tartalomjegyzÉk - static.eer.gov.hu · 5900 oroshÁza, kisfaludy u. 3. sz. ÉrtÉkbecslÉs 6 -a...

TARTALOMJEGYZÉK

Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és aláírólap 2 old.

I.1. Cím, az értékelői feladat ismertetése 3 old.

I.2. Az értékbecslői vizsgálat módszere 4 old.

II.1. Értékbecslői megállapítások 6 old.

II.2.a. Leírás, környezeti ismertető 7 old.

II.2.b. Egyedi adottságok 7 old.

II.2.c.d. Értékmódosító hatások 9 old.

III. Részletes leírás 10 old.

III.a. Az ingatlan nyilvántartás adatai 10 old.

III.b. Felépítményei 12 old.

IV. Forgalmi érték megállapítás 23 old.

Mellékletek 24 old.

5900 OROSHÁZA, KISFALUDY u. 3. sz. ÉRTÉKBECSLÉS 2

ÉRTÉKBIZONYÍTVÁNY, NYILATKOZAT ÉS ALÁÍRÓLAP

Az ingatlan címe 5900 Orosháza, Kisfaludy u. 3. sz.

Helyrajzi száma 2354/5

Telekhányad méret 2 124 m2

Tulajdonos Orosgáz-Plus Szerviz és Szolgáltató Betéti Társaság „f.a.”

5900 Orosháza, Előd utca 11. sz.

A becslés tárgya Lakóház udvar, gazdasági épület

FORGALMI ÉRTÉK

Lakóház épület 12 000 000.-Ft

Tároló, és technikai épület 800 000.-Ft

Beépített telek értéke 5 200 000.-Ft

Össz forgalmi érték 18 000 000.-Ft

Értékbecslői nyilatkozat: Az értékbecslés érvényes az ingatlan jellemzőiben és az ingatlan-

forgalomban beálló jelentősebb változások bekövetkeztéig.

Tekintettel a jelenleg tapasztalható ingatlanpiaci recesszióra, és a hektikus, kiszámíthatatlan

gazdasági folyamatokra, az ingatlanokkal kapcsolatos jelentősebb tranzakciók előtt, az

értékmegállapítás felülvizsgálatát tartjuk szükségesnek!

Az ingatlanokkal kapcsolatban elháríthatatlan forgalmazási akadályról nincs információnk.

Orosháza, 2014. november 10.

......................................

Frankó Mihály

ingatlanforgalmi értékbecslő okl. 2839/91.

reg. sz. F. 1/1989.


AZ 5900 OROSHÁZA, KISFALUDY u. 3. sz. ALATTI

INGATLAN FORGALMI-ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA

Készült, a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hi-

telbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvek alapján.

I.1.- AZ ÉRTÉKELŐI FELADAT ISMERTETÉSE

I.1.a. –A Cg.04-06-006774 cégjegyzékszámú Orosgáz-Plus Szerviz és Szolgáltató Betéti

Társaság „f.a.” (székhelye: 5900 Orosháza, Előd utca 11.) kijelölt felszámoló szervezete, a

szegedi DUEL-CORP ZRT.

-A felszámolás alatt álló társaság képviselőjének írásos megbízása alapján, társaságunk, az

5600 Békéscsaba, Kígyósi u. 3. sz. alatti KONSZENZOR KFT. értékbecslést készít a meg-

bízó, címben szereplő ingatlanának forgalmi érték megállapítása céljából.

-Az értékbecslő társaság részéről az értékbecslést Frankó Mihály ingatlanforgalmi értékbecslő

készítette el.

-Az értékbecslői munka előkészítése során megvizsgáltuk az értékbecslés elkészítésének elő-

feltételeit, és megállapítottuk, hogy az értékbecslés elvégzésének összes előfeltétele adott.

-Az érték megállapítás kapcsán egyeztetéseket folytattunk a megbízó képviselőjével, áttanul-

mányoztuk a fellelhető dokumentációt, adatgyűjtést folytattunk az ingatlan nyilvántartásban,

és beszereztük, a vizsgált ingatlan tulajdoni lapját, illetve a helyszínrajzát is. Informálódtunk,

a helyi építési szabályzást illetően is.

-Az előzetes informálódást követően 2014. november 10-én, a megbízó képviselőjének jelen-

létében, tételes felméréssel egybekötött részletes helyszíni szemlét végeztünk.

Az értékbecslés tárgyát képező ingatlanok egy ingatlantestként (megosztás nélkül) történő

értékesítésének lehetőségeit vettük figyelembe.

A megbízó az érték megállapítással szemben az alábbi elvárásokat fogalmazta meg:

-Az értékbecslésnek a vizsgált ingatlan aktuális forgalmi értékét kell megállapítania, alkatré-

szeinek, és tartozékainak teljes körű vizsgálata alapján. A kialakítandó forgalmi értékek meg-

határozását, az értéket befolyásoló összes ismert piaci körülmény figyelembe vételével kell

elvégezni.


-A megbízó utasításának megfelelően az értébecslésnek az ingatlan célszerű értékesítési tech-

nika alkalmazása, és az értékesítéshez szükséges idő rendelkezésre állása, illetve kényszer

nélküli értékesítés esetén elérhető legmagasabb forgalmi értékét kell meghatároznia.

-Az ingatlan-forgalmi értékében szerepeltetni kell a vagyontárggyal tartósan egybeépített épü-

letgépészeti-infrastrukturális létesítmények, és építmény jellegű vagyonelemek értékét is.

Amennyiben e vagyonelemek valamelyike az ingatlan forgalmazhatóságának sérelme nélkül

önállóan értékesíthető, annak önálló forgalmi értékét is meg kell határozni.

I.1.b. -A dokumentum az ingatlan -és részeinek- részletes leírásával, ismertetőjével egységes

szerkezetbe foglalva készül el. A munkarészek mellékletként kiegészülnek, az ingatlan nyil-

vántartás adataival, a hiteles térkép másolatával, és a helyszínen készült fotókkal is.

-A részletezett forgalmi érték az értékösszesítő lapon szerepel.

-Az értékbecslést társaságunk részéről Frankó Mihály értékbecslő készítette el.

Az értékbecslést 2 példányban készült, 27 számozott oldalt tartalmaz.

I.2.- AZ ÉRTÉKBECSLŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE:

I.2.a. Az értékbecslésben a becsérték megállapítására az értékesítés időpontjában ismert, az

értékesítést befolyásoló valamennyi körülmény figyelembe vételével, valós (időkényszer nél-

küli) értékesítési szándék, és szokásos--célszerű értékesítési technika alkalmazásának feltéte-

lezésével kerül sor.

I.2.b.-Az értékeléshez a három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelési módszer

közül (piaci összehasonlító, költség-alapú és jövedelem-alapú) a vizsgált ingatlan, és az érté-

kesítés körülményei miatt, megítélésünk szerint jelen esetben a piaci összehasonlító megköze-

lítés módszerét kell követnünk.

●-A költségalapú megközelítés a helyben kialakult ingatlanpiaci viszonyok az ingatlanok

tényleges bekerülési költségét, a felújítás, karbantartás és a fejlesztések értékét csak korláto-

zott mértékben preferálják. Hasonló adottságú településeken a hasonló ingatlanokat használati

értékük miatt hozzák létre, és a hasonló ingatlanok felújítását leggyakrabban használati érté-

kük megóvása, javítása miatt végzik el, e költségek az eladási árban csak ritkán realizálhatók.

●-A jövedelemalapú értékelemzés, az összehasonlító adatok hiánya miatt téves következteté-

sekre vezethet. A településen lakóépületek bérbeadásáról nincs információnk, a rendkívül


nyomott ingatlanárak, és a túlkínálat miatt a bérbeadás útján történő hasznosításra vélemé-

nyünk szerint csak esetlegesen kerülhet sor.

Összehasonlító adataink, bérbeadásra vonatkozóan csak a távolabbi, frekventáltabb területen

fekvő ingatlanok vonatkozásában vannak.

●-A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban el-

adott illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés

tárgyát képező létesítményekkel. Ezt követően az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és

a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazítjuk az olyan eltéréseket,

mint például az ingatlan fizikai és használati jellemzői, és módja, az értékesítés vagy ajánlat

feltételei, továbbá az értéknek a piaccal összefüggő vagy az ingatlantól független összetevői.

Az így elvégzett számítások eredményei többnyire kijelölik a vizsgált ingatlanok értéké-

nek lehetséges tartományát.

-Az összehasonlítást, a földterületet, és az azzal egybeépített épületeket valamint az építmé-

nyeket magukban foglaló ingatlanokra vonatkoztatva végeztük el.

A forgalmi érték kialakításánál a következő tényezőket vettük figyelembe:

-az ingatlan elhelyezkedése, nagysága és hasznosíthatósága,

-az épületek mérete, állaga és hasznosíthatósága,

-hasonló ingatlanok eladási és ajánlati árai,

-hasonló funkciójú ingatlanok piacának tendenciái,

-kiépített infrastruktúra,

-fejlesztési, beépíthetőségi lehetőségei,

-a jelenlegi hasznosítás módja.

-Az értékbecslést a forgalmi érték kialakítása -a fentieknek megfelelően- alapvetően összeha-

sonlító-elemző módszerre épül, és az ingatlan-nyilvántartás adatain, helyszíni szemlén, tételes

felméréseken, illetve szóbeli adatközléseken alapul. Az így nyert információk jórészt kiváltják

a feltárásos diagnosztikával hozzáférhető adatokat. Az értékbecslés figyelembe veszi, a ren-

delkezésünkre bocsátott tulajdoni lap, és térképmásolat adatait.

-Adatgyűjtést végeztünk a vizsgált ingatlan környezeti és telki adottságait-jellemzői illetően.

Az épületek, építmények létesítmények eredeti létesítésének, időpontjairól dokumentált ada-

tok nem állnak rendelkezésre. Az iratokkal nem alátámasztható megállapításainkat, a szerke-

zetek jellemzői alapján, tapasztalati úton alakítottuk ki.


-A megbízásnak megfelelően az ingatlan értékének megállapításánál -azok fizikai jellemzőin,

regionális és településen belüli fekvésén, stb. túlmenően- figyelembe vettük az esetleges más

célú használhatóság, a lehetséges fejlesztések irányát, az általános, illetve a helyi építészeti

előírásokat, és a vizsgálat időpontjában jellemző, illetve a közeljövőben várható piaci viszo-

nyokat, trendeket is.

-A forgalmi érték kialakításánál felhasználtuk a helyi és az ingatlan tágabb környezetének

piaci forgalmában megjelenő, és figyelembe vehető összehasonlító adatokat, a várható ingat-

lanpiaci és gazdasági trendeket, továbbá a vizsgált időszakban az összehasonlításra alkalmas

ingatlanokat érintő adás-vételek, megállapodások és a meghiúsult értékesítések adatait is.

-A III. teherlapra bejegyzett pénzügyi terheket, a felszámolási eljárás jellege miatt, az értékki-

alakításnál nem vettük figyelembe értékbefolyásoló hatású elemként.

I.2.c. -A földrészlet a rajta lévő közműjellegű létesítményekkel, elkerítésekkel egyedi infrast-

rukturális létesítményekkel természetben egy funkcionális egységet képez, ezek értékét is a

földterület értékében szerepeltetjük. A közműellátás egyes elemeinek műszaki állapota nem

ismert, felülvizsgálatuk szükséges lehet. Tekintettel arra, hogy feltárásos diagnosztikára nem

volt lehetőség, az ebből eredő bizonytalansági tényező a mérlegelés-értékkialakítás részét

képezi.

Az értékbecslést az ingatlan egybeni (további megosztás nélküli) értékesítésének lehetőségét

elemzi, és csak adásvétellel megvalósuló ügylet lehetőségét vizsgáltuk.

II.1. ÉRTÉKBECSLŐI MEGÁLLAPÍTÁSOK:

–Az ingatlan a település kertes- lakóházas, illetve kereskedelmi övezetében található, a lakó-

épület az építésekor igényesnek számító kivitelben készült el, ám a korszerű lakásigényeket,

és hőtechnikai elvárásokat már ne teljesíti. A nagy kereskedelmi egységek közelsége ellenére

az ingatlan a lakófunkció mellett elsősorban a gazdálkodás céljait szolgálhatja.


II.2. LEÍRÁS

II.2.a. A KÖRNYEZET ÁLTALÁNOS ISMERTETÉSE:

A TELEPÜLÉS:

-Orosháza város az Alföldön, Békés megye nyugati részén, a nagy nemzetközi forgalmat is

bonyolító 47. sz. főközlekedési út mentén fekszik. Vasúti kapcsolattal rendelkezik, környezete

tradicionális mezőgazdasági terület, a településen a közelmúlt kedvezőtlen változásai ellenére

jelentős –és szerteágazó- ipari tevékenységet folytató vállalkozások üzemelnek.

A város egyfajta regionális központként is ismert, a gyopárosi üdülőtelep a közelmúltban tör-

tént felújítása, fejlesztése után jelentős turisztikai központtá vált.

-A város iparfejlesztésének leg intenzívebb időszaka a ’60-as, ’70-es évek fordulójára esett. A

telephely, és a környező nagyüzemek is ebben az időszakban alakultak ki. A terület, és köz-

vetlen környezete jellemzően ipari terület, több jelentősebb –ma is működő- nagyüzemmel.

II.2.b. EGYEDI ADOTTSÁGOK:

FEKVÉSE:

-A telephely a település belterületén, a 47. sz. főút Szeged-Székkutas felőli bevezető szaka-

szának közelében található, a nemrégiben megépült elkerülő út közelében. A helyi és helyközi

közlekedés számára jó megközelíthetőséggel bír, megfelelő szilárd burkolatú műút útkapcso-

lattal rendelkezik.

-A tömegközlekedési kapcsolatot az ingatlan közelében (mintegy 600m) található autóbusz

megálló biztosítja.

-Az ingatlan telekkönyvi állapota rendezett, az ingatlan jellemzői a hiteles tulajdoni lap, és

térképmásolat tartalmával megegyeznek.


II.2.c. ÉRTÉKESÍTÉS SORÁN VÁRHATÓAN A KÖVETKEZŐ ÉRTÉKNÖVELŐ

HATÁSÚ ELEMEK ÉRVÉNYESÜLHETNEK

-Az ingatlan jó megközelíthetősége, kedvező telki adottságai, és környezete.

II.2.d. ÉRTÉKCSÖKKENTŐ HATÁSÚ ELEMEK

-A régió, és a település visszafogott ingatlanforgalma,

-az épületen főként az elhanyagoltság miatt keletkezett felújítási igények,

-a lakófunkció elvárt szempontjaihoz mért nagy közúti forgalom,

-az épület nagy hasznos alapterülete.


III. AZ 5900 OROSHÁZA, KISFALUDY u. 3. sz. ALATTI INGATLAN RÉSZLETES

LEÍRÁSA

III.a. AZ INGATLAN NYILVÁNTARTÁS ADATAI:

Az ingatlan címe 5900 Orosháza, Kisfaludy u. 3. sz.

Helyrajzi száma 1 416

Telekméret 2 124 m2

Tulajdonos Orosgáz-Plus Szerviz és Szolgáltató Betéti Társaság „f.a.”

5900 Orosháza, Előd utca 11. sz.

A becslés tárgya Lakóház udvar, gazdasági épület

Terhek Pénzügyi terhek


Az ingatlan telkének jellemzői:

-A telken az északi, -a bal oldali építőmezsgyén- áll az ingatlan főépülete, (lakó, garázs, és

műhely funkciójú épületegyüttes) a földterület középső traktusán helyezkedik el, egy gazdasá-

gi épület. A földrészlet szabályos téglalap alakú, arányai jónak mondhatók. A telek vezetékes

gáz, elektromos áram, és vezetékes víz ellátó hálózati csatlakozással, valamint (jelenleg inak-

tív) kommunális szennyvízhálózati kapcsolattal is rendelkezik udvarának egy része (mintegy

80 m2) helyszíni betonos térburkolttal fedett.

-A telek az utcafronton betonoszlopokon és lábazaton hordott, hegesztett acélkereten rögzített

deszkakerítéssel, és mechanikus működtetésű kapuval, egyéb telekhatárain acéloszlopokon

feszített drótfonatos téglakerítéssel határolt.

-A ingatlan keleti végében található kertrész gyümölcsfákkal telepített.

-Az ingatlan kialakításai ismereteink szerint a helyi építészeti előírásoknak megfelelnek.


III.b. FELÉPÍTMÉNYEI:

A/1.-A/3. jelű LAKÓHÁZ, GARÁZS, ÉS MŰHELY ÉPÜLETEGYÜTTES

-A földszint+tetőtér kialakításával megépült felépítménytömb hagyományos építésmóddal

készült el, kialakításai lakó, és műhely funkció kiszolgálására teszik alkalmassá. A lakóépület

rész kétszintes, a garázs, és a műhely (önálló, de kapcsolódó épületszerkezettel) egyszintes

sátortetős lefedésű épületegyüttes.

-A lakrészben a földszint, és a tetőtér kapcsolatát faszerkezetes lépcső biztosítja.

-A lakóépület eredetileg 1996-ban épült, bővítései az azóta eltelt idő óta valósultak meg. A

felépítmény főszerkezete, ép azonban a korszerű hőtechnikai elvárásoknak már nem felel

meg.

A FELÉPÍTMÉNY ÉPÍTÉSI, ÉS SZERKEZETI RENDSZERE:

Falazata: Beton sávalapokon hordott, égetett kerámia tégla, díszkő

lábazattal, kőporozott, és (a műhelynél) vakolt külső hom-

lokzattal. A belső falfelületek anyaga vakolt, festett, a vizes

helyiségek oldalfalazata csempeburkolatos.

Födéme: Alulról vakolt, v.b. gerendák közötti béléstest.

Tetőszerkezetének anyaga: Ácsolt fagerenda, mázas kerámiacserép fedéssel, a garázs

tetőhéjalása a.c. hullámlemez. A tetőtéri helyiségek felett

hőszigetelés készült.

Csapadékvíz elvezetés: Horganyzott-festett esőcsatornával megoldott.


Nyílászáróinak anyaga: Fa, a lakrész külsők ablakai fa spalettával készültek el.

Gépészeti felszereltség: 3 fázisú elektromos áram, vezetékes víz,- gáz, és szennyvíz

kapcsolat kiépült.

Fűtése: Vezetékes gáz, és vegyes tüzelésű meleg vizes központi

fűtés rendszer, radiátor hőleadókkal.

Használati melegvíz ellátás: Villanybojler, átfolyós rendszerű gáz-vízmelegítő.

Az építmény állaga: Elhanyagolt, állag megóvása indokolt.

Belmagassága: Jellemzően, 2,75 m.

Használhatósága: 75-80 %

HELYISÉGEI, BURKOLATAI

A/1. LAKÓÉPÜLETRÉSZ

Földszint Nappali padlókerámia 42,24 m2

Közlekedő padlókerámia 10,20 m2

Szélfogó padlókerámia 2,80 m2

Közlekedő padlókerámia 0,93 m2

Fürdőszoba padlókerámia 7,03 m2

WC padlókerámia 0,93 m2

Konyha padlókerámia 21,60 m2

Kamra szalagparketta 2,88 m2

Tornác kőlap 8,00 m2 92,61 m

2

Tetőtér Szoba szőnyegpadló 21,84 m2

Előtér padlókerámia 16,86 m2

Fürdőszoba padlókerámia 4,60 m2

Lépcső tér padlókerámia 5,00 m2

Szoba szőnyegpadló 16,96 m2

Szoba szőnyegpadló 16,96 m2

Szárító padlókerámia 4,62 m2

Loggia műkő 5,60 m2 89,64 m

2

A/2. GARÁZS ÉPÜLETRÉSZ

Kazánhelyiség padlókerámia 9,60 m2

Garázs simított beton 18,96 m2 28,56 m

2


A/3. MŰHELY ÉPÜLETRÉSZ

Műhely simított beton 38,28 m2 38,28 m

2

MIND ÖSSZESEN 249,09 m2

ÉPÜLETKÜLSŐ /LAKÓÉPÜLETRÉSZ


ÉPÜLETBELSŐ /LAKÓÉPÜLETRÉSZ


ÉPÜLETKÜLSŐ /GARÁZS, ÉS MŰHELY ÉPÜLETRÉSZ


ÉPÜLETBELSŐ /GARÁZS, ÉS MŰHELY ÉPÜLETRÉSZ


B. jelű GAZDASÁGI ÉPÜLET

-A földszintes, hagyományos építésmóddal megépült épület életkora az adatközlő szerint 25

év, hagyományos építésmóddal, és építőanyagok felhasználásával készült, nyeregtetős lefe-

déssel.

-Az épület életkorának megfelelő műszaki állapotban van.

A FELÉPÍTMÉNY ÉPÍTÉSI, ÉS SZERKEZETI RENDSZERE:

Falazata: Beton sávalapokon hordott, égetett kerámia tégla. A

falfelületek anyaga vakolt, festett

Födéme: V.b. gerendák közötti béléstest.


Tetőszerkezetének anya-

ga:

Ácsolt fagerenda, kerámiacserép fedéssel.

Csapadékvíz elvezetés: Horganyzott esőcsatornával megoldott.

Nyílászáróinak anyaga: Fa.

Gépészeti felszereltség: Elektromos áramellátás.

Fűtése: Nincs.

Az építmény állaga: Életkorának megfelelő.

Belmagassága: 2,55 m.

Használhatósága: 75 %

HELYISÉGEI, BURKOLATAI

Nyári konyha simított beton 10,65 m2

Baromfi ól simított beton 10,65 m2

ÖSSZESEN 21,30 m2


IV. FORGALMI ÉRTÉK-MEGÁLLAPÍTÁS, ÉRTÉK ÖSSZESÍTŐ LAP

AZ 5900 OROSHÁZA, KISFALUDY u. 3. sz. ALATTI INGATLAN RÉSZLETE-

ZETT FORGALMI ÉRTÉKE

1. A/1.-A/3. jelű LAKÓHÁZ, GARÁZS, ÉS MŰHELY

ÉPÜLETEGYÜTTES

249 m2 12 000 000 .-Ft

2. B. jelű GAZDASÁGI ÉPÜLET 21 m2 800 000 .-Ft

3. BEÉPÍTETT TELEK /c.c.a. 7 364.-Ft/ m2 2 124 m

2 5 200 000 .-Ft

ÖSSZ ÉRTÉK 18 000 000 .-Ft

azaz TIZENNYOLC MILLIÓ- forint

Orosháza, 2014. november 10.

......................................

Frankó Mihály

ingatlanforgalmi értékbecslő

okl. 2839/91. reg. sz. F. 1/1989

tartalomjegyzÉk - static.eer.gov.hu · 5900 oroshÁza, kisfaludy u. 3. sz. ÉrtÉkbecslÉs 6 -a...

Documents