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Risk Management Report del Fondo Picasso
Fondo Comune di Investimento Immobiliare Speculativo di
tipo Chiuso
Regolamento di Gestione approvato dalla Banca d’Italia con comunicazione
n. 1268523 del 27 novembre 2008
30.09.2011
(Relazione semestrale redatta sulla base dei dati disponibili al 30/06/2011)
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 2
Indice
Il Fondo .......................................... ......................................................................................3
Caratteristiche del Portafoglio Immobiliare ....... ................................................................4
Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo) ..... ...................................................................... 4
Edificio Direzionale (Lamaro) ..................... ..................................................................................... 5
Compravendite e locazioni ......................... ........................................................................6
Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo) ..... ...................................................................... 6
Edificio Direzionale (Lamaro) ..................... ..................................................................................... 8
Aspetti finanziari ................................ .................................................................................8
Valutazione dell’Esperto Indipendente ............. ............................................................... 12
Performance Attribution investimenti .............. ................................................................ 15
Monitoraggio limiti normativi e regolamentari ..... ........................................................... 15
Analisi dei Rischi e della Performance del Fondo .. ........................................................ 18
Investment Risk Rating (InvRR): Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo) .................. 18
Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza .................................................... 19
Investment Risk Rating (InvRR): Edificio Direzional e (Lamaro) ........................................ ....... 20
Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza .................................................... 21
Fund Risk Rating (FundRR): Fondo Picasso .......... .................................................................... 23
Allegati .......................................... ..................................................................................... 26
Allegato A - Investment Risk Rating: Centro Direzio nale – Metrocomplex (Tolmezzo) ......... 26
Allegato B - Investment Risk Rating: Edificio Direz ionale (Lamaro) ................................... ..... 27
Allegato C - Fund Risk Rating: Picasso ........... ........................................................................... 28
Allegato D – Fund Risk e Return Class dei Fondi di Investimento Immobiliari di Castello
SGR .................................................................................................................................................. 29
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Il Fondo
Denominazione Picasso
Tipologia Immobiliare Speculativo Chiuso
Destinatari Riservato ad Investitori Qualificati
Durata 7 anni (+ 3 di proroga facoltativa)
Inizio operatività 3 novembre 2009
Scopo Gestione professionale del Patrimonio, al fine di accrescere nel tempo il
Valore Complessivo Netto, massimizzandone il risultato a favore dei
Partecipanti
Oggetto di
investimento
al 31.12.2010
Beni immobili:
– Centro Direzionale Metrocomplex (Tolmezzo)
– Edificio Direzionale (Lamaro)
Partecipazioni in Società Immobiliari:
– Nessuna
Strumenti Finanziari:
– Nessuno
Limiti
d’investimento
Le risorse del Fondo possono essere investite in misura non inferiore ai
due terzi 1 del valore complessivo del Fondo in:
- beni Immobili e/o diritti reali immobiliari;
- partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari.
La parte residua del Patrimonio del Fondo potrà essere investita in
strumenti finanziari.
Limiti di
Indebitamento
- Fino al 95% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle
partecipazioni in società immobiliari.
- Fino all’80% del valore delle altre attività e del 100% dell’IVA a credito
presenti nel proprio patrimonio.
1 Detta percentuale è ridotta al 51% qualora il Patrimonio del Fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto Beni Immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
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Caratteristiche del Portafoglio Immobiliare
Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo)
Posizione Milano, via Tolmezzo 15
Dimensioni 21.125 mq
Business Plan Castello SGR
Property Manager BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l.
Agency Savills S.r.l. e BNP Paribas Real Estate Advisory Italy S.p.A. (contratto di
co-agency)
Destinazione d’uso Direzionale
Sviluppo progetto L’immobile è costituito dai seguenti edifici, disposti attorno ad una piazza
centrale:
• Saint Germain (blocco A);
• Times Square (blocco B);
• Piccadilly (blocco C);
• Alexaderplatz (blocco D);
• Barceloneta (blocco E).
La superficie lorda di pavimento è pari a circa 21.670 mq.
Due Diligence Tecnica: Jones Lang LaSalle S.p.A. (Dipartimento Project&Developmet
Services). Nessun rilievo segnalato.
Ambientale: Tecno Habitat. Nessun rilievo segnalato.
Legale: Bonelli Erede Pappalardo. Nessun rilievo segnalato.
Autorizzazioni
Amministrative
25 giugno 2008 – Parere favorevole dell’A.R.P.A. e della Provincia di
Milano (Disposizione n.383/2008) in merito agli interventi di bonifica
eseguiti dalla società ARMOFER S.r.l.
29 luglio 2008 – Nulla osta al proseguimento dei lavori di costruzione
rilasciato dal Comune di Milano.
24 novembre 2009 – Presentazione richiesta CPI per il parcheggio (nel
corso del mese di febbraio 2010 è arrivata la comunicazione del
dipartimento dei vigili del fuoco che l’istruttoria tecnica è completata, con
parere favorevole).
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25 novembre 2009 – Certificazione fine lavori da parte di Alta
Sorveglianza e Direzione Lavori.
10 dicembre 2009 – Richiesta Certificato di Agibilità
14 dicembre 2009 – Presentazione di Dichiarazione Fine Lavori in
Comune, contestualmente alla relativa richiesta di agibilità che, per legge
segue un procedimento temporale massimo di 60 giorni trascorso il quale
l’agibilità si intende rilasciata (silenzio assenso).
25 novembre 2009 - 25 gennaio 2010 – Svolgimento procedura, prevista
dal contratto, per i collaudi delle opere, la verifica e la correzione dei vizi al
termine della quale avverrà la Consegna Finale delle opere.
25 gennaio 2010 – Consegna definitiva del sito al Fondo.
Edificio Direzionale (Lamaro)
Posizione Roma, via Lamaro 81
Dimensioni 11.871 mq
Business Plan Castello SGR
Property Manager BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l.
Tenant Telecontact Center S.p.A. (Gruppo Telecom Italia)
Destinazione d’uso Direzionale
Sviluppo progetto Il complesso è costituito da diversi edifici adibiti ad uffici e dal centro
commerciale “Cinecittà Due” ed è circondato da numerosi quartieri
residenziali.
L’investimento ha per oggetto due corpi di fabbrica denominati “UCR1” e
“U32B”, sviluppati su di un lotto regolare rettangolare di 5.736 mq.
Due Diligence Tecnica: Jones Lang LaSalle S.p.A. Nessun rilievo segnalato.
Ambientale: Golder Associates S.r.l. Nessun rilievo segnalato.
Legale: Bonelli Erede Pappalardo. Nessun rilievo segnalato.
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Autorizzazioni
Amministrative
Il complesso immobiliare in oggetto risulta catastalmente censito al
N.C.E.U. del Comune di Roma come “Foglio n. 957, mappale 576 e 627,
cat. D/8”
L’immobile è stato edificato sulla base della convenzione urbanistica e di
lottizzazione Comprensorio M/2 Cinecittà del 1980, convenzione stipulata
con il Comune di Roma con atto a Rogito in data 23 Dicembre 1983.
Compravendite e locazioni
Il portafoglio immobiliare del Fondo Picasso risulta, alla data della redazione del presente
Report, parzialmente locato per quanto riguarda Centro Direzionale Metrocomplex e
interamente locato per quanto concerne l’edificio Direzionale di Roma. Di seguito si elencano
le caratteristiche dei contratti di locazione attualmente esistenti:
Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo)
Edificio D Edificio C
Tenant Cardif Assicurazioni S.p.A. Cardif Assicurazioni S.p.A.
(Gruppo BNP Paribas) (Gruppo BNP Paribas)
Data Inizio 16-dic-09 05-ago-11 (data stipula)2
Durata (anni) 9+6 9+6
Superficie locata 3.710,14 mq (100%) 2.288 mq
Canone annuo 910.000 Euro3 578.230 Euro
% Aggiornamento inflazione
100% dell’Istat (dal 2°anno) 100% dell’Istat (dal 2°anno)
Spese di manutenzione
Double net La Manutenzione ordinaria è a carico del conduttore, la manutenzione straordinaria a carico del locatore.
Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant
Polizza “All-risk” a carico del Tenant
Garanzia Fidejussione bancaria a prima richiesta pari a 3 mensilità del canone a regime (227.500 Euro)
Garanzia bancaria autonoma a prima richiesta pari a 3 mensilità del canone di locazione. Dovrà essere rilasciata entro la data di consegna dell’immobile.
2 La data di consegna dell’immobile è funzionale alle tempistiche del cambio di destinazione d’uso dell’immobile 3 Si evidenzia che per il primo anno di contratto è stato accordato uno sconto sul canone pari a circa otto mesi e il canone sarà pertanto pari ad €303.000
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Edificio B Edificio E
Tenant U.P. Milano S.r.l. UBI Assicurazioni S.p.A.
(Gruppo BNP Paribas)
Data Inizio 01-gen-10 02-ago-10
Durata (anni) 9+6 9+6
Superficie locata 370 mq (4%) – piano terra (Bar) 2.871,19 mq (100%)
Canone annuo A regime 110.000 Euro4 675.000 Euro5
% Aggiornamento inflazione 100% dell’Istat (dal 2°anno) 100% dell’Istat (dal 2°anno)
Spese di manutenzione Double net a carico del Tenant
Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant Polizza “All-risk” a carico del Tenant
Garanzia Fidejussione bancaria a prima richiesta pari a 8 mensilità del canone a regime (73.340 Euro)
Garanzia bancaria autonoma a prima richiesta pari a 6 mensilità del canone a regime (337.500 Euro)
Edificio A6 Edificio B
Tenant TotalErg S.p.A. Adecco Italia Holding di
partecipazione e Servizi S.p.A.
Data Inizio 01-set-11 01-gen-127
Durata (anni) 6+6 8+6
Superficie locata 1.699 mq (70%) 4.400 mq
Canone annuo 381.600 Euro8 1.130.000 Euro9
% Aggiornamento inflazione 75% dell’Istat (dal 2°anno) 75% dell’Istat (dal 2°anno)
Spese di manutenzione
La manutenzione ordinaria sarà interamente eseguita a cura e spese della Conduttrice, quella straordinaria sarà interamente effettuata a cura e spese della locatrice.
La manutenzione ordinaria sarà a carico del conduttore, così come la manutenzione straordinaria sugli impianti dal medesimo realizzati.
Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant Le polizze stipulate verranno consegnate alla proprietà entro il 01/01 2012
4 il canone sarà ridotto ad €22.222 fin tanto che il tasso di occupancy del complesso sia inferiore al 15%, ad €44.000 tra il 15% ed il 30%, ad €60.500 tra il 31% ed il 45%, ad €77.000 tra il 46% ed 60%, ad €99.000 tra il 61% e l’80%. 5 Si evidenzia che per il primo anno di contratto è stato accordato uno sconto sul canone pari a circa sette mesi e il canone sarà pertanto pari ad €393.903. 6 Inoltre, una porzione archivi all’interno della palazzina denominata Time Square (B) di 95 mq, più 9 posti auto ed 1 posto moto coperti siti al piano interrato dell’edificio C (Alexander Platz) e 4 posti auto in area esterna. 7 Il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente alla scadenza del primo quadriennio (31/12/2015) e successivamente alla scadenza di ciascun biennio. 8 Si evidenzia che per il primo anno di contratto è stato accordato uno sconto sul canone pari a circa nove mesi e il canone sarà pertanto pari ad €127.200. 9 Le parti hanno concordato che il pagamento decorrerà dal 1 luglio 2012, e pertanto il canone del primo anno sarà pari ad Euro 565.00.
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Garanzia
Garanzia autonoma a prima richiesta, incondizionata e irrevocabile di ammontare pari a €190.800 (sei mensilità di Canone)
Garanzia bancaria a prima richiesta pari a Euro 565.000 (6 mensilità)
Il Fondo ha affidato l’attività di commercializzazione con un contratto di co-agency, a Savills
S.r.l. e Bnp Paribas Real Estate Advisory Italy S.p.A..
Edificio Direzionale (Lamaro)
Edificio Direzionale
Tenant Telecontact Center S.p.A. (Gruppo Telecom Italia)
Data Inizio 21 luglio 2003
Durata (anni) 6 anni con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni
Superficie locata 11.871 mq (100%)
Canone annuo 1.151.327 Euro + IVA
% Aggiornamento inflazione 75% dell’Istat (dal 2°anno)
Spese di manutenzione
A carico del Tenant
Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant
Garanzia
Fidejussione bancaria a prima richiesta pari a 3 mensilità del canone a
regime (261.750 Euro).
Garanzia da parte della Controllante (Telecom Italia S.p.A.) relativa al
puntuale ed esatto adempimento da parte della Conduttrice di tutte le
obbligazioni previste contrattualmente.
Aspetti finanziari
Per quanto riguarda l’indebitamento, il Fondo utilizza una leva finanziaria complessiva pari a
circa il 74,2% del valore di mercato degli immobili, che diventa il 66,2% se si considerano
anche la altre attività del Fondo (escluso la liquidità).
Nell'ambito di una strategia di gestione attiva della struttura finanziaria del Fondo, è stata
avviata e conclusa la negoziazione con la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., principale
finanziatore del Fondo, per rimodulare il piano di ammortamento dei finanziamenti e
modificarne gli obblighi finanziari con il fine di allineare la struttura finanziaria del Fondo alle
necessità espresse dal business plan.
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Si riporta di seguito la situazione al 30 giugno 2011, relativamente all’effettivo utilizzo delle
linee di credito a disposizione del Fondo (Tabella 1) per gli investimenti in oggetto:
Accordato Rimborsato Utilizzato Disponibile
Senior 36.000.000 1.495.000 34.500.000 5.000
Senior (estensione) 4.000.000 61.018 3.938.982 -
Acquisiton VAT 8.000.000 400.000 7.600.000 -
Restructoring VAT 1.300.000 - 988.938 311.062
Totale Tolmezzo 49.300.000 1.956.018 47.027.920 316.062
Senior – Tranche A 9.741.287 1.168.605 8.572.682 -
Senior – Tranche B 1.000.000 500.000 500.000 -
Totale Lamaro 10.741.287 1.668.605 9.072.682 -
Revolving 1.300.000 900.000 400.000 -
Totale FONDO 1.500.000 900.000 400.000 -
TOTALE 61.541.287 4.524.623 56.500.602 316.062
Importo
Tolmezzo
Lamaro
FONDO PICASSO
Linea di finanziamento
Tabella 1. Prospetto riepilogativo dell’effettivo utilizzo delle linee di credito da parte del Fondo Picasso alla data del 30 giugno 2011 (valori in euro)
In particolare la rimodulazione delle linee di credito esistenti in favore del Fondo Picasso ha
seguito le direttrici di seguito illustrate:
In primo luogo, è stata deliberata la modifica del piano di ammortamento del mutuo
ipotecario relativo all'immobile sito in Roma (Tranche A), avente ammontare residuo pari ad
Euro 9.072.682, con una proroga di cinque anni rispetto alla scadenza originaria (15 marzo
2021). Per quanto concerne le condizioni economiche del finanziamento, è stato deliberato
l'aumento dello spread sul tasso di riferimento da 150 bps a 250 bps ed è stato richiesto il
pagamento di una commissione per la gestione della pratica pari allo 0,25% dell'ammontare
residuo del finanziamento.
Per quanto riguarda l’ulteriore finanziamento ipotecario insistente sul medesimo immobile
(Tranche B) avente un ammontare residuo pari ad Euro 1.000.000 con scadenza prevista al
15 marzo 2013, è stato deliberato l'aumento dello spread sul tasso di riferimento da 150 bps
a 180bps.
Con riferimento all'apertura di credito ipotecario per l'importo di Euro 36.000.000 relativa
all'immobile sito in Milano (Tranche A) con scadenza originaria al 10 ottobre 2010, è stata
deliberata la proroga del periodo di preammortamento al 01 aprile 2011 facendo seguito
all'esercizio dell'opzione per la conversione in mutuo ipotecario a 144 mesi esercitata per dal
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Fondo. Non sono invece intervenute modifiche alle condizioni economiche del
finanziamento.
E' stato, inoltre, come già anticipato, deliberato in favore del Fondo un finanziamento per
l'importo di Euro 4.000.000 (Tranche B), con scadenza 31 marzo 2024. Le condizioni
economiche del finanziamento prevedono uno spread a valere sull'Euribor a tre mesi di 250
bps . E' inoltre prevista la corresponsione di una commissione una tantum pari allo 0,75%
dell'ammontare del finanziamento ed una commissione per la gestione della pratica pari allo
0,25% dell’ammontare finanziato.
E’ stata, inoltre, prorogata di 12 mesi rispetto alla scadenza originaria (31 dicembre 2010) la
linea di credito revolving concessa da Unicredit Corporate Banking S.p.A. avente un
ammontare residuo pari ad Euro 1.300.000, di cui Euro 900.000 risultano rimborsati al 30
giugno 2011. Per quanto concerne le condizioni economiche del finanziamento, è stato
deliberato l'aumento dello spread sul tasso di riferimento da 250 bps a 450 bps.
Non sono intervenute modifiche alla struttura della linea IVA relativa ai costi di
ristrutturazione dell'immobile Tolmezzo accordata per l'importo di Euro 1.300.000, con
validità sino a revoca. Per quanto riguarda la linea IVA relativa ai costi di conferimento dello
stesso immobile, si è provveduto a prorogare di 12 mesi la data di scadenza originaria (22
aprile 2011).
La rimodulazione della struttura dell'indebitamento del Fondo Picasso si è tradotta, in primo
luogo, nell'estensione della durata dei finanziamenti nei termini esposti, e, in secondo luogo,
nella riduzione del rapporto tra rimborso periodico di quota capitale e monte canoni del
fondo. A fronte del significativo miglioramento delle scadenze contrattuali dei suddetti
finanziamenti la SGR considera, pertanto, congruo riconoscere alla banca finanziatrice un
incremento degli spread applicati.
A garanzia del pagamento dei canoni di locazioni, si riporta di seguito il dettaglio delle
garanzie rilasciate a favore del Fondo.
Garante Beneficiario Importo Data Scadenza NOTE
BNL S.p.A. Cardif Assicuraz. S.p.A. 227.500 € 22/12/2009 15/12/2018 Fidejussione per pagamento canone di locazione
Telecom Italia
Telecontact Center S.p.A. 261.750 € 30/06/2003 21/07/2015
Banca Popolare di Bergamo
S.p.A.
UBI Assicurazioni S.p.A. 337.500 € 30/07/2010
30/07/2012 alla scadenza rinnovo tacito
annuale
Garanzia bancaria per pagamento canone di locazione
Banca Popolare di
Intra U.P. Milano S.r.l. 73.340 26/05/2010 31/12/2018
Garanzia bancaria per pagamento canone di locazione
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
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Intesa San Paolo S.p.A. TotalErg S.p.A. 190.800 01/09/2011 31/08/2017
Fidejussione per pagamento canone di locazione
BNL S.p.A. Adecco Italia Holding di partecipazione e Servizi
S.p.A. 565.000 01/01/2012 31/12/2019
Fideiussione bancaria a prima richiesta
Tabella 2. Prospetto riepilogativo delle garanzie in essere ricevute dal Fondo Picasso.
Per quanto riguarda la gestione finanziaria del debito, a copertura del rischio di tasso
d’interesse su parte dell’indebitamento prospettico si segnala che il Fondo ha sottoscritto nel
corso del 2011 i seguenti due contratti di tipo “collar” a copertura del rischio di tasso
d’interesse, su un capitale nozionale variabile nel tempo:
– il primo, sottoscritto con la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A, ha validità dal 01
aprile 2011 al 01 aprile 2014 e prevede le seguenti condizioni:
Dal Al
NOZIONALE Euribor 3M/360 RATE<FLOOR
(valori in euro) FLOOR CAP RATE (cash out)
01/04/2011 01/07/2011 36.000.000 2,220% 3,70% 1,219% 91.090
01/07/2011 03/10/2011 35.250.000 2,220% 3,70% 1,537% 62.864
03/10/2011 02/01/2012 34.500.000 2,220% 3,70%
02/01/2012 02/04/2012 33.750.000 2,220% 3,70%
02/04/2012 02/07/2012 33.000.000 2,220% 3,70%
02/07/2012 01/10/2012 32.250.000 2,220% 3,70%
01/10/2012 02/01/2013 31.500.000 2,220% 3,70%
02/01/2013 02/04/2013 30.750.000 2,220% 3,70%
02/04/2013 01/07/2013 30.000.000 2,220% 3,70%
01/07/2013 01/10/2013 29.250.000 2,220% 3,70%
01/10/2013 02/01/2014 28.500.000 2,220% 3,70%
02/01/2014 01/04/2014 27.750.000 2,220% 3,70%
Con riferimento al suddetto contratto “collar” si evidenzia la copertura di un nozionale
variabile e pari a circa il 100% del debito totale tirato relativo al finanziamento di Tolmezzo
acceso con Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A..
In particolare suddetto “collar “ ha generato ad oggi un cash out pari a circa 154 mila Euro.
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– il secondo, sottoscritto anch’esso con la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A, ha
validità dal 15 marzo 2011 al 15 marzo 2014 e prevede le seguenti condizioni:
Dal Al
NOZIONALE Euribor 3M/360 RATE<FLOOR
(valori in euro) FLOOR CAP RATE (cash out)
15/03/2011 15/06/2011 8.717.982 2,220% 3,70% 1,174% 22.859
15/06/2011 15/09/2011 8.572.682 2,220% 3,70% 1,447% 16.497
15/09/2011 15/12/2011 8.427.383 2,220% 3,70%
15/12/2011 15/03/2012 8.282.083 2,220% 3,70%
15/03/2012 15/06/2012 8.136.783 2,220% 3,70%
15/06/2012 15/09/2012 7.991.483 2,220% 3,70%
15/09/2012 15/12/2012 7.846.184 2,220% 3,70%
15/12/2012 15/03/2013 7.700.884 2,220% 3,70%
15/03/2013 15/06/2013 7.555.584 2,220% 3,70%
15/06/2013 15/09/2013 7.410.285 2,220% 3,70%
15/09/2013 15/12/2013 7.264.985 2,220% 3,70%
15/12/2013 15/03/2014 7.119.685 2,220% 3,70%
Con riferimento al suddetto contratto “collar” si evidenzia la copertura di un nozionale
variabile e pari a circa il 96% del debito totale tirato relativo al finanziamento di Lamaro
acceso con Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.. In particolare suddetto “collar “ ha
generato ad oggi un cash out pari a circa 39 mila Euro.
Valutazione dell’Esperto Indipendente
Il valore di mercato del portafoglio posseduto dal Fondo al 30 giugno 2011 è stato
determinato tramite il metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow)
pari a 76.100.000 Euro da Jones Lang LaSalle S.p.A. che, in qualità di Esperto Indipendente,
ha emesso perizia valutativa in data 29 luglio 2011.
La valutazione dell’Esperto Indipendente ha come oggetto il patrimonio immobiliare del
Fondo, in particolare:
• Immobile ad uso uffici sito a Roma e facente parte del Centro Direzionale Cinecittà
Due, di 11.800 mq di superficie, interamente locato a Telecontact S.p.A.;
• Complesso Direzionale, denominato Metrocomplex, di 21.000 mq di superficie,
suddivisi su 5 edifici, la cui ristrutturazione è terminata tra fine 2009 ed inizio 2010 e
la cui opera di commercializzazione è iniziata conseguentemente.
Immobile Superficie lorda Superficie locata Vacancy (%)
Metrocomplex
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 13
A 2.377 1.669 30%
B 6.035 370 94%
C 6.132 0 100%
D 3.710 3.710 0%
E 2.871 2.871 0%
Totale Metrocomplex 21.125 8.620 59%
Lamaro 11.871 11.871 0%
Totale Lamaro 11.871 11.871 0%
TOTALE 32.996 18.822 38%
Si segnala inoltre, come riportato in precedenza, in data 7 luglio 2011 è stata firmata la
proposta di accettazione di Castello ad Adecco Italia Holding di partecipazione e Servizi
S.p.A. per la locazione dell’intero Edificio B Times Square, comprendente il piano rialzato,
primo e secondo per un totale di 4.400 mq.
La stima degli Esperti Indipendenti è stata sviluppata secondo i metodi e principi di generale
accettazione ricorrendo, tenuto conto della tipologia della proprietà nonché del relativo
mercato immobiliare di riferimento, in particolare è stato utilizzato il Metodo dei Flussi di
Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:
• sulla determinazione, per un periodo di n° anni, d ei redditi netti futuri derivanti dalla
locazione della proprietà;
• sull’attualizzazione, alla data della Valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa).
In particolare per quanto attiene l’immobile Metrocomplex l’Esperto Indipendente ha
provveduto all’identificazione di ogni singola porzione che costituisce l’intero complesso
immobiliare. I canoni derivanti dalla locazione degli spazi ad uso ufficio sono stati stimati alle
attuali condizioni di mercato (30 giugno 2011) ipotizzando un piano di commercializzazione e
degli incentivi ai potenziali conduttori in linea con le evidenze emerse dagli accordi
recentemente conclusi. Il piano di assorbimento prevede che l’edificio B sia affittato su base
frazionata entro il 1 gennaio 2012 mentre i blocchi A e C siano affittati su base frazionata
entro il 1 luglio 2012.
I tassi di attualizzazione utilizzati nella valutazione del complesso Metrocomplex differiscono
da immobile ad immobile (edificio A 8,50%, edificio B 9,95%, edificio C 9,90%, edificio D
7,75%, edificio E 7,85%), lo scostamento tra i tassi indicati trova spiegazione nel maggior
rischio locativo che l’Esperto Indipendente attribuisce agli edifici non ancora locati.
Per quanto riguarda l’immobile di Lamaro il tasso di attualizzazione utilizzato dall’Esperto
Indipendente risulta pari al 7,45%. L’avvicinarsi della scadenza contrattuale si riflette in un
sensibile aumento del tasso di attualizzazione che passa dal 7,30% al 7,45%.
Di seguito, nella Tabella 4, sono riportate le valorizzazioni dei singoli asset e del valore
complessivo del portafoglio:
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 14
Data valutazione Esperto Indipendente 30/06/2011 31/12/2010 30/06/2010 31/12/2009
Edificio A 6.360.000 N/A N/A N/A
Edificio B 14.900.000 N/A N/A N/A
Edificio C 15.460.000 N/A N/A N/A
Edificio D 13.520.000 N/A N/A N/A
Edificio E 9.860.000 N/A N/A N/A
Valore Tolmezzo, Centro Direzionale – Metrocomplex 60.100.000 53.800.000 53.100.000 47.000.000
Valore Lamaro, Edificio Direzionale 16.000.000 16.200.000 16.200.000 16.100.000
VALORE di PORTAFOGLIO 76.100.000 70.000.000 69.300.000 63.100.000
Tabella 4. Valore di Mercato del Portafoglio del Fondo Picasso (valori in euro)
Rispetto alla precedente valorizzazione, la stima del Centro Direzionale Metrocomplex ha
subito una variazione (+11,7%) sostanzialmente dovuta al positivo andamento dell’attività di
commercializzazione degli spazi, mentre la valutazione dell’immobile di Roma ha subito una
leggera variazione (-1,2%) rispetto la precedente valutazione al 31 dicembre 2010.
A seguito dell’adozione delle Linee Guida10 emesse da Assogestioni e nel rispetto delle
Linee Applicative di Banca d’Italia e Consob in tema di valutazione degli investimenti
immobiliari, la SGR si è dotata di una procedura di gestione dei rapporti con l’Esperto
Indipendente. In particolare tale procedura definisce le responsabilità per la gestione dei
rapporti con l’Esperto Indipendente, relativamente alla raccolta e trasmissione del flusso di
informazioni necessarie alla redazione della perizia di stima, nonché la verifica e la
corrispondenza dei dati e delle informazioni utilizzate dagli Esperti Indipendenti e le
variazioni significative rispetto alle precedenti stime effettuate sui beni.
Coerentemente con quando riportato sopra, l’Investment Manager ha redatto una relazione
in merito alle valutazioni predisposte dell’Esperto Indipendente in termini di coerenza dei
criteri di valutazione utilizzati, di correttezza nell’elaborazione dei dati e di coerenza nelle
assunzioni di stima. Tale relazione è stata sottoposta a delibera del Consiglio di
Amministrazione in data 29 luglio 2011.
Nello specifico per il Fondo Picasso, sulla base delle analisi svolte in termini di coerenza dei
criteri e dei parametri quantitativi utilizzati (tasso di attualizzazione, tasso risk free, Kd, Ke,
tasso d’inflazione, ecc.), la SGR ha ritenuto di esprimere un parere complessivamente
positivo circa la congruità dei suddetti criteri/parametri e dei valori attribuiti agli immobili in
oggetto da parte dell’Esperto Indipendente.
10 Le Linee Guida sono state adottate dalla SGR con delibera del Consiglio di Amministrazione del 24 giugno 2010. L’adozione è stata comunicata alle Autorità di Vigilanza in data 21 febbraio 2011.
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 15
Performance Attribution investimenti
Al fine di consentire una maggior analiticità nell’analisi del rendimento del Fondo si è
provveduto alla determinazione della performance attribution dei singoli investimenti che
consente di scomporre il rendimento complessivo del Fondo e verificare la contribuzione dei
singoli investimenti alla performance del Fondo. Di seguito riportiamo estratto delle analisi
svolte.
Performance Attribution Fondo Picasso
PROGETTOVALORE AL
31.12.10CAPEX GAIN/LOSS
VALORE AL
30.06.11ICI
Oneri
gest immCoperture
Retrocessione
collar
Interessi
passiviRICAVI
RISULTATO
ECONOMICOCONTRIBUTION E/P
Lamaro 16.200.000 - -200.000 16.000.000 -56.209 -2.500 25.548- 0 -156.232 576.145,67 135.656 2,49% 0,85%
Tolmezzo 53.800.000 500.000 5.800.000 60.100.000 -286.605 -55.570 91.091- -35.208 -726.711 716.819,57 5.321.634 97,51% 8,85%
TOTALE 70.000.000 500.000 5.600.000 76.100.000 -342.814 -58.070 -116.639 -35.208 -882.944 1.292.965 5.457.290 100,00%
oneri finanziari -89.591
oneri di gestione -232.835
Interessi attivi 4.803
altri ricavi 6.581
altri oneri 38.359-
RISULTATO I° sem 2011 5.107.888
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
Lamaro Tolmezzo
RISULTATO
ECONOMICO
RISULTATO
ECONOMICO-2.000.000
-1.000.000
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
Costi - ricavi Asset
Monitoraggio limiti normativi e regolamentari
Come definito dal Manuale delle procedure, il Risk Manager assicura il controllo dei limiti
gestionali di investimento dei fondi. Tali limiti gestionali sono riportati all’interno dei
Regolamenti dei singoli fondi in cui sono descritti i limiti di investimento ed il ricorso
all’indebitamento da parte dei fondi, facendo più volte richiamo alla normativa di riferimento.
L’attività di controllo dei limiti, è effettuata dal Risk Manager attraverso la predisposizione di
appositi documenti redatti semestralmente in occasione della valorizzazione della quota. Di
seguito riportiamo estratto del report di controllo limiti alla data del 30.06.2011.
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 16
L I M I T I_R E S T R I T T I V I_F I S S A T I_D A L_R E G O L A M E N T O
Valore rilevato Limite Base calcolo Valore Check
PICASSO
95% Immibili e/o diritti reali immobiliari76.100.000
80% Altre attività 974.635
100% IVA 8.252.315
56.500.602 69% 100% (leva max utilizzabile) 81.327.023 OK
Investimenti al di fuori del territorio nazionale 0 OK
Investimento in un unico bene immobiliare 23% <= 67%Valore Complessivo delle Attività
del Fondo47.071.939 ok
Investimento in partecipazioni in società immobiliari (con oggetto
sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione)0% <= 25%
Valore Complessivo delle Attività
del Fondo17.651.977 ok
Investimento in società che svolgono in via principale attività di
costruzione con assunzione del rischio edilizio0% <= 10%
Valore Complessivo delle Attività
del Fondo7.060.791 ok
Investimento in OICR gestiti e promossi dalla SGRsuoi soci o da
altre società di gestione dei rispettivi gruppi di appartenenza0 OK
Il Patrimonio del Fondo può essere investito in strumenti finanziari
derivati, a condizione che l’investimento in tale tipo di strumenti
finanziari non alteri il profilo di rischio del Fondo.
investimenti
in derivatiOK
Investimenti in strumenti finanziari derivati non negoziati in
mercati regolamentati – c.d. over the counter (OTC)ok ok
Effettuazione di operazioni in derivati equivalenti a vendite allo
scopertook ok
Ammontare degli impegni assunti dal Fondo in strumenti finanziari
derivati 0% < 100% Valore complessivo netto del Fondo 28.372.072 OK
Esclusivamente negoziati con controparti di elevato standing,
sottoposte alla vigilanza di un’autorità pubblica, e che abbiano ad
oggetto titoli quotati, tassi di interesse o di cambio, indici di borsa o
valute.
VIETATI
Livello di indebitamento<=
L'investimento potrà essere effettuato previa approvazione del
Comitato Consuntivo
L'investimento potrà essere effettuato previa approvazione del
Comitato Consuntivo
Esclusivamente in strumenti finanziari derivati a fini di copertura dei
rischi.
Dall’analisi del report di controllo non si evidenziano anomalie e sforamenti in ordine ai limiti
regolamentari.
L’andamento del mercato immobiliare
Dopo il rallentamento causato dall’aggravarsi della crisi economica, che ha caratterizzato il
settore immobiliare tra la fine del 2008 e il 2009, il mercato immobiliare italiano chiude il 2010
in modo positivo. Il fatturato è aumentato dell’1,7 % rispetto allo scorso anno ed è pari a
111,6 miliardi di euro. A seguito dell’andamento non performante dei mercati finanziari, nel
2011, tra le famiglie e gli investitori di media e grande dimensione è aumentata la
propensione all’investimento in immobili. Inoltre, parte dei capitali rientrati in Italia grazie allo
“scudo” è stata investita nel settore immobiliare, mentre una parte consistente rimane come
“riserva” nel caso di una ripresa più incisiva dei mercati.
Con riferimento ai fondi immobiliari attivi i prossimi anni dovrebbero essere in crescita a
meno che il quadro normativo e fiscale non peggiori e non vi sia l’incertezza che ha segnato
l’anno precedente. Prospettive favorevoli arrivano dall’industria dei fondi immobiliari italiani,
in continua crescita sia in termini di patrimonio che di volume delle attività, aumentati nel
2010 rispettivamente del 5,5% e del 4,6% su base annua.
Nel corso del secondo semestre 2010 il numero dei fondi immobiliari, censito da
Assogestioni, è aumentato di 8 unità portando a quota 171 i fondi operativi per un totale di
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 17
patrimonio gestito pari ad 23.276,7 milioni di euro. Nel secondo semestre del 2010 i flussi di
raccolta si attestano a 814 milioni di euro, una raccolta positiva ed in crescita rispetto a
quella registrata nel semestre precedente. Per quanto riguarda i singoli comparti le prime
osservazioni sull’anno in corso denotano le seguente tendenze:
Il settore uffici, a causa della scarsa crescita economica e di occupazione, della scarsa
chiarezza sullo stato e sulla responsabilità fiscale per i fondi immobiliari italiani e
l’inconsistente disponibilità di prodotti di qualità, ha risentito nel primo trimestre 2011 di una
modesta crescita che si stabilizza al + 1%. Ad ogni modo il Take-up risulta essere di 63.700
mq per Roma e 94.000 mq per Milano contro i 21.500 mq per Roma e i 32.800 mq per
Milano relativi al medesimo periodo dell’anno precedente. I principali tenant sono il settore
pubblico, le banche e le società che offrono servizi professionali. Essi tendono a scegliere
location centrali o semicentrali. Il volume degli investimenti rimane simile a quello dell’anno
precedente e, nonostante il maggiore interesse sia verso le città principali come ad esempio
Milano, ultimamente cresce l’attrattiva delle città secondarie.
Il comparto industriale è caratterizzato da investimenti nelle proprietà industriali modesti a
causa della lenta crescita economica del settore.
L’interesse dei tenant è focalizzato su building nuovi e moderni, caratterizzati da spazi larghi
e da ottimi collegamenti di trasporto. Gli investitori ricercano edifici in classe A collocati nei
principali luoghi al fine di attirare tenant di primario standing a lungo termine. Si prevedono
prezzi stabili per i mesi a venire, fatta eccezione per le grandi unità che potrebbero registrare
lievi contrazioni. Lo yield medio per Milano e Roma rimane costante per il terzo trimestre
consecutivo con un valore pari all’ 8,0%.
Al contrario, il settore commerciale, caratterizzato da un andamento positivo, risulta essere
una delle asset class predilette dagli investitori internazionali. Nel primo trimestre del 2011 si
sono registrate le più significative transazioni relative agli shopping center. Si prevedono
prezzi stabili per i mesi a venire e lo yield medio per Milano e Roma rimane costante con un
valore pari al 5% per gli high street shops, 7% per il retail warehouse e 6,25% per i centri
commerciali.
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 18
Analisi dei Rischi e della Performance del Fondo
Investment Risk Rating (InvRR): Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo)
I risultati prodotti a seguito dell’analisi del profilo di rischio-rendimento dell’investimento
oggetto di analisi sono riassunti nella Tabella 5, sotto riportata (in versione originale,
nell’allegato A). Le macro-categorie e le categorie di rischio sono valorizzate con una scala
da 0 (rischio minimo) a 5 (rischio massimo). Da esse si ottiene il valore di rischio
complessivo dell’investimento - InvRI (Investment Risk Indicator) - ponderandole con pesi
differenti a seconda della strategia dichiarata per l’investimento tra le seguenti:
- Reddito (come nel caso in esame)
- Valorizzazione
- Sviluppo
60.100.000
MAX 5
Risk Weigh
(Max)
Risk Value
(Max 5)
Risk Indicator
30.06.2011
Risk Indicator
31.12.2010FM Notes
60 2,05 24,6 25,4 �
A.1 Location 26 1,6 8,1 8,1 =
A.2 Quality 17 1,9 6,3 6,3 =
A.3 Positioning & Trend 17 3,0 10,2 11,1 �
0 N/A N/A N/A =
B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A =
B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A =
30 2,50 15,0 15,6 �
C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =
C.2 Asset 3 1,0 0,6 0,6 =
C.3 Enviromental 3 2,2 1,3 1,3 =
C.4 Tenancy 20 2,7 10,7 11,3 �
Financial Risk 10 2,7 5,4 5,4 =
D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =
D.2 Interest & Debt Service Cover 3 2,8 1,7 1,7 =
D.3 Interest Rate & Foreign Exchange 2 2,5 1,0 1,0 =
C+ C+
InvRR Risk ClassInvRi
(Min)
InvRi
(Max)
A Molto basso 0 25
B+ Basso 25 35
B- Medio Basso 35 45
C+ Medio 45 55
C- Medio Alto 55 65
D Alto 65 75
E Molto Alto 75 100
Project Risk
Asset ID
Strategy
Investment Risk Category
Centro Direzionale - Metrocomplex
Reddito
Date: 30/06/2011
Investment Manager € Investment
Daniele Bianchi
45,0 46,4
Fund
Picasso
� 2,25
Investment Risk Rating (InvRR)
Investment Risk Indicator (InvRI) 100
Asset risk
Contractual Risk
Asset risk
Project Risk
Contractual Risk
Financial Risk
Tabella 5: Investment Risk Rating dell’Investimento Centro Direzionale – Metrocomplex
Di seguito si riportano i dettagli circa le variazioni, rispetto alla valutazione precedente, di
livello di rischio riscontrate in alcune delle categorie oggetto di analisi. Per tutti gli altri casi,
nei quali non si evidenziano variazioni si rimanda ai contenuti del Risk Management Report
del 31 dicembre 2010.
A. Asset Risk
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 19
Si osserva un leggero decremento del rischio proprio degli asset (risk indicator passa da
25,4 a 24,6) tale variazione è sostanzialmente imputabile alla riduzione del rischio legato alla
classe A.3 Positioning & Trend (risk indicator passa da 11,1 a 10,2) dovuto all’andamento del
mercato immobiliare terziario di Milano che ha fatto segnare un trend positivi nel corso del
2011. L’andamento del mercato delle locazioni nel primo trimestre dell’anno ha fatto
registrare un assorbimento di spazi ad uso uffici di circa 84.000m², il 158% rispetto al primo
trimestre del 2010. Gli spazi assorbiti hanno per lo più riguardato medie (1.000m²-5.000m²) e
grandi superfici (5.000m²-10.000m²); in particolare circa il 43% dell’assorbimento del
trimestre ha riguardato medie superfici mentre il 42% quelle grandi; le transazioni di spazi
piccoli (al di sotto dei 1.000m²) ammontano al 15% del totale.
C. Contractual Risk
Con riferimento a tale categoria di rischio si è riscontrata una sostanziale stabilità del livello
di rischio per quanto riguarda le sotto-categorie C.1, C.2 e C.3. Rispetto alla precedente
relazione semestrale si osserva una riduzione del rischio legato alla classe C.4 Tenancy (risk
indicator passa da 11,3 a 10,7) dovuto sostanzialmente alla nuova strategia di
commercializzazione adottata dalla SGR che prevede, tra l’altro, di offrire ai potenziali
inquilini del Metrocomplex allestimenti adatti alle proprie richieste. Tale elemento,
coerentemente con la strategia di gestione dello stato locativo dell'immobile sito in Via
Tolmezzo a Milano, viene considerato prioritario al fine di completare la locazione degli spazi
sfitti. Si rileva inoltre che rispetto alla precedente relazione semestrale sono stati sottoscritti i
seguenti contratti di locazione:
- in data 05/08/2011 è stato stipulato un contratto di locazione (9+6) con la società
Cardif Assicurazioni S.p.A., relativo all’edificio C per un totale di 2.288 mq e un
canone a regime pari a Euro 578.230. La data di consegna dell’immobile è funzionale
alle tempistiche del cambio di destinazione d’uso dell’immobile;
- in data 01/09/2011 è stato stipulato un contratto di locazione (6+6) con la società
TotalErg S.p.A., relativo all’edificio A per un totale di 1.699 mq (70% dell’intero
edificio) e un canone a regime pari a Euro 381.600;
- in data 23/09/2011 è stato stipulato un contratto di locazione (8+6) con la società
Adecco Italia Holding di partecipazione e Servizi S.p.A., relativo all’edificio B per un
totale di 4.400 mq e un canone a regime pari a Euro 1.130.000.
Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza
A fronte delle considerazioni effettuate sopra e dell’analisi di tutte le categorie di
rischio ritenute rilevanti per la determinazione dei rischi connessi all’investimento in esame,
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 20
si rileva che, quest’ultimo si configura come un investimento di classe C+ (InvRR) all’interno
della scala di risk rating adottata dalla SGR, per la valutazione della rischiosità degli
investimenti c.d. “a reddito”.
Il rischio complessivo rilevato per l’investimento, rappresentato dall’InvRI (Investment Risk
Indicator), ha raggiunto un valore pari a 45,0 circa, corrispondente alla classe di rischio
medio prevista per le operazioni di investimento a reddito e si compone per il:
- 55% da rischi connessi alla natura ed alle caratteristiche intrinseche dell’Asset (Asset
Risk);
- 33% da rischi connessi alle situazioni contrattuali riguardanti l’Asset, il Vendor, i
Tenants e gli aspetti ambientali (Contractual Risk);
- 12% da rischi strettamente legati alla situazione finanziaria a supporto
dell’investimento e del progetto di sviluppo (Financial Risk).
In considerazione di ciò, si ritiene che l’investimento Metrocomplex sia, al momento della
redazione del presente documento, coerente con la politica di investimento definita dal CdA
ed adottata dal Fondo Picasso.
Investment Risk Rating (InvRR): Edificio Direzional e (Lamaro)
I risultati prodotti a seguito dell’analisi del profilo di rischio-rendimento dell’investimento
oggetto di analisi sono riassunti nella Tabella 6, sotto riportata (in versione originale,
nell’allegato B). Le macro-categorie e le categorie di rischio sono valorizzate con una scala
da 0 (rischio minimo) a 5 (rischio massimo). Da esse si ottiene il valore di rischio
complessivo dell’investimento - InvRI (Investment Risk Indicator) - ponderandole con pesi
differenti a seconda della strategia dichiarata per l’investimento tra le seguenti:
- Reddito (come nel caso in esame)
- Valorizzazione
- Sviluppo
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 21
16.000.000
MAX 5
Risk Weigh
(Max)
Risk Value
(Max 5)
Risk Indicator
30.06.2011
Risk Indicator
31.12.2010FM Notes
60 2,50 30,0 30,0 =
A.1 Location 26 2,1 10,7 10,7 =
A.2 Quality 17 2,0 6,8 6,8 =
A.3 Positioning & Trend 17 3,7 12,6 12,6 =
0 N/A N/A N/A
B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A
B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A
30 2,7 16,1 16,1 =
C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =
C.2 Asset 3 1,6 1,0 1,0 =
C.3 Enviromental 3 2,2 1,3 1,3 =
C.4 Tenancy 20 2,9 11,4 11,4 =
Financial Risk 10 2,8 5,6 5,6 =
D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =
D.2 Interest & Debt Service Cover 3 2,8 1,7 1,7 =
D.3 Interest Rate & Foreign Exchange 2 2,9 1,2 1,2 =
100 2,6 51,7 51,7 =
C+ C+
InvRR Risk ClassInvRi
(Min)
InvRi
(Max)
A Molto basso 0 25
B+ Basso 25 35
B- Medio Basso 35 45
C+ Medio 45 55
C- Medio Alto 55 65
D Alto 65 75
E Molto Alto 75 100
30/06/2011
Investment Manager € Investment
Daniele BianchiReddito Picasso
Investment Risk Category
GRAFICO
Date:Asset ID Direzionale Roma (Lamaro)
Strategy Fund
Investment Risk Indicator (InvRI)
Investment Risk Rating (InvRR)
Contractual Risk
Asset risk
Project Risk
Asset risk
Project Risk
Contractual Risk
Financial Risk
Tabella 6: Investment Risk Rating dell’Investimento Edificio Direzionale (ROMA)
Non si evidenziano variazioni rispetto alla precedente valutazione, si rimanda quindi ai
contenuti del Risk Management Report del 31 dicembre 2010.
Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza
A fronte delle considerazioni effettuate sopra e dell’analisi di tutte le categorie di
rischio ritenute rilevanti per la determinazione dei rischi connessi all’investimento in esame,
si rileva che, quest’ultimo si configura come un investimento di classe C+ (InvRR) all’interno
della scala di risk rating adottata dalla SGR per la valutazione della rischiosità degli
investimenti c.d. “a reddito”.
Il rischio complessivo rilevato per l’investimento, rappresentato dall’InvRI (Investment Risk
Indicator), ha raggiunto un valore pari a 51,7, corrispondente alla classe di rischio media
prevista per le operazioni di investimento a reddito e si compone per il:
- 58% da rischi connessi alla natura ed alle caratteristiche intrinseche dell’Asset (Asset
Risk);
- 31% da rischi connessi alle situazioni contrattuali riguardanti l’Asset, il Vendor, il
Tenant e gli aspetti ambientali (Contractual Risk);
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 22
- 11% da rischi strettamente legati alla situazione finanziaria a supporto
dell’investimento e del progetto di sviluppo (Financial Risk).
In considerazione di ciò, si ritiene che l’investimento nell’area sita in Roma sia, al momento
della redazione del presente documento, coerente con la politica di investimento definita dal
CdA ed adottata dal Fondo Picasso.
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 23
Fund Risk Rating (FundRR): Fondo Picasso
Di seguito si procede con la disamina dei risultati di analisi del profilo Rischio-Rendimento
del Fondo Picasso, sintetizzati nel dashboard sotto riportato e descritti successivamente:
Valued at:
Previus NAV (31.12.10) NAV Performance quota
23.264.184 28.374.731 21,97%
Debt Asset Other Activities VAT
56.500.602 76.100.000 974.216 8.252.315
Asset ID Asset Risk Project Risk Contractual Risk Financial Risk Free Risk zone Max risk Tollerabilità 4 di 5
Centro Direzionale - Metrocomplex 25 N/A 15 5 35 100 80
Direzionale Roma (Lamaro) 30 N/A 16 6 28 100 80
Asset ID € W/A InvRINorm.
W/A InvRIInvRR
Centro Direzionale - Metrocomplex 60.100.000 45 36 C+
Direzionale Roma (Lamaro) 16.000.000 52 41 C+
76.100.000 37,1
Risk Risk Weight (Max) Risk Indicator
Concentration 10 7,9
Project life 5 years
B B B B RE Adj 0,49
Risk Premium Risk Adjusted Rate Risk Premium Risk Adjusted Rate
A+ (very low) 0-14 2,74% 1,50% 3,47% 1,25% 3,99% 3,81% A+ Core
A- (low) 14-28 2,74% 2,00% 3,72% 1,40% 4,14% 3,99% A- Core Plus
B+ (medium low) 28-42 2,74% 3,00% 4,21% 1,55% 4,29% 4,26% B+ Added Value Renting
B- (medium) 42-56 2,74% 4,50% 4,94% 2,00% 4,74% 4,80% B- Added Value 50,04%
C+ (medium high) 56-68 2,74% 5,50% 5,43% 2,15% 4,89% 5,07% C+ Opportunity Granted
C (high) 68-80 2,74% 7,50% 6,41% 2,30% 5,04% 5,50% C Opportunity Trading
C- (very High) 80-92 2,74% 10,50% 7,88% 2,50% 5,24% 6,13% C- Opportunity Land Development
(not admitted) 92-110 D
WACC FundRR Return Class Fund IRR
34% 66%
FundRR (Risk Class)FundRI
(Min-Max)
Risk Free Rate
(Euribor/IRS)
Equity (Ke) Debt (Kd)
Investments Risk Configuration
GRAFICO
W/A Investments Risk Incidence
GRAFICO
Investment Strategy
Reddito
Reddito
Total W/A Investment Risk Indicator
30/06/2011
Leverage Usage Alert
ALLOWED
Investment Manager
Daniele Bianchi
FUND RISK RATING
Laverage (D/CIN)
66,2%
Asset Manager
Luca Citterio
Strategy
ADDED VALUE
PICASSO
78,98% 4
FundRI FundRR Fund Strategy AlertFund Risk Rating (FundRR)
45,0 B- ADDED VALUE
Fund Risks
Concentration (max) Risk Value FM Notes
Centro
Direzionale -
Metrocomplex
77%
Direzionale
Roma (Lamaro)
23%
W/A Investments Risk Incidence
-
10
20
30
40
50
60
70
80
Centro Direzionale -
Metrocomplex
Direzionale Roma
(Lamaro)
Free Risk zone
Financial Risk
Contractual Risk
Project Risk
Asset Risk
Tabella 7: Risk Rating del Fondo Picasso
Free Risk Zone: gli investimenti, coerentemente con le linee guida dettate dal Fondo,
potrebbero assumere livelli di rischio ancora più elevati di quelli fatti registrare, fino al
raggiungimento della soglia massima definita per ognuno di essi in base alla strategia
attuata. Nel caso specifico, il margine di rischio ancora utilizzabile risulta pari a 35 per
Metrocomplex e a 28 per l’Edificio Direzionale a Roma.
Limite di indebitamento: la leva utilizzata dal Fondo indica che questo rispetta i limiti di
investimento previsti dalla Normativa vigente e dal Regolamento del Fondo, come
evidenziato dal Leverage Usage Alert. Alla data della presente relazione la percentuale di
indebitamento del Fondo risulta pari a circa il 66,2% del portafoglio immobiliare e delle Altre
Attività detenute dal Fondo.
Limite di concentrazione: si rileva un livello di rischiosità medio relativamente all’indice di
concentrazione. Il portafoglio del Fondo si compone di due investimenti di cui uno
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 24
(Tolmezzo) pari al 78,98% del totale investito, a tal proposito si segnala che tale indice è
tuttavia coerente con i limiti previsti dal Regolamento del Fondo in quanto l’investimento di
Tolmezzo non è da considerarsi come un unico bene immobile ma esso si costituisce di
cinque immobili differenti come da valutazione dell’Esperto Indipendente.
Fund Risk Rating: il consolidamento di tutti gli indicatori di rischio porta a definire un livello di
rischiosità del Fondo pari a 45,0 (su un massimo di 110), che corrisponde ad un Fund Risk
Rating equivalente alla classe B- (Rischio medio).
Profilo Rischio-Rendimento: a fronte delle considerazioni appena esposte, il Fondo Picasso
risulta coerente con il profilo di rischio definito per il Fondo stesso. Il Fund Strategy Alert
evidenzia la corrispondenza fra il profilo di rischio del Fondo con quanto predefinito per lo
stesso (Added Value). Il Tasso Interno di Rendimento rilevato al 30 giugno 2011 (FundIRR)
risulta pari a 50,04% e nettamente superiore alla soglia di rendimento minima attesa del
4,80% definita per la sua classe di riferimento (calcolata mediante l’applicazione del WACC),
riconducibile sostanzialmente all’evoluzione del progetto Metrocomplex, all’assorbimento
degli spazi sfitti ed alla connessa rivalutazione dell’asset.
Di seguito si riepilogano i risultati delle analisi di rischiosità del Fondo ottenuti a partire dalla
prima analisi di risk management effettuata sul Fondo Picasso (Relazione preliminare al 4
settembre 2009) applicando la corrente metodologia:
Strategia dichiarata:al 30.06.2011 al 31.12.2010 al 30.06.2010 al 31.12.2009 al 04.09.2009
Rendimento minimo atteso (WACC) : 4,80% 4,49% 4,47% 5,29% n/a
Fund Risk Rating (FRR) B- B- B- B- B-Fund IRR rilevato: 50,04% 44,28% 99,96% 331% n/a
Livello di indebitamento: 66,20% 70,20% 71,10% 72,30% 78,51%Livello di Concentrazione: 3 3 3 3 3
Profilo Rischio-Rendimento : Coerente Coerente Coerente Coerente Coerente
Fondo PicassoAdded Value
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 25
Milano, 30.09.2011
Il Responsabile della Funzione di Risk Management
_________________________________________
Luca Barbieri
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 26
Allegati
Allegato A - Investment Risk Rating: Centro Direzio nale – Metrocomplex (Tolmezzo)
60.100.000
MAX 5
Risk Weigh
(Max)
Risk Value
(Max 5)
Risk Indicator
30.06.2011
Risk Indicator
31.12.2010FM Notes
60 2,05 24,6 25,4 �
A.1 Location 26 1,6 8,1 8,1 =
A.2 Quality 17 1,9 6,3 6,3 =
A.3 Positioning & Trend 17 3,0 10,2 11,1 �
0 N/A N/A N/A =
B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A =
B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A =
30 2,50 15,0 15,6 �
C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =
C.2 Asset 3 1,0 0,6 0,6 =
C.3 Enviromental 3 2,2 1,3 1,3 =
C.4 Tenancy 20 2,7 10,7 11,3 �
Financial Risk 10 2,7 5,4 5,4 =
D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =
D.2 Interest & Debt Service Cover 3 2,8 1,7 1,7 =
D.3 Interest Rate & Foreign Exchange 2 2,5 1,0 1,0 =
C+ C+
InvRR Risk ClassInvRi
(Min)
InvRi
(Max)
A Molto basso 0 25
B+ Basso 25 35
B- Medio Basso 35 45
C+ Medio 45 55
C- Medio Alto 55 65
D Alto 65 75
E Molto Alto 75 100
Project Risk
Asset ID
Strategy
Investment Risk Category
Centro Direzionale - Metrocomplex
Reddito
Date: 30/06/2011
Investment Manager € Investment
Daniele Bianchi
45,0 46,4
Fund
Picasso
� 2,25
Investment Risk Rating (InvRR)
Investment Risk Indicator (InvRI) 100
Asset risk
Contractual Risk
Asset risk
Project Risk
Contractual Risk
Financial Risk
Castello SGR S.p.A. 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 27
Allegato B - Investment Risk Rating: Edificio Direz ionale (Lamaro)
16.000.000
MAX 5
Risk Weigh
(Max)
Risk Value
(Max 5)
Risk Indicator
30.06.2011
Risk Indicator
31.12.2010FM Notes
60 2,50 30,0 30,0 =
A.1 Location 26 2,1 10,7 10,7 =
A.2 Quality 17 2,0 6,8 6,8 =
A.3 Positioning & Trend 17 3,7 12,6 12,6 =
0 N/A N/A N/A
B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A
B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A
30 2,7 16,1 16,1 =
C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =
C.2 Asset 3 1,6 1,0 1,0 =
C.3 Enviromental 3 2,2 1,3 1,3 =
C.4 Tenancy 20 2,9 11,4 11,4 =
Financial Risk 10 2,8 5,6 5,6 =
D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =
D.2 Interest & Debt Service Cover 3 2,8 1,7 1,7 =
D.3 Interest Rate & Foreign Exchange 2 2,9 1,2 1,2 =
100 2,6 51,7 51,7 =
C+ C+
InvRR Risk ClassInvRi
(Min)
InvRi
(Max)
A Molto basso 0 25
B+ Basso 25 35
B- Medio Basso 35 45
C+ Medio 45 55
C- Medio Alto 55 65
D Alto 65 75
E Molto Alto 75 100
30/06/2011
Investment Manager € Investment
Daniele BianchiReddito Picasso
Investment Risk Category
GRAFICO
Date:Asset ID Direzionale Roma (Lamaro)
Strategy Fund
Investment Risk Indicator (InvRI)
Investment Risk Rating (InvRR)
Contractual Risk
Asset risk
Project Risk
Asset risk
Project Risk
Contractual Risk
Financial Risk
Castello SGR S.p.A 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 28
Allegato C - Fund Risk Rating: Picasso
Valued at:
Previus NAV (31.12.10) NAV Performance quota
23.264.184 28.374.731 21,97%
Debt Asset Other Activities VAT
56.500.602 76.100.000 974.216 8.252.315
Asset ID Asset Risk Project Risk Contractual Risk Financial Risk Free Risk zone Max risk Tollerabilità 4 di 5
Centro Direzionale - Metrocomplex 25 N/A 15 5 35 100 80
Direzionale Roma (Lamaro) 30 N/A 16 6 28 100 80
Asset ID € W/A InvRINorm.
W/A InvRIInvRR
Centro Direzionale - Metrocomplex 60.100.000 45 36 C+
Direzionale Roma (Lamaro) 16.000.000 52 41 C+
76.100.000 37,1
Risk Risk Weight (Max) Risk Indicator
Concentration 10 7,9
Project life 5 years
B B B B RE Adj 0,49
Risk Premium Risk Adjusted Rate Risk Premium Risk Adjusted Rate
A+ (very low) 0-14 2,74% 1,50% 3,47% 1,25% 3,99% 3,81% A+ Core
A- (low) 14-28 2,74% 2,00% 3,72% 1,40% 4,14% 3,99% A- Core Plus
B+ (medium low) 28-42 2,74% 3,00% 4,21% 1,55% 4,29% 4,26% B+ Added Value Renting
B- (medium) 42-56 2,74% 4,50% 4,94% 2,00% 4,74% 4,80% B- Added Value 50,04%
C+ (medium high) 56-68 2,74% 5,50% 5,43% 2,15% 4,89% 5,07% C+ Opportunity Granted
C (high) 68-80 2,74% 7,50% 6,41% 2,30% 5,04% 5,50% C Opportunity Trading
C- (very High) 80-92 2,74% 10,50% 7,88% 2,50% 5,24% 6,13% C- Opportunity Land Development
(not admitted) 92-110 D
WACC FundRR Return Class Fund IRR
34% 66%
FundRR (Risk Class)FundRI
(Min-Max)
Risk Free Rate
(Euribor/IRS)
Equity (Ke) Debt (Kd)
Investments Risk Configuration
GRAFICO
W/A Investments Risk Incidence
GRAFICO
Investment Strategy
Reddito
Reddito
Total W/A Investment Risk Indicator
30/06/2011
Leverage Usage Alert
ALLOWED
Investment Manager
Daniele Bianchi
FUND RISK RATING
Laverage (D/CIN)
66,2%
Asset Manager
Luca Citterio
Strategy
ADDED VALUE
PICASSO
78,98% 4
FundRI FundRR Fund Strategy AlertFund Risk Rating (FundRR)
45,0 B- ADDED VALUE
Fund Risks
Concentration (max) Risk Value FM Notes
Centro
Direzionale -
Metrocomplex
77%
Direzionale
Roma (Lamaro)
23%
W/A Investments Risk Incidence
-
10
20
30
40
50
60
70
80
Centro Direzionale -
Metrocomplex
Direzionale Roma
(Lamaro)
Free Risk zone
Financial Risk
Contractual Risk
Project Risk
Asset Risk
Castello SGR S.p.A 30.09.2011
Risk Management Report del Fondo Picasso 29
Allegato D – Fund Risk e Return Class dei Fondi di Investimento Immobiliari di Castello SGR
Fund Risk
Class Return Class Investment type Descrizione
Risk Premium
Equity Debt
A+ CORE Long term lease/Primary tenant
Si tratta di investimenti a reddito, con contratti di locazione di lunga durata (a volte maggiore di quella del Fondo stesso) ed un locatario unico (o prevalente) di elevata affidabilità (ad esempio pubblica amministrazione).
1,50% 1,25%
A- CORE PLUS Long term lease
Si tratta di investimenti a reddito, con contratti di locazione di lunga durata (a volte maggiore di quella del Fondo stesso).
2,00% 1,40%
B+ ADDED VALUE RENTING
Gestione attiva degli affitti
In tale classe di rischiosità, si aggiunge valore all'investimento attraverso un migliore riposizionamento della strategia di locazione, identificando nuovi locatari e ristrutturando l'immobile in loro funzione.
3,00% 1,55%
B- ADDED VALUE Riposizionamento degli asset
In tale strategia ci si prefigge l’obiettivo di riqualificare/riposizionare gli asset del Fondo sia riguardo agli aspetti qualitativi che a quelli connessi alla destinazione d’uso degli stessi.
4,50% 2,00%
C+ OPPORTUNITY GRANTED
Development con concessione ottenuta
In tale classe si posizionano gli investimenti in sviluppo con progetto già definito e concessione ottenuta.
5,50% 2,15%
C OPPORTUNITY TRADING Trading
Tali investimenti riguardano la speculazione di breve/medio periodo su immobili in differenti stadi di completamento.
7,50% 2,30%
C- OPPORTUNITY
LAND DEVELOPMENT
Land development
Gli investimenti raggruppati in tale classe riguardano l'acquisto di terreni da impiegare in complessi progetti di lottizzazione ed edificazione.
10,50% 2,50%
D Not Admitted N/A N/A --- ---