Meer over

Tampa BayFlorida

Rijd vanuit Orlando een uur in westelijke richting of van-uit Fort Myers een paar uur noordwaarts en u bent in de streek Tampa Bay. Hier vindt u de beroemde stranden van Clearwater, St Pete en Trea-sure Island; een van de drukste havens van het land, een van de grootste stedelijke gebie-den in het land en uitstekende onderwijsfaciliteiten liggen al-lemaal op korte afstand rijden.

Tampa Bay bestaat uit vier hoofdcounty’s: Hernando, Hills-borough, Pasco en Pinellas, maar Citrus, Manatee en Sara-sota worden hier vaak als omlig-gende regio’s ook bij genoemd. De streek Tampa Bay ligt rond de enorme gelijknamige inham en is een belangrijk centrum van werkgelegenheid in Florida. Ook wonen er ruim 2 miljoen inwoners in het hoofdgebied en 4 miljoen in de omliggende re-gio’s. Met een gemiddelde leef-tijd van 41 jaar vertegenwoordi-gen ze een grote en inzetbare, professionele, actieve bevolking.

Hoewel Tampa Bay eerder heeft geleden onder een verzwakte infrastructuur, worden er nu nieuwe wegen en snelwegen aangelegd. De binnenkort aan te leg-gen hogesnelheidsverbindingen voor de trein en de reeds bestaande tramlijnen in en rond Tampa zullen de komende jaren de reistijd van alle forenzen verbeteren.

Al deze factoren zijn zeer aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor be-drijven. Een solide infrastructuur betekent gemakkelijker en efficiënter ver-voer van goederen, hetgeen ook weer meer werkgelegenheid oplevert.

Het gebied rond Tampa Bay In het gebied rond Tampa Bay bevindt zich veel verschil-lende bedrijven, veelal goed betalende industrieën die hoger opgeleide mensen met gezinnen aantrekken. Industrietakken die in deze streek zijn gevestigd, zijn:

- elektronica voor de vliegtuigindustrie, defensie en marine- zakelijke en informatie gerichte dienstverlening- financiën en bankieren- informatiediensten- academisch onderzoek- gezondheidszorg- hoogwaardige techniek- fabricage van medische apparatuur- micro-elektronica en nanotechnologie- onderwijs- cultuur, recreatie en sport- sport- import/export- toerisme- zeebiologie

Tampa Bay is het hele jaar door een paradijs met blauwe luchten, witte stranden en ontspannen houdingen. En het is een bestem-ming die jaarlijks miljoenen toeristen trekt, vooral in de winter-maanden waarin gepensioneerden naar het zuiden trekken om aan de strenge winter te ontsnappen.

De vraag naar woningen was de drijfveer achter de uitbreiding en nieuwe ontwikkelingen die van eind jaren ’90 tot 2005 werden uit-gevoerd. Mensen van alle leeftijden en alle nationaliteiten stortten zich op de onroerendgoedmarkt, maar toen de bouwbedrijven ten onder gingen, kwamen veel gezinnen in de problemen. Veel men-sen hadden op het hoogtepunt van de markt een huis gekocht en ontdekten na een jaar dat ze volledig vastzaten.

Veel mensen hebben een baan, de kinderen gaan naar school en het leven is over het algemeen goed, afgezien van het onderwerp huis en hypotheek. Dit zijn de gezinnen die moeten overgaan tot een executieverkoop en die niet willen verhuizen, dit is waar ze wonen en waar hun vrienden en familieleden wonen.

In het gebied Tampa Bay in Flo-rida richten we ons voorname-lijk op gebieden waar bewoners gemakkelijk toegang hebben tot de stad, de scholen en werk.Op korte afstand rijden vanuit de meeste delen van Tampa liggen vele uitstekende stran-den en vanuit het oogpunt van investeerders worden ze in onze vergelijking opgenomen, maar zijn ze niet ‘essentieel’.

De prijs is zoals altijd het kri-tieke punt bij het investeren en we hebben geïnvesteerd in onroerend goed dat aanvan-kelijk onze cliënten een directe opbrengst oplevert, maar ook mogelijkheden biedt tot een hogere winst in de toekomst.

Er zijn ook uitzonderingen en het zou onverstandig zijn als we daar geen rekening mee hielden. Som-mige woningen met een grote korting bieden investeerders een lager procentueel inkomen maar bevatten het potentieel tot ont-wikkeling van een hogere over-waarde. Dat kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van de ligging van een woning; een woning aan het wa-ter neemt altijd sneller in waar-de toe dan op een andere plek.

Investeren in Tampa Bay

De vraag van gezinnen naar huurwoningen van hoge kwaliteit neemt in en rond Tampa Bay toe. De bezettings-graad bedraagt circa 91 procent. Aangezien veel huizen oorspronkelijk als tweede huis waren gekocht door eige-naren van buiten Florida en buitenlandse investeerders, zijn veel van deze woningen niet beschikbaar voor de plaatselijke huurmarkt, aangezien de eigenaren rijker wa-ren/zijn. Wanneer deze woningen op de huurmarkt wor-den gezet, liggen de huurprijzen vaak buitensporig hoog, want de eigenaren proberen hun maandelijkse lasten vol-ledig of grotendeels terug te verdienen.

Er is een grote kloof in de markt ontstaan waardoor inves-teerders woningen kunnen kopen tegen nieuwe, lagere prijzen en een lagere huur kunnen vragen dan de eerdere eigenaren.

Hoe werkt dat, vraagt u zich af.

Als een eigenaar voor $200.000 een woning heeft gekocht, bedraagt zijn hypotheek in de meeste gevallen meer dan $1000 per maand, omdat hij een lage aanbetaling heeft ge-daan. Wie datzelfde huis nu wil kopen, kan al voor $60.000 eigenaar worden. Zelfs met een hypotheek van 70 pro-cent bedragen de afbetalingen per maand slechts $220. Als de woning voor $700 per maand wordt verhuurd, heeft de eigenaar die de woning enkele jaren geleden kocht, toch nog elke maand een voordeel, terwijl u als nieuwe eigenaar een positieve cashflow van $480 voor aftrek van kosten hebt. Dat betekent ook dat er voldoende speelruimte is om de huurprijs iets te laten zakken om sneller een huurder te verkrijgen.

De werkloosheid in de county’s in Tampa Bay bedraagt gemiddeld 12,7 procent in augustus. In de gehele staat is dat 1,1 miljoen op een actieve be-volking van 9,2 miljoen of 11,9 procent. In Florida zijn vorig jaar 303.000 arbeidsplaatsen verloren gegaan.De werkloosheid in Florida kan aan het einde van het jaar oplopen tot 13 procent.

Werkloosheid is een trage indicatiefactor, dat wil zeggen het is een van de laatste factoren die zal verbeteren wanneer het herstel inzet. Bij circa 13,4 procent van alle huizen in Florida is er sprake van een betalingsach-terstand of executieverkoop.

Het nominale verschil tussen huur en hypotheek is zeer gering; het zijn de extra kosten die vaak tot financiële problemen leiden.

De onroerendgoedbelasting, taxatiekosten, VVE-kosten, verzekeringen en dergelijke. Zonder die kosten kan een gezin vaak makkelijk een huis huren, hoewel ze geen huis kunnen kopen. Ze KUNNEN WEL een huis kopen, zelfs met al deze extra kosten, maar omdat ze nog een hypotheek op hun oude huis hebben, kunnen ze geen hypotheek krijgen om een ander huis te ko-pen of zelfs hetzelfde huis tegen de nieuwe bodemprijs te kopen.

Wij hebben diverse contracten met financiële instellingen gesloten, waar-door wij nu zeer snel woningen kunnen kopen waarop een betalingsachter-stand staat, deze verbouwen en voorzien van huurders.

Onze investeerders kunnen nu via ons in deze woningen investeren en di-rect profijt behalen. Wij hebben toegang tot diverse lijsten met plaatselijke inwoners die via het Section 8 Voucher Program van de HUD onderdak nodig hebben. Verhuur via de HUD kent echter bepaalde beperkingen, waardoor deze constructie momenteel niet altijd de beste optie is voor alle investeerders.

Een groot deel van de maandelijkse huur wordt door het programma be-taald en wordt rechtstreeks aan de woningeigenaar of diens zaakwaarne-mer betaald.

Deze gesubsidieerde huurders zijn in de meeste gevallen uitstekende huur-ders gebleken en de meeste huisbazen zijn tevreden over deze vorm van inkomsten.

Hieronder vindt u statistische informatie over de huizenmarkt

NB1: Gebaseerd op Percentage Countybevolking in Tabel A1 van Estimate of 2000 Census Populations by Political and Geographic Boundaries van de SWFWMD (GIS Assoc. 2004) en BEBR Projections of Florida Population by County, 2007-2035, Florida Population Studies Volume 41 Bulletin 150, maart 2008.NB2: De schattingen en projecties geven stijgingen weer in de bevolking van de county en het procentueel aandeel van de countybevolking op basis van de volkstelling van 2000.

Samenvatting van de mogelijkheden in Tampa Bay, FloridaIn een recent onderzoek door Demographia zijn onze gedachten samengevat over dit gebied; de Tampa Bay Area staat hierin vermeld op de 95e plaats van best betaalbare plaatsen ter wereld voor de aanschaf van een gemiddeld geprijsde woning op een gemiddeld huishoudelijk inkomen specifiek voor die locatie.

Naar onze mening is het nu zo betaalbaar voor lokale gezinnen, dat de prijzen binnen enkele jaren weer zullen stijgen. Buitenlandse investeerders zijn nu dus op de juiste plaats, op het juiste moment. U kunt voor een grijpstuiver onroerend goed kopen, behaalt enkele jaren gemiddeld een netto-opbrengst van 8 procent en kunt de woning aan lokale gezinnen verkopen zodra zij weer over krediet beschikken; zo maakt u gebruik van de overwaarde die de woning in de tussenliggende periode heeft behaald.

Voorspelde bevolking 2007 tot 2035

De voorspelling voor de vier grootste county’s voor 2035 is 3.696.200 (van 2 miljoen of 84%)De voorspelling voor de totaal zeven county’s voor 2035 is 5.549.671 (van 4 miljoen of 38,7 %)

Schatting en projectie SWFWMD Bevolking per county (april 2008)

De cijfers in deze brochure zijn slechts indicaties van te behalen winstpercentages. Het zijn geen daadwerkelijke feiten en ze vertegenwoordigen op geen enkele wijze garanties van winsten aan investeerders. Prestaties uit het verleden vormen geen garanties voor toekomstige resultaten en huidige prestaties kunnen lager of hoger zijn dat de hier genoemde prestaties.

De aankoop van onroerend goed is een belangrijk besluit dat niet lichtvaardig moet worden genomen. Het is belangrijk om alle aspecten grondig te onderzoeken zodat u over alle relevante feiten beschikt. Individuele omstandigheden lopen sterk uiteen. Het is dus van essentieel belang om professioneel advies en richtlijnen te verkrijgen die zijn afgestemd op uw specifieke situatie, vooral op gebieden als aankoop van onroerend goed, potentiële huuropbrengsten, belastingen en hypotheken.