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Thierry DuboisDocteur en droit - Notaire Chargé de cours à l’Université
Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne
Les matinées du patrimoineJeudi 7 février 2008
Propriété foncière – Droit foncier rural
Jurisprudence récente
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Thierry DuboisDocteur en droit - Notaire Chargé de cours à l’Université
Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne
Extension verticale
de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »
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Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne
Extension verticale de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »
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Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne
Extension verticale de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »
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Extension verticale de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »
L’extension verticale est limitée par l’intérêt que présente l’exercice du droit de propriété.
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Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne
Extension verticale de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »
L’extension verticale est limitée par l’intérêt que présente l’exercice du droit de propriété.
1.- Intérêt positif(intérêt à utiliser son fonds pour y édifier des constructions)
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Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne
Extension verticale de la propriété foncière
Art. 667 al. 1 CC
« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »
L’extension verticale est limitée par l’intérêt que présente l’exercice du droit de propriété.
1.- Intérêt positif(intérêt à utiliser son fonds pour y édifier des constructions)
2.- Intérêt négatif(intérêt à s’opposer à toute immixtion de tiers sur son fonds)
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Extension verticale de la propriété foncière
• ATF 132 III 353
• JdT 2006 I 573
• RNRF 2007 208
• SJ 2006 I 349
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Extension verticale de la propriété foncière
• ATF 132 III 353
• JdT 2006 I 573
• RNRF 2007 208
• SJ 2006 I 349
Abbaye de l’Arc
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Extension verticale de la propriété foncière
• ATF 132 III 353
• JdT 2006 I 573
• RNRF 2007 208
• SJ 2006 I 349
Abbaye de l’Arc
Extension de l’Hôtel Alpha(97 ancrages. Profondeur 20 à 43 m)
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Extension verticale de la propriété foncière
• L’extension verticale est limitée par l’intérêt que présente l’exercice du droit de propriété.
• L’intérêt doit être digne de protection
• L’intérêt peut être un intérêt futur, pour autant qu’il soit réalisable dans un avenir prévisible d’après le cours ordinaire des choses
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Extension verticale de la propriété foncière
- Aucun projet de construction concret (parking souterrain) n’existe
- Le bâtiment est classé monument historique- Le but de l’association n’est pas économique (exploitation
d’un cercle ou club privé)- L’extension horizontale du parking voisin est, le cas
échéant, possible (niveau inférieur 14m - ancrages litigieux 20 à 43m)
- Le PPA limite le nombre des places de parc intérieures à 100 (98 sont déjà réalisées)
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Extension verticale de la propriété foncière
1.- La création d’un parking ne peut être envisagée dans un proche avenir, ou même à vues humaines
2.- L’association n’a pas invoqué d’autre utilisation de son bien-fonds qui serait empêchée par les ancrages litigieux
3.- L’intérêt de l’association se limite à se voir allouer une indemnité
« Un tel intérêt n’est toutefois pas digne de protection aux fins de l’art. 667 al. 1 CC »
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Extension verticale de la propriété foncière
• ATF 132 III 689• JdT 2007 I 69
L’intérêt du propriétaire à l’exercice du droit de propriété sur le volume aérien ou souterrain doit être digne de protection.
Mais, à qui incombe le fardeau de la ...
Preuve?
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Extension verticale de la propriété foncière
• Doctrine dominanteLa preuve incombe au propriétaire
« ... lorsqu’un droit est lié à un intérêt, il incombe à celui qui invoque le droit de prouver cet intérêt »
• Doctrine minoritaireLa preuve incombe à celui qui conteste l’intérêt
« ...l’absence exceptionnelle d’intérêt du propriétaire à l’exercice de son droit dans le sous-sol doit être prouvée par celui qui invoque ce fait destructeur »
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Extension verticale de la propriété foncière
• Selon le Tribunal fédéral :
« Il incombe au propriétaire foncier de prouver qu’il a un intérêt digne de protection à l’exercice de son droit de propriété sur le sous-sol considéré, et non à celui qui conteste l’intérêt du propriétaire de prouver que cet intérêt n’existe pas »
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Droit foncier rural
L’un des buts de la LDFR est de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles (art. 1 al. 1 let. b LDFR).
Ce but a pour corollaire que l’acquisition des entreprises et des immeubles agricoles est en principe soumise à autorisation (art. 1 al. 2 let. a et 61 ss LDFR)
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Droit foncier rural
Lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel l’autorisation d’acquérir lui est accordée s’il prouve qu’il a un juste motif pour le faire (art. 64 al. 1 LDFR).
C’est notamment le cas lorsque un créancier qui détient un droit de gage sur l’entreprise ou l’immeuble acquiert celui-ci dans une procédure d’exécution forcée (art. 64 al. 1 let. g LDFR).
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Droit foncier rural
• ATF 132 III 212BCGe
Parcelle soumise à la LDFR
Non exploitant
Enchères forcéesMotif d’autorisation (art. 64 al. 1 let. g
LDFR)
Gage immobilier
Cession de créance
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Droit foncier rural
• Conformément à l’art. 64 al. 1 let. g LDFR, le créancier qui détient un gage sur un immeuble agricole a droit à la délivrance d’une autorisation en cas d’acquisition dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée
• La protection de l’art. 64 al. 1 let. g LDFR n’est pas limitée aux institutions actives dans le crédit hypothécaire
• Une cession de créance est possible (pas de distinction entre titulaire originaire et titulaire dérivé de la créance garantie par le gage)
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Droit foncier rural
Nonobstant les arguments qui précèdent, cette opération constitue pour le Tribunal fédéral une fraude à la loi.
« Un créancier gagiste agissant aux seules fins de protéger sa créance (...) acquerra l’immeuble pour le revendre à plus ou moins bref délai à un exploitant à titre personnel. L’acquisition n’est alors pas une fin en soi et l’exception au principe de l’exploitation à titre personnel apparaît d’emblée temporaire »
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Droit foncier rural
Lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel l’autorisation d’acquérir lui est accordée s’il prouve qu’il a un juste motif pour le faire (art. 64 al. 1 LDFR).
C’est notamment le cas lorsque malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n’a été faite par un exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1 let. f LDFR).
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Droit foncier rural
• AVANT ATF 132 III 658 (JdT 2007 I 71)
• APRES ATF 132 III 658 (JdT 2007 I 71)
P1 10’000 m2 Pré-champ
P2 2’000 m2
Bâtiments + Pré-champ
Offre publique: VENTE P1+P2 EN BLOC
CHF 1’500’000.-
P1 10’000 m2 Pré-champ
P2 2’000 m2
Bâtiments + Pré-champ
Offre publique:P1 : CHF 50’000.-
P 2 : CHF 1’450’000.-
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