rechtsanwÄlte und notar -...
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DR. KLAUS F. HILDEBRANDT- RECHTSANWALT NOTAR
BIRGIT MÄDER-HILDEBRANDT- RECHTSANWÄLTIN -
BURKHARDT METTE- RECHTSANWALT -
CLAYALLEE 84
14195 BERLIN-DAHLEM
Tel.: (030) 895 718 - 0
Fax: (030) 895 718 - 18
E-MAIL:
ANWÄLTE: [email protected]
NOTAR: [email protected]
HILDEBRANDT & MÄDER- RECHTSANWÄLTE UND NOTAR -
IVD
17. Berlin-Brandenburger
Immobilientage
8-9. Mai 2018
Referent:
Rechtsanwalt und Notar
Dr. Klaus F. Hildebrandt- Spezialist für Maklerrecht und Grundstücksrecht -Clayallee 84
14195 Berlin
Tel.-Nr.: 030 / 89 57 18 – 0
Fax-Nr.: 030 / 89 57 18 18
e-mail: [email protected]
www.hildebrandt-maeder.de
Objekteinwertung: Neue
Haftungsrisiken für die Branche
Haftung des Maklers
- Service
- Vermittlung
- Nachweis
Normalfall
+ rechtsgeschäft-
liche Verbindung
Gut beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt
Keine eigenen Nachforschungen ge-
schuldet
Makler muss nur über ihm bekannte
Umstände aufklären
Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-
ler haftet eher als der reine Nach-
weismakler
- „Was ich nicht weiß, macht mich
nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-
tegie
2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben
Keine Haftung bei nur vom Eigentümer
übernommenen Angaben
Haftung bei eigenen Angaben
Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-
instrument nutzen
Haftung des Maklers
Normalfall, gut beherrschbares
Haftungsrisiko
Haftung des Maklers
- Service
- Vermittlung
- Nachweis
Normalfall
+ rechtsgeschäft-
liche Verbindung
- Berater-
makler
-Vertrauensmakler
Kaum beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
Gut beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt
Keine eigenen Nachforschungen ge-
schuldet
Makler muss nur über ihm bekannte
Umstände aufklären
Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-
ler haftet eher als der reine Nach-
weismakler
- „Was ich nicht weiß, macht mich
nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-
tegie
2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben
Keine Haftung bei nur vom Eigentümer
übernommenen Angaben
Haftung bei eigenen Angaben
Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-
instrument nutzen
Haftung des Maklers
Kaum beherrschbares
Haftungsrisiko
Normalfall, gut beherrschbares
Haftungsrisiko
1. Variante: Berater – Makler
Eigene Nachforschungspflicht
Keine - einfache - Enthaftung für
fremde Angaben
2. Variante: Vertrauensmakler
Hauptfall: Alleinauftrag!
Gesteigerte Beratungs- Erkun-
digungs- und Nachprüfungspflicht
Erzielung eines möglichst hohen
Kaufpreises geschuldet
Pflicht zum Tätigwerden („rege und
intensiv“ oder sogar „alles in seiner
Macht stehende“)
„Aufstieg“ zum Berater-Makler denkbar beispielsweise durch:
1) Werbung
„Wir prüfen jede Immobilie auf Herz und Nieren.“
„Hier finden Sie ihren Top-Immobilienberater.“
„Auf unser Immobilien-Urteil ist Verlass.“
„Ihr Experte im Grundstücksrecht.“
Besonders problematisch: Oft leicht nachweisbar, da es sich um
veröffentlichte Werbeaussagen handelt (Website, etc.)
2) Tatsächliche Tätigkeit
z. B.:Zusammenstellen von Vorteilen bei Immobilien als Kapitalanlagen
(z.B. Steuervorteile, Wertermittlung etc.)
Tipp:
Kritische Bereiche auf andere Bereiche auslagern
z. B.: Steuerfragen Steuerberater
Rechtsfragen Rechtsanwalt oder Notar
Objektzustand Sachverständigen
oder
jedenfalls auf zusätzliche Beratungsmöglichkeit hinweisen.
Berater-Makler
Nachweis-Vermittlungs-
Makler mit Service
Haftung des Maklers
- Service
- Vermittlung
- Nachweis
Normalfall
+ rechtsgeschäft-
liche Verbindung
- Berater-Makler
-Vertrauens-Makler
- Service
- Vermittlung
- Nachweis
Ohne
rechtsgeschäftliche Verbindung
Kaum beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
Keine Haftung
Gut beherrsch-
bares Haftungs-
risiko
Wenn keine vertragliche Verbin-
dung zum Kunden besteht
Gegenüber Käufer: Nicht
denkbar, da immer vertragliche
Verbindung über den provisions-
pflichtigen Maklervertrag besteht.
Gegenüber Eigentümer:
Denkbar, bei „Handeln ohne
Auftrag“, wenn das Objekt nur
„an die Hand“ gegeben wird, d.h.
hier keine vertragliche Haftung
gegenüber dem Eigentümer bei
Pflichtenverstoß!
Keine Enthaftung bei Doppel-
provision von Verkäufer und
Käufer (d.h. haftungsmäßig die
ungünstigste Variante)
1. Vorwurf: Makler hat nicht aufgeklärt
Keine eigenen Nachforschungen ge-
schuldet
Makler muss nur über ihm bekannte
Umstände aufklären
Hinweise: - Der (nachforschende) sorgfältige Mak-
ler haftet eher als der reine Nach-
weismakler
- „Was ich nicht weiß, macht mich
nicht heiß“ ist eine Enthaftungsstra-
tegie
2. Vorwurf: Makler macht falsche Angaben
Keine Haftung bei nur vom Eigentümer
übernommenen Angaben
Haftung bei eigenen Angaben
Hinweis: „Exposé-Check“ als Enthaftungs-
instrument nutzen
Haftung des Maklers
Kaum beherrschbares
Haftungsrisiko
Normalfall, gut beherrschbares
HaftungsrisikoKeine Haftung
1. Variante: Berater – Makler
Eigene Nachforschungspflicht
Keine - einfache - Enthaftung für
fremde Angaben
2. Variante: Vertrauensmakler
Hauptfall: Alleinauftrag!
Gesteigerte Beratungs- Erkun-
digungs- und Nachprüfungspflicht
Erzielung eines möglichst hohen
Kaufpreises geschuldet
Pflicht zum Tätigwerden („rege und
intensiv“ oder sogar „alles in seiner
Macht stehende“)
Rechtliche VerbindungMaklerVerkäufer
Keine Verpflichtungen des
Verkäufers
Einschaltung anderer
Makler ist zulässig
Einschaltung anderer
Makler ist untersagt
Wie „Alleinauftrag“
Verbot Eigengeschäft
Hinzuziehungs-
Verweisungspflicht
Keine Verpflichtungen des Maklers,
deshalb keine Haftung auf vertraglicher
Grundlage!!!
Keine Tätigkeitspflicht
Haftung auf Schadenersatz auf vertraglicher
Grundlage
Abstrakte Tätigkeitspflicht
Erhöhtes Haftungsrisiko
(Vertrauensmakler)
z.B. Falsche Markteinschätzung (zu hoch
oder zu niedrig)
Haftung auf Schadenersatz auf vertraglicher
Grundlage
Wie „Alleinauftrag“
I.
Befugnis zum Anbieten
II.
Auftrag
III.
Alleinauftrag
IV.
Qualifizierter Alleinauftrag
Der Vollmachtgeber erteilt dem Makler
Vollmacht
Zur Einsicht in das Grundbuch, die Grundakte, das Liegenschafts- und Altlastenkataster, die Bauakte, das Baulastenverzeichnis sowie in alle übrigen
behördlichen Akten und in die Akten der Realgläubiger, soweit sich die jeweiligen Unterlagen auf das Objekt beziehen. Der Makler ist berechtigt, auch
schriftliche Auszüge aus den Unterlagen und Akten anzufordern. Der Makler hat das Recht, Untervollmacht zu erteilen.
Bei der Wohnungseigentumsverwaltung sämtliche Unterlagen und Kopien anzufordern, die der Vollmachtgeber als Eigentümer selbst anfordern könnte.
Die Vollmacht umfasst auch das Recht zur Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, wie beispielsweise in die Beschlusssammlung. Der Makler hat
das Recht, Untervollmacht zu erteilen.
Einen Notar mit der Fertigung eines Vertragsentwurfs zu beauftragen.
Für den Vollmachtgeber zu Gunsten von Kaufinteressenten Reservierungsvereinbarungen abzuschließen, deren Dauer allerdings vier Wochen nicht
überschreiten darf.
Gegenüber Mietern des Objekts Verhandlungen zu führen und Vereinbarungen zu treffen über die Aufhebung des Mietverhältnisses und (nach vorheriger
Rücksprache mit dem Vollmachtgeber) Kündigungen auszusprechen.
Vollmacht ohne AuftragVollmachtgeber:
Bevollmächtigter (Makler):
Objekt:
Kosten aus der Geltendmachung dieser Vollmacht dürfen dem Vollmachtgeber nicht entstehen, diese Kosten trägt ausschließlich der Bevollmächtigte
(Makler). Etwas anderes gilt nur hinsichtlich der Beauftragung des Notars für den Kaufvertragsentwurf: Entstehen dort Entwurfskosten, weil der Vertrag später
nicht beurkundet wird, trägt diese der Vollmachtgeber.
Mit der Erteilung dieser Vollmacht ist kein Auftragsverhältnis verbunden.
Ort, Datum .................................................................. Vollmachtgeber .................................................................
Bundesgerichtshof (2.12.2015, AZ: I ZR 47/15): Haftung des Maklers
bei fehlerhafter Verkehrswerteinschätzung
Der Fall: - Eigentümerprovision
- Eigentümervorstellung: 249.000,00 €
- Einwertung Mitarbeiter des Maklers: 210.000,00 €
- Eigentümer ist mit Angebot zu 210.000,00 € einverstanden
- Immobilie wird für 210.000,00 € angeboten
- Immobilie wird für 207.500,00 € verkauft
- Eigentümer behauptet: Immobilie hatte einen Verkehrswert von 260.000,00
bis 270.000,00 €, verlangt Schadenersatz in Höhe der Differenz
- Aussage im Sachverständigengutachten im Prozess: Verkehrswert war
270.000,00 €
1. Schritt: Übliche Toleranz-
schwelle hier eingehalten?
2. Schritt:
Schadenshöhe?
Nein, da um über 20 %
überschritten.
Also: Haftung dem Grunde nach
Entscheidender Vergleich: Maklerschätzung / Verkehrswert.
Also hier:270.000,00 € - 210.00,00 €
= 60.000,00 € Schaden
Abschlag zugunsten des Maklers: 1% vom Verkehrswert, da
Differenz zwischen 210.000,00 € und 207.500,00 € ebenfalls
1% war.
Abschlag zugunsten Makler: 3,57 % übliche Innenprovision
(= 9.542,61€), da bei ordnungsgemäßem Verkauf Provision
angefallen wäre.
Kein Abschlag zugunsten des Maklers auf den Toleranzwert
(unter Umständen 20%). Wenn Toleranzwert überschritten
ist, wird im vollem Umfang gehaftet.
Bundesgerichtshof
Schadenshöhe im Ergebnis: 50.257,39 €
Kaufpreis
150.000 €
Einwertung
Makler
155.000 €
Unterer
Toleranzwert
160.000 €
Oberer
Toleranzwert
240.000 €
Kaufpreis
250.000 €
Einwertung
Makler
270.000 €20 %
?
Falsche Einwertung, Beispiel
Verkehrswert
200.000 €
Haftung des Maklers auf Schadenersatz
Schaden hier: Differenz zwischen Ver-
kehrswert und Einwertung, also 45.000 €
Toleranzwert 160.000 € kommt Makler
nicht zugute (sonst lägen nur 5.000 €
Schaden vor)
Geringerer Kaufpreis geht nicht zu Lasten
des Maklers (sonst sogar 50.000 € Scha-
den)
Kaufpreisvorstellung des Verkäufers un-
terhalb des Verkehrswertes enthaftet Ma-
kler nicht.
Detail: Abweichung 155.000,00 € zu
150.000,00 € (3,33%) kommt Makler als
Abschlag auf Verkehrswert zugute.
Also: 200.000,00 € minus 3,33%
= 6.660,00 € Schadensreduzierung
Keine Haftung des Maklers,
wenn Einwertung innerhalb dieser
Grenze liegt (Problem aber: Wie
groß ist Toleranz? Hängt das
vom Objekt ab, Standard-Immo-
bilie oder besondere Immobilie?)
Haftung des Maklers auf
Schadenersatz
Schaden hier: Zinsschaden
Altdarlehen durch zu „lang-
samen“ Verkauf (OLG Düs-
seldorf)
Kaufpreisvorstellung des Ver-
käufers oberhalb des Verkehrs-
wertes enthaftet Makler nicht
20 %
?I I I I I I I
Welche Vereinbarung für welchen Maklertypus?
Vorüberlegung: .- Rechtliche Bindung des Eigentümers über Alleinauftrag ist nicht zu erreichen.
- Faktische Bindung durch Alleinauftrag aber häufig vorhanden.
- Rechtsgeschäftliche Bindung führt zur Haftung.
Also: Faktische Bindung contra Haftung des Maklers
Forscher Maklertyp Differenzierter MaklertypVorsichtiger Maklertyp
Haftungsrisiko ist ihm egal oder zu
beherrschen (GmbH)
Faktische Bindung steht im
Vordergrund, also das konkrete
Geschäft
Alleinauftrag
oder
Qualifizierter Alleinauftrag
Jede Haftungssituation ist zu
vermeiden
(Nur) Befugnis zum Anbieten
Faktische Bindung ist wichtig.
Haftungsrisiko muss überschaubar
bleiben
1. Variante: Immer mit „Auftrag“ arbeiten.
2. Variante: Je nach Einschätzung des
Eigentümers:
- (Nur) Befugnis
- Auftrag
- Alleinauftrag
- Qualifizierter Alleinauftrag
Enthaftung in 10 Punkten
Allgemein Speziell zur Einwertung
1. Tipp: Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung
- Hohe Deckungssumme mit Selbstbeteiligung
- Mitarbeiter-Versicherung
2 Tipp: Scharfe „Beraterhaftung“ vermeiden
Problem insbesondere: Doppelqualifikation als
Makler und Sachverständiger
3. Tipp: Scharfe „Vertrauensmaklerhaftung“ vermeiden
- Kein Alleinauftrag, wenn Objekt haftungsträchtig
ist !!!
4. Tipp: Haftungsprivileg herbeiführen
- Handeln nur mit „Befugnis“ und Vollmacht.
5. Tipp: GmbH als Rechtsform
1. Tipp: Einwertung eher zu hoch als zu niedrig vornehmen
(Schaden ist geringer bei zu hoher Einwertung)
2 Tipp: Ausführliche Darstellung der Einwertung mit
Benennung von Unsicherheitsfaktoren
- Entscheidung praktisch dem Eigentümer
überlassen („Pro-und-Contra“-Liste).
3. Tipp: Enthaftung für Einwertung versuchen
In der Praxis: Immer Allgemeine Geschäfts-
bedingungen, daher unzulässig
4. Tipp: Verhalten der Mitarbeiter im Griff behalten
5. Tipp: Auf Beweisfragen achten.
- Kann Makler erfolge Aufklärung beweisen?
- Kann Kunde die Einwertung des Maklers be-
weisen?
Bei Verhandlungen über die Höhe der Provision: An Haftungsrisiken denken (und dann nicht verhandeln)