sveriges ledande fastighetsrådgivare | svefa · 2014. 4. 10. · sveriges allra största köpare...
TRANSCRIPT
NAI SvefA ANAlyS Nr 2/2011
Svensk fastighetsmarknadfokus Skog
Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, vänder sig till dig som är intresserad av skogsfastigheter och kanske vill utveckla ditt fastighetsinnehav. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska skogsfastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om bedömda genomsnittliga värden för skogsmark och prisutvecklingen för skogsfastigheter m m, i Sveriges alla län. Sannolikt är detta den bredaste samman-ställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastighetsbranschen. Detta ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog!
Lennart Weiss
Koncernchef NAI Svefa
Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, en källa till nya affärsmöjligheter
Varmt välkommen till årets andra upplaga av Svensk Fastighets-marknad som denna gång fokuserar på skog. Det är första gången som rapporten är grön och det känns väldigt bra att kunna erbjuda er som funderar på att investera i skogsmark en inblick i skogsfastighetsmarknaden över landet. Tidigare rap-porter i serien har fokuserat på 24 svenska orters storhusmarknad.
Vi är nu på väg in i ett något tuffare klimat för delar av skogsbran-schen med stärkt kronkurs som påverkar vår exporthandel negativt. Men Sveriges ekonomi går bra och vår analys visar att den allmänna ekonomiska utvecklingen har en allt starkare påver-kan på skogsfastighetsmarknaden.Vi kan konstatera att priserna på skogsfastigheter är högst i de delar av Sverige som är mest tätbefolkade och där befolknings-utvecklingen är positiv – de högsta priserna hittar vi således i södra Sverige och i trakterna kring Stockholm. Vi kan även se att priset på skogsfastigheter lokalt är högre relativt omgivande områden i andra delar i landet, eller länet, där positiv befolkningsutveckling är påtaglig.
I denna första rapport med fokus skog är vår ansats att beskriva ett skogsfastighetsindex, där ett större antal makroekonomiska faktorer vägs in än de rent skogliga, så som virkespriser och skogsfastighetspriser. Mer om detta på nästa uppslag.
Det kan i förstone tyckas att vi endast ger rekommendationen att köpa skog i områden med stark befolkningsutveckling, eftersom det kommer att vara en fortsatt hög efterfrågan i dessa områden och det också är där ekonomin oftast är som starkast. Vi vill med denna rapport ge en grund för egna analyser och beslut – det är ändå varje investerares enskilda preferenser avseende prisbild, ändamål med ägandet och geografisk belägenhet som avgör var det är bäst för var och en att investera i skogsfastigheter. Skogs-ägandet är inte längre så lokalt som det varit tidigare. Det så kallade utboägandet ökar och flera av de aktiva skogsköparna, som köper skogsmark i glesbygden, finner vi i Mälardalen.
Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya spännande affärsmöjligheter!
uTgIVare
anSVarIg uTgIVare
graFIk och layouT
Tryck
upplaga
Svefa holding aB
lennart Weiss
karlavagnen
Sandviken Tryckeri aB
4 500
I n n e h å l l
naI Svefa Skogsfastighetsindex
Skogsmarknaden
norrbotten
Västerbotten
Jämtland
Västernorrland
gävleborg
Dalarna
Värmland
Västmanland
Örebro
uppsala
Södermanland
Stockholm
Östergötland
Jönköping
Västra götaland
gotland
kalmar
kronoberg
halland
Blekinge
Skåne
om Svensk Fastighetsmarknad
om naI Svefa
Våra adresser
2–3
4–5
6
7
8–9
10
11
12–13
14
15
16–17
18
19
20–21
22
23
24–25
26
27
28–29
30
31
32
35
36–37
40
Tommy LundbergProjektledare
Paul Nord Affärschef Värdering Jord & Skog
naI SVeFa SkogSFaSTIgheTSInDeX2
I slutet av 1990-talet gick prisutvecklingen på skogsfastigheter förbi värdeutvecklingen av skogens avkastning i form av timmer, massaved och energived. Marknaden värderar mer och mer andra saker än direkt avkastning från skogsbruket. Äganderätten i sig är viktig för köparna och fl er och fl er ser också värdestegringen på sitt skogsinnehav som en relativt säker kapitalplacering. under 2000-talet har utvecklingen av marknads-värdena på skogsmark mera börjat likna utvecklingskurvorna för bostadsfastigheter än det tidigare sambandet med utvecklingen på virkesmarknaden.
Skogen – inte bara plankor och bräder
FÖrVÄnTnIngar oM annan MarkanVÄnDnIng.
I och omkring de större städerna fi nns ett stor efterfrågan på mark för bebyggelse och för andra ändamål än jord- och skogsbruk. Det fi nns också regionala effekter i mindre städer och vid populära turistområden. prispåverkan från förvänt-ningar om ändrad markanvändning är dock tydligast närmast Stockholm, göteborg och Malmö. Det är också i dessa områden som befolkningsutvecklingen är mest stigande och således leder till ökad efterfrågan på både mark och bostäder.
koMBIneraDe FaSTIgheTer.
I södra Sverige är de kombinerade lantbruksfastigheterna dominerande. Boendet utgör ofta en stor del av det sammansatta värdet men skogen är också av vikt. Som saluobjekt utbjuds lantbruksfastigheterna ofta som hela gårdar med bostadsbygg-nad, ekonomibyggnader, åkermark och skogsmark. Vid försäljningar är det då helheten som utbjuds men emellanåt erbjuds objekten med möjlighet till uppdelning och säljarna ger då marknaden möjlighet att bjuda på separata delar. I vissa områden och för vissa objekt är dock prisbilden högst om gårdarna säljs intakta. här är arealomfattningen liksom närheten till större befolkningscentra av avgörande betydelse.
SkogSFaSTIgheTSMarknaDen Är InTe
Öppen FÖr alla.
Juridiska personer, t ex bolag, kyrkor, kommuner och stiftelser, måste generellt få förvärvstillstånd från länsstyrelsen, för köp av skogmark.Inom glesbygdsområden ges i huvudsak endast förvärvstillstånd till juridiska personer om det är frågan om kompensationsmark för mark som avståtts till enskild person eller till staten för naturvårdsändamål. Mellan juridiska personer får egendom utanför glesbygdsområde förvärvas fritt (utom förvärv från dödsbo). Detta är en lättnad jämfört med tidigare, då alla juridiska personers förvärv skulle prövas.I glesbygdsområden och omarronderings-områden måste även privatpersoner ha förvärvstillstånd. Förvärvaren skall ha varit bosatt minst 12 månader i glesbygdsområ-det för att slippa söka förvärvstillstånd. utanför glesbygdsområden är det i huvud-sak fritt för privatpersoner att köpa skogsmark.
naI SVeFa SkogSFaSTIgheTSInDex3
Län Skogsindex Prisutveckling Befolkningsutveckling
1 Stockholm 75 � � �
2 halland 66 � � �
3 uppsala 65 � � �
4 Skåne 63 � � �
5 Västra götaland 61 � � �
6 Västmanland 56 � � �
7 Södermanland 56 � � �
8 Blekinge 55 � � �
9 Östergötland 54 � � �
10 Örebro 51 � � �
11 kalmar 50 � � �
12 Jönköping 49 � � �
13 kronoberg 48 � � �
14 gotland 42 � � �
15 Värmland 42 � � �
16 Västerbotten 38 � � �
17 Dalarna 38 � � �
18 norrbotten 38 � � �
19 Västernorrland 34 � � �
20 gävleborg 33 � � �
21 Jämtland 33 � � � naI Svefa Skogsfastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för ett framgångsrikt investeringsbeslut.
Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad vad avser skogsdominerade fastigheter där underlag för analysen utgörs av offentlig statistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt naI Svefas egna bedömningar och nyckeltal från främst den egna databasen Jord & Skog.
nivån bör ses utifrån ett långsiktigt perspektiv med fokus på den värdetillväxt, avkastningsmöjlighet, alternativa markanvändningen mm som resp. län kan uppvisa. lägesfaktorn får en betydande del i indexet då den långsiktigt bedöms medföra en minskad riskfaktor för en investerare vilket medför att de län som har större tillväxtregioner gynnas något mot glesbygdslänen.
Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 – 10 vilket maximalt ger ett naI Svefa Skogsfastighets-index om 100. ”Trafikljusen” redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal redovi-sar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grönt ljus ett bättre värde än genomsnittet över tid.
SkogSMarknaDen4
Den svenska ekonomin och utvecklingen på skogs-fastighets-marknadenSveriges tillväxt är rekordstark och mycket konkurrenskraftig gentemot övriga europa. Skogsbranschen har som en följd av den gynnsamma kronkursen under finanskrisen gått extra bra under ett par år. Den starka tillväxten och en begynnande inflation har lett till att riksbanken höjt reporäntan och den svaga kronkursen har nu stärks. Detta talar för ett tuffare klimat för skogen i år. Men fastighetspriserna har fortsatt att stiga.
Det kan finnas många olika anledningar att äga skog. Ägandet
av skogen kan vara en investering i markens avkastning i form
av virke, energi och jakt. För en annan ägare kanske det vikti-
gaste är tanken på en kommande prisutveckling eller kanske
till och med förväntningar om att marken i framtiden kommer
att användas till ett helt annat ändamål, såsom bebyggelse
eller vindkraft eller andra verksamheter. För ytterligare en annan
ägare kan det viktigaste vara att under en tid få ta ansvaret för
att vårda och äga en bit egen mark. alla dessa aktörer verkar
på marknaden för skogfastigheter och deras agerande och
beslut i olika situationer formar den prisbild vi försöker spegla i
denna rapport.
av Sveriges totala landareal om ca 41 miljoner ha utgörs över
hälften av produktiv skogsmark. av denna mark ägs i sin tur
hälften av enskilda skogsägare, medan en fjärdedel ägs av
privata bolag och den resterande delen av allmänna ägare
såsom staten och statsägda bolag. Ägarförhållandena skiljer
sig mycket i olika delar av landet. I de södra länen är ett enskilt
ägande vanligast, medan mark norr om Dalälven i många fall ägs
av bolag.
historiskt är det lönsamheten i skogsbranschen som har haft
störst påverkan på priserna på skogsfastigheter. Betydelsen
av avkastningen från skogen har emellertid minskat, särskilt
under den senaste tioårsperioden. redan strax före millennie-
skiftet passerade marknadsvärdena rotnettovärdena, som
historiskt sett tidigare alltid legat högre. rotnettovärdet är i
princip skogens bruttovärde minus avverkningskostnaderna. I
efterdyningarna av den senaste lågkonjunkturen har rotnetto-
värdet nu sjunkit till de värdenivåer (i löpande priser) som rådde
strax efter millennieskiftet för drygt 10 år sedan. Det innebär i
realiteten en sänkning av rotnettot. under tiden har marknads-
värdena på skogsfastigheter fortsatt att stiga och ökat med ca
50 procent (också i löpande priser). Vi kan konstatera att mark-
nadsvärdeökningen har varit stabil även åren 2005 och 2009,
trots att skogsindustrin då hade en lägre lönsamhet och rotnetto-
värdena gick ned.
År
där man får mer skogsmark för pengarna? I slutändan fattar
olika köpare olika beslut beroende på sina olika specifika
förutsättningar. ett stort skogsbolag resonerar på ett annat sätt
än en privatperson som fått en unik chans att köpa skog nära
hemmet. Mark i anslutning till bebyggelse ses med andra ögon
än mark i yttersta glesbygd. en sak är dock alltid säker: någon
ny mark tillverkas inte.
Skogsindustrin är en av Sveriges viktigaste basindustrier. av
svensk industris sysselsättning, omsättning och förädlings-
värde svarar skogsindustrin för 10 – 12 procent. Den svenska
skogsindustrin är starkt exportinriktad. andelen av den svenska
varuexporten är 11 procent, vilket motsvarade 129 miljarder
kronor år 2010. Sverige är, näst efter canada, världens största
exportör av papper, pappersmassa och sågade trävaror sam-
mantaget. under den senaste lågkonjunkturen stod skogen i
princip ensam för hela landets nettoexportvärde. Det berodde
på att importvärdet för andra branscher översteg exportvärdet
under samma period.
Sveriges allra största köpare av skogsprodukter är Tyskland,
som svarat för över 20 miljarder kronor per år. generellt är det
våra grannar i norra europa som köper mest av oss. Skogs-
varumarknaden är emellertid global och en ökad öppenhet och
demokratisering leder också till ett stigande handelsutbyte.
nordafrika är en del av världen som har vuxit i betydelse för
den svenska skogsexportmarknaden. Bland annat har expor-
ten av trävaror till egypten ökat på senare år. Byggnadskon-
struktioner och användande av trä vid byggande blir allt popu-
lärare i länder som av tradition tidigare mest byggt stenhus. en
stabilisering av den politiska utvecklingen och starkare tillväxt i
de nordafrikanska länderna kommer förhoppningsvis även ha
en positiv effekter på den svenska skogsexportindustri.
Förutom möjligheten till nya geografiska marknader öppnas
också marknader för nya produkter. Skogen är en förnyelsebar
energikälla med stor framtida potential. eu har beslutat att
en femtedel av eu:s energi ska komma från förnyelsebara
energikällor år 2020. att använda skog som energi anses ofta
vara mindre kontroversiellt än att använda grödor odlade på
åkermark, där energiproduktion kan uppfattas som att den
konkurrerar med produktion av livsmedel. Skogsmark som
lokal för en allt större vindkraftproduktion har blivit allt
intressantare i stora delar av landet.
Sammanfattningsvis visar våra analyser att marknaden mer
och mer värderar annat än den direkta avkastningen från
skogsbruket. Skogen känns uppenbarligen som en relativt
säker kapitalplacering och under 2000-talet har marknads-
värdena på skog alltmer börjat följa indexkurvan för andra
investeringsmöjligheter och lämnat rotnettovärdet bakom sig.
Som synes i rapporten är det emellertid stora prisskillnader
mellan olika regioner och län i landet. I södra Sverige och i
Stockholmsområdet är priserna nästan dubbelt så höga som
delar av norrlands inland. Var ska då en investerare köpa
skog någonstans? Är det självklart att köpa där den positiva
prisutvecklingen är stabilast eller är det kanske bättre att köpa
SkogSMarknaDen5
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Norrköping
Lund
Umeå
Malmö
Gävle
Växjö
Luleå
Borås
Falun
Visby
Örebro
Kalmar
Uppsala
Göteborg
Halmstad
Nyköping
VästeråsKarlstad
Linköping
Sundsvall
Jönköping
Stockholm
Härnösand
Östersund
Karlskrona
Eskilstuna
Helsingborg
Trollhättan
Nyanserna illustrerar förekommande skillnader i genomsnittvärden. Se vidare sid 35.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS NORRBOTTEN6
Norrbotten
Länet präglas av den tunga gruv- och stålin-
dustrin i Kiruna, Malmfälten och Luleå samt
stora skogsindustrier i bland annat Piteå och
Kalix. Luleå och Piteå är de befolknings-
tätaste regionerna och utgör handelscentra,
även om Haparanda har utvecklats starkt de
senaste åren. På de flesta orter längs kust och i
inland finns virkesköpare från stora skogsägare
som Sveaskog och SCA, skogsägarföreningen
Norra skogsägarna samt rena köpsågverk
representerade. I fjälltrakterna dominerar turism,
rennäring och småföretagande.
9 702 000
3 572 000
19
34
48
218
80
57/25/18
2,9
260
170 - 355
21 000
7 000 - 42 000
FastighetsmarknadenDe högsta priserna på skogsfastigheter finner man generellt
längs kusten och framförallt kring Piteå och Luleå. Tack vare
närheten till industrier ligger Piteåområdet något högre än
Luleå. Långt västerut och norrut blir den låga tillväxten och de
långa transportavstånden till industri avgörande faktorer för
betydligt lägre fastighetspriser.
Det senaste året har både fastighetspriserna och omsättningen
på skogsfastighetsmarknaden ökat något i länet jämfört med
året innan. Troliga orsaker kan vara en ökande andel
generationsskiften på den öppna marknaden, den allmänna
stabiliseringen av ekonomin och den låga räntenivån. Framgent
bedöms prisutvecklingen dämpas något, bland annat på grund
av vikande virkespriser och höjd ränta.
Vad avser virkespriserna så kan alltså en topp konstateras
under hösten 2010 och sedan en avkylning för framförallt
timmer, ungefär från årsskiftet och framåt. Prislistorna verkar
dock behållas på samma nivå ett tag framåt även om slut-
priserna inte är på toppnivån längre.
23%, 4 år
-0,2%
38
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
7
Västerbotten
Västerbottens län är ett av Sveriges glesast
befolkade. Detta gäller främst inlandet och inte
de expansiva regionerna kring kustkommunerna
Umeå och Skellefteå. Umeå, universitetsstad
och administrativt centrum, är norra Sveriges
största stad. Gruvindustrin har länge varit viktig
för länet, med brytning främst i Skelleftefältet.
Av stor betydelse är också skogsnäringen och i
länet är tre stora skogsbolag, SCA, Holmen och
Sveaskog, samt två skogsägarföreningar, Norra
skogsägarna och Norrskog, verksamma.
5 510 000
3 102 000
29
42
29
134
96
44/39/17
3,2
290
170 - 350
27 000
17 000 - 33 000
FastighetsmarknadenVästerbottens kustområde, med Umeå kommun som ledande
region, har de högsta prisnivåerna i länet. Befolkningstätheten,
närheten till industrin och närheten till investerare med kapital
är betydelsefulla anledningar till att kustområdet uppvisar en
högre prisnivå än genomsnittet för Västerbotten. Priserna på
skogsfastigheter sjunker allteftersom man kommer längre
västerut i länet och landar på sina lägsta nivåer i fjällregionen.
Umeå är en av Sveriges stora tillväxtregioner, vilket kommer att
leda till att prisnivån där även i framtiden kommer att förbli
relativt hög i förhållande till resterande länet.
Virkespriserna steg under 2010 och hade mot slutet av året
nått sin höjdpunkt, varefter de stannade av och till och med
sänktes runt nyåret. Sedan januari har virkespriserna i länet
legat kvar på en stabil nivå. Sågad vara efterfrågas för när-
varande i mindre utsträckning på världsmarknaden medan
efterfrågan på massa ser ljus ut. Den samlade uppfattningen är
emellertid att virkespriserna kommer ligga kvar på sina relativt
höga nivåer, möjligen även höjas en aning i framtiden.
10%, 4 år
0,3%
38
FOKUS VÄSTERBOTTEN
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
Enskilda %
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
FOKUS JÄMTLAND8
Jämtland
Ett län som främst präglas av småskalig
företagsamhet, skogsindustri och turistnäring.
Östersund är länets givna handels- och
administrativa centrum och staden med omnejd
utgör kärnan i den befolkningstätaste regionen i
länet. Bland de större skogsägarna finns
Holmen, SCA, Stora Enso och Sveaskog.
Vidare finns ett stort antal mindre markägare
samt andra skogliga aktörer. Turismen präglas
av sportorterna i Funäsdals- och Vemdals-
regionen samt Åre-Storulvån-Storlienområdet
med småföretagande och en stark turistnäring.
4 908 000
2 559 000
50
42
7
161
114
36/49/14
3,5
290
260 - 320
24 000
15 000 - 38 000
FastighetsmarknadenFastighetspriserna i Jämtland har legat relativt stilla under de
senaste åren. Området kring Östersund/Storsjön och stora
delar av Ragunda och Bräcke kommuner håller en högre nivå
än övriga delar av länet. Detta beror främst på att
produktionsförmågan är bättre i nämnda områden och på att
efterfrågan kring Östersund troligen påverkar prisbilden i positiv
riktning. Ett mindre område kring Åre By ligger också på denna
högre prisnivå, vilket kan förklaras av att närheten till byn och
efterfrågan på privat jaktmark driver upp priset.
I övrigt förekommer en del spridda höga köpeskillingar lokalt i
andra områden i länet, bl.a. i Härjedalen, och är då kopplade till
ökad efterfrågan nära större tät-/turistorter och i viss mån till att
Dalamarknaden ”smittar” av sig även till södra Härjedalen.
De områden där omsättningen av fastigheter är störst är just
de som nämnts som de där fastigheterna betalas bäst – på
grund av den högre efterfrågan där. Då prisbilden har varit
relativt stabil i länet under ett par år nu finns ingen anledning att
tro att den kommer att förändras påtagligt – vare sig i negativ
eller i positiv mening. Dock kan de ”heta” områdena växa sig
större och där kan även priserna komma att stiga ytterligare.
Vidare pågår projektering och utbyggnad av vindkraft i större
och mindre sammanhang samt även planer på att
utöka/förstärka skyddade områden i Jämtlandsfjällen. Den
senare verksamheten kan förväntas öka dragningskraften till
området och därigenom främja turism och i viss begränsad
utsträckning prisbilden på fastigheter i områden som gynnas
av ökad efterfrågan.
VirkesmarknadenFörra året steg virkespriserna i länet främst under hösten och
nådde den högsta nivån under oktober 2010 – men har sedan
dess stabiliserats och i viss mån sjunkit igen.
Timmerpriserna sjönk under slutet av 2010 och ligger nu kvar
på ungefär samma nivå som vid förra årets slut.
Massavedpriset och energivedpriset ligger kvar på samma
höga nivå som efter senaste höjningen i fjol höstas och har till
och med höjts ytterligare något.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
FOKUS JÄMTLAND9
Andra marknadsfaktorerI Jämtland är det främst jakten och potentiell exploatering kring
sportorterna som kan ha prispåverkande effekt utöver
produktion och läge i länet. Tydligast exempel på jaktens
inverkan är när skogsfastigheter med relativt dålig produktion
och stor andel skogliga impediment eller myr betalas riktigt bra
– då är det värdet av att äga egen mark och ha egen jakt som
slår igenom. Sannolikt är det framförallt möjligheterna till
björnjakt och jakt på skogsfågel/ripa på egen mark som mest
driver upp priserna.
Möjligheterna till potentiell exploatering och
fastighetsutveckling bidrar sannolikt till den höjda prisbilden
intill sportorter som Funäsdalen, Vemdalen och Åre.
I nuläget pågår en offensiv exploatering i Åre, i viss mån i
Vemdalen samt i någon mån även kring Funäsdalens
skidområden. Här finns redan intecknade exploateringsvärden,
men även en hel del förväntningsvärden.
I fokusPå en del håll kring nämnda sportorter – Åre, Vemdalen
och Funäsdalen med flera där exploatering pågår –
påverkar fastighetsutvecklingen helt klart berörda
fastigheters värde i positiv mening. Det handlar här både
om utbyggnad av liftsystem och skidbackar, men även om
etablering av helt nya områden för bostäder. Relativt stora
områden är under exploatering primärt under perioden
2009-2012. Fjälljakten på statlig mark i länet är en stadig
källa till inkomster i fjällkommunerna, vilket gynnar idkare
av fjäll- och jaktturism. Denna verksamhet antas vara
fortsatt stark framöver.
De aktuella sportorterna är sedan forna dagar mest kända
för vintersport men bygger nu ut verksamhet som
syftar till aktiva semestrar även under barmarksperioden
med bland annat äventyrsbanor, cykling, fiske med mera.
En ökad åretruntverksamhet gynnar turismen och skapar
bättre ekonomisk bärighet åt den expansion som nu
pågår.
0%
17%, 4 år
33
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS VÄSTERNORRLAND10
Västernorrland
Västernorrlands län består bland annat av
Medelpad och större delen av Ångermanland.
Även om Härnösand är residensstad har både
Sundsvall och Örnsköldsvik fler invånare. Be-
folkningstätast är Sundsvallsområdet, där bland
annat SCA är en stor arbetsgivare. Skogsindus-
trin har en lång tradition i länet och områdena
runt Örnsköldsvik och de stora älvarnas nedre
lopp har under många år varit centrum för
svensk träförädling. Industriproduktionen för-
brukar mycket el, men länet är trots det en vik-
tig leverantör av energi till södra Sverige.
2 139 000
1 688 000
53
44
3
105
140
29/53/18
4,2
320
260 - 370
35 000
15 000 - 45 000
FastighetsmarknadenLänets högsta prisnivåer återfinns i Sundsvall, Timrå och delar
av Ånge kommun. Befolkningstätheten, närheten till industrin
och tillgången till stora vägar och järnväg är de största
anledningarna till att regionen visar högre prisnivå än
genomsnittet för länet. SCA är det dominerande skogsbolaget i
området och har 3 stora industrier, Ortviken, Tunadal och
Östrand, i och utanför Sundsvall. I norra delen av Västernorr-
land, med bas i Örnsköldsvik, återfinns Holmen som en stor
aktör inom skogsbruket, vilket hjälper till att hålla uppe
prisnivån i norr.
Virkespriserna har under 2010 huvudsakligen stigit, dock
kunde runt årsskiftet skönjas en liten sänkning. Sedan januari
2011 har virkespriserna legat stabilt i länet. Med tanke på
rådande oroligheter på världsmarknaden är det svårt att få en
klar bild av hur priserna kommer att justeras framöver. Det
allmänna intrycket är emellertid att priset på massaved under
2011 kommer att ligga kvar på den nivå det har idag.
11%, 4 år
-0,2%
34
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
11
Gävleborg
Gävleborgs län är det sydligaste av Norrlands-
länen och består av Gästrikland, Hälsingland
och Orsa Finnmark i Dalarna. I söder känne-
tecknas länet av mer öppna marker med jord-
bruksföretag och inslag av gamla bruk, medan
skogen dominerar den norra delen. Utmed kus-
ten finns hamnar med sjötrafik och här är också
de stora skogsindustrierna belägna. Länet in-
rymmer Hamra och Färnebofjärdens national-
parker. Gränsen i söder mot Uppland utgörs
delvis av Dalälven, som mynnar vid Älvkarleby,
söder om residensstaden Gävle.
1 889 000
1 524 000
42
44
14
117
140
49/38/14
5,4
390
220 - 560
46 000
16 000 - 100 000
FastighetsmarknadenUtvecklingen de senaste tolv månaderna har varit bra för länets
skogsägare. Bedömningen görs att priserna har ökat med ca
10 procent, och i delar av länet har 400 kronorsnivån nu
uppnåtts. Det är framförallt i Hälsingland som vi har konstaterat
de högsta nivåerna, även om höga köpeskillingar även har
noterats i Gästrikland. Omsättningen av skogsfastigheter har
varit störst i Hälsingland. De kombinerade fastigheterna (jord,
skog och byggnader) säljs ofta i delar, eftersom marknaden
värderar delarna på olika sätt. En köpare som investerar sitt
kapital i skogsmark vill vanligen inte att det ingår byggnader
som kan verka som en belastning. Möjlighet till jakt på
framförallt högvilt är också en starkt prispåverkande faktor,
vilket märks på de mycket höga köpeskillingarna på mindre
skogsfastigheter. Priserna på timmer sänktes under vintern,
medan massavedpriserna har legat kvar på en hög nivå.
Groten börjar mer och mer bli ett intressant komplement till
övriga sortiment. Utvecklingen av energisortimenten förväntas
också bidra till att hålla massavedspriset uppe. Medelåldern på
skogsägarna är fortfarande relativt hög fler och fler och
fastigheter säljs på öppna marknaden, utanför släkten.
Omsättningen av skogsfastigheter förväntas vara fortsatt hög.
11%, 4 år
0,1%
33
FOKUS GÄVLEBORG
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
Enskilda %
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
FOKUS DALARNA12
Dalarna
Dalarna är ett län med stark koppling till
skogsbruk och skogsindustri, med rötterna i det
stora behov av virke och kol som Falu
koppargruva gav upphov till. Numera
domineras skogsindustrin av Kvarnsvedens
pappersbruk, många moderna sågverk samt en
spirande verksamhet inom energisegmentet.
Stora skogsbolag, främst Bergvik Skog och
Sveaskog, äger en betydande del av skogs-
marken men även det privata skogsägandet,
med Mellanskog som största medlems-
organisation, är en kraft att räkna med.
2 813 000
1 866 000
42
41
17
68
120
54/34/12
4,8
380
280 - 440
44 000
20 000 - 100 000
FastighetsmarknadenOmsättningen av skogsfastigheter har varit hög de senaste
åren och priserna har stigit kraftigt. Under hösten 2010 nådde
skogsfastighetspriserna sin högsta nivå någonsin i länet, vilket
alltså inträffar samtidigt som relativt många fastigheter är till
salu.
Detta måste ses som ett tecken på att marknaden är stark och
att intresset för att köpa skogsfastigheter är mycket stort.
Under vintern har vi noterat en säsongsmässigt normal
nedgång i antalet affärer, men priserna är kvar på en mycket
hög nivå, om än något lägre än i höstas. Förmodligen kan
detta till stor del förklaras med en vikande efterfrågan - och
därmed prissänkningar - på timmer.
Prisnivåerna i länet är sedan många år högst i de södra
delarna. Det är här de mest produktiva markerna finns och här
finns också flest aktiva lantbrukare som har skogsbruket som
komplement till övrig lantbruksverksamhet. Skillnaden mot
övriga länet i stort är dock inte mer än ca 5 - 10 procent i
genomsnitt och givetvis förekommer både högre och lägre
prisnoteringar även här.
En intressant utveckling på senare tid är att priserna i
Transtrands socken haft en snabb ökning relativt sin
omgivning. Troligen är detta kopplat till de starka
turistströmmarna i Sälenfjällen, kombinerat med möjligheter att
jaga i näraliggande viltvårdsområden. Vi kommer att med stort
intresse följa den fortsatta utvecklingen i denna del av länet.
VirkesmarknadenÄven virkesmarknaden var mycket stark under hösten 2010,
med prisnivåer som kom väldigt nära rekordnivåerna från 2007.
Nu under vintern har marknaden för sågade trävaror försvagats
och branschföreträdare pratar om en svagare marknad under
hela 2011. Detta har resulterat i ett par prissänkningar på
timmer under vintern och det återstår att se om nuvarande
nivåer står sig. Samtidigt spår man ljusare tider på lite sikt, då
man räknar med att behovet av virke för bostadsbyggande
kommer att öka på världsmarknaden, när nuvarande
oroshärdar lugnat ner sig.
För massaved är priserna dock fortsatt goda och prisnivåerna
för pappersmassa är uppe på rekordnivåer. Samtidigt har
energisortimenten definitivt gjort sitt intåg även i Dalarna, i och
med uppbyggnad av biobränsleindustri i Vansbro och Älvdalen.
Trots inkörningsproblem har detta redan fått viss effekt på
massavedsmarknaden och skogsägarna i framför allt
Västerdalarna har fått ytterligare en köpare av klenare
virkesdimensioner.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
FOKUS DALARNA13
Andra marknadsfaktorerI ett lite större perspektiv är det intressant att notera de mycket
stora investeringar som under senare år gjorts i Dalarnas
virkesförbrukande industrier. En helt ny pappersmaskin togs i
bruk i Kvarnsveden för ett par år sedan. Därefter har många
sågverk investerat i stora utbyggnader och moderniseringar,
vilket tydligt kommer att öka behovet av timmer. Som tidigare
nämnts byggs också stora biobränsleproducerande
anläggningar i Vansbro och Älvdalen, vilket i nuläget verkar
vara väl i fas med en förväntad stark ökning av efterfrågan på
biobränslen. Sammantaget visar det på en stor optimism bland
länets virkesköpande företag. Förutsatt att man klarar sig i den
internationella konkurrensen borde detta skapa framtidstro
även hos länets skogsägare.
Det är svårt att i Dalarna bortse från fastighetsstrukturens
betydelse för marknaden. Många områden är fortfarande starkt
ägosplittrade, vilket medför svårigheter att bedriva ett
ekonomiskt skogsbruk. Marknaden är i dessa delar också
delvis begränsad, eftersom det oftast krävs förvärvstillstånd för
utifrån kommande köpare. De områden där laga skifte och på
senare tid omarrondering genomförts, har bättre struktur med
färre och större skiften. De är också öppna för hela
privatmarknaden och länsstyrelsen kräver normalt inte
förvärvstillstånd här, vilket generellt leder till högre
skogsmarkspriser.
I fokusOmarrondering är något som pågått under en längre tid i
Dalarna, med varierande intensitet. Just nu har denna
verksamhet dock åter hamnat i fokus. År 2009 fick
länsstyrelsen i uppdrag av regeringen att utarbeta en
strategisk långsiktig plan för omarrondering. Med
nuvarande takt skulle det ta uppåt 90 år att få en bättre
struktur på de 570 000 ha mark som idag är ägosplittrade.
En rapport presenterades där man genom en förenklad
process och utökade resurser bedömer det vara möjligt
att kunna klara omarronderingen på 20 år till en kostnad
av ca 1,5 miljarder kronor, varav staten föreslås stå för 900
miljoner. Om regeringen beviljar medel för detta kommer
det alltså att ske en omfattande förändring av strukturen
för Dalarnas lantbruksfastigheter fram till 2030.
I områden som tidigare omarronderats har både virkes-
priser och fastighetspriser stigit. Ett intressant exempel är
Gagnefs kommun där virkespriserna efter omarron-
deringen steg med 100 – 150 kr, antagligen beroende på
möjligheten till betydligt rationellare virkesaffärer. Även
priserna på skogsmark steg, om än inte lika kraftigt. Just
nu pågår omarrondering i Leksands kommun, vilken
beräknas vara slutförd under 2012.
0,2%
14%, 4 år
38
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS VÄRMLAND14
Värmland
Det län som fostrat många av våra största
diktare är också ett av Sveriges starkaste
skogslän med lång tradition av sågverks- och
massaindustri. Industrins tyngdpunkt är i länets
södra delar i nära anslutning till Vänern med
dess hamnar. Karlstad utgör centra för handel
med den befolkningstätaste delen av länet. Med
dessa grundförutsättningar är länet attraktivt för
besökare och för etablering av nya verksam-
heter. Den största skogsägaren i länet är
Bergvik Skog AB.
1 779 000
1 332 000
39
58
3
58
153
34/51/14
6,3
390
300 - 500
43 000
33 000 - 54 000
FastighetsmarknadenTrots att utbudet av skogsfastigheter är stort i Värmland jämfört
med andra län har priserna under en längre period haft en
positiv utveckling.
Prisnivån är högst i den sydöstra länsdelen. Detta kan förklaras
både med ett begränsat utbud av fastigheter och med när-
heten till flera större tätorter. Motsatt förhållande kan ses i delar
av västra Värmland, där nivåerna är lägre. Torsby är den
kommun där flest förvärv sker och där en tidigare låg nivå
numera stigit till genomsnittet i länet. En förklaring till utjäm-
ningen av nivåerna i länet kan vara att värdet av skog i Värm-
land tidigare varit lågt i förhållande till angränsande marknader.
Detta har aktörer på marknaden uppmärksammat, vilket har
lett till att fler investerare tillkommit.
Det framtida utbudet av skogsfastigheter bedöms öka, främst
på grund av generationsskiften, vilket innebär goda möjligheter
för investerare. En begränsning i detta sammanhang är den
förvärvsprövning som sker i länet. Speciella regler gäller
generellt för juridiska personer. I korthet gäller att förvärv mellan
bolag kan ske, medan bolag endast i undantagsfall kan
förvärva av en icke juridisk person.
Intressant att belysa är den något turbulenta virkesmarknaden.
Trots att virkesvärdet står för den enskilt största intäkten är
marknadsvärdenivån på skogsfastigheter betydligt stabilare.
17%, 4 år
0%
42
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
15
Västmanland
Västmanland präglas av en lång industri-
tradition. I Bergslagen stod den svenska
industrins vagga och den byggde på det som
naturen gav – malm, skog och vattenkraft.
Ungefär hälften av befolkningen bor i residens-
staden Västerås, som med sina snabbtågsför-
bindelser till huvudstaden numera är en
integrerad del av Stockholm-Mälardalsregionen.
Kloten-Malingsbo-området i länets norra del har
profilerat sig som ett eldorado för jakt och fiske,
inte minst marknadsfört av den årliga kunga-
jakten.
570 000
329 000
24
48
29
91
162
42/38/20
7,3
490
420 - 560
65 000
45 000 - 95 000
FastighetsmarknadenPriserna på obebyggda skogsfastigheter är höga och har stigit
under den senaste 5-års-perioden. Detta kan förklaras av
närheten till Mälardalens kapitalstarka köpare och av att
utbudet av rena skogsfastigheter är lågt. Priserna tenderar vara
något lägre i de norra delarna av länet för att långsamt stiga
mot söder, med de högsta nivåerna i närheten av Västerås.
Vid nyåret 2011 sänktes timmerpriserna och massaveds-
priserna steg, även om de sistnämnda fortfarande är lägre än i
länen norr om Västmanland. Skillnaden kompenseras i visst
mått av att inga transportavdrag tillämpas på massaved i
Västmanland. Sammantaget innebär detta att det totala
virkespriset är ca 5 högre än för ett år sedan. procent
Av stora skogsägare kan nämnas Sveaskog, Holmen och
Västerås stift. Stora köpsågverk är Setragroups renodlade
furusågverk i Skinnskatteberg och Karl Hedin AB:s sågverk i
Karbenning. Holmens stora sågverkssatsning i Bråviken
kommer troligen att innebära en för skogsägarna positiv
påverkan på virkesmarknaden då Västmanland ligger inom
rimligt transportavstånd.
25%, 4 år
0,6%
56
FOKUS VÄSTMANLAND
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
Enskilda %
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
FOKUS ÖREBRO16
Örebro
Örebro län är en kulturbygd med gamla anor.
Bergslagens hyttor och ståtliga bergsmans-
gårdar vittnar om en tid då järnframställningen
var viktig. Fiske och båtliv präglar ännu trakter-
na kring de två stora sjöarna Hjälmaren och
Vättern. I länet finns två nationalparker och flera
vackra fågelsjöar. Skogsnäringen har varit och
är viktig för länet. Betydande industrier är Kors-
näs pappersfabrik samt sågverken i Hasselfors
och Karlskoga. Knappt hälften av skogsmarks-
arealen är privatägd. Bland större skogsägare
finns Bergvik Skog AB och Sveaskog.
849 000
571 000
25
43
31
71
163
34/48/17
7,3
480
400 - 580
65 000
40 000 - 95 000
FastighetsmarknadenÅret som gått har varit gynnsamt för länets skogsägare. Mark-
naden för skogsfastigheter har haft en stark utveckling och
priserna bedöms ha ökat med knappt 10 procent. Orsaker till
uppgången bedöms vara ett begränsat utbud, närhet till den
expansiva Mälardalsregionen och synen på skogsfastigheter
som en bra investering. Även trenden att flytta från större
städer ut på landsbygden kan påverka priset, främst på
kombinerade fastigheter.
De höga virkespriserna kan också bidra till beslutet att förvärva
en fastighet, då omfattande uttag ofta görs för att finansiera
köpet. Virkesmarknaden har då en stor inverkan på affären.
I de västra och norra delarna av länet tenderar priserna att vara
något lägre. Norrut påverkas nivåerna av befolkningsmängd
och sysselsättning. Områdena omkring Karlskoga och Deger-
fors har en stark koppling till Värmlands län och presumtiva
köpare påverkas möjligen av kända värmländska nyckeltal.
Utbudet av skogsfastigheter bedöms öka framöver. Skogs-
ägarkåren har en hög medelålder och under de närmast åren
kommer fler generationsskiften att genomföras. Även om de
flesta fastighetsaffärerna görs inom familjen kan fler fastigheter
komma ut på den öppna marknaden. Det är inte alltid den
yngre generationen har möjlighet eller intresse av att ta över.
VirkesmarknadenDe höga virkespriserna och den kalla snörika vintern har ökat
aktiviteten i skogen. Enligt preliminära uppgifter har antalet
hyggesanmälningar blivit fler under året. I Örebro län finns ett
stort antal aktörer på virkesmarknaden, vilket ökar kon-
kurrensen. Skogsägarna gynnas också av närheten till
industrier.
I januari sänktes timmerpriset i länet, samtidigt som massa-
vedspriserna höjdes. Troligen kommer timmerpriserna att
sänkas ytterligare under året, medan massavedspriserna förblir
stabila. Flertalet av de större virkesaktörerna har en timmerpris-
lista för norra länsdelen och en annan i söder. Utbyggnad av
värmeverk har lett till ett uppsving för energisortimenten och i
dag tas GROT ut på de flesta avverkningar. Energivedspriset
närmar sig barrmassavedspriset och kan på så sätt vara ett
alternativt sortiment att ta ut, vilket rimligen bör sänka kost-
naden för avverkningen.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
FOKUS ÖREBRO17
Andra marknadsfaktorerUnder de senaste åren har ytterligare stora virkesaktörer
etablerat sig på en marknad där det redan finns ett stort antal
intressenter. Holmen har etablerat en inköpsorganisation i
länet, och en del i den satsningen är att förse det nya såg-
verket i Braviken med råvara. Även Korsnäs har numer en
inköpsorganisation i länet som en följd av att Korsnäs köpte
pappersbruket i Frövi av AssiDomän och massabruket i
Rockhammar av Rottneros. Sommaren 2010 lades det anrika
Örebro kartongbruk ned. Gipsskivekartong var deras huvud-
produkt de senaste åren.
Virkestransporter sker främst med lastbil, men även till del på
järnväg. I Hällefors finns sedan några år tillbaka en virkes-
terminal för omlastning till järnväg. Det är Trätåg AB, som ägs
av StoraEnso Skog och Korsnäs, som transporterar virke till
ägarnas industrier runt om i Sverige. Även andra aktörer i länet
kör virke på järnväg, till exempel Mellanskog som har ett
samarbete med Södra för leverans till deras massabruk. Fler
inköpsorganisationer och satsningar på järnvägstransport för
att flytta virke söderut, med höjda prisnivåer som följd, borde
gynna skogsägare i länet.
I fokusInfrastrukturen i länet utvecklas och säkerställs bland
annat genom att Trafikverket genomför projektet
”Trädsäkra järnväg” i hela landet. Inom länet är vissa
sträckor redan trädsäkrade och andra på väg att bli.
Denna åtgärd är viktig för samhällsekonomin eftersom
driftstörningar på grund av nedfallna träd medför stora
kostnader. Vidare kan nämnas att Riksdagen har beslutat
att alla luftledningar med spänning över 25 Kv ska vara
trädsäkra. Även denna åtgärd är viktig för elförsörjningen
till länets elkrävande industri. Bland annat trädsäkrades en
av Vattenfalls 40 Kv ledningar norr om Lindesberg under
året. Också vägnätet har förbättrats. Ett bra exempel är
den nybyggda Södra tvärleden söder om Örebro, som
tillkommit för att minska den tunga trafiken genom staden.
Väg 49 från riksväg 50 till strax innan Olshammar kommer
att få en upprustning och delvis ny sträckning, vilket
påverkar de tyngre transporterna till bland annat Aspabruk
positivt.
0,5%
21%, 4 år
51
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS UPPSALA18
Uppsala
Uppsala län är ett typiskt Mälardalslän, som i
sina södra och västra delar utmärks av jord-
bruksbygden på Uppsalaslätten och områdena
längs Mälaren. Landskapets östra och norra
delar, längs kustbandet, domineras av skogs-
mark. Länets ekonomiska centrum utgörs av
Uppsala, där också huvuddelen av länets be-
folkning bor. Utvecklingen inom länet medför
förväntningar om alternativa markanvändningar
inom stora områden, vilket driver upp mark-
nadsvärdet för lantbruksfastigheter. Skogsin-
dustrin domineras av pappersbruket i Hallstavik.
768 000
432 000
51
45
4
65
171
44/39/17
7,4
490
390 - 670
64 000
47 000 - 75 000
FastighetsmarknadenPrisutvecklingen på skogsdominerade fastigheter inom länet
har varit god de senaste åren, även om den globala finansiella
oron bromsade värdetillväxten under slutet av 2008 och början
av 2009. Huvuddelen av de försålda skogsfastigheterna inom
länet är mindre sammansatta lantbruksfastigheter omfattandes
byggnader, åker och bete samt skogsmark. Länets närhet till
den starka marknaden i Stockholm påverkar priserna i
värdehöjande riktning. Man kan tydligt se tendens till ett prisfall
för snittfastigheten när man kommer längre än ca en timmes
resväg från Stockholm. Generellt kan köparna delas upp i två
dominerande grupper. Först utbon från staden, som köper en
skogsfastighet med avsikten att bebo fastigheten på deltid eller
heltid. I dessa fall är skogen och dess avkastningsvärde oftast
sekundärt och man köper läget, livsstilen, jaktmöjligheter mm.
Den andra dominerande gruppen är fastighetsägare med
närbelägna fastigheter, som ser en möjlighet att göra
tillskottsköp och på så sätt skaffa sig stordriftsfördelar och
rationalisera skötseln.
25%, 4 år
1,2%
65
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
19
Södermanland
Länet består av storstadsnära landsbygd i
Stockholm-Mälarregionen. Landskapet är en
gammal kulturbygd med många stora gods och
herresäten. Residensstaden Nyköping grun-
dades år 1250. De största privata arbetsgivarna
är SSAB i Oxelösund och delar av Volvokon-
cernen. Länet består till drygt hälften av skog
och har 136 naturreservat. Några av de största
skogsägarna är Ericsbergs Säteri, Sveaskog,
Holmen och Strängnäs stift. Skogsindustrin
domineras av BooForssjö AB, som bland annat
driver sågverk och producerar biobränsle.
618 000
332 000
25
67
9
73
175
40/42/18
7,8
5 04
470 - 650
89 000
60 000 - 125 000
FastighetsmarknadenDe högsta priserna på skogsmark finns i de delar av länet som
gränsar till Stockholms län. I övriga delar av länet är prisnivån
ganska jämn. Skillnaden beror inte på olika produktions-
mässiga förutsättningar, utan snarare på avståndet till
Stockholm. Många kapitalstarka köpare, som ser mer till jakten
och ägandets glädje, är med och påverkar prisnivån. Denna
köparkategori tar sannolikt stor hänsyn till restiden till och från
skogsfastigheten.
Virkespriserna är intressanta för alla köparkategorier. Kring
årsskiftet sjönk timmerpriserna medan priserna på massaved
och energisortiment steg. Även rotpostmarknaden har däm-
pats något. En motkraft har dock varit det nystartade Bravikens
sågverk i Norrköping, som ökat konkurrensen om grantimmer
även i Södermanland.
Sågverkens konkurrenssituation är sådan att man kan förvänta
prissänkningar på sågtimmer till hösten, vilket kan komma att
påverka även fastighetspriserna. Det troliga är då att prisut-
vecklingen på skogsmark stannar upp. För att priserna skall
sjunka krävs sannolikt att även andra omvärldsfaktorer
väsentligt ändras till det sämre.
21%, 4 år
0,6%
56
FOKUS S DERMANLANDÖ
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
Enskilda %
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
FOKUS STOCKHOLM20
Stockholm
Sveriges befolkningstätaste län domineras av
den starka tillväxtsektorn runt huvudstaden.
Utöver en växande befolkning utmärks länet av
stora arealer skog- och åkermark och en
betydande skogsindustri och jordbruks-
verksamhet. Omsättningen på fastigheter inom
länet har varit relativt hög, med flera stora
affärer de senaste åren. Utvecklingen inom
länet, vilken medför förväntningar om en
framtida alternativ markanvändning inom stora
områden, påverkar marknadsvärdet för
lantbruksfastigheter i värdehöjande riktning.
647 000
292 000
28
59
13
52
181
35/38/27
7,5
520
470 - 540
75 000
50 000 - 120 000
FastighetsmarknadenUnder det senaste decenniet har marknaden för
skogsfastigheter haft en kraftigt uppåtgående trend. Detta kan
ha flera orsaker. Inom länet, med den absolut högsta
befolkningstätheten i landet, ökar konkurrensen om den mark
som finns tillgänglig allt mer.
Detta medför att den traditionella skogsägaren och köparen får
en allt större konkurrens av kommersiella aktörer, som inte
alltid köper skogen och dess avkastningsvärde, utan kanske
framförallt en framtida alternativ markanvändning och då ofta
en förhoppning om en exploatering.
Ökat har också intresset från utbor att äga skog. Det har blivit
lite av en statussymbol att åka ut till sin gård, sin skogsfas-
tighet etc. Denna stora köparkategori i kombination med en
relativt sett låg omsättning av fastigheter medför en ökad
konkurrens med stigande priser till följd.
En annan aspekt som är viktig att nämna är den långa
kontinuitet som traditionellt hänger samman med ägandet av
skogsmark. Detta innebär ofta att en fastighet sällan kommer
ut på marknaden mer än kanske en gång under en livstid.
Således har man ofta bara en chans, om ens det, att förvärva
en grannfastighet. Detta gör att man oavsett konjunkturläge
ofta är beredd att satsa kapital på tillskottsköp för att vinna de
stordriftsfördelar som större sammanhängande bruknings-
enheter ger.
VirkesmarknadenUnder de senaste åren, vilka har inneburit en kraftig
värdeökning på skogsfastigheter, har gapet mellan
marknadsvärdet och det korta avkastningsvärdet av skogen på
en fastighet inom länet ökat mer och mer. Emellertid har det
allra senaste året inneburit ett antal prishöjningar både vad
avser massaved och timmer. En stor anledning till att priserna
på den skogliga råvaran ökar bedöms vara den hårdnande
konkurrensen inom regionen, där främst konkurrensen från
energiproducenterna har ökat kraftigt. Bedömningen görs att vi
kommer att se ytterligare prisökningar på främst timmer och
energivedssortiment framöver, även om ökningstakten antas
avta något i jämförelse med det senaste året.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
FOKUS STOCKHOLM21
Andra marknadsfaktorerEn fastighetstyp som varit extremt attraktiv på den svenska
fastighetsmarknaden, och kanske framförallt i
Stockholmsregionen, är den mindre bebyggda jord- och
skogsfastigheten. Denna fastighetstyp, ofta möjlig att använda
som hästgård, har lockat en stor och stark kategori köpare
under senaste åren.
Under den senaste tiden har vi dock kunnat ana en vikande
trend för denna typ av fastighet. I ett första skede minskade
efterfrågan för små lantbruksfastigheter om ca 5-15 ha, men
det senaste året så har även fastigheter i intervallet 15-40 ha
påverkats.
Värt att notera är att priserna för andra typer av
bostadsfastigheter på landsbygden inte har stagnerat eller
sjunkit i någon större utsträckning. Bedömningen är därför att
hästgårdarna har blivit aningen övervärderade på marknaden
när den starka efterfrågan minskat.
Det bör poängteras att denna fastighetstyp emellertid
fortfarande är mycket efterfrågad på marknaden. Höga
köpnoteringar är inte ovanliga, även om de absoluta
toppnoteringarna på sistone uteblivit.
I fokusStockholms stad har sedan mitten av det förra seklet köpt
ett stort antal jord- och skogsbruksfastigheter. Avsikten
med köpen har bland annat varit att bygga satellitstäder
kring Stockholm under 1960- talet. Trots detta så är stora
delar av den köpta marken i dag oexploaterad. Rådande
politiska styre i stadshuset har beslutat att staden inte ska
äga mark utanför sin egen kommungräns, varför man
sedan ett antal år har sålt ut större och mindre jord-
egendomar i länet. Av stadens ursprungliga areal om ca
25 000 ha återstår i dagsläget ca 10 000 ha, varav ungefär
hälften utgörs av produktiv skogsmark. Det finns ett
politiskt beslut att även Stockholms stads kvarvarande
markinnehav utanför stadsgränsen och inom länet ska
säljas framöver. Något datum då alla fastigheter ska vara
sålda finns inte, utan detta kommer att ske löpande.
Under våren har bland annat en stor fastighet om ca 1 300
ha, mestadels skogsmark och inägomark, men även
bebyggd med ett antal bostadshus och fritidshus, bjudits
ut på marknaden. Intresset har varit stort för detta objekt.
Affären är enligt uppgift från Fastighetskontoret klar men
ingen officiell köpare är ännu presenterad.
1,7%
19%, 4 år
75
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS ÖSTERGÖTLAND22
Östergötland
Länets näringsliv domineras av verkstads-
industri med tyngdpunkt mot den befolknings-
täta Linköpings/Norrköpingsregionen. Öster-
götland är också en bygd med aktivt jordbruk
och betydande skogsbruk. De största företagen
inom skogsindustrin är Holmen Paper AB i
Norrköping och Billerud Skärblacka AB. Bland
sågverken kan nämnas Bravikens Sågverk
(Holmen AB), Boxholms sågverk (Rörvik Timber)
och Kindasågen, vilken drivs av Södra Timber.
Östergötlands turistnäring präglas främst av
skärgårdarna, Vättern och Göta Kanal.
1 044 000
622 000
31
59
10
78
174
41/41/18
8,0
540
460 - 630
82 000
50 000 - 120 000
FastighetsmarknadenHistoriskt har skogsfastighetspriserna varit högre i den södra
länsdelen än i den norra. Den skillnaden är sedan ett par år
nästan helt borta. Fastighetspriserna är höga i hela länet,
beroende på att efterfrågan på skogsmark är större än ut-
budet. För övrigt kan man konstatera att omsättningen av
skogsmark i länet totalt sett har varit förhållandevis låg det
senaste året. De största skogsägarna i länet är Holmen Skog
AB, Sveaskog AB, Boxholms Skogar AB, Linköpings stift och
Baroniet Adelswärd AB. I landskapet finns också många
privata ägare med relativt stora skogsinnehav.
Kring årsskiftet sjönk timmerpriserna, medan priserna på
massaved och energisortiment steg. Även rotpostmarknaden
har dämpats något. Bravikens sågverk, som startade under
januari 2011, har ökat konkurrensen om grantimmer, vilket
åtminstone tillfälligt bidragit till att prissänkningarna inte blivit
större. Man kan sannolikt förvänta sig ytterligare prissänkningar
på sågtimmer senare i år, vilket eventuellt påverkar även fas-
tighetspriserna. I sammanhanget kan nämnas att Södra lägger
ner den slitna Åtvidabergssågen på grund av konkurrensen på
marknaden, och i stället satsar mer på sina övriga anlägg-
ningar.
18%, 4 år
0,6%
54
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
23
Jönköping
Jönköpings län kännetecknas av entreprenör-
skap, med många små och medelstora företag.
Länet täcks till största delen av skog, och
skogs- och trävaruindustrierna är bland de
viktigaste näringarna i länet. Stora aktörer på
virkesmarknaden är Södra, Vida och Rörvik. Det
goda logistikläget, med närheten till många
större städer och den passerande E4:an, åter-
speglas i åtskilliga stora logistikfastigheter.
Jönköping är residensstaden med högskola
och flera statliga myndigheter, bland annat
Skogsstyrelsen och Jordbruksverket.
1 028 000
703 000
9
82
9
51
166
32/52/16
8,4
510
420 - 650
77 000
40 000 - 130 000
FastighetsmarknadenPriserna på rena skogsfastigheter är höga i hela länet. För
närvarande återfinns den högsta prisnivån i attraktiva lägen
nära de expansiva regionerna runt Jönköping och Värnamo.
Fastighetspriserna visar inga tecken på att sjunka, men en
utplaning av de tidigare årens kraftiga prisökningar kan
skönjas. Efter en period av mindre aktivitet under vintern väntas
utbudet av fastigheter öka under den närmaste tiden. Då
medelåldern på fastighetsägarna är hög och en stor andel
generationsskiften sannolikt är i antågande, antas utbudet av
fastigheter till försäljning under kommande år vara högt.
Massavedspriset ligger på mycket höga nivåer medan timret
har haft en betydande nedgång efter förra årets topp-
noteringar. Talltimmer har haft en större sänkning än gran-
timmer. En av anledningarna till detta är oroligheterna i Nord-
afrika, vars länder är viktiga kunder för sågad fura. Trenden det
närmaste året verkar vara svagt nedåtgående. Sett på längre
sikt bedöms virkespriserna bli högre beroende på ökad efter-
frågan och konkurrens till följd av nybyggnationen av sågverken
Braviken utanför Norrköping och Värö norr om Varberg.
12%, 4 år
0,2%
49
FOKUS J NK PINGÖ Ö
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
Enskilda %
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
FOKUS VÄSTRA GÖTALAND24
Västra Götaland
Västra Götalands län har en varierande
näringslivsstruktur med stora traditionella
näringar som handel, sjöfart, jordbruk,
skogsbruk och tillverkningsindustri. Genom-
gående finns en internationell prägel med
spetskompetens inom bland annat fordons-
industri, medicin, kemi, inredning och textil.
Göteborg är centrum för högre utbildning och
forskning samt för länets offentliga verksamhet.
Skandinaviens största hamn ligger i Göteborg
och E6:an utgör en viktig länk för lastbils-
transporter mellan kontinenten och Norge.
2 374 000
1 273 000
10
81
9
33
171
28/52/20
8,1
500
370 - 630
80 000
50 000 - 110 000
FastighetsmarknadenSödra länsdelen har de högsta prisnivåerna. Här finns ett stort
antal aktiva lantbrukare som har skogsbruket som ett kom-
plement till jordbruket eller annan verksamhet. Generellt sett
finns här bra produktionsförhållanden och sedan gammalt
påtaglig influens från en stark marknad söderifrån. Den ökade
efterfrågan på skogsfastigheter i stormarna Gudrun och Pers
ytterområden är fortfarande kännbar. Även de norra läns-
delarna är traditionella skogstrakter, men här möter man de
något lägre nivåerna på den värmländska marknaden. Pris-
nivån i den norra länsdelen är ca 15 procent lägre än nivån i
den södra delen.
Andelen med bostadshus bebyggda kombinerade fastigheter
är hög inom länet, och detta leder till att mycket skog köps
med andra syften än för ren virkesproduktion. Här svarar
storstadsregionernas hästgårdar för en stor andel av omsatta
fastigheter. En viss omsättning sker även i förädlingssyfte då
fastigheter köps in och styckas i mindre enheter med häst-
hållningsmöjlighet. Delarna säljs sedan vidare, vanligtvis med
förhandsbesked om bygglov. Länet har även starka jordbruks-
områden som Västgötaslätten och Dalboslätten, där många
affärer görs i form av fastighetsregleringar.
Rent generellt har nivåerna på fastighetsmarknaden visat på en
konstant stigande kurva under de senaste åren men viss
avmattning kan skönjas under innevarande vinter. Avmatt-
ningen märks främst på fastigheter med stor andel slutavverk-
ningsskog som en effekt av sänkta virkespriser samt avseende
köp med andra syften än virkesproduktion, t ex boende, inom
länets glesbygder.
VirkesmarknadenMärkbart för länet är att sågverksindustrierna i den över-
etablerade Smålandsregionen nu letar råvara längre norrut för
varje år. Nya inköpsorganisationer etableras här på nya
marknader. Även industrin i regionen står under tillväxt, där
exempelvis Södra står inför en stor utbyggnad av sitt sågverk i
Värö.
På timmersidan var prisuppgången markant under hela 2010.
De högsta virkespriserna uppnåddes under hösten 2010, men
en sänkning av listpriser på timmer gjordes i början av 2011.
Det starka kronläget är här en viktig faktor, vilket också
kommer att märkas under den närmsta framtiden. För
pappersmassan och massaveden är prisbilden annorlunda.
Massabruken går bra och listprishöjningarna på massaved har
kommit tätt under 2010 och 2011.
Biobränslemarknaden inom länet är het och området beskrivs i
branschen emellanåt som ”lilla Mälardalen” med flera stor-
förbrukande värmeverk som exempelvis Borås, Trollhättan,
Göteborg, Skövde och ett relativt nytt verk för flis i Mölndal.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
FOKUS VÄSTRA GÖTALAND25
Andra marknadsfaktorerLänets fastighetsstruktur innebär att det finns en förhållandevis
hög andel bebyggda lantbruksfastigheter där det är svårt att
särskilja skogsvärdets andel. Genomsnittsstorleken på skogs-
fastigheterna är förhållandevis liten och ägandet spritt bland
många mindre brukare. Variationen i befolkningstäthet är
mycket stor inom länet från Göteborgs stad med Sveriges näst
högsta befolkningstäthet till Dals-Eds kommun som är ett av
södra Sveriges glesast befolkade områden.
I Göteborgsregionen och andra befolkningscentra råder hög
efterfrågan på fritidslantbruk, s k hästgårdar. Här märks även
hög efterfrågan på skogsmark för jakt och andra fritids-
sysselsättningar. Inom dessa områden avviker marknadsvärde-
nivåerna markant från virkesprisnivåerna, varför man ofta talar i
termer om ”icke monetära nyttor”. Detta förhållande gäller även
kustområdet upp mot Norgegränsen där man kan se att
kvalitativt och drivningsmässigt svaga marker betalas i nivå
med den bättre granskogen. Även på den jordbruks-
dominerade Västgötaslätten, där tillgången på skogsmark är
begränsad, märks en förhållandevis hög prisnivå.
I fokusProjektet ”Bana Väg i Väst” innebär utbyggnad av såväl
dubbelspårig järnväg som fyrfilig motorväg sträckan
Göteborg – Trollhättan. Utbyggnaden, som ska vara
avslutad 2012, ger en kraftigt förbättrad pendlingsmöj-
lighet för området direkt norr om Göteborg. Detta bedöms
på sikt innebära en ökad inflyttning i Trollhätteområdet och
i hela Göta Älvdalen. Med ökad befolkning följer även ökat
intresse för skogsfastigheter och skogsmark som köps på
grund av andra aspekter än de som är kopplade till
virkesproduktion – t ex jakt, vedhuggning, rekreation.
Stora infrastrukturåtgärder som denna leder till att
Göteborgsregionen växer och att fastighetsmarknaden får
en positiv skjuts. De berörda kommunerna har upp-
märksammat områdets ändrade förutsättningar i sina
översiktsplaneringar, men det tar sedan tid innan detalj-
planeprocessen sätter fart. Flera viktiga infrastrukturprojekt
står på tur, som E 20 till Skaraborgsområdet och Rv 40
mot Jönköping samt ”flaskhalsar” inne i centrala
Göteborg.
0,7%
20%, 4 år
61
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS GOTLAND26
Gotland
Gotland är ett utpräglat jordbrukslän med stark
turistnäring. De båda näringarna drivs huvud-
sakligen av en småskalig men livaktig privat
näringsverksamhet, ofta i kombination med
varandra. Skogsbruket utgör en mindre del av
den areella näringen. Enskilda privatpersoner är
de helt dominerande ägarna av skogsmark och
skogsavverkningar sker ofta när större inves-
teringar på gården är aktuella. På senare tid har
emellertid marknaden för skogsdominerade
fastigheter följt den positiva prisutveckling som
vi sett på fastlandet.
284 000
112 000
12
85
2
26
113
73/16/10
3,9
350
300 - 500
40 000
20 000 - 75 000
FastighetsmarknadenDe flesta lantbruksenheter som byter ägare är kombinerade
fastigheter: bostadsbyggnad, ekonomibyggnader och inägor
förutom mer eller mindre skogsmark. Skogsmarken bedöms i
många fall följa med ”på köpet”, eftersom det i huvudsak är
jordbruksdelen köparen förvärvar.
Skogsdominerade fastigheter är en begränsad del av mark-
naden och prisspridningen är relativt stor.
Den allra senaste tiden har ett antal väldigt höga priser, mellan
400 och 500 kr/m3sk, noterats även på rätt välbestockade
fastigheter. Det finns enstaka ännu högre noteringar, men då
har det varit fråga om ungskogsfastigheter, vilka har mycket
lågt virkesförråd.
Det här indikerar en väldigt mycket högre prisnivå än för bara
ett par år sedan. Frågan är om detta är en anpassning till
fastlandets prisnivåer eller bara ett mindre antal tillfälliga
prisnoteringar? Vi följer utvecklingen med intresse.
Virkesmarknaden på ön är relativt liten och omfattar cirka
300 000 m3sk per år. De större aktörerna är, förutom
Mellanskog, Skogssällskapet (Visby Stift) och Gotlandflis AB.
Timmerpriserna har sjunkit under början av 2011, medan
massavedpriserna har legat i nivå med fastlandet. Ved för
energiproduktion ökar i betydelse och kommer förmodligen att
hålla priset på dessa sortiment uppe.
25%, 4 år
0,1%
42
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
27
Kalmar
Kalmar län inrymmer allt från vackra skärgårdar,
Glasrikets industrisamhällen och stora skogs-
områden till Ölands unika alvar. Jord- och
skogsbruk, trä- och skogsindustri, livsmedels-
industri och turism är viktiga näringar. Här finns
många kända varumärken, som till exempel
Orrefors, Kosta Boda, Kährs och Scania.
Linnéuniversitetet i residensstaden Kalmar är en
högklassig forsknings- och utbildningsin-
stitution. Stora aktörer på virkesmarknaden är
Södra, Bergs Timber, Jarl Timber samt ett antal
andra köpsågverk.
1 101 000
720 000
9
78
13
67
177
38/41/20
8,4
520
460 - 590
83 000
65 000 - 100 000
FastighetsmarknadenGenerellt sett är fastighetspriserna på skogsfastigheter höga i
hela länet. Ur statistiken går det att utläsa att Kalmar, Nybro
och Emmaboda kommuner ligger på en något högre prisnivå
per skogskubikmeter, likaså Oskarshamn och Vimmerby
kommuner. Närheten till skogsindustri och attraktiva tätorter
har troligen inflytande på prisbilden. Bland annat Södras
massabruk och sågverk i Mönsterås ligger strategiskt beläget i
länet, likaså ett flertal större köpsågverk. Fastighetspriserna
kommer troligtvis att plana ut eller endast stiga marginellt under
2011, på grund av räntehöjningar, förändrade virkespriser och
ett ökat utbud av fastigheter på marknaden.
Enligt VD Rolf Lindström, Bergs Skog AB i Mörlunda, är
skogsägarens rotnetto totalt sett fortsatt bra, trots något
sänkta timmerpriser. Helhetsaffären är god för skogsägaren där
höjda massavedspriser och intäkter från biobränsle håller uppe
rotnettot. Oroligheter i världen som Japan och Nordafrika är
osäkerhetsfaktorer just nu men på sikt kan det tvärtom leda till
möjligheter.
21%, 4 år
0%
50
FOKUS KALMAR
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
Enskilda %
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
FOKUS KRONOBERG28
Kronoberg
Pappers-, möbel- och glasindustri var tidigare
dominerande i länet. Numera har tyngdpunkten
förskjutits mot verkstadsindustrin. Skogsin-
dustrin är fortfarande stark i ett län som består
av över 70 procent skog. Ett antal stora riks-
och Europavägar bidrar till goda förbindelser
såväl inom som utom länet. Kronobergs län
domineras av barrskogar, med huvudsakligen
tall på höglandet i öster samt grandominerade
partier i syd. Sjön Åsnen i mellersta Kronoberg
har lokalt påverkat växtligheten positivt med
granbestånd med ett rikt inslag av ädellövskog.
845 000
645 000
9
79
12
50
146
31/50/19
8,8
570
450 - 600
80 000
50 000 - 100 000
FastighetsmarknadenHela Kronobergs län präglas av skogsindustrin, med både
mindre och större sågverk och pappersindustrier. Industrierna
är främst belägna i länets östra samt sydvästra delar. Priserna
på skogsfastigheter har jämnat ut sig efter toppnoteringar
under 2010, men antas öka även i framtiden. I länet finns
också ett stort intresse från utländska privata aktörer. Östra
Kronoberg visar på priser över genomsnittet, vilket med tanke
på den mängd större och mindre aktörer som finns inom
träindustrin i området inte är förvånande. Även närheten till
Växjö ser ut att ha påverkat priserna i positiv mening. De
sydvästra delarna av Kronoberg har noterats för höga
fastighetspriser, där närheten till E4, de större städerna i Skåne
samt den gynnsamma boniteten ses som bidragande faktorer.
Ett något lägre fastighetspris än genomsnittet för länet noteras
däremot i nordvästra Kronoberg, där hög nederbörd bidrar till
myrrika områden. Avsaknaden av större träindustrier kan vara
en bidragande orsak, dock bör tilläggas att trenden i västra
Kronoberg verkar vara stigande fastighetspriser.
VirkesmarknadenFrån en redan bra nivå våren 2010 ökade priset på timmer
kraftigt i mitten av 2010. En orsak kan vara att förråden av virke
från stormen Gudrun blivit upparbetade. De höga priserna på
virket mattades av vid årsskiftet, för att sedan stabiliseras på
mer normala nivåer. Att den svenska kronan har stärkts kan
vara en bidragande orsak till att priserna sjunkit, men också att
de rekordhöga prisnivåerna var just väldigt höga. I framtiden
kommer förmodligen priserna att öka igen, det är emellertid
svårt att säga om de kommer att komma upp i de nivåer som
sågs under 2010.
Jämfört med de höga timmerpriserna kan det verka som om
massapriserna blivit tillbakasatta, men de har successivt ökat i
takt med att timmerpriserna sjunkit. Priserna på massaved ser
ut att vara stabila i dagsläget, likaså energivedspriserna, som
har haft en jämn uppgångstakt under fjolåret och in på det nya
året.
Södra planerar att uppföra ett sågverk för löv i Traryd i
Markaryds kommun. Det ska bli intressant att se hur detta i
kombination med upparbetade lager kommer att påverka
priserna i framtiden.
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
FOKUS KRONOBERG29
Andra marknadsfaktorerJaktmöjligheterna i Kronoberg är stora, inte minst efter stor-
marna Gudrun och Per som öppnade upp landskapet och
släppte in sly och ungskog. Detta har medfört att vilt-
stammarna har ökat i länet och tyvärr även viltskadorna. I och
med att vildsvinen har etablerat sig i länet så finns ännu ett vilt
att beakta. Arrendepriserna på jakt skiljer sig främst beroende
på storleken av fastigheten. I regel är fastigheterna i nordöstra
Kronoberg något större än de i sydväst. Emellertid bör även
beaktas att närheten till bebyggelse eller större städer har en
inverkan på jaktpriset. Som en följd av detta vägs nackdelen av
mindre arealer i sydväst upp av närheten till de större städerna
i nordvästra Skåne.
Södras massabruk i Mönsterås tittar på möjligheterna att
förädla tallolja till diesel, vilket bedöms att framöver kunna
påverka marknaden. Dels för att sortimenten förmodligen
kommer att öka inom skogsbruket, men också för att fokus på
dimensioner kanske minskar i framtiden. Mönsterås ligger
visserligen i Kalmar län, men torde ändå kunna påverka
Kronobergs län i positiv riktning vad avser prisnivåer.
För närvarande pågår det diskussioner om utbyggnad av
vindkraftverk i länet. På sikt kan detta komma att påverka
fastighetspriserna inom vindkraftsområdena.
I fokusDet har föreslagits att Västra Åsnen, det sjörika slätt-
landskapet söder om småländska höglandet, ska bli
nationalpark. Förutsättningarna utreds fortfarande, men
nationalparken kan komma att invigas 2015. Området
ligger i Alvesta och Tingsryds kommuner och omfattar
totalt cirka 2 000 hektar och 200 öar. Nationalparken kan
bidra till att utveckla turistnäringen och därmed främja en
levande landsbygd.
En omvälvande händelse för Kronoberg under 2000-talet
har varit stormen Gudrun som under en natt fällde 75
miljoner m3sk (tre årsavverkningar) i Götaland och
Svealand. Kronoberg blev värst drabbat och ca 18 % av
virkesförrådet fälldes. Det var mest äldre gallrings- och
slutavverkningsbar granskog som blev drabbad. Stormen
har medfört svåra angrepp av granbarkborre samt en
ökad viltstam, vilken gynnats av stora planteringar och
lövsly. Detta är problem som i dag och för lång tid
framöver kommer att vara av stor betydelse för
skogsbruket i Kronobergs län.
0,4%
13%, 4 år
48
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS HALLAND30
Halland
Halland påverkas i många sammanhang av sin
långa kuststräcka. Detta märks både inom
turistnäringen, där soliga stränder och salta bad
väger tungt, liksom i skogsproduktionen med
svagare marker ute vid kusten och mycket
bördiga områden inåt land. De befolknings-
tätaste områdena finner man också utmed
kusten där Halmstad är en viktig motor för
regionen. Länet ansluter i norr direkt mot
Göteborg dit också mycket arbetspendling
sker.
510 000
299 000
10
84
6
38
191
17/59/24
9,4
540
450 - 650
95 000
70 000 - 120 000
FastighetsmarknadenSkogsfastighetsmarknaden i Halland har präglats mycket av
stormen Gudrun. Stora mängder kapital matades in i
skogsmarknaden med märkbara prisökningar som en direkt
följd. De högsta prisnivåerna återfinns i söder. Skogens
sammansättning varierar också inom länet, där lövets andel är
betydligt större i söder medan gran dominerar i öster och i
norr.
Stor andel av lantbruksfastigheterna i Halland utgörs av kom-
binerade fastigheter vilka köps av helt andra anledningar än ett
aktivt skogsbrukande. Boendet och användningen av skogen
för rekreation är det viktiga. Denna typ av marknad är vanligare
utmed kustområdet medan skogsbruket är av större vikt på
marknaden i inlandet.
Regionen har ett flertal större virkesförbrukande industrier,
exempelvis massabruk i Värö och Hylte och ett antal stora
sågverk. Utbyggnadstakten inom framförallt sågverksindustrin
är just nu hög. Södra bygger ut sitt sågverk i Värö till en nästan
tredubblad produktion. Varbergs hamn, som även den står
inför en utbyggnad, är också viktig för skogsindustrin i
regionen.
19%, 4 år
0,9%
66
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
31
Blekinge
Ett av Sveriges minsta län, ofta kallat för
”Sveriges trädgård”. Blekinge är ett skiftande
landskap med skärgårdar, öppen jord, ek- och
bokskogar och täta granskogar. Länet har en
lång tradition av tillverkningsindustri, främst
verkstadsindustri. Även fiske, pälsdjursupp-
födning och turism är viktiga näringar. Blekinge
Tekniska Högskola i residensstaden Karlskrona
erbjuder både grundutbildning och forskning
inom områden som teknik, vård- och samhälls-
vetenskap. Stora aktörer på virkesmarknaden
är Södra, Viking Timber och Rönås Skog.
278 000
178 000
7
87
5
34
191
12/53/34
11,0
510
470 - 550
77 000
60 000 - 95 000
FastighetsmarknadenPriserna på skogsfastigheter är höga i hela Blekinge. Länet är
så pass litet att avstånd till skogsindustri inte bedöms påverka
fastighetspriserna, som knappast varierar mellan länets
kommuner.
Viktiga prishöjande faktorer är närhet till fina lägen mot hav och
insjöar samt attraktiva lägen nära expansiva orter. Troligen
kommer fastighetspriserna att endast stiga svagt eller plana ut
under 2011, beroende på räntehöjningar, förändrade virkes-
priser och ökat utbud av fastigheter på den lokala marknaden.
Inom sågverksnäringen tror man att timmerpriserna eventuellt
kan komma att gå ned något i det korta perspektivet på grund
av stora lager vid sågverken, oroligheter och ekonomiska
krispaket i flera viktiga exportländer. De asiatiska länderna kan
emellertid vara en öppning för framtiden. Inför nästa
virkessäsong i augusti är det i dag oklart i vilken riktning
virkespriserna kommer att gå.
12%, 4 år
0,4%
55
FOKUS BLEKINGE
Länsfakta
Befolkningsutveckling
Prisutveckling skogsfastigheter
naI Svefa skogsindex
Länet i siffror
Ägande
Totalareal ha
Prod. skogsmark ha
Bolag %
%
Staten %
Skogen
Medelfastigheten ha
Virkesförråd m3sk/ha
Tall/Gran/löv %
Bonitet m3sk/ha och år
Pris våren 2011
Genomsnitt kr/m3sk
normalt intervall kr/m3sk
Genomsnitt kr/ha
normalt intervall kr/ha
Enskilda
FOKUS SKÅNE32
Skåne
Länets läge är idealiskt med närhet både till det
ekonomiskt utvecklade Västeuropa och de
dynamiska tillväxtekonomierna runt Östersjön.
Skåne är ett stort turistlän med bland annat
Österlen med naturreservat och fiskelägen
samt, i den västra delen, stadsliv och Dan-
marksbåtar. Landskapet är mycket varierat.
I mellersta och norra delen av länet finns det
omfattande områden med främst ljusa, öppna
bokskogar medan i södra Skåne har Sveriges
bördigaste odlingsmarker.
1 109 000
392 000
14
78
7
32
199
12/45/43
11,2
600
550 - 700
97 000
80 000 - 110 000
FastighetsmarknadenDe högsta skogsmarksvärdena återfinns i den norra delen av
Skåne, främst i nordost där det även finns ett antal träin-
dustrier. I länets sydvästra del med dess öppna landskap ligger
tyngdpunkten på lantbruk och förekomsten av rena skogs-
fastigheter är begränsad. Även om kubikpriset i söder ser ut att
vara under genomsnittet i länet, är det här som de högsta
hektarpriserna återfinns.
Priserna på timmer och energived höjdes i början på 2010 efter
att lågkonjunkturen vänt. Timmerpriset sänktes sedan en aning
runt maj månad medan priset på energived förblev på en hög
nivå. Det är svårt att säga vad som kommer att hända med
priset på massaved i framtiden, efter den senaste höjningen
runt årsskiftet 2010/2011.
Även om de flesta skogsägarna i Skåne är hemmahörande i
Hässleholms och Kristinstad kommuner, kommer anmärk-
ningsvärt många markägare från Malmö och Lund. Många
skogsägare i Skåne sköter uppenbarligen sitt skogsbruk på
distans.
10%, 4 år
1,0%
63
oM SVenSk FaSTIgheTSMarknaD34
Svensk Fastighetsmarknad nr 2 2011, Fokus Skog,
innehåller analyser och data från samtliga län i Sverige och
avser bedömda värden för våren 2011.
Varje län redovisas i siffror. De två första tabellerna (ägandet
och skogen) är hämtade från Skogsstatistisk årsbok och
Statistiska centralbyrån. uppgifterna är hämtade från de
senaste offentliga upplagorna. Den produktiva skogsmarkens
ägare har vi valt att definiera i tre olika ägarkategorier enligt
följande:
Bolag (privatägda aB, Övriga privata ägare förutom privat-
personer).
enskilda (privatpersoner).
Staten (Staten, Statsägda aB, Övriga allmänna ägare).
exempel på övriga privata ägare är besparingsskogar och
allmänningar. Övriga allmänna ägare är i huvudsak stiften.
under rubriken pris våren 2011 redovisas de bedömda
genomsnittliga värdena för skogsmark under våren 2011,
tillsammans med det prisintervall som förekommit den senaste
tolvmånadersperioden. genomsnittsvärdet är bedömt för hela
länet. prisintervallet speglar den normala prisvariation som
förekommit under perioden, beroende på saluobjektens olika
virkesförråd, åldersklasser och kvalitet samt unika marknads-
situation. I redovisade värden och intervall ingår inte extrema
om Svensk Fastighets-marknad
oM SVenSk FaSTIgheTSMarknaD35
Tommy LundbergProjektledare
köp, t ex köp av fastigheter med mycket lågt virkesförråd eller
hög andel kalmark. Vidare ingår inte köp där en annan mark-
användning än skogsbruk, jakt och fiske är aktuell.
Småfastigheter under en definierad arealgräns ingår inte heller
i genomsnittet. Definitionen för vad naI Svefa bedömer som
småfastigheter i denna rapport varierar över landet, men i ge-
nomsnitt ligger gränsen för lägstanivå mellan 10 och 15 hektar.
För hela riket, och för varje län, finns en karta med olika
nyanser av grönt. nyanserna ska illustrera förekommande
skillnader i genomsnittsvärden, dels över hela landet och dels
inom respektive län. principen är att ju mörkare nyans desto
högre genomsnittsvärde. Våren 2011 är det högst värde i delar
av Skåne län, med ett snitt på över 600 kr/m3sk. De lägsta
prisnoteringarna finner vi i delar av norrbottens län, där
genomsnittet ligger på ca 260 kr/m3sk.
naI Svefa har tillgång till samtliga lagfarna köp som genomförts
för samtliga fastighetstyper. naI Svefa följer kontinuerligt
prisutvecklingen och lägger in aktuella prisnoteringar och
försäljningsuppgifter i det ortsprissystem som företaget har
utvecklat under en rad av år. ortsprisstemet innehåller upp-
gifter från de salufastigheter som exponeras på den allmänna
marknaden. I denna rapport är det i första hand obebyggda
lantbruksenheter (typkod 110) som ingår i analyserna. I södra
Sverige ingår också en viss andel bebyggda lantbruksfastig-
heter (typkod 120), eftersom de kombinerade lantbruksfastig-
heterna är det vanligaste saluobjektet för denna region.
För att ytterligare komplettera bilden av marknaden har även
fastighetsregleringar, gällande överföring av skogsmark
analyserats.
Följande personer ansvarar för innehållet i Svensk
Fastighetsmarknad, Fokus Skog och nås på
Paul Nord Södra Sverige
Fredrik EkedahlNorra Sverige
Magdalena StjerndahlRedaktör
Per WåhlinMellansverige
om naI Svefa
naI Svefa erbjuder kvalificerad rådgivning för hela din fastighetsaffär. Vi är en av Sveriges
största fastighetskonsulter och förser både offentliga och privata uppdragsgivare med
spetskompetens inom analys, värdering, fastighetsinformation, transaktioner, uthyrning,
fastighetsutveckling, samhällsutveckling, markåtkomst och utbildning.
Med 130 medarbetare på kontor över hela landet, medlemskap i det internationella nätverket
naI global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande fastighetsinformationssystem
baseras vår rådgivning på en på en unik kunskap om fastighetsmarknaden – både lokalt,
regionalt och globalt.
kontakta gärna någon av våra affärschefer nedan om du vill veta mer.
Se också www.naisvefa.se eller www.svenskfastighetsmarknad.se
oM naI SVeFa36
Koncernledning
Ägare: Personalägt sedan 1997
Antal anställda: 130
Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14001
Huvudkontor: Stockholm
Kontor: 18 orter
lennart Weiss koncernchef
ylva Melhus ekonomi
christer Skagerlind VD Svefa Fastighetsutveckling aB
lars haag operativ chef
peter Möller affärschef Fastighetsinformation
Mikael holmström VD Svefa Transactions aB
petra Skoglund hr
gustav källén Verksamhetsutveckling och konsultchef
Malin Bergman Marknad
Affärschefer
Mark och exploateringgerd [email protected]
Miljömål niklas [email protected]
Värdering Jan Tä[email protected]
Värdering StorhusJonas å[email protected]
Värdering Jord & Skogpaul [email protected]
analysåsa [email protected]
Fastighetsinformationpeter Mö[email protected]
Transaktioner & uthyrningMikael holmströ[email protected]
Fastighetsutvecklingchrister [email protected]
naI Svefa kompetensper [email protected]
Infrastruktur helena [email protected]
ylva Melhus lars haag lennart Weiss
oM naI SVeFa37
FastighetsbildningBörje nordströ[email protected]
aDreSSer40
StOCKHOlm
Drottninggatan 78 Box 3316103 66 StockholmTel: +46 8-441 15 50
FAlun
Trotzgatan 35791 72 FalunTel: +46 23-480 30
GÄvle
kyrkogatan 12803 20 gävleTel: +46 26-17 54 40
GötebOrG
kungsportsavenyen 31–35411 36 göteborgTel: +46 31-711 63 00
HÄrnöSAnd
Brunnshusgatan 6871 31 härnösandTel: +46 611-247 05
JönKöPInG
Södra Strandgatan 3553 20 JönköpingTel: +46 36-30 71 10
KArlStAd
Bryggaregatan 9653 40 karlSTaDTel: +46 54-10 03 20
lInKöPInG
ågatan 35582 22 linköpingTel: +46 13-25 55 70
luleå
BryggerietVästra Varvsgatan 3, vån 3B972 36 luleåTel: +46 920-21 11 00
mAlmö
Södra långgatan 25, 3 trBox 171 22200 10 MalmöTel: +46 40-660 81 40
mOrA
Strandgatan 8792 30 MoraTel: +46 250-158 58
nOrrKöPInG
Slottsgatan 116602 22 norrköpingTel: +46 11-13 46 60
umeå
Magasinsgatan 7903 27 umeåTel: +46 90-12 75 25
vÄnerSbOrG
Sundsgatan 16462 33 VänersborgTel: +46 521-621 00
vÄSteråS
Slottsgatan 21 722 11 VästeråsTel: +46 21-80 61 50
vÄxJö
kungsgatan 3Box 69351 03 VäxjöTel: +46 470-74 60 60
örebrO
Vasastrand 11Box 493701 49 ÖrebroTel: +46 19-10 01 20
öSterSund
postgränd 8a831 30 ÖstersundTel: +46 63-10 75 40
www.naisvefa.se
www.svenskfastighetsmarknad.se