TASACIN COMERCIAL DE PREDIO URBANOINFORME DE VALUACIN N1

PROPIETARIO: Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES. CLIENTE: Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES.SOLICITANTE: Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES.LOCALIZACION: CASERIO DE MAZO

Distrito: Vegueta Provincia: HuauraDepartamento: Lima

UNIDAD INMOBILIARIA N1 = 766.00 m2

VALOR COMERCIAL:$448,372.30Dlares N.A.

S/.1,367.535.52Nuevos Soles

VALOR DE REALIZACION DEL PREDIO:$358,697.84Dlares N.A.

R.S.B.S. N11356-2008S/.1094,028.41Nuevos Soles

TIPO DE CAMBIO1US $3.05Nuevos Soles

PERITOING. CIVIL ERBER EFRAIN CORREA CELISREG. CIP N 39929 PERITO ADSCRITO AL PODER JUDICIAL

INFORME DE VALUACIN DE UN INMUEBLE UBICADO EN EL DISTRITO- VEGUETA - PROVINCIA DE HUAURA- DEPARTAMENTO DE LIMA.

I. DATOS GENERALES.

1.1. OBJETO DE LA VALUACIN A solicitud del Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES., se efecta la siguiente valuacin de la propiedad a fin de determinar el valor comercial y de realizacin en el mercado del inmueble.1.2. UBICACIN DEL PREDIOEl predio urbano, se encuentra ubicado en el CASERIO DE MAZO, Distrito de Vegueta, Provincia Huaura, Departamento- Lima. Situado en la costa norte del Per a 20 metros sobre el nivel del mar.Este predio se ubica frente a la Av. Panamericana Norte cerca al grifo Pecsa LISegn copia literal de los registros pblicos1.3. DESCRIPCIN DETALLADA

DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN DEL INMUEBLESe trata de un terreno Urbano con una edificacin de un primer piso, presentando en su infraestructura Tradicional o Aporticado, que consiste en el uso de columnas, losas y muros divisorios en ladrillo, La distribucin interior cuenta con una sala, comedor, cocina, un dormitorio y un patio que se utiliza como depsito y cochera. I. rea del construida es de = 105.00m2 II. rea Libre es de = 661.00 m2III. rea total es de = 766.00 m2

1.4. FECHA DE VALUACIN: 10 de febrero del 2,015.

1.5. PLIZA DE SEGUROS: No cuenta con pliza de seguros.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS.

2.1. INSPECCION OCULAR.INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL TERRENO.

El entorno, en donde se encuentra ubicado el predio; cuenta con obras de infraestructura urbana de tipo vivienda propia de una zona habitable, existen redes de agua potable, redes de desage, redes de alumbrado domiciliario, redes telefnicas, y servicios conexos.

III. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS.El rea los linderos de medidas perimtricas corren escritos en la partida electrnica N08032144 asiento C0001, tomo 238 del registro de Predios de Huacho.POR EL FRENTE: LADO ESTE, mide en lnea, recta tramo: 14.10 m.,limita con la Carretera Panamericana Norte.POR LA DERECHA ENTRANDO: LADO NORTE, mide en lnea, recta tramo: 56.20 m.,limita con la Propiedad de Don ARTURO RAMOS BAZANPOR LA IZQUIERDA ENTRANDO : LADO SUR, mide en lnea, recta tramo: 59.20 m.,limita con la Propiedad de la Parroquia de Huaura.POR EL FONDO: LADO OESTE, mide en lnea, recta tramo: 13.40 m.,limita con La Propiedad de Don ARTURO RAMOS BAZAN.rea Total:766.00 m2Permetro:142.90 m.l.

IV. EDIFICACIN. El inmueble construido tiene las siguientes caractersticas tcnicas:- Muros: de Ladrillo King Kong slido.- Techo: losa aligerada- Pisos: De cemento pulido bruado.- Puertas y Ventanas: Puerta Metlica abatible y ventana con Apertura practicable- Revestimiento: Casco habitable, sin tarrajeo.- Aparatos Sanitarios: Si cuenta.- Instalaciones Sanitarias: Si cuenta.- Instalaciones Elctricas: Si cuenta. El rea libre, es un terreno de tierra vegetal, cercado con muros de adobe, la parte posterios o fondo con esteras y palos de madera, fijados al piso y sujetado con alambre N16, (para las esteras).

V. ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.El inmueble tiene 2 aos de antigedad.VI. DEPRECIACIN.De conformidad con el reglamento nacional de tasaciones del Per tabla N1(VIVIENDA) le corresponde el 0% de depreciacin.VII. VIGENCIA DE INSCRIPCIN DE GRAVMENES

INSCRIPCIN.El predio en mencin se encuentra inscrito en la partida electrnica N08032144, asiento C0001, tomo 238 del Registro de Predios de Huacho.GRAVMENES.No se conoce.SERVIDUMBRES. El predio no tiene servidumbres.VIII. METODOLOGIA APLICADA.

8.1. BASES PARA SU DESARROLLO.Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez del entorno delpredio, a fin de determinar los valores comerciales de la zona urbana, (Z.U.D.M.).

8.2. DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.

La evaluacin se efecta en concordancia con el reglamento nacional de tasaciones, tomando como referencia la R.M. N 126-2007,- VIVIENDA y los predios publicados en el R.M.N 241-2012- VIVIENDA de fecha 30 de octubre del 2012 y la resolucin S.B.S. N 11356-2008. El mtodo de la tasacin es la Tasacin directa.

8.3. INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA.

Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicacin y el tipo de establecimiento es de mayor demanda que oferta, el comercio es intensivo y la recuperacin de la inversin se encuentra asegurada; todo esto nos permite determinar razonablemente el valor de $ 16.40 ( Dlares) por (m2) metro cuadrado para el terreno.

8.4. DEDUCCIONES APLICABLES.

Para el caso de las deducciones del inmueble, consideramos las siguientes deducciones.

Gastos por perdida y deterioro:1.50% Gastos de valuacin para realizacin:0.20% Depreciacin durante la ejecucin :2.50% Mantenimiento:1.50%SUB TOTAL:5.70% Otros: para realizar el inmueble, en un paso prudencial de 60 das y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmueble, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el bien en ese plazo de :14.30% TOTAL DE DEDUCCIONES : 20% DEL VALOR COMERCIAL.Nota: Se considerara las deducciones de su conocimiento, para as obtener un valor de realizacin Final.8.5. ANALISIS DEL MEJOR VALOR MAS INTENSO USO POSIBLE DEL BIEN.Dada su ubicacin, dimensiones y caractersticas del inmueble se puede utilizar como puesto de ventas de diversos artculos.8.6. SUSTENTACION.El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del bien.

IX. CALCULOS EFECTUADOS.

4.1. DESARROLLO.a. VALOR DEL TERRENO.Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en la ubicacin y entorno urbano, a la fecha asigna como valor comercial: $ 16.40 Dlares N.A. por m2.VT=766.00m2 x $16.40

VT=$12,562.40Dlares N.A.

SON: Doce mil quinientos sesentaidos con 40/100 DLARES N.A.b. Valor de Edificacin (VE).De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificacin, se asigna un valor comercial por m2 de edificacin utilizado como referencia en el cuadro de valores unitarios de edificacin aprobado por el ministerio de vivienda a cuyos precios se han agregado los conceptos de gastos generales y utilidades del constructor.Los precios se utilizaron con el ndice 39 del instituto nacional de estadstica e informtica.Conforme al cuadro indicado se tiene el valor de la edificacin VE= $ 12,562.40 Dlares N.A.

SON: DOCE MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS CON 40/100 DOLARES N.A.c. VALOR DE LAS AREAS Y BIENES COMUNES (V.AC y BC)Se considerara el valor de las reas y bienes comunes, que es de 15% de la valor de la edificacin y del valor del terreno, corresponde al valor de los pasadizos, escaleras cisterna, tanque elevado y aires comunes.VBC= (Valor del terreno (VT) + Valor de la edificacin (VE =105.00mx $ 206.55)) x 0.15%VBC= (US $ 12,562.40 + US $ 21,687.75) X 15%VBC= US $ 189,936.00 Dlares N.A.d. Valor de reposicin.VR = VT + VE + VAC y/o BCVR = US $12,562.40 + US $ 21,687.75 + US $ 189,936.00 VR = US $ 224,186.15 Dlares N.A.e. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.De acuerdo a la variacin de precios en el entorno el perito considera que el valor de la reposicin calculado, NO refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto a fin de llegar a un valor Real del inmueble se debe aplicar un FACTOR COMERCIAL, el cual est en funcin de la ubicacin del inmueble y a la cotizacin que tienen inmuebles similares en el mercado inmobiliario actual.El factor comercial considerado a criterio del perito, es 2.0, por consiguiente:VC = $ 224,186.15 X 2.00VC = 448,372.30 Dlares N.A.SON: CUATROCIENTOS CURENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS SETENTA Y DOS CON 30/100 DLARES N.A.4.2. VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE.VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCION SBS. N11356-2008)El valor de la realizacin en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin en la cual esta descontado los castigos de cargo por los conceptos indicados en el punto 4.2.Las deducciones aplicables son 20% del valor comercial Luego:VRM=0.80 X VC

VRM=0.80 X 448,372.30

VRM=US $358,697.84 Dlares N.A.

SON: TRECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SEICIENTOS NOVENTA Y SIETE con 84/100 DLARES N.A.Tipo de cambio = S/.3.05 Nuevos Soles.4.3. ANALISIS DE CONSISTENCIALa secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtencin del valor de realizacin.X. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.

10.1. La valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.10.2. Vigencia de valuacin, de no variar las condiciones del mercado, econmicas y otras, as como de no presentarse imponderables. La Valuacin tendr una vigencia de 180 das.10.3. El banco asignado deber incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener su Valor de Realizacin Final.

XI. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA.

Se cont con documentacin proporcionada por el propietario como: copia de la partida electrnica de Registro Pblico de Huacho. La informacin de precios se obtuvo revistas especializadas de construccin, y personas dedicadas al comercio de bienes inmuebles en la zona de Huacho.VEGUETA, 10 DE FEBRERO DEL 2,015

ANEXOS:CANAL DE REGADILLO Y RED DE SERVICIO DE AGUA POTABLESERVICIOS DE AGUA, DESAGUE Y LUZ PBLICA

AV. PANAMERICANA NORTE

AV. PANAMERICANA NORTE FRENTE A GRIGO PECSA

DEPOSITO DE VEHICULOS

CERCO DE ESTERAS Y PALOS DE MADERA

FACHADA POSTERIOR

FACHADA POSTERIOR DE VIVIENDA