regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - vng · conferentie in juni 2009 aan de toenmalige...
TRANSCRIPT
Tussen droom en daad …
1 december 2010
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden
Projectnr. 4000.100/G
Tussen droom en daad… Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail [email protected]
Internet www.companen.nl
1 december 2010
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden
Inhoud
0. Samenvatting 1
1. Introductie 3
2. Regelgeving en regeltoepassing 5
2.1. Het instrumentarium: geen overwegende belemmering, wel verbeteringen 5
2.2. Regeltoepassing: bestuurskracht versterken 5
3. Aanscherpingen in de regelgeving 8
3.1. Kernstrategieën voor het woonbeleid in krimpgebieden 8
3.2. Regelknelpunten ‘reductie en aanpassing planvoorraad’ 9
3.3. Regelknelpunten ‘aanpassing corporatiebezit’ 11
3.4. Regelknelpunten ‘sloop particuliere eigen woningen’ 13
3.5. Overige regelknelpunten 15
Bijlage 1. Geïnterviewde personen 1
Bijlage 2. Deelnemers expertmeeting 11 november 2010 2
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 1 -
0. Samenvatting
In 2009 hebben de drie provincies die het meest te maken hebben met bevolkingsdaling
afgesproken de regelknelpunten op het gebied van het woningmarktbeleid nader onder
de loep te nemen. Ter voorbereiding daarvan hebben zij adviesbureau Companen in
samenwerking met VD2 Advies opgedragen een verdieping van de regelknelpunten uit te
voeren. Daaruit is de voorliggende notitie ontstaan, die de volgende kernpunten bevat:
1. Voor een adequate aanpak van de woningmarktproblematiek in krimp- en anticipeer-
regio’s is niet alleen een toegesneden wet- en regelgevingsinstrumentarium vereist,
maar evenzeer een geëigende en creatieve toepassing daarvan op basis van
voldoende bestuurskracht.
2. Het huidige instrumentarium biedt de nodige mogelijkheden om de krimpopgave op
woningmarktgebied te lijf te gaan. Op zich levert het geen essentiële belemmeringen
op. Het is dus niet zo dat hele wetten contraproductief zijn bij de krimpaanpak, omdat
zij stammen uit een periode van groei. De omschakeling van groei naar krimp vraagt
veeleer een andere benadering van het beschikbare instrumentarium.
3. Niettemin behoeft het instrumentarium een aantal verduidelijkingen, aanscherpingen
en ook aanpassingen waardoor een effectievere aanpak mogelijk wordt. Hiertoe doet
de voorliggende notitie een 15-tal voorstellen. Het is uiteraard niet op voorhand aan
te geven wat de bestuurlijke en politieke haalbaarheid van deze voorstellen is.
4. De 15 voorstellen hebben ten doel om de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief
beter af te stemmen op de (te verwachten) vraag en hebben met name betrekking op
een drietal gebieden:
• Het terugbrengen van de overmaat aan plancapaciteit.
• De herstructurering van het corporatiebezit.
• Het verminderen van het aantal woningen van eigenaar-bewoners.
5. Naast het optimaliseren van de regelgeving is verbetering van de toepassing van de
bestaande regels een belangrijk aandachtspunt. Ook daarin zijn diverse knelpunten
gelegen. Deze hebben vooral betrekking op:
• De inadequate regionale samenwerking en de besluitvaardigheid op dat niveau.
• Risicomijdend gedrag, bijvoorbeeld als gevolg van onzekerheden over de
gevolgen van ingrepen (bijvoorbeeld de vrees voor planschade).
• De belangentegenstellingen binnen overheden tussen hun publiekrechtelijke en
privaatrechtelijke belangen.
• Onvoldoende innovatieve strategieën (bijvoorbeeld ten aanzien van eigenaar-
bewoners).
• Het verbeteren van het financiële instrumentarium gericht op solidariteit tussen
groei- en krimpgebieden.
6. De krimpopgave heeft dermate financiële consequenties, dat aanvullende Rijks-
middelen onontbeerlijk zijn teneinde voldoende voortgang te kunnen boeken.
In feite betekenen deze kernpunten een opdracht in twee richtingen:
• Richting Rijk een opgave om de genoemde regelknelpunten te screenen en de
mogelijkheden tot verduidelijking, aanscherping of aanpassing serieus na te gaan
en met voorstellen dienaangaande te komen.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 2 -
• Richting krimp- en anticipeerregio’s (overheden en maatschappelijke partners)
om de bestaande regels voor zover nodig tot op de bodem te benutten en de
grenzen daarvan op te zoeken.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 3 -
1. Introductie
Verdieping van ‘Krimp-en-de-regelgeving’
De provincies Groningen, Zeeland en Limburg hebben begin 2009 besloten nauw samen
te werken op het dossier van bevolkingsdaling. De eerste gezamenlijke actie was de
inventarisatie van regelknelpunten die het oplossen van krimpvraagstukken belemmeren.
Het daaruit voortgekomen rapport ‘Krimp-en-de-regelgeving’ werd tijdens de bestuurders-
conferentie in juni 2009 aan de toenmalige bewindslieden aangeboden. Als vervolgstap
kondigden de drie provincies toen een drietal aanvullende acties aan:
1. Het organiseren van een expertmeeting regelknelpunten in het onderwijs; deze is
georganiseerd door de provincie Limburg.
2. Verdieping van de inventarisatie van de regelknelpunten wonen, onder andere het
organiseren van een expertmeeting; hiervan werd provincie Groningen de trekker.
3. het instellen van een Meldpunt regelknelpunten. Hiermee ging de provincie Zeeland
aan de slag.
In december 2010 is er weer een bestuurdersconferentie, georganiseerd door het Rijk,
VNG, IPO, de provincies Groningen, Limburg en Zeeland en het Nationaal Netwerk
Bevolkingsdaling. Daarin komt ook de verdieping ten aanzien van de regelknelpunten
aan de orde. De voorliggende notitie geeft een overzicht van de resultaten op het gebied
van het woonbeleid.
Teneinde beter zicht te krijgen op de relevante regelknelpunten wonen heeft de provincie
Groningen als trekker in samenwerking met BzK / WWI aan Companen opdracht
verleend. Die heeft geresulteerd in een 25-tal expertinterviews, deskresearch van aller-
hande studies, een expertmeeting op 11 november 2010 en het voorliggend document
(deelnemers interviews en expertmeeting, zie bijlage). Daarbij heeft het bureau naast
haar eigen expertise ook die van het juridisch adviesbureau VD2 Advies ingebracht.
De opdracht is begeleid door een commissie, bestaande uit de heren Elmer Koole,
(Provincie Groningen), Elzo de Visser (Nationaal Netwerk Bevolkingsdaling, werkgroep
Wonen) en Joop van Dam (Ministerie BzK / WWI).
Overigens heeft een drietal Kamercommissies op 4 november jl. aan de minister van
Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties1 vragen gesteld over de bevolkingsdaling,
onder andere over regelknelpunten. Het is uiteraard van belang om de antwoorden daar-
op te zijner tijd met de bevindingen uit de voorliggende notitie te vergelijken.
Beperking tot regelknelpunten ontoereikend
In de aanloop tot de voorliggende notitie hebben we ervaren dat het nodig is de
woningmarktaanpak van de gevolgen van de bevolkingsdaling in een breder perspectief
te plaatsen. In vrijwel alle interviews en tijdens de expertmeeting is gebleken dat de
context waarin regeltoepassing plaatsvindt van uitermate groot belang is. De focus op
alleen ‘regelknelpunten’ leidt daarom tot een te eng blikveld. Het gaat namelijk niet alleen
om een adequate regelgeving, maar zeker ook om een effectieve toepassing van de
regels.
1 Zie brief aan Minister Donner d.d. 4 november 2010 ‘Vragenlijst over de gevolgen van bevolkingsdaling / krimp.’ (kenmerk 2010Z11356/2010D42880).
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 4 -
Daarom gaan wij eerst in op de verhouding tussen de regelgeving en de toepassing
daarvan waar het gaat om het woonbeleid in krimp- en anticipeerregio’s. Daarna spitsen
we onze notitie toe op het onderwerp ‘regelknelpunten’ als zodanig.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 5 -
2. Regelgeving en regeltoepassing
Voor een effectieve aanpak van maatschappelijke opgaven, zoals de woonopgave in
krimpgebieden, is het enerzijds noodzakelijk dat het regelinstrumentarium optimaal in
orde is, en anderzijds dat bij de toepassing al het noodzakelijke uit de regels wordt
gehaald. Het eerste (de regelgeving) is vooral een verantwoordelijkheid van het Rijk, het
tweede (de toepassing) van de regionale en lokale overheden.
2.1. Het instrumentarium: geen overwegende belemmering, wel verbeteringen
Tijdens het onderzoek hebben wij “alle” voor het woonbeleid in krimp- en anticipeerregio’s
relevante regelgeving de revue laten passeren. De analyse daarvan heeft als algemene
conclusie het volgende opgeleverd:
1. Het instrumentarium is in zijn algemeenheid goed toepasbaar voor een adequate
aanpak van de krimpopgave, ondanks het feit dat veel wetten en regels ontstaan zijn
in een periode van groei. Of anders geformuleerd: de bestaande regelgeving biedt
veel mogelijkheden en staat een redelijk effectieve aanpak van krimpvraagstukken
niet op essentiële punten in de weg.
2. Het bestaande instrumentarium moet wèl op een aantal punten nader worden
verduidelijkt, aangescherpt of ook aangepast. Daardoor kan de hanteerbaarheid van
de (huidige) regels tot een betere en effectievere aanpak leiden.
2.2. Regeltoepassing: bestuurskracht versterken
Als de regelgeving op hoofdlijnen dan geen spelbreker vormt, is een aantal aanpassingen
en aanscherpingen van de regels dan toereikend voor een effectieve aanpak? Onze
Voornaamste, in beschouwing genomen wetten en regels
• De Wet ruimtelijke ordening (Wro) annex Grondexploitatiewet (Grexwet) en het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro)
• De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
• De Woningwet, het Bouwbesluit, het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)
• De Nationale Hypotheekgarantie
• De Huisvestingswet en het Huisvestingsbesluit
• De Leegstandswet
• De Wet Stedelijke Vernieuwing en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV)
• De Wet op belastingen van betalingsverkeer
• De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)
• De Wet Gemeenschappelijke Regelingen (WGR)
• Het Burgerlijk Wetboek (BW)
• Provinciewet
• Gemeentefonds
• Regelgeving inzake het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
• Regelgeving inzake Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
• EU-beschikkingen, waaronder de ’33.000 euro richtlijn’.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 6 -
analyse wijst uit van niet. Wij constateren dat het vraagstuk nieuw is en mede daarom
leidt tot belangrijke knelpunten bij de toepassing van de regelgeving. Deze beperken de
noodzakelijke bestuurskracht in de betreffende regio’s.
Daarbij gaat het uiteraard niet zo zeer om onwil of ontkenning van het vraagstuk. Het zijn
veelal bestuurlijke omstandigheden, belangen en risico-inschattingen die voldoende
krachtig bestuurlijk handelen in de weg staan. In dat verband zijn wij in onze analyses de
volgende aandachtspunten tegengekomen:
1. Onvoldoende regionale samenwerking: regionale aansturing?
Het staat vast dat de aanpak van de krimpopgave wonen een regionale aanpak
vereist. Dat betekent regionale samenwerking tussen:
• gemeenten onderling,
• corporaties onderling, en
• gemeenten en corporaties.
Deze samenwerking komt niet als vanzelf optimaal tot stand. Gemeenten en
corporaties dienen naast een gemeenschappelijk belang ook het organisatie- en/of
lokaal belang. Dit staat wel eens op gespannen voet met een adequate gezamenlijke
krimpaanpak. Niet voor niets dat het ‘topteam krimp’ in haar eerste regiorapportages
uitputtend aandacht besteedde aan de regionale aansturing. Het topteam
constateerde ook dat welslagen afhangt van de competenties en de gezindheid van
de partners. Met andere woorden afhankelijk is van een grote mate van vrijwilligheid.
Alleen regionale aansturing met doorzettingsmacht ten aanzien van zowel de
afzonderlijke regiogemeenten als de corporaties, zou de afhankelijkheid van de
vrijwillige samenwerking kunnen voorkomen. Dit vraagt een krachtiger rol voor de
provincie of voor regionale samenwerkingsverbanden.
2. Vrees voor de mogelijke negatieve gevolgen van bestuurlijk handelen
Voorbeeld: vrees voor planschadeclaim als gevolg van het wijzigen van
bestemmingsplannen. Deskundigen geven in onze analyses aan dat die angst in
krimp- en anticipeerregio’s ongegrond is, mits de Wro zorgvuldig wordt toegepast. Er
is hierover alleen nog geen jurisprudentie.
3. Een bestuurlijke laissez-faire opvatting: regie in slechtere tijden niet nodig
‘De wal keert het schip’, hoort men nogal eens bij een overaanbod van woning-
bouwplannen in krimpgebieden. Bijgevolg zou het dan zeker in het huidige magere
economisch tij niet nodig zijn om lokale of regionale regie te voeren. De plan-
capaciteit wordt tóch niet in productie omgezet. Dit standpunt negeert ten onrechte
de omstandigheid dat lokale, regionale en provinciale overheden juist nú de mogelijk-
heid hebben om de plannen kwantitatief en kwalitatief beter op de vraag af te
stemmen. Daarmee creëren zij een goede uitgangspositie voor als het economisch
klimaat verbetert.
4. Overheden met ‘dubbele agenda’s’
Zoals bekend hebben overheden zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke rollen.
Op lokaal en provinciaal niveau werken beide elkaar nogal eens tegen, zo ook bij
krimpvraagstukken. Het belang van de reductie van de planvoorraad is dan strijdig
met de grondpositie die de gemeente of provincie privaatrechtelijk inneemt. Een
dergelijke ‘dubbele agenda’ tast een geloofwaardige aanpak van de overmaat aan
woningbouwplannen in krimpgebieden aan. Dit pleit voor grote terughoudendheid van
gemeenten of provincies in krimp- en anticipeerregio’s ten aanzien van een actieve
grondpolitiek. In de huidige overgangsperiode zullen gemeenten en provincies met
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 7 -
grondposities moeten bezien in hoeverre zij deze kunnen afboeken danwel deze op
een andere wijze ten gunste van de krimp kunnen inzetten, zodat dit een adequate
krimpaanpak niet in de weg staat.
5. Onmacht en eigenaar-bewoners
Eigenaar-bewoners zou men de wezen van de krimpaanpak kunnen noemen. Terwijl
allerwegen wordt aangegeven dat de problematiek van deze categorie groter is dan
die van de woningcorporaties, voelen partijen zich of niet geroepen of onmachtig om
de problematiek aan te pakken. Er is in feite geen partij die zich verantwoordelijk stelt
om de regie op zich te nemen of die aanspreekbaar is. Dat is ook niet eenvoudig,
omdat het om veel verschillende eigenaren gaat, terwijl de financiële consequenties
van een actieve aanpak waarschijnlijk groot zijn.
Eerste stappen worden gezet in de aanpak van de particuliere woningvoorraad in
krimpgebieden. Complex daarbij is de versnipperde communicatie tussen gemeente
en eigenaar-bewoners. De communicatie kan aanzienlijk beter verlopen, indien de
bewoners zich (bijvoorbeeld gebiedsgewijs of straatgewijs) een vereniging vormen.
Waar het om appartementen gaat bestaan er reeds Verenigingen van Eigenaren,
maar deze zijn doorgaans ook nog te talrijk. Bundeling van bestaande VVE’s in één
grotere is dan de moeite waard. Dit is een activiteit waarin de gemeente vermoedelijk
een belangrijke initiërende en ondersteunende rol zal moeten spelen.
De VVE-wetgeving heeft alleen betrekking op appartementsrecht en is niet van
toepassing op grondgebonden woningen. En dat type woningen treft men in krimp-
gebieden op ruime schaal aan. Is er dan toch een constructie denkbaar ongeacht het
woningtype? Dan is een aanvullend instrumentarium nodig, dat niet alleen als
communicatiemiddel fungeert, maar waar deelname aan de vereniging verplicht is en
waaraan ook spelregels zijn verbonden à la huidige regelgeving ten aanzien van
VVE’s, zoals ten aan zien van het verplichte onderhoudsfonds. Grotere VVE’s
kunnen door de bundeling een sterkere bestuurskracht ontwikkelen.
6. Onvoldoende kennis van de mogelijkheden en de toepassing van de regel-
geving
Dit moet zeker door regionale samenwerking, maar ook door uitwisseling tussen
verschillende krimp- en anticipeerregio’s, opgelost kunnen worden. Hiervan zien we
ook al tal van goede voorbeelden.
Dit geconstateerd hebbende, besteden wij het volgende hoofdstuk aan de noodzakelijke
en gewenste aanpassingen, aanscherpingen en verduidelijkingen in de regelgeving.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 8 -
3. Aanscherpingen in de regelgeving
Het benoemen van regelknelpunten hangt direct samen met de te kiezen beleids-
strategieën in krimpgebieden. Dat is de context waarin de knelpunten, die wij in het
vervolg van deze notitie bespreken, bezien moeten worden. Daarom bespreken we eerst
die strategieën.
3.1. Kernstrategieën voor het woonbeleid in krimpgebieden
De kern van de problematiek op het gebied van het woonbeleid in krimpgebieden is de
onevenwichtigheid tussen de vraag en het aanbod van woningen. De vraag krimpt en
verandert van samenstelling. De woningvoorraad moet daarop kwantitatief en kwalitatief
worden afgestemd. Dat betekent reductie van het aantal woningen en ten dele
herontwikkeling tot een (beperkter aantal) nieuwe woningen. Als belangrijkste strategieën
hiervoor zien wij:
1. Reductie en aanpassing van de planvoorraad.
2. Aanpassing van de bestaande woningvoorraad:
a. aanpassing van het corporatiebezit en het realiseren van toekomstbestendige
nieuwe woningen (zij het in kleinere aantallen dan voorheen) door sloop / nieuw-
bouw, woningaanpassing of samenvoeging;
b. het uit de markt nemen, aanpassen of samenvoegen van leegstaande en
kwalitatief slechte particuliere eigen woningen.
Bij strategie 2 is met name het samenvoegen van woningen maatschappelijk uiteraard
zeer gewenst. Het is nu echter nog onduidelijk in hoeverre samenvoeging ook kwantitatief
een wezenlijke bijdrage kan leveren aan de reductie van de voorraad. In Groningen heeft
men daarmee ervaringen; in Limburg en Zeeuws-Vlaanderen is men in het stadium van
onderzoek. Deze onderzoeken moeten uitwijzen in hoeverre een dergelijke strategie
‘overall’ waardevol is. Vandaar dat we hier in deze notitie beperkt aandacht aan geven.
Aan de kernstrategieën zou men voorts nog kunnen toevoegen het omzetten van het
gebruik van bestaande woningen naar recreatie- of tweede woningen. Uit onze analyses
is gebleken dat die mogelijkheid alleen in bepaalde gebieden iets kan betekenen,
bijvoorbeeld langs de Zeeuwse kust (bijvoorbeeld Cadzand), maar in het totaal van
krimp- en anticipeergebieden geen ‘structurele zoden aan de dijk’ zet.
Korte en lange termijn strategieën
Het is bij de genoemde strategieën van belang om een onderscheid te maken tussen de
korte en lange termijn. Op dit moment speelt vooral het afremmen en bijsturen van
planontwikkeling. Op de langere termijn gaat het om wegbestemmen van het teveel aan
woonbestemmingen.
De aanpassing van de bestaande woningvoorraad speelt uiteraard zowel op de korte als
op de lange termijn. Bestaande woningen zal men - in relatie met nieuwbouwtoe-
voegingen - voortdurend moeten aanpassen aan de continu veranderende huishoudens-
omvang en -samenstelling.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 9 -
3.2. Regelknelpunten ‘reductie en aanpassing planvoorraad’
We constateren dat in krimp- en anticipeerregio’s een aanzienlijke overmaat aan woning-
bouwplannen bestaat. Bovendien zijn de plannen veelal niet toegesneden op de toe-
komstige woningvraag. Het aanpassen van de planvoorraad naar omvang en samen-
stelling is dan ook een wezenlijke opgave voor de krimp- en anticipeerregio’s. De Wro
biedt hiervoor in beginsel mogelijkheden. Gemeenten kunnen vigerende bestemmings-
plannen wijzigen, mits zij daarbij aan een aantal voorschriften voldoen, die onder meer
zijn ingesteld om de rechtszekerheid van de burger te beschermen. Dit vraagt wel een
lange-termijnstrategie.
De gemeenten hebben behoefte aan een aanpassing van hun planvoorraad op korte
termijn en vrezen schadeclaims van grondbezitters. De Wro is immers nog niet lang
geleden ingevoerd en er is geen jurisprudentie, die het deskundigenstandpunt bevestigt
dat de vrees voor schadeclaims onterecht is. Bovendien zijn gemeenten vaak gebonden
aan privaatrechtelijke overeenkomsten met ontwikkelaars / grondbezitters waar zij niet zo
gemakkelijk van af kunnen. Kortom: het is gewenst om de regelgeving tenminste op 3
punten aan te scherpen of te verduidelijken:
• De invoering van een bouwstop in krimpgebieden.
• De potentiële schadeclaims waar gemeenten mee kunnen worden geconfronteerd bij
onttrekking van gronden aan de woonbestemming.
• Privaatrechtelijke afspraken tussen gemeenten en ontwikkelaars.
Voorstel 1
Pas de regelgeving van de Wro en de Wabo zodanig aan, dat in krimpgebieden
een bouwstop mogelijk wordt.2
Toelichting voorstel 1
Bestemmingsplannen en verleende omgevingsvergunningen (voorheen: bouwver-
gunningen) geven rechten om woningen te bouwen. Het opheffen van deze
bouwmogelijkheden vergt een lange tijd van zorgvuldige voorbereiding. Dit knelpunt kan
voor de korte termijn worden opgelost door de overheid de bevoegdheid te geven voor
bepaalde gebieden en / of bepaalde categorieën van woningen een bouwstop op te
leggen. Dit biedt tijd om een goede afweging te maken tussen gewenste en ongewenste
toevoegingen. Enerzijds kunnen gedurende de werking van deze bouwstop geen
verleende vergunningen voor woningen worden uitgevoerd en dus geen woningen
worden toegevoegd. Anderzijds kan de overheid het ruimtelijk beleid en het beleid over
wonen en vergunningen herijken en opnieuw vaststellen. Uiteraard zal het besluit van de
overheid moeten kunnen worden getoetst door de rechter.
De oplossing van dit knelpunt ligt in een aanpassing van de Wet Algemene Bepalingen
Omgevingsrecht door hierin op te nemen dat de overheid een bouwstop voor een be-
paald gebied (ook regionaal) en / of bepaalde categorieën van woningen kan afkondigen.
Een dergelijke bepaling zou ook in de Wro kunnen worden verwerkt om te bereiken dat
de rechten om te bouwen op grond van een bestemmingsplan voor de betreffende
gebieden en / of categorieën van woningen tijdelijk worden opgeschort. Een en ander in
afwachting van het nieuwe beleid over wonen en vergunningen.
2 Zie vraag 17 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ‘Kan de regering uiteenzetten welke uitwerking de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de wetgeving aangaande grondexploitatie hebben voor de krimpgebieden, aangezien deze wetgeving is bedacht in tijden van groei?’
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 10 -
Voorstel 2
Neem expliciet in de Wro-regelgeving op, dat planschade getoetst moet worden
aan de verwachte krimp van de woningbehoefte.
Toelichting voorstel 2
De Wro vormt de basis voor planschade bij onttrekken van woningbouwbestemmingen. In
de nieuwe Wro zijn er wel mogelijkheden om het risico van een succesvolle claim op
planschade te verminderen. De Wet regelt namelijk dwingender dan in het verleden dat
bestemmingsplannen binnen 10 jaar na onherroepelijk worden, moeten worden geactua-
liseerd. Bij een zorgvuldige en tijdige afweging richting actualisatie kan een bestemming
worden gewijzigd met beperking van het risico op planschade. Deze afweging en
actualisering leidt tot veel onzekerheid: hoe zal de rechter dit in de toekomst beoordelen?
Hierover moet nog jurisprudentie komen.
In het geval bouwmogelijkheden voor woningen in bestemmingsplannen op deze wijze
worden ‘wegbestemd’, kan er schade ontstaan voor de desbetreffende eigenaar. De
huidige Wro biedt dan voor de eigenaar de mogelijkheid om bij de gemeente een verzoek
tot schadevergoeding in te dienen. Voor krimpgebieden zou in dat geval strenger getoetst
moeten worden op de verwachte woningbehoefteontwikkeling, voor het toekennen van
schadevergoeding. De schade voor de eigenaar ontstaat immers door veranderende
marktomstandigheden, waardoor de vervallen bouwmogelijkheid markttechnisch gezien
geen of weinig waarde meer heeft. Het wegbestemmen is feitelijk een gevolg van
overheidshandelen; het waardeverlies is echter het gevolg van veranderende marktom-
standigheden. Dit behoort tot het ‘normaal maatschappelijke risico’ van een ondernemer.
Hoewel hiermee bij het vaststellen van de schade op grond van de huidige wet al
rekening kan worden gehouden, zou het goed zijn als de Wro / Bro dit onderwerp
expliciet regelt door bijvoorbeeld een nuancering aan te brengen in het begrip ‘normaal
maatschappelijk risico’ (artikel 6.2 Wro) en dit expliciet in te vullen voor krimpgebieden.
Hierdoor wordt de bewijslast voor de gemeente eenvoudiger, kan de hoogte van de toe te
kennen planschade beter aansluiten bij de plaatselijke omstandigheden en wordt de kans
op succes bij een rechterlijke toets groter.
Voorstel 3
Leg vast dat de werkingstermijn voor bestaande privaatrechtelijke
overeenkomsten tussen gemeenten en ontwikkelaars nooit die van de
bestemmingsplannen te boven mag gaan.
Toelichting voorstel 3
De overeenkomsten die overheden met private partijen hebben gesloten, bevatten vaak
geen eindtermijn waardoor de overeenkomst ‘eeuwigdurende’ werking heeft. Dit betekent
dat de rechten om de afgesproken woningen te mogen bouwen, blijven bestaan. Dit
verstoort het streven naar een evenwichtige woningmarkt. Vanwege het feit dat er sprake
is van een overeenkomst moeten partijen eerst met elkaar overleggen om aan de
overeenkomst een termijn te verbinden. Mochten partijen niet tot overeenstemming
komen, dan dient de overheid deze termijn op een andere wijze te kunnen afdwingen.
De oplossing voor dit knelpunt ligt in de koppeling van de werkingsduur van de
overeenkomst aan bestemmingsplannen. Het is ook logisch omdat een bestemmingsplan
de bouwmogelijkheden publiekrechtelijk regelt. Na het verloop van het bestemmingsplan
(10 jaar) heeft de gemeente de bevoegdheid om het ruimtelijk beleid (dus ook de
woningbouw) te herijken. De Wro vormt nu al een basis voor het sluiten van
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 11 -
overeenkomsten over grondexploitatie (artikel 6.24 Wro). In het verlengde hiervan en ter
objectivering van termijnen zou kunnen worden bepaald dat dergelijke overeenkomsten
slechts een werkingsduur kunnen hebben van maximaal de periode van het
bestemmingsplan. Deze koppeling heeft tot gevolg (1) dat er privaatrechtelijk geen
eeuwigdurende rechten ontstaan, (2) dat de wetgeving meer druk legt op daadwerkelijke
uitvoering van de overeenkomst en (3) dat daardoor de realiteitswaarde van de uitvoering
vergroot wordt.
In nieuwe overeenkomsten ligt het voor de hand altijd een maximale geldigheidsduur af te
spreken, op grond van de veranderende marktomstandigheden.
3.3. Regelknelpunten ‘aanpassing corporatiebezit’
De regelknelpunten voortvloeiend uit kernstrategie 2a. bestrijken twee terreinen:
• Financieel: Krimp is voor corporaties niet goedkoop. De lengte van hun polsstok
wordt naast corporatie-specifieke factoren mede bepaald door een aantal zaken als
sectorale solidariteit, de financiële regelgeving jegens de corporaties en bijdragen
van de rijksoverheid.
• Juridisch: De recente EU-beschikking inzake staatssteun aan corporaties en het
regeringsvoornemen huurders kooprecht te geven zijn nadelig voor de krimpaanpak.
Voorstel 4
Neem in het BBSH een vereveningsartikel op, waardoor de aanpak van
krimpopgaven primair een sectorverantwoordelijkheid wordt.
Toelichting voorstel 4
Het ligt voor de hand dat de corporaties in krimpgebieden hun opgave in eerste aanleg
op eigen kracht aanpakken. Indien daartoe onvoldoende middelen aanwezig zijn (de
verdiencapaciteit in krimpgebieden is immers zeer beperkt), is de oplossing daarvan
primair een sectorverantwoordelijkheid via collegiale verevening. In eerste instantie
binnen de regio zelf, maar zo nodig op landelijke schaal. Er zijn goede voorbeelden van
vrijwillige intercollegiale ondersteuning, doch als algemene regel is het de vraag in
hoeverre die vrijwilligheid toereikend is. Daarom zou het BBSH hierop moeten worden
aangepast.
Indien er ondanks de sector-solidariteit onvoldoende financiële ruimte is, zou pas een
succesvol beroep op het rijk gedaan moeten kunnen worden, bijvoorbeeld via de
projectsteun.
Voorstel 5
Pas de regels van WSW en CFV in krimpgebieden zodanig aan, dat
noodzakelijke investeringen worden gestimuleerd.
Toelichting voorstel 5
Eén van de prestatievelden in het BBSH is de waarborging van de financiële continuïteit
van corporaties. Hierop houdt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)
toezicht. Het CFV bepaalt aan de hand van haar regels en parameters de financiële
gezondheid van de corporaties. Hierbij hanteert het CFV als goed toezichthouder
doorgaans conservatieve parameters. Als voorbeeld geldt de solvabiliteitseis en de
afschrijvingstermijn van woningen (maximaal 50 jaar). De solvabiliteitseis belemmert een
tijdelijke financiële dip, als gevolg van een grote investeringsopgave. De norm ten
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 12 -
aanzien van de afschrijvingstermijn stimuleert de toevoeging van kwalitatief
hoogwaardige woningen niet, waarvan een langere afschrijftermijn te voorzien is. Juist in
krimpgebieden is de kwaliteit bij nieuwbouw uiterst essentieel. Om dit mogelijk te maken
is een groter ondernemersrisico bij corporaties (gesteund vanuit het CFV) nodig.
Naast het CFV is ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) van belang. Het
WSW verleent borgingsruimte aan corporaties. Deze is afhankelijk van het woningbezit.
Sloop en waardedaling verkleinen dus die borgingsruimte. Daardoor vermindert bij
corporaties in krimpgebieden de mogelijkheid tot investeren.
Een heroverweging van de regels van zowel WSW als CFV is nodig met als doel de
investeringsbereidheid van de betreffende corporaties niet af te remmen maar juist te
stimuleren.
Voorstel 6
Onthef (bepaalde) krimpgebieden, wellicht tijdelijk, van toepassing van (onder-
delen van) de EU-beschikking inzake staatssteun aan corporaties.
Toelichting voorstel 6
Het voor krimpgebieden meest kwetsbare element in de EU-beschikking betreft de
exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Inbrengen van marktelementen in bijvoorbeeld
multifunctionele accommodaties mag alleen minimaal kostendekkend. Dan gaat het naast
commerciële elementen ook om bepaalde maatschappelijke (semicommerciële) functies
(huisarts, fysiotherapeut, etc). In krimpgebieden gaat de leefbaarheid in wijken en dorpen
achteruit en is het realiseren of het behoud van een multifunctionele accommodatie,
brede school of wijk- / dorpshuis van essentieel belang. Om deze levensvatbaar te
maken zijn te boeken schaalvoordelen nodig door de inbreng van zoveel mogelijk
functies, activiteiten en organisaties. In krimpgebieden is de oogst van niet-commerciële
en commerciële voorzieningen vaak mager. Dan is het aantrekken van deze functies,
zoals boven aangegeven, vaak alleen maar mogelijk tegen aantrekkelijke voorwaarden.
En deze liggen vaak onder een commercieel huurniveau, waardoor dergelijk vastgoed
onder de gestelde condities moeilijk tot stand komt. Wat dit onderdeel betreft, zou de EU-
beschikking derhalve (tijdelijk) niet moeten gelden in krimpgebieden.
Over de invoering van de € 33.000-toewijzingsmaatregel horen wij twee tegengestelde
opvattingen:
1. Als de corporaties geen woning meer mogen toewijzen aan de 33.000+-groep, zal
het overschot aan woningen en dus de sloopopgave alleen maar groter worden.
Vooral de doorstroming van senioren uit huur en koop zal daardoor stagneren.
2. De koopprijzen in krimpgebieden zijn zodanig dat de 33.000+-groep zich niet tot de
corporatie behoeft te wenden, maar zichzelf op de koopmarkt kan helpen. De EU-
maatregel is daarom in dit kader niet relevant.
De tweede opvatting doet vooral opgeld in de huidige ‘traditionele’ krimpregio’s, de
eerstgenoemde vooral in anticipeerregio’s. Het lijkt dus aan te bevelen voorstel 6 op dit
punt te differentiëren naar de kenmerken van de regio.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 13 -
Voorstel 7
Maak bij het verlenen van kooprecht aan huurders een uitzondering voor
krimpgebieden en houd hiermee rekening bij de uitwerking van het
regeerakkoord.3
Toelichting voorstel 7
Het in het coalitieakkoord opgenomen kooprecht voor alle huurders is schadelijk voor de
aanpak van de krimpvraagstukken. In de eerste plaats is er al een overschot aan
particuliere eigen woningen. In de tweede plaats veroorzaakt het kooprecht versnipperd
particulier- en corporatiebezit, waardoor gebiedsgewijze aanpak van de krimp sterk
bemoeilijkt wordt. In de derde plaats vragen we ons af in hoeverre huurders die hun
woning kopen wel voldoende voorbereid zijn op het risico van waardedaling van hun bezit
in de komende jaren.
3.4. Regelknelpunten ‘sloop particuliere eigen woningen’
Velen beschouwen de problematiek van de particuliere eigen woningen als het grootste
knelpunt bij de aanpak van de krimpopgave. Er ontstaat geleidelijk meer leegstand en
bovenal grote onderhoudsachterstanden, terwijl bewoners als het ware in hun woning
gevangen zitten omdat deze onverkoopbaar is dan wel dat de verkoopwaarde lang niet
opweegt tegen de hypotheekschuld. De lokale overheid beschikt nauwelijks over instru-
menten om dit aan te pakken. De kosten zijn hoog, men stuit op het eigendomsrecht en
bestaande instrumenten werken niet of nauwelijks op de noodzakelijke schaal (bijvoor-
beeld aanschrijving tot verbetering), of zijn afgeschaft (voormalig stadsvernieuwings-
instrumentarium).
Het grootste regelknelpunt bij kernstrategie 3 is in feite het ontbreken van instrumenten.
En dan nog… Een grootschalige aanpak is uitgesloten. Een werkwijze op kleinere schaal
en gebiedsgewijs is vermoedelijk de hoogst haalbare. Daarop heeft de aanpassing van
de regels in de onderstaande voorstellen dan ook betrekking. Het gaat om:
• Betere mogelijkheden tot fysiek ingrijpen
• Tegemoetkoming aan corporaties
• Hypotheekverstrekking
• Verbetering van de communicatie tussen eigenaar-bewoner en overheid
Voorstel 8
Maak het explicieter dat gemeenten panden in krimpgebieden kunnen onteige-
nen ten behoeve van sloop.4
Toelichting voorstel 8
Het overheidsoptreden in krimpgebieden stuit vaak op regelknelpunten ten aanzien van
het particuliere eigendom. Dat geldt voor leegstaande particuliere eigen woningen en
uiteraard ook voor bewoonde woningen. Het huidige instrumentarium voor onteigening is
ontstaan in situaties van schaarste, waarin bijvoorbeeld leegstaande woningen nodig zijn
voor de volkshuisvesting. |n krimpgebieden is het juist in het belang van de volkshuis-
3 Zie vraag 25 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ‘Is het in het licht dat particuliere woningen er vaak slechter aan toe zijn dan corporatiebezit verstandig om in krimpgebieden woningbouwcorporaties te dwingen woningen te verkopen?’
4 Zie vraag 20 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ’Welke maatregelen wil de regering, voor zowel sociale huisvesting als particulier/privaat eigendom, inzetten om te voldoen aan de doelstelling in de Rijksbegroting WWI 2011 dat er tot 2020 gewerkt wordt aan het terugbrengen van de leegstand in de krimpregio’s naar 2%?’
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 14 -
vesting om het aantal woningen te verminderen. De huidige wetgeving maakt dit niet
onmogelijk, doch er zal creatief gebruik van gemaakt moeten worden. Gemeenten
hebben meer handvatten nodig om - gebiedsgewijs - particuliere eigen woningen aan te
kopen of te onteigenen. Dat betekent een aanscherping van de wetgeving terzake door
de criteria noodzaak en urgentie voor onteigening minder stringent te hanteren,
bijvoorbeeld als duidelijk is dat handhaving van de woning niet meer aan de orde is, maar
de nieuwe stedenbouwkundige invulling van het gebied nog niet bekend is.
In het verlengde hiervan kan men ook denken aan een aangepaste Wet voorkeursrecht
gemeenten (Wvg). Deze is ontwikkeld om het eerste recht van koop te vestigen op met
name landbouwgrond ten behoeve van woningbouw. De Wvg zou wellicht zo kunnen
worden aangepast dat in krimpgebieden gemeenten het eerste recht van koop op
gronden met opstallen krijgen. Daarbij tekenen we aan dat de gemeente geen initiatief
kan nemen en afhankelijk is van het initiatief van eigenaren.
Voorstel 9
Stel aankoop van particuliere woningen door corporaties in krimpgebieden vrij
van overdrachtsbelasting.5
Toelichting voorstel 9
Het komt voor dat aan te pakken corporatiebezit in krimpgebieden gemengd is met
particuliere eigen woningen. Ook komt het voor dat de te slopen corporatiewoningen
technisch beter zijn dan particuliere woningen. Door herverkaveling zouden de mindere
woningen onttrokken kunnen worden, waarbij particulieren een ‘betere’ woning
overhouden.
Indien de oplossing voor de corporatie samenhangt met de verwerving van particulier
bezit (door aankoop of herverkaveling), gebeurt dit in krimpgebieden doorgaans om het
daarna te slopen. Dan stuit de corporatie echter op de overdrachtsbelasting. Het lijkt niet
fair om die belasting te heffen op een goed dat wordt aangekocht met het oogmerk om
het te vernietigen. Vrijstelling van overdrachtsbelasting is in dit soort gevallen
noodzakelijk.
Het vrijstellen van een corporatie van overdrachtsbelasting kan geschieden door de
aanpassing van de Wet op belastingen van betalingsverkeer.
Voorstel 10
Verklaar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in kripregio’s niet van
toepassing op (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken.6
Toelichting voorstel 10
In krimpgebieden zien we steeds grotere (en groeiende) verschillen tussen
hypotheekschuld en marktwaarde. Deze verschillen zijn onder meer ontstaan doordat de
regels voor hypotheekverstrekking door de banken en de garantiestelling door de NHG
tot onverantwoord hoge schulden hebben geleid.
5 Zie vraag 32 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ’Welke (financiële) mogelijkheden hebben / krijgen krimpregio’s om te sturen in de sloop van particulier woningbezit?’
6 Zie vraag 28 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ‘Welke rol ziet de regering weggelegd voor de hypotheekverstrekkende banken in samenspraak met overheden en woningcorporaties bij de herstructurering van woningen?’
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 15 -
Voorstel 11
Bevorder dat de bankensector in krimpgebieden toegespitste regels inzake hypo-
theekverstrekking hanteert.
Toelichting voorstel 11
Het is zeer gewenst dat voor toekomstige hypotheekverstrekking in krimpgebieden
aangepaste protocollen worden gehanteerd ter voorkoming van overkreditering en ter
stimulering van aflossing. Een enkele bank doet dit nu al uit eigen beweging. De AFM
heeft hiertoe al een richtlijn ingesteld. Verder zou de Rijksoverheid met name voor
krimpgebieden met de bankensector nadere afspraken over de te hanteren hypo-
theekvoorwaarden moeten maken.
3.5. Overige regelknelpunten
Voorstel 12
Stel een financiële bijdrage van het Rijk aan krimpregio’s afhankelijk van de
verevening op regionale, bovenregionale of provinciale schaal.
Toelichting voorstel 12
Evenals bij de corporaties ligt het voor de hand dat lokale en regionale overheden in
krimpgebieden hun opgave in eerste aanleg op eigen kracht aanpakken. Indien daartoe
onvoldoende middelen aanwezig zij, is de oplossing een verevening in regionaal,
bovenregionaal of bovenprovinciaal verband. Althans, als de omvang van de opgave niet
wordt teruggeschroefd. Een eventuele bijdrage van het Rijk aan lokale, regionale of
provinciale overheden zal afhankelijk moeten worden gesteld van de resultaten van de
verevening.
Voorstel 13
Ontwikkel een nieuw rijksbudget voor de krimpaanpak.7
Toelichting voorstel 13
Al eerder hebben we aangegeven dat collegiale financiering door corporaties of lokale,
regionale en provinciale overheden vooraf dient te gaan aan een beroep op de rijkskas.
Niettemin wijzen allerhande analyses aan dat de krimpopgave dermate financiële
consequenties heeft, dat de uitvoering met ‘de handrem erop’ vormgegeven moet
worden. Een verdergaande aanpak vraagt extra (rijks)middelen.
Naast andere maatregelen, zoals een aanpassing van de maatstaven voor uitkeringen uit
het gemeente-, provinciefonds en dergelijke, is het noodzakelijk dat op landelijk niveau
een fonds beschikbaar komt naar voorbeeld van het Investeringsbudget Stedelijke
Vernieuwing (ISV). Indien de (in het coalitieakkoord) aangekondigde afschaffing voor de
krimpgebieden niet wordt gecompenseerd door een nieuw budget, zal een sterkere
vertraging bij de aanpak van de krimpopgave het gevolg zijn, zowel in de corporatiesector
als bij particuliere eigen woningen. Dergelijke gelden zijn noodzakelijk om private
investeringen uit te lokken en zo een multipliereffect te ontwikkelen. Daarmee kan zowel
op woningniveau als op het niveau van de woonomgeving een belangrijke
vernieuwingsbijdrage worden gefinancierd.
7 Zie vraag 21 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ’Op welke manier worden de gelden uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, die ten gunste komen van een aantal aangewezen doelen waaronder4 die van krimpende gemeenten, toegewezen? Welke voorwaarden worden er aan deze toewijzing gesteld? Geldt hierbij de krimpvoet, die ook geldt bij het gemeentefonds?’
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 16 -
Voorstel 14
Maak het mogelijk dat in krimpgebieden soepel aanpassingen aan de bestaande
woningvoorraad kunnen worden aangebracht.
Toelichting voorstel 14
De krimpgebieden zullen het in de toekomst niet zozeer van nieuwbouw moeten hebben,
maar vooral van aanpassing van bestaande woningen. In die bestaande voorraad zal
meer dan het verleden de vraag naar meer ruimte en comfort bediend moeten worden.
Tevens zijn aanpassingen in de bestaande voorraad nodig voor mensen met een
zorgvraag die zelfstandig blijven wonen. Een te knellende regelgeving remt de gewenste
aanpassingen. In feite gaat het daarbij om twee hoofdzaken:
• Wro: het moet vrij eenvoudig mogelijk zijn om een groter deel van een perceel te
benutten voor woonbebouwing (uit- en aanbouw). Het bestemmingsplan zal daar
voldoende souplesse in moeten kennen. De regels moeten daarvoor worden
verduidelijkt en er zal vooral meer bekendheid aan de mogelijkheden moeten worden
gegeven. Juist de overheid zal deze ontwikkeling, als eindverantwoordelijke voor de
ruimtelijke ordening, nadrukkelijk moeten initiëren.
• Woningwet / Bouwbesluit: bezie in hoeverre versoepeling van de normen van het
bouwbesluit plaats kan vinden om de altijd nog noodzakelijke nieuwbouw in
krimpregio’s beter mogelijk te maken. Bijvoorbeeld, omdat het om tijdelijke huis-
vesting gaat van senioren, die ca. 25 jaar bediend moeten worden en daarna
uitsterven. Eenzelfde pleidooi betreft bouwkundige ingrepen binnen de bestaande
woningvoorraad, zoals samenvoeging van woningen, opplussen van woningen voor
mensen met een beperking, etc.
Voorstel 15
Neem in de Grexwet op dat een verwijderingsbijdrage voor te slopen woningen
moet worden opgebracht.
Toelichting voorstel 15
De Wro biedt de mogelijkheid om bij het realiseren van bepaalde bouwplannen door
private partijen kosten in rekening te brengen. Dit kan via overeenkomsten maar ook via
omgevings(bouw)vergunningen. De bijdrage in de kosten van de sloop van woningen is
een kostenpost die kan worden verhaald als de te slopen woningen in het te ontwikkelen
gebied liggen. Het is nu nog niet mogelijk om een algemene verwijderingsbijdrage voor
de sloop van woningen op te nemen als te verhalen kostenpost. Een dergelijke bijdrage
zou een stevige impuls kunnen zijn voor het streven naar een evenwichtiger woningmarkt
doordat het financieringsmogelijkheden biedt voor onttrekkingen. Dit zou een nationale,
provinciale of lokale verwijderingsbijdrage kunnen zijn.
De huidige uitgangspunten van de Wro en de voorwaarden van het Bro dienen te worden
aangepast om een dergelijke bijdrage voor gebiedsontwikkeling, ook voor het onderwerp
‘krimp’ mogelijk te maken. Overigens is er al onderzoek verricht dat raakt aan dit punt, zie
het rapport ‘Financieringsmiddelen uit gebiedsontwikkeling en bestemmingswijzigingen’
Kamerstuk: Tweede Kamer, vergaderjaar 2009-2010, 27581, nr. 39. Hierbij is de
suggestie gedaan om te komen tot verbetering van de mogelijkheden tot verevening bij
planontwikkeling ten behoeve van landschap, binnenstedelijk bouwen en herstructurering
van bedrijventerreinen. Krimp lijkt in dit verband een logisch doel, dat uitstekend past in
dit rijtje.
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 1 -
Bijlage 1. Geïnterviewde personen
Instelling / bedrijf Geïnterviewde personen
Aedes De heer Maarten Georgius
Aedes Mevrouw Marianne Hilbolling
Bouwend Nederland De heer Paul Schumacher
CFV De heer Mark Botermans
Gemeente Delfzijl Mevrouw Rita Rolink
Gemeente Oldambt De heer Anton Saman
Gemeente Heerlen De heren René Roelofsen en
Gerard Meijers
Gemeente Sluis De heer Marcel de Paauw
Gemeente Stadskanaal Mevrouw Louke Scholtens
Geveke Bouw De heer Harry Leggedoor
(Vml.) Ministerie van VROM, thans BzK / WWI De heer Bert Hector
Parkstad Limburg Mevrouw Matthea Severeijns en
mevrouw Linda van Tilburg
Provincie Groningen De heer Pim de Bruijne en
mevrouw Antje Loodsma
Provincie Limburg De heer Wim Sniedt
Provincie Zeeland De heer Leon Kaagman
Technische Universiteit Delft De heer Peter Boelhouwer
Weusthuis Advies De heer Coen Weusthuis
Woningcorporatie Acantus De heer Harry Kremer
Woningcorporatie Accolade De heer Sjaak Kruis
Woningcorporatie Clavis De heer Robert de Ridder
Woningcorporatie Lefier De heer Ton Selten
Woningcorporatie Weller De heer Jacques Gorgels
Woningcorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen De heer Kees Reinhoudt
Woningcorporatie ZO Wonen De heer Marc Lamboo
Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 2 -
Bijlage 2. Deelnemers expertmeeting 11 november 2010
Instelling Deelnemer
Aedes De heer Maarten Georgius
Bouwfonds Ontwikkeling De heer Carl Smeets
Gemeente Heerlen De heer Lex Smeets
Nationaal Netwerk Bevolkingsdaling De heer Elzo H. de Visser
NVM Mevrouw Gratia van Hooijdonk
NVM De heer Piet Loo
Parkstad Limburg Mevrouw Matthea Severeijns
Provincie Groningen De heer Huub Hanssen
Provincie Groningen De heer Elmer Koole
Provincie Limburg De heer Wim Sniedt
Provincie Zeeland De heer Leon Kaagman
RECRON De heer Jaap Schuler
Regioplan De heer Piet Renooy
SEV De heer. Roeland Kreeft
Woningcorporatie Acantus De heer Harry Kremer
Woningcorporatie Wierden en Borgen De heer Rinze Kramer
Woningcorporatie De Woonplaats De heer Rob Zeegers
Woningcorporatie Woonpunt Mevrouw Mirjam Depondt
Companen De heer Harrie Wilhelm
Companen De heer Bram Klouwen
Companen Mevrouw Wiepke van Erp Taalman Kip
VD2 Advies De heer Theo van de Heijden