template cases (jll)
DESCRIPTION
Gerenciamento de Propriedade: Template da apresentação de Cases XX anos para empreendimentos JLLTRANSCRIPT
Foto do empreendimento de fundo
(preferência um ângulo inédito)
Gerenciamento de propriedadeConduzindo a evolução do empreendimento
Nome 10 anos de sucesso
Outubro de 2012
Outubro de 2012
101999 | 2009C.A.S.A. 10 anos de sucesso
Contra-capa: a mesma foto da capa, em P&B e com transparência
Logo do empreendimento, se houver
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Julh
o de
199
9
1999
Linha do Tempo (1999-2004)
Agos
to d
e 1
999 Projeto
Luminitécnico(economia deenergia)
Nove
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200
0
Recuperaçãodos elevadores
Mar
ço d
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000
Poço tubular profundo
Sete
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200
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Medição deEnergiaIndividualizada
Reforma da casade máquina doselevadores(blocos A e C)
Feve
reiro
de
2002
Construção dosdepósitos de lixo
Readequação dasala de segurança
Readequaçãodos jardins eáreas comuns
Implementaçãodo Heliponto(cobertura dobloco B)
Sete
mbr
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200
0
Início da gestãoJones LangLaSalle noC.A.S.A.
Início das obrasde Acessibilidade
Jane
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000
Implementaçãodo controle de acesso doestacionamento
Feve
reiro
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200
1
Reestruturaçãodo controle de acesso (térreo,Subsolo e docas)Ab
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001
Agos
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01
Agos
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Junh
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200
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2004
Reforma do hallprincipal e dasrecepçõesM
aio
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Nove
mbr
o de
200
3 Início do retrofitdo bloco A, Vallete CabineSecundária
Agos
to d
e 2
003 Implementação
da Cafeteria eRevistaria
Instalação doBanco deCapacitoresSe
tem
bro
de 2
003
Reforma dafachada dobloco A e novopaisagismoM
aio
de 2
004
Nova Guaritana P1
Agos
to d
e 2
004
Edifício xx anos de sucesso |
Colocar as ações em ordem cronológica. Não se preocupar com os ícones, uma biblioteca será utilizada para padronizar as imagens. Os textos devem ser bem curtos.
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Vista aérea da chácara Sto. Antônio,com destaque para o C.A.S.A (centro da foto)
Mapa da região da Chácara Sto. Antônio
Centro Administrativo Santo AmaroAv. Alfredo Egidio de Souza Aranha, 100 - Chácara Santo Antonio 04726-170 – São Paulo – SP
Área Total de Construção: 69.444,04 m2 Área Comum: 38.183,74m2
Composição dos Blocos
Edifício Ingá (bloco A) – 4 andares – 905 m2 área privativa/andar
Edifício Triunfo (bloco B) – 13 andares – 981 m2 área privativa/andar
Edifício Santa Salete (bloco C) – 11 andares – 697 m2 área privativa/andar
Edifício Conquista (bloco D) – 13 andares – 981 m2 área privativa/andar
Características Básicas
16 elevadores
20 vagas de garagens por pavimento
segurança 24 horas (com bombeiro residente)
controle de acesso eletrônico
circuito fechado de televisão - CFTV
ar condicionado central
gerador de energia para áreas comuns
estacionamento exclusivo para visitantes
áreas para depósito, instalação de antenas e caixas eletrônicos
malha de piso para elétrica, voz e dados em canaletas
auditório para 80 pessoas
link com diversas empresas de telecomunicações
cafeteria e revistaria
programa de coleta seletiva de lixo para reciclagem
serviço interno de expedição e malote
Ficha técnica do prédio (com informações que considerar relevantes)
Podem ser utilizadas imagens aéreas ou fotos exclusivas do empreendimento.
Localização do empreendimento pelo Google Mpas
Edifício xx anos de sucesso |
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INTRODUÇÃO
A região Verbo Divino teve seu desenvolvimento a partir de meados da década de 80, impulsionado por investimentosda incorporadora e construtora Birmann. Em 2001, possuía 55 edifícios de escritórios, sendo que 47% de alto padrão, caracterizados por grandes lajes e ocupação voltada,em sua maioria, para único ocupantes. Por se tratar de uma região com desenvolvimento iniciado há mais de duas décadas, alguns dos empreendimentos pioneiros jánecessitavam de atualizações tecnológicas, como foi caso do Centro Administrativo Santo Amaro.
O prédio apresentava até 2001, instalações obsoletas, alta taxa de vacância e baixos valores de locação, que resultavam na piorperformance do Condomínio. Um plano de investimento elaborado pela Jones Lang LaSalle, impulsionou o proprietário (Camargo Corrêa) a avaliar ocusto x benefício de uma operação de retrofit, dando início às obras que trouxeram resultados excelentes e elevaram aclassificação do edifício de “C” para “A”.
Dentre as alterações efetuadas, estão: revisão e upgrade da rede elétrica, voz e dados; extensão dos sistemas de controle deacesso e CFTV; melhorias nas áreas comuns, tais como: paisagismo, fachada, hall de entrada, que deram um aspecto moderno eaumentaram a atratividade do complexo.Os ganhos foram evidentes: 100% dos espaços disponíveis nos 4 blocos do empreendimento estão atualmente locados.As vantagens se estendem desde o proprietário até o ocupante, que possui hoje uma ótima infra-estrutura, conforto e segurança.As melhorias propostas ano a ano, o plano de manutenção geral dos equipamentos, a implantação de procedimentos operacionaise financeiros, as ações desenvolvidas junto aos locatários são exemplos bem sucedidos desse tipo de gerenciamento.
O reposicionamento mercadológico de produtos imobiliários tem sido cada vez mais alvo de interesse dos investidores eincorporadores, tanto pelo retorno atraente das operações, quanto pela sobrevida gerada aos seus ativos imobiliários.Toda essa valorização resultou recentemente na venda deste empreendimento.
Apresentamos a seguir um pouco da história deste prédio nos últimos 10 anos!!
Edifício xx anos de sucesso |
Breve resumo do histórico da região e do empreendimento (ano de construção, etc.) e rápida sinopse das ações, melhorias e evolução ao longo do tempo.
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INICIO DA GESTÃO – JONES LANG LASALLE
Multiusuários
Administração do Impacto Cultural
Qualidade de Serviços
Manutenção Preventiva e Preditiva (2001)
Gestão de custos
Recuperação e readequação de áreas comuns
Redução do custo condominial
Reestruturação de serviços para o novo modelo operacional
Início da gestão Jones Lang LaSalle
CASA até julho de 1999 CASA a partir de agosto de de 1999
Autogestão
Monousuários
Qualidade Inadequada de Serviços
Manutenção “Imediatista”e Corretiva
Dispersão de Esforços
Custos condominiais não competitivos
Tabela comparativa (se houver) entre as características do empreendimento antes e depois do início da gestão Jones Lang LaSalle
Edifício xx anos de sucesso |
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Readequação dos jardins e áreas comuns
As áreas ajardinadas do CASA estavam desgastadas, faltavam plantas e a manutenção era inadequada. Foi executado um projeto paisagístico com uma consultoria especializada e implantados o serviços de manutenção e o controle de pragas.
Aqui começa a descrição das ações, mudanças e melhorias ao longo do tempo. A partir daqui, as melhorias podem ser representadas por um breve resumo, exemplificada por fotos (imagens do antes e depois ilustram melhor os casos). Não se preocupar com a diagramação.
Edifício xx anos de sucesso |
Resumo explicativo
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Readequação dos jardins e áreas comunsContinuação...
Edifício xx anos de sucesso |
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Readequação dos jardins e áreas comunsContinuação II...
Edifício xx anos de sucesso |
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PROJETO LUMINOTÉCNICO
Em todos os seus imóveis administrados, a Jones Lang LaSalle efetua, de forma efetiva, o gerenciamento de energia elétrica, visando seu uso racional, minimizando o impacto no custo condominial e agregando valores aos usuários e proprietários. Anteriormente à atual crise energética do país, a Jones Lang LaSalle realizou no CASA um amplo estudo de iluminação, substituindo luminárias e lâmpadas instaladas por modelos mais compactos e econômicos. Pelas dimensões das instalações do CASA –69.400m² de área construída e 38.421m² de área útil, foi necessária a divisão dos serviços em 5 fases, diluindo o investimento.
Potência Elétrica Instalada para Iluminação Fase LOCAL Anterior (W) Atual (W)
1 Hall elevadores Bloco B 320 144 1 Corredor Central 10460 784 1 Recepção 160 112 1 Sala de Espera 440 648 1 Corredor Malote 440 648 1 Rampa B/D para A/C 240 198 2 Corredor interno bl. A 1680 448 2 Corredor externo bl. A 3600 768 2 Perimetral – Malote à P2 0 798 3 Jardim interno bl. B/D 0 18 3 Jardim externo bl. A 0 18 3 Jardim praça externa 0 180 4 Hall elevadores bloco D 320 144 4 Hall elevadores aos SS – P3 220 182 4 Corredor auditório vermelho 900 504 5 Central de Segurança 1440 224 5 Estacionamento térreo bl. B 1000 2600
TOTAL 21220 8418
Edifício xx anos de sucesso |
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RECUPERAÇÃO DOS ELEVADORES
Os elevadores do C.A.S.A. encontravam-se em mau estado de conservação e seus componentes interiores, como piso e forro, encontravam-se com uma arquitetura “ultrapassada”, não condizendo com o atual status do imóvel. A partir da constante intenção da Jones Lang LaSalle em prover o máximo conforto aos usuários nas dependências do C.A.S.A., assim como, promover a valorização do imóvel, foi apresentado à proprietária um estudo para aprovação da reforma estética nos elevadores.
Edifício xx anos de sucesso |
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READEQUAÇÃO DA SALA DE SEGURANÇA
Até Março de 2000 a Central de Segurança do C.A.S.A. era localizada dentro da Administração, onde atualmente funciona a sala de reuniões. Esta proximidade ocasionava vários inconvenientes e interferências em ambas as operações. Desmembrar a ADM e a Segurança era uma necessidade premente. Um depósito localizado atrás do antigo balcão da recepção do bloco C foi disponibilizado para abrigar a nova Sala de Segurança. Além do espaço e da privacidade, tinha a vantagem de estar localizada no centro geográfico das torres, favorecendo a instalação de uma completa infra estrutura para constituir a nova espinha dorsal da Segurança do empreendimento. Em 2008 o sistema de CFTV analógico (com armazenamento de imagens em fitas VHS) foi modernizado, passando a ser digital e utilizando equipamentos de última geração. Em comparação com o sistema anterior, este “upgrade” proporcionou vários benefícios, como por exemplo, menor consumo de energia, ganho na qualidade, processamento e localização das imagens, além de significativo aumento na capacidade de armazenamento.
2000
2008
Atual
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INICIO – OBRAS DE ACESSIBILIDADE
Visando a revitalização do complexo, a Jones Lang LaSalle apresentou à proprietária um projeto para reforma da rampa de acesso aos blocos A/C e auditório, facilitando o acesso as pessoas portadoras de necessidades especiais. Os trabalhos foram executados pela equipe de Manutenção civil do CASA - gerando uma economia de despesas.
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REESTRUTURAÇÃO DO CONTROLE DE ACESSO
O CASA passou por uma transformação do tipo mono-usuário para multi-usuário. Houve, portanto, a necessidade de adequação do imóvel para a situação atual.Foi executado um projeto de um novo Sistema de Controle de acesso e CFTV, através da aquisição de um software e respectivos equipamentos de última geração, com os quais podemos controlar todos os acessos ao CASA, além de facilitarem a fiscalização perimetral. Além da perceptível melhora na segurança, houve a valorização do imóvel pois o investimento proporcionou incremento em termos de Segurança Patrimonial, gerando organização de procedimentos (maior controle de visitantes) e conforto aos usuários do CASA.
Entrada bloco D
Entrada bloco B
Entrada para os blocos A e C
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Implementação do heliponto
O heliponto foi construído conforme dados contidos no processo nº 07-01/94596/00 junto ao Departamento de O heliponto foi construído conforme dados contidos no processo nº 07-01/94596/00 junto ao Departamento de Aviação Civil para uso privado. Utilizado pelos usuários do condomínio durante vários anos, o mesmo foi Aviação Civil para uso privado. Utilizado pelos usuários do condomínio durante vários anos, o mesmo foi desativado em 2009 devido a regularização do imóvel junto a PMSP.desativado em 2009 devido a regularização do imóvel junto a PMSP.
imagem do heliponto após a obra para desativação
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Construção depósitos de lixo
Com 100% de ocupação do edifício, constatou-se a necessidade de ter um local adequado para o armazenamento do lixo gerado pelas empresas. Esse local foi adaptado em 2007, com a separação de ambientes para guarda, reciclagem e prensa, visando a implantação do processo de Coleta Seletiva. O condomínio gera mensalmente cerca de 10.000kg de lixo orgânico, 4.000kg de papel, 1.200kg de plástico e 600kg de papelão por mês. Trimestralmente 1500 lâmpadas são descartadas pelo condomínio com empresa especializada.
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Medição de energia individualizada
O empreendimento foi construído para um único usuário. Com a mudança do perfil de ocupação, a medição era feita pela fração ideal de cada locatário, o que não representava o consumo real do andar. Foram instalados medidores individuais e em 2008 foi implantado um sistema de gerenciamento (CCK) que realiza o acompanhamento do medidor da concessionária, fornecendo o rateio exato de cada andar; além, de monitorar a demanda do período de ponta e fora de ponta.
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Reformado hall principal e recepções
Com planejamento e aprovação do orçamento anual das manutenções/investimentos, a reforma do hall principal e das recepções proporcionou um melhor conforto e um ambiente mais agradável aos usuários e visitantes. Em 2009, um novo layout foi efetuado, com a criação de mais uma área de espera.
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Instalação do banco de capacitores
A conta de energia elétrica apresentava multa por baixo fator de potência, cujo valor variava em 2003 em torno de R$ 4mil reais/mês. O processo de compra e instalação foi da ordem de R$ 30mil reais, resultando um payback de 7 meses.
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Retrofit do bloco A
Em 2004 o bloco A foi revitalizado. Diversas ações foram efetuadas para tornar o edifico mais atrativo para locação. Entre as ações cabe ressaltar: Retirada dos brises da fachada, reforma do hall social dos andares, instalação de chillers para o sistema de ar condicionado (não existia) e infraestrutura para cabos dados e voz, reforma da recepção.
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Implantação recepções no bloco A/C
Edifício xx anos de sucesso |
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reforma do auditório
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Implantação do ambulatório
Os elevadores dos blocos A e C possuem tecnologia microprocessada, em função da modernização efetuada, onde foram substituídos os controles, operadores de porta e os motores de tração. Resultou na melhoria da performance dos equipamentos, com redução de cerca de 30% no tempo de viagem, se comparado ao sistema anterior (painel com contatoras) e na redução do consumo de energia.
ao lado, palestra de apresentação do ambulatório,abixo:instalações do ambulat´rioo
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Obtenção do certificado de acessibilidade
CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE – PUBLICADO EM 03/10/2007
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implantação coleta seletiva de lixo
Com 100% de ocupação do edifício, constatou-se a necessidade de ter um local adequado para o armazenamento do lixo gerado pelas empresas. Esse local foi adaptado em 2007, com a separação de ambientes para guarda, reciclagem e prensa, visando a implantação do processo de Coleta Seletiva. O condomínio gera mensalmente cerca de 10.000kg de lixo orgânico, 4.000kg de papel, 1.200kg de plástico e 600kg de papelão por mês. Trimestralmente 1500 lâmpadas são descartadas pelo condomínio com empresa especializada.
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Implantação do sistema de gerenciamentode energia elétrica (CCK)
O empreendimento foi construído para um único usuário. Com a mudança do perfil de ocupação, a medição era feita pela fração ideal de cada locatário, o que não representava o consumo real do andar. Foram instalados medidores individuais e em 2008 foi implantado um sistema de gerenciamento (CCK) que realiza o acompanhamento do medidor da concessionária, fornecendo o rateio exato de cada andar; além, de monitorar a demanda do período de ponta e fora de ponta.
O sistema de gerenciamento da energia elétrica permite o acompanhamento da demanda em tempo real.
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Documentação renovada recentemente - AVCB
AVCB – AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS (com validade até 16/11/2012)
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Documentação obtida recentemente
AUTO DE REGULARIZAÇÃO (EM CONFORMIDADE COM A LEI N°: 13.558/2003) – PUBLICADO EM 30/10/2010
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Jones Lang LaSalle – Ferramentas - AUDIT
Definição
• Pastas contendo documentações e procedimentos técnicos do Empreendimento.
• Planilha com roteiro de atualizações e pontuações que classificam quanto ao nível de operação.
Objetivo
• Manter centralizado as informações técnicas do Empreendimento, agilizando sua busca/pesquisa
• Controle de atualizações• Auto-avaliação da operação• Minimização de riscos
Descrição
• Ferramenta implantada junto à matriz EUA para controlar todos os procedimentos operacionais bem como documentações necessárias dentro do empreendimento. Os assuntos são divididos por categorias:
• Pontuação e diferenciação dos níveis de processos e documentos do empreendimento
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Jones Lang LaSalle – Ferramentas – SLA/KPI/BSC
SLA ( Service Level Agreement – Níveis de Serviços Acordados)
SLA é um conjunto de processos formalmente negociado entre instituições. Esta formalização dá-se através de um contrato estabelecido entre cliente, fornecedor e gerenciador de serviço, após levantamento minucioso das reais necessidades.
Está sendo implantado desde 2009 esta ferramenta em todos os empreendimentos administrados pela Jones Lang LaSalle. Com esta ferramenta será capaz de mensurar a qualidade do serviço entregue, bonificando em situações em que os fornecedores entregarem um ótimo serviço, superando as expectativas, ou penalizando quando não estiver atingindo um mínimo de qualidade dos serviços prestados
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3131
Manual de operações: Manual de procedimentos do gerente, contendo perfil da propriedade, resumo de contratos, rotinas de manutenção, planos de abandono e de ação, RFPs, entre outros
Intranet Global: Procedimentos de sucesso, Benchmarking das principais atividades, cases de sucesso e outras referências para o trabalho local
Condomínio 21: Ferramenta on-line de gestão financeira para Condomínios e qualquer outro empreendimento comercial
Usemol: Portal de compras, com preços de materiais negociados em escala, ferramenta de benchmarking
Jones Lang LaSalle – Ferramentas
Edifício xx anos de sucesso |
3232
Tracker: Manual de procedimentos do gerente, contendo perfil da propriedade, resumo de contratos, controle de documentos, rotinas de manutenção, planos de abandono e de ação, RFPs, entre outros
Edifício xx anos de sucesso |
Jones Lang LaSalle – Ferramentas
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5000
2500
2000
1500 1500
2000
2500
3000
3500
45004750
5000
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Evolução do Empreendimento em números
6,09 5,83 6,017,07 7,46
9,07 8,95 8,95 9,31
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
INPC-IBGEIPC-FIPE
IGP-M
Comparação do condomínio com os índices de inflaçãoComparação do condomínio com os índices de inflação
Evolução da ocupação do empreendimentoEvolução da ocupação do empreendimento
5000
População fixa
20072008
20092010
70%
51%
45%
35%
Programa de Reciclagem do LixoPrograma de Reciclagem do Lixo
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Evolução do Empreendimento em números
Economia proporcionada pelos investimentosEconomia proporcionada pelos investimentos
Banco de capacitores: R$ 4,8 mil/mês
Conservação das Torres de Resfriamento: R$ 5,2 mil/mês
Projeto DECA: 1.000 litros/mês
Materiais de Consumo: R$ 3,6 mil/mês
Edifício xx anos de sucesso |
Opcional: mencionar, através de gráficos ou tabelas, a economia ou redução de gastos, proporcionada pelas ações/investimentos.
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Divisão dos Grupos de Trabalho Jones Lang LaSalle 2012
Edifício xx anos de sucesso |
Grupo 1 Grupo 2 Grupo 3 Grupo 4
Concursos e Premiações CASES 10 anos/Periódicos Cases Corporativos Connect
Márcio (West Side) Marcos (BST) Liliane (Mykonos) Liliane (Mykonos)
Denilson (CLB) Ediméia (Lugano) Mauricio (CECC) Fábio (Araguaia Plaza)
Cynthia (BM Férias SP) César (BBC) Simone (Regional RJ) Andreia (ABC)
Regina (Monte Carlo) Angélica (Visconde) Denilson (CLB) Rafael (Pavuna)
Luiza (Briman8)
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