thịtrường khách sạntp h ồ - cbre vietnam · diễngiả: mauro gasparotti trưởng...

Diễn giả:

Mauro Gasparotti

Trưởng Bộ Phận Dịch Vụ Khách Sạn

Công ty TNHH CB Richard Ellis (Vietnam)

Thị trường khách sạn TP Hồ Chí Minh

Quá khứ, hiện tại và tương laiKhách sạn Park Hyatt Saigon, 3/2010

CB Richard Ellis |

Tổng quan 2010 Thị trường trẻ và đang phát triển

Lượng du khách đến Việt Nam tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm trong vài năm qua.

Lượng du khách đến Tp. HCM tăng trung bình khoảng 12% mỗi năm trong vài năm qua

Lượng du khách năm 2000 bằng khoảng 50% so với năm 2008

Với chỉ 4,2 triệu lượt khách năm 2008, Việt Nam vẫn còn là một thị trường trẻ so với Thái Lan 14 triệulượt và Malaysia 22 triệu lượt khách .

Tp.HCM cũng chỉ có 2,6 triệu lượt khách du lịch so với Bangkok là 10 triệu lượt và Singapore là 10 triệulượt khách.

Lượng du khách đến Việt Nam

0

1

2

3

4

5

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Triệu

lượt

Nguồn: GOSNguồn GOS

Tourist Arrival to HCMC

0

1

2

3

4

2005

2006

2007

2008

2009

Mill

ions

Lượng du khách đến Tp.HCM

Triệu

lượt

CB Richard Ellis |

…. …Lý do của việc lưu trú là gì ?

Khoảng 65% lượng khách của khách sạn4-5 sao đến vì công việc và lượng khách nàyđang gia tăng trong những năm qua.

Tổng quan 2010 Thị trường trong nước – Khách du lịch quốc tế

……Đâu là thị trường thật sự?

“Ngành du lịch mong đợi sẽ chào đón 4,2 triệudu khách quốc tế và 28 triệu khách nội địatrong năm nay” Báo Saigon Times

Du khách trong nước chiếm khoảng hơn85% tổng lượt khách du lịch.

Năm 2009, mặc dù khủng hoảng kinh tế, tuynhiên lượng khách nội địa tăng ở hầu hết cácvùng trong cả nước, góp phần tăng công suất sửdụng phòng trên các loại hình khách sạn.

Tương lai sẽ như thế nào ? …….Du .Du khkhááchch thươngthương nhânnhân ViViệệtt NamNam

Source CBREvietnam

Nguồn: CBREvietnam

Lượng du khách dự đoán 2010 (Việt Nam)

05

10152025303540

Total Travelers

Triệu

lượt

Local Travelers International Travelers

Tổng lượt khách du lịch

Du khách nội địa Du khách quốc tế

Selected 4-5 star hotels- Purpouse of stay

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Business/ MICE Leisure Others

Mục đích lưu trú tại các khách sạn 4-5 sao

Kinh doanh/MICE Giải trí Mục đích khác


CB Richard Ellis |

Tp.HCM chỉ có 52 khách sạn xếp hạng 3 đến 5 sao cung cấp khoảng8.000 phòng

Nguồn cung bị thiếu hụt chăng?

Tổng quan 2010 Nguồn cung khách sạn


Room Supply by Grade

0500

10001500

2000250030003500

3-Star 4-Star 5-Star 5-Star Luxury

No of rooms

3 sao 4 sao 5 sao 5 sao hạng sang

Số lượng phòng theo loại khách sạn

>300(ước tính)

6,3 Triệu

10 Triệu

248

1,5 triệu

2 triệu

52

6 triệu

2,6 triệu

Tổng số khách sạn 3-4-5 sao

Dân số

Khách quốc tế (khoảng 08/09).

BANGKOKMILANTP.HCMThị trường khách sạn

CB Richard Ellis |

Tổng quan 2010 Vị trí các khách sạn

Các khách sạn tọa lạc ở đâu? ở 3 cụm chủ yếu.

Tương lai ra sao? …. Thay đổi vị trí, thay đổi vị trí, thay đổi vị trí.

CB Richard Ellis |

… Tại sao không tại trung tâm thành phố (CBD) ?

Quỹ đất hạn chế cho sự phát triển khách sạn 4-5 sao ở khu vựctrung tâm thương mại thành phố (CBD)

Giá đất ở trung tâm quận 1 ($15,000- $25,000/m2)

Một số trường hợp, giá trị trên công trình hoàn thành thấp hơngiá trị đất cộng với chi phí xây dựng.

Các trở ngại khác:

Thời hạn giải quyết bồi thường không rõ ràng cụ thể

Giấy phép kinh doanh khách sạn/Cách xếp hạng sao khách sạn

Kết quả hoạt động bất ổn (sự phức tạp trong dự báo ROI)

Rủi ro về lạm phát/Rủi ro về tiền tệ.

Quá khứ và hiện tại Rào cản của việc gia nhập thị trường ở trung tâm TP.HCM

Green Filed Investment Completed Building Value

Construction costs

Land Cost

Giả định đầu tư

Chi phí xây dựngGiá đất

Chi phí đầu tư dự kiến Giá trị công trình hoàn thành

CB Richard Ellis |

… Ai sở hữu khách sạn? Ở Tp.HCM phần lớn chủ sở hữu là các công ty quốc doanh (Saigon Tourist-Hanoi Tourist …)

Và các hộ kinh doanh khách sạn đóng vai trò quan trọng trong thị trường khách sạn 2-3 sao

Hơn 50% thị trường khách sạn 4 sao và 30% thị trường khách sạn 5 sao thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhànước nắm giữ một phần cổ phần.

Gần 30% khách sạn 3 sao thuộc sở hữu tư nhân (Sử dụng đất-Xây khách sạn-Kinh doanh khách sạn)

Hệ thống khách sạn Việt Nam đang mở rộng nhanh chóng: A&EM (Gia đình), Liberty Group (Mộtphần vốn góp của nhà nước) và Dragon Hotels (Gia đình) ….

Tổng quan 2010 Quyền sở hữu khách sạn


Hotel Ownership in HCMC

0%20%40%60%80%

100%

5 Star 4-Star 3-Star

State Owned Entps Joint Venture Family

Chủ sở hữu các khách sạn tại Tp.HCM

5 sao 4 sao 3 sao

Quốc doanh Liên doanh Tư nhân

CB Richard Ellis |

… Ai quản lý khách sạn?

Các công ty quản lý quốc tế đang mở rộng ở Việt Nam.

Quá khứ và hiện tại Quản lý khách sạn

Năm 2000, Tp.HCM chỉ có 3 tập đoàn khách sạn quốc tế, hiện tại có 10 thương hiệu khách sạn quốc tếđang hoạt động ở Tp.HCM.

Cũng có một số công ty trong nước cung cấp dịch vụ quản lý khách sạn (Celadon và SS Hotel)

2000 2010Accor AccorSheraton SheratonMarriot Marriot

HyattIHGSwissBelhotelPan PacificNortfolkMovenpick

CB Richard Ellis |

50

70

90

110

130

150

170

190

210

230

Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09

Average Daily Rate (MAT)

Singapore Thailand Indonesia

Philippines Vietnam Kuala Lumpur

United States - Dollar

Source: STR Global/CBRE Hotels

Năm 2009 giá thuê phòng bình quân (ADR) cao thứ hai trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Giá thuê phòng bình quân ở Tp.HCM khoảng $130, chỉ thấp hơn ở Rome 15% ($150) và thấp hơn ởLondon 30% ($180).

Quá khứ và hiện tại Thị trường đang chuyển biến (Hoạt động khách sạn 4-5 sao )

Khủng hoảng … ? … Khủng hoảng vấn đề gì ?

CB Richard Ellis |

Năm 2009 doanh thu trên phòng (RevPar) cao thứ hai ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương(nhưng gần với các thị trường khác do giảm công suất sử dụng phòng)

Quá khứ và hiện tại Thị trường đang chuyển biến (Hoạt động khách sạn 4-5 Sao)

CB Richard Ellis |

Số lượng giao dịch mua bán cao nhất là vào năm 2007 và kế đến là năm 2009.

Giá trị trên mỗi phòng cao nhất là vào cuối năm 2007 với 2 giao dịch chính ở Hà Nội.

Quá khứ và hiện tại Thị trường đang chuyển biến (Các giao dịch khách sạn 4-5 sao ở Việt Nam)

Các giao dịch khách sạn (cao cấp đến hạng sang)

$0

$100,000

$200,000

$300,000

$400,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010(Q1)0

2

4

6

8

10

Number of Transactions Average Value Per RoomSố lượng giao dịch Giá trị trung bình trên mỗi phòng

CB Richard Ellis |

Công suất sử dụng phòng tăng mạnh trở lại trong Q1/2010 một phần là do giá thuê phòng của loạikhá giảm xuống.

Trong tháng 3 một vài khách sạn có công suất sử dụng phòng cao hơn 85%

TP.HCM Quá khứ và hiện tại Công suất sử dụng phòng 2009 – 2010

Source CBRE research

Năng suất phòng tại Tp.HCM Q1/2009 - Q1/2010

30.0%

50.0%

70.0%

90.0%

Jan Feb March

2009 Luxury 2010 Luxury2009 Upper-Upscale 2010 Upper-Upscale2009 Mid-Upper Scale 2010 Mid-Upper Scale

Sang trọngCao cấpTrung bình khá

Sang trọngCao cấpTrung bình khá

Công suất sử dụng phòng tại Tp.Hồ Chí Minh Q1/2009 – Q1/2010

CB Richard Ellis |

Biểu đồ thể hiện giá thuê phòng giảm mạnh, đặc biệt đối với phân khúc sang trọng..

Tp.HCM vẫn có giá thuê phòng bình quân (ADR) cao hơn hẳn so với những thành phố khác trong.

Giá phòng giảm có ảnh hưởng tích cực đến công suất sử dụng phòng.

TP.HCM Quá khứ và hiện tại Giá thuê phòng bình quân (ADR) 2009 – 2010

Source CBRE research

Giá thuê phòng bình quân tại TP.HCM 2009-Q1/2010

$0

$100

$200

$300

Jan.

2009 Feb

Mar

Apr

May Jun

Jul

Aug

Sep

Oct

Nov

Dec

Jan.

2010 Feb

Mar

ch

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Luxury Upper-Upscale

Upscale Average market occupancy

Sang trọngKhá

Cao cấpCông suất phòng trung bình

CB Richard Ellis |

150Q.2Six sensesSIX SENSES LATITUDE

185Q.1Tự quản lýMAJESTIC EXTENSION

1.000Q.7Tự quản lýSAIGON CONVENTION AND EXHIBITION

2013(1.000 phòng)

170Q.7AccorIBIS SAIGON SOUTH

338Q.1AccorIBIS BEN THANH PALACE

350Q.1AccorNOVOTEL SAIGON CENTRE

2012(1.193 phòng)

320Q.1Starwood LE MERIDIEN SAIGON

230Q.1Tự quản lýTIMES SQUARE

335Q.1NikkoNIKKO SAIGON

170Q.1Tự quản lýGRAND EXTENSION

120Q.3Tự quản lýNEW PACIFIC

2011(1.175 phòng)

209Q.Phú NhuậnTự quản lýSAIGON GIVRAL

120Q.1Tự quản lýGOLDEN TOWER (Hoàn thành)

144Q.1Tự quản lýLIBERTY 6 (Hoàn thành)

2010(473 phòng)

Số lượngphòngVị tríNhà quản lýDự ánNăm hoàn thành

Chỉ có khoảng 3.840 phòng khách sạn sẽ đi vào hoạt động trên thị trường khách sạn 4-5 sao, cho thấy gần10.3% tăng trưởng hàng năm. Số lượng này vẫn còn rất thấp so với các phân khúc bất động sản khác (vănphòng và căn hộ) hoặc so với các nước khác (Milan chứng kiến sự tăng trưởng 35% trong 5 năm qua).

Hiện tại và tương lai Nguồn cung mới

Source CBREvietnam

CB Richard Ellis |

Hiện tại và tương lai Thị trường sẽ phát triển đến đâu?

Loại hình bất động sản mới đang được xây dựng hoặc vừa mớihoàn thành

Khách sạn dạng Boutique Hotels (Góc Thái Văn Lung và Hai Bà Trưng )

Khách sạn quốc tế ở các cụm công nghiệp (SwissBelHotel hoặc Marriot ởĐồng Nai)

Các Trung Tâm Hội Nghị (Q.7)

Và các thương hiệu quốc tế đang vào Tp.HCM


A n n u n ce d P la n n e dIb is H o lid a y In nN o vo te l W h yn d a mM a rr io t G o ld e n T u lipLe M e rid ie n P a n P a c if icN ik k o A lila

A b so lu te B e s t W e s te rn

Đã công bố Dự kiến

CB Richard Ellis |

Các nhà đầu tư có thích nghi với sự thay đổi của thị trường hay không?

Một vài trường hợp thì có…. Những trường hợp khác thì không ….

Họ có cần phải thay đổi thành “Tiêu chuẩn quốc tế” hay không?

Một vài trường hợp thì có…. Những trường hợp khác thì không ….

Ở một số vùng, 90% vẫn là thị trường Việt Nam (Pleiku-Đà Lạt)

Trong một số phân khúc, 90% là thị trường quốc tế (khách sạn 4-5 sao ở khu vực thành phố )

Hiện tại và tương lai Chủ đầu tư và khách hàng cũng có sự chuyển biến

Những thay đổi trên thị trườngQuá khứ Tương lai

Khách hàng Việt Nam tìm kiếm “giá trị” Khách quốc tế tìm kiếm “giá trị”Chuyển từ 5 sao sang 4-3-2 sao

Nhu cầu của khách quốc tế ngày càng cao Nhu cầu khách Việt Nam ngày càng caoChuyển từ 2-3 sao đến 4-5 sao

CB Richard Ellis |

Sự tiến triển nhanh chóng này dẫn đến sự mơ hồ về phân khúc/khách hàng/phân loạiGiá 4 sao cao hơn 5 sao (trong một số trường hợp)

Giá 3 sao cao hơn 4 sao (trong một số trường hợp)

3 sao cung cấp nhiều tiện ích hơn 4 sao (trong một số trường hợp)

Điều gì sẽ xảy ra?

Thay đổi thương hiệu

Thay đổi phân khúc

Giá phòng vẫn chưa được xác định

Các dịch vụ và tiện ích được phát triển như một giá trị gia tăng

Hiện tại và tương lai Đổi thương hiệu – Đổi phân khúc

…… ĐiĐiềềuu ggìì llààmm nênnên mmộộtt khkhááchch ssạạnn ““5 5 saosao”” ttạạii ViViệệtt Nam .. ? Nam .. ? ……DDịịchch vvụụ…… ?... ?... ĐĐáá hoa hoa cươngcương Ý Ý ởởtitiềềnn ssảảnhnh ??

CB Richard Ellis |

Những hệ thống đặt phòng mới:

Agoda.vn (tại Việt Nam !!) - Hotel.com- Wotif.com-

Các trang web của khách sạn (2,3,4 sao)

Những hệ thống tiếp thị kiểu mới (Thư điện tử)- Báo chí

Thư quảng cáo từ Sofitel Saigon.

Saigon times-Time Out …. Báo chí địa phương …

Khu nghỉ dưỡng Furama trên kênh Star World …

Những hãng hàng không mới

Đầu tư của Air Asia vào VietJet

Charter Jets (Trung Quốc, Nga, Singapore và Đài Loan)

Chia sẻ thông tin mới về Việt Nam

Tư vấn du lịch, diễn đàn du lịch…

KhKhááchch hhààngng chuychuyểểnn bibiếếnn nhinhiềềuu ssựự llựựaa chchọọnn hơnhơn--nhinhiềềuu thôngthông tin tin hơnhơn nhunhu ccầầuu nhinhiềềuu hơnhơn

Tương lai Thị trường thay đổi

CB Richard Ellis |

KhKhááchch ssạạnn hihiệệnn hhữữuuNâng cao dịch vụ ẩm thực(F&B)

• Điểm tâm từ “ Chỉ có Phở ” đến “Phở và Lavazza ”

Nâng cao khu vực ẩm thực

• Liberty Group với Highland coffee ở Phạm Ngũ Lão.

Nâng cao cơ sở vật chất

• Từ “Phòng massage” đến trung tâm trị liệu thẩm mỹ• Từ kênh VTV1 đến kênh Bloomberg • Từ dịch vụ chung đến dịch vụ dành riêng (Thực đơn kiểu Nga hay kiểu Hàn)

ĐangĐang xây xây ddựựngngNâng cao hiệu quả thiết kếNâng cao quản lý (công việc của bạn là xây dựng hay quản lý???) Chiến lược tiếp thị mới (các công việc phải thực hiện trước khi khai trương)Hoạch định, hoạch định, hoạch dịnh … trước khi hành động …

• Ai là khách hàng của bạn ? • Ai sẽ là công ty quản lý của bạn? • Mục tiêu mà bạn hướng đến là gì?• Chiến lược hiện tại của bạn là gì ?

Tương lai Thị trường sẽ diễn biến như thế nào?

CB Richard Ellis |

GIỮ VỮNG THẾ CẠNH TRANH – TẠO SỰ KHÁC BIỆT

Thiết kế độc đáo

Cải thiện sự quản lý

Xây dựng thương hiệu

Cung cấp thêm các tiện ích

Tiếp thị sáng tạo

Cung cấp thêm dịch vụ

Xác định phân khúc thị trường

….Hoạch định trước khi hành động …

Tương lai

CB Richard Ellis |

CBRE Vietnam – Dịch vụ khách sạn

•Dịch vụ tư vấn và thẩm định giá

•Nghiên cứu thị trường

•Nghiên cứu tính khả thi

•Đầu tư

•Tìm kiếm nhà điều hành

•Tư vấn quản lý

•Quản lý dự án

CB Richard Ellis |

Thông tin liên lạc

Mauro Gasparotti Phạm Thanh Dương

Trưởng Bộ Phận Dịch Vụ Khách Sạn Dịch Vụ Tư Vấn và Thẩm Định Giá

Di động: 84 903 028 722 84 983 426 175

Email: [email protected] [email protected]©2009 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd.©2009 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd.©2009 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd.

thịtrường khách sạntp h ồ - cbre vietnam · diễngiả: mauro gasparotti trưởng...

Documents