rrg ishmetova ekbpromo_moscow

Специализированные торговые центры. Дисконт-центры, ритейл-парки, комьюнити центры как наиболее выгодный формат ТЦ

Консалтинг • Брокеридж • Управление • Геомаркетинг

109044, Москва, Крутицкая ул., 9 стр. 2, тел./факс: +7 (495) 981 00 12 www.rrg.ru

Компания RRG

• 11й год на рынке • Создана на базе инвестиционного фонда • 5 направлений: консалтинг, геомаркетинг, брокеридж, управление

и эксплуатация, рекреационная недвижимость • Более 150 сотрудников • Консалтинг и геомаркетинг – 25 человек • Более 15 авторских методик • География проектов – более 100 городов • Геоданные о жителях каждого дома в 1620 населенных пунктах РФ

RRG – инновационный и креативный консалтинг

Высокая точность и достоверность

2



o Если в 2009 году пустые площади в ТЦ заменили арендаторы мебельного сегмента, в 2015 преобладают операторы образования, искусств, творчества и детской тематики;

o Во второй половине года стал снижаться уровень вакансий в качественных ТЦ;

o Это реакция собственников на изменение ситуации и переход на гибкую арендную политику в т.ч. с привлечением альтернативных арендаторов и генераторов трафиков;

o Можно сказать, что рынок пришел к некому новому пониманию условий работы.

3

Позитивные тренды 2015 года



Компания RRG

с 2015 г. возглавляет Комитет по Редевелопменту при РГУД

4


109044, Москва, Крутицкая ул., 9 стр. 2, тел./факс: +7 (495) 981 00 12 www.rrg.ru 5

Мероприятия в 2016

4 ОСНОВНЫЕ ТЕМЫ: • ТЦ / ТРЦ • Гостиницы, жилье, апартаменты • Бывшие промзоны • Соцкультбыт и объекты культурного и исторического наследия 4 ежеквартальных мероприятия с разбором реальных кейсов в Москве

18 февраля

17 мая

сентябрь

ноябрь



Куда идти?

Действующий ТРЦ под реновацию: изначально неудачная локация для классики, сильная конкуренция, которая ещё и усилилась, изначальные техн.проблемы

Придумывай что-то новое!



Куда идти?

Формирование концепции нового ТРЦ: падение/изменение спроса со стороны ЦА, сворачивание планов развития ритейла, осталось мало площадок под классические

объекты

Придумывай что-то новое!

Изменение структуры и привычек потребления

8



Структура потребительских расходов в 2014

году

Рост цен на

основные товарные группы в

2015

Структура потребительских расходов в 2015

году

Выделение наиболее

защищенных групп товаров

9

Цены 2015 vs. структура потребления



• Согласно опросам, проведенным RRG в 2014 годах, наиболее значимым статьями расходов домохозяйств являются продукты питания и товары первой необходимости (31%), одежда и обувь, товары для дома (по 8%), общественное питание (7%)

• Средний доход домохозяйства составил 98 000 рублей

• Расходы домохозяйства в среднем составляли 70 000 рублей

Структура расходов домохозяйств Москвы в 2014 году



Еда, одежда, медикаменты, услуги и т. д.

Ориентация на бренд (одежда, обувь), аксессуары, автомобиль, развлечения

Внутренние потребности: работа, хобби, обучение и т. д.

11

Основные потребности



Рост цен привел к увеличению расходов на определенные группы товаров и общая сумма расходов на потребительские товары превысит доходы домохозяйств, следовательно, население будет вынуждено экономить. Рейтинг категорий товаров по степени «защищенности»:

!

12

Потребительские расходы и экономия



• Скорректировав потребительские расходы с учетом возможной экономии мы получили ожидаемую структуру расходов в 2015 году.

• Наиболее заметное изменение произошло с FMCG-товарами, доля расходов на которые достигла 38%.

Прогноз структуры расходов домохозяйств Москвы в 2015 году



Развлечения

Туризм и отдых

Общественное питание

Товары для дома, ремонта и строительства

Прочие товары и услуги

Спортивные товары

Одежда и обувь

Электроника и бытовая техника

Косметика и парфюмерия

Телекоммуникационные услуги

Детские товары

Коммунальные услуги

Транспортные расходы

Медицина (услуги и лекарства)

Продукты питания и товары первой …

-26%

-25%

-24%

-21%

-16%

-15%

-12%

-10%

-10%

0%

0%

10%

11%

20%

23%

• Скорректировав потребительские расходы с учетом возможной экономии мы получили (смоделировали) ожидаемую структуру расходов в 2015 году.

• На иллюстрации слева показан относительный рост/падение доли той или иной статьи расходов в 2015 году по сравнению с 2014.

• «Защищенные» группы товаров увеличат свою долю в структуре расходов, а незащищенные, в свою очередь, уменьшат. К примеру, доля FMCG-товаров вырастет на 23% (с 31% до 38%), а доля расходов на развлечения упадет почти на треть (на 26%).

Изменения в структуре расходов

14



• Главный вывод: поменяется структура торгового центра, как бизнес модель, за счет снижения доли традиционных в прошлом «высокомаржинальных» товарных групп.

• Уже сейчас ставки на супермаркет стоят на уровне среднеформатных операторов галереи . • Как следствие инвестиционная идея классического ТЦ во многих случаях теряет смысл.

15

Изменение арендных ставок за год

Продукты питания и товары первой необходимости +25-30%

Одежда и обувь -40%

Товары для дома, ремонта и строительства +6%

Детские товары -10%

Общественное питание -20%

Электроника и бытовая техника -23%

Спортивные товары -32%

Скорректированная структура расходов изменение маржинальности ритейлеров привели к следующим изменениям ставок аренды в рублях:

…но не везде!

16



Тюмень, март 2016

2%

2%

2%

2%

2%

3%

3%

3%

3%

5%

6%

6%

6%

6%

6%

10%

12%

12%

15%

20%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

DIY

аквапарк

бассейн

парфюмерия и косметика

ЭиБТ

KFC

гардероб

детские магазины

фитнес

спортивные товары

детская комната

продукты питания

IKEA

зона отдыха

товары для рыбалки, туризма и активного отдыха

кинотеатр

каток

общественное питание

магазины одежды и обуви

зона развлечений

Что респонденты хотят видеть в ТЦ?



Москва, февраль 2016

26%

6%

5%

6%

8% 4%

3% 3%

4%

3%

3%

5%

3%

0%

4%

4%

4%

10%

1%

Продукты, 26%

Коммунальные услуги, 6%

Транспорт, 5%

Общественное питание, 6% Одежда, обувь, 8%

Детские товары, 4%

Спортивные товары, 3%

Косметика и парфюмерия, 3% Подарки, 4%

Мелкая ЭиБТ, 3%

Товары для дома, 3%

Развлечения, 5%

Медицинские услуги, 3%

Крупная ЭиБТ, 4%

Товары для ремонта, 4%

Мебель, 4%

Туризм и отдых, 10%



Москва, январь 2016

10%

12%

17%

17%

19%

20%

22%

29%

31%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Спортивные секции

Салон связи

Пекарня

Отделение банка

Аптека

Кафе, бар, ресторан

Fresh market / рынок свежих фермерских продуктов

Фитнесс-центр

Большой продуктовый супермаркет

Необходимые жителям объекты инфраструктуры

Доля респондентов, выбравших объект инфраструктуры как необходимый в ЖК, %



Плюс: новые привычки покупателей

Большая требовательность; Качество предпочтительнее количества; Больше внимания атмосфере ТРЦ; Большее внимание социальному статусу и

позиционированию ТРЦ; Образовательная и развлекательная функция ТЦ; При этом экономия, основные покупки в сезон

распродаж и дисконт-центрах;

Диктуют появление новых трендов ТРЦ и новых форматов ритейла

Что это – новое?

21



Новые тренды в ТРЦ

Приверженность ценностям «здорового образа жизни»

• фитнес-центры, поликлиники, стоматологические центры, катки и т.п.;

• выход ритейлеров спорт одежды и инвентаря за пределы своего магазина (проведение соревнований, лекций, докладов, прокат оборудования, тест-драйвы и т.п.);

• фестивали и ярмарки «здоровой еды»



Потребность в «community centers»

организация временных и постоянных экспозиций, выставок арт-объектов;

образовательная функция для детей и молодежи;

создание пространств для общения по интересам, включая co-working;

симбиозы с выставочными пространствами и гостиничной функцией.




Экология и социальная ответственность

• симбиоз ТРЦ с парковым пространством (в / вне);

• магазины эко-товаров;

• Операторы временного размещения «кочующие»;

• акции в поддержку сирот / фондов / бездомных животных и т.п.;

• районные мероприятия .




Семья и дом: возможности проводить время вместе

• развитие специальных детских зон (театральные постановки, обучение, кулинария и т.п.);

• тематические выставки «умный дом»;

• экспозиции по оформлению дома и проведению досуга.




More & more digital items

• Wi-Fi; • мобильные сервисы; • специальные приложения и

программы лояльности; • цифровая навигация; • дополненная реальность

(виртуальные примерочные); • комбинация online и offline торговли.




Акцент на визуальные эффекты

• экспрессивное внешнее и внутреннее оформление интерьера;

• «магниты» для фотосъемки;

• площадка для съемок;

• студии телеканалов;

• знаменитости;

• премьеры.




Кто пользуется нашими подходами? FMCG ритейлеры

Оценка локаций. Расчет

товарооборота потенциальных

торговых объектов в городах РФ.

Разработка плана развития в г.

Москва.







Разработка плана развития в

Регионах РФ.


товароборота потенциальных

торговых объектов.

Разработка плана развития

розничных магазинов в г. Москва.





товароборота потенциальных

торговых объектов в г.Москва.

Конкурентный анализ. Расчет

потенциального товароборота

гипермаркета в г. Тольятти.


товарооборота

потенциальных торговых

объектов.

Девелоперы, инвесторы и УК

План развития и определение

«Белых пятен» для развития ТЦ в

Московском регионе.

Оценка локаций для ТЦ

Анализ зоны проживания

целевой аудитории.



Кто пользуется нашими подходами? DIY, ЭиБТ, одежда

Определение концентрации

целевой аудитории. Анализ

эффективности рекламных

акций. Расчет товарооборота


объектов в городах РФ. «Белые

пятна»




объектов в городах РФ.



торговых объектов в

Московском регионе.

Анализ клиентской базы.




объектов в городах РФ.


потенциального товарооборота

в Москве.


потенциального

товарооборота и

каннибализации в Казани.

Определение перечня и

ранжирование приоритетных

городов РФ для развития.

Выбор лучших торговых

центров.

Оценка локаций. Анализ зон

охвата мгазинов. Расчет

потенциального

товарооборота и

каннибализации в Москве.

Определение приоритетных


Определение локаций.

Определение приоритетных




Кто пользуется нашими подходами? Сети общественного питания и банки

Разработка плана развития сети

кофеен в г. Москва и г. Санкт

Петербург.

Оценка потенциальных локаций.

Расчет эффективных ставок

аренды.

Разработка плана развития сети в

г.Москва.

Разработка плана развития сети в

г.Москва.


розничных отделений в г. Москва.


розничных отделений в г. Москва.

Девелоперы, инвесторы и УК

Оценка локаций под строительство

ТЦ в городах МО. Расчет

потенциального товарооборота.

План развития и определение

«Белых пятен» для развития

суперрегиональных ТЦ «Вегас» и

универсальных ТК «Твой Дом».

Анализ рынков торговой

недвижимости городов РФ. Расчет


потенциальных ТЦ.

Анализ концепции планируемых

ТЦ в Москве и расчет


Анализ рынков торговой

недвижимости городов РФ. Оценка

локаций.


аутлетов, ритейл-парков и

торговых центров. Расчет

вероятности посещения.

Анализ потенциала кластеров

местоположения объектов для

размещения объектов коммерческой

недвижимости.


ТЦ в городах МО. Расчет

потенциального товарооборота.

Спасибо за внимание!

Докладчик:

Эвелина Ишметова

Заместитель генерального директора

[email protected]

rrg ishmetova ekbpromo_moscow

Business