riqualificicare o demolire e ricostruire? rosa caponetto

RIQUALIFICARE O DEMOLIRE E RICOSTRUIRE?R. Caponetto

RIQUALIFICARE O SOSTITUIRE? IL PATRIMONIO EDILIZIO ITALIANO POLITICHE AD OGGI ATTUATE CASI DI STUDIO CONCLUSIONI

RIQUALIFICICARE O DEMOLIRE E RICOSTRUIRE?Rosa Caponetto



NUOVA LINEA DI TENDENZA: INTERVENIRE SULLA CITTÀ ESISTENTE per evitare ulteriore CONSUMO DI TERRITORIO che peraltro provoca:peggioramento della qualità urbana e territoriale; diseconomie legate allo sprawl rilevanti sia in termini ambientali che di mobilità

SINO



COME INTERVENIRE SULLA CITTÀ ESISTENTE? DEMOLIRE E RICOSTRUIRE? VANTAGGI SVANTAGGI/LIMITI

RILANCIARE LE ECONOMIE LOCALI

LA NECESSITÀ DI UNA REGIA PUBBLICA, SOPRATTUTTO IN ITALIA IN CUI C’È UNA PRESENZA ULTRAFRAZIONATA DEL PATRIMONIO EDILIZIO;

MIGLIORARE LA QUALITÀ DEL COSTRUITOMIGLIORARE LE IDENTITÀ DEI LUOGHI, LA QUALITÀ DI VITA (PROGRAMMAZIONE E PIANIFICAZIONE PARTECIPATA)

IL DIFFICILE MECCANISMO ECONOMICO/FINANZIARIO DI GESTIONE DEL PROCESSO;

DIMINUISCONO I COSTI DI GESTIONE DEGLI ALLOGGI

LA DELICATA QUESTIONE DEL RIALLOGGIAMENTO E, IN GENERALE, L’ACCOMPAGNAMENTO SOCIALE.



ESEMPI DI DEMOLIZIONE/RICOSTRUZIONEMolte nazioni hanno messo in atto una politica di rrinnovamento urbano per interi quartieri degradati: -la Francia (le “Bosquets” Montfermeil a Clicchy/Montfermeil) -Ia Germania (l’area periferica Marzahn di Berlino ) è stata oggetto di una politica di riqualificazione radicale -la Gran Bretagna (le torri di Red Road, il quartiere Hulme-Manchester).-l’Irlanda (quartiere Ballymun a Dublino)-l’Olanda (programma Zuidwijk, Rotterdam)- la Spagna (Turò della Peira e Trinitat Nova a Barcellona)

In Italia caso quasi unico è quello denominato Giustiniano Imperatore a Roma. Nella nostra nazione il ricorso alla demolizione è un fenomeno raro per:•una questione culturale (legata all’idea di conservazione);•necessità di monitoraggio e coordinazione di tipo pubblico;•la necessità di strumenti finanziari per la gestione della proprietà privata;•il notevole impatto ambientale.

Roma- Programma Giustiniano Imperatore, via Cristoforo Colombo/via Ostienze



COME INTERVENIRE SULLA CITTÀ ESISTENTE? RIQUALIFICARE?

VANTAGGI SVANTAGGI/LIMITI

ECONOMIA DI INTERVENTO* LIMITI NEL RINNOVAMENTO DELLA FUNZIONALITÀ DEGLI AMBIENTI

POSSIBILITÀ DI USUFRUIRE DELLE DETRAZIONI FISCALI**

ELEVATI COSTI DI ADEGUAMENTO IMPIANTISTICO

SOSTENIBILITÀ ELEVATI COSTI DI ADEGUAMENTO STRUTTURALE



RIQUALIFICARE?STUDIO CONDOTTO IN AMERICA (PRESERVATION GREEN LAB)Secondo tale studio (sviluppato su Phoenix, Chicago, Atlanta e Portland), eseguito su diverse tipologie edilizie (uffici commerciali, magazzini, scuole elementari, case unifamiliari e plurifamiliari) riqualificare anziché ricostruire, consentirebbe un impatto ambientale minore del 46%.

Secondo il report per superare l’impatto sull’ambiente delle emissioni di CO2 disperse nella costruzione di un nuovo edificio, si dovrebbe aspettare 80 anni, a differenza della sua riqualificazione energetica, per la quale si verrebbero ad azzerare le emissioni iniziali, dovute al trasporto ed alla produzione dei materiali.

Ovviamente i risultati dipendono molto dai materiali utilizzati in fase di retrofit.

Limitando la pratica della riqualificazione a solo l’1% degli edifici oggetto d’intervento, si potrebbe arrivare a ridurre complessivamente più del 15% della CO2.



PATRIMONIO EDILIZIO ITALIANONOTE:Di tutto il patrimonio immobiliare:

• il 29% è stato costruito prima del 1945

• il 46% tra il 1946-1981• il 25% dal 1982 ad oggi

oggi, secondo CENSIS quasi il 55% delle famiglie occupa un alloggio realizzato prima del 1971 (41% edifici), dato significativo se si considera che fino a metà degli anni ’70 in Italia non è stata varata alcuna norma relativa al risparmio energetico

fino al 1981 Catania non è inserita nei comuni a rischi sismico. A Catania gli edifici realizzati prima prima del 1981 rappresentano i 3/4 dell’attuale patrimonio immobiliare

Edifici residenziali per epoca di costruzione (2010). Fonte: censimento Istat aggiornato con dati dell’agenzia del territorio.



Dati censimento ISTAT 2001



Numero di edifici residenziali, ripartizione regionale (2010). Fonte: censimento ISTAT aggiornato con dati dell’Agenzia del Territorio.

Numero abitazioni ad uso residenziale, ripartizione regionale (2010). Fonte: censimento ISTAT aggiornato con dati dell’Agenzia del Territorio.



◄Edifici ad uso residenziale, per tipologia costruttiva (2005). Fonte:incorcio dati ISTAT 2001 con dati CRESME 2005

Stato di conservazione►degli edifici ad uso residenziale (2005).

Fonte:CRESME



Edifici ad uso abitativo per continuità con altri edifici e per epoca di costruzione (2001). Fonte ISTAT



Consumi finali di energia per settore (2009). Elaborazione ENEA su dati MSE

Domanda di energia per fonte nel settore civile(2009). Elaborazione ENEA su dati MSE

Consumi finali di energia per settore (2000-2009). Elaborazione ENEA su dati MSE

Consumi di energia elettrica per usi finali (2007). Fonte ODYSSEE per Europa



Il mercato delle costruzioni, miliardi di Euro (2009). Fonte: Cresme



Investimenti in edilizia residenziale, milioni di euro (1995). Fonte Cresme



Percentuale di pratiche pervenute ad ENEA per ciascuna tecnologia (2009). Fonte ENEA.



Gli interventi di riqualificazione delle abitazioni per tipologia di edificio (2010). Fonte: indagine diretta CRESME su 5000 famiglie.



Sono stati valutati i costi del miglioramento/ adeguamento sismico di 20 edifici multipiano tipici della sicilia orientale.Per gli edifici a telaio in c.a. si è optato per dispositivi di dissipazione (applicazione semplice ed economica). Con tali interventi non sempre si riesce a raggiungere l’adeguamento sismico. Pertanto, laddove la geometria della struttura lo consentiva, sono state previste tecniche di isolamento alla base.

Tipo di intervento

Complessivo*

Strutturale**

Sistema di protezione sismica***

Isolamento 165,09 €/mc 67,05 €/mc 21,30 €/mcSistema dissipazione

91,63 €/mc 47,90 €/mc 26,06 €/mc

* = Ripristini e lavori edili di completamento**= opere strutturali necessarie per l’introduzione del sistema di isolamento ed eventuale rinforzo della sottostruttura e della sovrastruttura***= costo dispositivi sismici

NOTA: in linea di massima, l’intervento ha un costo contenuto per immobili con un numero medio di piani (5-7 elevazioni) ma esso tende a crescere con il numero di piani (incrementano le opere di adeguamento sulla sovrastruttura), tende a crescere anche se il numero di piani è basso (perché le spese incidono percentualmente in maniera maggiore su volumi inferiori).

LO STUDIO SUGLI EDIFICI CAMPIONE (ANCE-DICA)RIQUALIFICAZIONE SISMICA



RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA (interventi sull’involucro e adeguamento impiantistico). per le pareti opache:

• cappotto esterno• intonaco termoisolante

sostituzione degli infissi esistenti con quelli in alluminio a taglio termicoinserimento di pannelli rigidi termoisolanti in copertura.

Ovviamente i costi dipendono da una serie di fattori legati al numero di facciate libere, alla presenza di piani porticati, all’ampiezza e al numero di infissi.

Tipo di intervento

Adeguamento involucro(pareti , infissi, copertura)

Adeguamento involucro + impianti

Cappotto esterno

30-47,07 €/mc 85, 30 €/mc

Intonaco termoisolante

40-45,03 €/mc 77,03 €/mc

NOTA: i costi di adeguamento impiantistico sono rilevanti se si opta per la sostituzione delle tubazioni sottotraccia (soprattutto perché occorre intervenire sulle finiture interessate al passaggio dei tubi. In alternativa si può pensare di sostituire le originarie caldaie a gasolio con moderne caldaie a metano a condensazione.



DEMOLIZIONE E RICOSRUZIONEI costi unitari della riqualificazione (sismica ed energetica) sono stati poi confrontati con quelli necessari per la demolizione e ricostruzione (prevedendo edifici con le stesse volumetrie e di classe energetica A).

costi di demolizione: 100 €/mq (c.a 30 €/mc)

costi nuova costruzione 1150 €/mq * (per edifici di classe energetica A, con finiture medio-alte, senza movimento terra).

Altrimenti si può considerare che per un edificio in linea nel sud Italia la demolizione e ricostruzione è pari a c.a 400 € /mc



EDIFICIO 2: Pozzallo (RG), P.Zzale ItaliaANNO COSTRUZIONE: 1980 c.aN. PIANI: 7 impalcati fuori terra - HTOT= 21 mN. APPARTAMENTI: 12SUP. MEDIA DI PIANO: 230 mqVOLUME COMPLESSIVO: 5200 mc

RETROFIT STRUTTURALE: retrofit mediante isolamento sismico alla base con FPSRETROFIT ENERGETICO: cappotto o intonaco termoisolante + adeguamento imp. termico

A) costi sistemi protezione sismica

B) costi intervento strutturale

C) costi intervento strutturale complessivo

D) adeguamento involucro

E) adeguamento involucro + impianto termico

F) costo totale (C+E)

67500 € 600.000 € 1.150.000 € cappotto esterno 286.520€ [classe D]

437.840€ [classe B]

1.587.840€ [classe B]

intonaco termoisol. 257.920€ [classe E]

409.240€ [classe C]

1.559.240€ [classe C]

12,25 €/mc 115,38 €/mc 221,15 €/mc cappotto esterno 55,10 €/mc

84,2 €/mc 305,36 €/mc

intonaco termoisol. 49,60 €/mc

78,7 €/mc 299,85 €/mc



CONFRONTO per l’edificio in esamePer l’edificio in esame i costi di retrofit sismico sono molto alti: 115,38 €/mc di intervento strutturale contro i 70 circa di media (nel caso di inserimento di isolatori sismici); anche il costo dell’intervento strutturale complessivo è alto (221,15 €/mc contro i 165 €/mc medi). Le percentuali di costo degli interventi relativi alla riqualificazione energetica sono un poco più alti delle medie calcolate sui tutti casi di studio indagati (probabilmente perché l’edificio ha ben tre prospetti liberi e il piano porticato). I costi della demolizione dell’edificio in esame uniti a quelli di ricostruzione (prevedendo un nuovo edificio di 7 piani, di classe energetica A) ammontano a 2.035.500 € ovvero 391,44 €/mc.

La riqualificazione, rispetto alla demolizione/sostituzione, farebbe risparmiare a famiglia circa 40000 € (nel caso di intervento con intonaco termoisolante) o circa 37000 € (nel caso di intervento con cappotto).



Edificio all’interno del complessoresidenziale “I Prati” nel Comune di San Gregorio di Catania*

* Tesi di Laurea Valeria Di Marco



CONCLUSIONIse l’intervento sul costruito si limita alla sola riqualificazione energetica allora il retrofit è decisamente preferibile alla demolizione e ricostruzione, se invece occorre adeguare sismicamente l’edificio, il vantaggio economico è fortemente condizionato dal tipo di intervento, dalla forma del’edificio e dalla sua altezza.

in termini di sostenibilità l’intervento di riqualificazione è sicuramente da preferire a quello di demolizione/ricostruzione perché produce minori impatti (emissione di CO2)

esiste l’assoluta necessità di una regia nazionale che dia certezze alla prospettiva di intervento sull’esistente e che coordini il difficile meccanismo economico/finanziario di gestione del processo nonché la delicata questione del rialloggiamento e, in generale, l’accompagnamento sociale.

si può pensare di mettere a punto nuove e più consistenti forme di agevolazione economica (ivi compresa la possibilità di accedere a prestiti agevolati) e arrivare a rendere obbligatori gli interventi di miglioramento o adeguamento (?).

per gli edifici di nuova costruzione occorre accompagnare il miglioramento delle prestazioni energetiche previsto dalle Direttive Europee stabilendo da subito un obbligo minimo di Classe A per tutte le nuove costruzioni (incidenza del 3-5% in più sul costo di costruzione)

riqualificicare o demolire e ricostruire? rosa caponetto

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