relazione - oristano · 2016. 11. 25. · lo stralcio funzionale n. 1, che interessa la parte del...

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RELAZIONE

Premessa

Il presente progetto è relativo all'esecuzione dei primi due stralci

funzionali esecutivi (denominati rispettivamente Stralcio Funzionale n. 1 e

Stralcio Funzionale n. 2) della lottizzazione denominata “Su Forru de

Madeddu” approvata definitivamente con deliberazione del Consiglio

Comunale n. 71 del 7 giugno 2013, e gli elaborati allegati costituiscono una

integrazione a quelli del Piano di Lottizzazione approvato dal Consiglio

Comunale.

Lo stralcio funzionale n. 1, che interessa la parte del piano approvato

più vicina al centro abitato, ha una estensione di 23.088 mq, mentre lo

stralcio funzionale n. 2, posto in continuità col lo stralcio n. 1, ha una

estensione di 32.364 mq.

Complessivamente la superficie dei due stralci funzionali che si

intendono convenzionare è di 55.452 mq, a fronte di una superficie

complessiva della lottizzazione approvata di 78.231 mq.

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Dati tecnici di riferimento della zona previsti dal Piano

Urbanistico

L'area oggetto della lottizzazione è ricompresa nel Piano Urbanistico

Comunale tra le zone omogenee di espansione residenziale denominate

C2c_3 di completamento urbano. L'indice territoriale previsto nella zona

è di 1,00 mc/mq, pertanto a fronte di un'estensione effettiva complessiva

dei due stralci funzionali di 55.452 mq sono complessivamente edificabili

55.452 mc, di cui 49.907 mc per residenze e servizi strettamente cnnessi

alle residenze, e 5.545 mc per servizi pubblici. Considerata la dotazione

minima prevista per la zona dall'art 9 del Regolamento Edilizio, pari a 150

mc/ab, nei due stralci funzionali risultano complessivamente insediabili

370 abitanti, di cui 154 nello stralcio funzionale n. 1 e 216 nello stralcio

funzionale n. 2,

La dotazione minima di standard da garantire nella lottizzazione,

calcolata in base a quanto stabilito dall'art. 6 del Decreto dell'Assessore

Regionale dell'Urbanistica n. 2266/U del 20.12.1983 è di 18 mq/ab, pari

complessivi a 6.660 mq, di cui 2.772 mq per lo stralcio funzionale n. 1 e

3.888 mq per lo stralcio funzionale n. 2.

La dotazione minima degli standard urbanistici che dovrà essere

garantita è così differenziata per i diversi stralci funzionali:

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STRALCIO FUNZIONALE N. 1:

− Aree S1 per l'istruzione: 4,5 mq/ab pari a 693 mq;

− Aree S2 per attrezzature di interesse comune: 2 ma/ab pari a 308

mq;

− Aree S3 per spazi pubblici attrezzati a parco, gioco e sport: 9 mq/ab,

pari a 1.386 mq;

− Aree S4 per parcheggi pubblici: 2,50 mq/abitante, pari a 385 mq.

Complessivamente per le zone S1, S2 ed S3 dovrà essere garantita la

dotazione minima di 2.387 mq.

STRALCIO FUNZIONALE N. 2:

− Aree S1 per l'istruzione: 4,5 mq/ab pari a 972 mq;

− Aree S2 per attrezzature di interesse comune: 2 ma/ab pari a 432

mq;

− Aree S3 per spazi pubblici attrezzati a parco, gioco e sport: 9 mq/ab,

pari a 1.944 mq;

− Aree S4 per parcheggi pubblici: 2,50 mq/abitante, pari a 540 mq.

Complessivamente per le zone S1, S2 ed S3 dovrà essere garantita la

dotazione minima di 3.348 mq.

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Impostazione urbanistica di progetto

Nella definizione degli stralci funzionali viene confermata la

concezione urbanistica che ha generato la soluzione progettuale della

lottizzazione approvata, con minime varianti che si rendono necessarie al

fine di garantire la dotazione minima degli standard urbanistici per ogni

singolo stralcio. In particolare vengono confermate la viabilità e la

localizzazione delle aree da destinare a standard urbanistici previste nel

Piano di Lottizzazione approvato.

Le caratteristiche degli stralci funzionali di cui al presente progetto

sono le seguenti:

STRALCIO FUNZIONALE 1:

nello stralcio funzionale n. 1 è presente una zona S con una estensione

pari a 2.271 mq. La dotazione di parcheggi S4 è di 670 mq.

Complessivamente la dotazione di standard urbanistici risulta pari 2.941

mq, quindi superiore alla dotazione minima prevista di 2.772 mq

necessaria per i 154 abitanti teoricamente insediabili nello stralcio

funzionale.

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STRALCIO FUNZIONALE 2:

la dotazione di standard urbanistici dello stralcio funzionale n. 2

prevista in progetto è di 4.059 mq, quindi superiore alla dotazione minima

di 3.888 mq prevista dalle norme per i 216 abitanti teoricamente

insediabili. La superficie prevista in progetto per i parcheggi S4 è di 542

mq, quindi superiore alla dotazione minima prevista dalle norme di 540 mq.

Risulta pertanto che i due stralci funzionali hanno ciascuno la

dotazione minima di standard urbanistici richiesta dalle norme.

Vengono confermate le tipologie edilizie previste nel progetto

generale, che sono quelle a casa singola e binata come riportato negli

elaborati grafici del planivolumetrico e delle tipologie edilizie.

Per completezza documentale tra gli elaborati del presente progetto

viene allegata la relazione paesaggistica con la documentazione e la

simulazione fotografica già presenti nel progetto generale approvato dal

Consiglio Comunale e che ha ottenuto l'approvazione del Servizio Tutela

Paesaggistica per le provincie di Oristano e del Medio Campidano con

determinazione del Direttore del Servizio n. 2940 del 4 novembre 2014.

La richiesta di esecuzione degli stralci funzionali n. 1 e 2 non apporta

sostanziali modifiche a quanto già approvato dal Servizio Tutela.

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Opere di urbanizzazione

Si allega al progetto per la realizzazione dei due stralci funzionali il

computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione da realizzarsi

suddivisa per ciascuno dei due stralci al fine di determinare gli importi

fidejussori per la stipula della convenzione.

Per la descrizione delle opere di urbanizzazione da realizzarsi si

rimanda alla relazione generale allegata al Piano di Lottizzazione

approvato.

La progettazione delle opere di urbanizzazione della lottizzazione ha

ottenuto il nulla osta alla realizzazione da parte degli Enti gestori Società

e ENEL, come risulta dalla documentazione a suo tempo presentata al

Comune di Oristano. L'autorizzazione definitiva alla realizzazione delle

opere del Piano verrà rilasciata dagli Enti alla presentazione del progetto

esecutivo delle opere di urbanizzazione dei singoli stralci funzionali.

L'ammontare presunto dei lavori per la realizzazione delle opere di

urbanizzazione risulta pari a:

− € 686.910,00 per lo Stralcio Funzionale n. 1

− € 874,570,00 per lo stralcio funzionale n. 2.

Come previsto dall'art. 28 del Regolamento Edilizio Comunale, i prezzi

unitari alla base del computo metrico estimativo sono stati dedotti dal

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prezzario regionale delle opere pubbliche. Per i prezzi non desumibili dal

prezzario si sono utilizzati i prezzi correnti di mercato.

Alla presente relazione viene allegato il quadro economico delle opere

da realizzare suddiviso per ciascun stralcio funzionale.

Aree demaniali

Alcuni piccoli tratti della viabilità prevista nei due stralci funzionali

in progetto attraversano aree demaniali su cui insistono opere idrauliche

in parte ancora in esercizio ed in parte dismesse.

Relativamente a quelle in esercizio si tratta di canali di bonifica

gestiti dal Consorzio di Bonifica dell'Oristanese per i quali è stata

presentata richiesta di autorizzazione per l'attraversamento con nota in

data 12/04/2012. La richiesta di autorizzazione è stata positivamente

occolta dal Consorzio di Bonifica che ha dato parere favorevole con nota

in data 08/04/2012 prot. n. 3212 che si allega alla presente relazione.

L'autorizzazione all'attraversamento non è a titolo oneroso.

Per quanto riguarda l'attraversamento di aree appartenenti al

Demanio Acque su cui non insistono opere funzionanti e che sono state

rimesse alla disponibilità del Demanio dello Stato alla fine degli anni '70,

poiché dette aree non risultano negli elenchi delle disponibilità per la

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vendita, come riscontrato con una verifica presso gli uffici del Demanio

R.A.S. di Oristano, è stata presentata all'Agenzia del Demanio di Stato la

richiesta di sdemanializzazione in data 12/12/2012.

Una porzione di strada facente parte dello stralcio funzionale n. 1,

avente una estensione di circa 40 mq, riguarda un antico corso d'acqua

naturale oggetto di rettifica a cui è seguita la relativa tombatura, ma

sulle carte catastali risulta ancora facente parte del Demanio naturale

acque. È stata pertanto fatta richiesta di acquisizione al competente

Servizio del Demanio della R.A.S. con nota in data 01/02/2016. In data

04/05/2016 il predetto Ufficio Regionale, sentito il parere di

competenza del Servizio territoriale delle opere idrauliche di Oristano,

ha dato parere sfavorevole alla sdemanializzazione dell'area considerato

che questa rientra nelle aree a pericolosità idraulica moderata Hi1 del

P.A.I. e che ai sensi dell'art. 14 comma 6 delle Norme di Attuazione del

P.A.I. è inibita qualsiasi sdemanializzazione del demanio fluviale,

nonostante l'area in oggetto non sia e non potrà mai essere in futuro

interessata da un deflusso naturale delle acque.

L'area in oggetto verrà richiesta in concessione dai lottizzanti che si

faranno carico di ogni onere derivante dalla concessione (la cui

formalizzazione verrà fatta in sede di convenzione) fino a che non

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intervenga una modifica della normativa che consenta la

sdemanializzazione e l'acquisizione dell'area.

Al progetto viene allegata una planimetria con l'indicazione delle

aree demaniali interessate dalla lottizzazione.

Compatibilità idraulica

Come richiesto con nota del Comune di Oristano in data 18/04/2016

prot. 20241 al presente progetto per la realizzazione di due stralci

funzionali della lottizzazione “Su Forru de Madeddu” si allega

l'integrazione dello Studio di Compatibilità Idraulica della lottizzazione

alla luce delle risultanze dello Studio di Compatibilità relativo all'intero

territorio comunale approvato con deliberazione del C.C. n. 29 del

22/03/2016.

Lo Studio di Compatibilità idraulica ha evidenziato l'ammissibilità

degli interventi proposti nel Piano di Lottizzazione e dimostra la coerenza

delle modalità di progettazione con i principi del vigente Piano di Assetto

Idrogeologico della Regione Sardegna.

Alla presente relazione vengono allegati i seguenti elaborati:

− ALLEGATO 1a – Quadro economico riassuntivo delle opere di

urbanizzazione dello Stralcio Funzionale n. 1;

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− ALLEGATO 1b – Quadro economico riassuntivo delle opere di

urbanizzazione dello Stralcio Funzionale n. 2;

− ALLEGATO 2 – Tabella delle superfici catastali e delle ditte;

− ALLEGATO 3 a – Tabella riassuntiva degli standard minimi e delle

superfici effettive di progetto complessiva per gli stralci n. 1 e n. 2;

− ALLEGATO 3b – Tabella degli standard minimi e delle superfici effettive

di progetto – STRALCIO n. 1;

− ALLEGATO 3c – Tabella degli standard minimi e delle superfici effettive

di progetto – STRALCIO n. 2;

− ALLEGATO 4 – Tabella delle superfici dei lotti e dei volumi edificabili;

− ALLEGATO 5 – Parere preliminare favorevole del Consorzio di Bonifica

Oristanese alla realizzazione degli interventi proposti in progetto;

− ALLEGATO 6 – Planimetria con l'indicazione delle aree demaniali

ricomprese nel Piano di Lottizzazione.

IL PROGETTISTA

Ing. Carlo Sechi

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ALLEGATO 1a – QUADRO ECONOMICO RIASSUNTIVO DELLE OPERE DI

URBANIZZAZIONE DELLO STRALCIO FUNZIONALE N. 1

Opere di urbanizzazione: - STRADE € 375.260,00 - FOGNATURE ACQUE NERE € 84.450,00 - FOGNATURA ACQUE BIANCHE € 71.920,00 - RETE IDRICA € 74.140,00 - ILLUMINAZIONE PUBBLICA € 47.460,00 - IMPIANTO TELEFONIA € 12.360,00 - ONERI DI ELETTRIFICAZIONE € 21.320,00

Importo complessivo delle opere di urbanizzazione 1° Stralcio Funzionale € 686.910,00 686.910,00

Altri oneri: - Spese generali € 87.000,00 - I.V.A. (10% sull'importo dei lavori) € 68.691,00

Totale altre spese € 155.691,00 155.691,00 Prezzo complessivo delle opere € 842.601,00

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ALLEGATO 1b – QUADRO ECONOMICO RIASSUNTIVO DELLE OPERE DI

URBANIZZAZIONE DELLO STRALCIO FUNZIONALE N. 2

Opere di urbanizzazione: - STRADE € 457.400,00 - FOGNATURE ACQUE NERE € 99.580,00 - FOGNATURA ACQUE BIANCHE € 92.420,00 - RETE IDRICA € 103.580,00 - ILLUMINAZIONE PUBBLICA € 68.360,00 - IMPIANTO TELEFONIA € 15.800,00 - ONERI DI ELETTRIFICAZIONE € 31.430,00 - SISTEMAZIONE AREA VERDE € 6.000,00

Importo complessivo delle opere di urbanizzazione 2° Stralcio Funzionale € 874.570,00 874.570,00

Altri oneri: - Spese generali € 110.800,00 - I.V.A. (10% sull'importo dei lavori) € 87.457,00

Totale altre spese € 155.691,00 198.257,00 Prezzo complessivo delle opere € 1.072.827,00

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ALLEGATO 2 – TABELLA DELLE SUPERFICI CATASTALI E DELLE DITTE

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ALLEGATO 3a – TABELLA RIASSUNTIVA DEGLI STANDARS MINIMI E

DELLE SUPERFICI EFFETTIVE DI PROGETTO COMPLESSIVA PER GLI

STRALCI N. 1 E N. 2

− STANDARDS MINIMI

- SUPERFICI EFFETTIVE DI PROGETTO

Superficie del

comparto (mq)

Volume edificabile

per residenze

(mc)

Volume edificabile per servizi pubblici

(mc)

S1 – Istuzione

(mq)

S2 – Aree di

interesse comune

(mq)

S3 – Spazi pubblici

attrezzati, parchi (mq)

S4 – Parcheg

gi (mq)

Superficie totale standards (mq)

Strade (mq)

% Standards

% Strade

Superficie

fondiaria (mq)

Indice fondiario medio (mc/mq)

Indice fondiari

max (mc/mq)

55.452 49.907 5.545 5.788 1.212 7.000 13.888 12,62 25,04 34.564 1,44 1,90

Superficie comparto (mq)

55.452 1,00 55.452 38.816 11.090 5.545 37049.907

STANDARD URBANISTICI

Totale superficie standard % complessiva mq/ab

1.665 740 3.330 925 6.660 12% 185.735

Indice territoriale (mc/mq)

Volume complessivo edificabile (mc)

Volume per residenze (70%) (mc)

Volume per servizi strettamente connessi alle

residenze (20%) (mc)

Volume per servizi pubblici (10%) (mc)

Abitanti insediabili (150 mc/ab)

S1 – Istruzione (4,5mq/ab) (mq)

S2 – Aree di interesse comune (2mq/ab) (mq)

S3 – Spazi pubblici attrezzati, parchi (9mq/ab)

(mq)

S4 – Parcheggi pubblici (2,50mq/ab)

(mq)

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ALLEGATO 3b – TABELLA DEGLI STANDARS MINIMI E DELLE

SUPERFICI EFFETTIVE DI PROGETTO - STRALCIO N. 1



S1 – Istuzione (mq)

S2 – Aree di interesse

comune (mq)

S3 – Spazi pubblici attrezzati, parchi

(mq)

S4 – Parcheggi (mq)


% Standards

2.271 670 2.941 12,74

Superficie Stralcio n. 1 (mq)

23.088 1,00 23.088 16.162 4.618 2.309 15420.779



693 308 1.386 385 2.772 12% 182.387











(mq)


(mq)

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ALLEGATO 3c – TABELLA DEGLI STANDARS MINIMI E DELLE

SUPERFICI EFFETTIVE DI PROGETTO - STRALCIO N. 2



S1 – Istuzione (mq)

S2 – Aree di interesse

comune (mq)

S3 – Spazi pubblici attrezzati, parchi

(mq)

S4 – Parcheggi (mq)


% Standards

3.517 542 4.059 12,54

Superficie Stralcio n. 1 (mq)

32.364 1,00 32.364 22.655 6.473 3.236 21629.128



972 432 1.944 540 3.888 12% 183.348











(mq)


(mq)

Stra

lcio

N. lottoSuperficie

lotto (mq)

Sup. coperta

realizzata (mq)

Sup. coperta max

realizzabile (mq)

Altezza max (m)

Volume edificato

(mc)

Volume edificabile (mc)

R.C.max (mq/mq)

I.f.max (mc/mq)

Tipologia Note

1 455 120 7,00 700 0,26 1,54 Binata2 399 120 7,00 700 0,30 1,75 Binata

3 1.511 168,17 --- 971,29 0,11 0,64già edificato (lic. Ed. n.

2423 del 26.11.1975 )4 430 120 7,00 717 0,28 1,67 Singola5 384 120 7,00 717 0,31 1,87 Singola6 412 120 7,00 700 0,29 1,70 Binata7 370 120 7,00 700 0,32 1,89 Binata8 399 120 7,00 720 0,30 1,80 Binata9 401 120 7,00 720 0,30 1,80 Binata

10 337 120 7,00 600 0,36 1,78 Binata11 342 120 7,00 600 0,35 1,75 Binata12 353 80 7,00 450 0,23 1,28 Binata13 313 80 7,00 450 0,26 1,44 Binata14 312 100 7,00 440 0,32 1,41 Binata15 312 100 7,00 440 0,32 1,41 Binata16 384 100 7,00 451 0,26 1,17 Binata17 380 100 7,00 451 0,26 1,19 Binata18 382 100 7,00 600 0,26 1,57 Binata 70319 382 100 7,00 600 0,26 1,57 Binata 14.02920 382 100 7,00 600 0,26 1,57 Binata 541021 382 100 7,00 600 0,26 1,57 Binata 227122 589 200 7,00 766 0,34 1,30 Singola 49923 359 120 7,00 500 0,33 1,39 Singola 4424 270 80 7,00 450 0,30 1,67 Binata 4425 237 80 7,00 450 0,34 1,90 Binata 8826 238 80 7,00 450 0,34 1,89 Binata 23.08827 271 80 7,00 450 0,30 1,66 Binata28 294 100 7,00 500 0,34 1,70 Binata29 363 100 7,00 500 0,28 1,38 Binata30 350 120 7,00 500 0,34 1,43 Binata31 352 120 7,00 500 0,34 1,42 Binata32 420 120 7,00 600 0,29 1,43 Singola33 350 120 7,00 500 0,34 1,43 Binata34 350 120 7,00 500 0,34 1,43 Binata35 565 200 7,00 766 0,35 1,36 Singola

TABELLA DELLE SUPERFICI DEI LOTTI E DEI VOLUMI EDIFICABILI – STRALCI FUNZIONALI N. 1 E N. 2ST

RA

LCIO

1

Pagina 1

Stra

lcio

N. lottoSuperficie

lotto (mq)

Sup. coperta

realizzata (mq)

Sup. coperta max

realizzabile (mq)

Altezza max (m)

Volume edificato

(mc)

Volume edificabile (mc)

R.C.max (mq/mq)

I.f.max (mc/mq)

Tipologia Note

36 271 100 7,00 500 0,37 1,85 Binata37 348 100 7,00 500 0,29 1,44 Binata38 441 200 7,00 800 0,45 1,81 Binata39 500 200 7,00 800 0,40 1,60 Binata40 270 100 7,00 500 0,37 1,85 Binata41 265 100 7,00 500 0,38 1,89 Binata42 609 210 7,00 850 0,34 1,40 Singola43 495 130 7,00 700 0,26 1,41 Singola44 519 130 7,00 700 0,25 1,35 Singola

45 1.937 357,00 25 7,00 2.038,35 117,65 0,20 1,11già edificato (Lic. Ed. n.

2257 del 25.02.1975 )

46 1.025 293,09 1.477,18 0,29 1,44già edificato (Lic. Ed. n.

2072 del 06.03.1974)47 762 200 7,00 810 0,26 1,06 Singola48 363 100 7,00 600 0,28 1,65 Singola49 362 100 7,00 600 0,28 1,66 Singola50 363 100 7,00 600 0,28 1,65 Singola51 363 100 7,00 600 0,28 1,65 Singola52 426 140 7,00 600 0,33 1,41 Singola53 354 95 7,00 600 0,27 1,69 Singola54 413 140 7,00 600 0,34 1,45 Singola55 413 140 7,00 600 0,34 1,45 Singola56 352 95 7,00 600 0,27 1,70 Singola57 427 140 7,00 600 0,33 1,41 Singola58 434 120 7,00 600 0,28 1,38 Binata59 403 120 7,00 600 0,30 1,49 Binata60 438 140 7,00 650 0,32 1,48 Singola61 494 140 7,00 650 0,28 1,32 Singola

62 1.385 102,82 250 7,00 526,22 1435 0,25 1,42

già edificato (Lic. Ed. n. 2673 del 31.08.1976; conc.

in san. n. 22/90 del 04.04.1990)

63 241 80 7,00 452 0,33 1,88 Binata64 241 80 7,00 452 0,33 1,88 Binata65 336 80 7,00 500 0,24 1,49 Singola66 385 80 7,00 500 0,21 1,30 Singola67 336 80 7,00 500 0,24 1,49 Singola68 335 90 7,00 500 0,27 1,49 Singola69 407 150 7,00 501 0,37 1,23 Singola70 344 160 7,00 520 0,47 1,51 Binata71 350 160 7,00 520 0,46 1,49 Binata72 608 260 7,00 918 0,43 1,51 Singola73 373 140 7,00 500 0,38 1,34 Singola74 353 100 7,00 550 0,28 1,56 Singola75 403 140 7,00 600 0,35 1,49 Singola76 381 125 7,00 600 0,33 1,57 Singola77 492 150 7,00 590 0,30 1,20 Binata78 517 150 7,00 590 0,29 1,14 Binata

TOTALI 34.564 5.013 44.894 1,44

STR

ALC

IO 2

Pagina 1

relazione - oristano · 2016. 11. 25. · lo stralcio funzionale n. 1, che interessa la parte del...

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