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ii

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iii

AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y TRIBUNAL EXAMINADOR QUE PRACTIC EL EXMEN PRIVADO DEL TRABAJO DE GRADUACIN

DECANO DE LA FACULTAD: Arq. M.A. Vctor Hugo Hernndez Ordez

SECRETARIO DE LA FACULTAD: Arq. M.A. Gustavo Guillermo Gutirrez Quionez

TRIBUNAL EXAMINADOR

PRESIDENTE: Arq. Samuel Renardo Gonzlez Palacios

SECRETARIO: Arq. Audel Ruvern Lpez Molares

VOCAL: Arq. Gildardo Yovany Garca Castillo

ASESOR DEL TRABAJO DE GRADUACIN: Arq. Gildardo Yovany Garca Castillo

v

RESPONSABILIDAD

Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el trabajo de tesis.

Su aprobacin en manera alguna implica responsabilidad para la Universidad.

", :""

FACULTADDE ARQUITECTUM

Guatemala, 9 de enero

Del ano dos mil doce , Se . autoriza la impresi6n del Trabajo de Graduaci6n titulado:

"Gofa Operatlya .... cI M,O.tmlcptp de U'fIdm de VM BaNMdenal de

II C.....MI ."." lita".tm'olO"

Presentado por el (la) estudiante

FrMdy LeoOOld' VUI'. G.rcfa

Quien para el efecto debera cumplir con las disposiciones reglament8rlas respectivas.

Dese cuenta con el expediente a la Secretaria General de la Universidad, para la

celebraci6n del Acto de Investidur-a y Graduaci6n Profesional correspondiente. \

... Articulo 57 del Reglamento de Tesis.

ARQ. M.A. viCTOR HU Decano Facul

VHHQ/cgc

vi

NDICE DE CONTENIDOS

INTRODUCCIN

CAPTULO I

MARCO CONCEPTUAL

1. Antecedentes del problema

2. Justificacin de la investigacin

3. Definicin del problema..

4. Delimitacin del problema

4.1 mbito geogrfico

4.2 mbito arquitectnico.

4.3 mbito temtico

CAPTULO II

MARCO METODOLGICO

2.1. Sujeto de la investigacin.

2.2. Objetivos de la investigacin.

2.2.1. General

2.2.2. Especficos

2.3. Variables de la investigacin

Pagin

a 1

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PGINAS

vii

2.3.1. Definicin conceptual.

2.3.2. Definicin operacional

2.4. Tcnicas de recopilacin de datos..

2.4.1. Investigacin documental.

2.4.2. Investigacin de campo.

2.5. Instrumentos de recopilacin de datos..

2.6. Aporte de la investigacin

2.6.1. mbito de la aplicacin..

2.7. Anlisis de costo de mantenimiento.......

2.7.1. Costos que tienen relacin directa con las operaciones de mantenimiento..

2.7.2. Costos por prdida de produccin

CAPTULO III

MARCO TERICO

3.1. Antecedentes del mantenimiento

3.1.1. El mantenimiento como accin encaminada a la conservacin fsica y funcional del edificio

3.1.2. La vida til de una edificacin desde la perspectiva del programa de mantenimiento

3.1.3. Organizacin del mantenimiento.

3.1.3.1. Planificacin del mantenimiento

3.1.3.2. Responsabilidad en el mantenimiento

3.1.4. Ventajas del mantenimiento de edificios

3.1.5. Instrucciones de mantenimiento.

3.1.6. Prevencin del proceso patolgico.

3.1.7. El mantenimiento de la edificacin en el marco legal guatemalteco.

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viii

3.2. Tipos de mantenimiento

3.2.1. De acuerdo a los objetivos

3.2.1.1. Mantenimiento simple o habitual.

3.2.1.2. Mantenimiento medio

3.2.1.3. Mantenimiento complejo.

3.2.2. De acuerdo a la periodicidad que se aplica..

3.2.2.1. Mantenimiento planificado.

3.2.2.2. Mantenimiento no planificado.

3.2.3. De acuerdo al tipo de obra.

3.2.3.1. Mantenimiento de obras nuevas

3.2.3.2. Mantenimiento de obras antiguas

3.2.4. De acuerdo al propietario del inmueble.

3.2.4.1. Mantenimiento privado.

3.2.4.2. Mantenimiento estatal

3.2.5. De acuerdo al momento en que se realiza..

3.2.5.1. Mantenimiento preventivo.

3.2.5.2. Mantenimiento correctivo

3.3. Documentacin de la vivienda..

3.3.1. El libro del edificio

3.3.2. Planos y especificaciones tcnicas.

3.3.3. Gua operativa de mantenimiento..

3.3.3.1. Partes que conforman la gua.

3.3.3.1.1. Pautas y procedimientos tcnicos a realizar en el edificio

3.3.3.1.2. Inspecciones y frecuencias de mantenimiento..

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ix

3.3.3.1.3. Cronograma de mantenimiento.

3.3.4. Recomendaciones de proteccin y seguridad para evitar daos en el edificio..

3.3.4.1. Proteccin contra incendios o explosiones

3.3.4.2. Proteccin contra el robo..

3.3.4.3. Actuaciones en caso de emergencia

3.3.5. Manuales de asistencia tcnica.

3.4. Patologas de la construccin y lesiones

3.4.1. Lesiones fsicas

3.4.1.1. Humedades

3.4.1.1.1. De obra

3.4.1.1.2. Por capilaridad

3.4.1.1.3. Por filtracin

3.4.1.1.4. Por condensacin

3.4.1.2. Suciedad

3.4.1.3. Erosin fsica

3.4.2. Lesiones mecnicas

3.4.2.1. Deformaciones

3.4.2.1.1. Por pandeos

3.4.2.1.2. Por desplomes

3.4.2.2. Grietas

3.4.2.2.1. Por exceso de carga.

3.4.2.2.2. Por dilatacin y contraccin hidrotrmica..

3.4.2.3. Fisuras

3.4.2.3.1. Por Reflejo de soporte

3.4.2.3.2. Inherente al acabado..

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x

3.4.2.4. Desprendimientos.

3.4.2.5. Erosin mecnica.

3.4.3. Lesiones qumicas.

3.4.3.1. Eflorescencia

3.4.3.2. Oxidacin y corrosin

3.4.3.3. Erosin qumica....

3.5. Causas de las lesiones en los edificios

3.5.1. Factores intrnsecos..

3.5.2. Factores qumicos

3.5.3. Factores ambientales

3.5.4. Factores biolgicos

3.5.5. Factores externos

3.5.6. Fallos en la ejecucin del proyecto

3.5.7. Errores de fabricacin..

3.6. Diagnstico y reconocimiento del proceso patolgico del edificio

3.6.1. Observacin e investigacin

3.6.2. Toma de datos

3.6.3. Anlisis patolgico de la edificacin

3.6.4. Actuaciones y recomendaciones

3.7. Anlisis geogrfico.

3.7.1. Datos generales a nivel regional

3.7.2. Datos generales a nivel departamental

3.7.3. Datos a nivel municipal.

3.7.3.1. Servicio bsicos.

3.7.3.2. Divisin poltica.

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62

xi

3.7.3.2.1. rea urbana..

3.7.3.2.2. rea semi-urbana

3.7.3.2.3. rea rural

3.7.3.3. Uso del suelo

3.7.3.4. Anlisis cuantitativo y cualitativo de los edificios de uso habitacional del rea urbana de la

cabecera municipal de Huehuetenango.

3.7.3.5. Fotografas de edificios habitacionales ms representativos del rea urbana de

Huehuetenango

3.7.3.6. Conclusin de la investigacin de campo

CAPTULO IV

MARCO OPERATIVO

4.1. Aplicacin de la gua operativa de mantenimiento

4.1.1. Descripcin del proyecto de estudio

4.1.1.1. Justificacin

4.1.1.2. Localizacin

4.1.1.3. Descripcin histrica

4.1.1.4. Descripcin arquitectnica

4.1.1.4.1. Estilo arquitectnico

4.1.1.4.2. Sistemas constructivos

4.1.1.4.3. Plantas de distribucin por niveles

4.1.2. Patologas existentes en el proyecto de estudio

4.1.2.1. Fotografas de las patologas.

4.1.2.2. Ubicacin de las patologas en planos.

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xii

4.1.3. Gua operativa de mantenimiento

4.2. Inspecciones y frecuencias de mantenimiento

4.3. Cronograma de mantenimiento

CAPTULO V

MARCO ECONMICO

5.1. Anlisis de costo de mantenimiento

5.1.1. Costo de mantenimiento de edificaciones.

5.1.2. Costo de las intervenciones

5.1.3. Costo por fallas

5.1.4. Costo de almacenamiento

5.2. Aplicacin de costos de mantenimiento del proyecto de estudio

CONCLUSIONES.

RECOMENDACIONES.

BIBLIOGRAFA.

ANEXOS

Glosario.

Cuadro de diagnostico y reconocimiento del proceso patolgico utilizado en el proyecto de estudio.

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140

143

143

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154

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xiii

NDICE DE MAPAS

Mapa 1, Regin nor-occidental

Mapa 2, Extensin territorial por municipio

Mapa 3, Municipio de Huehuetenango.

Mapa 4, Uso del suelo rea urbana de Huehuetenango.

Mapa 5, Mancha urbana, principales zonas, cabecera de Huehuetenango.

Mapa 6, Delimitacin rea urbana, cabecera municipal de Huehuetenango.

Mapa 7, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, Zona 1.....

Mapa 8, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector urbano Zona 2...

Mapa 9, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector Zona 3,

Mapa 10, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector, Zona 4

Mapa 11, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector Zona 5

Mapa 12, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector Zona 8

Mapa 13, Tipologa de edificios habitacionales, Zona 1.

Mapa 14, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 2..

Mapa 15, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 3,..

Mapa 16, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 4..

Mapa 17, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 5

Mapa 18, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 8.

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xiv

NDICE DE TABLAS DE INVESTIGACIN

Tabla 1, Datos generales de la regin noroccidente.

Tabla 2, Servicios bsicos, municipio de Huehuetenango

Tabla 3, Investigacin de campo, catalogacin constructiva, rea urbana

Tabla 4, Direccin y catastro, ubicacin de edificios habitacionales del rea urbana, cabecera municipal de

Huehuetenango

Tabla 5, Descripcin de ambientes y sistemas constructivos, proyecto de estudio

Tabla 6, Gua operativa de mantenimiento

Tabla 7, Inspecciones y frecuencias de mantenimiento..

Tabla 8, Cronograma esquemtico de mantenimiento

Tabla 9, Ley de Sitter, porcentajes de las patologas.

Tabla 10, Presupuesto de costo de mantenimiento anual..

NDICE GRFICO

Foto 1, Patologa.

Foto 2, Lesin

Foto 3, Humedad de obra

Foto 4, Humedad capilar

Foto 5, Humedad por filtracin.

Foto 6, Humedad por condensacin

Foto 7, Suciedad

Foto 8, Lesin mecnica...

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xv

Foto 9, Grieta

Foto 10, Deformacin por exceso de carga

Foto 11, Deformacin por dilatacin

Foto 12, Fisura por reflejo de soporte

Foto 13, Fisura inherente al acabado.

Foto 14, Desprendimiento

Foto 15, Erosin mecnica

Foto 16, Eflorescencia

Foto 17, xido

Foto 18 - 51, Edificios habitacionales ms representativos del rea urbana de Huehuetenango..

Foto 52 56, Edificio Villa Rosa, interior y exterior

Foto 57 92, Patologas existentes en el proyecto de estudio..

NDICE DE GRFICAS ESTADSTICAS

Grafica 6, Ley de sitter, costo en las intervenciones

NDICE DE PLANOS

Plano 1, Plano de localizacin, proyecto de estudio

Plano 2, Ubicacin, proyecto de estudio

Plano 3, Stano edificio Villa Rosa

Plano 4, Primer nivel Edificio Villa Rosa

Plano 5, Segundo nivel Edificio Villa Rosa

Plano 6, Tercer nivel Edificio Villa Rosa..

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xvi

Plano 7, Cuarto nivel Edificio Villa Rosa.

Plano 8, Quinto nivel Edificio Villa Rosa

plano 9, Ubicacin de las patologas, stano Edificio Villa Rosa

plano 10, Ubicacin de las patologas, primer Nivel Edificio Villa Rosa.

plano 11, Ubicacin de las patologas, segundo Nivel Edificio Villa Rosa.

plano 12, Ubicacin de las patologas, tercer Nivel Edificio Villa Rosa

plano 13, Ubicacin de las patologas, quinto Nivel Edificio Villa Rosa..

plano 14, Ubicacin de las patologas, azotea , Edificio Villa Rosa

99

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special de aque

nto de un edifi

erodo de vida

os y actuacion

o del ciclo de v

to, mquina, in

FICIOS DE USO HA

un sistema q

nvestigaciones

la verdadera i

son: vida til

mantenimiento

es ha hecho p

onsidera que e

n de eliminar e

dos componen

ca, pintura, rep

ue los trabajo

rucciones con

ellas partes qu

cio es un conj

til en adecua

es de manteni

vida til del mis

nstalacin o ed

ABITACIONAL DE

que permita la

sobre el man

importancia de

de las edifica

o ya sea preven

posible que el

el mantenimien

el polvo, la hum

ntes de la ed

paracin o repo

s que deben r

el fin de subsa

ue por su uso

unto de trabaj

das condicione

miento a toda

smo. Mantener

ificio a lo largo

LA CABECERA MUN

conservacin

ntenimiento de

e este tema. P

aciones, los co

ntivo o correcti

mantenimient

nto se refiere

medad y los ag

dificacin; por

osicin de herr

realizarse de f

anar sus deficie

continuado o

os peridicos

es para cubrir la

s aquellas acci

r, en general, s

o del tiempo.

NICIPAL DE HUEHU

del patrimon

e edificaciones

Para esto se h

stos de mante

vo.

to sea hoy un

a los trabajos

gentes erosiona

ejemplo, sus

rajes, carpinter

forma cclica p

encias, y mant

por su ubicaci

programados

as necesidades

iones encamina

significa conser

UETENANGO

io construido.

, debido a qu

ha estudiado s

enimiento as c

n tema esenci

simples tales

antes o agresiv

stitucin de l

ra, cristales, te

para la atenci

tener de mane

n se encuent

y no programa

s previstas.

adas a la cons

rvar y tambin

5

Esto ha

ue se ha

sobre los

como las

ial en la

como la

vos, etc.,

mparas,

ejas, etc.

n de los

ra eficaz

tran ms

ados que

servacin

mejorar

Por su parte

tareas debe

mantenimie

realizando u

2. Justifi

La gua oper

de los usua

diseado, lo

que se pres

satisfactoria

Actualmente

con facilidad

y lgico de

acelerado de

seguridad y

constructivo

Huehuetena

edificios des

despus de

GUIA OPERATIVA

e Arencibia y B

en tener como

nto pueden cla

una serie de tar

icacin de la

rativa de mant

rios, permite q

o cual se debe

sentan. Se re

mente sus cua

e en Huehuete

d se observa el

mantenimient

e construccion

y confort as c

os, permiti c

ngo. Todos e

stinados a vivie

terminada su c

A PARA EL MANTE

Borroto (2005:

objetivos la c

sificarse en pre

reas como son:

investigacin

tenimiento es n

que se deterio

a la inexistenc

quieren metod

alidades y cump

nango se ha a

l deterioro acel

to para sus ed

es para uso ha

como un tiemp

conocer los m

stos datos sirv

enda, con el fin

construccin, la

NIMIENTO DE EDI

16) el manten

conservacin f

eventivos y cor

: pintura, limpi

n

necesaria en cu

ore fcilmente

cia de una gua

dologas con ri

pliendo con sus

abandonado co

lerado que sufr

dificios que pe

abitacional, su

po ms largo

materiales que

vieron para cre

de alcanzar un

a cual pueda ap

FICIOS DE USO HA

imiento no es

fsica y funcion

rrectivos segn

eza de tanques

ualquier proyec

con el paso d

a prctica que l

gor tcnico pa

s funciones a u

mpletamente e

ren las constru

ermitira mostr

rge la necesid

de vida til a

ms se utili

ear un manual

na funcionalida

plicarse con fac

ABITACIONAL DE

ms que los t

nal de un edifi

n el momento e

s e instalacione

cto habitaciona

del tiempo sin

le d lineamien

ara hacer posib

n ptimo nivel

el cuidado de

ucciones, ya qu

ar una arquite

ad de brindar

l edificio; el a

izan en las c

l o gua de ma

ad constante y

cilidad en el re

LA CABECERA MUN

rabajos que se

icio a lo largo

en que se aplic

es hidrulicas e

l, sin importar

llegar a cum

ntos para preve

ble el uso sost

de exigencias.

los edificios o

ue los dueos n

ectura ms lim

mantenimient

anlisis e inve

construcciones

antenimiento q

ptima en las

ea de estudio.

NICIPAL DE HUEHU

e deben realiza

de su vida

an. El manten

entre otras.

su tamao, ya

mplir con la vid

enir y corregir

tenible de los

.

no existe cultu

no cuentan con

mpia en la ciud

o preventivo y

estigacin de lo

habitacionale

que se pueda a

diferentes inst

UETENANGO

ar de forma cc

til. Estos trab

nimiento se llev

a que el uso c

da til para el

los muchos pr

edificios, man

ura de manten

n un proceso o

dad. Con el a

y correctivo qu

os diferentes

s de la cabe

aplicar a los d

talaciones cons

6

clica, sus

bajos de

va a cabo

onstante

que fue

roblemas

teniendo

nimiento;

ordenado

aumento

ue brinde

sistemas

ecera de

iferentes

tructivas

La presente

Edificios de

aumentarn

podran conv

3. Defini

Las construc

provocando

profesionale

la edificacin

una cultura

instalaciones

edificios hab

Para tal obj

observando

estudio sirvi

GUIA OPERATIVA

investigacin

uso Habitacio

el valor de la

vertirse en pro

icin del prob

cciones que ac

en el futuro

es para planifica

n despus de f

de mantenim

s y ambientes.

bitacionales, se

jetivo, se anal

principalmente

de base para

A PARA EL MANTE

se justifica, co

onal de la Ca

a propiedad m

blemas mayore

blema

tualmente se r

grandes proble

ar sus proyecto

finalizada la co

miento que mo

. Por lo anteri

e lograr evitar

iz las principa

e los materiale

a crear una gu

NIMIENTO DE EDI

onsiderando qu

abecera de Hu

mejorando su a

es.

realizan en Hue

emas en las in

os, no toman e

onstruccin, con

tive a los pro

or se plante l

estos errores y

ales zonas que

es y sistemas

a operativa de

FICIOS DE USO HA

ue es necesaria

uehuetenango,

apariencia; ade

ehuetenango, e

nstalaciones y

en cuenta la ne

n lo cual podr

opietarios o us

a siguiente int

y alargar la vid

e forman parte

constructivos

mantenimient

ABITACIONAL DE

a la elaboraci

, la cual prop

ems permitir

en muy pocas

materiales ut

ecesidad de dar

an evitarse pro

suarios de los

terrogante: Al

da til de los ed

e del rea urb

ms utilizados

o para edificios

LA CABECERA MUN

n de una Gua

porciona lineam

que se corrij

ocasiones se p

tilizados. La m

r mantenimient

oblemas de fun

edificios a co

aplicar una gu

dificios?.

bana de la cab

s en las edific

s de este uso.

NICIPAL DE HUEHU

Operativa par

mientos tcnic

jan daos men

planifican y eje

mayora de clie

to constante a

ncionalidad y c

ntrolar la cons

ua operativa d

becera municip

caciones destin

UETENANGO

ra el Mantenim

os y planifica

nores que en e

ecutan adecuad

entes que con

las diferentes

confort; tampoc

servacin fsic

de mantenimie

pal de Huehuet

nadas a la vivi

7

miento de

dos que

el futuro

damente,

ntratan a

reas de

co existe

a de las

nto a los

tenango,

enda; el

4. Delim

4.1 mbi

Se analizaro

que incluyen

de Estudio e

4.2 mbit

Por la gran

edificaciones

dichas const

Se investig

como edifici

mezclado co

4.4 mbito

Para efecto

aclarar los c

edificios des

GUIA OPERATIVA

itacin del pr

to geogrfico

on los edificios

n toda la zona

en el punto 3.8

to arquitectn

cantidad de

s que tienen t

trucciones.

el uso que se

io de apartame

on un fin comer

o temtico

de esta invest

conceptos y ter

stinados a la viv

A PARA EL MANTE

roblema

o

habitacionales

1 y diferentes

Anlisis Geogr

nico

edificios habit

tres pisos o ni

e le da a los d

entos. Se hiz

rcial.

igacin, se trat

rminologa a ut

vienda.

NIMIENTO DE EDI

ubicados en la

sectores urban

rfico.

acionales exist

veles en ade

diferentes edifi

o una clasifica

t el tema de m

tilizarse en est

FICIOS DE USO HA

as principales z

nos de las zona

tentes en el

elante, examina

icios habitacion

acin determina

mantenimiento

a rea para ap

ABITACIONAL DE

zonas que form

as 2, 3, 4, 5 y 8

rea geogrfica

ando adems

nales, si est d

ando si el edif

o de edificios, d

plicar correctam

LA CABECERA MUN

an el rea urba

8 segn lo mue

a de estudio,

los diferentes

destinado para

ficio tiene un u

dando a conoce

mente los proce

NICIPAL DE HUEHU

ana del munici

estra el mapa 6

se observaron

sistemas cons

a vivienda unif

uso como vivie

er toda la infor

esos y sugeren

UETENANGO

pio de Huehuet

6, delimitacin

n nicamente

structivos utiliz

amiliar, multifa

enda solament

rmacin necesa

ncias principalm

8

tenango,

del rea

aquellas

zados en

amiliar o

te o est

aria para

mente en

GUIA OPERATIVAA PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE USO HA

ABITACIONAL DE

CA M

LA CABECERA MUN

APTMarco

NICIPAL DE HUEHU

TULOMetod

UETENANGO

O dolgic

9

IIco

2.1. Suje

Esta investig

principales r

2.2. Obje

2.2.1. G

Verificar la

conservacin

2.2.2. E

1. Establec

2. Analizar

Huehuet

3. Crear un

rea de

GUIA OPERATIVA

eto de la inves

gacin fue diri

responsables de

etivos de la in

General

arquitectura de

n y preservaci

specficos

cer la necesida

r las diferentes

tenango como

na gua operat

estudio.

A PARA EL MANTE

stigacin

gida principalm

e asegurase qu

nvestigacin

e los edificios y

n fsica de los

d del mantenim

s tipologas co

rea de estudi

iva de manten

NIMIENTO DE EDI

M

mente a los pr

ue se ejecuten

y asegurar que

edificios.

miento de los e

onstructivas de

o, para adecua

imiento de uso

FICIOS DE USO HA

CAPTUL

MARCO METO

opietarios y us

procedimiento

este trabajo d

edificios habitac

e uso habitaci

ar una gua ope

o preventivo y c

ABITACIONAL DE

LO II

DOLGICO

suarios de los

s ordenados y

de investigacin

cionales princip

onal existente

erativa de man

correctivo de u

LA CABECERA MUN

edificios destin

planificados de

n contribuir de

palmente en un

s en el rea

tenimiento de

un proyecto de

NICIPAL DE HUEHU

nados para la

e mantenimien

e una manera s

n proyecto de e

urbana de la

acuerdo a la in

estudio espec

UETENANGO

vivienda. Son

to en las edific

significativa a l

estudio especfi

cabecera Mun

nvestigacin re

fico ubicado de

10

ellos los

caciones.

la

co.

icipal de

alizada.

entro del

0

4. Establec

de los r

proyecto

5. Determi

construc

alcanzan

2.3. Varia

2.3.1. D

Para Bab (

equipos y de

los servicios

expuestos a

2.3.2. D

Para efecto

la prolongac

ambientes d

preventivos

GUIA OPERATIVA

cer que el valo

recursos econ

o de estudio.

inar que el con

ccin aumenta

ndo mxima se

ables de la in

Definicin con

(1986:41) el m

e los elemento

s que brinden

l deterioro.

Definicin ope

de esta investi

cin de la vid

del edificio; pa

y correctivos,

A PARA EL MANTE

r del patrimoni

micos, human

nfort de las pe

ar si existe u

eguridad, eficie

vestigacin

ceptual

mantenimiento

os componente

con nfasis es

eracional

igacin, el man

a til de vivie

ara tal activida

la eliminacin

NIMIENTO DE EDI

io construido d

nos y tcnicos

ersonas que ha

una cultura de

encia, confiabili

no es ms q

s de las constr

special de aque

ntenimiento de

endas existent

ad, se deber

de patologas c

FICIOS DE USO HA

el edificio habi

disponibles, se

abiten el edific

e mantenimien

dad y satisfacc

ue los trabajo

rucciones, con

ellas partes qu

e edificios se re

tes, evitando c

aplicar una gu

constructivas q

ABITACIONAL DE

tacional, puede

e utilizan adec

io y el aument

nto por parte

cin para los us

s que deben r

el fin de subsa

ue por su uso

efiere a las repa

con ello el pro

ua operativa d

que aparecen e

LA CABECERA MUN

e aumentar co

cuadamente en

to de la vida

de los propie

suarios.

realizarse de f

anar sus defici

continuado o

araciones y cu

onto deterioro

de mantenimie

n los proyectos

NICIPAL DE HUEHU

n la menor inv

n forma ordena

til de los mat

etarios de pro

forma cclica p

encias, y mant

por su ubicaci

idados fundam

y finalmente

ento, que orde

s.

UETENANGO

versin, si el m

ada y planifica

teriales utilizad

oyectos habita

para la atenci

tener de mane

n se encuent

mentales que ga

la destruccin

ene mediante

11

anejo en

da en el

dos en la

cionales,

n de los

era eficaz

tran ms

arantizan

n de los

procesos

1

Cuando se m

de ellos uti

apartamento

2.4. Tcn

2.4.1. In

La bibliograf

para ello da

documento

resmenes,

2.4.2. In

La investiga

municipio d

correspondie

Adems se

clase de ma

estadstico.

GUIA OPERATIVA

menciona edific

lice un rea p

o.

nicas de recop

nvestigacin

fa fue seleccio

ndo respuesta

como una he

esquemas, fich

nvestigacin

cin de campo

de Huehuetena

ente, pues el p

analiz cada u

ateriales de c

A PARA EL MANTE

cios habitacion

para fin comer

pilacin de da

documental

onada para el d

a las muchas

rramienta de

has, entre otro

de campo

o se efectu pa

ango dentro

presente estud

uno de los elem

onstruccin ut

NIMIENTO DE EDI

ales se refiere

rcial, pero su

atos

desarrollo de la

incgnitas que

apoyo en el p

os.

ara determinar

del rea de

dio determin l

mentos constru

tilizados, los c

FICIOS DE USO HA

a todos las co

actividad princ

a presente inve

e podran exist

proceso del m

la tipologa co

estudio, dete

os tipos de viv

uctivos tales co

cuales se mue

ABITACIONAL DE

onstrucciones,

cipal sigue sie

estigacin, la c

tir en los prop

antenimiento

nstructiva y la

erminando los

vienda en cuan

omo: cimentaci

estran ms ad

LA CABECERA MUN

cuyo uso princ

endo la viviend

cual se encuent

ietarios de viv

de las edificac

cantidad de e

resultados q

nto a su altura

n, estructura

elante en los

NICIPAL DE HUEHU

cipal es la vivie

da para uso fa

tra anotada en

iendas, quiene

ciones. La t

dificaciones de

que se especi

a, tipo y uso q

portante, cub

diferentes cua

UETENANGO

enda aunque u

amiliar, multifa

n el apartado d

es podrn acud

cnica utilizada

e uso habitacio

ifican en el a

que se le da al

biertas, parede

adros de inves

12

una parte

amiliar o

dispuesto

ir a este

fueron:

nal en el

apartado

edificio.

es, piso y

stigacin

2

Tambin se

habitacional

clara que su

2.5. Instr

Para este pr

muestran el

de observac

niveles que

permitieron

principalmen

edificios.

2.6. Apor

El uso adecu

til de los i

mayores pro

La falta de i

en situacione

comunidad d

propuesta su

GUIA OPERATIVA

investig las

es. Para ello s

ustent este est

rumentos de

roceso de inves

uso de suelo a

cin para most

tienen y el uso

visualizar con

nte en el proy

rte de la inves

uado de los ed

nmuebles, se

oblemas, por fa

nters por part

es extremas, cu

de vecinos se t

uele ser rechaz

A PARA EL MANTE

diferentes pat

se utilizaron la

tudio.

recopilacin d

stigacin, se ut

actual. Adem

trar la tipologa

o que se le da

n mayor clari

yecto de estud

stigacin

ificios y sus ins

configuran, sin

lta de concient

te del propietar

uando no hay a

trata de conser

ada. Sin emba

NIMIENTO DE EDI

tologas constr

tcnica de la

de datos

tiliz como inst

s se obtuviero

a constructiva

. Se tomaron

dad las difere

dio para determ

stalaciones as

n embargo, co

izacin de la pr

rio ha impedido

alternativa o cu

rvacin y mant

argo, si se prod

FICIOS DE USO HA

uctivas existen

observacin, f

trumento de es

n datos estads

actual y clasi

fotografas en

entes patologa

minar aspectos

como la conse

omo una de la

ropia sociedad,

o que no se de

uando la repara

tenimiento prev

uce un dao, la

ABITACIONAL DE

ntes en cada u

fotografa y la

studio los difer

sticos existente

ficar las categ

los edificios h

as existentes

s econmicos

ervacin y man

as corrientes d

de los usuarios

mande tal activ

cin constituye

ventivo el asun

a inversin nec

LA CABECERA MUN

uno de los ele

entrevista, lo

rentes mapas e

es en cuanto al

oras de las vi

abitacionales d

en las constr

y administrati

ntenimiento, res

el proceso con

s y dems agen

vidad del mant

e la nica salida

nto no interesa

esaria se aprue

NICIPAL DE HUEHU

mentos que c

ogrando con el

existentes del

l uso habitacio

iviendas de ac

dentro del rea

rucciones. Se

ivos referentes

sultan impresci

nstructivo men

ntes intervienen

tenimiento, tom

a posible. Por

y, la mayora

eba sin discrepa

UETENANGO

componen los

llo recabar info

rea urbana, lo

nal; se utilizaro

uerdo a la can

a de estudio, la

realizaron en

s al mantenim

indibles durant

os evolucionad

n.

mndose en cue

ejemplo cuand

de las veces, c

ancias.

13

edificios

ormacin

os cuales

on fichas

ntidad de

as cuales

trevistas

iento de

te la vida

do y con

enta solo

o en una

cualquier

3

Es preciso m

sobradamen

constructivo

del entorno,

La informac

primordiales

1. Preven

edifica

2. Contrib

3. Propici

4. Colabo

atmosf

5. Garant

6. Fomen

7. Servir

entreg

2.6.1. m

Aunque la G

ser aplicada

GUIA OPERATIVA

mentalizarse de

te los costes q

s e instalacione

conseguir may

cin, instrucci

s:

nir riesgos y c

cin de que se

buir a la mejora

ar el aumento

orar a la prote

frica y molest

tizar el servicio

ntar el ahorro e

de pauta y no

ar a los usuari

mbito de aplic

Gua Operativa d

a las edificacio

A PARA EL MANTE

e que los bene

que su desarro

es supone, sin c

yores niveles de

iones, orienta

costes de accid

e trate.

a del confort y

o de la vida til

eccin del ent

tias acsticas.

o de las instalac

en los costos de

orma a seguir

os de la viviend

cacin

de Mantenimien

ones de viviend

NIMIENTO DE EDI

eficios de todo

llo conlleva, y

coste econmic

e confort y aho

ciones, aseso

dentes, proteg

de la calidad d

de la vivienda

torno y del m

ciones, mquin

e suministros,

para la redacc

da, como comp

nto se aplic a

das de cualquie

FICIOS DE USO HA

o tipo que repo

que en mucho

co alguno, alarg

rro en los cons

oramiento y r

iendo la integ

de vida.

a, el edificio y s

medio ambiente

nas, aparatos y

sobre todo en

cin de las esp

plemento de es

un proyecto re

er tipo segn se

ABITACIONAL DE

orta el manten

os casos, el uso

gar la vida de lo

umos de agua

recomendacion

ridad de las p

sus instalacione

e, especialmen

y equipos cuid

n materia de co

pecificaciones

sta gua operat

eal del rea urb

ea el caso, en

LA CABECERA MUN

nimiento y con

o y utilizacin

os edificios y su

y energa.

es que se p

personas y bien

es.

nte en materia

dando de la efic

onsumos de ag

o manuales pa

tiva.

bana ubicado en

consecuencia,

NICIPAL DE HUEHU

servacin de l

adecuada de l

us instalaciones

proporcionan p

nes, tanto pro

a de limitacin

cacia de su fun

ua y energa e

articulares que

n la zona 1 de

tanto a los ele

UETENANGO

as viviendas, j

os espacios, el

s, contribuir a l

persiguen com

pios como aje

n de la contam

cionamiento.

lctrica.

e todo propieta

Huehuetenang

mentos, instala

14

justifican

lementos

a mejora

mo fines

enos a la

minacin

ario debe

o, puede

aciones y

4

espacios priv

aplicables co

el block o el

edificios que

En cualquier

de un edific

complement

2.7. Anl

Para tomar d

ser minimiz

2.7.1. C

Se refiere a

de capital.

2.7.2. Co

Segn Espin

por fallas en

GUIA OPERATIVA

vativos de las

on carcter gen

ladrillo y cuya

e cuenten con lo

r caso, la inform

io concreto, de

ten a las conte

isis de costo

decisiones basa

zar los costos,

Costos que tie

los costos adm

ostos por prd

nosa (2005:9) e

n la calidad pro

A PARA EL MANTE

viviendas com

neral a todos los

a estructura por

os elementos, e

macin y los d

ebern ser pro

nidas en la pre

de mantenim

adas en la estr

es importante

enen relacin

ministrativos, d

dida de produ

estos costos su

ducto al mal fu

NIMIENTO DE EDI

o a los comun

s edificios desti

rtante sea conc

espacios e insta

atos que no fig

porcionados po

esente gua.

miento

ructura de cost

reconocer sus

directa con la

e mano de obr

uccin

urgen a causa

uncionamiento

FICIOS DE USO HA

itarios. Contie

inados a vivien

creto armado.

alaciones a que

guren en esta

or el propietari

os y teniendo p

componentes.

as operacione

ra, de materiale

de las fallas de

de los equipos

ABITACIONAL DE

ene informacin

das, cuyo mate

Entendido, qu

e se refieren las

gua y sean ne

o a los usuario

presente que p

Los costos en

es de manteni

es, de repuesto

e los equipos, p

.

LA CABECERA MUN

n, instrucciones

erial principal e

e parte de las

s instrucciones y

ecesarios para

os en las instru

para un adminis

n general, se pu

imiento

os, de subcontr

por disminucin

NICIPAL DE HUEHU

s y recomenda

en el sistema co

mismas solo se

y recomendacio

el uso manten

ucciones y man

strador, una de

ueden agrupar

ratacin, de alm

n de la tasa de

UETENANGO

aciones que pu

onstructivo utili

ern de aplicac

ones especfica

imiento y cons

nuales particul

e sus principale

en dos catego

macenamiento

e produccin y

15

eden ser

zado sea

cin a los

s.

servacin

ares que

es tareas

oras:

y costos

prdidas

5

En este estu

y sistemtic

aumentar l

las reparacio

innecesarios

GUIA OPERATIVA

udio se analizar

co en los proye

a vida til de l

ones posteriore

s por las fallas

A PARA EL MANTE

ron los benefic

ectos habitacio

los materiales

es, se corregir

prematuras o d

NIMIENTO DE EDI

ios econmicos

onales, ya que

utilizados en la

n los problem

daos generad

FICIOS DE USO HA

s a alcanzar a

e no solo mejo

a construccin,

mas menores an

dos por problem

ABITACIONAL DE

largo plazo me

orar la calidad

, se mantendr

ntes que se con

mas no resuelto

LA CABECERA MUN

ediante la aplic

d de vida de la

el valor de la

nviertan en pro

os en su etapa

NICIPAL DE HUEHU

acin de un ma

as personas qu

propiedad, dis

oblemas mayor

inicial.

UETENANGO

antenimiento o

ue lo habiten

sminuirn los c

res y se evitar

16

ordenado

sino que

costos de

n gastos

6

GUIA OPERATIVAA PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE USO HA

ABITACIONAL DE

CA M

LA CABECERA MUN

APTarco T

NICIPAL DE HUEHU

TULOTerico

UETENANGO

O o

17

III

7

3.1. Ant

3.1.1.

El concepto

instalaciones

Para Bab (

equipos y de

los servicios

expuestos a

Lora (2005

fsica y func

las prestacio

Segn Tejer

realizan para

GUIA OPERATIVA

tecedentes de

El mantenim

ms general d

s, edificios o in

(1986:41) el m

e los elemento

s que brinden

l deterioro.

:27) considera

ional de un ed

ones originales

ra (2003) el m

a conservarlo d

A PARA EL MANTE

el mantenimi

miento como

e mantenimien

ndustrias para q

mantenimiento

os componente

con nfasis es

n obras, traba

ificio a lo largo

de un element

mantenimiento d

durante el pero

NIMIENTO DE EDI

iento

accin encam

nto se resume

que puedan seg

no es ms q

s de las constr

special de aque

ajos y actuacio

o del ciclo de vi

to, mquina, in

de un edificio,

odo de vida ti

FICIOS DE USO HA

CAPTUL

MARCO TE

minada a la co

en el conjunto

guir funcionand

ue los trabajo

rucciones, con

ellas partes qu

nes de manten

ida til del mis

nstalacin o ed

es un conjunt

l en adecuadas

ABITACIONAL DE

LO III

ERICO

onservacin f

de operacione

do adecuadame

s que deben r

el fin de subsa

ue por su uso

nimiento, toda

smo. Mantener

ificio a lo largo

o de trabajos

s condiciones p

LA CABECERA MUN

sica y funcio

es y cuidados n

ente.

realizarse de f

anar sus defici

continuado o

s aquellas acci

r, en general, s

o del tiempo.

peridicos pro

para cubrir las n

NICIPAL DE HUEHU

nal del edific

necesarios que

forma cclica p

encias, y mant

por su ubicaci

iones encamina

significa conser

ogramados y n

necesidades pr

UETENANGO

io

se deben reali

para la atenci

tener de mane

n se encuent

adas a la cons

rvar y tambin

no programado

revistas.

18

zar a las

n de los

era eficaz

tran ms

servacin

mejorar

s que se

8

3.1.2.

La vida til d

requeridas,

necesarias.

mantenimie

abordar crite

Segn Casa

proyecto: La

como facilid

debidos a co

Conocer la

determinar

componente

A modo de c

til de la e

mantenimie

GUIA OPERATIVA

La vida til

del edificio es l

siempre que se

La vida til

nto para que e

erios sobre est

novas (1996:5

a durabilidad o

ad para poder

onsumos energ

vida til prop

los ciclos de

e del edificio de

conclusiones p

edificacin, ad

nto y reparaci

A PARA EL MANTE

l de una edific

a previsin del

e hayan observ

est estrecha

estas puedan l

e concepto.

4) durante tod

o expectativas d

realizar las fun

gticos.

puesta para ca

mantenimiento

eber recibir en

udiera plantea

dems de que

n, favorecer

NIMIENTO DE EDI

cacin desde

l perodo de tie

vado las instru

mente ligada

llegar a cumpl

da la vida til d

de que un elem

nciones de insp

ada elemento

o en aos, las

n funcin de su

rse que, el con

e este concep

la conservacin

FICIOS DE USO HA

la perspectiv

empo durante e

cciones de uso

a la palabra

ir con el tiemp

de un edificio, h

mento pueda c

peccin, limpiez

de la construc

s inspecciones

s caracterstica

ncepto de vida

to unido a la

n en condicione

ABITACIONAL DE

va del program

el cual es susce

o y mantenimie

mantenimiento

po para el cu

hay tres parm

cumplir las func

za, reparacin

ccin permitir

en aos, las

as, ubicacin, m

til de los ele

a conciencia p

es ptimas del

LA CABECERA MUN

ma de manten

eptible de ser u

ento y se hayan

o, pues a las

al fueron ejecu

metros esencial

ciones encome

o sustitucin y

estimar la v

reparaciones

materiales, otro

mentos de una

poltica de que

patrimonio con

NICIPAL DE HUEHU

nimiento

utilizado en las

n realizado las

obras se les

utadas; es por

les que vienen

ndadas; la ma

y finalmente los

vida til de la

cclicas en ao

os.

a edificacin pe

e son esencia

nstruido.

UETENANGO

condiciones de

obras de rehab

aplican progra

r eso que es n

definidos en la

ntenibilidad, e

s costos de exp

edificacin y

os que cada e

ermitir estima

ales los recurs

19

e calidad

bilitacin

amas de

necesario

a fase de

ntendida

plotacin

con ello

elemento

ar la vida

sos para

9

3.1.3.

Organizar e

conclusiones

fundamenta

3.1.3.1.

Su planificac

calidad y du

inmediatas d

y sus exterio

3.1.3.2.

La responsa

de los difer

fundamenta

mantenimie

distinto nive

Se considera

por ejemplo

construccion

uso y mante

GUIA OPERATIVA

Organizaci

el mantenimien

s, analizar est

les, la planifica

Planifica

cin se basa en

urabilidad de l

de los deterioro

ores porque en

Respons

bilidad del man

rentes compon

lmente, inform

nto. Es impo

el segn la com

a qu actividad

o, pueden con

nes ser conve

enimiento del p

A PARA EL MANTE

n del mante

nto, es definir

tas experienci

acin del mante

acin del man

n la durabilidad

os materiales

os, el uso adec

n la medida en

sabilidad en e

ntenimiento de

nentes interior

mando de todo

rtante decir q

mplejidad y pelig

des como la pi

siderar no sl

niente plasma

propio edificio,

NIMIENTO DE EDI

nimiento

una poltica,

as y reorienta

enimiento y la

ntenimiento

d de sus eleme

utilizados, la c

cuado del inmu

que todos esto

el mantenimie

e un edificio, co

res y exterior

os los defecto

ue algunas ac

grosidad de los

ntura, limpieza

o una particip

r en una mem

sino el person

FICIOS DE USO HA

administrarla

ar en consecu

responsabilidad

entos componen

calidad de ejec

ueble acorde si

os factores se c

ento

orresponde al

res de su vivi

os o anomala

ctividades debe

s trabajos.

a interior y de

pacin media d

oria descriptiva

al adecuado pa

ABITACIONAL DE

y aplicarla so

uencia esta po

d en el manten

ntes y es impo

cucin de la o

empre con el p

cumplan, se est

usuario, sea p

ienda, con la

s que observe

en ser asesora

reas exteriore

del usuario, si

a o una gua o

ara realizar las

LA CABECERA MUN

bre el terreno

oltica. Dicha

nimiento.

rtante, adems

obra, el mante

proyecto y el c

tar prolongan

propietario o ar

limpieza, trab

e en el edific

adas o ejecuta

es, mantenimie

no incluso ser

operativa no s

s diversas activ

NICIPAL DE HUEHU

o o edificio ha

organizacin c

s la tipologa d

nimiento adec

uidado correcto

do la vida til

rrendatario, con

bajos de cons

cio a la perso

adas por tcnic

ento de cistern

r ejecutadas p

lo con las inst

vidades. Es imp

UETENANGO

bitacional, rec

consta de dos

e cada constru

uado, las repa

o de toda la ed

de la edificaci

n una buena u

servacin habi

na responsabl

cos y profesio

nas y tanques d

por l. En las

trucciones conc

portante incluir

20

coger las

s etapas

uccin, la

araciones

dificacin

n.

tilizacin

tuales y

e de su

nales de

de agua,

s nuevas

cretas de

r adems

0

la descripci

de valoraci

3.1.4.

La ventaja p

una constru

con servicio

La ejecucin

ejecucin de

regular y c

mantenimie

Existe una c

presta poca

puede ser q

comparacin

mantenimie

3.1.5.

Deber recab

conservacin

GUIA OPERATIVA

n y composici

n, inspeccin y

Ventajas de

principal del ma

ccin sin tener

adecuado cons

n del mantenim

e grandes rep

cclicamente en

ntos venga mu

carencia de con

atencin a pre

que desde el p

n con los cost

nto es una acti

Instruccion

barse toda info

n de los elemen

A PARA EL MANTE

n de cada ele

y programacin

el Mantenimie

antenimiento e

r que realizar i

stituye una ven

miento a tiemp

araciones gene

n las distintas

uy ligada a la p

nocimiento ace

evenir o prono

punto de vista

tos de otras o

ividad de prime

nes de mante

rmacin del ed

tos constructivo

NIMIENTO DE EDI

mento de la co

n del mantenim

ento de Edific

est ntimamen

inversiones ap

ntaja para los u

po, impide el d

erales de los

s partes, estr

arte econmica

rca de los bene

osticar los efect

de empresas

operaciones, p

era importancia

nimiento

ificio de una m

os e instalacion

FICIOS DE USO HA

onstruccin par

miento para su

cios

te ligada con u

reciables. Por

usuarios al pod

desgaste antici

edificios. Se

ucturas, equip

a.

eficios que pro

tos totales por

individuales, l

pero cuando se

a.

anera sistemt

es, establecind

ABITACIONAL DE

ra permitir al t

posterior interv

un concepto de

otro lado, el p

der satisfacer m

ipado de las e

trata en princ

pos, otros. E

ovienen de los

r hacer o abste

a cantidad des

e analiza a es

ica y ordenada

dose la periodic

LA CABECERA MUN

cnico en el m

vencin.

economa, al p

poder utilizar u

mejor sus neces

dificaciones y

cipio de repara

Esto consigue

gastos de difer

enerse de hace

sembolsada en

scala nacional

, especialmente

cidad, frecuenc

NICIPAL DE HUEHU

momento de enf

prolongar el tie

una construcci

sidades.

sus equipos y

aciones de poc

que la princ

rentes niveles

er trabajos en

n mantenimien

resulta perfec

e las instruccion

cia de las inspec

UETENANGO

frentarse a los

empo de explot

n por mayor t

reduce los co

co volumen eje

cipal ventaja d

de mantenimie

este campo.

nto resulta peq

ctamente claro

nes de manteni

cciones, compro

21

trabajos

tacin de

tiempo y

ostos por

ecutadas

de estos

ento y se

La razn

quea en

o que el

imiento y

obaciones

1

a realizar, lo

limpieza, trat

instalaciones

previas perti

3.1.6.

El estudio d

destinadas

eliminacin

La detecci

constructiva

De ah la n

proceso pat

anlisis tien

sntoma o e

Todos los a

mtodo sist

permanencia

GUIA OPERATIVA

os encargados

tamiento o repa

s que en las rec

nentes. Conclu

Prevencin

de los proceso

a evitar la ap

de las causas

n de un pro

a daada para

ecesidad del e

tolgico con e

e que seguir l

efecto, evoluci

utores coincid

temtico de ob

a de su funcion

A PARA EL MANTE

de efectuarlas,

araciones a lleva

comendaciones

uye esta parte c

del proceso p

os patolgicos

paricin de en

s indirectas, qu

oceso patolgi

a devolverle su

estudio patolg

el objeto de a

la lnea inversa

n y origen o

en en que el m

bservacin y t

namiento const

NIMIENTO DE EDI

los elementos

ar a cabo. Para

de uso y, en d

on un cronogra

patolgico

y, sobre todo

fermedades d

ue afectan a la

ico suele ten

u funcin cons

gico previo a

alcanzar las c

a al proceso, q

causa.

mencionado an

oma de datos

tructivo de cad

FICIOS DE USO HA

s, partes o aspe

a ello, se adopta

eterminados ca

ma de manteni

o de sus caus

e la construc

fase previa de

er como obje

structiva.

cualquier actu

onclusiones q

que inicia del e

nlisis debe se

. Habr que a

da una de las p

ABITACIONAL DE

ectos a verifica

a la misma clasi

asos relativos a

miento que trat

as, permiten

ccin. En la p

el proyecto y e

etivo su solu

uacin, estudio

ue nos permi

efecto a la ca

er metdico y

analizar las acc

partes que com

LA CABECERA MUN

ar, vigilar o rev

ificacin y orden

instalaciones c

ta de resumir la

establecer un

prevencin ha

ejecucin, as c

ucin, que im

o que se defin

tan proceder

usa, pasando

exhaustivo, pa

ciones que se p

mponen un edifi

NICIPAL DE HUEHU

visar, las actuac

nacin de los el

concretas, se fo

as operaciones d

n conjunto de

abr que cons

como al mante

mplica la repa

ne como el a

a la consigui

por los tres e

ara ello debe s

pueden llevar a

icio.

UETENANGO

ciones de man

ementos constr

ormulan las adv

de mantenimien

e medidas pre

iderar, sobre

enimiento.

aracin de la

nlisis exhaus

ente reparaci

estadios neces

ser preciso ad

a cabo para ase

22

utencin,

ructivos e

vertencias

nto.

ventivas

todo, la

unidad

stivo del

n. Este

sarios de

optar un

egurar la

2

3.1.7.

El Estado de

el artculo 1

del Estado y

con el objeti

que compete

No est de

afectados y

normas mn

constitucion

mantenimie

Es importan

que no oste

mantenimie

Se denota q

uno con su

para los hab

revisiones p

seguridad,

aspectos qu

GUIA OPERATIVA

El mantenim

e Guatemala no

19 de la Const

y deber fomen

ivo planteado,

en a la constru

ms, denotar

son los que su

nimas regulado

al de todos lo

nto que debe d

te hacer menc

entan lineamie

nto adecuado q

que en otros pa

respectivo Cd

bitantes, pues s

peridicas por

obligaciones de

e coadyuvan o

A PARA EL MANTE

miento de la e

o posee legisla

titucin Poltica

ntar programas

debe existir no

uccin y manten

que cuando o

ufren las consec

oras respecto

s guatemaltec

darse a tales bi

cin, que en Gu

entos especfic

que deben reci

ases, tales co

digo Tcnico de

se han regulad

parte de aut

e condueos o

stensiblemente

NIMIENTO DE EDI

edificacin en

cin especfica

a de la Repbli

s de construcci

o solamente un

nimiento de tod

ocurren catstr

cuencias de ta

a construcci

cos, debera ex

enes para salv

uatemala exist

cos y completo

bir las edificaci

mo Estados Un

e la Edificacin

do diversos asp

toridades gube

copropietarios

e en el manten

FICIOS DE USO HA

n el marco leg

relacionada a

ica de Guatem

n y financiam

n marco econm

do tipo de edifi

rofes naturales

les fenmenos

n y mantenim

xistir un marco

vaguardar el de

ten algunas ley

os que permit

iones.

nidos, Espaa,

n, que sin ser e

pectos como el

ernamentales,

para aportar e

imiento de con

ABITACIONAL DE

gal Guatemalt

l mantenimient

ala, la vivienda

miento para el l

mico, sino un m

icios.

s, generalment

, esto resulta

miento; ahora

o regulatorio d

erecho a la vid

yes, como el C

an desarrollar

Francia, Alem

exhaustiva, res

tiempo de vida

responsabilida

en concepto de

nstrucciones.

LA CABECERA MUN

teco

to que debe re

a constituye un

ogro del fin de

marco jurdico q

te aquellos de

como consecu

bien si el de

de todo lo rela

a, la salud, la s

Cdigo Civil y L

y obligar a c

mania e Inglate

sulta adecuada

a del edificio, la

ad legal de ad

e mejoras a los

NICIPAL DE HUEHU

ecibir cualquier

na de las oblig

eterminado. Pa

que contenga l

ms escasos

encia de que e

erecho a la viv

acionado a est

seguridad y la

Ley de Arrenda

constructores y

rra, si existe n

a y se traduce

a cantidad de h

dministradores

edificios, elimi

UETENANGO

tipo de edificio

aciones fundam

ara cumplir cab

a totalidad de

recursos, son

el Estado no cu

vienda es un

te aspecto, inc

integridad pers

mientos Urban

y habitantes,

normativa jurd

en seguridad y

habitantes por

, normas mn

inacin de plag

23

o. Segn

mentales

balmente

aspectos

los ms

enta con

derecho

clusive el

sonal.

nos, pero

sobre el

dica cada

y confort

espacio,

nimas de

gas, etc.;

3

Las vivienda

para garant

usuarios de

permita su

reparacin.

labores de c

Para efectos

considera qu

En Espaa e

alusin al co

adecuadame

Este Decreto

entrega, as

actualizacin

hacerse exte

Resulta ento

incorpore n

responsable

derechos m

GUIA OPERATIVA

as en Huehuete

tizar unas cond

las viviendas

utilizacin en

De este modo,

conservacin y

s de este trab

ue podra aplica

existe el Real D

ontenido de la

ente y de conse

o precisa y no

como las re

n del Libro de

ensivos a edific

onces, de urgen

ormas y proc

y sobretodo

nimos que com

A PARA EL MANTE

enango, no cue

diciones mnim

la documenta

las mejores c

, adems se pr

mantenimiento

bajo de investi

arse en buena

Decreto 314/20

a documentaci

ervarlos en bue

ormaliza el con

esponsabilidade

l Edificio. Tod

cios de otros us

ncia nacional y

edimientos arq

el mantenimie

mo ciudadanos

NIMIENTO DE EDI

entan con docu

mas de calidad

acin descriptiv

condiciones y

retende concie

o.

gacin se tom

manera al med

006, de 17 de

n de obra eje

en estado a tra

ntenido de la d

es de los dist

dos estos aspe

sos.

y/o municipal, l

quitectnicos,

ento eficaz y a

les correspond

FICIOS DE USO HA

umentos que r

y garanta ob

va del edificio,

sirva de sopo

nciar a los usu

ma como refere

dio.

marzo, por el

ecutada y a la

avs de un ade

documentacin

tintos agentes

ectos se desar

a creacin, imp

de ingeniera,

adecuado de t

den.

ABITACIONAL DE

espalden al us

bligan que los

sus garantas

rte a las labo

uarios para que

encia El Cdig

que se aprueb

s obligaciones

cuado manteni

n a entregar y

de la edifica

rollan en el m

plementacin y

, de salubrida

ales edificacio

LA CABECERA MUN

uario en el ma

gestores del

s y seguros, co

ores necesarias

e consideren l

o Tcnico de

ba el Cdigo T

de propietario

imiento.

el procedimie

acin en este

mbito de la viv

y aplicacin de

ad y de ambie

nes a efecto d

NICIPAL DE HUEHU

antenimiento d

proceso edifica

on un adecuad

s de conservac

gico y natural

la Edificacin

Tcnico de la E

os y usuarios

ento necesario

procedimiento

vienda, aunqu

e normativa esp

ente, que fom

de proporciona

UETENANGO

ebido, en otros

atorio entregu

do nivel forma

cin, mantenim

la realizacin

de Espaa, ya

dificacin, el c

de utilizar los

para su elabo

o, y en la cu

e en el futuro

pecfica y comp

menten la cons

ar a los habita

24

s pases,

en a los

ativo que

miento y

de estas

a que se

cual hace

edificios

oracin y

stodia y

o podran

pleta que

struccin

antes los

4

3.2. Tipos

El mantenim

y de las edif

la tipologa

emplearon e

Para el arqu

3.2.1.

3.2.1.1.

Puede consi

polvo, la hu

de la edifica

reposicin d

El costo pro

edificacin;

3.2.1.2.

Consiste en

ejemplo: de

GUIA OPERATIVA

de mantenim

miento y las rep

ficaciones, evit

de la edificac

en su ejecucin

itecto Olivera (

De acuerdo

Manteni

derarse desde

medad y los ag

cin; por ejem

e cerraduras, c

medio de las o

pueden realiza

Manteni

la reparacin

esprendimiento

A PARA EL MANTE

miento

paraciones son

tando con ello

cin en s y es

n.

(1996:5) la cla

o a los objetiv

imiento simpl

los trabajos t

gentes erosiona

mplo, sustitucin

carpintera, vid

operaciones que

arse por los pro

imiento medio

de partes no fu

os de repellos

NIMIENTO DE EDI

las tareas fund

su deterioro y

stn estrecham

sificacin se ha

vos

le o habitual

tan simples co

antes o agresiv

n de lmparas,

drios, tejas, otr

e se contempla

opios usuarios o

o

undamentales

o cernidos, qu

FICIOS DE USO HA

damentales que

finalmente su

mente relacion

ace de acuerdo

mo la limpieza

vos, entre otro

, interruptores

os.

an en este man

o personal espe

de la edificaci

uebraduras en

ABITACIONAL DE

e garantizan la

destruccin.

adas con la

o con los objeti

a peridica de

os; hasta la rep

y otros elemen

ntenimiento pu

ecializado.

n para prolon

pisos o azule

LA CABECERA MUN

a prolongacin

Los trabajos de

poca de const

vos, dividindo

determinados

posicin o repa

ntos de la insta

uede oscilar en

gar su vida ti

jos, aplicacin

NICIPAL DE HUEHU

de la vida til d

e mantenimien

truccin y de

olos en las sigu

elementos, co

racin de dete

alacin elctrica

tre el 2 y el 5

il y evitar dete

n de pintura en

UETENANGO

de viviendas ex

nto estn en fu

los materiales

uientes categor

on el fin de eli

rminados comp

a, pintura, repa

% del costo to

rioros ms gra

n paredes entr

25

xistentes

ncin de

s que se

as:

iminar el

ponentes

aracin o

otal de la

aves; por

re otros.

5

Debe realiza

edificacin.

3.2.1.3.

Consiste en

principales y

realizarse po

Algunos aut

ampliacin y

costo, puede

histrica, re

(2005:23) e

intereses an

Otra clasific

aplicacin de

GUIA OPERATIVA

arse por person

Manteni

la reparacin

y otros compo

or personal esp

tores incluyen

y modernizaci

en considerars

emodelacin o

el costo prome

nteriormente se

cacin de los

el mismo, el cu

A PARA EL MANTE

nal especializad

imiento comp

compleja o la

onentes estruc

pecializado; su

en las categ

n; pero no se

e como nueva

renovacin u

dio de estos tr

ealados motiv

tipos o sistem

ual se menciona

NIMIENTO DE EDI

do en este tipo

plejo

sustitucin de

cturales de im

costo promedi

oras de los t

e contemplan

construccin,

rbana, modific

rabajos puede

en su realizaci

mas de manten

a a continuaci

FICIOS DE USO HA

o de trabajo. E

e elementos fun

mportancia tale

o vara del 25

trabajos de co

en la anterior

y su aplicacin

cacin de func

oscilar del 50

n incluso cont

nimiento la of

n:

ABITACIONAL DE

El costo promed

ndamentales d

s como fallas

al 30 % del co

onservacin y

clasificacin d

n puede estar m

ciones arquitec

al 60 % del c

tra su rentabilid

frece Casanova

LA CABECERA MUN

dio oscila entre

de la edificacin

en cimientos,

sto total de la

mantenimient

debido a que e

motivada por in

ctnicas, entre

costo total de l

dad.

as (1996:54),

NICIPAL DE HUEHU

e el 10 y el 15

n; por ejemplo

, columnas, m

edificacin.

to, a las labor

estos trabajos,

ntereses divers

e otros. Seg

a edificacin, o

atendiendo a

UETENANGO

% del costo to

o: elementos p

muros y losas.

res de recons

, por su comp

sos como: rest

n Arencibia y

o superarlo cu

la periodicida

26

otal de la

portantes

Debe

truccin,

lejidad y

tauracin

Borroto

ando los

ad de la

6

3.2.2.

3.2.2.1.

Consiste en

preestableci

Significa qu

edificio. Es

convertirse

alguna ayud

3.2.2.2.

Consiste en

inesperada o

se menciona

influir en qu

Para Bab (

el momento

GUIA OPERATIVA

De acuer

Manteni

actuaciones p

do o rutinario o

e este manten

s importante to

en grandes;

dar para que c

Manteni

actuaciones en

o de averas im

a en el prrafo

e el nmero de

1986:43) los m

en que se rea

A PARA EL MANTE

rdo a la period

imiento planif

peridicas en u

o basndose en

nimiento perm

omar en consid

para ello se ne

cualquier edific

imiento no pl

n un edificio co

mprevistas. A

o anterior, las

e problemas en

mantenimiento

liza el mismo.

NIMIENTO DE EDI

dicidad que s

ficado

un edificio con

n una metodolo

ite anticipar a

deracin este m

ecesita crear u

io, pueda alcan

anificado

on un objetivo

diferencia del

patologas se

n la edificacin

s pueden clasif

FICIOS DE USO HA

e aplica

una visin pr

oga predictiva

eventos futur

mantenimiento

una gua que p

nzar un mayor

puramente co

mantenimiento

presentan en

sean menores

ficarse atendie

ABITACIONAL DE

reventiva, que

, que establezc

ros que pondr

ya que ayuda

permita una se

tiempo de vida

rrectivo frente

o planificado, e

forma inesper

.

endo a tres fact

LA CABECERA MUN

se puede arti

ca el estado y e

ran en problem

r a corregir fa

ecuencia orden

a til.

a defectos con

este no se pued

ada, sin emba

tores: el tipo d

NICIPAL DE HUEHU

cular sobre la

evolucin del e

mas los sistem

allas pequeas

nada de mante

nstructivos que

de prever su co

rgo los consta

de obra, el pro

UETENANGO

base de un p

edificio.

mas e instalaci

s que un futuro

enimiento que

e se detectan d

orreccin, ya q

antes chequeos

pietario del inm

27

programa

ones del

o podran

sin duda

de forma

ue como

s pueden

mueble y

7

3.2.3. De

3.2.3.1.

Se refiere a

debe aplicar

3.2.3.2.

Este tipo d

reconstrucci

3.2.4. De

3.2.4.1.

Este es el tip

3.2.4.2.

El que se rea

GUIA OPERATIVA

acuerdo al tip

Manteni

los trabajos d

rse tan pronto c

Manteni

de mantenimie

ones requerida

acuerdo al pr

Manteni

po de mantenim

Manteni

aliza por los or

A PARA EL MANTE

po de obra

imiento de ob

de mantenimien

concluye la con

imiento de ob

ento los traba

as para elimina

ropietario del

imiento priva

miento que deb

imiento estat

rganismos del E

NIMIENTO DE EDI

bras nuevas

nto que se rea

nstruccin.

bras antiguas

ajos deben co

ar los desperfec

inmueble

do

be realizarse de

tal

Estado en obra

FICIOS DE USO HA

aliza en ciclos p

omenzar su a

ctos existentes

e forma contin

s de uso social

ABITACIONAL DE

previstos desde

aplicacin des

.

ua y por medio

l e infraestruct

LA CABECERA MUN

e el momento

pus que se

os propios el du

ura.

NICIPAL DE HUEHU

en que se ela

han efectuad

ueo del un ed

UETENANGO

bora el proyec

do las reparac

ificio habitacion

28

cto y que

ciones o

nal.

8

3.2.5. De

3.2.5.1.

El que debe

durante el p

para la corre

explcita de

ocasionado u

Lora (2005

evaluado ec

las deficienc

comprende

reparaciones

El mantenim

viviendas du

son provoca

objeto de m

Arencibia y

fisuras supe

zcalo, engr

fugas en la

GUIA OPERATIVA

acuerdo al m

Manteni

e ser previsto

perodo de uso

eccin de los p

problemas pat

una decisin de

:37) menciona

onmicamente

cias y problem

aquellas opera

s y sustitucione

miento compren

urante su vida

das por la acci

odificacin o su

Borroto (2005

rficiales en rep

rase de bomba

s instalaciones

A PARA EL MANTE

omento en qu

imiento preve

por el profesio

y mantenimien

problemas gene

tolgicos. Al m

e proyecto para

a que el mant

e. Est destina

mas que se pu

aciones necesa

es fsicas y/o fu

nde los trabajo

til, para cons

n del uso, age

ustitucin parc

5:41) dicen qu

pellos o cernido

s de agua o de

s hidrulicas y

NIMI