sessie g multiple business case_gert-joost peek

De Mult iple Business Case Naar Gebiedsontwikkel ing 3.0

F a k t o n F i n a n c i ë l e V a s t g o e d r e g i s s e u r s

17 februari 2011

P re s en t a t i e G e r t -‐ J o o s t Pe e k P l e n a i r e d i s c u s s i e o . l . v. L a r s Rompe l b e r g : -‐ R a a mw e r k -‐ G e b i e d s o n t w i k k e l i n g 1 . 0 -‐ G e b i e d s o n t w i k k e l i n g 2 . 0 -‐ G e b i e d s o n t w i k k e l i n g 3 . 0

http://www.hafencity.com/en/home.html

De Mult iple Business Case Naar Gebiedsontwikkel ing 3.0

d r . i r . G e r t -‐ J o o s t P e e k M R I C S K n o w l e d g e m a n a g e r F a k t o n

17 februari 2011

Raamwerk

5 5 ©

Naar een raamwerk

Gebiedsontwikkeling is inhoudelijk en procesmatig complex Gebiedsontwikkeling is de mal van projectontwikkeling:

Het gaat om het creëren van een kader van randvoorwaarden voor individuele gebouwontwikkelingen en andere projecten, zodat een integraal gebied kan ontstaan Inhoudelijk is gebiedontwikkeling gericht op het bereiken van samenhang Om deze samenhang te kunnen bereiken, is samenwerking tussen vele betrokken partijen noodzakelijk

6 6 ©

Naar een raamwerk

Gebiedsontwikkeling is de mal van projectontwikkeling

7 7 ©

Project-‐ versus gebiedsontwikkel ing

Projectontwikkeling is succesvol wanneer het project is ontwikkeld binnen het vastgesteld tijd en geld budget en voldoet aan het programma van eisen Kerncompetentie van projectontwikkeling is beheersen via projectmanagement

Gebiedsontwikkeling is succesvol wanneer een blijvende overeenstemming is ontstaan over de randvoorwaarden waarbinnen projecten kunnen worden ontwikkeld Kern competentie van gebiedsontwikkeling is sturen via procesmanagement

Resultaten van gebiedsontwikkeling vertalen zich in termen van: consensus, commitment, toestemming en gedogen

8 8 ©

Van project -‐ naar gebiedsontwikkel ing

Disciplines: Vergunningen Publiek-‐private samenwerking Aankoop bouwkavel Grondverwerving en -‐ bestemming Financiering Financiële regie en risicomanagement Architectonisch ontwerp Stedenbouwkundig ontwerp en realisatie Marketing Branding

9 9 ©

Raamwerk

Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie

Financiën (financiële regie/risk management)

Publiek-‐privaat (samenwerking)

Grond (verwerving/bestemming)

Ontwerp (stedenbouwkundig ontwerp)

Imago (branding)

10 10 ©

Overzicht

Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Exploitatie

Gebiedsontwikkeling 1.0

Gebiedsontwikkeling3.0

Gebiedsontwikkeling 2.0

11 11 ©

Overzicht

1.0 Publiek grondbezit Publiek ontwikkelbedrijf Landmarks / iconen Consessie

Publiek ontwikkelbedrijf Icoon

(Icoon)

2.0 Grondopties Mix met onderwijs en cultuur

Privaat grondbezit Value Capture Finance Mix met onderwijs en cultuur

Privaat grondbezit Privaat ontwikkelbedrijf Mix met onderwijs en cultuur

3.0 (Duurzame) energievoorziening Metrolijn Waterkeringen

Special infrastructures plan

Duurzame energie voorziening ESCo / MUSCo


Naar gebiedsontwikkel ing 3.0

13 13 ©

Voor de cr is is

Gebieden Markt & middelen

Actoren

14 14 ©

Gebiedsontwikkel ing 1.0






Imago (branding)

15 15 ©


Initiatief Haalbaarheid Realisatie





Imago (branding)

Verstandshuwelijk gemeente en bekende grote ontwikkelaars tot en met realisatiefase

Alle gronden verwerven met inzet planologisch instrumentatrium

GREX: Grote voorinvesteringen en lange doorlooptijd; diepe badkuip

Integraal plan in de vorm van een meer of minder uitgewerkt eindbeeld

Landmarks en iconen

16 16 ©

Hamburg HafenCity

Real Estate 16

155 ha. 10 kilometer waterfront Voegt 40% toe aan binnenstad > 2,25 miljoen m2 kantoren 5.800 woningen voor 12.000 inwoners 45.000 arbeidsplaatsen Gastronomie, cultuur, leisure, parken, pleinen en promenades


17 17 ©

Grondverwerving: publ iek (s i tuat ie 2007)

Real Estate 17

Free and Hanseatic City Hamburg (spec. asset city and port Restricted areas: 8.100 m²

Deutsche Bahn: 90.900 m²

Federal areas: 9.300 m²

Private ownership: 7.200 m²


18 18 ©

Branding: Landmarks en iconen


19 19 ©

Überseequart ier

8.5 hectare site right in the centre of HafenCity (= 85.000 m2) Mix of apartments, offices, shops, hotel, terminal, science centre Total of 275.000 m2

Total development value appr. 950 mio

Real Estate 19

7 ,9 ha . in het hart van HafenC i ty 66 .000 m2 outdoor winke l -‐ en cu l ina i r centrum Mix van appartementen , kantoren , hote l , c ru i se termina l , s c ience centre 1 .000 bewoners ; 7 .000 werkers ; 30 .000 50 .000 bezoekers/dag Totaa l 275 .000 m2

Tota le invester ing +/ -‐ 950 mio


20 20 ©

Überseequart ier


21 21 ©

Publ iek-‐pr ivaat : concess ie

2003: tweetraps aanbestedingsproces 2005: grondverkoop van Hafencity aan joint venture Überseequartier Beteil igungs GmbH:

SNS Property Finance ** 43,33 % ING Real Estate Development Germany 28,33 % Groß + Partner 28,33 %

**of which Bouwfonds MAB Development 10,00%


22 22 ©

Oops!

23 23 ©

Huidige stand van zaken


Actoren

24 24 ©







Imago (branding)

25 25 ©







Imago (branding)

Gemeente faciliteert lokale en kleinschalige initiatieven (bv. zelfrealisatie, CPO)

Beperkte strategische verwervingen, aandacht voor tijdelijke functies

GREX-‐TEX: Beperkte voorinvesteringen en lange doorlooptijd

Integrale visie, aparte (particuliere) uitwerking deelplannen

Incubators, bottom-‐up (vanuit de exploitatie)

26 26 ©

Publ iek-‐privaat: Keuze per schaalniveau

Real Estate 26

Private Taak: grootschalige mixed-use ontwikkeling (Überseequartier)

Private Taak: kleinschalige ontwikkelingen

Master-developer Taak: Infrastructuur

155 ha

Urban Governance / Publieke taak


27 27 ©

Stedel i jkheid v ia mix woonvormen

Real Estate 27

Mixture of Development Approaches and Residential Concepts

investor / property developer (rental / freehold, medium price level) investor / property developer (freehold, medium price level) investor / property developer (freehold, upmarket) living concept for seniors (freehold / rental, upmarket)

owner occupier community (freehold) private owners joint venture (rental or freehold) residential building cooperatives (rental)

office


28 28 ©

Pre-‐sale PPS: Grondopties

Exclusieve opt ie voor een pr ivate ontwikkelaar voor een beperkte periode, onder de volgende voorwaarden:

Vaste prijs ( per m² BVO) Maximum periode 1.5 jaar Grondverkoop na ontwerpcompetitie en bouwvergunning Betaling en start bouw 4 weken na koopcontract

Voordelen: Verscheidenheid en kwaliteit Coördinatie van investeringen in de tijd Gaat free-‐riders tegen Risico-‐ en kostenreductie voor private ontwikkelaars Vergroten van investeringspotentieel


29 29 ©

Dalmannkai , Sandtorkai


30 30 ©

22@Barcelona e l d istr icte de la innovac ió

31 31 ©

1860-‐1960: Poblenou

32 32 ©

1960-‐1990: Poblenou Leegstand en ver loeder ing

33 33 ©

1986 -‐ 1992: Zomerspelen Reparat ie kust en Olympisch dorp

34 34 ©

Februari 1999 Februari 1996

1996 - 1999: Avinguda Diagonal

35 35 ©

Antwoord op de kenniseconomie 198,26 ha. (115 bouwblokken)

Totale toevoeging 4.000.000 m² BVO

Toevoeging 114.000 m² groene ruimte

Toevoeging 145.000 m² voorzieningen

Energy

MedTech

Design Media

ICT

Groei bedrijven 1.500 sinds 2000

Investeringen in infrastructuur 180 miljoen €

Totale investering +/- 12 miljard €

36 36 ©

F inancië le reg ie : Va lue Capture F inance

PRIVATE BENEFITS PUBLIC BENEFITS More productive uses: 22a 22@

Higher density: 2 2,2 / 2,7 Leadind edge infrastructures

Free cession of land: 10% for 7@ facilities 10% for social housing 10% for green areas Eventual opening of streets

Financing a part of the Special Infrastructure Plan

0

3

CLAVE 22a CLAVE 22@

INDUSTRIAL ACTIVITIES

URBAN PRODUCTIVE ACTIVITIES

@ ACTIVITIES

SOCIAL HOUSING

-

2 - -

Bu

ild ability: m

² of ceiling/m² o

f land

CODE 22a CODE 22@

37 37 ©

F inancië le reg ie: Va lue Capture F inance

Waarde creat ie : In 2001 verandert Barcelona City Council het gebruik van 115 private bouwblokken van industrieel (22a) naar services (22@) Het vastgoed stijgt hiermee in waarde en er mag ook nog eens worden verdicht, wat herontwikkeling bijzonder lucratief maakt

Waarde rea l i sat ie : +/-‐ 70% van het gebied is tot op heden herontwikkeld

Waarde vangst : de stad beschikking over 30% van de grond

van iedere ontwikkeling of een overeenkomend bedrag in cash (wordt voor ieder geval opnieuw bepaald) Tevens ontvangt de stad een ontwikkelheffing van 80 per m2 ontwikkelde grond Deze grond en bedragen worden overgedragen aan de publieke onderneming 22@BCN

Loka le waarde recyc l ing : publieke herinvesteringen: grond en bedragen worden door 22@BCN geheel in het 22@Barcelona gebied herinvesteerd in 4.000 sociale huurwoningen, voorzieningen voor de kenniseconomie (incubators , telecommunicatie, studentenhuisvesting en R+D centres) en groene ruimte

39 39 ©

Multiple Business Case

Partijen

TIJD

Park management

Vastgoedontwikkeling

Gebiedsmarketing Grondontwikkeling

Vastgoedbeheer Energie

Infrastructuur

ICT

41 41 ©







Imago (branding)

Exploitatie

Gemeente faciliteert /neemt deel in gebied-‐gebonden nutsvoorzieningen en vernieuwende arrangementen (bv. gebiedsfonds) met nieuwe partijen

Tijdelijke bestemmingen en inzet van publiek vastgoed

GEX: koppelen van nevengeschikte (financiële) stromen: energie (elektriciteit, gas, warmte en koude), water, afval en transport

Duurzaam(denken vanuit stromen), structurele borging kwaliteit, autarkisch

Integrale visie, veel aandacht voor flexibiliteit en robuuste (ondergrondse) voorzieningen

42 42 ©

S tedenbouwkundig p lan: Spec ia l Infrastructures P lan

NEW MOBILITY PLAN PUBLIC SPACE RENEWAL

NEW ENERGY NETWORKS

UNDERGROUND TUNNELS

SELECTIVE PNEUMATIC WASTE COLLECTION

NEW HEATING AND COOLING SYSTEM

De ontwikkelheffing (80 per m2) wordt gebruikt voor

Infrastructures

Gebaseerd op de visie dat investeringen in infrastructuur essentieel zijn voor de ontwikkeling naar

knowledge-‐based economy

© Fa k t o n 44 © F a k t o n 44 ©

Programma

Totaal 740.000 m2 BVO Kantoren 455.000 m2 BVO 1.950 woningen (195.000 m2 BVO) Winkels 46.000 m2 BVO Hotel 47.000 m2 BVO Voorzieningen 75.000 m2 BVO Leisure 29.000 m2 BVO

50 nieuwe gebouwen 10 nieuwe publieke ruimten Totaal 11 ha (40% ) nieuwe openbare ruimte

48 48 ©

Energy Service Company (ESCo)

Een ESCo o f tewe l een l okaa l ene rg i ebedr i j f maakt het moge l i j k de energ i evoorz i en ing van een bepaa lde ve r zame l i ng van geb ru i ke rs a l s een apa r t gehee l t e beschouwen D i t b i ed t kansen op duu r zaamhe idw inst door de i n ze t van duu r zame energ i eop lo s s i ngen op een s chaa ln i veau da t l i g t t u s sen het i nd i v idue l e gebouw en het bes taande hoo fdnet van energ i ed i s t r i bu t i enetwerk Door de energ i evoor z i en i ng van geb i eden o f po r te feu i l l e s van gebouwen a l s eenhe id te managen i s w in s t t e beha l en , zowe l i n te rmen van ge l d a l s van m i l i eu

De b i j d ragen van een ESCo aan duu r zame geb i edsontw i kke l i ng komen voor t u i t de vo l gende voorde l en d i e deze o rgan i sat i evo rm b i ed t : 1. Gezamenlijke inkoop 2. Koppelen van gebruik 3. Koppelen van gebruik en productie 4. Koppelen van kasstromen aan het gebied (geen split-‐incentives, meegroeien,

belastingvoordelen)

49 49 ©

F inanciële regie: ESCo / MUSCo

Onderdee l van de herontwikke l ing door het pr ivate consort ium van Argent , Cont inenta l Ra i lways en DHL i s het energ iesysteem dat het gebied ze l f voorz iet en de mogel i jkhe id heeft koppel ingen te maken met omringende gebru ikers Het e igendom en exp lo i tat ie i s inmidde ls aanbesteed aan Inexus in de vorm van een ESCo of beter MUSCo De MUSCo i s verantwoorde l i jk voor de voorz ien ing van e lektr ic i te i t , water, afva lwater, g lasveze l , gas en stadsverwarming voor een per iode van 11 jaar (de nog verwachte bouwt i jd) De MUSCo vervangt a l le t rad i t ione le nutsbedr i jven door één enke le ent i te i t , wat le idt tot een s impele contractst ructuur voor het pro ject en opt imale samenwerk ing

50 50 ©

Sustainable Development: RE2

Real Estate

Renewable Energy

Verhoog efficiëntie (Consumptie)

Verbeter Effectiviteit (Opwekking)

Sustainable Development: RE2

What is the ULI Urban Investment Network? An independent European network designed to promote and encourage world class investment in urban development. The initiative was developed by the Urban Land Institute in collaboration with a group of leading cities, European Institutions and private sector organisations. It is an open network that continuously recruits new members and partners.

The Network creates a continuous dialogue between public and private sector leaders who are seeking to improve their ability to collaborate on urban investment. Its premise is that public-private relationships with a high level of collaborative working provide ample opportunities to bridge investment gaps and overcome city development challenges.

www.urbaninvestmentnetwork.com