staże ośrodka renowator
DESCRIPTION
Staże Ośrodka RENOWATOR. Badanie zależności ceny nieruchomości od położenia i innych cech. Analiza Beata Kalinowska-Rybka. W listopadzie 2006r zbierałam informacje dotyczące nieruchomości, o następującej postaci:. dzielnica ulica liczba pokoi powierzchnia piętro cena PLN cena za m ². - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
StażeOśrodka RENOWATOR
Badanie zależności ceny nieruchomości od położenia i innych cech
Analiza
Beata Kalinowska-Rybka
W listopadzie 2006r zbierałam informacje dotyczące nieruchomości, o następującej postaci:
• dzielnica• ulica• liczba pokoi• powierzchnia• piętro• cena PLN• cena za m²
Cel badania:
• Sprawdzenie na dostępnych danych prawdziwości przeświadczenia o zróżnicowaniu cen w zależności od położenia
• Analiza wielkości tego zróżnicowania• Porównanie zróżnicowania między
zgrubnie wyznaczonymi lokalizacjami (np. dzielnica) ze zróżnicowaniem wewnątrz tak określonych lokalizacji
• Analiza innych potencjalnych zależności ważnych dla cen nieruchomości
W analizie wykorzystałam następujące serwisy internetowe:
• http://mls.oferty.net/mls.oferty.net to nowoczesny system bazodanowy, zintegrowany z internetem, główne cechy : łatwość zamieszczania ofert, zaawansowane wyszukiwanie i stała aktualizacja danych
• http://szybko.pl/ (BEZPŁATNIE publikowane w Dobrze Mieszkaj - środowych dodatkach dziennika Metropol )
Analizowałam trzy rodzaje nieruchomości - grupy ofert:
1. mieszkania 1-2 pokojowe2. mieszkania powyżej 4
pokoi3. domy
Rozpatrywane lokalizacje :• Dla mieszkań:
– Bemowo– Bielany– Wola– ŻoliborzNie analizowałam Śródmieścia bo ono„sztucznie zawyża” ceny
• Dla domów:– Izabelin – Łomianki– Stare Babice– Nowy Dwór Mazowiecki
Mieszkania 1-2 pokojowe, cała próba: cena za m²: od 2 554 do 13 250 zł
Mieszkania 1-2 pokojowe (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola)
0
3
0 0 0 0 1 0
8
12
31 30 31
35
20
3
8
13
1 02
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000
8500
9000
9500
1000
010
50011
00011
50012
00012
500
Więc
ej
cena za m2
Czę
stoś
ć
Średnia8176,9206
35
Mediana 8077
Odchylenie standardowe
1365,652606
Zróżnicowanie cen dla mieszkań 1-2 pokojowych według dzielnic
Bemowo
0
2
0 0 0 0 0 0
56
98 8
34
01
0 0 0 0 00
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2
Bielany
01
0 0 0 0 0 01
3
910
4
6
1 1 1 10 0 0 0
0
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2Wola
0 0 0 0 0 0 0 01
3
98
11
13
8
23
0
21
0 00
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2
Żoliborz
0 0 0 0 0 01
01
0
4 4
8
13
7
0
3
01
0 0
2
0
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2
Statystyki dla mieszkań 1-2 pokojowych
Bemowo Bielany Wola Żoliborz
Średnia7503,869
5657848,42105
3 8481,58742,068
182
Odchylenie standardowe
1330,817837
1290,224004 1151,8
1406,612067
Statystyki dostępne na www.szybko .pl
Statystyki dla dzielnicy Bemowo- źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Bielany- źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Wola- źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Żoliborz- źródło oferty.net
Mieszkania cztero- i więcej- pokojowe:Cena za m²: od 4 936,50 do 24 137,93
Mieszkania 4 pokojowe i powyżej (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola)
0 1
14
28
42
1519
62
0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 10
5
10
15
20
25
30
35
40
45Średnia 7984,256846
Mediana 7441,44
Odchylenie standardowe 2470,250188
Porównanie średniej ceny m2 dla mieszkań co najmniej 4 pokojowych Bemowo Bielany Wola Żoliborz
Średnia 7 534,60 7032,488021,49
8 8229,319688
Odchylenie standardowe 1 250,63 855,12 1696,42 1709,209837
Zróżnicowanie cen mieszkań w określonych lokalizacjach
o co najmniej 4 pokojach
Bemowo
0
3
810
5 4
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00
5
10
15
20
25
5000
7000
9000
1100
013
000
1500
017
000
1900
021
000
2300
0
Więc
ej
Średnia cena za 1 m2
Bielany
1
5 5
23
10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
5
10
15
20
25
5000
7000
9000
1100
013
000
1500
017
000
1900
021
000
2300
0
Więc
ej
Średnia cena za 1 m2
Wola
02
10
3
65
31
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00
5
10
15
20
25
5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 Więcej
Średnia cena za 1 m2
Żoliborz
0
45
6
3
10
31
0 0 0 01
0 0 01
0 0 01
0
5
10
15
20
25
5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 Więcej Średnia cena za 1 m2
Korelacja model ceny na przykładzie domów
• Jak silna jest zależność ceny i powierzchni domu, ceny domu i powierzchni działki ?
• Najpierw zatem zajęłam się analizą dotyczącą siły powiązań między zmiennymi – uzyskany współczynnik korelacji powie nam coś o zależności
Wyniki
powierzchnia
domu powierzchnia
działki cena
PLN
powierzchnia domu 1
powierzchnia działki 0,103018649 1
cena PLN 0,704871298 0,304530828 1
Jak widać w przypadku pary zmiennych (powierzchnia domu , cena PLN) współczynnik korelacji wynosi 0,705 co pozwala stwierdzić silną zależność liniową pomiędzy tymi zmiennymi .
Umowna ocena siły związku korelacyjnego
rsiła związku korelacyjnego
0.0 - 0.2 brak
0.2 - 0.4 słaba
0.4 - 0.7 średnia
0.7 - 0.9 silna
0.9 - 1.0 bardzo silna
Wykres rozrzutu dla modelu zależności ceny domu (y) od jego powierzchni (x) dla całej próby
y = 2506,2x + 233599
R2 = 0,4968
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia domu
cena
Analogiczny model prostej regresji dla wszystkich poszczególnych lokalizacji
Łomianki
y = 2465,9x + 231909
R2 = 0,57590
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Izabelin
y = 3268,6x + 196411
R2 = 0,3819
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Stare Babice
y = 872,85x + 612485
R2 = 0,218
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Nowy Dwór Mazowiecki
y = 4255,1x - 196745
R2 = 0,4993
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Model prostej regresji we wszystkich lokalizacjach po usunięciu obserwacji odstającej w Nowym Dworze Mazowieckim
Łomianki
y = 2465,9x + 231909
R2 = 0,57590
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Izabelin
y = 3268,6x + 196411
R2 = 0,3819
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Stare Babice
y = 872,85x + 612485
R2 = 0,218
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Nowy Dwór Mazowiecki
y = 453,31x + 327230
R2 = 0,0613
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia domu
cena
Wartości współczynnika determinacji
R2 współczynnik determinacji określa , wjakim stopniu zmiany jednej cechy sąwyjaśniane przez zmiany drugiejcechy.
R2
0,5759
0,4993
0,218
0,3819
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
Łomianki Nowy DwórMazowiecki
Stare Babice Izabelin
Współczynniki dla modelu regresji uwzględniającego zarówno
powierzchnię domu (x1), jak i działki (x2):
y=ax1+bx2+c
a b c r2
Izabelin 3 167,5803 449,30
51 -304
959,0521 0,5649
Łomianki 2 429,3283 31,082
6 211
531,3421 0,5911
Nowy Dwór 579,7037 66,613
5 247
769,7141 0,9387
Stare Babice 882,1159
-36,7193
649 088,0326 0,2538
Współczynnik determinacji dla modelu y=ax1+bx2+c
R2
0,5649 0,5911
0,9387
0,2538
0,0000
0,2000
0,4000
0,6000
0,8000
1,0000
Izabelin Łomianki Now y Dw ór Stare Babice
Wnioski
• Jak widać zarówno powierzchnia domu jak i wielkość działki wpływają na cenę
• Należy pamiętać o ograniczeniach przy wykorzystywaniu tego modelu regresji do wyceny wartości domu , zakres wartości zmiennych objaśniających wynosi dla powierzchni domu <53;570> a dla powierzchni działki <0;3000>
• Dla wartości spoza przedziału powinniśmy podchodzić bardzo ostrożnie
• Niezależnie od tego, modele, nawet dobrze uwarunkowane, pokazują w zasadzie głównie ogólny charakter zależności, a nie jej precyzyjną postać
Udało się zatem, na podstawie powszechnie dostępnych danych, wykazać wielkość („siłę”)
pewnych zależności, w tym:- od lokalizacji
- od wielkości domu / działki.
Wnioski liczbowe i jakościowe mogą służyć do dalszych, dokładniejszych analiz rynku
nieruchomości.
Dziękuję za uwagę.