relatório investidores

Sleep Inn

29 de abril de 2013

Pindamonhangaba - SP

2

Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG Agenda

1. Introdução 3

2. A Cidade de Pindamonhangaba 4

3. Mercado hoteleiro da cidade 5

4. Localização do empreendimento 12

5. Quadro de áreas proposto 13

6. Desempenho do hotel em estudo 14

7. Projeções financeiras 16

8. Análises financeiras 39

9. Cálculo do valor de venda da unidade 42

10. Conclusão 48

3

Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG Introdução • Este estudo de mercado, viabilidade econômica e estatísticas operacionais foi elaborado a pedido da

Atlantica Hotels para um empreendimento hoteleiro, com a marca Sleep Inn, com 146 unidades, sendo 6 suítes, que será construído na Cidade de Pindamonhangaba - SP, em terreno com frente para Rua Nossa Senhora de Fátima e Avenida Francisco Lessa a 150 metros do Shopping Praça Pinda, em construção

• Este empreendimento será objeto de incorporação imobiliária e todas as suas 146 unidades individuais integrarão o futuro Pool de Locação hoteleira

• A seguir apresentamos um relatório sumário, contendo descrições e análises do mercado e projeções de Receitas, elaboradas de acordo com o “Sistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis” e com base em nossa experiência de mais de 30 anos em Projetos, Consultoria e Asset Management para indústria hoteleira no Brasil e exterior

• Esclarecemos que por se tratarem de estimativas, as previsões, Projeções Financeiras e as conclusões aqui contidas, não poderão ser tomadas como resultados líquidos e certos a serem alcançados, isentando a CoHotel Consultoria e seus sócios de qualquer responsabilidade quanto à realização dos mesmos

4

2.987 2.929

4.048 4.172 4.679

2006 2007 2008 2009 2010

A cidade de Pindamonhangaba - SP A economia

Evolução do PIB Em R$ milhões 2010

Fonte: IBGE - descontada a infação

• Em 1970, Pindamonhangaba viveu sua "explosão" industrial, com a implantação de grandes indústrias, acelerando o crescimento do comércio e da população.

• Hoje Pindamonhangaba encontra-se em fase de retomada do progresso, com a instalação de novas indústrias.

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Economia de Pidamonhangaba Principais Industrias instaladas

ALUBILLETS ALUMÍNIO S/A. Reciclagem de sucatas em geral; processamento e transformação de metais, em particular alumínio e suas ligas; fundição, refusão e extrusão de alumínios e suas ligas; fabricação e montagem de estruturas e esquadrias metálicas, bem como obras estruturais e blindadas em alumínio e aço. BI-MAC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE EQUIPAMENTOS ELETRONICOS LTDA. Fabricação e Comércio de equipamentos eletromecânicos e eletrônicos BRASQUIP AMBIENTAL S.A. Empresa de tratamento de efluentes líquidos industriais BRUMMA COMERCIAL E INDUSTRIAL DE PRODUTOS QUIMICOS LTDA. Fabricação de resinas termoplásticas CARLY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. Indústria e Comércio de materiais plásticos, processamento e beneficiamento de qualquer matéria- prima plástica, perfis de PVC, laminados plásticos e resinas termoplásticas CENTEMAVE ENGENHARIA LTDA. Desenvolvimento de projetos e fabricação de máquinas e equipamentos especiais para indústria de tubos, metalúrgicas e mecânicas DBTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MATERIAIS ELÉTRICOS E ELETRÔNICOS LTDA. - ampliação Indústria de equipamentos eletroeletrônicos e de sinalização: painéis de comando, controle e distribuição de energia; sinalizadores aeronáuticos, marítimos/náuticos, rodoviários e ferroviários.

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Economia de Pidamonhangaba Principais Industrias instaladas EXPRESSO MIRASSOL LTDA. Transporte, armazenagem, manuseio e serviços logísticos FÁBRICA DE TINTAS HORIZONTE Fabricação de produtos de limpeza e polimento GOLDEN MOTOS LTDA. Comércio varejista de motocicletas, peças e serviços e Centro de Treinamento de Pilotos Av. Nossa Senhora do Bom Sucesso Distrito Empresarial Morumbi ITALIAN TEXTURAS E REVESTIMENTOS LTDA. ME JF RUZENE CEREAIS - ampliação Cultivo de arroz, beneficiamento, empacotamento, comércio atacadista, importação e exportação MALENIX S. A. Indústria de bicicletas e peças afins MAX LÍDER INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. Indústria e comércio de manutenção de máquinas (robóticos) MAYSTAR COSMÉTICA BRASIL LTDA. Fabricação, comércio varejista e atacadista de cosméticos

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Economia de Pidamonhangaba Principais Industrias instaladas

MUNDO ANIMAL LABORATÓRIO VETERINÁRIO LTDA. Industrialização, comercialização, importação e exportação de produtos veterinários, englobando ração, cosméticos, higiênicos, parasiticidas, anti-helmínticos, terapêuticos, suplementos alimentares destinados a animais e afins, inclusive, artefatos de papel, couro, plásticos e metais PEVELIT INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PLÁSTICOS LTDA. Fabricação de Masterbatch – concentrado de pigmentos – e prestação de serviços para indústria de plástico REMCSAL RECUPERAÇÃO, MISTURA E COMÉRCIO DE SAIS LTDA. Indústria química de mistura e comércio de sais SEA MART COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO LTDA. Indústria e Comércio de embarcações em fibra de vidro (estaleiro), comércio atacadista e varejista de produtos náuticos, de mergulho, de pesca e de lazer em geral THERMOJET DO BRASIL LTDA. Tratamento térmico, aquecimento de fornos industriais, venda, importação e exportação, desenvolvimento de métodos e sistemas relacionados a tratamento térmico e combustão industrial

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Mercado hoteleiro da cidade Oferta Hoteleira • A oferta da Cidade é pequena para sua importância econômica. A demanda fica mais em Taubaté por

falta de uma oferta adequada e reconhecida. Apenas o Hotel Colonial, com 82 apartamentos, pode ser considerado conncorrente ao hotel em estudo

• O Hotel Colonial esta ampliando e terá mais 40 unidades, além da 82 já ofertadas

• Estimamos que uma demanda de no mínimo 30 apartamentos dia não consegue ter acomodação na Cidade

Abr/2013

Fonte: Pesquisa direta

Dia Ano

1. Colonial Plaza 82 29.930 51%2. Pousada Champetre 8 2.920 5%3. Brasil 25 9.125 16%4. Vitoria 45 16.425 28%

160 58.400 100%

Quartos disponíveis Participação no mercado

Total Geral

Hotel

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Mercado hoteleiro da cidade Oferta e demanda Hoteleira

Fonte: Pesquisa direta

2009 2010 2011 2012

Oferta de Quartos do mercado 58.400 58.400 58.400 58.400

Quartos ocupados mercado 38.544 39.700 40.891 42.118

Taxa de ocupação do mercado 66% 68% 70% 72%

58.400 58.400 58.400 58.400

38.544 39.700 40.891 42.118

66%

68%

70%

72%

62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%

2009 2010 2011 2012

Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação

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Mercado hoteleiro da cidade Projeção das taxas de ocupação • A projeção da oferta e demanda considera a abertura do hotel em estudo, com 146 quartos, 53,290 diárias ano,

apenas em 2016

• Considerada também a ampliação do hotel Colonial, já em meados de 2013, com mais 40 Unidades 14.600 diárias ano

• Consideramos que 50% dos quartos da oferta atual não mais competirão como o hotel em estudo e com o hotel Colonial

• Consideramos 30 quartos dia de demanda não acomodada total - 10.950 quartos ano em 2013

Crescimento demanda 4% ao ano

Fonte: CoHotel Consultoria

2013 2014 2015 2016Hotel em Estudo - 146 Uh - - - 53.290Ampliação Colonial 40 uhs 7.300 7.300 - -Saida 50% quartos Hoteis antigos -7.118 -7.118 Nova Oferta de Quartos/Ano 65.700 73.000 65.883 112.055Quartos ocupados da oferta 43.803 45.555 47.377 49.272Taxa de ocupação do mercado 67% 62% 72% 44%Demanda não acomodada 10.950 11.388 11.844 12.317Total demanda: real e potencial 54.753 56.943 59.221 61.589Taxa de ocupação real + potencial 83% 78% 90% 55%

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Mercado hoteleiro da cidade Projeção das taxas de ocupação - 2013 a 2016 • Com a abertura do hotel em estudo com 146 unidades, prevista para 2016, a taxa de ocupação do

mercado, considerando a demanda não acomodada, será de 55%

• Existe a possibilidade da BHG, com outros investidores, desenvolver um Tulip Inn no terreno do futuro Shopping, próximo ao terreno do hotel em estudo. Esta possibilidade não foi considerada no calculo da oferta e demanda deste estudo

Projeção do mercado de Pindamonhangaba - SP

65.700 73.000 65.883

112.055

54.753 56.943 59.221 61.589

83% 78%

90%

55%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

2013 2014 2015 2016

Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação


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Localização do empreendimento Hotel em estudo e Shopping Praça Pindamonhangaba

Fonte: Google Maps

• O empreendimento será localizado em tereno com duas frentes: Av. Nossa Senhora Perpétuo Socorro e Av. Francisco Lessas, a 150 metros do novo Shopping que esta sendo construído.

• Sugerimos que o hotel fique perpendicular as duas ruas mencionadas e que se implante um pequeno mall de lojas no térreo

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Quadro de áreas proposto • Concebemos um hotel com 146 apartamentos, sendo 140 unidades tipo standard (18m²) e 6 unidades tipo

suíte(27m²)

• As áreas de garagem foram estimadas em 55% do número de quartos, aproximadamente, sem sabermos das necessidades impostas por legislações muinicipais

• As demais áreas estão demonstradas no quadro a seguir:

Quadro de áreas por tipo de unidade


Itens Quartos Por Quarto Total (m²) %

Área de quartos Apartamentos Standard 140 18 2.520 40%Apartamento Suíte 6 27 162 3%Corredores/hall/depósitos 146 6,1 885 14%Total área de quartos 146 24,43 3.567,1 56%

Área comumRecepção e Maleiro 146 1 146 2%Banheiros lobby 2 12 24 0%Restaurante/Bar Lobby 146 1,5 219 3%Cozinha/almoxarifado 146 1 146 2%Salas Reunião +Foyer+ Banhos 0 0 0 0%Fitness Center Piscina 146 1 146 2%Escritórios 146 1,2 175 3%Vestiários/refeitório 146 1,2 175 3%Total área comum 146 7 1.031,4 16%

Total Área Construída 146 31 4.598,46 72%Garagens 80 22 1760 28%

Área total do Hotel 146 44 6.358,5 100%

Quadro de áreas

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Desempenho do hotel em estudo Estimativa da taxa de ocupação do hotel

Crescimento de 4 % a.a. da demanda


• O hotel em estudo, com 53.290 diárias disponíveis ano, representará 47,56% da oferta competitiva prevista para 2016, primeiro ano completo de operação, total de 112.055, quartos disponíveis ano do mercado

• Estimamos que no primeiro ano de operação, a participação do hotel na demanda seja igual à sua participação na oferta. (2016 – 47,56% ), desempenho normal para uma propriedade nova no mercado

• Em 2017 estimamos que o hotel captará da demanda parcela 10% supeiror a de sua participação na oferta, ou seja 52,31%

• A partir de 2018, ano de estabilização, a captação da demanda se fixará em 15% acima da participação na oferta e se estabilizará em, aproximadamente, 71% de ocupação anual

2016 2017 2018 2019 2020

Mercado concorrencialOferta de quartos (ano) 112.055 112.055 112.055 112.055 112.055Demanda por quartos (ano) 61.589 64.053 66.615 69.280 72.051Taxa de ocupação do mercado 55% 57% 59% 62% 64%

Hotel em estudoQuartos disponíveis 53.290 53.290 53.290 53.290 53.290

Participação na oferta 47,56% 47,56% 47,56% 47,56% 47,56%Quartos da demanda captada 29.290 33.508 36.432 37.889 39.405

Participação na demanda 47,56% 52,31% 54,69% 54,69% 54,69%Taxa de ocupação do hotel 55% 63% 68% 71% 74%

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Desempenho do hotel em estudo Projeção da taxa de ocupação

Desempenho do hotel Crescimento de 4 % a.a. da demanda

53.290 53.290 53.290 53.290 53.290

29.290 33.508 36.432 37.889 37.889

55,0%

62,9% 68,4%

71,1% 71,1%

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Oferta de quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação


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Desempenho do hotel em estudo Cálculo da diária média com café da manhã • A Diária média dos apartamentos Standards foi estimada em R$ 180,00, considera ocupação de individuais e

duplos. Este valor está em linha com a do hotel Colonial em 2013

• A diária média das Suítes foi estimada em 55% superior ao da diária média do apartamento Standard, R$ 279,00, porém com uma ocupação de 19%

• As suítes servem para diferenciar a demanda, atender famílias nos finais de semana e núpcias

Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação


Tipo de acomodação Standards Suítes TotalQuartos disponíveis - dia 140 6 146Quartos disponíveis - ano 51.100 2.190 53.290

Taxa de ocupação MédiaTaxa de Ocupação 57% 19% 55%Quartos Ocupados 28.872 419 29.290

Diária MédiaDiária média Bruta R$ 180,00 R$ 279,00 R$ 181,41REVPAR R$ 101,70 R$ 53,33 R$ 99,71

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Desempenho do hotel em estudo Dados operacionais • Número de hóspede: 1,20 por quarto ocupado média dos hoteis urbanos no Brasil, sem grandes áreas de eventos

• Crescimento da Diária média de 10% ao ano, similar ao praticado nos últimos anos pela maioria dos hotéis de grandes cadeias

Resumo das projeções operacionais

R$ Inflacionados

Fonte: CoHotel Hotelaria

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5Apartamentos Dia 146Apartamentos disponíveis ano 53.290Apartamentos ocupados 29.290 33.508 36.432 37.889 37.889% de ocupação 54,96% 62,88% 68,37% 71,10% 71,10%Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x 35.148 40.209 43.719 45.467 45.467Diária média bruta R$ 181,4 R$ 199,6 R$ 219,5 R$ 241,5 R$ 265,6

Crescimento anual - 10% 10% 10% 10%

Dados Operacionais

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Projeções financeiras Receitas operacionais

Receitas Operacionais R$ Inflacionados



1. Receita Líquida 5.748.277 7.233.631 8.651.423 9.897.228 10.886.951REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível) R$ 99,7 R$ 125,5 R$ 150,1 R$ 171,7 R$ 188,8

REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado) R$ 196,3 R$ 215,9 R$ 237,5 R$ 261,2 R$ 287,3

1.1 Receita de Quartos 5.313.658 6.686.707 7.997.302 9.148.913 10.063.804% de ocupação 55% 63% 68% 71% 71%Apartamentos ocupados 29.290 33.508 36.432 37.889 37.889Diária média bruta R$ 181,4 R$ 199,6 R$ 219,5 R$ 241,5 R$ 265,6

1.2 Receita de Alimentos & Bebidas 637.639 802.405 959.676 1.097.870 1.207.657Valor por Quarto - % da receita com quartos 12,0% R$ 21,8 R$ 23,9 R$ 26,3 R$ 29,0 R$ 31,9

1.3 Receita com Telefonia, Lavanderia e Outras 102.515 129.005 154.290 176.508 194.159Gastos de Telefonia, Lavanderia e Outras p/ quarto R$ 3,5 R$ 3,9 R$ 4,2 R$ 4,7 R$ 5,1

Crescimento - 10% 10% 10% 10%

1.4 ISS sobre Diárias 2% 106.273 133.734 159.946 182.978 201.276

1.5 Impostos (411.809) (518.220) (619.791) (709.041) (779.945)Pis e Cofins 3,65% (224.843) (282.943) (338.399) (387.129) (425.842)ISS 2% (123.202) (155.037) (185.424) (212.125) (233.338)ICMS 10% (63.764) (80.240) (95.968) (109.787) (120.766)

Demonstrativo de Resultado

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Projeções financeiras Receitas operacionais • Alimentos e Bebidas: Assumimos que a administração do setor de Alimentos e Bebidas (Restaurante,

bar, frigobar e room service) do hotel será administrado diretamente e não será terceirizada

– Estimamos que a receita média de alimentos e bebidas por quarto ocupado seja de 12% do valor da diária média, percentual em linha com o praticado em hotéis dessa categoria em outros mercados, com pequena operação de alimentos e bebidas e sem áreas de eventos

– Estimamos o crescimento dessas receitas em 10% a.a. mais o crescimento do número de quartos ocupados

• A receita com telefonia, lavanderia e outros:

– Foi estimado em R$ 3,50 por quarto ocupado, reajustada em média 10%a.a

• ISS sobre receita de diárias: 2% cobrado adicionalmente

• Impostos:

– PIS e COFINS 3,65% da Receita bruta

– ISS 2% da Receita bruta de Serviços

– ICMS: 10% da Receita bruta de Alimentos & Bebidas


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Em R$ mil Receita bruta de A&B

Em R$ mil Receita bruta de quartos

R$ 5.314 R$ 6.687

R$ 7.997 R$ 9.149 R$ 10.064


R$ 638 R$ 802

R$ 960 R$ 1.098

R$ 1.208


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Em R$ mil Estatísticas operacionais

Em R$ Receita líquida total

R$ 181 R$ 200

R$ 220 R$ 241

R$ 266

R$ 100 R$ 125

R$ 150 R$ 172

R$ 189

R$ 196 R$ 216

R$ 237 R$ 261

R$ 287


Diária Média RevPAR RevPOR

R$ 5.748 R$ 7.234

R$ 8.651 R$ 9.897

R$ 10.887


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Projeções financeiras Custos e despesas operacionais

Custos e despesas operacionais R$ Inflacionados



2. Custos e Despesas operacionais 3.564.740 4.047.314 4.559.966 5.032.496 5.443.857% da receita líquida 62,0% 56,0% 52,7% 50,8% 50,0%

2.1 Custos diretos 501.462 619.781 728.283 818.851 885.574% da receita Líquida 8,7% 8,6% 8,4% 8,3% 8,1%

2.2 Salários e Encargos Sociais 1.550.016 1.658.517 1.774.613 1.898.836 2.031.755% da receita Líquida 27,0% 22,9% 20,5% 19,2% 18,7%

2.3 Outras despesas operacionais 1.513.262 1.769.016 2.057.070 2.314.809 2.526.529% da receita Líquida 26,3% 24,5% 23,8% 23,4% 23,2%


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Projeções financeiras Custos diretos • Custos dos insumos vendidos pelo setor de Alimentos e Bebidas: Estimado em 28% de sua receita bruta

• Gastos com café da manhã foram estimados em R$ 7,00 por hóspede

• Custo de telefonia, lavanderia e outros foi estimado em 75% da respectiva receita bruta, por se tratarem de serviços terceirizados

Custos diretos

R$ Inflacionados


2.1 Custos diretos 501.462 619.781 728.283 818.851 885.574% da receita Líquida 8,7% 8,6% 8,4% 8,3% 8,1%Alimentos & Bebidas R$ 178.539 R$ 224.673 R$ 268.709 R$ 307.403 R$ 338.144

% da receita bruta de A&B 28% 28% 28% 28% 28%Café da Manhã R$ 246.037 R$ 298.354 R$ 343.856 R$ 379.067 R$ 401.811

Valor por hóspede R$ 7,0 R$ 7,4 R$ 7,9 R$ 8,3 R$ 8,8

Crescimento - inflação - 6% 6% 6% 6%Telefonia, Lavanderia e Outras R$ 76.886 R$ 96.754 R$ 115.718 R$ 132.381 R$ 145.619

% da receita bruta de Telefonia, Lavanderia e outros 75% 75% 75% 75% 75%

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Projeções financeiras Custos diretos

Custos diretos

Em R$ mil

R$ 501 R$ 620

R$ 728 R$ 819 R$ 886

8,7% 8,6% 8,4% 8,3% 8,1%


Custos Diretos % Receita Líquida


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Projeções financeiras Salários e encargos sociais • Os gastos com salários e encargos representam aproximadamente 50% do total de gastos de um hotel, consumindo

geralmente cerca de 20% a 35% da receita líquida

• Estimamos a necessidade de um quadro de funcionários com 45 colaboradores, conforme será descrito a seguir

• O gasto médio com colaborador por mês será de aproximadamente R$2.870,40, no primeiro ano de operação, média normal para o padrão dos hotéis da cidade

Salários e encargos sociais

R$ Inflacionados


2.2 Salários e Encargos Sociais 1.550.016 1.658.517 1.774.613 1.898.836 2.031.755% da receita Líquida 27,0% 22,9% 20,5% 19,2% 18,7%Salários e encargos Sociais R$ 1.550.016 R$ 1.658.517 R$ 1.774.613 R$ 1.898.836 R$ 2.031.755

Crescimento - 7% 7% 7% 7%

Número de Colaboradores 45 45 45 45 45

Média mês/Colaborador R$ 2.870,4 R$ 3.071,3 R$ 3.286,3 R$ 3.516,4 R$ 3.762,5

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Projeções financeiras Salários e encargos sociais

• Número de funcionários e proventos estimados com base em operações similares e nas taxas de ocupação projetadas

• Estimado Dissídio de 7% ao ano

• Não considerada Taxa de Serviço 10% da Receita

Cargos Qtde Salário Salário Total Encargos Total mês Total anoGerente Gera l 1 7.000R$ 7.000R$ 5.880R$ 12.880R$ 154.560R$ Control ler 1 5.000R$ 5.000R$ 4.200R$ 9.200R$ 110.400R$ Gerente Serviço 1 2.500R$ 2.500R$ 2.100R$ 4.600R$ 55.200R$ Governanta 1 2.200R$ 2.200R$ 1.848R$ 4.048R$ 48.576R$ Recepcionis tas 6 1.200R$ 7.200R$ 6.048R$ 13.248R$ 158.976R$ Auditor Noturno 1 2.000R$ 2.000R$ 1.680R$ 3.680R$ 44.160R$ Reservas 1 1.250R$ 1.250R$ 1.050R$ 2.300R$ 27.600R$ Arrumadeiras/ Limpeza 11 950R$ 10.450R$ 8.778R$ 19.228R$ 230.736R$ Eventos 0 1.500R$ -R$ -R$ -R$ -R$ Seguranças 4 1.600R$ 6.400R$ 5.376R$ 11.776R$ 141.312R$ Chefe de Cozinha 1 2.200R$ 2.200R$ 1.848R$ 4.048R$ 48.576R$ Cozinha e Restaurante 10 1.100R$ 11.000R$ 9.240R$ 20.240R$ 242.880R$ Recursos Humanos 1 2.200R$ 2.200R$ 1.848R$ 4.048R$ 48.576R$ Auxi l iar Adminis trativo 3 1.800R$ 5.400R$ 4.536R$ 9.936R$ 119.232R$ Manutenção 2 1.800R$ 3.600R$ 3.024R$ 6.624R$ 79.488R$ Marketing e Vendas 1 1.800R$ 1.800R$ 1.512R$ 3.312R$ 39.744R$ Total 45 2.870R$ 70.200R$ 58.968R$ 129.168R$ 1.550.016R$

Encargos Sociais % Total Ano Férias 10% 84.240R$ Décimo Terceiro 8% 67.392R$ Va le Transporte 5% 42.120R$ Al imentação 10% 84.240R$ Ass is tência Médica 11% 92.664R$ INSS 20% 168.480R$ FGTS 10% 84.240R$ Outras 10% 84.240R$ Total 84% 707.616R$


27

Projeções financeiras Salários e encargos sociais

Salários e encargos sociais Em R$ mil

Fonte: CoHotel consultoria

R$ 1.550 R$ 1.659 R$ 1.775 R$ 1.899 R$ 2.032

27,0%

22,9% 20,5%

19,2% 18,7%


Salários e encargos sociais % Receita Líquida

28

Projeções financeiras Outras despesas operacionais • Outras despesas operacionais englobam todos os outros gastos necessários à operação do hotel, e serão explicados

nos próximos slides

• Outras despesas operacionais consomem cerca de 20% a 30% da receita líquida de um hotel dessa categoria.

Outras despesas operacionais R$ Inflacionados


2.3 Outras despesas operacionais 1.513.262 1.769.016 2.057.070 2.314.809 2.526.529% da receita Líquida 26,3% 24,5% 23,8% 23,4% 23,2%Habitações R$ 564.005 R$ 661.099 R$ 786.133 R$ 896.246 R$ 983.937

Alimentos e Bebidas R$ 60.160 R$ 63.769 R$ 76.359 R$ 87.380 R$ 96.025

Administrativas R$ 300.776 R$ 334.753 R$ 368.573 R$ 400.823 R$ 430.374

Marketing e Vendas R$ 149.707 R$ 187.201 R$ 223.027 R$ 254.577 R$ 279.749

Manutenção R$ 151.200 R$ 160.512 R$ 170.407 R$ 180.922 R$ 192.096

Utilidades R$ 287.414 R$ 361.682 R$ 432.571 R$ 494.861 R$ 544.348

29

Projeções financeiras Outras despesas operacionais

Outras despesas operacionais As despesas fixas aumentam 6% a.a.



1. Habitações 564.005 661.099 786.133 896.246 983.93711% 10% 10% 10% 10%

1.1 Comissão de Vendas e Reservas 318.819 401.202 479.838 548.935 603.828 6% da Receita Bruta de Quartos1.2 Lavagem de Roupa 128.876 136.609 165.658 190.922 210.472 R$ 4,40 por quarto ocupado1.3 Suprimentos Hóspedes 43.935 46.571 56.474 65.087 71.752 R$ 1,50 por quarto ocupado1.4 Suprimentos de Limpeza 17.574 18.628 22.590 26.035 28.701 40% dos suprimentos Hóspedes1.5 TV a Cabo (Fixa) 45.300 48.018 50.899 53.953 57.190 R$ 25 por ponto por mês - 151 pontos1.6 Impressos 1.500 1.590 1.685 1.787 1.894 R$ 1.500 Verba anual estimada1.7 Utensílios e Uniformes(Fixa) 8.000 8.480 8.989 9.528 10.100 R$ 8.000 Verba anual estimada

2. Alimentos e Bebidas 60.160 63.769 76.359 87.380 96.0259% 8% 8% 8% 8%

2.1 Material Limpeza 5.272 5.589 6.777 7.810 8.610 30% dos gastos com suprimento nas habitações2.2 Lavagem de Roupa 12.888 13.661 16.566 19.092 21.047 10% dos gastos com lavagem nas habitações2.3 Uniformes (Fixa) 6.000 6.360 6.742 7.146 7.575 R$ 6.000 Verba anual estimada2.4 Cardápios/ Utensilio e Outras 36.000 38.160 46.274 53.332 58.793 R$ 36.000 Verba anual estimada

3. Administrativas 300.776 334.753 368.573 400.823 430.3745% 5% 4% 4% 4%

3.1 Comissão de Cartões 68.979 86.804 103.817 118.767 130.643 3% de comissão sobre 40% da Receita 3.2 Despesas Bancárias 11.497 14.467 17.303 19.794 21.774 0,2% da receita3.3 CPD/ Contabilidade 216.000 228.960 242.698 257.259 272.695 R$ 18.000 por mês3.4 Impressos 1.800 1.872 1.947 2.025 2.106 R$ 1.800 Verba anual estimada3.5 Seguros Resp. Civil (Fixa) 2.500 2.650 2.809 2.978 3.156 R$ 2.500 Verba anual estimada

% da Receita de A&B

% da Receita Líquida

Custos e Despesas Operacionais

% da Receita de Quartos

Premissas

30


Outras despesas operacionais As despesas fixas aumentam 6% a.a.



4. Marketing e Vendas 132.462 165.500 197.073 224.885 247.0882% 2% 2% 2% 2%

4.1 Folhetos 1.000 1.060 1.124 1.191 1.262 R$ 1.000 Verba anual estimada4.2 Outras (Fixa) 5.000 5.300 5.618 5.955 6.312 R$ 5.000 Verba anual estimada4.3 Propaganda 57.483 72.336 86.514 98.972 108.870 1,0% da receita líquida4.4 Marketing Institucional 68.979 86.804 103.817 118.767 130.643 1,2% da receita líquida

5. Manutenção 151.200 160.512 170.407 180.922 192.0963% 2% 2% 2% 2%

5.1 Elétricas 3.000 3.300 3.630 3.993 4.392 R$ 3.000 Verba anual estimada5.2 Hidráulicas 3.000 3.300 3.630 3.993 4.392 R$ 3.000 Verba anual estimada5.3 Jardins (Fixa) 4.000 4.240 4.494 4.764 5.050 R$ 4.000 Verba anual estimada5.4 Uniformes(Fixa) 1.200 1.272 1.348 1.429 1.515 R$ 1.200 Verba anual estimada5.5 Outras(Fixa) 140.000 148.400 157.304 166.742 176.747 R$ 140.000 Elevadores, Caldeiras, Ar Condicionado, etc.

6. Utilidades 287.414 361.682 432.571 494.861 544.3485% 5% 5% 5% 5%

6.1 Energia 172.448 217.009 259.543 296.917 326.609 60% da Conta de Utilidades6.2 Água 100.595 126.589 151.400 173.201 190.522 35% da Conta de Utilidades6.3 Gás 14.371 18.084 21.629 24.743 27.217 5% da Conta de Utilidades

1.496.017 1.747.315 2.031.116 2.285.117 2.493.868

Custos e Despesas Operacionais Premissas

Total




31


Outras despesas operacionais Em R$ mil


R$ 1.496 R$ 1.747

R$ 2.031 R$ 2.285 R$ 2.494

26,0% 24,2% 23,5% 23,1% 22,9%


Outras despesas operacionais % Receita Líquida

32

Projeções financeiras Lucro operacional bruto - GOP

Lucro operacional bruto - GOP R$ Inflacionados



1. Receita Líquida 5.748.277 7.233.631 8.651.423 9.897.228 10.886.951


3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 2.200.782 3.208.018 4.117.411 4.894.423 5.475.754% da receita líquida 38,3% 44,3% 47,6% 49,5% 50,3%


33

Projeções financeiras Lucro bruto operacional - GOP

Lucro bruto operacional - GOP Em R$ mil


R$ 2.201 R$ 3.208

R$ 4.117 R$ 4.894

R$ 5.476

38,3%

44,3% 47,6% 49,5% 50,3%


Lucro bruto operacional - GOP % Receita líquida

34

Projeções financeiras Gastos de capital

Gastos de capital R$ Inflacionados


4. Gastos de Capital 560.782 811.307 1.077.217 1.344.690 1.485.809% da receita líquida 9,8% 11,2% 12,5% 13,6% 13,6%

4.1 Total da Taxa de Administração 392.526 537.811 671.284 786.359 874.184Taxa de Administração sobre a Receita Líquida R$ 172.448 R$ 217.009 R$ 259.543 R$ 296.917 R$ 326.609

% da Receita l íquida 3% 3% 3% 3% 3%

Taxa de performance (Incentivo) R$ 220.078 R$ 320.802 R$ 411.741 R$ 489.442 R$ 547.575% do GOP 10% 10% 10% 10% 10%

4.2 Reserva de Reposição de Ativos 114.966 217.009 346.057 494.861 544.348% da receita l íquida 2% 3% 4% 5% 5%

4.3 IPTU e Taxa de Lixo(R$300,00/UH) 43.800 46.428 49.214 52.167 55.296Valor por Uh R$ 300 R$ 318 R$ 337 R$ 357 R$ 379

Crescimento - Inflação - 6% 6% 6% 6%4.4 Seguros da Propriedade 9.490 10.059 10.663 11.303 11.981

Valor por Uh R$ 65 R$ 69 R$ 73 R$ 77 R$ 82Crescimento - Inflação - 6% 6% 6% 6%

35

Projeções financeiras Gastos de capital • Taxas de administração hoteleira são taxas cobradas universalmente pelas cadeias hoteleiras,

– Taxa básica de administração: varia de 2% a 8% sobre a receita líquida

– Taxa de performance ou incentivo: varia de 8% a 15% sobre o lucro operacional bruto – GOP

• Neste estudo, adotamos as seguintes taxas conforme informações da administradora:

– Taxa Básica de administração - 3% da receita líquida

– Taxa de Incentivo - 10% do Lucro operacional bruto

– Outras despesas cobradas pelas Administradoras, tais como: vendas, reservas e marketing foram registradas no item Outras Despesas Operacionais (slides 29 e 30)

• Fundo de reserva para reposição de ativos (Conta Bancária específica):

– Calculada sobre a Receita Líquida total: 2% a 5%, aumentando um ponto percentual por ano

• O valor do IPTU foi estimado em R$ 300,00 por quarto por ano, totalizando R$ 43.800,00 no primeiro ano de operação, sendo corrigido a 6% ao ano

• O valor com seguros da propriedade foi estimados em R$ 65,00 por quarto por ano, totalizando R$ 9.490, sendo corrigido a 6% ao ano

36

Projeções financeiras Gastos de capital


Em R$ mil Total Gastos de Capital

Em R$ mil Taxa de Administração

R$ 393 R$ 538

R$ 671 R$ 786

R$ 874


R$ 561 R$ 811

R$ 1.077 R$ 1.345 R$ 1.486


37

Projeções financeiras Resultado final antes de depreciação e IR

Resultado final R$ Inflacionados


Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5Apartamentos Dia 146Apartamentos disponíveis ano 53.290Apartamentos ocupados 29.290 33.508 36.432 37.889 37.889% de ocupação 54,96% 62,88% 68,37% 71,10% 71,10%Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x 35.148 40.209 43.719 45.467 45.467Diária média bruta R$ 181,4 R$ 199,6 R$ 219,5 R$ 241,5 R$ 265,6

Crescimento anual 0% - 10% 10% 10% 10%

1. Receita Líquida 5.748.277 7.233.631 8.651.423 9.897.228 10.886.951


3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 2.200.782 3.208.018 4.117.411 4.894.423 5.475.754% da receita líquida 38,3% 44,3% 47,6% 49,5% 50,3%

4. Gastos de Capital 560.782 811.307 1.077.217 1.344.690 1.485.809% da receita líquida 9,8% 11,2% 12,5% 13,6% 13,6%

5. Resultado líquido antes do IR 1.640.000 2.396.711 3.040.194 3.549.733 3.989.946% da receita líquida 28,5% 33,1% 35,1% 35,9% 36,6%

6. Indicadores

6.1 Resultado médio por unidade Standard R$ 11.007 R$ 16.085 R$ 20.404 R$ 23.824 R$ 26.7786.2 Resultado médio por unidade Suíte R$ 16.510 R$ 24.128 R$ 30.606 R$ 35.736 R$ 40.167

Dados Operacionais

38

Projeções financeiras Resultado final antes de depreciação e IR

Resultado final antes de depreciação e IR Em R$ mil


R$ 1.640 R$ 2.397

R$ 3.040 R$ 3.550

R$ 3.990

28,5%

33,1% 35,1% 35,9% 36,6%


Resultado final antes de depreciação e IR % Receita Líquida

39

Análises financeiras Ponto de Equilíbrio • Foram consideradas como despesas fixas:

– 100% do gasto com salários

– Gastos com IPTU e seguros

– Outras despesas operacionais fixas, demonstradas nos slides 29 e 30

– 20% dos gastos de energia

Ponto de equilíbrio

R$ Inflacionados


7. Ponto de equilíbrio Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

7.1 Custos totais 4.108.277 4.836.920 5.611.229 6.347.495 6.897.005Custos fixos R$ 2.157.768 R$ 2.250.188 R$ 2.413.590 R$ 2.584.872 R$ 2.763.703Custos variáveis R$ 1.950.509 R$ 2.586.732 R$ 3.197.639 R$ 3.762.623 R$ 4.133.302

7.2 Ponto de equilíbrio receita líquida 3.265.984 3.502.773 3.828.716 4.170.287 4.455.118REVPor R$ 196 R$ 216 R$ 237 R$ 261 R$ 287

7.3 Quartos ocupados lucro zero 16.642 16.226 16.123 15.965 15.505% ocupação lucro zero 31,2% 30,4% 30,3% 30,0% 29,1%

40

Análises financeiras Estudo de sensibilidade

Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação

Fonte: CoHotel Consultoria *RN = Quartos ocupados ano, em cada taxa de ocupação.

occ% RN* Receita Fixas Variáveis Total Resultado Por UH Por Mês40% 21.316 R$ 4.183.335 (R$ 2.157.768) (R$ 1.419.492) (R$ 3.577.260) R$ 606.075 R$ 4.151 R$ 346

50% 26.645 R$ 5.229.168 (R$ 2.157.768) (R$ 1.774.365) (R$ 3.932.133) R$ 1.297.035 R$ 8.884 R$ 740

60% 31.974 R$ 6.275.002 (R$ 2.157.768) (R$ 2.129.238) (R$ 4.287.006) R$ 1.987.996 R$ 13.616 R$ 1.135

70% 37.303 R$ 7.320.835 (R$ 2.157.768) (R$ 2.484.111) (R$ 4.641.879) R$ 2.678.957 R$ 18.349 R$ 1.529

80% 42.632 R$ 8.366.669 (R$ 2.157.768) (R$ 2.838.983) (R$ 4.996.752) R$ 3.369.917 R$ 23.082 R$ 1.923

90% 47.961 R$ 9.412.503 (R$ 2.157.768) (R$ 3.193.856) (R$ 5.351.624) R$ 4.060.878 R$ 27.814 R$ 2.318

100% 53.290 R$ 10.458.336 (R$ 2.157.768) (R$ 3.548.729) (R$ 5.706.497) R$ 4.751.839 R$ 32.547 R$ 2.712

Receitas Despesas Resultado no 1° ano de operação

41

Análises financeiras Estudo de sensibilidade

Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação


Resultado no ano por Uh

R$ 4.151 R$ 8.884

R$ 13.616 R$ 18.349

R$ 23.082 R$ 27.814

R$ 32.547

40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

42

Cálculo do valor de venda da unidade Premissas • Para definirmos o valor de investimento máximo justificável, descontamos os rendimentos líquidos

dos 5 primeiros anos de operação do hotel, a uma taxa de custo de capital de 12%. Além desse valor, é somado o valor da perpetuidade, descontado pela mesma taxa de custo de capital, ou seja, também 12%

• O valor da perpetuidade é calculado através do modelo de Gordon-Shapiro, demonstrado a seguir:

• 𝑃0 = , sendo:

– P0 = Valor da perpetuidade no ano 5

– D1 = rentabilidade do ano 6

– K = custo de capital no longo prazo – 12%

– G = Crescimento ( expectativa de crescimento dos fluxo futuros em 3% a.a.)

43

Cálculo do valor de venda da unidade Unidade Standard • K -Custo do capital – 12%

• g - Crescimento no longo prazo - 3%

• 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 = ( . , )% %

= ., %

= R$ 306.461

• Valor Presente dos rendimentos futuros + perpetuidade no ano 5 = R$241.403 (ambos descontados a taxa de custo de capital no curto prazo, 12%)

• Assim, podemos afirmar que o valor do investimento máximo justificável para a unidade standard do hotel em estudo é de R$ 241.403

Valor presente dos rendimentos futuros por Uh

R$ Inflacionados


Unidades 140 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5Rentabilidade R$ 11.007 R$ 16.085 R$ 20.404 R$ 23.824 R$ 26.778Perpetuidade - - - - R$ 306.461

Valor Presente dos rendimentos futuros R$ 241.403

44

Cálculo do valor de venda da unidade Unidade Suíte • K -Custo do capital – 12%

• g - Crescimento no longo prazo - 3%

• 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 = ( . , )% , %

= ., %

= R$459.692

• Valor Presente dos rendimentos futuros + perpetuidade no ano 5 = R$362.105 (ambos descontados a taxa de custo de capital no curto prazo, 12%)

• Assim, podemos afirmar que o valor do investimento máximo justificável para a unidade suíte do hotel em estudo é de R$362.105

Valor presente dos rendimentos futuros por Uh

R$ Inflacionados


Unidades 6 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Rentabilidade R$ 16.510 R$ 24.128 R$ 30.606 R$ 35.736 R$ 40.167

Perpetuidade - - - - R$ 459.692Valor Presente dos rendimentos futuros R$ 362.105

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Cálculo do valor de venda da unidade Valor de venda x Taxa de custo do capital • Como a taxa de custo de capital varia de um investidor para outro, descontamos os fluxos por diversas taxas. Com

isso, evidenciamos as variações no valor do investimento máximo justificável, dependendo do custo de capital de cada tipo de investidor

• Por fim, calculamos o VGV (valor geral de vendas), variando conforme as taxas de custo de capital

• Consideramos a venda das 146 unidades, todas integrantes do Pool de Locação Hoteleiro e que as mesmas serão entregues, prontas, mobiliadas e equipadas, inclusive as áreas comuns, lobby, restaurante, cozinha, escritórios, etc.

• O mobiliário, equipamentos, enxoval, despesas de pré-abertura e capital de giro foram estimados em R$38.000 a R$ 40.000 por Unidade Sensibilidade – Custo de capital


Unidade Standard 8% 10% 12% 14% 16%Perpetuidade R$ 551.630 R$ 394.021 R$ 306.461 R$ 250.741 R$ 212.165Max investimento justificável R$ 451.345 R$ 316.185 R$ 241.403 R$ 194.045 R$ 161.436VGV R$ 63.188.348 R$ 44.265.890 R$ 33.796.421 R$ 27.166.231 R$ 22.601.079

Unidade Suíte 8% 10% 12% 14% 16%Perpetuidade R$ 867.612 R$ 631.199 R$ 499.859 R$ 416.279 R$ 358.415Max investimento justificável R$ 677.018 R$ 474.277 R$ 362.105 R$ 291.067 R$ 242.154VGV R$ 4.062.108 R$ 2.845.664 R$ 2.172.627 R$ 1.746.401 R$ 1.452.927

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Cálculo do valor de venda da unidade Standart Sensibilidade

Valor do VGV x Taxas de custo de capital Em R$ mil


R$ 63.188

R$ 44.266 R$ 33.796

R$ 27.166 R$ 22.601

8% 10% 12% 14% 16%

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Cálculo do valor de venda da unidade Suíte Sensibilidade

Valor do VGV x Taxas de custo de capital Em R$ mil


R$ 4.062

R$ 2.846 R$ 2.173

R$ 1.746 R$ 1.453

8% 10% 12% 14% 16%

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Conclusão

• Não cabe a um Consultor decidir se o Investidor deve aplicar seus recursos em qualquer negócio, seja ele hoteleiro ou não. A decisão deriva da sensibilidade, oportunidade e vontade de quem tem o Capital.

• Nossos trabalhos são uma opinião isenta, objetiva e técnica, emitida em cenários de estabilidade econômica e política, baseados em desempenhos já testados em todo Brasil, mas que, não raro, não se concretizam em determinadas situações e ou mercados.

• Investimentos hoteleiros não são investimentos imobiliários puros e simples, onde o Investidor, depois de concluída a obra em um determinado local e de específico padrão construtivo, trata de conseguir um Inquilino que pague a adaptação ao negócio que será exercido neste imóvel.

• A base imobiliária é comum para um investimento hoteleiro, porém este necessita de capitais e recursos adicionais, tais como: Mobiliário, Equipamentos, Decoração, Capital de Giro e, especialmente, uma adequada gestão, compatível com o produto e serviço a ser ofertado. ]

• O mercado imobiliário corporativo, de uma forma geral, tem como rentabilidade sobre o Capital investido algo entre 8% a 12% ao ano, isto com um bom inquilino, que no final do contrato, sempre haverá necessidade de reformas e um relativo e normal período de vacância, onde o investidor tem que arcar com custos fixos e eventuais reformas, além de perder a renda.

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Conclusão

• Em face das características da hotelaria, querer alcançar nos primeiros anos de operação altas taxas de retorno, não é ser realista, embora hotéis econômicos, situados em mercados bem segmentados, carentes de bons produtos, com preços justos e com alta demanda, quase sempre, alcançam taxas de retorno acima do mercado financeiro, já nos primeiros anos.

• O hotel será uma propriedade moderna, com áreas planejadas e adequadas, administrado por reconhecida empresa hoteleira, com larga e comprovada experiência e terá sempre a manutenção em dia, o que facilitará sua maturação, pela boa aceitação da demanda e mais ainda, sua perpetuidade e lucratividade.

• As taxas de ocupação neste estudo foram projetadas a partir de 2016 e as Receitas e Despesas foram estimadas e projetadas com base em abril de 2013 e inflacionadas a 6% ao ano projetado.

• Esclarecemos que por se tratarem de estimativas, as previsões, Projeções Financeiras e as conclusões aqui contidas, não poderão ser tomadas como resultados líquidos e certos a serem alcançados, isentando a CoHotel e seus sócios de qualquer responsabilidade quanto à realização dos mesmos.

São Paulo, 29 de abril de 2013 CoHotel – Consultoria Hoteleira Ltda.

A. 9 de Julho, 3229 – Cj 1101 Cep: 01407-000 – São Paulo -SP

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