn số 11667/UBND-TNMT ngày 07 tháng 12 năm 2009 của UBND

thành phố Hà Nội về một số chính sách, quy định để giải quyết vướng mắc khi

thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hà Đông

14. Thông báo số 616/TB-HĐBT ngày 20 tháng 10 năm 2010 của Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư quận Hà Đông về việc tiếp tục niêm yết công

khai chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây

dựng trên địa bàn phường Phú Lương, Phú La.

15. Quyết định số 8096/QĐ-UBND ngày 20/10/2010 của UBND quận Hà Đông

về thành lập Tổ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư xây

dựng trên địa bàn phường Phú Lương, Phú La, quận Hà Đông.

16. Thông báo số 670/TB-UBND ngày 01/11/2010 của UBND quận Hà Đông về

thu hồi đất trên địa bàn phường Phú Lương, phường Phú La, phường Kiến

Hưng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Phú Lương, quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội.

17. Bản thuyết minh Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 của Khu đô thị mới Phú Lương

18. Phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng của Khu đô thị

mới Phú Lương

19. Website:

- Thư viện pháp luật: thuvienphapluat.vn

- Diễn đàn kinh tế Việt Nam: vef.vn

- Bộ Tài nguyên và Môi trường: monre.gov.vn

- Trang tin tức kinh doanh và tài chính: vneconomy.vn

- Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam: ashui.com

- Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội: hapi.gov.vn

- Bộ tư pháp: phapluatvn.vn

- Sở xây dựng Hà Nội: soxaydung.hanoi.gov.vn


thỰc trẠng cÔng tÁc giẢi phÓng mẶt bẰng cỦa d

Documents