SISTEM TORRENS

INDRA GUMILAR95115002

PROGRAM STUDI MAGISTER ADMINISTRASI PERTANAHANFAKULTAS ILMU DAN TEKNOLOGI KEBUMIANINSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

Asal Usul Australia

Sejumlah penjelajah Eropa berlayar di pantai Australia, yang dulu disebut sebagai New Holland, di abad ke-17. 

Tahun 1770 Kapten James Cook memetakan pantai timur Australia dan menyatakannya sebagai milik Inggris. Wilayah baru ini digunakan sebagai koloni terhukum, dan pada tanggal 26 Januari 1788, armada pertama 11 kapal yang membawa 1.500 orang (setengahnya merupakan narapidana) tiba di Pelabuhan Sydney.

Sampai pengangkutan terhukum ini berakhir di tahun 1868, 160.000 pria dan wanita telah datang ke Australia sebagai narapidana.

Para pemukim bebas mulai berdatangan sejak awal tahun 1790-an, Para pemukim atau lebih tepatnya ‘penghuni liar’ ini bergerak semakin dalam ke kawasan Aborigin untuk mencari padang rumput dan air bagi ternak mereka. 

Asal Usul Australia Selatan

Awal lahirnya Australia Selatan berasal dari teori yang dikemukakan oleh Edward Gibbon Wakefield yang ingin membentuk koloni baru di Australia.

Para pengikut Wakefield membentuk Kongsi Australia Selatan dan mengumpulkan uang, dan dengan penuh harapan mereka berangkat dari Inggris pada tahun 1836. Rombongan pertama ini tiba di bulan juli di Pulau Kangaroo.

Gubernur pertama untuk koloni itu adalah Kapten Hindmarsh.

Asal Usul Torrens

Sir Robert Torrens berangkat ke Australia Selatan, dan tiba di Brightman Desember 1840.

Pada Februari 1841 menjadi kolektor bea cukai di Adelaide. Pada 1 September tahun 1857 menjadi perdana menteri, namun

pemerintahannya hanya berlangsung satu bulan. Pada bulan Desember 1857 ia memperjuangkan Undang-Undang

Real Property Act of 1858 dan dikenal sebagai sistem Torrens. Pada tahun 1863 ia meninggalkan Australia dan menetap di

Inggris.

Asal Usul Torrens

Sistem Torrens, diperkenalkan oleh Robert Torrens yang pertama terjadi di Australia Selatan dan diundangkan pada tahun 1858, yang dalam perkembangannya diadopsi oleh banyak negara.

Pada Tahun tersebut Gubernur Jenderal yang memimpin Australia Selatan yaitu Sir Richard Groves Mc Donnell, menjabat mulai tanggal 8 Juni 1855 sampai 4 Maret 1862.

Negara-negara yang mengadopsi sistem Torrens antara lain New Zeland, Kanada Barat, Aljazair, Tunisia, Kongo, Spanyol, Norwegia, Yamaica, Amerika Serikat, Filipina, Malaysia, India (Sutedi Andrian, 2006:4).

Prinsip Torrens

Sistem ini menganut 3 prinsip dasar yaitu :1. Prinsip Mirror, berarti bahwa daftar umum mencerminkan

kepentingan hukum terkait dengan tanah.2. Prinsip Curtain, berarti jika terjadi suatu keadaan dimana

seseorang tak tercatat pada daftar umum, maka pernerintah tidak dapat memaksa terhadap orang yang namanya tercantum dalam daftar tersebut, atau dengan kata lain tidak perlu untuk menelusuri pemilik yang lama.

3. Prinsip Insurance, artinya bahwa informasi yang disajikan pada daftar umum dijamin oleh negara (state).

Prinsip Torrens

Prinsip utama lain dari sistem Torrens ini adalah 'indefeasibility' of title - di mana hak yang telah dimasukkan pada register (daftar), tidak bisa dikalahkan oleh hak yang timbul kemudian kecuali dalam keadaan tertentu.

Title Torrens adalah sistem kepemilikan tanah di mana daftar kepemilikan tanah yang dikelola oleh negara yang menjamin indefeasible title (hak tidak dapat diganggu gugat) yang termasuk dalam daftar tersebut.

Kepemilikan tanah dialihkan melalui pendaftaran hak dengan menggunakan akta (deed). Tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan transaksi tanah dan untuk menjamin kepemilikan sebagai hak mutlak atas tanahnya.

Penyelenggaran Pendaftaran

Dasar falsafah sistem torrens dalam pendafaran tanah adalah menggunakan sistem pendaftaran hak, dimana setiap penciptaan hak baru dan perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian harus dibuktikan dalam suatu akta.

Dalam penyelenggaraan pendaftaran sistem torrens bukan aktanya yang didaftar melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Akta hanya merupakan sumber datanya.

Untuk pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi kemudian disediakan suatu daftar isian (register) dan sebagai tanda bukti disediakan sertifikat yang merupakan salinan register (certificate of titles) (Harsono, 2004:77-78)

Selain sertifikat yang bersangkutan maka dibuat juga duplikatnya. Tujuan pembuatan sertifikat tersebut adalah untuk memudahkan pemeriksaan pada waktu pendaftaran pengalihan hak, sehingga pendaftaran itu dapat dilakukan dengan lancar dan cepat.

Sedangkan penyerahan akta dan sertifikat yang bersangkutan kepada pejabat pendaftaran memberi arti bahwa pengalihan hak dilakukan oleh dan atas kemauan sendiri dari pemegang hak yang terdaftar.

Dalam hal terjadi jual beli tanah, harus disertai disertai dengan penyerahan setipikatnya kepada pembeli.

Dengan diserahkannya sertifikat maka haknya beralih tanpa memerlukan lagi penyerahan yuridis. Karena cara penyerahan sertifikat dalam peralihan hak mirip dengan peralihan hak barang-barang begerak dimana sertifikat merupakan pengganti bidang tanah.

Data fisik dan data yuridis hasil pendaftaran tanah disediakan di kantor pertanahan, sehingga jika ada orang yang akan membeli tanah maka tinggal melihat datanya.

Dengan berlakunya sistem torrens maka pendaftaran menjadi wajib bagi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan. Sekali didaftar, haknya menjadi indefeasibe.

Penyelenggaran Pendaftaran

Alat Bukti

Sertifikat tanah menurut sistem ini merupakan alat bukti pemegangan hak atas tanah yang paling lengkap serta tidak bisa untuk diganggu gugat. Ganti rugi terhadap pemilik sejati adalah melalui dana asuransi.

Untuk merubah buku tanah adalah tidak mungkin terkecuali jika memperoleh sertifikat tanah dengan cara pemalsuan dengan tulisan atau diperolehnya dengan cara penipuan (Bachtiar Effendi, 1993: 31).

Pendaftaran suatu hak atas nama seseorang dalam sistem Torrens menjadikan seseorang (misalnya A) sebagai pemegang yang sah menurut hukum terhadap semua orang termasuk orang (misalnya B) dari siapa A memperoleh hak tersebut. Berhubung dengan itu, apabila pengalihan hak dari B kepada A menjadi batal, B sudah tidak dapat menuntut kembali hak itu dari A apabila hak atas tanah tersebut telah didaftarkan atas nama A (Hermanses, 1981 : 44).

Kelebihan Sistem Torrens

Kelebihan dari sistem Torrens dibandingkan dengan sistem negatif menurut penciptanya Sir Robert Torrens adalah sebagai berikut (Bachtiar Effendie, 1993 : 47 – 48) : 1. Ketidakpastian diganti dengan kepastian;2. Biaya-biaya peralihan berkurang dari pound menjadi shilling dan waktu dari

bulan menjadi hari;3. Ketidakjelasan dan berbelitnya uraian menjadi singkat dan jelas;4. Persetujuan-persetujuan disederhanakan sedemikian rupa, sehingga setiap

orang akan dapat mengurus sendiri setiap kepentingannya; 5. Penipuan sangat dihalangi;6. Banyak hak-hak milik atas tanah yang berkurang nilainya karena ketidakpastian

hukum hak atas tanah telah dikembalikan kepada nilai yang sebenarnya; 7. Sejumlah proses-proses (prosedure) dikurangi dengan meniadakan beberapa hal.

Kelemahan

Pendaftaran suatu hak atas tanah atas nama seseorang yang tidak berhak dalam daftar umum, menghapus hak dari pemegang hak yang sebenarnya.

Dalam sistem “TORRENS” pihak-pihak yang dirugikan dan dapat membuktikan pemilik sebenarnya, akan mendapat ganti rugi dari “LEMBAGA DANA JAMINAN” atau “LEMBAGA ASURANSI”.

Dana oleh lembaga dana jaminan dikumpulkan dari setiap pelaksanaan pendaftaran hak.

SISTEM TORRENS DI AUSTRALIA

Definisi Tanah

Dalam Hukum Tanah di Negara Bagian New South Wales-Australia, pengertian tanah (land) menurut Conveyancing Act 1919 No. 6: “Land includes tenements and hereditaments, corporeal and incorporeal, and every estate and interest therein whether vested or contingent, freehold or leasehold, and whether at law or in equity.”

Dalam Real Property Act 1900 No 25 disebutkan definisi tanah: “Land, messuages, tenements, and hereditaments corporeal and incorporeal of every kind and description or any estate or interest therein, together with all paths, passages, ways, watercourses, liberties, privileges, easements, plantations, gardens, mines, minerals, quarries, and all trees and timber thereon or thereunder lying or being unless any such are specially excepted”

Hukum & Status Tanah

Hukum Tanah Australia yang bersumber pada English Common Law menggunakan asas Accessie (Perlekatan) sedangkan Hukum Tanah Nasional di Indonesia yang bersumber pada Hukum Adat menggunakan asas Horizontale Scheiding (Pemisahan Horizontal).

Seluruh tanah di wilayah Australia adalah milik Raja (all land belongs to the Crown). Awalnya, tanah yang dialihkan dari pemerintah untuk kepemilikan pribadi melalui tanah "grant" (hibah) atau tanah "patent".

Hukum & Status Tanah

Status tanah di Australia digolongkan dalam kriteria sebagai berikut:1. Crown Land (tanah milik Raja) digunakan untuk jalan raya, hutan,

instansi pemerintah, dan kepentingan lainnya.2. Crown Reserves Land (tanah cadangan milik Raja) digunakan

untuk sarana jalan-raya cadangan, hutan cadangan, hutan lindung, taman nasional.

3. Aboriginal Land (dimiliki secara kolektif oleh masyarakat adat (asli) Aborigin): Crown Lands disediakan untuk masyarakat adat Aborigin tetapi di bawah kontrol Government Aboriginal dari Negara Bagian/Wilayah yang berwenang.

4. Vacant Crown Land (tanah kosong milik Raja): Crown Land yang tidak disediakan untuk tujuan apapun.

Peraturan Tanah (Property dan Hak)

Pendaftaran Tanah

Australia melaksanakan pendaftaran hak atas tanah (registration of titles) dan sistemnya positif dengan memungut “insurance funds” (dana asuransi = ........% dari harga tanah).

sekali subyek dan obyek atas tanah didaftar (melalui pemeriksaan yang teliti atas subyek dan obyek tanah) di kantor pertanahan (land title office) maka tidak ada yang bisa menggugatnya.

Setiap pemegang hak yang akan memperlakukan haknya kepada pihak 3 (tiga), hak tersebut harus didaftar dalam “REGISTER BOOK”

Hak yang telah didaftar dalam register book tersebut oleh “REGISTER GENERAAL” atau pejabat pendaftaran hak, dibuatkan sertifikat hak rangkap 2 (dua).

Sertifikat hak rangkap 2 (dua), yang satu diberikan kepada pemegang hak, yang lain dijadikan bagian dari “REGISTER BOOK”.

Pendaftaran Tanah

Sertifikat untuk pemohon sebagai alat bukti mutlak, dalam arti pemegang hak tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun.

Dalam “Real Property Act” (UU pertanahan) sistem Torrens ini mengatur perbuatan hukum “oroginair” (1st registration = pendaftaran pertama) maupun perbuatan hukum derivatif lainnya seperti jual-beli, mortgage (hak tanggungan), hibah dan sebagainya.

Untuk penyelenggaraan transaksi di bidang pertanahan, masyarakat bebas untuk memilih, apakah akan menggunakan jasa dari “solicitor”, “landbroker”, atau mengerjakannya sendiri.

Pendaftaran karena transaksi atau pengalihan hak kepada “REGISTER GENERAAL” adalah kewajiban dalam rangka “The maintenance of Public Register” atau pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Jenis Hak Atas Tanah

Jenis hak-hak atas tanah mempunyai berbagai jangka waktu dikenal sebagai "estates": Fee Simple, Fee Absolute dan Fee adalah tiga kata yang berarti sama

dengan estate adalah hak yang paling luas dan penyewa diperbolehkan untuk menjual atau untuk mengalihkan dengan wasiat atau dialihkan tanpa wasiat kepada ahli waris penyewa jika ia meninggal. Fee Simple Title tidak termasuk: 1) Kepemilikan air di atas tanah bahwa air tidak dapat dimiliki, karena benda bergerak. Hanya penggunaan air ketika berada di atas tanah. 2) Hak untuk merusak kenikmatan tetangga dan penggunaan property-nya. 3) Hak tanpa izin memasuki tanah orang lain.

Jenis Hak Atas Tanah

Fee Tail Estate berarti bahwa kepemilikan hanya bisa dialihkan kepada keturunan langsung pihak laki-laki (lineal descendant). Apabila tidak mempunyai keturunan langsung, jika meninggal dunia maka tanah dikembalikan kepada bangsawan (the lord).

Life Estate adalah hak yang diberikan kepada penyewa (tenant), hanya selama hidupnya, setelah itu secara otomatis kembali menjadi milik bangsawan (the lord).

Leasehold atau Crown Leasehold adalah salah satu sistem kepemilikan tanah. Seseorang dapat membeli hak menggunakan tanah berdasarkan sewa (Leasehold), biasanya diberikan untuk jangka waktu 99 tahun. Leasehold pada prinsipnya menyewa tanah kepada Raja.

No Keterangan Indonesia Australia 1 Hukum Tanah Bersumber dari Hukum Adat Bersumber dari English Common Law 2 Asas Hukum Asas Horizontal Asas Perlekatan 3 Sistem Negatif bertendensi positif Torrens (Publikasi Positif) 4 Alat Bukti Sertifikat – Sifatnya kuat tapi tidak

mutlakSertifikat – Sifatnya Mutlak

 5 Asas Pendaftaran Tanah

Sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, terbuka

Security of title, Peniadaan dari keterlambatan dan pembiayaan yang berlebihan, penyederhanaan alas hak, ketelitian

 6 Jenis pendaftaran Pendaftaran Hak Pendaftaran Hak 7 Transaksi Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),

IndividuSolicitor, Landbroker, Individu

 8 Jaminan Data Kebenaran data fisik dan yuridis dalam sertifikat belum dijamin negara

Negara menjamin kebenaran data fisik dan yuridis

 9 Status Tanah Tanah Negara, Tanah Adat, Tanah Hak, dan Tanah Swapraja (Sultan).

Tanah Milik Raja, Tanah Cadangan Milik Raja, Tanah Aborigin, dan Tanah Kosong Milik Raja.

 10 Jika Ada Gugatan Pemilik Sebenarnya

Tanah bisa beralih kepada pemilik sebenarnya

Tanah tidak bisa beralih ke pemilik sebenarnya, namun adanya ganti rugi terhadap pemilik sebenarnya

 11 Lainnya Tidak ada kewajiban mendaftarkan peralihan hak kepada Kantor Pertanahan.

Pendaftaran karena transaksi atau pengalihan hak kepada REGISTER GENERAAL” adalah kewajiban dalam rangka “The maintenance of Public Register” atau pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Perbedaan

KONVERSI HAK ATAS TANAH

Definisi

Menurut Harsono (1968 : 140) konversi adalah perubahan hak yang lama menjadi satu hak yang baru menurut UUPA.

Konversi hak-hak atas tanah adalah penggantian/perubahan hak-hak atas tanah dari status yang lama yaitu sebelum berlakunya UUPA menjadi status yang baru, sebagaimana diatur oleh UUPA.

Adapun yang dimaksud dengan hak-hak atas tanah sebelum berlakunya UUPA adalah hak-hak atas tanah yang diatur dan tunduk pada hukum adat dan hukum Barat (BW).

Tujuan

Tujuan pelaksanaan konversi hak atas tanah di samping untuk terciptanya unifikasi hukum pertanahan di tanah air dengan mengakui hak-hak atas tanah terdahulu untuk disesuaikan menurut ketentuan yang terdapat di dalam UUPA dan untuk menjamin kepastian hukum, juga bertujuan agar hak-hak atas tanah itu dapat berfungsi untuk mempercepat terwujudnya masyarakat adil dan makmur (Erna, 2004).

Konversi Tanah Barat

Tanah eks hak barat menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1979 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Permohonan dan Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat dan Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1979 Tentang Pokok-pokok Kebijaksanaan Dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat dapat dikonversi hingga masa berakhirnya yaitu 24 september 1980.

Setelah masa itu lewat, menurut ketentuan tanah eks Hak Barat menjadi Tanah Negara.

Hak Barat Hak Adat1. Hak eigendom2. Hak Opstal3. Hak Erfpacht4. Hak-hak Hypotheek5. Servituu6. Grant Controleur7. Bruikleen8. Hak Vruchtgebruik

1. Milik2. Yasan3. Andarbeni4. Hak Atas Druwe5. Hak Atas Druwe Desa6. Pesini7. Grand Sultan8. Gebruik9. Ganggam Bauntuik10.Anggaduh11.Bengkok12.Lungguh13.Pituwas14.Hak Gogolan15.Pekulen16.Sanggan 17.Hak Agrarisch Eigendom 18.Landerinjbezitrecht19.Altijddurende Erfpacht 20.Hak Guna Usaha Atas Bekas Tanah Partikelir

Jenis Hak Barat & Adat(Ketentuan Konversi UUPA)

Konversi Tanah Adat

Berbeda dengan konversi tanah-tanah hak barat yang berakhir pada tanggal 24 September 1980, konversi terhadap tanah-tanah yang tunduk kepada hukum adat tidak ada batas waktunya.

Hal ini ditegaskan secara implisit dalam SK. Mendagri No. SK. 26/DDA/1970 tentang Penegasan dan Pendaftaran Hak-hak Indonesia atas Tanah, sebagai tindak lanjut dari PMPA No. 2 tahun 1962.

Daftar Pustaka

Arnowo, Hadi dan Waskito. (2015) : Cara Praktis Memahami Bidang Agraria (Pertanahan). Media Aji. Jakarta.

Indiraharti, Novina Sri. (2009) : Penerapan Sistem Torrens Dalam Pendaftaran Tanah (Studi Komparatif Terhadap Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Singapura). Majalah Clavia. Makassar.

Republik Indonesia. (1960) : Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 1960, No. 104. Sekretariat Negara. Jakarta.

Siboro. (1989). Pengantar Sejarah Australia. IKIP. Bandung.

Soeradji. (2007) : Prinsip-Prinsip Pendaftaran Tanah. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional. Yogyakarta.

Sumanto, Listyowati. () : Aspek Yuridis Kepemilikan Hak Atas Tanah Di Australia. Dosen Tetap di Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta.