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Relatório e Contas 2001
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Sonae ImobiliáriaIndicadores Financeiros 2001
• Lucro Líquido de € 120,9 milhões (€ 63 milhões em 2000), crescimento de 92,1%
• NAV de € 934 milhões (€ 752 milhões em 2000), crescimento de 24,1%
• NAV por acção de € 24,90 (€ 20,05 em 2000)
• EBITDA de € 73,8 milhões (€ 54,5 milhões em 2000), crescimento de 35%
• Retirada de cotação com êxito em Dezembro de 2001
• Primeira Empresa Imobiliária Ibérica a adoptar as IAS (2001)
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Indice
Relatório de Gestão1 Apresentação e Estratégia
2 Síntese do Desempenho em 2001
3 Principais Acontecimentos do Ano 2001
4 Macroeconomia
5 Análise da Actividade por Negócio
6 Valorização de Mercado dos Imóveis da Sonae Imobilária
7 Situação Financeira e Resultados
8 O Euro
9 Acções Próprias detidas pela Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
10 Proposta de Dividendos do Conselho de Administração
11 Organização e Recursos Humanos
12 Perspectivas
13 Notas Finais
Contas ConsolidadasBalanço Consolidado
Demonstração Consolidada de Resultados por Naturezas
Demonstração Consolidada dos Fluxos de Caixa
Anexo às Demonstrações Financeiras Consolidadas
Relatório Independente de Avaliação de Imóveis
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Relatório de Gestão
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Sonae Imobiliária
Relatório e Contas Consolidadas de 2001
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1. Apresentação e Estratégia
1.1. Introdução
A Sonae Imobiliária é uma Empresa Europeia de génese Portuguesa, fundada
em 1989. Desde Dezembro de 1997 até Dezembro de 2001 esteve cotada
na Bolsa de Valores de Lisboa e Porto, tendo feito parte do Índice BVL-30.
Em 18 de Outubro de 2001, os seus dois accionistas maioritários lançaram
uma Oferta Pública de Aquisição (OPA) com o objectivo de retirar a
Empresa da Bolsa de Lisboa e Porto por considerarem que a sua presença
no mercado bolsista não servia os interesses da Sonae Imobiliária, visto não
poderem utilizar aquele mercado como instrumento fundamental de
financiamento dos seus futuros planos de expansão.
Na OPA, o preço oferecido aos accionistas minoritários foi de € 16,00
por acção, representando um prémio de 9% sobre a cotação mais alta
registada nas 52 semanas anteriores à Oferta e de 17% sobre a cotação
do dia anterior à Oferta.
Em sessão especial de Bolsa efectuada em 29 Novembro 2001, o sucesso da
OPA confirmou-se, passando os accionistas ofertantes a controlar 97,98% das
acções da Empresa. Seguiu-se uma OPA de Exclusão, tendo a Sonae Imobiliária
perdido em 14 Dezembro 2001 a sua condição de Sociedade Aberta.
Após a OPA de Exclusão, os seus accionistas estratégicos mantiveram-se,
cabendo à SONAE, SGPS (Portugal) uma participação directa e indirecta de
67,04%, e à GROSVENOR (Reino Unido) uma participação directa e indirecta
de 32,96%.
AlgarveShopping, Portugal
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1.2. Actividade
A Sonae Imobiliária é uma Empresa especialista no sector dos centros
comerciais e de lazer, integrando as actividades de promoção, investimento
e gestão dos projectos em que participa.
Beneficiando do apoio activo dos seus accionistas, a Sonae Imobiliária:
• É líder dominante no mercado Português;
• Tem uma visão integrada da sua actividade;
• Tem criado novos formatos de retalho e conceitos inovadores;
• Tem uma política consistente de partenariado (“joint-ventures”);
• Tem uma estratégia clara e consistente de crescimento através
de expansão internacional.
1.3. Mercados
A Sonae Imobiliária iniciou em 1997 a expansão internacional das suas
actividades estando já presente e operacional nos seguintes mercados alvo:
• Portugal, Espanha, Grécia, Alemanha, Áustria e Itália, na Europa;
• Brasil, na América do Sul.
1.4. Inovação
A Sonae Imobiliária tem desempenhado um papel de relevo na
modernização do conceito de centro comercial tendo introduzido em
Portugal novos formatos de retalho e de lazer integrados:
• O primeiro Centro Comercial Regional (CascaiShopping, Lisboa, 1991);
• O primeiro Centro Comercial de “centro de cidade” (ViaCatarina, Porto, 1996);
• O primeiro Centro Comercial Supra Regional (Centro Colombo, Lisboa, 1997);
• A primeira expansão de um hipermercado em Centro Comercial Regional
(NorteShopping, Porto, 1998);
• O primeiro Retail Park (Sintra Retail Park, Lisboa, 2000), e conceitos
inovadores na indústria dos Centros Comerciais;
• Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial;
• Centros Comerciais tematizados;
• Centros Comerciais “amigos do ambiente”;
• Total Integração do lazer com retalho de bens e serviços.
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1.5. Prémios
A qualidade e inovação dos seus produtos faz com que a Sonae
Imobiliária seja a empresa mais premiada internacionalmente no campo
dos centros comerciais, tendo os seus produtos já conquistado 6 prémios
do ICSC-Europe, 2 do ICSC-Las Vegas, 3 no MIPIM e 1 no Procos. Em Março
de 2001 a Sonae Imobiliária é galardoada, em Espanha, com o prémio
“Developer of the Year” patrocinado pelo jornal espanhol da especialidade
“Spanish Real Estate”.
1.6. Estratégia
A Sonae Imobiliária é uma Empresa internacional de cariz Europeu cuja
estratégia se alicerça em dois vectores:
1.6.1. Focalização
A Sonae Imobiliária pretende manter-se concentrada no “núcleo duro” das
suas actividades integradas de promoção, investimento e gestão de Centros
Comerciais e de Lazer, criando “destinos de eleição” para os consumidores:
• Tendo uma concepção integrada da indústria de Centros Comerciais e de
Lazer, em que o valor acrescentado é conseguido não só pela promoção
imobiliária, mas também por uma muito activa gestão operacional da
propriedade;
• Considerando global a indústria de Centros Comerciais e de Lazer;
• Procurando, em todas as áreas geográficas que pretende explorar, inovar
o mercado e renovar os conceitos de negócio instalados, através de
parcerias locais, com actuações e investimentos de muito longo prazo.
A Sonae Imobiliária é e quer continuar a ser o “parceiro de escolha”;
• Criando e desenvolvendo conceitos e serviços que acrescentem valor
à oferta de imobiliário de retalho e que produzam, directa ou
indirectamente, crescimento de proveitos;
1.6.2. Crescimento
A Sonae Imobiliária pretende crescer, mais do que duplicando o seu “Net
Asset Value” (NAV) nos próximos cinco anos, mantendo elevados níveis de
remuneração aos seus accionistas.
Este crescimento será obtido capitalizando nos pontos fortes da Empresa,
prosseguindo a sua política de “joint-ventures” e diversificando
internacionalmente as suas actividades através de novas promoções,
renovações e aquisições:
• Exigindo ser um parceiro activo, controlando ou repartindo o controlo de
todos os projectos que desenvolve;
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• Mantendo a sua posição de líder na promoção, gestão e detenção de
Centros Comerciais em Portugal;
• Concentrando esforços nos mercados onde já opera, nomeadamente em
Espanha, Alemanha, Áustria, Grécia, Itália e Brasil;
• Procurando activamente uma posição de liderança no seu sector de
actividades a nível Europeu diversificando-se geograficamente nos
mercados da Europa do Sul;
• Mantendo uma posição reactiva de procura de oportunidades, no seu
sector de actividades, nos restantes mercados Europeus;
• Obtendo uma posição de relevo, no seu sector de actividades, no mercado
Brasileiro, auto-limitando a sua exposição a este mercado a não mais do
que 20% do seu NAV.
1.7. Estratégia de Associação
No intuito de partilhar retorno e risco e de adquirir “know-how” a Empresa
tem prosseguido uma estratégia de associação com parceiros nacionais e
internacionais credíveis, com eles constituindo “Joint-ventures” para a
promoção e detenção dos seus activos imobiliários.
Centros % Sonae Imobiliária Parceiros Países
CascaiShopping, Cascais, Portugal 50% Pan European (25%) Reino Unido
Trans European II (25%) E.U.A
Multiplan (promoção) Brasil
GaiaShopping, Porto, Portugal 50% CNP Assurances(25%) França
Ecureuil Vie (25%) França
ViaCatarina, Porto, Portugal 50% ING Real Estate Holanda
Centro Colombo, Lisboa, Portugal 50% ING Real Estate Holanda
NorteShopping, Porto, Portugal 50% TIAA - CREF E.U.A
Centro Vasco da Gama, Lisboa, Portugal 100% ING Real Estate (promoção) Holanda
Sintra Retail Park, Sintra, Portugal 50% Miller Developments Reino Unido
MadeiraShopping, Funchal, Madeira, Portugal 50% Estevão Neves Portugal
Arrábida Shopping, Porto, Portugal 50% CNP Assurances (25%) França
Ecureuil Vie (25%) França
Plaza Mayor, Málaga, Espanha 75% Castle Management Reino Unido
Parque Principado, Oviedo, Espanha 25% Grupo LAR Grosvenor (25%) Espanha
Whitehall Fund (50%) E.U.A.
Avenida M 40, Madrid, Espanha 60% Grupo Eroski Espanha
Aegean Park, Atenas, Grécia 50% Grupo Charagionis Grécia
Parque D. Pedro, SP, Brasil 97,5% Enplanta Engenharia Brasil
3DO, Dortmund, Alemanha 90% Westdeutsche Immobilien Bank Alemanha
Vienna Mitte, Viena, Áustria 100% Bautrager Austria Immobilien (BAI) Áustria
(só participa nos escritórios e hotel)
Center Sul, SP Brasil 97,5% Enplanta Engenharia Brasil
Parque Açores, Ponta Delgada, Açores, Portugal 50% Nicolau Sousa Lima Portugal
Viana Shopping, Viana do Castelo, Portugal 50% Painhas & Arieira, Lda, Renet, Lda,
Silva Martins & Duque, S.A., Telcabo, Lda. Portugal
Toledo Shopping, Toledo, Espanha 65% Grupo Eroski Espanha
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Esta política de associações é também fortemente prosseguida pela Sonae
Imobiliária em negócios específicos de Centros Comerciais e de Lazer,
especialmente fora de Portugal, no intuito de obter as capacidades locais
necessárias para a promoção com êxito dos seus projectos.
Negócios % Sonae Parceiros Países
Retail Parks (Portugal e Espanha) 50% Miller Developments Reino Unido
Parques de Estacionamento (Portugal) 50% SABA - Aparcamientos, S.A. Espanha
Promoção e Gestão de Centros
Comerciais (Grécia) - Sonae Charagionis, S.A. 50% Grupo Charagionis Grécia
Promoção, gestão e detenção de Centros
Comerciais (Brasil) - Sonae Enplanta, S.A. 50% Enplanta Engenharia, Ltda. Brasil
Promoção de Centros Comerciais
(Alemanha) - SonaeWest Shopping, AG 75,1% WestDeutsche Immobilien Bank Alemanha
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2. Síntese do Desempenho em 2001
2.1. Adopção de International Accounting Standards
A Sonae Imobiliária decidiu adoptar as International Accounting Standards
(IAS) nas suas contas consolidadas, a partir do ano de 2001. Esta decisão
teve por base várias razões.
A primeira delas foi a constatação da internacionalização crescente da
Empresa, tanto em termos dos vários mercados onde realiza investimentos
como em termos de financiamento. Essa internacionalização obriga a
Empresa a passar a apresentar a sua performance e os seus investimentos
numa base comparável com a dos outros intervenientes nesses mercados
internacionais.
Por outro lado, as IAS são cada vez mais reconhecidas como o standard do
futuro – a própria União Europeia prevê que, a partir de 2005, as empresas
cotadas passem a reportar nesta base.
Para além disso, é convicção da Sonae Imobiliária de que as contas
preparadas de acordo com as IAS reflectem de maneira particularmente
apropriada a actividade de uma empresa cujo objecto inclui o investimento
imobiliário. As recomendações da EPRA – European Public Real Estate
Association vão, aliás, no sentido de as empresas apresentarem informação
nas suas contas anuais, correspondente ao resultado gerado em contas IAS.
Em termos sintéticos, os resultados da Sonae Imobiliária vão passar a incluir
dois componentes essenciais. O primeiro corresponde, como até aqui, ao
MadeiraShopping, Portugal
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Indicadores Crescimentos (em % do ano anterior)1998 1999 2000 2001
NAV dos imóveis a 31 Dezembro 21% 40% 17% 24,1%
NAV dos imóveis a 31 Dezembro, por acção 21% 40% 17% 24,1%
Cotação das acções a 31 Dezembro 47% (20%) (4%) 27,5%*
ABL Centros detidos em operação 14% 36% 4% 35,3%
ABL Centros geridos 14% 43% 7% 17,6%
Número de Contratos sob gestão 17% 54% 9% 14,5%
*Preço da OPA
Indicadores 1997 1998 1999 2000 2001
NAV dos imóveis a 31 Dez (milhões €) 379 459 643 752 934
NAV dos imóveis a 31 Dez por acção (€) 10,11 12,24 17,15 20,05 24,90
Cotação das acções a 31 Dez (€) 11,13 16,34 13,09 12,55 16,00*
ABL Centros detidos em operação (000’s m2) 333 413 563 584 790
ABL Centros geridos (000’s m2) 550 625 893 959 1.128
Número de Contratos de Lojistas sob gestão 1.747 2.050 3.162 3.450 3.949
EBITDA consolidado – POC (milhões €) 12,0 12,3 54,1 63,4 n.a.
EBITDA consolidado – IAS (milhões €) 55,1 75,3
Lucro Líquido consolidado – POC (milhões €) 4,6 15,2 22,6 25,6 n.a.
Lucro Líquido consolidado – IAS (milhões €) n.a. n.a. n.a. 63,0 120,9
*Preço da OPA
resultado realizado nos investimentos detidos, quer em termos correntes,
quer o resultado de eventuais alienações. O segundo componente
corresponde à introdução da variação de valor da carteira de investimentos,
tal como determinada por avaliação independente.
2.2. Indicadores
A Sonae Imobiliária obteve em 2001 um Lucro Líquido Consolidado
de € 120,9 milhões, um crescimento de 92,1% sobre 2000. Este Lucro
Líquido Consolidado resulta da aplicação das International Accounting
Standards (IAS).
O NAV dos seus imóveis cresceu 24,1% para € 934 milhões em 2001 face
ao de 2000 (€ 752 milhões), ou seja de € 20,05/ acção em 31.12.2000,
para € 24,90/ acção em 31.12.2001.
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3. Principais Acontecimentos do Ano 2001
3.1. Promoção de Centros Comerciais
• Aprovação, condicionada à obtenção de certos subsídios, do investimento
no Centro Comercial e de Lazer 3DO em Dortmund, Alemanha;
• Lançamento comercial e apresentação pública do Centro Comercial e de
Lazer Plaza Mayor, em Málaga, Espanha, que inaugurará em Abril
próximo;
• A Sonae Imobiliária é galardoada, em Espanha, com o prémio “Developer
of the Year” patrocinado pelo jornal espanhol da especialidade “Spanish
Real Estate”;
• Em 28.03.2001, conforme planeado, inaugurou-se o MadeiraShopping,
Funchal, Madeira, Portugal, um Centro Comercial e de Lazer com cerca
de 26.600 m2 de ABL (Área Bruta Locável) em parceria com Estevão
Neves, S.A. (50%);
• Inicio da construção do Avenida M40 em Madrid, Espanha, uma promoção
conjunta da Sonae Imobiliária (60%) e do Grupo Eroski (40%), que tem
inauguração prevista para Abril de 2003;
• Em Maio de 2001, assinatura de contrato promessa de compra e venda,
com opção, para aquisição de um terreno em Eiras, Coimbra, Portugal,
para a promoção e desenvolvimento do Coimbra Retail Park;
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• Em 24.04.2001, inaugurou-se com enorme sucesso o AlgarveShopping,
Guia, Algarve, Portugal, um Centro Comercial e de Lazer, 100% detido
pela Sonae Imobiliária, com cerca de 42.400 m2 de ABL;
• Anúncio da inauguração do Centro Comercial e de Lazer Parque D. Pedro,
em Campinas, São Paulo, Brasil, para Março de 2002;
• Anúncio da promoção do primeiro complexo de Outlets em Málaga,
Espanha, o “Málaga Outlet”, um novo projecto localizado junto do Plaza
Mayor, cuja primeira fase terá cerca de 16.700 m2 de ABL, a ser
desenvolvido em conjunto com a Castle City (25%);
• Estabelecimento de uma “Joint-venture” a 50% com o Grupo Nicolau de
Sousa Lima para a transformação do actual Hipermercado Modelo em
Ponta Delgada, Açores, Portugal, num Centro Comercial e de Lazer
denominado Parque Açores, com uma área bruta locável de 20.000 m2;
• Aprovação, condicionada à obtenção do licenciamento, do investimento no
Centro Comercial e de Lazer Vienna Mitte, em Viena, Áustria;
• Após ter ganho o respectivo concurso público, foi adjudicada à Sonae
Imobiliária, em Novembro de 2001, pela SEPES (“La Entidad Pública
Empresarial de Suelo”), a compra de uma parcela de terreno em Toledo,
Espanha, para a promoção e construção de um Centro Comercial e de
Lazer com uma área bruta locável de 35.000 m2;
• Estabelecimento de uma “Joint-venture” a 50% com diversos sócios locais,
para a promoção e desenvolvimento de um Centro Comercial e de Lazer
em Viana do Castelo, Portugal, com uma área bruta locável de 18.000 m2;
• Aprovação do investimento no Centro Comercial e de Lazer “Center Sul”
em S. Paulo, Brasil;
• Assinatura do contrato promessa de compra para a aquisição do terreno
para a promoção de um Centro Comercial e de Lazer em Brescia, Itália,
com uma área bruta locável de 29.000 m2;
3.2. Investimento em Centros Comerciais
• Em 2001, terminaram-se os trabalhos relativos à segunda fase de
expansão do CascaiShopping (Fase 2A) com a construção de 660 lugares
adicionais de parque de estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2
de ABL (investimento de € 14,6 milhões);
• Prossegue a Fase 2B da expansão do CascaiShopping que irá adicionar
cerca de 7.000 m2 de ABL à já existente e cerca de 40 novas lojas, num
investimento total de cerca de € 24 milhões;
• O CascaiShopping é galardoado com o ICSC-"Jean Louis Solal – Marketing
Award" pela campanha de Marketing e Relações Públicas que realizou em
2001;
• Conclusão da aquisição em Maio de 2001 de 25% do Parque Principado
(Oviedo, Espanha), em conjunto com o Grupo LAR Grosvenor (25%) e
Fundos Whitehall (50%). A abertura do Centro ocorreu a 25.04.2001;
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• Aquisição em Dezembro de 2001 de 50% do Arrábida Shopping à Lend
Lease em conjunto com a CNP Assurances e Ecureuil Vie (50%) e início da
sua gestão em 28 de Dezembro de 2001;
• Venda, em Dezembro de 2001 e em simultâneo com a aquisição do
Arrábida Shopping, de 50% do GaiaShopping à CNP Assurances e Ecureuil
Vie (50%);
• Refinanciamento de longo prazo em “project finance” dos Centros
Comerciais CoimbraShopping (€ 18,5 milhões), GuimarãeShopping (€ 19,8
milhões) e MaiaShopping (€ 26,5 milhões) em Julho de 2001;
refinanciamento, com liquidação integral dos financiamentos existentes, do
Centro Colombo (€ 224,5 milhões), em Setembro de 2001, e do
GaiaShopping (€ 55 milhões), em Novembro de 2001;
• Reforço de € 37,5 milhões do financiamento de longo prazo, “project
finance” do NorteShopping, em Julho de 2001.
3.3. Gestão de Centros Comerciais
• Início da gestão do MadeiraShopping (em Março), do AlgarveShopping (em
Abril) e do Arrábida Shopping (no final de Dezembro), em Portugal;
• Início da gestão da Galeria Comercial Abadiño, em Espanha;
• Cerca de 307 milhões de visitas, durante o ano 2001, na totalidade do
portfolio de Centros sob gestão em Portugal (com excepção do Arrábida
Shopping), Espanha e Brasil;
• Cerca de € 1.888 milhões de vendas (excluindo os lojistas proprietários
das respectivas lojas), durante o ano 2001 e em todo o portfolio sob
gestão, representando um crescimento de cerca de 15% relativamente
ao ano anterior;
• No final de 2001, a ABL sob gestão no portfolio global representava um
total de 1.128.033 m2, um crescimento de 17,6% relativamente a 2000,
com o consequente aumento do número de contratos sob gestão,
de 3.450 para 3.949 (+14,5%);
• Comercialização de 711 lojas, durante 2001, das quais 346 em Portugal
(49% do total), 112 em Espanha (16%) e 253 no Brasil (35%);
• Integração das actividades do Brasil (1 de Janeiro de 2001) na plataforma
informática única SAP;
• Recrutamento e treino das futuras equipas de gestão para os Centros
“Plaza Mayor” (em Málaga, Espanha) e “Parque D. Pedro” (Campinas, SP,
Brasil), ambos a inaugurar no 1º semestre de 2002;
3.4. Spel (Parques de Estacionamento)
• Foi adjudicada no final de 2001 a concepção, construção e exploração de
um parque de estacionamento de 309 lugares à superfície no complexo
desportivo do ESTÁDIO UNIVERSITÁRIO DE LISBOA;
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• A SPEL inaugurou quatro parques de estacionamento subterrâneos
(parque do INFANTE, CORDOARIA, PRAÇA DOS LEÕES, todos no Porto,
e STA. CRISTINA, em Viseu), um de superfície (junto às piscinas de
Matosinhos) e uma zona de parcómetros em Matosinhos, num total de
1.828 lugares;
• No final do primeiro semestre de 2001 foi dado de arrendamento o oitavo
piso do parque de estacionamento SILO AUTO para a exploração do Bingo
do Futebol Clube do Porto, que tem vindo a dar uma maior dinâmica
a este parque durante o período nocturno;
• Em Outubro de 2001, a SPEL assinou com a Câmara Municipal do Porto
um contrato de concessão para a construção e exploração de um Parque
de Estacionamento subterrâneo na Avenida da Boavista, Porto, Portugal.
3.5. Prædium (Promoção Residencial)
• Concluiu-se a construção da Torre São Gabriel, em Lisboa, Portugal,
e iniciaram-se as entregas dos apartamentos aos seus novos proprietários.
A Prædium assumiu a gestão do condomínio;
• Foram entregues todos os apartamentos do Condomínio Douro Foz, Porto,
Portugal, aos seus novos proprietários, estando por comercializar
2 apartamentos e 3 lojas. A Prædium assumiu a gestão do condomínio;
• Concluiu-se a construção do Edifício Seda, em Matosinhos, Portugal e a
comercialização dos apartamentos decorreu bem, não obstante o período
de fraca procura que atravessamos; estando comercializados 65 dos
78 apartamentos e as suas entregas irão iniciar-se no final de Fevereiro
de 2002, como prometido aos nossos clientes;
• Iniciou-se a comercialização do Edifício Seda II, em Matosinhos, Portugal,
estando comercializados 18 dos 80 apartamentos. A construção iniciou-se
em Julho;
• Como previsto, encomendaram-se todos os projectos relativos ao Country
Club da Maia, Portugal e o projecto de arquitectura será submetido à
apreciação da Câmara Municipal durante o mês de Fevereiro de 2002.
Trata-se de um grande projecto residencial, em condomínio fechado e
com características únicas;
• Adquiriu-se um terreno e encomendaram-se todos os projectos relativos
ao Edifício D.João V, em Lisboa, Portugal e submeteu-se à apreciação
camarária o projecto de arquitectura, existindo já uma informação prévia
positiva. Trata-se de um edifício em altura, com 195 apartamentos,
piscina coberta e zonas condominiais, a construir na zona de Campolide,
Lisboa, Portugal. O projecto está ser desenvolvido em “joint-venture” com
o Grupo Lar (Espanha);
• Foram aprovados todos os projectos da Torre São Rafael, em Lisboa,
Portugal e aguarda-se a emissão da licença de construção para dar início
à construção e à comercialização dos seus 135 apartamentos;
Torre de S. Gabriel, Portugal
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• Encomendaram-se todos os projectos relativos ao 3º edifício residencial na
Quinta das Sedas, Matosinhos, Portugal e o projecto de arquitectura será
submetido à Câmara Municipal até final de Fevereiro de 2002;
• Concluíram-se todos os projectos de um edifício de escritórios na Quinta
das Sedas, Matosinhos, Portugal e aguarda-se a emissão da respectiva
licença de construção;
• Na sequência de contrato-promessa de venda que havia sido assinado em
2000, celebrou-se em Dezembro de 2001 a escritura pela qual a Prædium
procedeu à venda de um terreno não estratégico (Imohora) para
promoção residencial, em Matosinhos, Porto, Portugal.
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Macroeconomia
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Portugal EspanhaBrasil
Países onde a Sonae Imobiliária opera
Alemanha
Áustria
Itália
Grécia
4. Macroeconomia
4.1. Uma Conjuntura Económica Difícil,
Progressivamente Agravada
Depois de um período de crescimento francamente
satisfatório, a Economia Mundial conheceu, na
segunda metade do ano 2000 e no início de 2001,
os primeiros sinais de arrefecimento.
No final do 2001, a deterioração do ambiente
económico geral era iniludível: a Economia Mundial
cresceu à taxa de 2,4% (4,7% em 2000). A
desaceleração foi particularmente acentuada nas três
grandes economias: Estados-Unidos (de 4,1% para
1%), Japão (de 2,2% para –0,4%) e na União
Europeia, que não confirmou a expectativa de poder
liderar o crescimento económico mundial em 2001,
tendo fechado o ano com uma taxa de crescimento
de 1,7% (1,6% na área do Euro).
Estados-Unidos 1,1% 1,1% 2,7% 2,9% 2,1% 4,8% –4,1% 3,8% 4,9%
Japão –0,7% –0,2% –1,6% 5,0% 2,1% 0,1% 1,3%
UE-15 1,7% 1,4% 2,5% 7,8% –0,2%
ZONA DO EURO 1,6% 1,2% 1,9% 1,6% 2,5% 8,5% 0,0% 4,2% 5,0%
Alemanha 0,7% 1,5% 1,3% 1,4% 7,5% –0,7%
França 2,0% 2,5% 2,2% 1,7% 8,9% 1,6%
Reino-Unido 2,3% 3,7% 2,1% 2,4% 5,1% –1,8%
Itália 1,8% 1,2% 0,6% 3,0% 10,0% 0,1%
Espanha 2,7% 2,8% 1,9% 4,1% 13,3% –2,4%
Grécia 3,9% 3,0% 1,5% 3,8% 11,2% –5,2%
Portugal 1,9% 1,5% 2,2% 5,0% 4,2% –9,2%
Canáda 1,3% 2,3% 2,6% 2,6% 7,3% 4,0% 5,6%
Brasil 1,5% –0,5% 7,1% –4,5% 19,0%
2001
Taxa Crescimento Taxa Crescimento Consumo Consumo Inflação Taxa BTC (% PIB) Taxa Juro Taxa Juro
do PIB Procura Interna Privado Público Desemprego Curto Prazo Longo Prazo
Nota 1: A taxa de inflação mede o aumento de preços dos produtos produzidos internamente (índice de preços implícito no PIB)Exceptua-se o Brasil, em que mede o aumento de preços no consumidor (IPC)
Nota 2: A taxa de juro de curto prazo é a do mercado monetário para operações a 90 dias. Valores médios anuais, excepto para o Brasil (valores de fim de período)Nota 3: A taxa de juro de longo prazo é a da dívida pública a dez anos. Valores médios anuais
4.2. A Importância, neste Contexto, dos
Acontecimentos de 11 de Setembro de 2001
Mais do que pela difícil conjuntura económica mundial,
o ano 2001 ficará para a História como aquele em
que se verificaram os ataques terroristas contra
símbolos importantes do poder económico e do poder
político dos Estados-Unidos. A violência e brutalidade
destes acontecimentos, a perda de vidas humanas
que ocasionaram e a mediatização de que foram
objecto, iniciaram uma nova era na política
internacional.
No plano estritamente económico, os
acontecimentos de 11 de Setembro tiveram por
consequência mais importante um aumento
generalizado da aversão ao risco, perceptível no
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comportamento de consumidores e de investidores.
Como seria de esperar, a área financeira foi das mais
afectadas, tendo-se caracterizado, de imediato, por
um endurecimento das condições de financiamento
das economias mais endividadas e de maior risco –
sentido de evolução que teve na Argentina a
manifestação mais considerável. Registe-se, no
entanto, em sentido contrário, a recuperação
observada pela generalidade das praças financeiras,
depois da quebra acentuada nos dias imediatamente
a seguir a 11 de Setembro.
Alguns sectores de actividade sentiram
particularmente, pela negativa, o impacto destes
acontecimentos. É o caso das indústrias de
transporte aéreo e de seguros, e bem assim de
várias actividades de serviços, sobretudo as mais
directamente relacionadas com o turismo de longa
distância. O impacto no sector imobiliário foi, porém,
até à data, insignificante.
4.3. Autoridades Invertem Orientação da Política
Económica, Sobretudo nos Estados-Unidos
A deterioração da situação económica global foi
acompanhada por uma revisão da orientação da
política económica, sobretudo nos Estados-Unidos.
O Sistema de Reserva Federal reagiu prontamente e,
em menos de um mês (Dezembro de 2000 e Janeiro de
2001), as taxas de juro dos fed-funds foram descidas
em 100 pontos base, de 6,5% para 5,5%, tendência de
evolução que se manteve durante todo o ano, até ao
mínimo de 1,75% observado em Dezembro.
Em conjunto, as taxas de juro prevalecentes nos
Estados-Unidos no final de 2001 são as mais baixas
dos últimos quarenta anos, configurando um
enviesamento da política monetária agora em sentido
expansionista, em boa parte consentido pela baixa
taxa de inflação (abaixo dos 2%, nos preços do
consumidor, sendo que o índice de preços no
produtor virou negativo a partir de Outubro).
Tirando partido da boa situação das suas finanças
públicas (excedente de 0,3% do PIB em 2001, depois
de saldos positivos de 1,5% e 0,6% do mesmo PIB,
respectivamente em 2000 e 1999), o Governo dos
Estados-Unidos ensaia agora a possibilidade de um
estímulo fiscal positivo, tanto por via do aumento da
despesa como pela via da redução de impostos.
Esta revisão da orientação da política económica, em
sentido claramente expansionista, deverá amenizar
os custos de um processo de ajustamento que terá
de verificar-se, e está de facto a verificar-se no
sector real da economia. É o caso do investimento
no sector privado empresarial, que deverá cair cerca
de 7% em 2002, depois de ter diminuído 3,7% em
2001. É o caso do emprego, que deverá cair 0,5%
em 2002, depois de ter estagnado em 2001, com
consequente aumento da taxa de desemprego dos
4% registados em 2000 para os 6,2% da população
activa previstos em 2002. Será o caso dos salários,
que vinham a crescer a taxa superior ao inicialmente
admitido (cresceram ainda 5,5% em 2001, depois
dos 5,6% verificados em 2000).
O consumo e o investimento públicos constituirão o
principal factor de crescimento da economia dos
Estados-Unidos em 2002, como o foram já em 2001.
4.4. Mercados Europeus
4.4.1. Portugal
Com uma Taxa de Crescimento de 1,7%, Portugal
Volta a Falhar Objectivo de Convergência Real
No que se refere a Portugal, as projecções oficiais
apontam para uma taxa de crescimento da economia
portuguesa, em 2001, de 1,7%, valor que coincide
com a média da União Europeia. O mesmo havia
sucedido em 2000, então com taxas de 3,4%.
O crescimento da economia portuguesa foi
predominantemente assegurado, em 2001, pela
procura externa líquida: taxas de crescimento das
-
exportações e das importações de, respectivamente,
6,7% e 2,7%. No seguimento do processo de
ajustamento das famílias ao excesso de endividamento
contraído em anos anteriores, o crescimento do
consumo privado não ultrapassou 1,1%, residindo o
comportamento mais negativo na taxa de crescimento
da formação bruta de capital fixo, –1%. De salientar,
As expectativas para o próximo ano voltam a apontar
para uma taxa de crescimento da economia
portuguesa muito moderada, entre 1% e 1,75%, de
acordo com as últimas estimativas publicadas pelo
Banco de Portugal.
Apesar da ligeira recuperação do consumo privado
(mesmo assim, com uma taxa de crescimento muito
modesta, entre 1% e 2%), a procura interna será a
principal responsável pela desaceleração do
crescimento, com o consumo público a não crescer
mais do que 0,7% e com o investimento privado a
evoluir provavelmente em terreno negativo (taxa de
crescimento prevista entre –3,25% e 0,75%). Com as
exportações a crescerem menos do que em 2001 por
força do abrandamento da conjuntura económica nos
mercados externos (taxa de crescimento prevista entre
3% e 4,5%), a procura externa líquida deverá dar um
contributo para o crescimento da economia portuguesa
superior ao da procura interna, beneficiando de nova
desaceleração do crescimento das importações (taxa
de crescimento prevista entre 0% e 3%).
O chamado “problema orçamental”, consensualmente
identificado como um dos mais sérios que afectam a
economia portuguesa, deverá condicionar o
crescimento económico dos próximos anos, sempre
de forma menos favorável. Se a isso acrescentarmos
AlgarveShopping, Portugal
entanto, que o Índice de volume do Comércio a Retalho
(Produtos não Alimentares) experimentou um
crescimento de 1,4% acumulado nos últimos 12 meses
(INE, Dezembro de 2001). O consumo público cresceu
a taxa superior à da economia no seu conjunto, 1,9%,
aumentando, ainda que marginalmente, o peso do
gasto público no PIB.
Banco de Portugal
2001 2002
Mínimo Máximo Mínimo Máximo
Consumo Privado 0,75% a 1,25% 1,00% a 2,00%
Consumo Público 1,90% a 1,90% 0,70% a 0,70%
FBCF –1,00% a 1,00% –3,25% a 0,75%
Procura interna 0,75% a 1,25% 0,25% a 1,25%
Exportações 4,25% a 5,25% 3,00% a 4,50%
Importações 1,25% a 3,25% 0,00% a 4,00%
PIB 1,50% a 2,00% 1,00% a 1,75%
Bal. de Pagamentos (em % PIB) –8,75% a –7,75% –6,25% a –4,25%
IPC 4,40% 2,20% a 3,20%
-
a provável contenção do consumo privado, torna-se
evidente que a economia portuguesa não poderá
retomar qualquer senda de crescimento acentuado a
não ser com base na procura externa líquida e no
investimento privado.
Se for bem sucedida nesta mudança de rumo, que
passa por, a curto prazo, privilegiar as exportações e
o investimento como principais factores de
crescimento, a economia portuguesa regressará ao
padrão de crescimento “virtuoso”, e muito mais
sustentável, por que chegou a caracterizar-se há
alguns anos atrás. Só então poderemos contar com
taxas de crescimento do consumo privado mais
satisfatórias.
Condição decisiva para esta alteração do modelo de
crescimento reside numa alteração sensível da
tendência de evolução dos salários na economia
portuguesa: aumentaram, em 2001, 5,9%, muito
acima do consentido pelo modesto crescimento da
produtividade do trabalho, estimado em 0,9%.
Resultou, destes números, um agravamento de 4,9%
dos custos unitários em trabalho, insustentável numa
economia tão orientada para o exterior como a
economia portuguesa.
4.4.2. Espanha
Com um Crescimento de 2,7%, a Espanha Volta a
Conseguir um dos Melhores Resultados da União
Europeia, Liderando o Crescimento na Península Ibérica
Confirmando o bom momento que se encontra a
atravessar (havia crescido a taxas sempre acima dos
4% nos quatro anos imediatamente anteriores), a
Espanha conseguiu, em 2001, uma taxa de
crescimento de 2,7% – um bom resultado, apenas
ultrapassado, na União Europeia, pelas taxas de
crescimento da Grécia (3,9%), do Luxemburgo (4%) e
da Irlanda (5,6%).
O crescimento da economia espanhola foi liderado,
em 2001, pelas exportações e pelo investimento
(taxas de crescimento de, respectivamente, 4,3% e
3,3%), acompanhados de perto pelo consumo
privado (2,8%). De acordo com o Instituto Nacional
de Estatística, o Índice de volume do Comércio a
Retalho (Produtos não Alimentares) experimentou um
crescimento de 2,9% acumulado nos últimos 12
meses (INE, Dezembro de 2001). A desaceleração
do crescimento da Economia Mundial reflectir-se-à na
economia espanhola, a qual deverá, mesmo assim,
continuar a crescer em 2002 acima da média
Europeia (taxa de crescimento de 2%, de acordo
com as últimas previsões).
Contrariamente ao que se passa em outros países
(casos sobretudo da Alemanha, da França e da Itália),
o Governo espanhol aproveitou o ciclo de
crescimento dos últimos anos para consolidar as
suas finanças públicas, terminando o ano de 2001
com uma execução orçamental equilibrada – o que
constitui mais uma razão para se encarar com
relativo optimismo o futuro da economia espanhola,
mesmo a curto prazo.
4.4.3. Grécia
Com a Adesão ao Euro, em Janeiro de 2001, a Grécia
dá Mais um Passo no Processo de Convergência Real
A Grécia é o décimo primeiro país da área do Euro,
desde Janeiro de 2001, com o que deu um passo
decisivo na consolidação do seu processo de
convergência nominal. Refira-se também, a este
respeito, o bom resultado apurado em matéria de
contas públicas: um excedente de 0,2% do PIB que,
de acordo com as previsões, deverá continuar a
crescer tanto em 2002 como em 2003.
Contribui para este resultado em matéria de finanças
públicas o bom desempenho da economia grega,
com um crescimento de 3,9% em 2001, taxa que
deverá aumentar ligeiramente em 2002 e 2003. O
crescimento é liderado pela formação bruta de
capital fixo (taxa de crescimento de 8,5% em 2001)
MadeiraShopping, Portugal
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GaiaShopping, Portugal
e pelas exportações (taxa de crescimento de 5,7%
em 2001, o que configura uma desaceleração muito
sensível em relação aos 18,9% verificados em
2000). Apesar deste bom desempenho das
exportações, a Grécia continua com problemas
consideráveis na sua balança de transacções
correntes: um défice de 5,2% do PIB em 2001, valor
que deverá manter-se nos anos seguintes.
Puxada pelo investimento e pelas exportações, a
economia grega tem sido capaz de assegurar taxas de
crescimento do consumo privado muito satisfatórias,
da ordem dos 3%, praticamente inalteradas desde
1999 e que deverão manter-se ou mesmo aumentar
ligeiramente nos próximos dois anos.
Aspecto menos positivo reside na intensificação da
taxa de inflação, que observava, no final de 2001,
um diferencial de cerca de 1,5% em relação à média
da União Europeia.
4.4.4. Alemanha
Melhoria do Ambiente Económico
Com excepção da Finlândia (uma economia muito
exposta à crise no sector tecnológico), a Alemanha
registou o pior resultado na União Europeia: uma taxa
de crescimento de apenas 0,7% em 2001,
francamente abaixo das observadas em outros grandes
países, como são os casos da Itália (1,8%), da França
(2%) e do Reino-Unido (2,3%). De acordo com o Federal
Statistical Office Alemão, o Índice de volume do
Comércio a Retalho (Produtos não Alimentares)
experimentou um decréscimo de 6,2% acumulado nos
últimos 12 meses (FSO, Dezembro de 2001).
Destaca-se, pela negativa, na economia alemã, o
sector da construção civil e obras públicas,
penalizado pela quebra do investimento privado em
habitação, que deverá continuar em 2002, pelo
terceiro ano consecutivo: diminuição prevista de
2,4%, depois de haver caído 2,9%, em 2000, e
6,9% em 2001.
A situação das finanças públicas na generalidade dos
países Europeus impede a aplicação de uma política
fiscal tão deliberadamente expansionista como a que
está a ser utilizada nos Estados-Unidos. É sobretudo
o caso da Alemanha, que, com défices da ordem dos
2,5% do PIB tanto em 2001 como previsto para
2002, se encontra muito próxima do limite
estabelecido pelo Pacto de Estabilidade e
Crescimento (3% do PIB). A margem de manobra é
um pouco maior em França e em Itália (défices de
1,5% e 1,4% do PIB, respectivamente, em 2001).
4.4.5. Itália
Embora em Desaceleraçao, Exportações Continuam a
Liderar Crescimento da Economia Italiana
Com uma taxa de crescimento de 1,8%, a Itália
conseguiu um resultado ligeiramente acima da média
da União Europeia, para que contribuiu sobretudo o
crescimento das exportações: 5,9%, depois de terem
crescido à taxa de 10,2%, em 2000.
O crescimento da procura interna foi bastante mais
modesto, não tendo excedido 1%. Contribuíram para
este resultado as taxas de crescimento do consumo
privado e do consumo público de, respectivamente,
1,2% e 0,6%, e a desaceleração verificada na taxa de
crescimento da formação bruta de capital fixo (de
6,1% em 2000 para 1,5% em 2001). De acordo com
o Italian National Statistical Institute, o Índice de volume
do Comércio a Retalho (Produtos não Alimentares)
experimentou um crescimento de 1,9% acumulado nos
últimos 12 meses (ISTAT, Dezembro de 2001).
Com as exportações travadas pela má conjuntura
económica internacional, e com o investimento em
baixa, reflectindo a crise de confiança instalada, o
crescimento da economia italiana será
predominantemente assegurado, em 2002, pelo
consumo privado. Espera-se, para este resultado,
um contributo positivo das baixas taxas de juro
prevalecentes, capaz de contrariar a tendência ao
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Centro Colombo, Portugal
aumento da poupança das famílias por razões
de precaução.
A Itália é um dos países da União Europeia em maior
dificuldade no processo de consolidação orçamental:
défice público de 1,4% do PIB em 2001, que deverá
continuar a travar o crescimento do consumo público
(taxa esperada de 0,6% em 2002, igual à de 2001).
4.5. Mercados Não Europeus
4.5.1. Brasil
Dívida Pública e Dívida Externa Voltam a Condicionar
Negativamente o Crescimento
Problemas estruturais, de ordem financeira (dívida
pública e dívida externa), que em grande parte se
sobrepõem, voltaram a condicionar negativamente o
crescimento da economia brasileira, que não terá
ultrapassado, em 2001, 1,5% (4,2% em 2000).
Estes problemas viram-se agravados, em 2001, pela
deterioração do ambiente económico geral, sobretudo
nos Estados-Unidos e Argentina, e por uma crise
energética interna que redundou num aumento
considerável dos preços da electricidade tanto para uso
doméstico como para uso industrial.
Embora, em termos relativos, a dívida atinja montantes
que se situam dentro de parâmetros aceitáveis (a dívida
pública rondará, no final de 2001, 54% do PIB), o facto
de se encontrar expressa em moeda estrangeira,
nomeadamente em dólares, e de isso coincidir com
uma fragilidade crónica das contas externas do país,
torna a situação problemática.
Com uma balança comercial excedentária, da ordem
dos 2 biliões de dólares, a balança de transacções
correntes situou-se em 2001 em –4,5% do PIB, em
virtude dos encargos com a dívida externa. Com um
saldo primário de 3,6% do PIB, as contas do Estado
brasileiro apresentam um défice global de –7,2% do
PIB, em virtude tanto dos juros como do aumento do
valor em moeda nacional da dívida externa expressa em
dólares. Em anos de retracção do investimento directo
estrangeiro, e de aperto das condições nos mercados
financeiros internacionais, o problema agrava-se,
intensificando a pressão à desvalorização do real.
O impacto mais considerável faz-se sentir nas taxas
de juro internas (taxas de juro nos mercados
monetários da ordem dos 19%) e numa política de
contracção para gerar o melhor resultado possível
em termos de balança comercial.
Uma taxa de desemprego elevada, acima dos 15%
da população activa, e salários reais provavelmente
em baixa (apesar de uma inflação reduzida, da ordem
dos 7%) explicam a retracção do consumo em
–1,3%. No entanto, de acordo com o Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística, o Índice de
volume do Comércio a Retalho (Tecidos, vestuário e
calçado) experimentou um crescimento de 1,6%
acumulado nos últimos 12 meses (IBGE, Dezembro
de 2001). As previsões para 2002 são mais
favoráveis, esperando-se um crescimento do
consumo de 1,1% e um crescimento da procura
interna de 1,7% (apoiado sobretudo no crescimento
esperado do investimento, da ordem dos 4,5%).
Espera-se também uma redução das taxas de juro de
curto prazo, da ordem dos 3% (de 19% para 16%).
4.6. Crescimento da Economia Mundial um Pouco
mais Satisfatório em 2002
A Economia Mundial está numa situação ainda mais
complicada do que a indicada nos resultados globais
de 2001– o que é comprovado pelo facto de
algumas economias terem registado um crescimento
negativo do PIB no ultimo trimestre do ano de 2001
face ao ano anterior.
A Alemanha é o único grande país onde se espera uma
ligeira melhoria (taxa de crescimento de 0,7%, contra
os 0,5% verificados em 2001). Em todos os outros
grandes países, as projecções apontam para um
crescimento em 2002 inferior ao verificado em 2001:
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Estados-Unidos (0,7%, contra 1% em 2001), Japão
(–1%; –0,4%), o mesmo sucedendo, como vimos, com
a generalidade das grandes economias Europeias.
Cabe, mesmo assim, uma palavra de relativo
optimismo, referindo os factores que poderão
apontar para um crescimento económico mais
positivo, que alguns admitem poder verificar-se
no segundo semestre de 2002.
Shopping Franca, Brasil
Depois de ter atingido um pico superior a 30 USD
por barril, em 2000, valor que havia caído apenas
para os 25 dólares na véspera dos acontecimentos
de 11 de Setembro de 2001, o petróleo transacciona-
-se hoje ao preço de 18 dólares por barril.
A manutenção de políticas monetárias de sentido
expansionista poderá ser um potente factor de
crescimento nos países mais desenvolvidos, não sendo
de prever qualquer aumento das taxas de juro (nos
segmentos de mais curto prazo) ao longo do ano 2002.
Acresce, nos Estados-Unidos, o efeito de uma política
fiscal também deliberadamente expansionista –
provavelmente mais eficaz do que a política monetária.
Infelizmente, a União Europeia não dispõe de condições
para uma política fiscal igualmente expansionista
Refira-se, por último, o conjunto de características
da economia dos Estados-Unidos, de que sempre
poderá esperar-se uma maior capacidade de
inversão de tendências negativas (pela sua maior
capacidade de assumpção e explicitação de
perdas, com consequente criação das condições
para uma mais rápida recuperação). Os últimos
resultados em matéria de confiança dos
consumidores americanos criam a esperança de,
contrariamente ao que sucedeu em 2001, o ano de
2002 poder caracterizar-se por uma revisão em
alta das expectativas extremamente pessimistas
com que se inicia.
Estados-Unidos 0,7% 0,7% 1,1% 3,9% 1,2% 6,2% –3,9% 2,1% 4,5%
Japão –1,0% –1,6% –1,4% 5,5% 2,9% 0,0% 1,4%
UE-15 1,5% 1,6% 2,2% 8,1% 0,0%
ZONA DO EURO 1,4% 1,5% 1,7% 1,5% 2,2% 8,9% 0,3% 3,0% 4,8%
Alemanha 1,0% 1,4% 1,2% 1,1% 8,1% –0,4%
França 1,6% 1,7% 1,9% 1,8% 9,4% 1,8%
Reino-Unido 1,7% 2,0% 3,4% 2,5% 5,3% –2,0%
Itália 1,2% 1,4% 0,6% 2,8% 10,2% 0,6%
Espanha 2,0% 2,2% 2,2% 3,1% 13,7% –2,0%
Grécia 4,0% 3,0% 1,1% 3,4% 10,9% –5,1%
Portugal 1,8% 1,4% 2,2% 4,5% 4,4% –9,0%
Canáda 1,2% 2,0% 2,0% 1,3% 7,8% 2,6% 5,1%
Brasil 1,7% 5,0% –4,3% 16,0%
2002
Taxa Crescimento Taxa Crescimento Consumo Consumo Inflação Taxa BTC (% PIB) Taxa Juro Taxa Juro
do PIB Procura Interna Privado Público Desemprego Curto Prazo Longo Prazo
Nota 1: A taxa de inflação mede o aumento de preços dos produtos produzidos internamente (índice de preços implícito no PIB)Exceptua-se o Brasil, em que mede o aumento de preços no consumidor (IPC)
Nota 2: A taxa de juro de curto prazo é a do mercado monetário para operações a 90 dias. Valores médios anuais, excepto para o Brasil (valores de fim de período)Nota 3: A taxa de juro de longo prazo é a da dívida pública a dez anos. Valores médios anuais
-
AlgarveShopping, Portugal
5. Análise da Actividade por Negócio
5.1. Actividade de Centros Comerciais e de Lazer
A Sonae Imobiliária detém, presentemente doze Centros
Comerciais, três Galerias Comerciais e um Retail Park em
operação em Portugal, sendo o líder dominante na
indústria de Centros Comerciais neste País, com uma
quota de mercado de cerca de 51%, medida em ABL gerido.
Estão em promoção e desenvolvimento mais dois
Centros Comerciais, dois novos Retail Parks e uma
expansão, em Portugal.
Em Espanha, detém, em operação um Centro Comercial
e estão em desenvolvimento 4 novos Centros (Plaza
Mayor, Málaga Outlet ambos em Málaga, Avenida M40
em Madrid, e Toledo Shopping em Toledo).
Na restante Europa, a Sonae Imobiliária tem em
desenvolvimento mais quatro novos Projectos (3DO
em Dortmund, Alemanha, Vienna Mitte em Viena,
Áustria, Aegean Park em Atenas, Grécia e Brescia
Centre em Brescia, Itália).
No Brasil promove dois novos Centros Comerciais e
de Lazer, além de deter participações em cinco
Centros Comerciais em operação, dos quais quatro
no Estado de S. Paulo e um em Brasília.
No total, a Sonae Imobiliária co-detém cerca de
790.000 m2 de ABL em operação em Portugal,
Espanha e Brasil e gere mais de 1.128.000 m2 de
ABL naqueles mercados.
A Sonae Imobiliária intervém na actividade de 94
propriedades, das quais 72 em Portugal, 11 em
Espanha, na Grécia, na Itália, na Alemanha e na
Áustria 1 propriedade em cada País e 7 no Brasil.
5.1.1. Promoção de Centros Comerciais e de Lazer
5.1.1.1. O Desempenho
A Sonae Imobiliária tem, presentemente em Portugal,
em fase de desenvolvimento e promoção dois Centros
Comerciais, dois novos Retail Parks e uma nova
expansão do CascaiShopping. O investimento total
estimado para a execução destes projectos é de
€ 142,2 milhões.
Os dois centros comerciais, que estavam em fase de
promoção e desenvolvimento no ano transacto, o
MadeiraShopping, na ilha da Madeira, Portugal e o
AlgarveShopping, na Guia, Algarve, Portugal, foram
inaugurados, como previsto e com sucesso, em 28
Março 2001 e 24 Abril 2001, respectivamente.
Os dois Centros Comerciais, Parque Açores (Ponta
Delgada, Açores, Portugal) e o Viana Shopping (Viana
do Castelo, Portugal) ambos em co-promoção com
parceiros locais, iniciarão a respectiva construção
em 2002 e têm a sua abertura prevista para o
Outono de 2003.
O Setúbal Retail Park e o Coimbra Retail Park serão o
segundo e terceiro investimentos deste formato em
Portugal, esperando-se que tenham o mesmo
sucesso que o Sintra Retail Park. O Setúbal Retail
Park obteve a aprovação do respectivo projecto de
Arquitectura durante o ano de 2001 e prevê-se obter
a licença de construção durante o ano de 2002,
estimando-se que a sua abertura ao público ocorra
na Primavera de 2003.
Naturalmente, todos estes projectos serão geridos
pela Sonae Imobiliária.
-
• ESPANHA: Plaza Mayor e Málaga Outlet, em
Málaga; Avenida M 40, em Madrid e Toledo
Shopping, em Toledo.
• GRÉCIA: Aegean Park, em Atenas.
• ALEMANHA: 3DO, em Dortmund.
• ÁUSTRIA: Vienna Mitte, em Viena
• ITÁLIA: Brescia Centre, em Brescia.
O investimento total bruto estimado para estes
novos Centros Comerciais é de € 907,7 milhões.
Nos quadros abaixo descrevem-se com maior
detalhe estes investimentos em promoção em
Espanha e outros países Europeus.
Localização Viana do Castelo, Ponta Delgada, Setúbal, Portugal Coimbra, Portugal Cascais, Portugal
Portugal Açores, Portugal
Data de Abertura Outono 2003 Outono 2003 Primavera 2003 Primavera 2003 Primavera 2004
Área de Influência 134.000 hab 116.000 hab 154.000 hab. 175.000 hab. 1.000.000 hab
ABC (m2) 31.000 31.000 20.000 13.000 10.000
ABL (m2) 18.000 20.000 20.000 12.800 6.700
Estacionamento (lugares) 600 1.120 800 500 750
Nº de Âncoras 5 6 3 1
Nº. de Lojas 73 72 10 10 40
Nº de Restaurantes 14 12 4 1
% ABL comercializada Não iniciada Não iniciada 15% 50% Não iniciada
Investimento Bruto (€) 47,0 milhões 33,0 milhões 22,1 milhões 15,8 milhões 24,3 milhões
Promotores Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária
Miller Developments Miller Developments
Proprietários Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%)
Grupo de Investidores Grupo Nicolau Sousa Miller Group (50%) Miller Group (50%) PanEuropean (25%)
Locais (50%) Lima (50%) TransEuropean (25%)
Portugal Viana Parque Açores Setúbal Retail Coimbra Retail Expansão
Shopping Park Park CascaiShopping
Plaza Mayor, Espanha
Durante este ano de 2001, a Sonae Imobiliária
continuou os esforços tendentes à promoção de uma
das Torres de Escritórios, desde o início previstas
para o Centro Colombo, dado que a Empresa havia
pré-comercializado cerca de 50% da sua área.
Porém, a Câmara Municipal de Lisboa colocou
dificuldades para a sua promoção. A Sonae
Imobiliária demandou judicialmente a Câmara
Municipal de Lisboa com vista à emissão da
respectiva licença de construção.
Nos restantes mercados Europeus em que a
Sonae Imobiliária opera, estão em
desenvolvimento os seguintes novos Centros
Comerciais e de Lazer:
-
Localização Málaga, Espanha Málaga, Espanha Madrid, Espanha Toledo, Espanha
Data de Abertura Abril 2002 Primavera 2004 Primavera 2003 Primavera 2004
Área de Influência 882.000 hab 882.000 hab 1.009.000 hab 247.000 hab
ABC (m2) 30.000 17.000 68.500 48.000
ABL (m2) 28.900 16.700 45.500 35.000
Estacionamento (lugares) 2.350 970 2.450 2.000
Nº de Âncoras 4 3 7 8
Nº de Lojas 30 50 127 77
Nº de Restaurantes 65 20 14
% ABL comercializada 74% Não iniciada Não iniciada Não iniciada
Investimento Bruto (€) 49,5 milhões 30,7 milhões 75,9 milhões 70,4 milhões
Promotores Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária
Castle City Castle City Grupo Eroski Grupo Eroski
Proprietários Sonae Imobiliária (75%) Sonae Imobiliária (75%) Sonae Imobiliária (60%) Sonae Imobiliária (65%)
Castle City (25%) Castle City (25%) Grupo Eroski (40%) Grupo Eroski (35%)
Espanha Plaza Mayor Malága Factory Outlet Avenida M 40 Toledo Shopping
Localização Atenas, Grécia Brescia, Itália Dortmund, Alemanha Viena, Áustria
Data de Abertura Primavera 2004 Primavera 2005 Primavera 2006 Primavera 2005
Área de Influência 1.104.000 hab 582.000 hab 3.400.000 hab 2.000.000 hab
ABC (m2) 83.000 40.000 86.000 40.500
ABL (m2) 60.000 29.000 55.000 24.600
Estacionamento (lugares) 2.300 2.500 2.100 750
Nº de Âncoras 13 7 8 6
Nº de Lojas 295 105 180 125
Nº de Restaurantes 25 15 25 23
% ABL comercializada Não iniciada Não iniciada Não iniciada Não iniciada
Investimento Bruto (€) 152,0 milhões 109,2 milhões 250,0 milhões 170,0 milhões
Promotores Sonae Charagionis, S.A. Sonae Imobiliária Itália, srl Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária
Sonae West Shopping Sonae West Shopping
Proprietários Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária (90%) Sonae Imobiliária
Charagions Group (50%) WestDeutsche Immobilien
Bank (10%)
Outros Mercados Aegean Brescia Centre 3 DO Vienna Mitte
Europeus Park Dortmund
Avenida M40, Espanha
-
No Brasil, em Campinas (Estado de S. Paulo) está em
promoção muito avançada o maior Centro Comercial
e de Lazer da América Latina. A sua abertura terá
lugar em Março de 2002, estando já comercializados
cerca de 81% da respectiva ABL. O investimento
estimado é de € 100 milhões.
Localização Campinas, SP, Brasil São Paulo, SP, Brasil
Data de Abertura Março 2002 Outubro 2003
Área de Influência 3.000.000 hab 340.000 hab
ABC (m2) 162.000 40.000
ABL (m2) 105.000 22.000
Estacionamento (lugares) 8.000 1.160
Nº de Âncoras 12 5
Nº de Lojas 320 150
Nº de Restaurantes 45 13
% ABL comercializada 81% Não iniciada
Investimento Bruto (€) 100,0 milhões 30,0 milhões
Promotores Sonae Enplanta, S.A. Sonae Enplanta, S.A.
Proprietários Sonae Imobiliária (95%) / Sonae Enplanta, S.A. (5%) Sonae Imobiliária (95%) / Sonae Enplanta, S.A. (5%)
Brasil Parque D. Pedro Center Sul
Já no corrente ano, o Conselho de Administração
da Empresa aprovou o investimento na promoção
de um novo centro Comercial e de Lazer na cidade
de São Paulo, bairro de Santo Amaro, SP, Brasil,
denominado Center Sul, cujo investimento se estima
em € 30 milhões.
Tal como enunciado na estratégia da Empresa, a
promoção destes Centros está a ser desenvolvida ou
sê-la-á em “Joint-venture” com sócios locais. Todos
estes novos Centros Comerciais e de Lazer serão
geridos pela Sonae Imobiliária.
A distribuição geográfica do valor dos investimentos
em desenvolvimento é, assim, a seguinte:
Distribuição (por valor) dos montantes
de Investimento em Promoções
12% Brasil
16% Áustria
24% Alemanha
14%Grécia
13% Portugal
21% Espanha
Aegean Park, Grécia
-
5.1.2. Investimento em Centros Comerciais e de Lazer
5.1.2.1. O Desempenho
A Sonae Imobiliária detém ou co-detém em operação
789.903 m2 de ABL em Portugal, Espanha e Brasil,
um aumento de 35,3% relativamente ao ano anterior.
Informação sobre Centros e Galerias Comerciais 31.12.2001
de (co) propriedade e em operação ABL (m2)
Centro Localização Abertura Lojas Ocupação Total
CascaiShopping Cascais 1991+94+99+00 159 100% 64.883
CoimbraShopping Coimbra 1993 68 97% 26.482
GuimarãeShopping Guimarães 1995 90 99% 24.875
GaiaShopping Gaia 1989+95 163 92% 56.443
ViaCatarina Porto 1996 99 99% 11.611
Centro Colombo Lisboa 1997 423 100% 119.869
MaiaShopping Maia 1997 107 98% 30.840
NorteShopping Porto 1998 286 100% 72.251
Centro Vasco da Gama Lisboa 1999 160 100% 47.611
Sintra Retail Park Sintra 2000 16 100% 17.317
MadeiraShopping Funchal 2001 111 96% 26.583
AlgarveShopping Guia 2001 132 94% 42.352
Arrábida Shopping Gaia 1996 175 100% 56.174
Total de Centros Comerciais em Portugal 1.989 98% 597.291
ClérigoShopping Porto 1991 25 28% 1.423
Galeria Lambert Lisboa 1998 12 100% 1.995
Edifício Grandella Lisboa 1998 5 80% 5.806
Total de Galerias em Portugal 42 76% 9.224
Total Portugal 2.031 98% 606.515
Parque Principado Oviedo 2001 126 98% 70.000
Total de Centros Comerciais em Espanha 126 98% 70.000
Shopping Penha São Paulo 218 89% 18.116
Shopping Franca São Paulo 99 83% 18.323
Shopping Metrópole São Paulo 159 99% 25.245
Pátio Brasil Brasília 198 87% 30.341
Tivoli Shopping São Paulo 145 91% 21.363
Total de Centros Comerciais no Brasil 819 90% 113.388
TOTAIS 2.976 97% 789.903
GuimarãeShopping, Portugal
-
O ano de 2001 foi globalmente muito positivo.
Os Centros e Galerias Comerciais, em Portugal e no
Brasil, propriedade (ou co-propriedade) da Empresa
geraram, em 2001, rendas e outros proveitos no
montante de € 141,1 milhões representando um
crescimento de 15,9% sobre o ano anterior. Numa
base “like-for-like” este crescimento foi de 7%, valor
elevado tendo em conta a desvalorização do Real
contra o Euro de 11,2% durante o ano. Este portfólio
encontrava-se, no final de 2001, ocupado a 97%.
Em Portugal, as rendas e outros proveitos gerados
pelos Centros Comerciais e Galerias ascenderam a
€ 123,8 milhões, representando um crescimento de
21,5% face a 2000. Numa base “like-for-like” este
crescimento foi de 11,2%. Este portfolio encontrava-se,
no final de 2001, ocupado a 98,3%.
Tomando somente o portfólio de Centros Comerciais,
em Portugal, e analisando as Rendas Fixas e Variáveis
geradas, estas ascenderam a € 115 milhões, um
crescimento de 20,2% sobre 2000. Numa base “like-for
like” esse crescimento foi de 9,6%.
1997 1998 1999 2000 2001
Milh
ões
de E
uro
20,0
0,0
40,0
80,0
120,0
140,0
100,0
60,0
Portugal: Centros Comerciais e Galerias
Rendas e Outros Proveitos
32
62
87102
124
ViaCatarina, Portugal
Centro Rendas Brutas Totais Rendas Fixas Brutas Rendas Variáveis Brutas Variáveis sobre Fixas
2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000
CascaiShopping 13.809 11.879 16,2% 13.547 11.610 16,7% 262 269 (2,6%) 1,9% 2,3%
CoimbraShopping 2.679 2.480 8,0% 2.163 2.085 3,7% 516 395 30,6% 23,9% 18,9%
GuimarãeShopping 2.641 2.420 9,1% 2.452 2.261 8,4% 189 159 18,9% 7,7% 7,0%
GaiaShopping 8.341 7.947 5,0% 8.004 7.615 5,1% 337 332 1,5% 4,2% 4,4%
ViaCatarina 4.678 4.691 (0,3%) 4.588 4.625 (0,8%) 90 66 36,4% 2,0% 1,4%
Centro Colombo 36.650 34.003 7,8% 31.756 28.882 10,0% 4.894 5.121 (4,4%) 15,4% 17,7%
MaiaShopping 3.879 3.418 13,5% 3.354 2.876 16,6% 525 542 (3,1%) 15,7% 18,8%
NorteShopping 19.551 17.469 11,9% 16.460 15.019 9,6% 3.091 2.450 26,2% 18,8% 16,3%
Centro Vasco da Gama 12.260 11.033 11,1% 10.370 8.875 16,8% 1.890 2.158 (12,4%) 18,2% 24,3%
Sintra Retail Park 2.382 297 702,0% 2.377 297 700,3% 5 0 n.a. 0,2% 0,0%
MadeiraShopping 4.262 0 n.a. 3.891 0 n.a. 371 0 n.a. 9,5% 0,0%
AlgarveShopping 3.851 0 n.a. 3.450 0 n.a. 401 0 n.a. 11,6% 0,0%
Total 114.983 95.637 20,2% 102.412 84.145 21,7% 12.571 11.492 9,4% 12,3% 13,7%
Total (Like-for-like) 01/00 104.488 95.340 9,6% 92.694 83.848 10,6% 11.794 11.492 2,6% 12,7% 13,7%
(milhares de Euro)
-
Pátio Brasil, Brasil
Centro Rendas Brutas Totais Rendas Fixas Brutas Rendas Variáveis Brutas Variáveis sobre Fixas
2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. % 2001 2000
Penha 3.653 4.267 (14,4%) 3.516 4.141 (15,1%) 137 126 8,9% 3,9% 3,0%
Franca 923 1.137 (18,8%) 703 622 13,0% 220 515 (57,3%) 31,3% 82,8%
Metrópole 5.053 5.213 (3,1%) 4.638 4.783 (3,0%) 415 430 (3,6%) 8,9% 9,0%
Pátio Brasil 5.407 5.241 3,2% 4.962 4.815 3,1% 444 426 4,3% 9,0% 8,8%
Tivoli 1.875 1.775 5,6% 1.545 1.691 (8,6%) 330 84 293,0% 21,4% 5,0%
Total 16.910 17.633 (4,1%) 15.364 16.052 (4,3%) 1.546 1.581 (2,2%) 10,1% 9,8%
As rendas variáveis representaram um total de 12,3%
das rendas fixas.
Destacam-se os valores de rendas variáveis obtidas
no CoimbraShopping, Centro Colombo,
MaiaShopping, NorteShopping, Centro Vasco da
Gama e AlgarveShopping, todas superiores a 10%
das respectivas rendas fixas.
Terminaram-se os trabalhos relativos à segunda fase
de expansão do CascaiShopping com a construção
de 660 lugares adicionais de parque de
estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2 de
ABL (investimento de € 14,6 milhões).
Em Dezembro de 2001 procedeu-se à aquisição de
50% da empresa detentora do Arrábida Shopping à
Lend Lease em “joint-venture” com a CNP Assurances
e Ecureuil Vie (50%) ao mesmo tempo que estes
investidores franceses adquiriam, à Sonae Imobiliária,
50% da empresa detentora do GaiaShopping.
Em Espanha e dando cumprimento a um contrato
assinado em Junho de 2000, a Sonae Imobiliária
adquiriu “chave-em-mão”, em Maio de 2001, 25% da
SPV (“Special Purpose Vehicle”) detentora do Parque
Principado (Oviedo), em conjunto com o Grupo LAR
Grosvenor (25%) e Fundos Whitehall (50%). O Parque
Principado é um Centro Comercial Regional com
cerca de 70.000 m2 correspondentes a 126 lojas,
que se encontravam ocupadas a 98% no final do ano.
No Brasil, as rendas totais geradas pelos Centros
Comerciais ascenderam a € 16,9 milhões,
representando um decréscimo de 4,1% face a 2000.
Medido em Reais, esta variação, face ao ano
anterior, foi positiva de 6,1%. Este portfolio
encontrava-se, no final de 2001, ocupado a 90,2%.
As rendas variáveis diminuíram 2,2% face ao ano de
2000 e representaram 10,1% das rendas fixas, uma
melhoria relativamente aos 9,8% do ano anterior.
Finalmente, uma nota sobre a dependência da Sonae
Imobiliária dos seus diversos Clientes / Lojistas em
termos de renda.
Em termos de renda fixa, o mais importante lojista da
Sonae Imobiliária é o Grupo INDITEX que representa
cerca de 7,1% do total daquele proveito. A Sonae
Distribuição representa, no conjunto das suas
insígnias, somente 4,6% da renda total. O peso das
rendas da Sonae Turismo é negligenciável.
(milhares de Euro)
-
1997 1998 1999 2000 2001
Milh
ões
de E
uro
0,0
30,0
60,0
90,0
120,0
150,0
180,0
Investimentos Técnicos Líquidos
8266
82
104
160
5.1.2.2. Os Investimentos Técnicos
Em termos consolidados, os investimentos técnicos
líquidos da Sonae Imobiliária foram de € 160,3 milhões.
1 GRUPO INDITEX Zara; Pull & Bear; Bershka; 7,12%
Kiddy´s Class; Massimo Dutti; Stradivarius
2 SONAE DISTRIBUIÇÃO Modelo Bonjour; Vobis; Sport Zone; 4,61%
Worten; Auto Center; Max Office
3 GRUPO CONFESPANHA Cortefiel; Douglas; Women Secret; 3,62%
Milano; Springfield
4 GRUPO IBERSOL Pizza Hut; Pans & Company; KFC; Pasta Café; Iber; 3,34%
Ó Kilo; Burguer King; Quiosque Buondi
5 WARNER LUSOMUNDO Warner Lusomundo 3,26%
6 GRUPO MACONDE Macmoda; Tribo 2,66%
7 GRUPO BCP BCP; BII; Bonança; Banco 7; 1,80%
Nova Rede; BPSM
8 GRUPO BARREIROS FARIA Perfumes & Ciª 1,41%
9 MANGONOR Mango 1,28%
10 GRUPO VISTA ALEGRE E ATLANTIS Casa Alegre; Vista Alegre; Atlantis 1,21%
Posição Lojista % de Peso
(Peso nas Rendas) Nome Insignia nas rendas
5.1.2.3. A Valorização de Mercado
Os centros e galerias comerciais em operação em
Portugal, Espanha e Brasil foram valorizados, a preços
de mercado, a 31 de Dezembro de 2001, em
€ 1.944 milhões e a parte propriedade da Sonae
Imobiliária em € 1.064 milhões, ou seja, um
crescimento, em 2001, de € 211 milhões só no
12/97 12/98 12/99 12/00 12/01
Milh
ões
de E
uro
0
500
1000
1500
2000
2500
Centros Comerciais e Galerias em Operação
Valor de Mercado do Imobiliário
653
959
13591480
1944
375534
760854
1064
Valor Total Parte Sonae Imobiliária
NorteShopping, Portugal
-
Os principais Centros Comerciais detidos (ou co-
detidos) pela Sonae Imobiliária sofreram, de 2000
para 2001, as seguintes variações no respectivo
valor de mercado atribuível à Sonae Imobiliária:
Arrábida Shopping, Portugal
património imobiliário de centros comerciais e galerias
em operação da Empresa, consequência do
investimento feito, da esperada baixa de “yields” e do
crescimento das rendas e de outros proveitos gerados.
Centros Comerciais e Galerias Valor de Mercado atribuível à Sonae Imobiliáriadetidos ou co-detidos e em operação 2001 2000 % 1999 %
PortugalCascaiShopping 93.404 84.122 11,0% 75.892 10,8%CoimbraShopping 29.265 27.988 4,6% 26.870 4,2%GuimarãeShopping 31.326 28.107 11,5% 26.526 6,0%GaiaShopping (em 2001 56.242 92.572 21,5% 89.290 3,7%passou a ser detido em 50%)ViaCatarina 31.212 28.556 9,3% 28.571 (0,1%)Centro Colombo 250.249 240.770 3,9% 225.282 6,9%MaiaShopping 41.965 39.206 7,0% 37.081 5,7%NorteShopping 118.172 112.035 5,5% 101.391 10,5%Centro Vasco da Gama 185.903 166.798 11,5% 129.603 28,7%Sintra Retail Park 14.300 13.343 7,2% n.a.MadeiraShopping 26.573 n.a. n.a.AlgarveShopping 77.566 n.a. n.a.Arrábida Shopping 57.090 n.a. n.a.(adquiridos 50% em 2001)Outros 8.728 9.462 (7,8%) 9.118 3,8%Total Portugal 1.021.994 842.958 21,2% 749.623 12,5%EspanhaParque Principado 32.750 n.a. n.a.Total Espanha 32.750 n.a. n.a.BrasilShopping Penha 2.437 3.021 (19,3%) 3.283 (8,0%)Shopping Franca 795 909 (12,5%) 963 (5,6%)Shopping Metrópole 1.887 2.091 (9,8%) 2.032 2,9%Pátio Brasil 2.962 2.946 0,5% 2.482 18,7%Tivoli Shopping 1.495 1.642 (9,0%) 1.458 12,6%Total Brasil 9.576 10.609 (9,7%) 10.218 3,8%Total Centros e Galerias em operação 1.064.319 853.567 24,7% 759.841 12,3%
(A 31 de Dezembro e em milhares de Euro)
-
As “yields” equivalentes utilizadas na avaliação de
mercado, a 31.12.2001, efectuada aos centros e
galerias comerciais em operação e em
desenvolvimento da Sonae Imobiliária, em Portugal,
variaram entre 8,75% e 6,25%. As “yields” utilizadas
são ainda relativamente altas quando comparadas
com as que se praticam em empreendimentos
equivalentes em Espanha e Itália, pelo que os centros
e galerias comerciais em operação e em
desenvolvimento de propriedade da Empresa,
evidenciam ainda potencial de valorização futura.
5.1.2.4. O Re-Financiamento de Centros Comerciais
em Operação
Durante o ano de 2001 re-financiaram-se através de
empréstimos de longo prazo do tipo “mortgage-
-backed project finance” seis centros comerciais em
operação em Portugal como forma de libertação de
fundos para financiar a expansão da Empresa,
nomeadamente a expansão internacional.
Assim, em Julho, financiaram-se, os Centros
Comerciais CoimbraShopping (€ 18,5 milhões),
GuimarãeShopping (€ 19,8 milhões) e MaiaShopping
(€ 26,5 milhões).
Em Julho de 2001, procedeu-se ao refinanciamento,
com liquidação integral do financiamento existente,
do Centro Colombo (€ 224,5 milhões) e ao reforço
de € 37,5 milhões do financiamento do
NorteShopping.
Finalmente, em Novembro de 2001, liquidou-se
integralmente o financiamento em vigor no
GaiaShopping e obteve-se o respectivo
refinanciamento (€ 55 milhões).
Desta forma a Sonae Imobiliária aumentou o
seu endividamento de longo prazo em
€ 191,8 milhões, sem necessidade de prestar
“corporate guarantees”.
5.1.2.5. A Gestão de Risco
A Sonae Imobiliária tem desenvolvido actividades e
acções no âmbito da Gestão de Risco do seu negócio
de Centros Comerciais. Durante o ano de 2001,
prosseguiram-se com as actividades na gestão dos
riscos técnico–operacionais através de auditorias
realizadas aos sistemas de segurança contra
incêndio, aos sistemas de intrusão e CCTV e ainda
auditorias técnicas a Lojistas, nomeadamente
auditorias higieno-sanitárias às lojas da restauração.
Estas auditorias permitem identificar aspectos a
melhorar, quer nas operações, quer mesmo em
algumas instalações. Foram ainda realizados testes
aos planos de emergência dos Centros Comerciais e
simulacros de combate a incêndio, de ameaça de
bomba e de evacuação dos centros comerciais, em
alguns casos com a presença dos serviços da
protecção civil, forças de segurança e bombeiros.
5.1.2.6. A Auditoria Interna
A Auditoria Interna das empresas da Sonae Imobiliária
tem sido desenvolvida com recurso aos serviços
partilhados do Grupo Sonae através de recursos
especialmente dedicados e com reporte directo ao
Conselho de Administração da Sonae Imobiliária. Neste
exercício, foram efectuadas auditorias de conformidade
aos procedimentos das principais unidades e auditorias
aos processos críticos do negócio, nomeadamente aos
seguintes: gestão dos contratos de utilização com os
Lojistas, aquisição de bens e serviços e gestão dos
fluxos de tesouraria dos parques de estacionamento.
No âmbito da auditoria aos sistemas de informação,
efectuou-se a auditoria ao sistema de registo das
vendas diárias dos Lojistas. Foi ainda efectuada a
auditoria de conformidade com procedimentos e
processos e de sistemas à transição para o Euro.
Sintra Retail Park, Portugal
-
5.1.3. Gestão de Centros Comerciais e de Lazer
5.1.3.1. Gestão Operacional
A actividade consolidada da Sonae Imobiliária no âmbito
da gestão, marketing e comercialização de centros
comerciais, continuou a crescer na medida em que a
sua actividade aumentou em Portugal, Espanha e Brasil,
os três países onde actualmente opera.
Em 2001, a Sonae Imobiliária geria 1.128.033 m2 de
ABL, dos quais 76% em Portugal, 14% em Espanha e os
restantes 10% no Brasil. A esta Área Bruta Locável (ABL)
total correspondiam 3.949 contratos com Lojistas.
CascaiShopping 64.883 183
CoimbraShopping 26.482 82
GuimarãeShopping 24.875 91
GaiaShopping 56.443 180
ViaCatarina 11.611 122
Centro Colombo 119.869 508
MaiaShopping 30.840 117
NorteShopping 72.251 331
Centro Vasco da Gama 47.611 214
Sintra Retail Park 17.317 18
MadeiraShopping 26.583 147
AlgarveShopping 42.352 164
Arrábida Shopping 56.174 185
Total Centros Comerciais em Portugal 597.291 2.342
ClérigoShopping 1.423 8
Galeria Lambert 1.995 14
Edifício Grandella 5.806 4
Total Galerias em Portugal 9.224 26
Galerias de 3º sob gestão 252.945 617
Total sob gestão em Portugal 859.460 2.985
Bilbondo 37.222 41
Iruña 25.784 31
Eroski - Tudela 18.758 27
Eroski - Calahorra 9.198 15
Valderaduey 19.427 24
Abadino (Abertura em Out,17,2001) 9.258 18
Urbil 35.538 69
Total sob gestão em Espanha 155.185 225
Penha 18.116 195
Franca 18.323 82
Metrópole 25.245 157
Pátio Brasil 30.341 173
Tivoli 21.363 132
Total de Centros Comerciais no Brasil 113.388 739
Total sob gestão 1.128.033 3.949
Centros Comerciais: Contratos e ABL (m2) sob gestão ABL m2 Número
Centro de Contratos
MadeiraShopping, Portugal
-
Em Portugal, a Sonae Imobiliária era responsável, no final
do ano, pela gestão de 2.985 contratos de lojas e
arrecadações, representando 859.460 m2 de ABL total.
O volume de negócios consolidado das actividades
de gestão e comercialização de centros comerciais
em Portugal, que inclui rendas, despesas comuns,
direitos de ingresso da totalidade do portfolio sobre
gestão, bem como “fees” de comercialização e
consultadoria, alcançou um valor total de
€ 222,8 milhões, um crescimento de 34,3%
relativamente ao ano anterior, consequência do
aumento do número de Centros e Galerias sob
gestão, bem como de um forte crescimento da
actividade de comercialização de lojas, devido
aos novos projectos que abriram ao público
durante 2001.
O número de Colaboradores dedicado às actividades
de gestão e comercialização de centros comerciais
em Portugal situou-se, no final do ano de 2001, em
205, representando uma variação de –13,1%
relativamente a 2000. Devemos assinalar, no entanto,
que durante o corrente ano se centralizou todo o
“back office” administrativo da Sonae Imobiliária
(incluindo também o da área da Gestão) numa nova
empresa prestadora de serviços. Para efeito de
comparação, se se retirar o pessoal de “back office”
administrativo, verifica-se um crescimento de 180
para 205 pessoas (+13,9%), no número de
colaboradores dedicados à Gestão e Comercialização
em Portugal, essencialmente devido ao acréscimo de
actividade verificado.
Distribuição geográfica da ABL
sob Gestão
10% Brasil
14% Espanha
76%Portugal
‘93 ‘94 ‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01
ABL
(000
’s) s
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N.o
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Ges
tão
0 0
200500
400
1.000
600
1.500
800
2.000
2.500
3.000
1.000 1.000
Portugal: N.o de contratos e ABL (000’m2)
sob Gestão
ABL (1.000 m2) sob Gestão Contratos sob Gestão
‘93 ‘94 ‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01
Milh
ões
de E
uro
N.o
de C
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orad
ores
0 0
50 50
100 100
150 150
200 200
250 250
Portugal: Gestão e Comercialização de Centros Comerciais
(consolidado) Volume de Negócios e Colaboradores
Volume de negócios Colaboradores
NorteShopping, Portugal
-
Passando agora a analisar a performance, em
2001, dos 11 Centros Comerciais e do Retail Park
da Sonae Imobiliária em Portugal, é possível
concluir que a evolução foi globalmente muito
positiva, com as visitas a crescerem 8,5% e as
vendas 19,1% relativamente a 2000. Em termos
de “like-for-like” os crescimentos foram de 0,3%
e 8,4% respectivamente.
O CascaiShopping manteve elevados níveis de
tráfego, com cerca de 10,8 milhões de visitas
(–0,6% que em 2000). As vendas e as rendas totais
cresceram significativamente, com um aumento
respectivamente de 17,1 % e 16,2% face ao ano
anterior, em resultado da melhoria de “tenant-mix”
conseguida após a renovação do Centro, com a
subdivisão da antiga loja Printemps num conjunto de
várias lojas, que passou a integrar as mega-lojas
ZARA, FNAC, WORTEN e SPORTZONE, além de
várias outras. A taxa de ocupação do Centro
permaneceu em 100%.
O CoimbraShopping completou o quarto ano após
expansão com um bom crescimento de vendas
(+7,7%) e das rendas totais (+8,0%) embora tenha
registado um tráfego praticamente sem variação
(+0,1%). A performance do Centro em matéria de
vendas continuou excelente, tendo sido atingido um
valor médio mensal de € 587 por m2, o mais elevado
no portfolio da Sonae Imobiliária. A taxa de ocupação
foi de 97%.
No GuimarãeShopping continuou a verificar-se um
crescimento interessante no tráfego (+9,3%) e nas
vendas (+28,6%). As rendas totais também
apresentaram um bom crescimento (+9,1%), fruto da
introdução de várias novas insígnias no processo de
renovação de contratos, que teve lugar no final do 1º
trimestre de 2001. A taxa de ocupação subiu para cerca
de 99%, existindo apenas uma única loja vaga, com
fortes hipóteses de comercialização, a curto prazo.
No GaiaShopping o tráfego atingiu cerca de 10,7
milhões de visitas (–3,4%), enquanto que as vendas
e as rendas totais cresceram respectivamente
+5,1% e +5,0%. Esta evolução foi conseguida apesar
Centro Vasco da Gama, Portugal
Centro Visitas Vendas
2001 2000 Var. % 2001 2000 Var. %
CascaiShopping 10.824 10.887 (0,6%) 156.765 133.907 17,1%
CoimbraShopping 7.466 7.457 0,1% 43.875 40.753 7,7%
GuimarãeShopping 8.442 7.722 9,3% 37.070 28.820 28,6%
GaiaShopping 10.670 11.046 (3,4%) 86.335 82.138 5,1%
ViaCatarina 9.371 8.656 8,3% 38.097 37.541 1,5%
Centro Colombo 34.088 35.892 (5,0%) 448.423 435.308 3,0%
MaiaShopping 8.718 8.264 5,5% 45.895 42.798 7,2%
NorteShopping 21.558 21.521 0,2% 275.322 240.839 14,3%
Centro Vasco da Gama 21.466 20.698 3,7% 171.672 160.065 7,3%
Sintra Retail Park 0 0 n.a. 20.756 3.542 486,0%
MadeiraShopping 4.562 0 n.a. 57.508 0 n.a.
AlgarveShopping 6.192 0 n.a. 53.916 0 n.a.
Total 143.357 132.142 8,5% 1.435.634 1.205.711 19,1%
Total (Like-for-like) 01/00 132.603 132.142 0,3% 1.303.454 1.202.169 8,4%
(milhares de visitas; milhares de Euro)
-
do encerramento provisório de várias lojas,
decorrente das obras de fit-out para instalação de
várias novas insígnias, no processo de renovação de
contratos que teve lugar durante o último trimestre
do ano 2001. Este Centro fechou o ano com uma
taxa de ocupação global de 92%, devido à
desactivação progressiva de lojas na Galeria do
Hipermercado, por forma a permitir o lançamento de
obras profundas de renovação, a iniciar no 1º
semestre de 2002.
O tráfego do ViaCatarina alcançou 9,4 milhões de
visitas (+8,3%), enquanto que as vendas (+1,5%) e
as rendas totais (–0,3%) apresentaram ambas uma
evolução algo inferior ao esperado. Esta situação
decorreu do impacto negativo das obras que
decorreram durante grande parte do ano, na “baixa”
do Porto. Com efeito, houve uma queda importante
no número total de automóveis que entraram no
estacionamento (–10%), passando os clientes a
utilizar o Centro muito mais como mera
“conveniência”. Esta tendência foi alterada a partir de
Setembro, altura em que o impacto negativo das
obras diminuiu fortemente, com alteração imediata na
evolução das vendas, que passaram a crescer com
uma taxa relativamente elevada. Espera-se a
continuação desta recuperação, durante o corrente ano.
A taxa de ocupação do Centro manteve-se nos 99%.
O Centro Colombo completou o seu quarto ano de
operação com um tráfego de cerca de 34 milhões de
visitantes, uma evolução de –5% relativamente ao ano
anterior, muito embora continue a ser um dos Centros
mais visitados do mundo (é de registar que em
Novembro de 2001 abriu ao público o “El Corte Inglés”,
em Lisboa, que apesar de ser um conceito algo
diferente de um Centro Comercial, veio alargar o ABL
total disponível em Lisboa). No entanto, tanto as vendas
(+3,0%), como as rendas totais (+7,8%) continuaram a
apresentar taxas de crescimento assinaláveis, em
comparação com os valores de 2000. A taxa de
ocupação ficou em 99,8%, tal como no ano anterior.
O MaiaShopping também completou o seu quarto ano
de operação apresentando uma evolução muito
favorável, com um tráfego de 8,7 milhões de visitas
(+5,5%), enquanto que as vendas (+7,2%) e as
rendas totais (+13,5%) cresceram ambas fortemente,
fruto da melhoria verificada no “tenant-mix”, que
incluiu nomeadamente a introdução de várias novas
insígnias. A taxa de ocupação do Centro subiu para
98,2%, o valor mais elevado verificado desde a
abertura do Centro, em 1997.
O NorteShopping, inaugurado em Outubro de 1998,
completou o seu terceiro ano de operação com um
tráfego de 21,6 milhões de visitas (+0,2%). A
evolução das vendas (+14,3%) e das rendas totais
(+11,9%) foi muito favorável, ultrapassando
claramente as expectativas mais optimistas. A taxa
de ocupação manteve-se nos 100%.
O Centro Vasco da Gama, que abriu ao público em
Abril de 1999, também manteve um desempenho