sector 5a - “sur decamino durÁn” - intendencia de...

Programa de Actuación Urbanística

S E C T O R 5 A - “SUR DE CAMINO DURÁN”

UNIDAD CENTRAL DE PLANIFICACION

DIVISION PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Intendencia Municipal de Montevideo

M E M O R I A SM E M O R I A S

ÍNDICE I. MEMORIA DE INFORMACIÓN I.1 DESCRIPCIÓN DE LOS TERRITORIOS DE INSERCIÓN DEL

PAU I.2 DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO TERRITORIAL DEL PAU

I.2.1 INFRAESTRUCTURAS Y EQUIPAMIENTOS I.2.2 USOS DEL SUELO I.2.3 NORMATIVA URBANA VIGENTE I.2.4 DINÁMICA POBLACIONAL

I.3 OBJETIVO GENERAL ORIENTADOR DEL PROGRAMA II. MEMORIA DE ORDENACIÓN II. LINEAMIENTOS GENERALES DE LA PROPUESTA II.1 INFRAESTRUCTURA

II.1.1 SANEAMIENTO Y DRENAJE DE PLUVIALES II.1.2 RED DE AGUA POTABLE II.1.3 RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA

II.2 ESTRUCTURA VIAL II.3 TRANSPORTE COLECTIVO II.4 ESPACIOS VERDES II.5 EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS II.6 USOS DEL SUELO Y DENSIDADES DE USO II.7 NORMATIVA PROPUESTA II.8 UNIDAD DE ACTUACIÓN III. MEMORIA DE PARTICIPACIÓN IV. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO

V. DECRETO N° 29770 VI. RESOLUCIÓN N° 5169/01 VII. CREDITOS VIII. CARTOGRAFIA I. LAMINAS DE INFORMACION I.1 UBICACION I.2 ZONIFICACION PRIMARIA I.3 ESTRUCTURA VIAL Y CENTRALIDADES I.4 EQUIPAMIENTO ZONAL I.5 PAVIMENTACION DE CALLES I.6 ALUMBRADAO PUBLICO I.7 RED DE ALTA TENSIÓN I.8 RED DE AGUA POTABLE I.9 RED DE SANEAMIENTO I.10 USOS DEL SUELO I.11 CAPACIDAD DE TRANSFORMACIÓN I.12 ESTRUCTURA PARCELARIA I.13 NORMATIVA VIGENTE II. LAMINAS DE ORDENACION II.1 USOS DEL SUELO PROPUESTOS II.2 ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA II.3 EQUIPAMIENTO ZONAL PROPUESTO II.4 UNIDAD DE ACTUACION

PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A 1

I. MEMORIA DE INFORMACIÓN


I.1 DESCRIPCIÓN DE LOS TERRITORIOS DE INSERCIÓN DELPAU

El Sector 5A de Suelo Potencialmente Urbanizable (Sur de Camino Duran) abarca 64 hectáreas,del Centro Comunal Zonal Nº 13 de la ciudad de Montevideo, comprendidas entre el CaminoHudson al Sur, Camino Vidiella al Norte, Coronel Raíz al Este y Camino Manuel Fortet el Oeste.Se encuentra situado entre una zona urbana consolidada (clasificada como “área intermedia”según el plano II.10 del P.O.T.) y un sector de suelo rural que actúa como separador de estesector 5A y el Sector 13 potencialmente urbanizable (plano II.8) definido en el plano II.9, comoParque de Actividades del Oeste, previo al área rural del Norte del departamento.Este sector fue incorporado al artículo D 30 del Decreto N. 28242 (Plan de OrdenamientoTerritorial) por el Decreto N. 28797 del 16 de Setiembre de 1999.

Los suelos comprendidos en este sector, presentan usos variados siendo predominantementepredios rurales sin utilización productiva y predios de tipo rural con viviendas unifamiliares.

En los límites del sector (sobre Camino Hudson, Coronel Raíz y Camino Fortet) se ubican enforma continua viviendas unifamiliares urbanas y conjuntos habitacionales de mediana y altadensidad.

Es una zona con buena accesibilidad en la estructura vial interzonal (Coronel Raíz, CarmeloColman, Br. Aparicio Saravia), así como en la estructura metropolitana (Avenida Gral. EugenioGarzón) y se vincula directamente con centralidades urbanas como son Colón a nivel urbano ymetropolitano; Peñarol a nivel local y Sayago a nivel zonal (plano I.3).

I.2 DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO TERRITORIAL DEL PAU

I.2.1 INFRAESTRUCTURAS Y EQUIPAMIENTOS

Vialidad (planos I.3 y I.5)

El Sector 5A, se encuentra directamente vinculado a una vía de conexión interzonal, Coronel Raízy próximo a otras dos Carmelo Colman y Br. Aparicio Saravia y una de enlace urbano-nacional,Camino Casavalle, como grandes estructuradores (graficados en el plano I.3).Luego, existe una estructura de menor jerarquía de vías con dirección SE-NW como CaminoEdison, Camino Hudson, que vinculan la Avenida Garzón con la Avenida de las Instrucciones quegeneran una trama urbana de manzanas regulares, cuadradas y rectangulares en su mayoría, quecomienzan a desdibujarse hacia el Norte de Camino Durán.Las calles dentro del sector en su mayoría presentan pavimento de carpeta asfáltica y algunas debalasto (graficado en plano I.5).• Camino Hudson se encuentra pavimentado entre Coronel Raíz y J.B. Crossa con carpeta

asfáltica, luego se encuentra interrumpida (circulación totalmente cortada entre J.B. Crosa y


Watt por el pasaje de la Cañada) y continúa desde la calle Watt hasta Camino Fortet conpavimento de balasto.

• Besnes Irigoyen y Camino Duran presentan pavimento asfáltico en muy buen estado.

Transporte Colectivo (plano I.4)

El Sector 5A no tiene servicio de transporte colectivo, pero en sus inmediaciones se encuentraservido por cinco líneas que vinculan la Aduana y Punta Carretas con Colón y Peñarol, realizandosu recorrido por la Avenida Aparicio Saravia, Camino Fortet y Camino Hudson hasta Colón.Otra línea vincula la Aduana con Camino Colman, por Coronel Raíz.

Alumbrado Público (plano I.6)

Camino Manuel Fortet, Besnes Irigoyen y Camino Hudson presentan red de alumbrado público,así como Coronel Raíz en algunos tramos, siendo necesaria la renovación y el mantenimiento dealgunos de los focos.Según información suministrada por UTE (planos Nos. 479, 481, 551 y 553 del Departamento deDistribución de Energía de Montevideo), el Sector cuenta con numerosas subestaciones de redesde alta tensión, graficadas en el plano I.7, sobre las calles principales (Coronel Raíz, Cno.Hudson, Besnes Irigoyen, Camino Manuel Fortet, Camino Duran y las calles Renoir y Rembrandt)por lo que el servicio sería fácilmente extensible en caso de ser necesario para nuevosamanzanamientos.

Red de agua potable (plano I.8)

El tejido urbano consolidado al Sur y al Oeste del Sector 5A, cuenta con abastecimiento de aguapotable en todos los frentes de las manzanas (según planos suministrados por OSE,correspondiente a la zona Nº 49).Dentro del sector en estudio, existe un ramal provisorio por Camino Durán (diámetro 50 mm),derivado del ramal existente por Coronel Raíz (diámetro 100 mm).La red de abastecimiento, sobre las calles Camino Hudson, Cnel. Raíz, Besnes Irigoyen, estádimensionada con tuberías de fibrocemento y PVC en diámetros de 100 y 50 mm.Es importante destacar que muy próximo al sector en estudio se encuentra la 4ta. Tubería debombeo, por Camino Carmelo Colman, y un troncal de 700 mm. de diámetro por CaminoCasavalle.

Saneamiento y escurrimiento de pluviales (plano I.9)

La red de aguas cloacales del Sector, está comprendida dentro del Plan de Saneamiento III, cuyolímite se grafica en el plano I.9 (aproximadamente coincide con el trazado del Camino Durán).Existe un colector en Coronel Raíz y transversales por Camino Durán, Besnes Irigoyen y CaminoHudson.


Existen dos ramales que unen Camino Durán con Camino Hudson a la altura de la calle Watt,coincidentes con las franjas de servidumbre generadas por la canalización de la cañada y laapertura de una nueva calle.Existe también una servidumbre entre Camino Duran y Camino Hudson, próxima a Coronel Raízpor la presencia de una cañada menor, hacia donde escurren naturalmente las agua de lluvia.

I.2.2 USOS DEL SUELO (plano I.10)

A partir de un relevamiento directo realizado en la zona, fotografías y una foto aérea, se handeterminado los siguientes usos del suelo:

• Predios rurales sin usos productivos, de grandes dimensiones con frentes a Camino Duran,Besnes Irigoyen y Camino Hudson, que constituyen aproximadamente el 50 % de la superficiedel Sector en estudio.

• Predios rurales con viviendas, que, salvo algunas excepciones, no presentan usosproductivos.Las viviendas son en general unifamiliares de un nivel, exentas y en buen estado deconservación y mantenimiento.

• Industrias. En este sector se localizan industrias de mediana y gran escala:- Con frente a Coronel Raíz se encuentra la Fábrica RADESCA;- Con frente a la calle Besnes Irigoyen encontramos una Fábrica de muebles (abarca tres

padrones), fábrica BECAM de chapas de acero, fábrica CUANOL de chapas y elementos defibrocemento;

- Con frente a Camino Duran una fábrica donde se reciclan envases plásticos.- Existen predios de tipo Industrial de menor escala, como un taller mecánico, una fábrica de

bloques de hormigón y una empresa de impermeabilizaciones.

• Viviendas precarias. En un sector próximo a la Cañada, sobre Camino Duran, existe unpequeño asentamiento de viviendas precarias.

• Conjuntos Habitacionales. Dentro del sector en estudio existen dos Conjuntos de Viviendas,uno del MVOTMA: Cooperativa de viviendas “LA VIA” con frente a Camino Duran y otroconjunto tipo cooperativa sobre Camino Hudson próximo a Coronel Raíz.En la esquina de Camino Hudson y Coronel Raíz frente a la zona en estudio, se emplazangrandes conjuntos de cooperativas de viviendas ocupando aproximadamente cuatromanzanas y otro conjunto en la esquina de Coronel Raíz y Camino Duran.

• Vivienda urbana unifamiliar. La mayoría de los predios circundantes al sector en estudio, estánocupados por viviendas de tipo unifamiliar, de un nivel con retiro frontal y lateral, en muy buenestado de conservación y mantenimiento.

• Espacios verdes públicos. Actualmente, existen en la zona algunas plazas públicas conequipamiento recreativo, la mayoría de ellas próximas a la Avenida E.Garzón.


Los espacios verdes proyectados en la zona (según el POT) son las dos manzanas donde seha canalizado la cañada, entre el Camino Hudson y las transversales Watt y J.B. Crossa (aúnsin equipar), y una intervención de gran escala, como es la recuperación del Arroyo Migueleteque repercutirá desde el punto de vista ambiental en toda el área.

Hacia el Norte, entre Carmelo Colman y Camino Hilario Cabrera, existe una zona destinada aparque de actividades y transporte de carga, que utiliza la calle Coronel Raíz como vía deconexión con el resto de la ciudad. Entre dicho sector y el Sector 5 A en estudio existe una zonadefinida en la zonificación primaria del P.O.T. (plano II.8) como “Area Rural”, que hará las vecesde colchón verde entre las industrias agresivas y de gran porte ya establecidas o a instalarse endicho parque de actividades, y el uso preferentemente residencial propuesto para el sector.Se considera de gran importancia la existencia de esta zona verde para posibilitar la adecuadadensificación del área.Con respecto a usos comerciales: fuera del sector, en la zona identificada como de ViviendaUrbana Unifamiliar se desarrolla actividad comercial vinculada al abastecimiento local, de pequeñaescala.

Capacidad de Transformación (plano I.11)

Se consideran como, a) de mínima transformabilidad, aquellos locales industriales con infraestructura importante y losconjuntos habitacionales existentes.

b) de transformabilidad intermedia, aquellos locales industriales con poca actividad en elmomento actual o considerados incompatibles con el uso preferente para la zona.

c) de máxima transformabilidad, todos los predios libres o con mínima actividad de tipo agrícolao habitacional.En estos dos últimos grupos es relativamente sencillo plantear una reconversión de usos, asícomo estimular la ocupación de los predios (realizando nuevos amanzanamientos, abriendo callesy complementando los servicios existentes) con un uso preferente de tipo habitacional.

En el artículo D. 184 AREA INTERMEDIA, se establecen como objetivos para el área la promocióny revitalización, y la preservación de factores caracterizantes que inciden en la identidad barrial• reafirmar el carácter residencial de estas áreas• promover la densificación controlada y rehabilitación del stock residencial existente.• recalificar los valores patrimoniales, fundamentalmente en las centralidades históricas.• ubicación de equipamientos urbanos importantes y creación de espacios verdes, así como

acondicionar los existentes.

I.2.3 NORMATIVA URBANA VIGENTE (plano I.13)

La zona urbana consolidada, al Sur y al Oeste del Sector 5A, se encuentra incluida en el régimengeneral de gestión del suelo. En la zonificación secundaria, realizada por el POT, se la clasificacomo “área intermedia”.


a)-Fraccionabilidad: se establece en el Artículo D. 106 del P.O.T. para nuevos fraccionamientosy reparcelamientos un frente mínimo para el lote de 10 metros y un área mínima para el lote de200 m2.

b)-Edificabilidad: rige según el plano II.12 del P.O.T. para esta zona un Factor deOcupación del Suelo (FOS) del 60%. No rige retiro lateral.En función de las alturas máximas permitidas y el retiro frontal exigido podemos distinguir tres subsectores: • altura máxima 7 metros y retiro frontal de 5 metros con acordamiento• altura máxima 9 metros y retiro frontal de 5 metros• altura máxima de 7 metros, sin retiro frontal

Según información de los siguientes planos; II.12, II.13, II.14 (6) del P.O.T.

I.2.4 DINÁMICA POBLACIONAL

Según datos del último censo realizado (información del período 1985 – 1996) esta zona seencuentra incluida en un sector de población en leve crecimiento a nivel barrial, de +5 a +10 %.Partiendo de la información por segmentos censales, observamos dos zonas de francocrecimiento poblacional, mayor al 25.28 % (una de las cuales incluye parte del sector en estudio,al Norte de la Calle Besnes Irigoyen y al Oeste de Coronel Raíz) y otro sector con crecimientoentre el 12.39 y 25.28 %.

I.3 OBJETIVO GENERAL ORIENTADOR DEL PROGRAMA

Tomando en cuenta las infraestructuras existentes, la disponibilidad de servicios y las condicionesgenerales estudiadas en el sector, considerando el crecimiento poblacional que se constata en elárea y su carácter principalmente residencial de mediana densidad, y a partir del estudio detalladode los usos del suelo de cada predio y la capacidad de transformación de dichos usos, serealizará una propuesta de nuevos usos del suelo y una propuesta de reglamentación en cuanto aparámetros físicos, como factor de ocupación del suelo, alturas máximas de la edificación, etc.para la ordenación del desarrollo de este sector y su incorporación al suelo urbano.


II. MEMORIA DE ORDENACIÓN


II. LINEAMIENTOS GENERALES DE LA PROPUESTALa formulación del Programa de Actuación Urbanística tiene por objetivo explicitar los lineamientosgenerales dentro de los cuales se desarrollará la transformación a suelo urbano.

A partir de un crecimiento poblacional controlado detectado en el área y la presencia deactividades productivas a nivel urbano, se ha buscado darle al Sector 5 A un carácterpreferentemente residencial, similar al tejido urbano consolidado existente al Sur del CaminoHudson, permitiendo la densificación del área integrando el nuevo sector al área urbana existentey habilitando la implantación de nuevos Conjuntos Habitacionales.Se ha considerado determinante para la propuesta de usos del suelo y densidad de población, elaprovechamiento de la infraestructura pública existente (pavimentación, alumbrado público,transporte colectivo, red de agua potable y red de saneamiento), proyectada o de posibleejecución. Se considerará al sector en los usos preferentes del suelo como residencial y mixto controlado.

Se podrán mantener aquellos locales industriales ya implantados cuyas actividades no interfierancon el uso habitacional y cuyas instalaciones se encuentren en situación regular desde el punto devista Municipal.

II.1 INFRAESTRUCTURAII.1.1 SANEAMIENTO Y DRENAJE DE PLUVIALES

El saneamiento para el sector ya ha sido ejecutado en cuanto a los colectores principales (láminaI.9) y canalización de la cañada sobre el final de la calle Watt así como de una cañada de menorimportancia casi paralela a la primera y más cercana a Cno. Coronel Raíz. Se prevé un sistema separativo independiente. Las aguas pluviales escurrirán hacia los cauces delas cañadas hasta colmar la capacidad de éstas. Cuando superen su capacidad se construiráncanales abiertos.Se privilegiará la absorción del terreno natural o retenciones de volúmenes adecuados en caso deque se requieran pavimentaciones impermeables.

II.1.2 RED DE AGUA POTABLE

Se realizarán obras de ampliación y mejoramiento de los troncales existentes adecuando elservicio a la demanda.Los troncales y las redes se localizarán sobre las calles existentes o aperturas previstas de calleso sendas peatonales.

II.1.3 RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA

Se prevé la complementación de la actual red de distribución y suministro de energía eléctrica afin de servir a la totalidad del sector atendiendo a la estructura vial propuesta.


II.2 ESTRUCTURA VIAL (plano II.2)

El modelo territorial se estructura en función de la red vial de modo de asegurar una buenavinculación del sector con la estructura vial general de la ciudad y una buena accesibilidadinterzonal.

La estructuración vial del Sector está determinada fundamentalmente por Coronel Raíz como víade conexión interzonal y su vinculación con la Avda. Garzón a través de tres vías de importanciacomo son:

- Camino Hudson.- Camino Durán.- Besnes Irigoyen.

De estas tres vías, se jerarquizará especialmente a Cno. Hudson por su proximidad con la zonade mayor incremento poblacional.Deberán ser reacondicionadas en cuanto a su pavimento, deberá completarse el tramointerrumpido de Camino Hudson entre las calles Watt y Crossa, y realizarse el mantenimiento delos focos de alumbrado público.Las vías mencionadas tendrán la siguiente alineación:

- Camino Hudson 20 m- Camino Durán 20 m- Besnes Irigoyen 17 m

Se estudiarán las alineaciones vigentes en la extensión de Coronel Raíz actualmente de 30 m.Desde el punto de vista del Programa de Actuación Urbanística se considera adecuada unaalineación de 20 m.

Se completará la estructura vial prevista con una nueva calle de 25 m sobre la margen derecha dela cañada “Watt”, desde Camino Hudson hasta Camino Durán, con un espacio verde sobre sumargen izquierda.

La trama urbana será luego completada en la ejecución de los nuevos amanzanamientos según loestablecido en los artículos D.93 y D.94 del Plan de Ordenamiento Territorial, (dimensionado delas Manzanas y Ancho de Vías Públicas) donde se establece un ancho mínimo de 12 metros paralas vías accesorias y manzanas de un mínimo de 50 metros y un máximo de 120 metros de lado. Para las demás condiciones de fraccionamientos y reparcelamientos, regirán las establecidas enel artículo D.106 del P.O.T.; donde se detallan las dimensiones mínimas permitidas de los lotes,para suelo urbano.

II.3 TRANSPORTE COLECTIVO (plano II.5)

El nuevo sector urbano deberá contar con un adecuado servicio de transporte colectivo.


Las nuevas líneas o modificaciones de las existentes que se prevean a efectos de dotar al sectorcon el servicio deberán ajustarse a las directrices de transporte colectivo del POT o a lasdeterminaciones que surjan del Plan Sectorial de Movilidad.Dentro del sector se destaca como vía adecuada para soporte y desarrollo del servicio a la calleBesnes Irigoyen.

II.4 ESPACIOS VERDES (plano II.1)

Se prevén áreas de espacios públicos para parque y para plazas de acuerdo a la población que elsector puede llegar a albergar.Se estima en el desarrollo final una población total de aproximadamente 9000 habitantes.Considerando una dotación de 1 m² por habitante para desarrollo de un parque, éste requerirá de1 Há.Se genera un parque lineal de 1 Há. A desarrollar lateralmente a la cañada Watt, en su margenizquierda entre Cno. Hudson y Cno. Durán. Este parque lineal se conformará además con unaciclovía y una senda peatonal sobre el borde interior a la canalización.

Con respecto a la dotación de plazas se prevé una superficie total de 1 Há. la que podrá serdistribuida al interior de las distintas Unidades de Actuación que se constituyan para desarrollo delsector y localizadas de acuerdo a los proyectos respectivos.

II.5 EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS (plano II.1) A los efectos del dimensionado del área total a destinar para equipamiento colectivo en la zona, seconsideraron como necesidades prioritarias la incorporación de un liceo y un centro de educaciónpreescolar.Según el área estimada necesaria a destinar para dichos equipamientos será una superficie totalde 1 hectárea para servir a la población estimada.La implantación de estos equipamientos será frente a la calle Besnes Irigoyen, entre la calleRenoir y el parque lineal. Este punto se considera estratégico por estar próximo a vías decirculación importantes en la zona, vinculado directamente al tejido ya consolidado y servido porlas futuras líneas de transporte colectivo.

II.6 USOS DEL SUELO Y DENSIDADES DE USO (plano II.1)

Se densifica adecuadamente la zona tomando en cuenta el grado de consolidación de la tramacircundante y la presencia de importantes vías estructurales a nivel zonal.

Se establece una densidad de vivienda esperada en función del tamaño de los predios, factor deocupación del suelo, etc., buscando mantener la morfología e imagen barrial actualmenteexistente en el tejido urbano circundante al sector en estudio.


Se facilitará la localización de conjuntos habitacionales de financiación pública o aquellos que porcarácter o categoría puedan considerarse dentro de lo definido como vivienda de interés social porla ley 13728 (Ley Nacional de Vivienda).Para los conjuntos habitacionales que se localicen dentro del Sector 5A los parámetrosurbanísticos a aplicar son: hasta 3 pisos de altura (9 mts.), un factor de ocupación del suelo(F.O.S.) del 60 % y un retiro frontal de 5 mts.En su organización deberán privilegiar la imagen urbana de la o las calles que enfrenten evitandocrear imágenes fragmentadas del conjunto.Los bloques componentes del conjunto deberán mantener la alineación de la calle en proporciónmayoritaria, más del 60% del frente del predio, pudiendo proyectarse sendas peatonales ovehiculares que no superen el 40% de vacío sobre fachada.

La densificación del área esta fundamentada en la existencia de la infraestructura pública básica(red de agua potable, alumbrado público, red de alta tensión, transporte colectivo), especialmenteen la red de saneamiento (P.S.U. III) que brinda la posibilidad de conexión a colector de todos losfrentes de predios en el amanzanamiento existente así como en los que se propongan.

Usos preferentes:- vivienda unifamiliar aislada o apareada, con un máximo de 2 niveles de altura.- conjuntos habitacionales - servicios complementarios de abastecimiento local.- otros servicios de escala barrial. Estos últimos deberán integrarse a la morfología y a la densidad propuesta para la zona.

Usos admisibles:Se podrán implantar usos comerciales o industriales de porte medio compatibles con el usopreferente del sector en general.En los casos de propuestas de implantación de locales para usos industriales, comerciales o dedepósito deberá analizarse particularmente el impacto ambiental y morfológico que pudieraproducir en el área, estableciéndose la viabilidad de la propuesta en cada caso.

II.7 NORMATIVA PROPUESTA

Se busca recrear y mantener las principales características morfológicas y de uso existentes en elentorno inmediato por lo que se propone la extensión y adaptación de las normativas vigentes enel suelo urbano circundante al sector. Se establece:

• altura máxima 7 metros • retiro frontal 5 metros• F.O.S. 60%

La densidad prevista para la zona será de un máximo de 50 viviendas por hectárea, resultante deun tamaño de predios entre 200 m² y 500 m², con un frente mínimo de 10 metros.

Regirá una normativa específica aplicable a los conjuntos habitacionales y a los usos nohabitacionales para predios que no requieran fraccionamiento.


Esta disposición se fundamenta en la existencia de una estructura catastral de prediosrelativamente pequeños y de los intereses manifestados en dichas localizaciones en el sector.

En el caso de los Conjuntos Habitacionales, podrá producirse un aumento en la densidad,estudiándose en cada caso la morfología y la densidad propuestas.Para dichos conjuntos se establece una altura máxima de 9 metros manteniéndose los retirosfrontales en 5 m y el F.O.S. en 60 %.Estos conjuntos habitacionales podrán iniciar la solicitud de construcción aún sin que el suelo sezonifique como urbano. Esta calificación la obtendrá el padrón una vez terminado el procesourbanizador o a la obtención de la habilitación municipal correspondiente.

Se admitirán establecimientos no habitacionales hasta de porte mediano. Los establecimientos no habitacionales mayores de 300 m² de área útil construida deberán tenertodos los retiros enjardinados y forestados y cumplir con las siguientes condiciones urbanísticas: - Establecimientos de área útil construida menor a 600 m² : retiros bilaterales de 3 m - Establecimientos de área útil construida de 600 a 1500 m²: retiros bilaterales de 5 m - Establecimientos de área útil construida mayor a 1500 m²: retiro frontal y bilateral de 10 m

II.8 UNIDAD DE ACTUACIÓN (plano II.4)

Dentro del área del PAU se delimita una Unidad de Actuación a los efectos de su desarrollo.Dicha unidad de actuación abarca una superficie aproximada de 12 hás. y está integrada por lospadrones nº 46876, 46877, 46878, 162737, 405569, 405570, 409993 y 413253, situados entreCamino Hudson y Besnes Irigoyen, al oeste del sector.


III. MEMORIA DE PARTICIPACIÓN


Marco en que se realiza la consulta pública

Los lineamientos generales del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A “Sur de CaminoDurán”, fueron recogidos en las Memorias de Información, de Ordenación, Estudio Económico yFinanciero y cartografía elaborados por el equipo de trabajo técnico contratado por los propietariospromotores de la urbanización. El equipo técnico de la Unidad Plan de Ordenamiento Territorial completó y dio forma final alPrograma luego de diversas instancias de intercambio con los distintos actores involucrados conel proyecto.

Período de consulta pública

Estos documentos ponen en conocimiento público lo elaborado por el equipo técnico y son labase para realizar la consulta entre los vecinos de Montevideo, del CCZ 13, de propietarios desuelos del sector y de diversos agentes e instituciones públicas y privadas.

El Avance del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A, “Sur de Camino Durán” se poneen conocimiento público a través del evento realizado el 7 de setiembre del 2001 en el localcomunitario “Oriental Colón”.En este evento se presentó el Avance aceptado por la Intendencia el cual fue explicado por lostécnicos contratados por los propietarios. Esta presentación se realizó asistida por un programadigital.

En la instancia de la Consulta Pública se contó con la importante colaboración del equipo técnicodel CCZ quienes desarrollaron una tarea informativa a los vecinos, y de apoyo en lainterpretación de los diferentes elementos técnicos expuestos, así como entregaron ydifundieron los trípticos informativos y los formularios de la consulta.

La recepción de los formularios de consulta fue realizada por el CCZ y por la Unidad Plan deOrdenamiento Territorial durante un período de 20 días con posterioridad al evento del 7 desetiembre.

Convocatoria de participación

Por intermedio del CCZ 13 y la Unidad Central de Planificación se realizó la convocatoria aparticipar de la consulta pública a todas aquellas personas o instituciones que pudieran tenerinterés respecto al desarrollo del sector.

Fueron convocados individualmente los propietarios del Sector 5ª a través de la Unidad Central dePlanificación mediante nota personal.La nota fue enviada a los domicilios identificados a través del Registro de la Propiedad contandocon el apoyo de la División Planificación Presupuestal a esos efectos.Se tuvo apoyo del Servicio de Prensa para la difusión en los diferentes medios de comunicacióndel evento programado. Se difundió a través de TV Ciudad y de un programa comercial en canal10 “Saeta”.


Se realizaron a partir de la Unidad Central de Planificación 500 ejemplares de un tríptico dedifusión, brindando una síntesis del contenido del Programa de Actuación y de las actividades quese habrían de desarrollar en la consulta. Se remitieron a propietarios, y se difundieron entre losvecinos.

Se confeccionaron 500 ejemplares de un formulario de consulta para recabar la opinión dequienes desearan expresarla.

Fundamentación de la consulta La propuesta de consulta pública tiene por objetivo motivar y estimular la presentación deobservaciones, sugerencias y aportes que permitan orientar el trabajo antes de darle un carácterde proyecto acabado. Otro aspecto, no menor en este caso, es el de difundir entre los propietarios las oportunidades yposibilidades que el desarrollo del suelo puede ofrecerle, así como la información sobre losdiferentes instrumentos de ejecución por los que puedan optar.

Areas temáticas sometidas a la opinión pública

1. Objetivo de la propuesta2. Ordenación propuesta con relación a estructuras y sistemas territoriales3. Aspectos de usos y densidades propuestos4. Reserva de suelos para equipamientos públicos adecuados y necesarios5. Reserva de suelos para espacio públicos 6. Aspectos de propuesta respecto a la gestión de los usos habitacionales colectivos

Metodología de recolección de las respuestas

La consulta se lleva a cabo mediante preguntas abiertas que solicitan repuestas relativamenteconcretas. Las preguntas se indican en formulario adjunto en el anexo y que fuera distribuido entodas las instancias de la consulta. A estas repuestas también se incorporan opiniones vertidas en reuniones con las diferentespersonas o instituciones que se acercaron a solicitar información a la Unidad del Plan deOrdenamiento Territorial.

Balance cuantitativo de la convocatoria y de la participación.

A la presentación realizada el día 7 de setiembre de 2001 concurrieron aproximadamente 100personas.

Se recibieron formularios con respuestas a la consulta , que se adjuntan.


Se destaca la participación de los integrantes de diversas Cooperativas de Vivienda interesadasen radicarse en la zona los cuales hicieron llegar una cantidad considerable de formulariosmanifestando su absoluta conformidad con el Programa de Actuación Urbanística y la necesidadde su rápida aprobación.

De las respuestas obtenidas se destacan las opiniones y las inquietudes manifestadas.• El trabajo realizado se ve como algo positivo para el barrio.• Se pone el acento en los servicios y equipamientos necesarios.

Medios empleados para la difusión del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A

• Tríptico conteniendo la explicación del contenido del Programa de Actuación Urbanística.• Prensa en general.• Explicación a través de una presentación asistida con programa digital elaborado por el

equipo técnico de la Unidad Plan de Ordenamiento Territorial.


IV. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO


1) ANALISIS DE DEMANDA

Las previsiones del Plan se orientan a contribuir a incrementar ofertas diferenciadas de viviendade modo de apuntar a satisfacer demandas insatisfechas.En un trabajo realizado por la Comisión de Vivienda de Interés Social de la Intendencia Municipalde Montevideo, de fecha marzo de 2000, se ha estimado el déficit de vivienda en el departamentode Montevideo en aproximadamente 38.000 unidades. A los efectos de aproximarse a lacoyuntura actual del mercado de la vivienda en el departamento, relacionándola con losdiferentes sectores de población involucrados, es importante considerar la información que surgede la Encuesta Continua de Hogares para Montevideo del año 2.000 cruzada con el nivel deingreso del núcleo familiar, analizando con especial énfasis la situación de los hogares queposeen ingresos menores a las 60 UR, al ser los mismos los destinatarios de la propuestacontenida en el Programa de Actuación Urbanística N 5A.

CUADRO 1.1) Calidad de la vivienda de los hogares según franjas de ingresos expresadas enUnidades Reajustables, en porcentajes.

Calidad de la vivienda <31 UR 31 a 60 UR >60 UR TOTAL

Confortable 0,1 1,1 6,9 4,2Mediana 31,5 54,5 69,9 60,4Modesta 58,5 42,5 23 33,4Precaria 9,9 1,9 0,2 2

Total 100 100 100 100

Como se observa, una cifra importante de los hogares con ingresos menores a las 60 UR habitaen viviendas modestas y precarias en Montevideo..

CUADRO 1.2) Tenencia de la vivienda de los hogares según franjas de ingresos expresadas enUnidades Reajustables, en porcentajes.

Tenencia de la vivienda <31 UR 31 a 60 UR >60 UR TOTAL

Propietario y ya la pago 33,3 44,4 59,8 51,7Propietario y la esta pagando 5,7 10,7 16 13,1Arrendatario 29 26,3 17,5 21,6Ocupante sin pagar con permiso del propietario 25 12,6 6 11,8Ocupante sin pagar sin permiso del propietario 7 6 0,7 1,8

TOTAL 100 100 100 100

Es apreciable un sector de población con ingresos menores a 60 UR que aun no es propietario desu vivienda.


CUADRO 1.3) Estado de conservación de la vivienda de los hogares según franjas de ingresosexpresadas en Unidades Reajustables, en porcentajes.

Estado de conservacion de la vivienda <31 UR 31 a 60 UR >60 UR TOTAL

Necesita reparaciones importantes 47,7 22,4 10,4 18,7Necesita reparaciones pequeñas 34,3 44,6 35,9 38,5No necesita reparaciones 18 33 53,7 42,8

TOTAL 100 100 100 100

Un porcentaje elevado de los hogares a los cuales esta dirigida la propuesta, habita en viviendasque necesitan reparaciones pequeñas o importantes.El PAU 5ª se encuentra ubicado dentro del Centro Comunal Zonal 13, en el cual la franja deingresos de la mayoría de la población es similar a los sectores-objetivo de la propuesta.La situación de la tenencia en CCZ N13 es la siguiente:

CUADRO 1.4) Tipo de tenencia en CCZ N 13.

Tipo de tenencia Urbana Rural Rural prot. TotalTotal 25.270 195 25.465Propietario de vivienda y terreno 13.522 70 13.592Propietario de vivienda solamente 1.469 35 1.504Integrante de coop. de vivienda 1.199 0 1.199Inquilino o arrendatario 4.366 27 4.393Ocup. p/dependencia (trabajo) 317 12 329Ocup. p/ préstamo, cesión, permiso 3.001 25 3.026Ocupante sin permiso 696 22 718Otro 336 1 337Ignorado 364 3 367

En la zona urbana del comunal, un 35% de la población no es propietario ni cooperativista.

En resumen, el PAU N 5A esta orientado a un segmento de población que presenta actualmentecarencias importantes en lo referente a vivienda.


2) CRONOGRAMA DE INVERSIONES

A continuación se detalla el cronograma de inversiones acumuladas en vivienda, saneamiento, redvial y alumbrado publico.

VIVIENDAS. ALUMBRADOAÑO UNIDADES AÑO PUESTAS2001 - 2001 - 2002 200 2002 322003 500 2003 642004 800 2004 962005 1.000 2005 962006 1.200 2006 962007 1.400 2007 962008 1.550 2008 962009 1.600 2009 962010 1.750 2010 962011 1.850 2011 962012 1.950 2012 962013 1.950 2013 962014 1.950 2014 962015 1.950 2015 962016 1.950 2016 962017 1.950 2017 962018 1.950 2018 962019 1.950 2019 962020 1.950 2020 962021 1.950 2021 962022 1.950 2022 96


RED VIAL SANEAMIENTOAÑO METROS CUADRADOS AÑO METROS

LINEALES2001 - 2001 - 2002 12300 2002 6602003 24600 2003 13202004 36900 2004 20002005 36900 2005 20002006 36900 2006 20002007 36900 2007 20002008 36900 2008 20002009 36900 2009 20002010 36900 2010 20002011 36900 2011 20002012 36900 2012 20002013 36900 2013 20002014 36900 2014 20002015 36900 2015 20002016 36900 2016 20002017 36900 2017 20002018 36900 2018 20002019 36900 2019 20002020 36900 2020 20002021 36900 2021 20002022 36900 2022 2000


3) DETERMINACION DE COSTOS

3.1) Costos de inversión.

3.1.1) Alumbrado Publico.

ALUMBRADO

DETALLE Metros Lineales Puestas Costo Unitario TOTAL U$S

CAMINO DURAN 1250 35 700 24.500 CAMINO HUDSON 100 3 700 2.100 CORONEL RAIZ 100 3 700 2.100 CALLE TRANSVERSAL 1 650 18 700 12.600 CALLE TRANSVERSAL 2 650 18 700 12.600 CALLE TRANSVERSAL 3 700 19 700 13.300

INVERSION TOTAL 67.200

3.1.2)Red Vial.

RED VIAL

DETALLE MetrosLineales

AnchoCosto/m2

Total U$S

PAVIMENTO NUEVO CALLE HUDSON 100 6 45 27.000 PAVIMENTO NUEVO CALLE TRANSVERSAL 1 650 6 45 175.500 PAVIMENTO NUEVO CALLE TRANSVERSAL 2 650 6 45 175.500 PAVIMENTO NUEVO CALLE TRANSVERSAL 3 700 6 45 189.000 REACONDICIONAMIENTO CAMINO DURAN 1450 6 30 261.000 REACONDICIONAMIENTO BESNES IRIGOYEN 1400 6 30 252.000 REACONDICIONAMIENTO CAMINO HUDSON 1200 6 30 216.000

INVERSION TOTAL 1.296.000


3.1.3)Saneamiento.

SANEAMIENTO

DETALLE Metros Lineales Costo Total U$S

CALLE TRANSVERSAL 1 650 45 29.250CALLE TRANSVERSAL 2 650 45 29.250CALLE TRANSVERSAL 3 700 45 31.500

INVERSION TOTAL 90.000

3.2) Costos de operación y mantenimiento.

3.2.1)Alumbrado Publico.Reposición de luminarias y mantenimiento U$S 40,00 por unidad al año.Consumo por unidad 10 horas x 1KHW x U$S 0,14 x 365 días = U$S 511.Total reposición y consumo por unidad = U$S 551.

3.2.2)Red Vial.El costo de llevar a carpeta asfáltica el pavimento de balasto se distribuirá en tres años a partirdel séptimo año y es el siguiente 2.000m x 6m x U$S 30 = U$S 360.000.Para el pavimento con carpeta asfáltica, se prevé un mantenimiento a los 15/20 años conrenovación de la misma.El costo de renovación es 4.150 m x 6m x US$ 26 = U$S 647.400.

3.2.3)Costos de operación y mantenimiento en saneamiento.Por vivienda y por año el costo es de U$S 28.

4) FUENTES DE FINANCIAMIENTO

Para la financiación de los egresos que están a cargo de la IMM, se adoptaran los dos siguientessupuestos.

4.1) Financiación con recursos propios.4.2) Financiación con recursos propios y externos en porcentajes similares.

5) ANALISIS DE LOS INGRESOS

Los ingresos derivados del PAU son de carácter tributario (los de carácter domiciliario y aquellosincluidos dentro del cobro de la contribución inmobiliaria )y la tarifa de saneamiento.Se utilizaron cifras (tasas, alicuotas, parámetros) vigentes en el año 2.001 para la Zona 3 deldepartamento.Se adopto un criterio conservador al no incluir ingresos derivados de la tasa adicional mercantilaplicada al funcionamiento de posibles negocios en la zona.


Datos básicosU$S

Valor catastral estimado de una propiedad tipo a edificar 30.000Valor catastral estimado de un terreno tipo(300 m2) U$S 15 x m2 4.500A)VIVIENDA U$S

A.1)Contribución Inmobiliaria

A.1.1)Contribución Valor Imponible *1,32 % 81,5A.1.2)Aguas Residuales Contribución *10% 8,1A.1.3)Fondo Pavimento y Saneamiento Contribución *10% 8,1A.1.4)Registro 3,4A.1.5)Afirmado 2,1

SUBTOTAL Contribución Inmobiliaria 103,2

A.2)Tributos Domiciliarios

A.2.1)Tasa General Municipal 25A.2.2)Gas a mercurio 8

SUBTOTAL Tributos Domiciliarios 33

TOTAL 136,2B)SOLAR BALDIO U$S

1)Contribución Inmobiliaria

1.1)Contribución Valor Imponible*0,72% 7,81.2)Impuesto a los Baldíos Contribucion*2 15,61.3)Aguas Residuales Contribucion*10% 0,81.4)Fondo Pavimento y Saneamiento Contribucion*10% 0,81.5)Registro 3,41.6)Afirmado 2,1

SUBTOTAL Contribución Inmobiliaria 30,4

2)Tributos Domiciliarios

2.1)Tasa General Municipal 202.2)Gas a mercurio 6

SUBTOTAL Tributos Domiciliarios 26

TOTAL 56,4


Nota : A los efectos del calculo de la contribución inmobiliaria y de los tributos domiciliarios seutilizo la cotización interbancaria vendedora promedio del mes de setiembre de 2.001.

6) ESTADO PROYECTADO DEL FLUJO DE FONDOS

El mismo consiste en un instrumento de análisis que permite visualizar al conjunto de ingresos yegresos que se generan durante el horizonte temporal a considerar.

CRITERIOS DE EVALUACION.A) VALOR ACTUAL NETO (también llamado VALOR PRESENTE NETO)B) TASA DE RENTABILIDAD, también llamada tasa interna de retorno (TIR)

VAN. Es la cantidad de dinero equivalente en términos financieros, al conjunto de ingresos yegresos que representan el flujo de fondos. Para el calculo del mismo se utiliza la tasa de costode capital, (TCC) que esta dada por el costo de financiamiento externo conseguido, o el costo deoportunidad de los fondos propios.

TIR La tasa interna de retorno es aquella para la cual el valor presente del flujo de fondos netos sehace cero.

CRITERIOS DE CONVENIENCIA.A) Según el Valor Actual Neto.1) VAN > 0. El proyecto es conveniente.2) VAN = 0 El proyecto es indiferente.3) VAN < 0 El proyecto es inconveniente.B) Según la TIR,r > i . El proyecto es conveniente.r = i El proyecto es indiferente.r < i El proyecto es inconveniente .

Siendo “r” la Tasa Interna de Retorno e “i” la Tasa de Costo de Capital.Ambos criterios coinciden, si el VAN > 0 r >i, por lo tanto el proyecto será conveniente, y si el VAN< 0 r <i , el proyecto será inconveniente.

Se supuso para el horizonte temporal a considerar una inflación nula en dólares.


CUADRO 6.1) INGRESOS ANUALES EN DOLARES.

AÑO N de Viviendas Ingresos sobreViviendas

N deBaldios

Ingresos sobreBaldios

TotalIngresos

2001 - 0 1500 0 02002 200 31.780 1346 1076942003 500 79.450 1115 62886 1423362004 800 127.120 885 49914 1770342005 1.000 158.900 731 41228 2001282006 1.200 190.680 577 32543 2232232007 1.400 222.460 423 23857 2463172008 1.550 246.295 308 17371 2636662009 1.600 254.240 269 15172 2694122010 1.750 278.075 154 8686 2867612011 1.850 293.965 - 2939652012 1.950 309.855 - 3098552013 1.950 309.855 - 3098552014 1.950 309.855 - 3098552015 1.950 309.855 - 3098552016 1.950 309.855 - 3098552017 1.950 309.855 - - 3098552018 1.950 309.855 - - 3098552019 1.950 309.855 - - 3098552020 1.950 309.855 - - 3098552021 1.950 309.855 - - 3098552022 1.950 309.855 - - 309855


CUADRO 6.2) EGRESOS ANUALES EN DOLARES.

AÑO COSTOS DEINVERSION

COSTOS DEMANTENIMIENTO

REDVIAL SANEAMIEN

TO

ALUMBRADO REDVIAL ALUMBR

ADOSANEAMIENTO

TOTAL

2001 - - - - 0 0 02002 432.000 30.000 22.400 - 17632 5600 (507.632)2003 432.000 30.000 22.400 - 35264 14000 (533.664)2004 432.000 30.000 22.400 - 52896 22400 (559.696)2005 - - - - 52896 28000 (80.896)2006 - - - - 52896 33600 (86.496)2007 - - - - 52896 39200 (92.096)2008 - - - 120000 52896 43400 (216.296)2009 - - - 120000 52896 44800 (217.696)2010 - - - 120000 52896 49000 (221.896)2011 - - - 52896 51800 (104.696)2012 - - - 52896 54600 (107.496)2013 - - - 52896 54600 (107.496)2014 - - - 52896 54600 (107.496)2015 - - - 52896 54600 (107.496)2016 - - - 52896 54600 (107.496)2017 - - - 129480 52896 54600 (236.976)2018 - - - 129480 52896 54600 (236.976)2019 - - - 129480 52896 54600 (236.976)2020 - - - 129480 52896 54600 (236.976)2021 - - - 129480 52896 54600 (236.976)2022 - - - 52896 54600 (107.496)


CUADRO 6.3) FLUJO DE FONDOS EN DOLARES.

AÑO INGRESOS EGRESOS RESULTADO NETO 2.001 - - - 2.002 107.694 (507.632) (399.938) 2.003 142.336 (533.664) (391.328) 2.004 177.034 (559.696) (382.662) 2.005 200.128 (80.896) 119.232 2.006 223.223 (86.496) 136.727 2.007 246.317 (92.096) 154.221 2.008 263.666 (216.296) 47.370 2.009 269.412 (217.696) 51.716 2.010 286.761 (221.896) 64.865 2.011 293.965 (104.696) 189.269 2.012 309.855 (107.496) 202.359 2.013 309.855 (107.496) 202.359 2.014 309.855 (107.496) 202.359 2.015 309.855 (107.496) 202.359 2.016 309.855 (107.496) 202.359 2.017 309.855 (236.976) 72.879 2.018 309.855 (236.976) 72.879 2.019 309.855 (236.976) 72.879 2.020 309.855 (236.976) 72.879 2.021 309.855 (236.976) 72.879 2.022 309.855 (107.496) 202.359

VAN 4% 360.007 VAN 7% 31.146

TIR 7,4 %.

La tasa de costo de capital del 4% corresponde al supuesto de financiación con recursos propios(supuesto 4.1), en tanto la tasa del 7% representa el caso de financiación con recursos propios yexternos en porcentajes similares. (supuesto 4.2).

Se concluye que para ambos supuestos el proyecto es conveniente.


7) ANALISIS DE SENSIBILIDAD

Es un estudio de la repercusión que las variaciones de ingresos y egresos tendrían sobre larentabilidad o el valor actual neto.

Se plantearan 3 hipótesis:

A) Egresos se incrementan un 5%.B) Ingresos se reducen un 5%.C) Egresos se incrementan un 10%.

HIPOTESIS A)

AÑO INGRESOS SUBA 5% EGRESOS RESULTADONETO

2001 - - -2002 107.694 (533.014) (425.319)2003 142.336 (560.347) (418.011)2004 177.034 (587.681) (410.647)2005 200.128 (84.941) 115.1882006 223.223 (90.821) 132.4022007 246.317 (96.701) 149.6162008 263.666 (227.111) 36.5552009 269.412 (228.581) 40.8312010 286.761 (232.991) 53.7702011 293.965 (109.931) 184.0342012 309.855 (112.871) 196.9842013 309.855 (112.871) 196.9842014 309.855 (112.871) 196.9842015 309.855 (112.871) 196.9842016 309.855 (112.871) 196.9842017 309.855 (248.825) 61.0302018 309.855 (248.825) 61.0302019 309.855 (248.825) 61.0302020 309.855 (248.825) 61.0302021 309.855 (248.825) 61.0302022 309.855 (112.871) 196.984

VAN 4% 206.236

VAN 7% (91.269)

TIR 5,9%


HIPOTESIS B)

AÑO BAJA 5% INGRESOS EGRESOS RESULTADONETO

2.001 - - - 2.002 102.310 (507.632) (405.322) 2.003 135.219 (533.664) (398.445) 2.004 168.182 (559.696) (391.514) 2.005 190.122 (80.896) 109.226

2.006 212.062 (86.496) 125.566

2.007 234.001 (92.096) 141.905

2.008 250.483 (216.296) 34.187 2.009 255.941 (217.696) 38.245 2.010 272.423 (221.896) 50.527 2.011 279.267 (104.696) 174.571

2.012 294.362 (107.496) 186.866

2.013 294.362 (107.496) 186.866

2.014 294.362 (107.496) 186.866

2.015 294.362 (107.496) 186.866

2.016 294.362 (107.496) 186.866

2.017 294.362 (236.976) 57.386 2.018 294.362 (236.976) 57.386 2.019 294.362 (236.976) 57.386 2.020 294.362 (236.976) 57.386 2.021 294.362 (236.976) 57.386 2.022 294.362 (107.496) 186.866

VAN 4% 188.235,90

VAN 7% (92.826)

TIR 5,8%


HIPOTESIS C)

AÑO INGRESOS SUBA 10 % EGRESOS RESULTADO NETO2001 0 - -2002 107694,4 (558.395) (450.701)2003 142336 (587.030) (444.694)2004 177034 (615.666) (438.632)2005 200128,4 (88.986) 111.1432006 223222,8 (95.146) 128.0772007 246317,2 (101.306) 145.0122008 263666,2 (237.926) 25.7412009 269411,6 (239.466) 29.9462010 286760,6 (244.086) 42.6752011 293965 (115.166) 178.7992012 309855 (118.246) 191.6092013 309855 (118.246) 191.6092014 309855 (118.246) 191.6092015 309855 (118.246) 191.6092016 309855 (118.246) 191.6092017 309855 (260.674) 49.1812018 309855 (260.674) 49.1812019 309855 (260.674) 49.1812020 309855 (260.674) 49.1812021 309855 (260.674) 49.1812022 309855 (118.246) 191.609

VAN 4% 52.466

VAN 7% (213.684)

TIR 4,5%

En las tres hipótesis, bajo supuesto A) el proyecto es conveniente y bajo supuesto B) esinconveniente.


8) REPERCUSION DEL PROYECTO (ESTIMACION DE EXTERNALIDADES).

La repercusión que no se refleja en las cuentas financieras constituye una externalidad.Esta repercusión a pesar de no ser recogida en el Estado Proyectado del Flujo de Fondos, debeser considerada, estimando el valor que puede alcanzar.

Observamos dos tipos de externalidades :

a)Valorización del área por incremento del valor de la tierra con las nuevas construcciones. 1500predios a U$S 8.000 c/u totalizan para la zona U$S 12.000.000.

b)Valorización de la faja ya urbanizada que rodea la zona del proyecto.

El PAU esta rodeado por Este, Sur y Oeste por predios urbanizados y construidos que venincrementado su valor al integrarse esta área al tejido urbano, valor económico no cuantificableen esta instancia pero de consideración.


Exp. 2001-2744

DECRETO N° 29.770

LA JUNTA DEPARTAMENTAL DE MONTEVIDEO,

D E C R E T A:

Artículo 1º.- Apruébase el Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A, "Sur del CaminoDurán" de Suelo Suburbano o Potencialmente Urbanizable, según el Decreto Departamental Nº28.242, "Plan Montevideo", así como la correspondiente cartografía, con el alcance de lasdisposiciones del presente Decreto.

La fundamentación y exposición de motivos quedan expresados en las Memorias Informativa, deOrdenación y de Participación.


TITULO I

NORMAS GENERALES

Artículo 1.- El desarrollo territorial y urbano del Sector 5 A, “Sur de Camino Durán”, vigente a partirde la aprobación del Decreto Departamental Nro. 28.797 incorporado al texto del Art. D.29 delDecreto Nº 28.242 del 16 de setiembre de 1998, Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo, seregirá por las disposiciones generales y particulares contenidas en el Programa de ActuaciónUrbanística que establece el presente Decreto.

CAPÍTULO IDeterminaciones del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5 A

Artículo 2.- Red fundamental de vialidad.- La red fundamental de vialidad del Sector 5, procuraráasegurar una buena vinculación del mismo con la estructura vial general de la Ciudad y unaadecuada accesibilidad interzonal. Se prevé reafirmar su actual conformación, manteniendo como víade conexión interzonal al Cno. Coronel Raíz y jerarquizando especialmente el Cno. Hudson por suproximidad con la zona de mayor incremento habitacional, en la vinculación de este Sector con laAvda. Garzón.

Artículo 3.- Componentes de la red fundamental de vialidad.- El Sector 5 A se vinculará con lared vial general a través del Cno. Hudson, Cno. Durán y calle Besnes Irigoyen. Las previsiones desdeel punto de vista vial quedan representadas en el Plano II.2 de la Cartografía. Esto comprenderá:

a) Reacondicionamiento del pavimento de Camino Coronel Raíz, Camino Hudson, Camino Durán, yCamino Besnes Irigoyen.

b) Pavimentación del tramo interrumpido de Camino Hudson entre las calles Watt y Crossa.

c) Modificación de las alineaciones de los Caminos Hudson y Durán, fijándolas en 20 mts., y laalineación de Camino Besnes Irigoyen en 17 mts.

d) Apertura de nueva calle de 25 mts., de ancho sobre la margen derecha de la cañada Watt, desdeCamino Hudson hasta Camino Durán.Las futuras calles y manzanas así como los nuevos padrones que se crearán cumplirán con lasdisposiciones generales de amanzamientos y fraccionamientos del Decreto 28.242, Plan deOrdenamiento Territorial de Montevideo.

Artículo 4.- Red de saneamiento.- La red de saneamiento, a partir de los colectores principales yaconstruidos y de la canalización de las dos cañadas realizada, se desarrollará en la totalidad delSector a través de un sistema separativo independiente, de acuerdo al Plano I.9, de la Cartografía dela Memoria de Información donde se grafican las instalaciones existentes.

Artículo 5.- Redes de abastecimiento de agua potable, distribución de energía eléctrica yalumbrado público.- Las redes de abastecimiento de agua potable y distribución de energía


eléctrica que en el desarrollo territorial del Sector sea necesario realizar, deberán ejecutarse deacuerdo a los requerimientos de las entidades públicas competentes. Se deberá tomar enconsideración la estructura del sector generada por los espacios públicos según gráficos II.1 y II.2.-

Deberán realizarse las obras de ampliación y mejoramiento de los troncales existentes de lasredes de agua potable, y se deberá complementar la actual red de distribución y suministro deenergía eléctrica que permita servir a la totalidad del sector atendiendo a la estructura vial y a losespacios públicos propuestos.

Las redes de alumbrado público a instalar deberán ajustarse a las exigencias municipalescorrespondientes.

Artículo 6.- Transporte colectivo de pasajeros.- El transporte colectivo de pasajeros para el Sector5 A, se desarrollará de acuerdo a las directivas sobre transporte colectivo del Plan de OrdenamientoTerritorial y a lo que disponga en sus detalles el Plan Sectorial de Movilidad.

Se prevé como vía adecuada para la futura circulación del transporte colectivo al camino BesnesIrigoyen.

Artículo 7.- Sistema de Espacios Verdes.- Se prevén para el Sector áreas destinadas a espaciospúblicos que representan una hectárea de superficie, indicadas en la lámina II.1, de la cartografía.Esta áreas responden a las siguientes categorías:1) Espacio de tipo parque lineal, señalado en su localización en la lámina mencionada, de 1 Há deextensión.2) Espacios de tipo plaza distribuidos dentro de los nuevos amanzanamientos a desarrollar que en sutotalidad suman 1 Há y se organizarán por sector según lo indicado en la lámina II.1 de la cartografíade este Programa de Actuación Urbanística.Preferentemente se ubicarán sobre las vías estructuradoras, 0,3 Hás.

Artículo 8.- Usos del suelo.- Se definen las áreas para el ordenamiento, asignando el uso de suelocorrespondiente, según se señalan en el plano II. 1 de la cartografía.Se define desarrollando el “uso global preferente” establecido en el Plan de OrdenamientoTerritorial para el Sector 5 A como “Residencial y Mixto Controlado”, integrándose a la zonificaciónterciaria de Sayago – Peñarol.

Artículo 9.- Equipamientos.- Se determinan las áreas destinadas a dotar al Sector de losequipamientos públicos colectivos necesarios para su desarrollo. Las mismas quedan señaladas enel plano II.1, de la cartografía, fijándose una superficie de una hectárea con tal destino. Estosequipamientos comprenden destinos tales como Guardería, Educación Preescolar, EducaciónSecundaría y otros servicios públicos necesarios para la población a afincarse en el sector.

Artículo 10.- Estrategias de Desarrollo.- La ordenación del Sector 5 A se especificará para sudesarrollo mediante la aprobación de Planes Especiales y/o Proyectos Urbanos de Detalle.

Se asimilarán en este caso a los Planes Especiales las propuestas de amanzanamiento yfraccionamiento con la aplicación de las normas generales detalladas en el Título III, Capítulo 9 delDecreto 28.242 Plan de Ordenamiento Territorial.


Se asimilan a Proyectos Urbanos de Detalle los proyectos viales de apertura y mejoramiento decalles, pasajes, ciclovías etc., los proyectos de redes de saneamiento, y los proyectos de Conjuntoshabitacionales comprendidos dentro de la Ley 13.728 (Ley de Vivienda).

Artículo 11.- Cargas Generales del Sector y su distribución.- Las cargas generales del Sectorcomprenden las cesiones de áreas y las obras públicas referidas a; pavimentación de calles,espacios verdes, saneamiento, agua potable, energía eléctrica y alumbrado público, siguientes:

a) Cesión de áreas, pavimentación y repavimentación de las vías señaladas en el artículo 3. b) Cesión de áreas y ejecución de obras de acondicionamiento de espacios verdesc) Cesión de áreas para equipamientos públicos señaladas en el artículo 9.d) Cesión de áreas y construcción de las obras de saneamiento descriptas en el artículo 4. e) Construcción de obras de alumbrado público.

Artículo 12.- Distribución de cargas de cesión, equidistribución y urbanización.- Lospropietarios de los predios que conforman el Sector a desarrollar a través del presente Programa deActuación Urbanística, deberán contribuir con las cargas de cesión, equidistribución y urbanizaciónreferidas en el artículo anterior, de conformidad con las disposiciones nacionales y departamentalesvigentes. Artículo 13.- Norma Cautelar.- En razón de la existencia de posible contaminación con plomo delSector, el uso de vivienda requerirá previamente a toda autorización de una certificación técnicarealizada sobre un muestreo y análisis de suelos de hasta 0,50 m de profundidad en una cuadrículano menos de 15 x 15 mts.

Artículo 14.- Unidad de Actuación.-Autorízase la incorporación al proceso urbanizador previsto enel Art. D. 85 del Decreto 28.242 Plan de Ordenamiento Territorial mediante la adjudicación de unaUnidad de Actuación en el ámbito geográfico comprendido por Camino Hudson, límite oeste y nortedel padrón 413.253 límites oeste, suroeste y norte del padrón 405.569, Camino Besnes Irigoyen,límite este del padrón 162.737 y límite este del padrón 46.878.

Artículo 15.- Facúltase a la Intendencia Municipal de Montevideo a calificar como suelo urbano lazona referida en el Artículo precedente, una vez que los propietarios de los inmuebles de la mismahayan cumplido los deberes de cesión, equidistribución y urbanización correspondientes en un todoconforme a las disposiciones previstas a esos efectos en el Decreto 28.242 Plan de OrdenamientoTerritorial.

Articulo 16.- En el caso de Conjuntos Habitacionales construidos en el marco de la Ley 13.728cualquiera sea su ubicación dentro del Sector 5 A la Intendencia Municipal de Montevideo estaráfacultada en los términos del Artículo 15, a calificar el suelo como urbano, una vez que se hayacumplido con los deberes de cesión, equidistribución y urbanización que le correspondieren o encaso de que estos no fueran necesarios, en oportunidad de la habilitación municipal de las obras delconjunto.


TITULO II

DISPOSICIONES ESPECIALES

Artículo 17.- Parámetros para Conjuntos Habitacionales.- Para el área delimitada en el presentePrograma de Actuación Urbanística serán de aplicación las siguientes condicionantes para losconjuntos habitacionales que se construyan al amparo de la Ley 13728:

Alturas máximas: 9 metros Retiro Frontal : 5 metrosF.O.S. 60%

El conjunto deberá privilegiar la imagen urbana de la o las calles que enfrenten evitando crearimágenes fragmentadas del mismo. Los bloques de viviendas deberán mantener la alineación dela calle en proporción mayoritaria, mas del 60% del frente del predio, pudiendo proyectarsesendas peatonales o vehículares que no superen el 40% del frente del predio.

Estos conjuntos habitacionales podrán iniciar la solicitud de construcción aún sin que el suelo sezonifique como urbano. Esta calificación la obtendrá el padrón una vez terminado el procesourbanizador o en caso que este no fuera necesario en oportunidad de la obtención de lacorrespondiente habilitación municipal.

Artículo 18.- Establecimientos no habitacionales.- La instalación de locales no habitacionalesque se implanten en predios que no requieran de fraccionamiento se condicionarán a lasexigencias de las condiciones establecidas en las Normas Complementarias para laImplantación de Usos y Actividades en Suelo Urbano, Decreto N° 29.118 del 6 de julio de2000, para la zonificación terciaria de Sayago – Peñarol.

Los establecimientos no habitacionales mayores de 300 metros cuadrados construidos deberáncumplir con los retiros que se establecen a continuación, los que deberán ser enjardinados yforestados:

- establecimientos mayores de 300 metros cuadrados y menores de 600 metros cuadrados retirosbilaterales de 3 metros.

- establecimientos mayores o iguales de 600 metros cuadrados y menores de 1500 metroscuadrados, retiros bilaterales de 5 metros.

- establecimientos mayores o iguales de 1500 metros cuadrados, retiro frontal y bilaterales de 10metros.

Artículo 19.- Autorizar a la Intendencia Municipal de Montevideo a adecuar la cartografía del PlanMontevideo, Decreto 28.242 del 16 de setiembre de 1998, de conformidad con lo dispuesto por elpresente decreto.


Artículo 2°.- El presente Decreto entrará en vigencia al día siguiente de su promulgación por laIntendencia Municipal.

Artículo 3°.- Comuníquese.

SALA DE SESIONES DE LA JUNTA DEPARTAMENTAL DEMONTEVIDEO, A LOS VEINTE DIAS DEL MES DE DICIEMBRE DE DOS MIL UNO.


SECRETARIA GENERALResolución Nro.:

5169/01

Expediente Nro.:6401-000584-01 –

6401-000469-01

Montevideo, 28 de Diciembre de 2001.-

VISTO: el Decreto No. 29.770 sancionado por la

Junta Departamental de Montevideo el 20 de diciembre de 2001 y recibido por este

Ejecutivo el día 21 del mismo mes y año, por el cual de conformidad con la Resolución

No. 4728/01, de 5/12/01, se aprueba el Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A

"Sur del Camino Durán" de Suelo Suburbano o Potencialmente Urbanizable, según el

Decreto Departamental No. 28.242 "Plan Montevideo", así como la correspondiente

cartografía, con el alcance de las disposiciones del presente Decreto, estableciéndose

que la fundamentación y exposición de motivos quedan expresados en las Memorias

Informativa, de Ordenación y de Participación; y se dispone que el presente Decreto

entrará en vigencia al día siguiente de su promulgación por esta Intendencia Municipal;

EL INTENDENTE MUNICIPAL DE MONTEVIDEORESUELVE:

Promúlgase; publíquese, comuníquese a la Junta Departamental de Montevideo, a todos

los Departamentos, a las Divisiones Vialidad y Espacios Públicos y Edificaciones, a la

Contaduría General, al Servicio de Prensa y Comunicación, al Centro de Información

Jurídica y a la Biblioteca de Jurídica, al Instituto de Estudios Municipales y pase por su

orden, al Sector Despacho -para su desglose e incorporación al Registro

correspondiente- y a la Unidad Central de Planificación Municipal a sus efectos.-

. ARQ. MARIANO ARANA, Intendente Municipal.-DRA. MARIA JULIA MUÑOZ, Secretaria General.-

CRÉDITOS

Equipo técnico de INTEC Arq. María Magariños Ms en Gestión Urbana Adriana Bidegain Arq. Fernando Vázquez Ing. Agr. Federico Severi Ing. Hugo Trías Ing. Carla Brunetto Ing. Leonardo Garrido Téc. Gustavo Luna A.S. Rosa Barreix A.S. María de los Angeles Vidal Unidad Plan de Ordenamiento Territorial Arq. Cristina Pastro Ing. Agr. Ricardo Martínez Dr. Juan Trinchitella Ec. Roberto de Lucia Bach. Mª Fernanda Villalba Bach. Lorena Lungo Estudios y proyectos de saneamiento Ing. Jorge Alsina Ing. Gabriela Camps


Créditos

Equipo técnico representante de propietarios

Arq. Claudia RodéArq. José SilvaCr. Podestá

Unidad Plan de Ordenamiento Territorial

Arq. Cristina PastroIng. Agr. Ricardo MartínezDr. Juan TrinchitellaEc. Roberto de LucíaBach. M. Fernanda VillalbaBach. Leticia Mato

Servicio de Tierras y Viviendas

Arq. José Luis UrianoIng. Agr. Jorge FrancoArq. Beatriz MariñoIng. Agr. Enrique Arzuaga

Estudios y proyectos de saneamiento

Ing. Agr. Humberto Curi

CCZ13 Centro Comunal Zonal

Arq. Juan CuriAyudante de Arq. Corina Nicorielo

sector 5a - “sur decamino durÁn” - intendencia de...

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