razpis javne draŽbe - beta3.finance.si · pisarne bgo o.p., d.o.o., na naslovu cankarjeva 4, 1000...

Andrej Brezavšček | Odvetnik | Upravitelj v postopkih zaradi insolventnosti in prisilne likvidacije | Zastopnik za modele in znamke

e: [email protected] | t: +386 1 29 27 000 | f: +386 1 29 27 001

Andrej Brezavšček s.p. | Cankarjeva 4, 1000 Ljubljana | matična št. 6632505000 | DŠ 59964197 |

TRR: SI56 0700 0000 2188 604 (GB d.d., Kranj)

Opr. št. St 401/2016

OKROŽNO SODIŠČE V LJUBLJANI Tavčarjeva 9 1000 Ljubljana

Ljubljana, dne 24.10.2017

Dolžnik: AHA SKUPINA, holding družba, d.o.o. – v stečaju,

Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana Na podlagi pravnomočnega sklepa o prodaji z dne 29.9.2017 upravitelj v skladu s 334. čl. ZFPPIPP objavlja naslednji

RAZPIS JAVNE DRAŽBE DNE 12.1.2018 OB 10.00 URI

1. Opis premoženja, ki se prodaja, izklicna cena, znesek varščine, vrsta javne

dražbe Opis premoženja Izklicna cena Varščina

do celote (1/1).

5.247.808,00 EUR

262.390,40 EUR

Premoženje se prodaja na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene. Izklicna cena se v posameznem koraku dražbe zvišuje za znesek najmanj 10.000,00 EUR. Nepremičnina se oddaja v najem uporabniku Republika Slovenija, Ministrstvo za pravosodje in uporabniku Okrajno sodišče v Ljubljani.

Stran 2 od 5

2. Varščina Ponudniki morajo najkasneje en delovni dan pred javno dražbo vplačati varščino v višini 262.390,40 EUR na račun št. SI56 0510 0801 5698 375, odprt pri Abanki d.d., z navedbo »plačilo varščine – javna dražba«. Dražbe se lahko udeleži le tisti, ki pravočasno plača varščino. Dražitelj naj na dražbo prinese pisno dokazilo o plačilu varščine. Ponudnik lahko namesto plačila varščine v roku iz prvega odstavka te točke upravitelju izroči nepreklicno bančno garancijo v korist stečajnega dolžnika kot upravičenca na prvi poziv banke s sedežem v Republiki Sloveniji ali drugi državi članici Evropske unije, ki se glasi na znesek, enak znesku varščine, za zavarovanje svoje obveznosti plačati pogodbeno kazen za neizpolnitev obveznosti skleniti prodajno pogodbo iz osmega odstavka 334. člena ali šestega odstavka 335. člena ZFPPIPP. Vplačana varščina dražitelju, ki uspe na dražbi skladno s 6. odstavkom 333. člena ZFPPIPP velja kot plačilo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe. Ostalim dražiteljem se znesek plačane varščine brezobrestno vrne v treh delovnih dneh po koncu javne dražbe.

3. Plačilo kupnine Rok za plačilo kupnine, ki bo določen v prodajni pogodbi, ne sme biti daljši od treh mesecev po sklenitvi prodajne pogodbe. Če zamuda kupca s plačilom kupnine traja več kot 15 dni, lahko upravitelj odstopi od prodajne pogodbe, ne da bi moral kupcu dati dodatni rok za izpolnitev. Vsi davki in stroški za prenos lastništva in sestavo prodajne pogodbe niso vključeni v izklicno oz. prodajno ceno in je njihovo plačilo obveznost kupca. Stroški za sestavo pogodbe bodo obračunani v skladu z Odvetniško tarifo in se plačajo na račun odvetnika – sestavljavca pogodbe.

4. Osebe, s katerimi ni dovoljeno skleniti pogodbe

V skladu s 337.čl. ZFPPIPP stečajni dolžnik ne sme skleniti pogodbe o prodaji premoženja z: 1. osebo, ki je v zadnjih dveh letih pred uvedbo stečajnega postopka opravljala funkcijo člana poslovodstva ali organa nadzora ali funkcijo prokurista v insolventnem dolžniku, 2. stečajnim upraviteljem ali sodnikom, ki vodi postopek, 3. družbenikom, katerega delež v kapitalu stečajnega dolžnika je večji od 10 odstotkov, 4. osebo, ki ima v razmerju do osebe iz 1., 2. ali 3. točke tega odstavka položaj ožje povezane osebe, 5. pravno osebo, v kapitalu katere ima oseba iz 1. do 4. točke tega odstavka delež, večji od 50 odstotkov.

Kupec mora pred sklenitvijo pogodbe s stečajnim dolžnikom dati pisno izjavo, da ni ovir za sklenitev pogodbe iz prvega odstavka 337. člena ZFPPIPP. Prvi odstavek te točke se ne uporablja za prodajo predkupnemu upravičencu, ki v skladu s tem zakonom uveljavlja zakonito predkupno pravico.

Stran 3 od 5

5. Drugi pogoji dražbe Dražbo vodi stečajni upravitelj ali druga oseba po njegovem pooblastilu. Upravitelj si pridržuje pravico, da javno dražbo zvočno ali slikovno posname. Fizična oseba se na dražbi izkaže z osebnim dokumentom. Zastopnik pravne osebe se na dražbi izkaže z ustreznim izpiskom iz sodnega/poslovnega oz. drugega ustreznega registra te pravne osebe in z osebnim dokumentom. V kolikor se dražbe udeleži pooblaščenec, mora na dražbi predložiti pisno pooblastilo. Vodja dražbe bo na javni dražbi oklical izklicno ceno. V kolikor potencialni kupec sprejme oklicano ceno, upravitelj okliče povišano ceno za znesek, ki je naveden v točki 1. tega razpisa in dražitelje pozove, če sprejmejo povišano ceno, oziroma pozove dražitelje, če kdo ponudi višjo ceno, povišano najmanj za znesek iz 1. točke tega razpisa. Postopek se ponavlja, dokler se ne doseže najvišja kupnina. Dražba je zaključena pet minut po tistem, ko je podana najugodnejša ponudba, oz. pred tem, če vsi ostali dražitelji izjavijo, da odstopajo od draženja. Dražitelj je vezan na svojo ponudbo, dokler ni podana višja ponudba. Na dražbi uspe tisti dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno. Najvišjo ponujeno ceno lahko izenači predkupni upravičenec, najugodnejši dražitelj pa jo lahko znova poviša. Višanje cen se nadaljuje, dokler eden izmed njiju ne odstopi od višanje cene. Predkupni upravičenec mora prav tako plačati varščino v skladu s pogoji prodaje. V primeru, da se predkupni upravičenci dražbe ne udeležijo, se šteje, da ne nameravajo uveljavljati predkupne pravice. O poteku dražbe se vodi zapisnik, ugovore zoper potek dražbe pa je možno podati do zaključka sestave zapisnika o poteku dražbe. O ugovorih takoj odloči voditelj dražbe. Dražba je končana, ko to razglasi voditelj dražbe. Po koncu dražbe voditelj dražbe razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel, in ga obvesti o času sklenitve pisne pogodbe, ki ne sme biti pozneje kot tri delovne dni po koncu dražbe. Kupec je dolžan podpisati pogodbo v vsebini, ki je objavljena v prilogi tega razpisa. Če dražitelj, ki je uspel na dražbi, ne podpiše pogodbe, mora stečajnemu dolžniku plačati pogodbeno kazen za neizpolnitev obveznosti skleniti prodajno pogodbo v znesku, ki je enak znesku varščine. Pogodba bo sklenjena pod odložnim pogojem, ki se uresniči, če bo sodišče k njej dalo soglasje in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če sodišče zavrne soglasje k prodajni pogodbi. Kupec lahko odkloni plačilo kupnine, dokler sklep sodišča o soglasju k prodajni pogodbi ne postane pravnomočen.

6. Prenos lastninske pravica na kupca in varstvo kupca S plačilom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe: 1. zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg, 2. pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter 3. naslednje osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica:

- če je lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet prodajne pogodbe, omejena s hipoteko ali zemljiškim dolgom: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo,

Stran 4 od 5

- v drugih primerih: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega po 244. členu tega zakona učinkuje začetek stečajnega postopka.

Sodišče bo po plačilu kupnine na predlog upravitelja izdalo sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim bo odločilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Udeleženec, ki ni uspel na javni dražbi ali v postopku javnega zbiranja ponudb, upnik, predkupni upravičenec ali tretja oseba ni upravičen niti v stečajnem niti v drugem postopku uveljavljati: 1. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, 2. zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji z njim, 3. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti razpolagalnega pravnega posla, s katerim je bila prenesena lastninska ali druga premoženjska pravica na kupca ali 4. kateregakoli drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe.

7. Prevzem predmeta prodaje Kupec lahko predmet prodaje prevzame po plačilu celotne kupnine. Predmet prodaje bo kupec na svoje stroške prevzel na mestu, kjer se predmet prodaje nahaja.

8. Odgovornost prodajalca

Prodajalec ne odgovarja za stvarne in pravne napake premoženja, ki je predmet prodaje.

9. Dan, ura in mesto poteka dražbe Javna dražba bo potekala dne 12.1.2018 ob 10.00 uri v poslovnih prostorih Odvetniške pisarne BGO o.p., d.o.o., na naslovu Cankarjeva 4, 1000 Ljubljana (vhod je iz Nebotičnikovega prehoda, ki povezuje Cankarjevo in Štefanovo ulico).

10. Mesto, na katerem si je mogoče ogledati premoženje, ki se prodaja, in čas, v

katerem je mogoče opraviti ogled Poročilo o oceni vrednosti je priloženo razpisu javne dražbe. Ogled predmeta prodaje je možen po predhodnem dogovoru s stečajnim upraviteljem in s pooblaščenimi osebami Okrajnega sodišča v Ljubljani. Če bo zanimanje za nakup izrazilo več dražiteljev, si upravitelj pridržuje pravico, da za ogled nepremičnine določi določen datum in uro, o čemer bodo obveščeni vsi zainteresirani dražitelji. E: [email protected] T: 01 29 27 000 F: 01 29 27 001 S spoštovanjem!

Andrej Brezavšček, upravitelj

Stran 5 od 5

Priloge:

- Poročilo o oceni vrednosti, - Predloga Prodajne pogodbe.

POROČILO O OCENI VREDNOSTI Poslovni objekt „AHA SKUPINA d.o.o. – v stečaju“ Miklošičeva cesta 12, 1000 Ljubljana

LJUBLJANA, 28.4.2017

Pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin

mag. Andraž Brilli Slovenska cesta 54, 1000 Ljubljana, Slovenia

m: +386 51 633 732

[email protected]

www.capitalgenetics.com

Tržna vrednost:

5.247.808,00 €

POVZETEK VSEBINE

1

POVZETEK VSEBINE CENITVENEGA POROČILA

Naslov nepremičnine: Miklošičeva cesta 12, 1000 Ljubljana

Katastrska občina(e): 1737 - Tabor

Kratek opis nepremičnine

Predmet cenitve je poslovni objekt v lasti AHA SKUPINA d.o.o. – v stečaju na naslovu Miklošičeva cesta 12, 1000 Ljubljana. Predmet cenitve je poslovni objekt, ki se nahaja na parcelnih številkah 1737-2609-0 in 1737-2610-0 s skupno površino zemljišča 1.648,00 m2 obe v k.o. Tabor. V objektu se v štirih etažah nahajajo poslovni prostori z ID oznako 1737-649-1, 1737-649-2, 1737-666-1 in 1737-666-2, skupne neto tlorisne površine 4.387,00 m2. V kleti se nahaja arhiv in pomožni prostori, ki služijo delovanju objekta (1.408,00 m2), pisarniškega pritličja (1.044,00 m2), pisarniškega I nadstropja (974,00 m2) in pisarniškega II. Nadstropja (961,00 m2). Dostop je možen iz Miklošičeve ulice in nato na Slovensko cesto ter do železniške in avtobusne postaje. Parkirne površine se nahajajo na dvorišču pred objektom ter na okoliških zunanjih javnih parkirnih mestih in v bližnjih garažnih hišah. Nepremičnina nima dovolj lastnih parkirnih površin za normalno uporabo objekta. Nepremičnina je stvarno pravno zaključena enota in jo je možno prodati kot samostojno enoto ali po delih ob ustreznem etažiranju. Objekt je kvalitetno grajen in vzdrževan. Čas prodaje ocenjujemo med 7 in 12 meseci. Dostop je mogoč iz javnih površin. Vrednost nepremičnine je stabilna.

Skupna površina zemljišč v m2: 1.648,00 m2

Skupna površina izboljšav na zemljiščih v m2: 4.387,00 m2

Vrsta nepremičnine : poslovna stanovanjska

Gradbeno dovoljenje: Da

Uporabno dovoljenje Da

Številka poročila: 40/2017

Datum ogleda: 26.4.2017

Datum izdelave poročila: 28.4.2017

Datum ocene vrednosti: 28.4.2017

Izvajalec ocenjevanja vrednosti: mag. Andraž Brilli

Strokovni status: Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin

Št. dovoljenja in datum veljavnosti do: DON- P-1/16 - 287

Lastnik nepremičnine: AHA Skupina d.o.o. – v stečaju Poljanski nasip 6 1000 Ljubljana

Naročnik cenitve: AHA Skupina d.o.o. – v stečaju Poljanski nasip 6 1000 Ljubljana

Podlaga vrednosti:

Podlaga vrednosti je tržna in likvidacijska

vrednost v skladu z Mednarodnimi

standardi ocenjevanja vrednosti 2013 in

ZFPPIPP.

Namen vrednotenja:

Ocena tržne in likvidacijske vrednosti,

skladno s 327. členom ZFPPIPP. Poročilo

je namenjeno stečajnemu upravitelju g.

Andrej Brezavšček.

Tržna vrednost: 5.247.808,00 EUR

Likvidacijska vrednost: 4.465.423,00 EUR

KAZALO VSEBINE

2

1 Spremno pismo 3

2 Povzetek cenitvenega poročila 6

3 Metodologija ocenjevanja vrednosti 10

4 PREDMET CENITVE - Polovni prostori 13

5 Makroekonomsko okolje 23

5.1. Nepremičninski trg v Sloveniji in Evropi 27

6 Ocena vrednosti 31

6.1. Metoda tržmnih primerjav 32

6.2. Na donosu zasnovan način 44

7 Likvidacijska vrednost 55

8 Zaključni komentar 58

9 Izjave 63

10 Viri in literatura 66

11 Priloge 68

SPREMNO PISMO 1

SPREMNO PISMO

AHA Skupina d.o.o. – v stečaju

Poljanski nasip 6

1000 Ljubljana

Spoštovani, V skladu z vašo zahtevo smo ocenili tržno vrednost nepremičninskih pravic nepremičnin, za namen prodaje v stečajnem postopku. V teku pripravljanja tega poročila smo pregledali predmetne nepremičnine in okolico. Analizirali smo razpoložljive tržne podatke, ki so potrebni za oceno vrednosti.

Poročilo je izdelano v skladu z okvirom MSOV 2013, ter splošnimi standardi 101, 102, in 103, ki opredeljujejo obseg dela, izvajanje in poročanje. V skladu s standardi, se ocenjevane nepremičnine obravnavajo kot lastniško zasedene nepremičnine, ki se vrednotijo za namen prodaje, premoženje pa se prenaša neobremenjeno, kar pomeni, da je kupec upravičen do popolnega zakonitega posedovanja nepremičnine in razpolaganja z njo, vendar ne brez upoštevanja obstoječega lastnika kot udeleženca na trgu, izključene pa so kakršne koli posebne prednosti, značilne za tega lastnika, ki bi lahko vplivale na ocenjevanje vrednosti.

Na osnovi analize identifikacije nepremičnin, ter ugotavljanja drugih pravic, ki bi lahko vplivale na vrednost, je ob ocenjevalcu sodeloval tudi naročnik, ugotovljeno je bilo, da je naročnik izvajalca ocenjevanja vrednosti v celoti seznanili z vsemi pravicami do nepremičnine, tudi tako, da so bili pozorno pregledani vsi zemljiškoknjižni izpiski, ki so priloga tega poročila, v povezavi s tem pa je naročnik podpisal tudi posebno izjavo.

Poročilo je izdelano tudi v skladu s Standardom za ocenjevanje vrednosti nepremičnin (SPS 2), ki ga je sprejel strokovni svet Slovenskega inštituta za revizijo, ter ob upoštevanju Hierarhije standardov ocenjevanje vrednosti (Ur. l. RS 106/2010, 9/2012). V skladu s točko MSOV 2013 opozarjamo naročnika, da smo oceno vrednosti premoženja zgradili na predpostavki »delujočega podjetja«, kot da se namembnost nepremičnine dolgoročno ne bo spremenila kljub temu, da morda pride do spremembe lastništva. Vrednost, ki bi upoštevala morebitno spremembo namembnosti, bi bila predvidoma nižja od podane ocene vrednosti.

Pri izvajanju cenitve smo uporabili standard tržne vrednosti. Omenjena vrednost izhaja iz izhodišča tržne vrednosti, kjer voljni prodajalec in voljni kupec zamenjata sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v premišljenem poslu, po ustreznem trženju premoženja, pri katerem sta stranki ravnali obveščeno, previdno in brez prisile.

Na začetku gospodarske krize je promet s poslovnimi nepremičninami občutno upadel, saj v zaostrenih gospodarskih razmerah podjetja usmerjajo vsa razpoložljiva sredstva v svojo osnovno dejavnost. Tako niso pripravljena investirati v nepremičnine in se celo dezinvestirajo. Povpraševanje po poslovnih nepremičninah se preusmerja na najemniški trg, hkrati pa se povečuje ponudba rabljenih poslovnih nepremičnin.

Pri metodi tržnih primerjav sem razpolagal z dovolj natančnimi prodajnimi cenami za tovrstne objekte na obravnavani lokaciji. Ob pregledu nepremičninskega trga sem ugotovil, da je na voljo dovolj kvalitetnih in aktualnih tržnih podatkov za uporabo načina tržnih primerjav, ki je sicer tudi najbolj direkten pokazatelj in najbolj odraža dejansko tržno vrednost. Na podlagi analize in upoštevanja agregatnih podatkov in analiz, na podlagi podrobne analize nepremičninskega trga v širši okolici ocenjevane nepremičnine in na podlagi izbora najbolj primerljivih nepremičnin ter na njih opravljenih prilagoditvah, sem dobil indikativne cene primerljivih nepremičnin. Indikativne cene primerljivih nepremičnin pravimo tistim, na podlagi katerih lahko verodostojno sklepamo o vrednosti ocenjevane nepremičnine oziroma pripadajočih nepremičninskih pravic

Pri metodi kapitalizacije donosa smo razpolagali z relativno dovolj natančnimi najemnimi cenami za podobne objekte na obravnavanih lokacijah. Podatke na podlagi katerih smo ocenjevali potencialno tržno najemnino in prihodke smo dobili z analizo oddajanja primerljivih prostorov v okolici. Izbiro najemnine sem utemeljil na podlagi neposrednega razgovora lokalnim nepremičninskim agentom in podatki iz oglaševanih najemnin.

4

SPREMNO PISMO

Potrebno je poudariti, da je način kapitalizacije zgrajen na več predpostavkah in je zanesljiv le toliko, kot so zanesljive predpostavke. Ocena stanovitnega dobička je bila pripravljena ob predpostavki nespremenjenega stanja nepremičnine (stand alone) in ob predpostavki nemotene uporabe (going concern).

Poudariti je treba, da bi dejanska cena dosežena v transakcijah, ki bi vključevala predmetno nepremičnino, lahko odstopala od ocenjene tržne vrednosti zaradi različnih faktorjev, kot so motivacija obeh strank, pogajalske sposobnosti strank, struktura transakcije ali zaradi drugih dejavnikov specifičnih za konkretno transakcijo.

Glede na izhodiščne podatke, v skladu z namenom ocenjevanja vrednosti in v skladu z nameravano uporabo poročila o vrednosti dajemo med vsemi indikacijami vrednosti prednost tisti, ki sem jo ugotovil po metodi kapitalizacije.

Tržna vrednost pravic na nepremičnini celotnega svežnja ocenjevanih nepremičnin, za opredeljen namen, ob upoštevanju predpostavk in na datum vrednotenja 28.04.2017, zaokroženo znaša: 5.247.808,00 EUR.

POOBLAŠČENI OCENJEVALEC NEPREMIČNIN

MAG. ANDRAŽ BRILLI

5

POVZETEK CENITVENEGA POROČILA 2

IZVAJALEC OCENJEVANJA VREDNOSTI:

• Izvajalec ocenjevanja je družba Kapitalska Genetika d.o.o., Slovenska cesta 54, 1000

Ljubljana in zanjo kot projektni vodja mag. Andraž Brilli, pooblaščeni ocenjevalec

vrednosti nepremičnin pri Slovenskem inštitutu za revizijo (SIR). Številka licence DON- P-

1/16 - 287

• Ocenjevalec je zaposlen pri družbi Kapitalska Genetika d.o.o., Slovenska cesta 54, 1000 Ljubljana .

NAROČNIK OCENJEVANJA VREDNOSTI

Naročnik ocenjevanja vrednosti je družba AHA Skupina d.o.o. – v stečaju, Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana , Slovenia (v nadaljevanju Naročnik). Lastnik ocenjevanih nepremičnin:

• Zemljiškoknjižni lastnik ocenjevanih nepremičnin je na dan 26.4.2017 družba AHA Skupina d.o.o. – v stečaju, Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana. Podlaga za ugotavljanje lastništva je bil elektronski vpogled v zemljiško knjigo (eZK), ki je omogočen prek spletnega Portala e-Sodstvo.

• Podlaga za ugotavljanje lastništva je bil elektronski vpogled v zemljiško knjigo (eZK), ki je omogočen prek spletnega Portala e-Sodstvo.

NAMEN OCENJEVANJA

Namen ocenjevanja je ocena tržne in likvidacijske vrednosti nepremičninskih pravic za namen prodaje v stečajnem postopku skladno z MSOV 2013 in ZFPPIPP. Ocena vrednosti velja le za zgoraj opredeljen namen uporabe.

Poročilo ni namenjeno uporabi za računovodsko poročanje ali druge namene. Poročilo je namenjeno izključno uporabi za opredeljen namen.

Podlaga vrednosti je TRŽNA VREDNOST v skladu s točko 29 Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti 2013. Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

Ocenjevanje vrednosti premoženja na tržnih podlagah predvideva delovanje trga, na katerem potekajo transakcije brez omejevanja netržnih sil. Tržna vrednost temelji na trgu zato morajo vsi podatki izhajati iz trga.

V to definicijo je vključena izvršitev prodaje na določen dan in prehod lastništva od prodajalca na kupca pod naslednjimi pogoji:

• motivacija kupca in prodajalca je podobna,

• obe strani sta dobro obveščeni in vsaka deluje v skladu s svojimi najboljšimi interesi,

• dovolj časa je dano na razpolago za delovanje na odprtem tržišču, • financiranje, če obstaja, se izvaja po splošno veljavnih pogojih na določen dan in običajih

za vrsto posesti na tem območju, • cena predstavlja znesek, ki je normalno povračilo za prodano posest, in na katerega niso

vplivali zneski in/ali pogoji, usluge, honorarji, stroški ali obveznosti, nastali v teku transakcije.

Nepremičninska pravica je pravica do nepremičnine. Ta pravica je zapisana v uradni listini. Nepremičninske pravice vključujejo vse pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom nepremičnin. Nepremičnine vključujejo zemljišče samo, vse predmete, ki se naravno pojavljajo na zemlji in vse predmete, povezane z zemljo, kot so zgradbe in izboljšave zemljišča.

DATUMI POVEZANI Z OCENJEVANJEM VREDNOSTI

Datum ocenjevanja vrednosti: 28.4.2017

Datum ogleda nepremičnin: 26.4.2017

Datum poročila: 28.4.2017

ŠTEVILKA POROČILA

• 40/2017

POVZETEK CENITVENEGA POROČILA

7

PREDPOSTAVKE IN OMEJITVENI POGOJI

OBSEGA DELA, KI JE BIL UPORABLJEN ZA RAZVOJ OCENJEVANJA VREDNOSTI

Pri izvedbi ocenjevanja smo izvedli naslednje:

• Pregledali smo dokumente in informacije v zvezi z obravnavanim zemljiščem (tako javne informacije, kot informacije naročnika)

• Preučili smo omejitve, ki se nanašajo na nepremičninske pravice za obravnavane nepremičnine.

Zbrali, preverili analizirali in uskladili smo:

• Ustrezno ugotovljene primerljive podatke o transakcijah, ki so primerni za ocenjevanje vrednosti predmetnih nepremičnin.

• Primerljive podatke o stroških, ki so primerni za oceno stroškov zgraditve novega objekta oziroma izboljšave. Pregledali smo stanje na trgu nepremičnin v Sloveniji, ter v regiji in občini, kjer se nahajajo predmetne nepremičnine.

• Upoštevali smo Hierarhijo standardov ocenjevanja vrednosti – Uradni list Republike Slovenije št. (Ur.l. RS št. 106/2010, 2/2015) in v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti MSOV-2013). ter Slovenskim poslovno finančnim standardom št. 2 – ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (Ur.l. RS št. 106/2013).

DOKUMENTACIJSKA PODLAGA:

• Pri ocenitvi vrednosti sem izhajala iz analize slovenskega nepremičninskega trga. Pridobila sem redne izpise iz zemljiške knjige za predmetne parcelne številke, izpis podatkov o predmetnih parcelnih številkah iz zemljiškega katastra. Osnovne podatke predmetu cenitve je zagotovil naročnik oz. predstavnik lastnika nepremičnine.

• S strani ocenjevalca so bili pridobljeni podatki preverjeni v skladu z možnostmi in prikazani ter uporabljeni v dobri veri. Ocena vrednosti temelji na informacijah, ki so bile ocenjevalcu znane v času izdelave poročila.

• Ocenjevalec je pri podaji mnenja o oceni vrednosti nepremičnine izhajal iz analiz nepremičninskega trga, podatkov strokovne literature, lastnih izkušenj in drugih relevantnih virov, ki so navedeni v poglavju Viri informacij. V nekaterih primerih so lahko bili podatki pridobljeni iz nejavnih oz. privatnih virov, kot so na primer kupoprodajne oz. najemne pogodbe, ki se nanašajo na predmet cenitve ali kupoprodajne oz. najemne pogodbe, ki se nanašajo na primerljive nepremičnine. Vir podatkov so lahko bili tudi drugi ocenjevalci nepremičnin.


SPLOŠNI OMEJITVENI POGOJI:

• V postopku ocenjevanja so uporabljeni podatki, ki so pridobljeni s strani lastnika nepremičnine, s strani naročnika ocene, iz uradnih evidenc in podatkov iz lastnega arhiva.

• Lastnik jamči, da so informacije in podatki, ki so bili posredovani točni in popolni. Podatki so preverjeni v skladu z možnostmi in uporabljeni v dobri veri.

• Informacije, ocene in mnenja iz poročila se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti uporabljeni izven tega konteksta.

• Poročilo je dovoljeno uporabljati za dogovorjen namen.

• Posredovanje tega poročila ali njegove kopije ne nosi s seboj pravice javne objave dela ali celote tega poročila. Poročilo predstavlja tajnost in je izdelano za podan namen. Ni dovoljeno sklicevanje na poročilo, na številke ter na ime in status avtorja brez avtorjevega pisnega soglasja. Avtor ne prevzema odgovornosti za nanašanje tretje stranke na poročilo.

SPECIFIČNI OMEJITVENI POGOJI:

• Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja.

• Poročilo o oceni vrednosti ne predstavlja nasveta v zvezi z lastnikom in se zato tudi ne sme smatrati kot tako.

• Poročilo v sedanjih razmerah ni akt, ki bi ga moral lastnik nepremičnine oz. naročnik obvezno upoštevati in ga ne obvezuje k sklenitvi posla za ceno, ki bi bila identična z ocenjeno vrednostjo. Poročilo o oceni vrednosti je zgolj informacija o vrednosti stvari.

• Potrebno je razumeti, da dejanska cena dosežena v transakciji, ki vključuje ocenjevano nepremičnino, lahko odstopa od njene tržne vrednosti zaradi različnih vzrokov, kot so motivacija obeh strank, pogajalske sposobnosti strank, struktura transakcije in drugih vzrokov specifičnih za transakcijo.

• Vrednost nepremičnine je ocenjena na stanje v času ogleda ob predpostavki, da je nepremičnina bremen, stvari in oseb prosta.

8


• Predpostavljamo, da gre za odgovorno lastništvo in odgovorno upravljanje z nepremičnino, ki je predmet ocenjevanja.

• Niti cenilec niti kdorkoli, ki je podpisnik ali povezan s tem poročilom, ne bo na temelju tega poročila primoran pričati ali se pojaviti na sodišču ali v drugih pravnih postopkih, v kolikor ne bo v ta namen dosežen poseben dogovor.

• Gre za popolno spoštovanje vseh merodajnih državnih in lokalnih zakonov in predpisov. Vse zahtevane licence, potrdila, soglasja in druga zakonska ali upravna pooblastila lokalnih, regionalnih ali državnih organov ali zasebnih pravnih oseb oz. organizacij, bila pridobljena oz. jih je mogoče pridobiti ali obnoviti, za namen oz. rabo, na podlagi katere je izdelana ocena vrednosti iz tega poročila.

• Ta cenitev je izdelana v skladu z zahtevami Standardov in načel za ocenjevanje vrednosti nepremičnin.

• Predpostavlja se, da zemljišče ali zgradba ne vsebuje nikakršnih škodljivih materialov. Ocenjevalec ni kvalificiran, da takšne materiale, ki so skriti v zgradbi ali pod zemljo, odkrije.

• Ocenjevane vrednosti so podane v neto zneskih, davek na promet z nepremičninami ali DDV nista upoštevana.

• Razpolaganje s poročilom ali kopijo le tega, ne daje pravice njegove javne objave.

• Poročilo je veljavno, ko je podpisana izjava naročnika.

• Navedena vrednost v cenitvenem poročilu velja samo na datum ocenjevanja vrednosti in je morda ne bo mogoče doseči, če bo do neizpolnitve obveznosti prišlo pozneje, ko utegnejo biti tržne razmere in okoliščine prodaje drugačne.

• Predpostavljam, da je nepremičnina na datum cenitve v enakem stanju, kot na datum ogleda.

• Opomba: nekatera mnenja temeljijo na izkušnjah avtorja ter niso nujno identična z izkušnjami drugih avtorjev in ocenjevalcev.

• Veljajo samo izvirno podpisani izvodi cenitvenega poročila.

• Poročilo predstavlja osebno avtorjevo mnenje in ni podlaga za poslovno odločanje naročnika. Avtor tega poročila ne odgovarja za nobeno škodo, ki bi nastala v zvezi s sklicevanjem na omenjeno poročilo.

9

METODOLOGIJE OCENJEVANJA VREDNOSTI 3

METODOLOGIJE OCENJEVANJA VREDNOSTI

Za oceno tržne vrednosti sem glede na vrsto nepremičnine in namen vrednotenja preveril možnost in primernost vseh treh načinov za izračun vrednosti nepremičninskih pravic. Metode ocenjevanja nepremičninskih pravic temeljijo na tržnih zakonitostih, najpogosteje opredelimo kot tradicionalne, sodobne, tržne metode ocenjevanja nepremičninskih pravic.

NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV

Način tržnih primerjav temelji na tržnih podatkih in služi za določanje vrednosti nepremičninskih pravic:

• na osnovi primerjave konkretne nepremičnine s primerljivimi nepremičninami, ki so bile kupljene ali prodane pred relativno kratkim obdobjem (metoda primerjave prodaj),

• na osnovi uporabljenih količnikov (metode množiteljev), V primeru obeh metod se najprej izbere vzorec primerljivih nepremičnin. Idealno primerljive nepremičnine so tiste, ki po naslednjih kriterijih čim manj odstopajo od ocenjevane nepremičnine:

• Obseg nepremičninskih pravic,

• Čas in pogoji prodaje ter financiranja,

• Lokacija,

• Fizične, funkcionalne in ekonomske značilnosti, • Opremljenost.

Iz izbranega vzorca nepremičnin je potrebno izločiti transakcije, ki so bile opravljene neobičajno hitro, med povezanimi osebami, zaradi stečaja ali hipotekarne zaplembe in podobnega. V naslednji fazi se opravijo prilagoditve prodajne cene primerljivih nepremičnin po kriterijih navedenih v prejšnji točki. Po izvedbi prilagoditev sledi pregled indikacijskih vrednosti ter oblikovanje sklepa. Prednosti uporabe načina primerljivih prodaj sta predvsem, da je trg najboljši arbiter ter možnost pridobitve podatkov za skoraj katerikoli datum ocenjevanja vrednosti. Možne omejitve tega načina pa so, da je težko najti resnično primerljive prodaje, da je pri določenih tipih nepremičnin likvidnost manjša, ter, da vrednosti navedene v pogodbah zaradi davčnih namenov lahko odstopajo od dejanske vrednosti transakcije.

Ta način upošteva prodajo podobnega ali nadomestnega premoženja in ustrezne podatke na trgu ter s postopki primerjanja ugotavlja oceno vrednosti. Na splošno pa se premoženje, ki se ocenjuje primerja s prodajo podobnega premoženja, ki je bila opravljena na trgu.

Ocenjevanje vrednosti po načelu tržnih primerjav temelji na načelu substitucije, kar pomeni da racionalni kupec ni pripravljen plačati za predmetno nepremičnino več, kot bi znašali stroški nabave podobne nepremičnine z enakovredno uporabnostjo.

Postopek ocenjevanja:

Ocena vrednosti nepremičnin po načinu tržnih primerjav opravimo s pomočjo tržnih primerjav podobnih nepremičnin, ki so bile realizirane v časovno čim krajšem obdobju na območju, ki je čim bližje obravnavane lokacije.

Za oblikovanje ocene tržne vrednosti je poleg globalne potrebno upoštevati tudi detajlno primerjavo obravnavanih posesti, predvsem po elementih primerjave (obseg nepremičninskih pravic, pogoje financiranja, prodajne pogoje, izdatki, ki nastanejo ob prodaji, tržne pogoje, lokacijo, fizične značilnosti funkcionalne značilnosti, gospodarske značilnosti, vrednejše premičnine). Metodo izvedemo po naslednjih korakih:

• proučiti je potrebno trg in prodaje primerljivih nepremičnin;

• selekcionirati je potrebno podatke in se prepričati o njihovi verodostojnosti;

• izvesti je potrebno prilagoditve;

• izvesti in predstaviti je potrebno sklep o vrednosti nepremičninskih pravic


11


NA DONOSU ZASNOVAN NAČIN

Je eden od splošnih načinov ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic, ki uporablja eno ali več metod, s katerimi pretvorimo pričakovani prihodnji donos v sedanjo vrednost. Uporabljata se naslednji dve metodi:

• Metoda diskontiranega denarnega toka, in

• Metoda neposredne kapitalizacije.

Pri metodi diskontiranega denarnega toka predpostavljamo, da bo nepremičnina sposobna ustvarjati pozitiven donos še relativno dolgo časovno obdobje. Metoda poskuša na podlagi analize trenutnega stanja na nepremičninskem trgu in ocene trendov v prihodnosti, načrtovati prihodnje donose lastnikom v obliki denarja, ki jim nato z ustrezno diskontno stopnjo poiščemo sedanjo vrednost. Pričakovani donosi morajo biti zasnovani na predpostavkah, ki upoštevajo:

• potencialni stabilizirani prihodek za predmetno nepremičnino, • tržne ocene višine odbitka za neizkoriščenost in neizterljivost,

• stalne in spremenljive stroške poslovanja, nadomestitvena rezerva.

Stopnja, po kateri so diskontirani prihodnji denarni tokovi (“diskontna stopnja mora poleg časovne vrednosti denarja odražati tudi tveganja, povezana z bodočimi aktivnostmi.

Pri metodi neposredne kapitalizacije, normaliziran donos delimo z ustrezno mero kapitalizacije, s katero pretvorimo donos v vrednost.

V kolikor se pričakuje rast pričakovanega denarnega toka, je le ta pri metodi diskontiranja denarnega toka vključena v napovedi denarnega toka, pri metodi uglavničenja pa je vključena v meri kapitalizacije.

Ker je ocenjevane nepremičnine možno oddajati in tako ustvarjati določen denarni tok, je z vidika investitorja smiseln preračun vrednosti v primeru donosa na naložbo. Glede na tržna načela in glede na pričakovani razvoj najemnin primerljivih nepremičnin v prihodnosti, so pripravljene ocene možnih prihodkov iz naslova oddajanja ocenjevanih nepremičnin.

NABAVNO VREDNOSTNI NAČIN

Je eden od splošnih načinov ocenjevanja vrednosti, ki temelji na načelu nadomestitve (substitucije). To z drugimi besedami pomeni, da v kolikor ni zapletenega dejavnika časa, tveganja ali drugih neprijetnosti, preudaren kupec za ocenjevano nepremičnino ne bo pripravljen plačati več kakor znašajo stroški postavitve enakovredne nepremičnine. V knjigi “Vrednost nepremičninskih pravic”, avtorja Igor Pšunder in Milan Torkar navajata štiri primere za uporabo nabavnovrednostnega načina vrednotenja:

• pomanjkanje tržnih podatkov,

• ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic pri institucionalnih

• zgradbah,

• za zavarovalne namene,

• pri oceni najgospodarnejše rabe zemljišča.

Vrednost je enaka vrednosti zemljišča kot če bi bilo prazno ter stroškom nabave popolnoma enake nepremičnine (reprodukcijski stroški) oziroma stroškom nabave nepremičnine podobne uporabnosti (nadomestitveni stroški), od katerih se odšteje zmanjšanje vrednosti zaradi (Rajko Srednik: SIR – Nabavnovrednostni način, 2008):

fizičnega poslabšanja (obraba zaradi rabe, zastarelost, neprimerno vzdrževanje, itd.); pri tem gre lahko za ozdravljivo zastaranje kratkotrajnih komponent (stroški za odpravo pomanjkljivosti so manjši od dodane vrednosti) ter za neozdravljivo zastaranje kratkotrajnih in dolgotrajnih komponent.

funkcionalnega zastaranja (manjša uporabnost, slabša kvaliteta materialov, presežni prostori, itd); to je lahko ozdravljivo ali pa ne.

ekonomsko zastaranje (vpliv makroekonomskega okolja ter razmer na trgu namenske nepremičnine); v vsakem primeru neozdravljivo.

Metode nismo upoštevali, saj v oceni vrednosti ne bi zajel tržnega potenciala nepremičnine, ampak njeno nadomestitveno vrednost.

12

PREDMET CENITVE 4

OPIS NEPREMIČNINE

PREDMET VREDNOTENJA

Tip nepremičnine:

Poslovno pisarniški prostori.

Naslov nepremičnine:

Miklošičeva cesta 12, 1000 Ljubljana

Lastnik nepremičnin:

Zemljiškoknjižni lastnik ocenjevanih nepremičnin je na dan 26.4.2017 družba AHA Skupina d.o.o. - v stečaju, Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana. Podlaga za ugotavljanje lastništva je bil elektronski vpogled v zemljiško knjigo (eZK), ki je omogočen prek spletnega Portala e-Sodstvo.

Opis nepremičnine:

Predmet cenitve je poslovni objekt v lasti AHA SKUPINA d.o.o. – v stečaju na naslovu Miklošičeva cesta 12, 1000 Ljubljana. Predmet cenitve je poslovni objekt, ki se nahaja na parcelnih številkah 1737-2609-0 in 1737-2610-0 s skupno površino zemljišča 1.648,00 m2 obe v k.o. Tabor. V objektu se v štirih etažah nahajajo poslovni prostori z ID oznako 1737-649-1, 1737-649-2, 1737-666-1 in 1737-666-2, skupne neto tlorisne površine 4.387,00 m2. V kleti se nahaja arhiv in pomožni prostori, ki služijo delovanju objekta (1.408,00 m2), pisarniškega pritličja (1.044,00 m2), pisarniškega I nadstropja (974,00 m2) in pisarniškega II. Nadstropja (961,00 m2). Dostop je možen iz Miklošičeve ulice in nato na Slovensko cesto ter do železniške in avtobusne postaje. Parkirne površine se nahajajo na dvorišču pred objektom ter na okoliških zunanjih javnih parkirnih mestih in v bližnjih garažnih hišah. Nepremičnina nima dovolj lastnih parkirnih površin za normalno uporabo objekta. Nepremičnina je stvarno pravno zaključena enota in jo je možno prodati kot samostojno enoto ali po delih ob ustreznem etažiranju. Objekt je kvalitetno grajen in vzdrževan. Čas prodaje ocenjujemo med 7 in 12 meseci. Dostop je mogoč iz javnih površin. Vrednost nepremičnine je stabilna.

Gradbeno in uporabno dovoljenje:

Pri pregledu uporabnega in gradbenega dovoljena, ugotavljamo da ima objekt vsa potrebna dovoljenja za normalo poslovanje in uporabo nepremičnine. Vsi dokumenti se nahajajo v arhivu ocenjevalca in lastnika.

14

OPIS IN ANALIZA LOKACIJE

Lokacija:

• Ocenjevana nepremičnina se nahaja v samem centru Ljubljane, in sicer na območju Četrtne skupnosti Center. V okolici se nahajajo podobni poslovni objekti s trgovskimi, pisarniškimi in gostinskimi lokali ter hoteli in večstanovanjskimi stavbami. V sosednjih objektih se nahajajo Zavarovalnica Vzajemna – PE Ljubljana, Okrajno sodišče v Ljubljani in različno trgovski in gostinski prostori. Lokacija je frekventna in dobra. Ocenjevana nepremičnina se nahaja med Miklošičevo cesto in Malo ulico. Dostop je iz Miklošičeve ulice in nato na Slovensko cesto ter do železniške in avtobusne postaje.

Opis zemljišča:

• Zemljišče je asimetrične oblike, ravne konfiguracije, kot celota zaključeno in komunalno opremljeno. Zemljišče je dobre nosilnosti. Pri ogledu ni bilo zaznati geomehanskih nepravilnosti. V večjem delu je zemljišče pozidano, ostali deli zemljišča so asfaltirani in tlakovani. Asfaltne površine so zaključene s cestnimi robniki.

Dostopnost:

• Dostop je dober in omogoča dostopnost osebnim, intervencijskim in tovornim vozilom. Nepremičnina ima dostop iz javne ceste po asfaltiranem cestišču. Dostop je možen iz več strani. Parkirne površine se nahajajo na parkirnih mestih ob objektu ter na okoliških zunanjih javnih parkirnih mestih in v bližnjih garažnih hišah. Po pregledu stanja ugotavljamo, da ne obstajajo ovire za nemoten dostop do nepremičnine.

Onesnaženje:

• Ni znakov, ki bi kazali na onesnaženje zemljišča. Pri pregledu in iz dokumentacije nismo ugotovili, da je zemljišče kakorkoli onesnaženo. Raziskava ni bila predmet pogodbe in kot taka tudi ni bila izvedena.

Nevarnost poplav:

• Za predmetno zemljišče ni nevarnosti poplav.

Hrup:

• Na podlagi ogleda in poznavanja lokacije lahko zaključimo, da ni zaznati povečanega hrupa, razen hrup zaradi gostega prometa v okolici in v času prometnih konic.

Potresna nevarnost:

• Evropska karta seizmične nevarnosti uvršča Slovenijo med države s srednjo potresno nevarnostjo.

Slika : Lokacija ocenjevane nepremičnine:

15

TEHNIČNI OPIS NEPREMIČNINE

Zasnova objekta:

Poslovni objekt je zgrajen v 4. etažah skupne višine 11,00 m. Skupna velikost ocenjevanih površin v objektu znaša 4.387,00 m2 in predstavlja poslovne prostore. Stavba ima 4 etaže klet, pritličje in dve nadstropji. V kleti se nahaja arhiv in pomožni prostori, ki služijo delovanju objekta (1.408,00 m2), pisarniškega pritličja (1.044,00 m2), pisarniškega I nadstropja (974,00 m2) in pisarniškega II. Nadstropja (961,00 m2).

Tehnična zasnova:

Nosilno konstrukcijo objekta je masivna, zgrajena iz nosilnih AB zidov v kleti. V pritličju in prvem nadstropju je konstrukcija sestavljena iz AB skeleta in je med nosilnimi stebri zapolnjen z zidanimi nosilnimi stenami. V drugem nadstropju je konstrukcija montažna, izvedena iz jeklenih stebrov in nosilcev. Medetažne konstrukcije so AB plošče.

Fasada: Fasada na objektu je delno klasično ometana in brizgana, v večini pa je na novo obložena s strimo fasadnimi izoliranimi ploščami.

Streha: Streha je večkapna. Konstrukcija strehe je jeklena in prekrita s trimo sendvič strešnimi paneli.

Tlaki: Tlaki v pisarniških prostorih so iz lamelnega parketa, ki je ponekod že dotrajan. Tlaki na hodniku v 1. nadstropju, atriju in v kletnih prostorih so v večini iz keramičnih ploščic. V delu pritličja pri vhodu so položene tudi kamnite plošče.

Stene in stropi: Notranje stene objekta so klasično gorbo in fino ometane in slikane. Stropi so iz spuščenega Armstrong stropa. V klettni etaži so stropi klasično grobo in fino ometani in so delno iz spuščenega Dampa stropa. V sanitarijah so stene obložene s stenskimi keramičnimi ploščicami.

Inštalacija: Vgrajene standardne inštalacije; elektro, vodovodne in strojne inštalacije. Meteorna voda iz strehe je preko peskolovov speljana v javno kanalizacijsko omrežje. Fekalna kanalizacija je speljana v javno kanalizacijsko omrežje. Poslovni prostori so opremljeni z računalniško mrežo in vsem telekomunikacijskim omrežjem ter široko pasovnim internetom. Prostori so v spodnjih etažah ogrevani preko radiatorjev v zgornjih nadstropjih pa preko sistema za hlajenje/ogrevanje.

Stavbno pohištvo:

Okna so kovinska, zastekljena s termopan steklom. V nadstropjih so okna nova. Notranja vrata so lesena, delno pleskana ter delno furnirana.

Stanje objekta: Ocenjevani prostori so vzdrževani in v dobrem stanju. Stavba je popolnoma nezaščitena proti širjenju požara - deli stavbe med sabo niso požarno ločeni kot požarni sektorji. Stavba je v zelo dobrem stanju, glede na leto izgradnje. Notranje površine so v dobrem stanju in primerno vzdrževane.

Leto gradnje in obnove:

Objekt je bil v osnovi grajen v letu 1980. Kasneje v letih 2006 in 2007 je bil temeljito obnovljen (nadgradnja nadstropja, fasada, notranjost, vgradnja klimatskih naprav in prezračevanja).

17

PREDMET CENITVE: POSLOVNI OBJEKT

Tabela: Zemljišče na katerem je ocenjevan poslovni objekt

Tabela: Pregled površin ocenjevanega objekta

18

ID zemljišča Parc. št. Katastrska občina Namenska raba Velikost (m2) Lastnik in delež

1737-2609-0 2609 1737 - Tabor osrednja območja centralnih dejavnosti 418,00

AHA Skupina d.o.o., Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana (1/1) območja prometne infrastrukture 225,00

1737-2610-0 2610 1737 - Tabor osrednja območja centralnih dejavnosti 1.005,00 AHA Skupina d.o.o., Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana (1/1)

Skupaj 1.648,00

Nepremičnina Neto tlorisna površina (m2)

Klet 1.408,00

Pisarniško pritličje 1.044,00

Pisarniško I. nadstropje 974,00

Pisarniško II. nadstropje 961,00

Skupaj 4.387,00

SLIKE ZUNANJOSTI

19

SLIKE NOTRANJOSTI

20

SLIKE NOTRANJOSTI

21

MAKROEKONOMSKO OKOLJE 5

Gospodarska gibanja v 2015 in napovedi za 2016

BDP je v letu 2015 porasel za 2,5%, okrevanje gospodarske aktivnosti pa se je s skromnejšo dinamiko kot v sredini leta nadaljevalo tudi v zadnjem četrtletju je razvidno iz ocene evropske komisije (zimska ocena 2016).

Gospodarska rast bo v letu 2016 (2,3 %) podobna tudi v letu 2017. Ob izvozu, ki bo sledil predvideni rasti tujega povpraševanja, in nadaljnji rasti zasebne potrošnje bo k rasti ponovno pomembneje prispevala investicijska potrošnja, kjer se bodo nadalje krepile zasebne investicije. Prispevek domače potrošnje k rasti bruto domačega proizvoda bo tako občutno višji, s tem povezan relativno višji uvoz potrošnih in investicijskih dobrin pa bo vplival na zmanjšanje prispevka menjave s tujino h gospodarski rasti.

V prihodnjih dveh letih se bo nadaljevalo okrevanje na trgu dela, poleg gospodarske rasti bodo na gibanje zaposlenosti vplivali demografski dejavniki. Okrevanje zaposlenosti se je v 2015 okrepilo (1,5%), število zaposlenih se je povečalo v večini dejavnosti zasebnega sektorja. To se bo nadaljevalo tudi v letih 2016 in 2017, ko pričakujemo njeno povečanje za 1,1 in 0,9 %.

Po deflaciji v 2015 v prihodnjih dveh letih pričakujemo rast cen, ki pa bo ostala precej nizka. Nižje cene energentov tudi letos odločilno vplivajo na gibanje inflacije, ki bo ob hkratni odsotnosti inflacijskih pritiskov v večini skupin proizvodov in storitev ob koncu leta 2015 0,1-odstotna, v povprečju leta pa bo zaradi medletnega upada cen v večini letošnjih mesecev zabeležena deflacija (-0,4%). Z okrevanjem domače potrošnje v prihodnjih dveh letih se bo inflacija, ob upoštevanju predpostavke o ohranjanju cen nafte na podobni ravni kot letos, nekoliko zvišala. Večje trošenje gospodinjstev in tudi postopno povečevanje uvoznih cen bo vplivalo na rast cen neenergetskega blaga in storitev, postopoma pa se po naši oceni umirja tudi pritisk po prilagajanju relativnih cen, zlasti v nemenjalnem sektorju. Skupna rast cen pa bo še naprej razmeroma nizka, letna inflacija bo prihodnje leto 1,2-odstotna, v letu 2017 pa 1,6 odstotna.

Presežek na tekočem računu plačilne bilance se bo v obdobju 2015–2017 ohranjal na visoki ravni - nad 6% BDP, po napovedih UMAR. Naraščajoči presežek varčevanja nad investicijami odraža proces razdolževanja zasebnega sektorja in šibko investicijsko aktivnost podjetij, ki jo omejuje previdnost bank pri novem kreditiranju, deloma tudi zadržanost podjetij pri povpraševanju po finančnih virih za investicije.

Nadaljevanje intenzivnega procesa razdolževanja in povečevanje dobičkov podjetij skupaj s predvidenim postopnim izboljšanjem dostopa do virov financiranja izboljšuje dolgoročne obete za rast zasebnih investicij, predvidena rast razpoložljivega dohodka pa bo v prihodnjih letih podpirala rast zasebne potrošnje. Vendar bo ta proces dolgotrajen, zato do leta 2017 še ni pričakovati vidnejšega znižanja presežka na tekočem računu plačilne bilance.

24

Jesenska napoved glavnih makroekonomskih agregatov Slovenije

2014 2015e 2016F 2017F

BRUTO DOMAČI PROIZVODBDP realna rast v % 3,0 2,7 2,3 2,3

BDP tekoče cene (EUR mio) 37,303 38,520 39,919 40,701

ZAPOSLENOST PLAČE in PRODUKTIVNOSTZaposlenost statistika nacionalnih računov, rast v % 0,6 1,5 1,1 0,9

Število registriranih brezposelnih letno povprečje v 000 120,1 113,2 108,6 102,2

Stopnja registrirane brezposelnosti v % 13,1 12,3 11,8 11,1

Brezposelnost po ILO % 9,7 9,4 8,9 8,5

Bruto plače na zaposlenega realna rast v % 0,9 1,3 1,4 0,8

zasebni sektor 1,2 1,2 0,5 0,9

javni sektor 0,7 1,6 2,8 0,7

Produktivnost dela, BDP na zaposlenega realna rast v % 2,5 1,2 1,2 1,4

MENJAVA S TUJINO

Izvoz proizvodov in storitev realna rast v % 5,8 5,0 5,2 4,9

izvoz proizvodov 6,4 5,3 5,4 5,0

izvoz storitev 3,4 3,9 4,2 4,3

Uvoz proizvodov in storitev realna rast v % 4,0 4,9 3,8 5,0

uvoz proizvodov 3,7 5,4 3,8 5,1

uvoz storitev 6,0 1,9 4,0 4,5

PLAČILNO BILANČNA STATISTIKASALDO tekočega računa PB (EUR mlr) 2,6 2,4 2,9 2,8

% BDP 7,0 6,2 7,2 6,7

SALDO blagovno storitvene menjave s tujino (EUR mio) 3,038 3,687 4,015 4,055

% BDP 8,2 9,6 10,2 10,0

DOMAČE POVPRAŠEVANJEDomača potrošnja realna rast v % 1,60 2,40 1,00 2,20

zasebna 0,70 2,00 2,60 2,20

državna -0,10 -0,10 -0,40 -0,30

investicije v osnovna sredstva 3,20 2,00 -1,80 5,00

sprememba zalog, prispevek k rasti BDP v odstotnih točkah 0,50 0,70 -0,10 -0,10

TEČAJ in CENEUSD/EUR razmerje 1,329 1,109 1,102 1,102

Realni efektivni tečaj - deflator CPI -0,1 -3,8 -0,7 0,0

Inflacija (dec/dec) 0,2 0,1 1,2 1,6

Inflacija (letno povprečje) 0,2 -0,4 0,8 1,4

Cena nafte (brent v USD/sodček) 98,9 55,0 55,0 60,0Vir: UMAR

SLOVENIJA: MAKROEKONOMSKA SLIKA

Gospodarska rast Slovenije se je na podlagi dosegljivih mesečnih podatkov proti koncu leta še nekoliko upočasnila. Čeprav so bile razmere na glavnih trgih na prehodu v zadnje četrtletje 2015 stabilne, se je dinamika slovenskega blagovnega izvoza do oktobra upočasnila bolj, kot bi bilo pričakovati na podlagi učinka osnove in dinamike industrijske proizvodnje. Upočasnitev je bila verjetno prehodna, saj se je izvoz novembra že povečal. Hkrati so večji izvozniki ostali razmeroma optimistični v ocenah pričakovanih naročil, stroškovna konkurenčnost izvoznega sektorja do podjetij iz evrskega območja pa se je še okrepila. Ob prehodno šibkejšem izvozu podatki kažejo na nadaljevanje zgolj zmernega okrevanja domače potrošnje, saj je mesečna rast prihodkov v trgovini ostala razmeroma nizka, v drugih storitvah pa se je celo ustavila. Enoletni presežek na tekočem računu plačilne bilance je tako oktobra ostal visok pri 7,6 % BDP.

Četrtletna dinamika gospodarske rasti se je upočasnila že v tretjem četrtletju 2015, a le zaradi padca aktivnosti v gradbeništvu. Ta je posledica zaključevanja močnega investicijskega cikla države, spodbujenega z neenakomernim črpanjem evropskih sredstev. Padec gradbenih investicij je bil tudi edini dejavnik znižanja medletne rasti domače potrošnje na le 0,3 %.

Robustnost gospodarske rasti se je z vidika virov dodane vrednosti v tretjem četrtletju povečala, ponovno pa se je izboljšala tudi struktura investicij. Prispevek industrije k rasti BDP se je kljub nižji rasti izvoza ohranil na ravni predhodnih četrtletij, močneje pa se je povečala rast v storitvah, ki so tokrat k agregatni rasti prispevale že dobro polovico. Hkrati pa je bil nakazan obrat v zmerno rast investicij v opremo in stroje, ki ga omogoča visok finančni presežek podjetij. Nadaljevala se je medletna rast potrošnje gospodinjstev in države, a je v obeh primerih ostala med nižjimi v evrskem območju. To se prek šibkega uvoza zrcali v visokem prispevku neto menjave s tujino, ki je k 2,5-odstotni rasti BDP v tretjem četrtletju prispevala kar 2,3 odstotne točke.

Stanje in obeti za dejavnost gradbeništva v Sloveniji

Gradbena aktivnost je bila v prvih desetih mesecih leta 2015 šibka v vseh vrstah gradenj. Medletni padec aktivnosti je bil razmeroma majhen le na področju nestanovanjskih objektov, k čemur je pripomogla širitev nekaterih ponudnikov v trgovini na drobno. Opravljeni obseg del v stanovanjski gradnji je bil manjši za petino, v inženirskih objektih, kamor so se predhodno stekale investicije države, pa za več kot desetino.

Velja upoštevati, da je znašal delež gradbeništva v BDP v 2015 še vedno 5,4 %, kar je nekoliko nad povprečjem evrskega območja in število izdanih gradbenih dovoljenj se je v prvih treh četrtletjih 2015 medletno povišalo za skoraj 60%, pri čemer so izstopale nestanovanjske stavbe, po podatkih UMAR.

Vir: Unicredit – CEE regija 2016 I. poročilo

Kmetijstvo in

gozdarstvo;

2,30% Industrija; 28%

Gradbeništvo; 5,40%

Storitve; 64,30%

BDP po GOSPODARSKIH PANOGAH v 2015

25

31.561

35.153

37.951 36.166 36.252 36.896

35.988 35.907 37.303

38.500 39.700

41.000 5,7

6,9

3,3

-7,8

1,2 0,6

-2,7

-1,1

3,0 3,2 3,1

3,3

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 E2015 E2016 E2017

BRUTO DOMAČI PROIZVOD

BDP (EUR mln) BDP (stopnja realne rasti %)

SLOVENIJA: MAKROEKONOMSKA SLIKA (2)

NEPREMIČNINSKI TRG V SLOVENIJI IN EVROPI 5.1.

V prvem polletju 2015 smo na slovenskem nepremičninskem trgu evidentirali približno 13.300 sklenjenih kupoprodajnih poslov z nepremičninami. Njihova vrednost je znašala okoli 720 mln EUR, letni podatki bodo znani konec meseca marca.

V primerjavi z drugim polletjem 2014 je bilo število sklenjenih poslov manjše za 3 odstotke, njihova vrednost pa se je nominalno znižala za dobrih 11 odstotkov. Ne glede na to je še vedno prisoten trend naraščanja števila sklenjenih poslov, ki se je vzpostavil po dnu krize nepremičninskega trga v prvem polletju 2009 in je posledica postopnega oživljanja nepremičninskega trga.

Hkrati se je nadaljeval tudi trend padanja realne vrednosti sklenjenih poslov, ki je predvsem posledica padanja cen nepremičnin. Umiritev prometa v prvi polovici letošnjega leta je logična posledica največje oživitve trga stanovanjskih in poslovnih nepremičnin po letu 2010, ki smo ji bili priča v 2014. Po končnih podatkih za leto 2014 se je v primerjavi z drugim polletjem 2013 v drugem polletju 2014 število prodaj stanovanjskih nepremičnin povečalo za 29%, poslovnih nepremičnin pa za 38%.

V prvem polletju 2015 v primerjavi z drugim polletjem 2014 se je število prodaj stanovanjskih nepremičnin zmanjšalo za 2% (za hiše se je zmanjšalo 7%, medtem ko se je za stanovanja 1% povečalo). Za poslovne nepremičnine se je zmanjšalo 15%. V primerjavi s prvim polletjem 2014 se število evidentiranih prodaj ni bistveno spremenilo niti za stanovanjske niti za poslovne nepremičnine.

Na podlagi preliminarnih podatkov GURS za leto 2015 ocenjujemo, da se je ustavil trend padanja cen stanovanjskih nepremičnin, ki je bil prisoten po letu 2010, ko so cene vsled prve oživitve trga po dnu krize nekoliko okrevale. Medtem, ko je na ravni države povprečna cena hiš v prvem polletju 2015 že nekoliko zrasla, kaže povprečna cena stanovanj sicer minimalno znižanje v primerjavi s prejšnjim polletjem, vendar je to posledica preloma v časovni vrsti podatkov.

Za poslovne nepremičnine, za katere so zaradi relativno majhnih in heterogenih vzorcev značilna velika nihanja povprečne cene, na podlagi razpoložljivih podatkov ni mogoče oceniti, ali je prišlo v prvi polovici letošnjega leta do zaustavitve trenda padanja cen. Povprečna cena trgovskih, storitvenih in gostinskih lokalov je v prvem polletju 2015 močno poskočila, kar pa je predvsem posledica spremenjene strukture vzorca, saj je bila povprečna površina prodanih lokalov skoraj 60% manjša kot v drugem polletju 2014. Po drugi strani kaže povprečna cena pisarniških prostorov, ob prav tako bistveno manjši prodani povprečni površini, močan padec, ki pa je po ocenah GURS v veliki meri posledica že omenjene spremembe v kakovosti vzorca.

Vir: GURS

28

60

80

100

120

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015

GIBANJE CEN NEPREMIČNIN Slovenia, 2007- 1H 2015, normalizirano

Stanovanja Hiše Pisarne

Ostali poslovni prostori Zazidljive parcele Kmetijska zemljišča

NEPREMIČNINSKI TRG V SLOVENIJI

Prodaja poslovnih prostorov

V Sloveniji je bilo konec leta 2014 evidentiranih več kakor 43.000 enot pisarniških prostorov in okoli 37.000 enot poslovnih prostorov, ki zajemajo lokale za opravljanje trgovske, gostinske ali druge storitvene dejavnosti po podatkih GURS..

Povprečna pogodbena cena prodanih pisarniških prostorov in trgovskih, storitvenih lokalov na ravni države je bila na okroglo 1.200 EUR/m2 oziroma 1.100 EUR/m2. Srednje leto zgraditve (mediana) je bilo za pisarniške prostore 1980, za lokale pa 1983. Povprečna prodajna površina pisarniških prostorov je bila 150 m2, lokalov pa 175 m2.

Pisarniški prostori so se v 2014 v Ljubljani v povprečju prodajali za na okroglo 1.500 EUR/m2 (105 upoštevanih kupoprodaj, srednje leto zgraditve 1979, povprečna površina 155 m2), v Mariboru pa za 600 EUR/m2 (25 upoštevanih prodaj, srednje leto zgraditve 1978, povprečna površina 135 m2).

Lokali so se 2014 v Ljubljani v povprečju prodajali za približno 1.550 EUR/m2 (75 upoštevanih kupoprodaj, srednje leto zgraditve 1990, povprečna površina 270 m2), v Mariboru pa za približno 550 EUR/m2 (27 upoštevanih prodaj, srednje leto zgraditve 1964, povprečna površina 125 m2). Primerjava med mestoma kaže, da je razlika v cenah poslovnih prostorov v korist Ljubljane še bistveno večja kakor za stanovanjske nepremičnine.

V letu 2014 je bilo po podatkih GURS zaznati tudi rahlo okrepitev povpraševanja za nakup poslovnih nepremičnin, zavedati pa se je treba, da ima trg poslovnih nepremičnin močno konkurenco na najemnem trgu, saj je ponudba pisarniških prostorov in lokalov v zadnjih letih po vsej državi zelo velika, najemnine pa so se znižale še bolj od cen poslovnih nepremičnin.

Poslovni prostori v najemu

Konec leta 2014 je bilo za pisarniške prostore evidentiranih 35 odstotkov aktivnih najemnih razmerij, pri katerih so bili obratovalni stroški deloma ali v celoti vključeni v najemnino. Za trgovske ali storitvene lokale je bilo takih razmerij 27 odstotkov, za gostinske lokale pa 24 odstotkov. Pri oddaji poslovnih prostorov so obratovalni stroški pogosteje vključeni v najemnino kakor pri oddaji stanovanjskih nepremičnin. Predvsem je to značilno za velike najemodajalce, na primer lastnike poslovnih ali trgovskih zgradb, v katerih ni mogoče individualno obračunavanje stroškov po porabi.

Od 9.900 aktivnih najemnih razmerij za pisarniške prostore, ki so bila v Sloveniji evidentirana konec leta 2014, jih je bilo v Ljubljani 45 odstotkov, v Mariboru 7 odstotkov, v Kopru 4 odstotke, po 3 odstotke pa v Kranju in Celju.

Od 6.100 aktivnih najemnih razmerij za trgovske, storitvene in gostinske lokale jih je bilo evidentiranih v Ljubljani 26 odstotkov, v Mariboru 9 odstotkov, po 4 odstotke v Kopru in Celju ter 3 odstotki v Kranju. Taka razmerja so seveda odvisna od velikosti mest oziroma njihovega fonda poslovnih nepremičnin, deloma pa tudi od ravni poslovne dejavnosti in stopnje zasedenosti razpoložljivih poslovnih prostorov.

Glede na trajanje najemnega razmerja, za nedoločen čas sklenjenih 70 odstotkov aktivnih razmerij za pisarniške prostore, 64 odstotkov za trgovske in storitvene lokale ter 53 odstotkov za gostinske lokale. Na splošno je za poslovne nepremičnine delež najemnih razmerij za nedoločen čas večji kakor za stanovanjske, predvsem pa je manjši delež kratkoročnih najemov do 1 leta.

29

Podatki za 2014 Pisarniški prostori Drugi poslovni prostori

Povprečna cena za Slovenijo 1.190 EUR/m2 1.060 EUR/m2

Povprečna cena za Ljubljano 1.520 EUR/m2 1.560 EUR/m2

Leto zgraditve (mediana) 1980 1983

Objekt Št. aktivnih najemnih pogodb Površina v najemu v m2Stanovanje 18.900 1.172.000

Stanovanjska hiša 2.700 271.000

SKUPAJ stanovanjski prostori 21.600 1.443.000

Pisarniški prostori 9.900 1.351.000

Trgovski ali storitveni lokal 6.100 1.494.000

Gostinski lokal 2.000 311.000

SKUPAJ poslovni prostori 18.000 3.156.000

Garaža 2.600 88.000

Parkirni prostor 5.200 249.000

SKUPAJ parkirni prostori 7.800 337.000

Število aktivnih najemnih pogodb in površina najema, podatki za Slovenijo 31.12.2014

NEPREMIČNINSKI TRG V SLOVENIJI (2)

PRIMERJAVA MESEČNIH NAJEMNIN ZA PRVOVRSTNE PISARNIŠKE OBJEKTE

30

61,6

32,5 32,3

19,5 19,0 19,0

16,0 15,5 14,5 13,3 12,5 12,5 12,0 11,0 10,5

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

London Frankfurt Milan Dunaj Berlin Madrid Varšava Beograd Bukarešta Praga Budimpešta Ljubljana Zagreb Bratislava Sofia

Povprečna najemnina za pisarniške prostore kategorije A (EUR/m2/mesec)

Viri: Colliers, Reuters, GURS, lastni izračuni

OCENA VREDNOSTI 6

METODA TRŽNIH PRIMERJAV 6.1.

METODA TRŽNIH PRIMERJAV

NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV

Način tržnih primerjav temelji na tržnih podatkih in služi za določanje vrednosti nepremičninskih pravic:

• na osnovi primerjave konkretne nepremičnine s primerljivimi nepremičninami, ki so bile kupljene ali prodane pred relativno kratkim obdobjem (metoda primerjave prodaj),

• na osnovi uporabljenih količnikov (metode množiteljev), V primeru obeh metod se najprej izbere vzorec primerljivih nepremičnin. Idealno primerljive nepremičnine so tiste, ki po naslednjih kriterijih čim manj odstopajo od ocenjevane nepremičnine:

• Obseg nepremičninskih pravic,

• Čas in pogoji prodaje ter financiranja,

• Lokacija,

• Fizične, funkcionalne in ekonomske značilnosti, • Opremljenost.

Iz izbranega vzorca nepremičnin je potrebno izločiti transakcije, ki so bile opravljene neobičajno hitro, med povezanimi osebami, zaradi stečaja ali hipotekarne zaplembe in podobnega. V naslednji fazi se opravijo prilagoditve prodajne cene primerljivih nepremičnin po kriterijih navedenih v prejšnji točki. Po izvedbi prilagoditev sledi pregled indikacijskih vrednosti ter oblikovanje sklepa. Prednosti uporabe načina primerljivih prodaj sta predvsem, da je trg najboljši arbiter ter možnost pridobitve podatkov za skoraj katerikoli datum ocenjevanja vrednosti. Možne omejitve tega načina pa so, da je težko najti resnično primerljive prodaje, da je pri določenih tipih nepremičnin likvidnost manjša, ter, da vrednosti navedene v pogodbah zaradi davčnih namenov lahko odstopajo od dejanske vrednosti transakcije.

Ta način upošteva prodajo podobnega ali nadomestnega premoženja in ustrezne podatke na trgu ter s postopki primerjanja ugotavlja oceno vrednosti. Na splošno pa se premoženje, ki se ocenjuje primerja s prodajo podobnega premoženja, ki je bila opravljena na trgu.

Ocenjevanje vrednosti po načelu tržnih primerjav temelji na načelu substitucije, kar pomeni da racionalni kupec ni pripravljen plačati za predmetno nepremičnino več, kot bi znašali stroški nabave podobne nepremičnine z enakovredno uporabnostjo.

Postopek ocenjevanja:

Ocena vrednosti nepremičnin po načinu tržnih primerjav opravimo s pomočjo tržnih primerjav podobnih nepremičnin, ki so bile realizirane v časovno čim krajšem obdobju na območju, ki je čim bližje obravnavane lokacije.

Za oblikovanje ocene tržne vrednosti je poleg globalne potrebno upoštevati tudi detajlno primerjavo obravnavanih posesti, predvsem po elementih primerjave (obseg nepremičninskih pravic, pogoje financiranja, prodajne pogoje, izdatki, ki nastanejo ob prodaji, tržne pogoje, lokacijo, fizične značilnosti funkcionalne značilnosti, gospodarske značilnosti, vrednejše premičnine). Metodo izvedemo po naslednjih korakih:

• proučiti je potrebno trg in prodaje primerljivih nepremičnin;

• selekcionirati je potrebno podatke in se prepričati o njihovi verodostojnosti;

• izvesti je potrebno prilagoditve;

• izvesti in predstaviti je potrebno sklep o vrednosti nepremičninskih pravic

Glede na izvedeno analizo nepremičninskega trga ocenjujemo, da je bilo dovolj kvalitetnih primerljivih podatkov za izvedbo metode tržnih primerjav. V nadaljevanju predstavljamo transakcije v Ljubljani za podobne tipe nepremičnin.

33

METODA TRŽNIH PRIMERJAV – PISARNIŠKE STAVBE

Poslovna stavba Naslov: NEUBERGERJEVA 30, Ljubljana Datum prodaje: 18.4.2013 Cena: 2.000.000 EUR ali 1.441,44 EUR/m2 Velikost v m2: 1387,5 m2

Poslovna stavba Naslov: Neubergerjeva ulica 31, Ljubljana Datum prodaje: 19.12.2013 Cena: 1.350.000 EUR ali 1.201,15 EUR/m2 Velikost v m2: 1123,92 m2

Poslovna stavba Naslov: VOJKOVA CESTA 57, Ljubljana Datum prodaje: 20.10.2015 Cena: 4.000.000 EUR ali 1.258,63 EUR/m2 Velikost v m2: 3.178 m2

Poslovna stavba Naslov: Šmartinska cena, Ljubljana Datum prodaje: 5.3.2010 Cena: 7.549.019,61 EUR ali 1.478,40 EUR/m2 Velikost v m2: 5.106,2 m2

Poslovna stavba Naslov: Tehnološki park, Ljubljana Datum prodaje: 14.11.2013 Cena: 4.386.200 EUR ali 1.300 EUR/m2 Velikost v m2: 3.374 m2

Poslovna stavba Naslov: Baragova 5, Ljubljana Datum prodaje: 2.7.2015 Cena: 3.500.000 EUR ali 761 EUR/m2 Velikost v m2: 4.599 m2

34

http://www.google.si/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiWtZeXv-bQAhUCvBoKHRV3C7QQjRwIBw&url=http://resevo.si/reference&bvm=bv.141320020,d.d2s&psig=AFQjCNF5MUiLeGFZgVkMB3yqOJ9PoOwUyw&ust=1481351676674520

METODA TRŽNIH PRIMERJAV – PISARNIŠKI PROSTORI

ANALIZA MIKRO LOKACIJE: POSLOVNO PISARNIŠKI PROSTORI Na območju ocenjevane nepremičnine pregledamo in analiziramo konkretne prodaje poslovno pisarniških prostorov. Ugotavljamo, da je kvaliteta večine podatkov dobra, podatki so točni in popolni. Znani so vsi pomembni podatki v smislu mikro lokacije, dovoljenega obsega izboljšav. Pregledamo in analiziramo podatke o tržnih primerjavah poslovno pisarniških prostorov in sicer v obdobju med 01.01.2010 do 18.11.2016, ki smo jih pridobili na portalu Trgoskop. Iz dobljenih podatkov izločimo tiste, ki so verodostojni. Statistična analiza izbranih podatkov mi pove sledeče:

• da se prodajna cena poslovno pisarniških prostorov giblje med 471,00 EUR/m2 in 2.379 EUR/m2;

• da je aritmetična sredina analiziranih prodaj 1.377 EUR/m2, mediana pa 1.447 EUR/m2;

• velikost vzorca je N = 26.

Prikaz nekaterih pravnih poslov

36

Naslov: ULICA GRADNIKOVE BRIGADE 11, Jarše, LJUBLJANA Pravni posel: 208837 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 470.000,00 EUR ali 1.335,23 EUR/m2 Datum transakcije: 14.05.2015 Velikost NTP: 352,00 m2 Velikost zemljišča: / m2 Leto gradnje: 1977

Naslov: Savska cesta 3, Ljubljana Id posla: 168194 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Prostori za poslovanje s strankami/poslovni prostori Prodajna cena: 437,000.00 EUR ali 1.200,00 EUR/m2 Datum transakcije: 11.9.2014 Velikost NTP: 364,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1996

Naslov: Letališka cesta 32B, Ljubljana Pravni posel: 13454 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 254.370,00 EUR ali 1.232,56 EUR/m2 Datum transakcije: 19.09.2013 Velikost NTP: 169,16 m2 Velikost zemljišča: / m2 Leto gradnje: 2000

METODA TRŽNIH PRIMERJAV: PISARNIŠKI PROSTORI

37

Naslov: Komenskega ulica 11, Ljubljana Id posla: 142375 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 4.615.847,00 EUR ali 2.491,01 EUR/m2 Datum transakcije: 19.12.2013 Velikost NTP: 1.853,00 m2 Velikost zemljišča 879 m2 Leto gradnje: 1950

Naslov: DALMATINOVA ULICA 10, LJUBLJANA Id posla: 178453 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Poslovni prostori Prodajna cena: 179.240,00 EUR ali 1.368,24 EUR/m2 Datum transakcije: 13.11.2014 Velikost NTP: 131,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1896

Naslov: KOTNIKOVA ULICA 34, LJUBLJANA Id posla: 153883 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Poslovni prostori Prodajna cena: 335.000,00 EUR ali 2.106,92 EUR/m2 Datum transakcije: 19.05.2014 Velikost NTP: 159,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 2001


38

Naslov: Dunajska cesta 106, Ljubljana Id posla: 179053 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 340.000 EUR ali 1.287 EUR/m2 Datum transakcije: 14.10.2014 Velikost NTP: 264,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1980

Naslov: Dunajska cesta 129, Ljubljana , Ljubljana Id posla: 124686 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori + 2 Parkirni prostor Prodajna cena: 280.000,00 EUR ali 1.018,18 EUR/m2 Datum transakcije: 10.02.2014 Velikost NTP: 275,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1996

Naslov: MIKLOŠIČEVA CESTA 26, LJUBLJANA Id posla: 227591 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 133.000,00 EUR ali 1.705,13 EUR/m2 Datum transakcije: 11.06.2015 Velikost NTP: 78,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1928


39

Naslov: TAVČARJEVA ULICA 6, LJUBLJANA Id posla: 191212 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 474.624,00 EUR ali 1.777,62 EUR/m2 Datum transakcije: 25.12.2014 Velikost NTP: 267,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1902

Naslov: DALMATINOVA ULICA 6A, LJUBLJANA Id posla: 232022 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Poslovni prostori Prodajna cena: 247.000,00 EUR ali 1.496,97 EUR/m2 Datum transakcije: 13.10.2015 Velikost NTP: 165,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1907

Naslov: SLOVENSKA CESTA 56, LJUBLJANA Id posla: -638352 Vrsta posla podrobno: Prodaja na javni dražbi (prostovoljna) Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 611.929,22 EUR ali 1.285,30 EUR/m2 Datum transakcije: 17.12.2012 Velikost NTP: 476,10 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1965


40

Naslov: Zelena Jama, Ljubljana Pravni posel: 167150 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Prostori za poslovanje s strankami Prodajna cena: 852.459,02 EUR ali 1.453,22 EUR/m2 Datum transakcije: 08.10.2014 Leto gradnje: 2008 Velikost NTP: 586,60 m2 Velikost zemljišča: / m2

Naslov: PARMOVA ULICA 53, LJUBLJANA Pravni posel: 255233 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 147.000,00 EUR ali 609,96 EUR/m2 Datum transakcije: 30.12.2015 Velikost NTP: 241,00 m2 Velikost zemljišča: / m2 Leto gradnje: 1979

Naslov: Železna cesta 14, Ljubljana Pravni posel: 237714 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori/poslovni prostori Prodajna cena: 178.640,00 EUR ali 1.609,37 EUR/m2 Datum transakcije: 06.11.2015 Velikost NTP: 111,00 m2 Velikost zemljišča: / m2 Leto gradnje: 1993


41

Naslov: TIVOLSKA CESTA 48, LJUBLJANA Id posla: 226807 Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 1.100.000,00 EUR ali 1.851 EUR/m2 Datum transakcije: 28.8.2015 Velikost NTP: 594 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 2003

Naslov: SLOVENSKA CESTA 54, LJUBLJANA Id posla: Kupoprodajna pogodba Vrsta posla podrobno: Prodaja na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Poslovni prostori Prodajna cena: 456.000,00 EUR ali 1.070 EUR/m2 Datum transakcije: 2016 Velikost NTP: 426,00 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1980

Naslov: SLOVENSKA CESTA 56, LJUBLJANA Id posla: -638352 Vrsta posla podrobno: Prodaja na javni dražbi (prostovoljna) Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Prodajna cena: 611.929,22 EUR ali 1.285,30 EUR/m2 Datum transakcije: 17.12.2012 Velikost NTP: 476,10 m2 Velikost zemljišča / m2 Leto gradnje: 1965

http://www.google.si/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiWtZeXv-bQAhUCvBoKHRV3C7QQjRwIBw&url=http://resevo.si/reference&bvm=bv.141320020,d.d2s&psig=AFQjCNF5MUiLeGFZgVkMB3yqOJ9PoOwUyw&ust=1481351676674520

MREŽA PRILAGODITEV POSLOVNI PROSTORI

43

Ocenjevana

1 (%)

Naslov Miklošičeva cesta 12, 1000 Ljubljana

Mala ulica 3, 1000 Ljubljana

Vir podatka Trgoskop Trgoskop

Cena (EUR/m2) 1.454,00

Obseg nep. pravic Abs. Abs. 0%

Prodajni pogoji Običajni Običajni 0%

Vrsta transakcije Prodaja na

prostem trgu Prodaja na

prostem trgu 0%

Vmesna razlika (EUR/m2)

0,00 0%

Vmesna prilagoditev (EUR/m2)

1.454,00

Lokacija podobna 0%

Leto transakcije 2016 0%

Namembnost podobna 0%

Leto gradnje/obnova podobno 0%

Gradbeno stanje stavbe podobna 0%

Dostopnost podobna 0%

Velikost - NTP (m2) 4.387,00 3.341,00 0%

Vmesna razlika (EUR/m2)

0,00 0%

Vrednost (EUR/m2) 1.454,00

Ponder 1.454,00 100

%

Ponderirana vrednost (EUR/m2)

1.454,00

OCENA VREDNOSTI Na podlagi analize in upoštevanja agregatnih podatkov in analiz, na podlagi podrobne analize nepremičninskega trga v širši okolici ocenjevane nepremičnine in na podlagi izbora najbolj primerljivih nepremičnin ter na njih opravljenih prilagoditvah, sem dobil indikativne cene primerljivih nepremičnin. Indikativne cene primerljivih nepremičnin pravimo tistim, na podlagi katerih lahko verodostojno sklepamo o vrednosti ocenjevane nepremičnine oziroma pripadajočih nepremičninskih pravic. Pri določitvi indikacije vrednosti za ocenjevano nepremičnino sem izbral aritmetično sredino korigiranih vrednosti izbranih primerljivih nepremičnin. Izbiro utemeljujem z dejstvom, da je bilo pri vseh nepremičninah potrebno opraviti podobne prilagoditve, prav tako pa imajo vse nepremičnine podobne pozitivne in negativne primerjalne značilnosti. Poudariti je treba, da bi dejanska cena dosežena v transakcijah, ki bi vključevala predmetno nepremičnino, lahko odstopala od ocenjene tržne vrednosti zaradi različnih faktorjev, kot so motivacija obeh strank, pogajalske sposobnosti strank, struktura transakcije ali zaradi drugih dejavnikov specifičnih za konkretno transakcijo. Ocenjevane vrednosti so podane v neto zneskih, davek na promet z nepremičninami ali DDV nista upoštevana. Kletne prostore smo korigirali s faktorjem 0,4.

Glede na izvedeno analizo nepremičninskega trga ocenjujemo, da je bilo dovolj kvalitetnih primerljivih podatkov za izvedbo metode tržnih primerjav. Indikativna vrednost nepremičninskih pravic, po metodi tržnih primerjav na datum vrednotenja, zaokroženo znaša: 5.150.358,00 EUR.

Nepremičnina NTP (m2) EUR/m2 Tržna vrednost (EUR)

Klet 1.408,00 581,60 818.892,80

Pisarniško pritličje 1.044,00 1.454,00 1.517.976,00

Pisarniško I. nadstropje 974,00 1.454,00 1.416.196,00

Pisarniško II. nadstropje 961,00 1.454,00 1.397.294,00

Skupaj 4.387,00 5.150.358,80

NA DONOSU ZASNOVAN NAČIN 6.2.


V letu 2016 smo imeli na letni ravni 0,5-odstotno inflacijo, povprečna letna inflacija pa je bila –0,1-odstotna. Decembra smo na mesečni ravni imeli –0,5-odstotno inflacijo. Storitve so se podražile za 1,6 %, cene blaga pa se v povprečju niso spremenile.. UMAR ocenjuje v svoji napovedi (Pomladanska napoved, 2017) višino inflacije za leto 2017 na 1,80 % in za leto 2018 na 1,6 %. Kot napoved dolgoročnejše inflacije uporabim povprečje napovedi, kar znaša 1,70 %.

Tabela: donos izbranih obveznic do dospetja

Realna ne tvegana donosnost znaša 0,6 %

� = +�+� − = + ,+ , 7 − = , 6

Premija za slabšo likvidnost se obračunava zaradi dejstva, da je nepremičnino težje prodati kot primerljivo alternativno naložbo. Gre v bistvu za mero hitrosti prodaje, zato jo je mogoče smiselno določiti z upoštevanjem predvidenega časa, potrebnega za prodajo ocenjevane nepremičnine. Premije za slabšo likvidnost se gibljejo med 1 % za manjša stanovanja do 2 % za težje prodajljive poslovne prostore. Le pri zelo nelikvidnih nepremičninah je lahko premija za manjšo likvidnost višja do 5 % (Friedman, Ordway, 1989). Glede na vse okoliščine in velikost se opredelimo na premijo za slabšo likvidnost v višini 3,0%.

Premija za tveganje se pri nepremičninah, ki se oddajajo v najem, na tujih trgih giblje od 4 odstotnih točk do 7 odstotnih točk ( Friedman, Ordway, 1989). Izkustveno lahko rečem, da je premija za tveganje pri nas nižje. Glede na namembnost in glede na status ocenjevane nepremičnine ter glede na gospodarske kazalce smo stopnjo tveganja ocenili na 3,0 %.

Pri premiji za gospodarjenje z naložbo se orientiramo po stroških, ki jih zaračunavajo upravljavci za upravljanje nepremičnine, s čimer implicitno predpostavimo, da je gospodarjenje z naložbo enakovredno (seveda pa ne tudi enako) kot upravljanje nepremičnine. Nadomestilo za gospodarjenje z naložbo tako smiselno povzamem po Uredbi o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin. Povzeto po uredbi znaša nadomestilo za gospodarjenje z naložbo 0,3 %.

Premija za ohranitev glavnice smo izračunali po metodi, ki temelji na izračunu nabranih amortizacijskih popravkov - Hoskoldova metoda. Predpostavimo, da lahko sredstva oplemenitimo po realni donosnosti, ki je enaka ne tvegani (0,6 %). V tem primeru znaša premija za ohranitev glavnice sledeče: 1,39%

� = �+� �− = ,, 60− = 0,0139

Osnova za mero kapitalizacije:

46

Kategorija Premija

Realna donosnost ne tveganih naložb 0,60%

Premija za slabšo likvidnost 3,00%

Premija za tveganje 3,00%

Premija za gospodarjenje z naložbo 0,30%

Premija za ohranitev glavnice 1,39%

Skupaj (%) 8,29%


V prvem koraku smo s pomočjo metode dograjevanja določili izhodiščno mero kapitalizacije glede na tip nepremičnine. Postopek je opisan na prejšnji stani. V naslednjem koraku smo izhodiščno mero kapitalizacije korigirali glede na individualne značilnosti lokacije. Faktorji so prikazani v spodnjih tabelah:

Tabela: priporočene osnove mere kapitalizacije glede na tip nepremičnine:

Faktorji s katerimi prilagodimo glede na individualne značilnosti, glede na makro lokacijo, mikro lokacijo in možnosti uporabe s strani tretje osebe.

Tabela: mere kapitalizacije za posamezne lokacije:

DOLOČITEV STANOVITNEGA DOBIČKA

Ocenimo potencialni povprečni letni prihodek od predmetne nepremičnine. To je tista potencialna najemnina, ki bi jo lastnik nepremičnine prejemal, če bi bila venomer 100% zasedena. Najemnine, ki jih uporabljam v izračunih, so neto najemnine. Ocena stanovitnega dobička je bila pripravljena ob predpostavki nespremenjenega stanja nepremičnine (stand alone) in ob predpostavki nemotene uporabe (going concern).

Ocenimo in odštejemo višino odbitka za nezasedenost. Nezasedenost smo preverili na trgu nepremičnin s pomočjo podatkov upravljavca. Odbitek za nezasedenost izračunamo s pomočjo razmerja med ne oddanimi nepremičninami in dolgoročnim obdobjem za katerega je izražena. Po podatkih upravljavca se najemniki menjajo na okvirno 7 let, trajanje nezasedenosti pa takrat v povprečju traja okoli 6 mesecev. Odbitek za nezasedenost tako znaša 7,14%.

Ocenimo in odštejemo višino odbitka za neizterljivost. Neizterljivost: pri poslovnih objektih je glede na trenutno stanje na trgu kar precejšnja. Praksa kaže, da najemodajalci, ki se v primeru neizterljivosti odločajo za sodne poti, kljub pravnomočnosti sodb ne uspejo izterjati vseh zapadlih dolgov. Iz podjetja, ki se ukvarja z upravljanjem poslovnih in stanovanjskih nepremičnin, so mi posredovali podatek, da znaša stopnja neizterljivosti za poslovne prostore med petino in šestino stopnje nezasedenosti. Uporabimo nižjo od izračunanih vrednosti, kar znaša povprečno 1,43 %. Ocenimo in prištejemo druge letne prihodke nepremičnine. Predmetna nepremičnina nima drugih prihodkov.

Stroški in odhodki iz poslovanja. Gre za stroške, ki jih nosi najemodajalec. Običajna praksa je, da lastnik prenese stroške iz lastništva na najemnika, vendar mora določene stroške nositi sam. Primerjali smo podatke posameznih podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem poslovnih in stanovanjskih nepremičnin ter ocenili stroške in odhodke iz poslovanja, ki bremenijo lastnika nepremičnine. Med stroške, ki jih ima lastnik nepremičnine in jih ne more prenesti na najemnika so všteti stroški zavarovanja. Skladno z navedbami zavarovalnice ocenimo stroške zavarovanja in ostale stroške ki jih nosi najemodajalec na 2 %.

Nadomestitvena rezerva ali rezervacije za investicijsko vzdrževanje je potrebno upoštevati zaradi elementov zgradbe z kratko življenjsko dobo in jih je potrebno večkrat zamenjati ali prenoviti. Zato je potrebno vsako leto del izdatkov rezervirati. V obravnavanem primeru ocenjujem nadomestitveno rezervo po podatkih podjetja Metalka storitve d.o.o., ki se ukvarja z upravljanjem nepremičnin na 3 % v efektivnem prihodku.

47

Mera kapitalizacije Osnova

Pisarne 8,00%

Trgovina 8,00%

Skladišča 9,00%

Industrija 10,00%

Makro lokacija - prilagoditev

Glavno mesto 0,00%

Večja mesta 0,50%

Manjša mesta 1,00%

Ostalo 1,50%

Mikro lokacija - prilagoditev

odlična 0,00%

dobra 0,50%

povprečna 0,75%

slaba 1,00%

Možnost uporabe s strani 3 osebe

da 0,00%

omejeno 0,25%

ne 0,50%

Lokacija Osnova Makro Mikro 3 oseba Skupaj

Ljubljana 8,29 0,00 0,00 0,00 8,29

NAJEMNINE POSLOVNI PROSTORI LJUBLJANA

Na območju ocenjevane nepremičnine v Ljubljani pregledamo in analiziramo najemnine poslovnih prostorov. Ugotavljamo, da je kvaliteta večine podatkov dobra, podatki so točni in popolni. Znani so vsi pomembni podatki v smislu mikro lokacije, dovoljenega obsega izboljšav. Pregledamo in analiziramo podatke o tržnih najemninah pisarniških prostorov in sicer v obdobju med 01.01.2012 do 18.11.2016, ki smo jih pridobil na portalu Trgoskop. Iz dobljenih podatkov izločimo tiste, ki so verodostojni. Statistična analiza izbranih podatkov nam pove sledeče:

• da se najemnina za poslovne prostore giblje med 7,20 EUR/m2 in 15,48 EUR/m2;

• da je aritmetična sredina analiziranih najemnin 11,94 EUR/m2, mediana pa 11,92 EUR/m2;

• velikost vzorca je N = 20

48

Naslov: ŽELEZNA CESTA 14, LJUBLJANA Id posla: 206958 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 24.03.2015 Velikost NTP: 99,60 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1993 Višina najemnin: 13,16 EUR/m2

Naslov: ŠMARTINSKA CESTA 152, LJUBLJANA Id posla: 212456 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 29.06.2015 Velikost NTP: 268,30 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1966 Višina najemnin: 12,52 EUR/m2

Naslov: Šmartinska cesta 140, Ljubljana Id posla: 207029 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški/poslovni prostori Datum sklenitve pogodbe: 19.05.2015 Velikost NTP: 182,49 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 2000 Višina najemnin: 13,00 EUR/m2

NAJEMNINE: PISARNIŠKI PROSTORI

49

Naslov: FAJFARJEVA ULICA 33, LJUBLJANA Id posla: 202932 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: poslovni/pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 03.03.2015 Velikost NTP: 188,56 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 2006 Višina najemnin: 8,63 EUR/m2

Naslov: Vurnikova ulica 2, Ljubljana Id posla: 148856 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 03.02.2014 Velikost NTP: 92,40 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1999 Višina najemnin: 9,63 EUR/m2

Naslov: ŽELEZNA CESTA 14, LJUBLJANA Id posla: 206958 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 24.03.2015 Velikost NTP: 99,60 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1993 Višina najemnin: 13,16 EUR/m2


50

Naslov: Dunajska 106, Ljubljana Vir: Trgoskop Višina najemnin: 10 EUR/m2

Naslov: KOPRSKA ULICA 98, LJUBLJANA Id posla: 211666 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 11.06.2015 Velikost NTP: 195,00 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 2007 Višina najemnin: 11,79 EUR/m2

Naslov: SLOVENSKA CESTA 55, LJUBLJANA Id posla: 212056 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 16.06.2015 Velikost NTP: 261,70 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1956 Višina najemnin: 14,81 EUR/m2


51

Naslov: PRAŽAKOVA ULICA 4, LJUBLJANA Id posla: 236223 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Arhiv+ Skladišča+Poslovni prostori+Stopnišče, hodnik Datum sklenitve pogodbe: 27.11.2015 Velikost NTP: 1.787,54 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1980 Višina najemnin: 10,65 EUR/m2

Naslov: SLOVENSKA CESTA 54, LJUBLJANA Id posla: 270851 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 28.06.2016 Velikost NTP: 175,12 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1970 Višina najemnin: 7,00 EUR/m2

Naslov: PRAŽAKOVA ULICA 11, LJUBLJANA Id posla: 260728 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Prostori za poslovanje s strankami Datum sklenitve pogodbe: 14.03.2016 Velikost NTP: 124,20 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1929 Višina najemnin: 11,88 EUR/m2


Pri izračunu indikativne vrednosti ocenjevane nepremičnine smo upoštevali, da so ocenjevani prostori namenjeni za poslovno pisarniške prostore. Tako izbrane primerljive nepremičnine predstavljajo slednje. Glede na izvedeno analizo smo med izbranimi konkretnimi primerljivimi nepremičninami izbrali naslednje primerljive, ki so po svojih značilnostih najbolj primerljive z ocenjevano nepremičnino. Primerljive nepremičnine primerjam v skladu z dejavniki MSOV :

Prikaz pravnih poslov – primerljive prodaje

52

Naslov: Pražakova ulica, Ljubljana Id posla: 228261 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: Pisarniški prostori Datum sklenitve pogodbe: 24.08.2015 Velikost NTP: 1.833,42 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1978 Višina najemnin: 11,85 EUR/m2

Naslov: PRAŽAKOVA ULICA 4, LJUBLJANA Id posla: 236223 Vrsta posla podrobno: Oddajanje na prostem trgu Vrsta predmeta pravnega posla: pisarniški prostori Arhiv+ Skladišča+Poslovni prostori+Stopnišče, hodnik Datum sklenitve pogodbe: 27.11.2015 Velikost NTP: 1.787,54 m2 Velikost zemljišča: / Leto gradnje: 1980 Višina najemnin: 10,65 EUR/m2

MREŽA PRILAGODITEV POSLOVNI PROSTORI/NAJEM

Glede na izvedeno analizo sem med izbranimi konkretnimi primerljivimi prodajami izbral naslednji primerljivi prodaji, ki sta po svojih značilnostih najbolj primerljive z ocenjevano nepremičnino. (Vir: Trgoskop). Primerljivi prodaji primerjam v skladu z dejavniki MSOV:

Na podlagi analize in upoštevanja agregatnih podatkov in analiz, na podlagi podrobne analize nepremičninskega trga v širši okolici ocenjevane nepremičnine in na podlagi izbora najbolj primerljivih nepremičnin ter na njih opravljenih prilagoditvah, sem dobil indikativne cene primerljivih poslovnih prostorov. Indikativne cene primerljivih nepremičnin pravimo tistim, na podlagi katerih lahko verodostojno sklepamo o vrednosti ocenjevane nepremičnine oziroma pripadajočih nepremičninskih pravic. Pri določitvi indikacije vrednosti za poslovni prostor sem zbral aritmetično sredino izbranih primerljivih nepremičnin. Izbiro utemeljujem z dejstvom, da je bilo pri vseh nepremičninah potrebno opraviti podobne prilagoditve, prav tako pa imajo vse nepremičnine podobne pozitivne in negativne primerjalne značilnosti. Poudariti je treba, da bi dejanska cena dosežena v transakcijah, ki bi vključevala predmetno nepremičnino, lahko odstopala od ocenjene tržne vrednosti zaradi različnih faktorjev, kot so motivacija obeh strank, pogajalske sposobnosti strank, struktura transakcije ali zaradi drugih dejavnikov specifičnih za konkretno transakcijo. Ocenjevane vrednosti so podane v neto zneskih, davek na promet z nepremičninami ali DDV nista upoštevana. Najemnino za poslovni prostor tako ocenjujem na 11,78 EUR/m2. Vrednost posameznih delov stavbe smo korigirali s faktorji, ki so prikazani v spodnji tabeli in prestavljajo vrednost na enoto.

53

Ocenjevana 1 (%) 2 (%)

Naslov PRAŽAKOVA ULICA 4, LJUBLJANA Pražakova ulica, Ljubljana

Vir podatka Trgoskop Trgoskop Trgoskop

Najemnina (EUR/m2) 10,65 11,85

Obseg nep. pravic Abs. Abs. 0% Abs. 0%

Najemni pogoji Oddaja na prostem trgu Oddaja na prostem trgu 0% Oddaja na prostem trgu 0%

Vrsta transakcije Najemna pogodba Najemna pogodba 0% Najemna pogodba 0%

Vmesna razlika (EUR/m2) 0,00 0% 0,00 0%

Vmesna prilagoditev (EUR/m2) 10,65 11,85

Lokacija podobna 0% podobna 0%

Leto transakcije 2015 0% 2015 0%

Namembnost podobna 0% podobna 0%

Leto gradnje/obnova slabša 10% podobna 0%

Gradbeno stanje stavbe podobna 0% podobna 0%

Dostopnost podobna 0% podobna 0%

Velikost - NTP (m2) 4.387,00 1.787,54 0% 1.833,42 0%

Vmesna razlika (EUR/m2) 1,07 10% 0,00 0%

Vrednost (EUR/m2) 11,72 11,85

Ponder 5,86 50% 5,93 50%

Ponderirana vrednost (EUR/m2) 11,78


Stanovitni dobiček : Najemnine za posamezne tipe so razvidne iz spodnje tabele. Najemnine iz analize smo primerjali skladno z dejavniki MSOV, da smo prišli do uporabljenih najemnin. Na podlagi analize in trenutnih povprečnih tržnih najemnin se odločim, da bom pri izračunu letne najemnine uporabil sledeče:

Tabela: mesečna najemnina:

Izračun vrednosti za trgovski prostor:

Indikativna vrednost celotnega svežnja ocenjevanih nepremičnin po metodi kapitalizacije, na efektivni datum

cenitve znaša: 5.247.808,00 EUR.

54

Tabela: izračun vrednosti:

Nepremičnina NTP (m2) Najemnina (EUR/m2)

Najemnina (EUR/mesec)

Klet 1.408,00 4,71 6.635,90

Pisarniško pritličje 1.044,00 11,78 12.300,93

Pisarniško I. nadstropje 974,00 11,78 11.476,16

Pisarniško II. nadstropje 961,00 11,78 11.322,98

Mesečna najemnina 4.387,00 41.735,97

Letna najemnina v € 500.831,66

Odbitek za nezasedenost v % 7,14

Odbitek za nezasedenost v € 35.759,38

Odbitek za neizterljivost v % 1,43

Odbitek za neizterljivost v € 7.161,89

Efektivni prihodek 457.910,38

Drugi prihodki 0,00

Stalni stroški € 9.158,21

Nadomestitvena rezerva v € 13.737,31

Stanovitni dobiček 435.014,87

Mera kapitalizacije 0,0829

Vrednost nepremičnine 5.247.808,42

ZAKLJUČNI KOMENTAR 7

ZAKLJUČNI KOMENTAR


Poljanski nasip 6

1000 Ljubljana

Spoštovani, V skladu z vašo zahtevo smo ocenili tržno vrednost nepremičninskih pravic nepremičnin, za namen prodaje v stečajnem postopku. V teku pripravljanja tega poročila smo pregledali predmetne nepremičnine in okolico. Analizirali smo razpoložljive tržne podatke, ki so potrebni za oceno vrednosti.

Poročilo je izdelano v skladu z okvirom MSOV 2013, ter splošnimi standardi 101, 102, in 103, ki opredeljujejo obseg dela, izvajanje in poročanje. V skladu s standardi, se ocenjevane nepremičnine obravnavajo kot lastniško zasedene nepremičnine, ki se vrednotijo za namen prodaje, premoženje pa se prenaša neobremenjeno, kar pomeni, da je kupec upravičen do popolnega zakonitega posedovanja nepremičnine in razpolaganja z njo, vendar ne brez upoštevanja obstoječega lastnika kot udeleženca na trgu, izključene pa so kakršne koli posebne prednosti, značilne za tega lastnika, ki bi lahko vplivale na ocenjevanje vrednosti.

Na osnovi analize identifikacije nepremičnin, ter ugotavljanja drugih pravic, ki bi lahko vplivale na vrednost, je ob ocenjevalcu sodeloval tudi naročnik, ugotovljeno je bilo, da je naročnik izvajalca ocenjevanja vrednosti v celoti seznanili z vsemi pravicami do nepremičnine, tudi tako, da so bili pozorno pregledani vsi zemljiškoknjižni izpiski, ki so priloga tega poročila, v povezavi s tem pa je naročnik podpisal tudi posebno izjavo.

Poročilo je izdelano tudi v skladu s Standardom za ocenjevanje vrednosti nepremičnin (SPS 2), ki ga je sprejel strokovni svet Slovenskega inštituta za revizijo, ter ob upoštevanju Hierarhije standardov ocenjevanje vrednosti (Ur. l. RS 106/2010, 9/2012). V skladu s točko MSOV 2013 opozarjamo naročnika, da smo oceno vrednosti premoženja zgradili na predpostavki »delujočega podjetja«, kot da se namembnost nepremičnine dolgoročno ne bo spremenila kljub temu, da morda pride do spremembe lastništva. Vrednost, ki bi upoštevala morebitno spremembo namembnosti, bi bila predvidoma nižja od podane ocene vrednosti.

Pri izvajanju cenitve smo uporabili standard tržne vrednosti. Omenjena vrednost izhaja iz izhodišča tržne vrednosti, kjer voljni prodajalec in voljni kupec zamenjata sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v premišljenem poslu, po ustreznem trženju premoženja, pri katerem sta stranki ravnali obveščeno, previdno in brez prisile.

Na začetku gospodarske krize je promet s poslovnimi nepremičninami občutno upadel, saj v zaostrenih gospodarskih razmerah podjetja usmerjajo vsa razpoložljiva sredstva v svojo osnovno dejavnost. Tako niso pripravljena investirati v nepremičnine in se celo dezinvestirajo. Povpraševanje po poslovnih nepremičninah se preusmerja na najemniški trg, hkrati pa se povečuje ponudba rabljenih poslovnih nepremičnin.

Pri metodi tržnih primerjav sem razpolagal z dovolj natančnimi prodajnimi cenami za tovrstne objekte na obravnavani lokaciji. Ob pregledu nepremičninskega trga sem ugotovil, da je na voljo dovolj kvalitetnih in aktualnih tržnih podatkov za uporabo načina tržnih primerjav, ki je sicer tudi najbolj direkten pokazatelj in najbolj odraža dejansko tržno vrednost. Na podlagi analize in upoštevanja agregatnih podatkov in analiz, na podlagi podrobne analize nepremičninskega trga v širši okolici ocenjevane nepremičnine in na podlagi izbora najbolj primerljivih nepremičnin ter na njih opravljenih prilagoditvah, sem dobil indikativne cene primerljivih nepremičnin. Indikativne cene primerljivih nepremičnin pravimo tistim, na podlagi katerih lahko verodostojno sklepamo o vrednosti ocenjevane nepremičnine oziroma pripadajočih nepremičninskih pravic

Pri metodi kapitalizacije donosa smo razpolagali z relativno dovolj natančnimi najemnimi cenami za podobne objekte na obravnavanih lokacijah. Podatke na podlagi katerih smo ocenjevali potencialno tržno najemnino in prihodke smo dobili z analizo oddajanja primerljivih prostorov v okolici. Izbiro najemnine sem utemeljil na podlagi neposrednega razgovora lokalnim nepremičninskim agentom in podatki iz oglaševanih najemnin.

56

ZAKLJUČNI KOMENTAR

Potrebno je poudariti, da je način kapitalizacije zgrajen na več predpostavkah in je zanesljiv le toliko, kot so zanesljive predpostavke. Ocena stanovitnega dobička je bila pripravljena ob predpostavki nespremenjenega stanja nepremičnine (stand alone) in ob predpostavki nemotene uporabe (going concern).

Poudariti je treba, da bi dejanska cena dosežena v transakcijah, ki bi vključevala predmetno nepremičnino, lahko odstopala od ocenjene tržne vrednosti zaradi različnih faktorjev, kot so motivacija obeh strank, pogajalske sposobnosti strank, struktura transakcije ali zaradi drugih dejavnikov specifičnih za konkretno transakcijo.

Glede na izhodiščne podatke, v skladu z namenom ocenjevanja vrednosti in v skladu z nameravano uporabo poročila o vrednosti dajemo med vsemi indikacijami vrednosti prednost tisti, ki sem jo ugotovil po metodi kapitalizacije.

Tržna vrednost pravic na nepremičnini celotnega svežnja ocenjevanih nepremičnin, za opredeljen namen, ob upoštevanju predpostavk in na datum vrednotenja 28.04.2017, zaokroženo znaša: 5.247.808,00 EUR.


MAG. ANDRAŽ BRILLI

57

LIKVIDACIJSKA VREDNOST 8

LIKVIDACIJSKA VREDNOST


Pojem likvidacijske vrednosti obravnavata SRS 37 (37.41. člen) ter ZFPPIPP (327. člen. Likvidacijska vrednost pomeni oceno vrednosti ob predpostavki prenehanja poslovanja poslovnega subjekta. MSOV 2013 prisilno prodajo obravnava v Okviru MOSV (53-55 točka) in sicer opredeljuje pojem prisilne prodaje kot:

Prisilna prodaja se pogosto uporablja v okoliščinah, kjer je prodajalec prisiljen prodati in zato ustrezno obdobje trženja ni mogoče. Cena, ki bi jo lahko v takih okoliščinah lahko dosegli, bo odvisna od narave pritiska na prodajalca in od razlogov, zakaj ustrezno trženje ni mogoče. Lahko odraža tudi posledice za prodajalca, ki ni uspel prodati v času, ki ga je imel na boljo. Cena, ki jo bo prodajalec sprejel v prisilni prodaji, bo odraz njegovih posebnih okoliščin, in ne okoliščin hipotetičnega voljnega prodajalca v opredelitvi tržne vrednosti. Cena, ki se lahko doseže v prisilni prodaji, je le naključno povezana s tržno vrednostjo, ali katero koli drugo podlago, opredeljeno v tem standardu. Prisilna prodaja je opis situacije, v kateri se izvede menjava, ne pa neka določena podlaga vrednosti.

Je znesek, katerega je mogoče iztržiti v primeru redne likvidacije v normalnih pogojih, ko je na razpolago dovolj časa, da se najde enega ali več kupcev, ki prevzamejo vse stroške posesti takšne kot je, prodaja pa nima nobenih pravnih zadržkov(hipotek), pri čemer pa je prodajalec primoran posest prodati.

Pri določanju likvidacijske vrednosti je tako poleg vseh že navedenih argumentov o oblikovanju primerne vrednosti zelo pomembno še naslednje:

• prodaja v postopku likvidacije sama po sebi znižuje vrednost

• stroški trženja so v postopku likvidacije višji, odvisni so še zlasti od trajanja postopka in velikosti nepremičnine

Glede na izkušnje lahko ugotovimo, da se premije za manjšo likvidnost gibljejo v razponu od 10% (za manjša stanovanja, kvalitetne parcele) do celo 60% (za večje industrijske komplekse).

Pri oceni vrednosti nepremičnin v primeru takojšnje prodaje je treba dodatno preučiti tudi stanje ponudbe in povpraševanja na trgu podobnih in alternativnih nepremičnin ter trenutno tržljivost nepremičnine.

Število sklenjenih transakcij je v zadnjih letih zaradi vpliva gospodarske in finančne krize močno upadlo. Ker se število nepremičnin na trgu ni zmanjšalo, lahko na podlagi podatkov o pomembnem zmanjšanju števila transakcij sklepamo, da ponudba precej presega povpraševanje.

Zaradi težje dostopnosti kreditov se je zmanjšal tudi obseg špekulativnih nakupov nepremičnin. Posledično se je čas, potreben za prodajo nepremičnine,podaljšal oz. je treba v primeru hitre prodaje nepremičnine ceno spustiti.

V postopku prisilne prodaje ločimo naslednje vrste sredstev, ki lahko pomembno vplivajo na oceno vrednosti:

1. Enovita sredstva so sredstva, ki predstavljajo funkcionalno celoto in jih je mogoče uporabljati in upravljati samostojno. Običajno za takšen tip sredstev obstajajo trg in primerljive prodaje. Tipična enovita sredstva so npr. stanovanja, hiše, garaže, vozila in plovila, delovni stroji, priprave, orodja, IT-oprema (individualno uporabna) in osebni predmeti. Verjetnost uresničitve prodaje pri takšnih sredstvih je velika.

2. Razdružljiva sredstva so sredstva, ki so sestavljena iz več enovitih sredstev in skupno tvorijo celoto. Pri razdružitvi praviloma izgubijo polno funkcionalnost, vendar jih je mogoče prodajati tudi posamično. Tipično razdružljivo sredstvo je postrojenje proizvodne linije (npr. različne tehnološke proizvodne linije, sredstva infrastrukture, energetika, telekomunikacije in IT-mreže). Verjetnost uresničitve pri takšnih sredstvih je nižja kot pri enovitih sredstvih, prav tako pa praviloma pri razdruževanju nastanejo neposredni stroški razdruževanja.

3. Skupina sredstev so sredstva, ki bi se lahko prodajala kot enovita, vendar se zaradi okoliščin prodajajo v paketu. Enovita sredstva, ki sestavljajo skupino sredstev, so praviloma med seboj enaka ali podobna. Tipične skupine sredstev predstavljajo več stanovanj na isti lokaciji ali večje količine pisarniške opreme, modelov, delovnega orodja, rezervnih delov in zalog (polizdelkov in izdelkov). Verjetnost uresničitve prodaje je nižja kot pri prodaji enovitih sredstev.

Ocenjevalec vrednosti mora v postopkih ocenjevanja vrednosti opredeliti, v katero skupino sredstev sodi predmet ocenjevanja vrednosti, in to dejstvo v povezavi z ostalimi dejavniki tržljivosti (širina in globina trga za ocenjevano sredstvo …) ustrezno vključiti v oceno vrednosti. Sredstva v obravnavanem primeru obravnavamo kot enovita sredstva.

59


DEJAVNIKI, KI VPLIVAJO NA OCENO TRŽNE VREDNOSTI, IN DEJAVNIKI, KI VPLIVAJO NA OCENO LIKVIDACIJSKE VREDNOSTI

Ocenjujemo, da je ključna težava pri ocenjevanju likvidacijske vrednosti v praksi neustrezno razumevanje razlike med tržno vrednostjo in tržno vrednostjo ob predpostavki prisilne prodaje (t. i. likvidacijska vrednost). Stroka ocenjevanja vrednosti je prenehala uporabljati izraz likvidacijska vrednost zaradi napačnih interpretacij, da gre za podlago vrednosti, ki se pomembno razlikuje od tržne vrednosti. Kot smo že zapisali, gre dejansko za ocenjevanje na osnovi iste podlage vrednosti.

Razlika med obema ocenama je praviloma bistveno manjša, kot to izhaja iz prakse ocenjevanja v Sloveniji. Pripisujemo jo lahko predvsem dejavnikom, ki jih bomo v nadaljevanju podrobneje opisali. Težava nastane, ko ocenjevalci dejavnike, ki bi jih morali upoštevati že pri oceni tržne vrednosti, pogosto upoštevajo šele v okviru ocenjevanja likvidacijske vrednosti. Na ta način pogosto prihaja do sistematično previsoko ocenjenih tržnih vrednosti in prevelikih razkorakov med ocenjenimi tržnimi vrednostmi in likvidacijskimi vrednostmi sredstev.

V kriznih razmerah in v obdobjih močno omejene likvidnosti trga ocenjevanega premoženja (predvsem nepremičnin) je za ustrezno ocenjevanje tržne vrednosti ključnega pomena:

a) ustrezno razumevanje in upoštevanje ekonomskega zastaranja premoženja (raven gospodarske aktivnosti v dejavnosti, v kateri se uporablja ocenjevano premoženje, dvig vhodnih stroškov, dvig stroškov zaradi nove ekološke ali druge zakonodaje ipd.);

b) razumevanje vpliva ravni univerzalnosti uporabe premoženja;

c) potencialni trg (število potencialnih kupcev), ki za tovrstno premoženje obstaja. Ustrezno obravnavanje teh dejavnikov je še posebej pomembno pri ocenjevanju premoženja, ki je po vrsti in obliki specifično. Večina razhajanj med ocenjenimi vrednostmi in dejanskimi transakcijskimi cenami praviloma izhaja iz neustreznega obravnavanja in razumevanja omenjenih treh dejavnikov, ki s samo predpostavko prisilne prodaje praviloma niso neposredno povezani in bi morali biti vključeni že v oceno na podlagi tržne vrednosti. Dejavniki, ki jih bomo opredelili v nadaljevanju, na oceno tržne vrednosti praviloma nimajo vpliva in so specifični za ocenjevanje likvidacijskih vrednosti.

VPLIVNI DEJAVNIKI PRI OCENI LIKVIDACIJSKE VREDNOSTI

Likvidacijska vrednost temelji na predpostavki hipotetične cene, ki bi jo sredstvo doseglo ob prisilni prodaji. Likvidacijska vrednost izhaja iz tržne vrednosti, vendar se lahko od nje razlikuje zaradi naslednjih dejavnikov:

Prodajalec oziroma kupec nista voljni in enako motivirani stranki kot pri prodaji v tržnih okoliščinah. Ker je prodajalec praviloma pod pritiskom hitre prodaje, prihaja do asimetrične motivacije za sklenitev posla, ki vpliva na vrednost. Moč vpliva je odvisna od tržne zanimivosti sredstva.

Kupec v postopku prisilne prodaje sredstev pogosto ni podrobno obveščen o značilnostih predmeta prodaje, zato prevzema večja tveganja kot pri transakcijah v tržnih okoliščinah. Sredstva se prodajajo po sistemu "videnokupljeno", zato kasnejše reklamacije niso možne. Potencialne napake sredstva in povečano tveganje, ki ga prevzema kupec, lahko vplivajo na nižjo vrednost sredstva. Moč vpliva je odvisna od možnih napak na sredstvu in od tveganj, ki jih kupec prevzema zaradi slabšega poznavanja sredstva.

Dražitelj je v postopku prisilne prodaje pogosto vezan na zadostno količino gotovinskih sredstev oz. virov financiranja, tako pri varščinah v postopku dražbe kot pri plačilih, kar lahko znižuje potencialno število dražiteljev. Manjše povpraševanje vpliva na vrednost sredstva. Moč vpliva je odvisna od zapletenosti pogojev draženja in odstopanja od predvidenega načina plačila od sicer prevladujočega načina financiranja transakcij s tovrstnimi sredstvi.

Špekulativni dejavnik, ki je posledica dejstva, da je informacija o prodaji premoženja javna (kupci so seznanjeni z dejstvom, da prodajalec prodaja pod "prisilo" in da ni v celoti izpolnjena predpostavka voljnega prodajalca). Trg je praviloma preko javno objavljenih dokumentov, ki se nanašajo na potek postopka likvidacije, seznanjen, da je dolžnik predvidel, da bo v določenem roku prodal premoženje. Odbitek zaradi špekulativnega dejavnika spada med odbitke, ki empirično niso dokazani kot izoliran pojav, zato se njegovi uporabi v praksi izogibamo.

Velja načelo, da bolj ko so zunanji zakonski in postopkovni okviri ocenjevanja restriktivni, pomembnejša je predpostavka prisilne prodaje. Praviloma so zato odbitki zaradi prisile višji, s tem pa se ocenjena likvidacijska vrednost praviloma bolj razlikuje od tržne vrednosti. Manj kot so postopki restriktivni (časovno in postopkovno), manjša je razlika med ocenjeno tržno vrednostjo in ocenjeno likvidacijsko vrednostjo.

60


Zaradi navedene povezave mora v okviru namena ocenjevanja vrednosti ocenjevalec vedno podrobno proučiti in upoštevati zakonske in postopkovne zahteve, ki vplivajo na izvajanje postopka prodaje, in jih ustrezno upoštevati v postopkih ocenjevanja likvidacijske vrednosti. Opisane okoliščine in dejavniki lahko pomembneje vplivajo na povpraševanje po sredstvu, ponujenem v prisilni prodaji, zato jih je treba pri ocenitvi likvidacijske vrednosti upoštevati. Pri ocenjevanju odbitkov se je treba izogibati pavšalnim ocenam, temveč je treba znižanja vrednosti argumentirati na podlagi preteklih primerljivih prodaj.

Pri ocenjevanju je treba posebno pozornost nameniti oceni ekonomskega zastaranja sredstva. Ekonomsko zastaranje je treba upoštevati že pri oceni tržne vrednosti in ne šele v okviru ocene likvidacijske vrednosti. Ekonomsko zastaranje je zunanji (eksogeni) dejavnik, ki vpliva na vrednost sredstva. Med drugim se kaže z ravnijo poslovne aktivnosti v dejavnosti, v kateri deluje ocenjevano sredstvo, in s tem posredno tudi s številom potencialnih kupcev (globina in širina trga). Pri oceni likvidacijske vrednosti je načeloma treba proučiti tudi morebitni špekulativni dejavnik, ki je posledica informacije, da se prodaja premoženje. Pri stečaju je špekulativni dejavnik lahko pomembnejši kot v postopku redne likvidacije. Odbitek zaradi špekulativnega dejavnika je treba razlikovati od ekonomskega zastaranja ocenjevanega sredstva. Špekulativni dejavnik predstavlja drugačno motivacijsko ozadje kupca v primerjavi z motivacijskim ozadjem, kot ga predvideva tržna podlaga vrednosti, medtem ko ekonomsko zastaranje odraža raven aktivnosti v dejavnosti, kjer se uporablja ocenjevano sredstvo. Raven poslovne aktivnosti v dejavnosti posredno določa ekonomičnost uporabe sredstva in število potencialnih kupcev ocenjevanega sredstva. Nižja kot je aktivnost v dejavnosti, slabša je ekonomika uporabe sredstva, s tem je praviloma nižja tudi trenutna tržna vrednost sredstva. Manjša kot je aktivnost v dejavnosti, manjše je praviloma število potencialnih kupcev, s tem je praviloma nižja tudi trenutna tržna vrednost sredstva. V obeh primerih je ekonomsko zastaranje sredstva višje kot pri sredstvih, ki so uporabljana v dejavnosti z normalno ravnijo poslovne aktivnosti in posledično širšim naborom potencialnih kupcev. Ocenjena vrednost pa je odvisna tudi od univerzalnosti uporabe ocenjevanega sredstva. Bolj kot je sredstvo univerzalno uporabno, več je možnih načinov njegove uporabe, s tem pa je potencialna ekonomika uporabe ocenjevanega sredstva praviloma boljša. Hkrati velja, da za univerzalno uporabna sredstva obstaja širši krog kupcev. V tem primeru so transakcijske cene ocenjevanega sredstva praviloma višje, saj se predvideva, da bo dejanski kupec v postopkih prodaje pripravljen plačati kupnino, ki bo nekoliko višja od drugega najboljšega ponudnika. Obstaja povezava med številom potencialnih kupcev ocenjevanega sredstva in špekulativnim dejavnikom. Več kot je potencialnih kupcev ocenjevanega sredstva, manjši je vpliv špekulativnega dejavnika, saj v prodajnem postopku večje število ponudb skozi arbitražni proces zmanjšuje vpliv špekulativnega dejavnika.

Likvidacijsko vrednost ocenimo po naslednjem postopku:

• Ocenimo možni čas prodaje sredstva. Čas prodaje industrijskih objektov ocenjujemo na 30 mesecev, kolikor običajno trajajo primerljivi prodajni postopki v industrijski dejavnosti.

• Ocenimo potencialno tržno vrednost sredstva na predvideni dan prodaje, pri čemer je treba pri potencialni tržni vrednosti predvideti slabšanje sredstva zaradi časovne odmaknjenosti prodaje in tržne trende (vrednosti so bile ocenjene v poročilu). Ker gre za postopek prostovoljne likvidacije predpostavljamo, da bodo objekti ostali vzdrževani in da jih bo lastnik ohranil v enakem stanju.

• Potencialno tržno vrednost znižamo za odbitek zaradi vplivnih dejavnikov. Pri tem upoštevamo obliko sredstva, tržno zanimivost, možnost preveritve sredstva, načina prodaje ter druge dejavnike, ki vplivajo na vrednost. Še posebej pri ocenjevanju vrednosti premičnih sredstev (smiselno pa tudi za nepremičnine) je treba upoštevati dejstva, ki izhajajo iz izpeljank podlage tržne vrednosti (tržna vrednost na mestu in pri uporabi, instalirano, demontirano, premestitev ali odpad) ter načinov prodaje, ki se izkazujejo s prodajo: • v kompletu – na prodaj so vsa sredstva podjetja (tehnološke linije, podporna oprema, energetska sredstva, sredstva logistike, biro in IT-sredstva); • po sklopih – na prodaj so celovite nedeljive tehnološke linije, oprema po tehnoloških funkcijskih sklopih in tudi enovita sredstva; in • razdružljivih sredstev. Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin je treba pozornost posvetiti obliki sredstev in ugotoviti, ali se prodaja enovito sredstvo, ali se prodajajo razdružljiva sredstva (nepremičnine, ki sicer tvorijo celoto, se prodajajo po delih), ali se prodaja skupina sredstev. V navedenih primerih je treba istovrstna sredstva razvrstiti v vsebinske sklope, za katere obstajajo istovrstni vplivni dejavniki (stanovanja ali vozila so tržno najzanimivejša, manj pisarne ali pisarniška in birooprema, delovni stroji in podporna ter logistična sredstva imajo manjši tržni potencial, še manjšega specialne tehnološke linije itd). Tržno zanimivost ocenjujemo kot dobro tržno zanimive in zato uporabimo diskont – 5%.

• Način prodaje predstavlja normalno likvidacijo in ne prisilne prodaje, kjer je dovolj časa za normalno izpeljavo postopka prodaje. Iz omenjenega razloga ni potreben dodatne diskont za hitrost prodaje.

• Dobljeno vrednost diskontiramo na dan ocenjevanja. Dobljena vrednost predstavlja likvidacijsko vrednost sredstva. Diskontna mera je povzeta po poglavju metoda kapitalizacije, kjer od kapitalizacijske stopnje odštejemo premijo za ohranitev glavnice in tako dobimo diskontno stopnjo, ki znaša 6,9%

61


62

IZRAČUN LIKVIDACIJSKE VREDNOSTI:

Stroški prodaje: Na osnovi zbranih podatkov in analiz lahko stroške, povezane s prodajo, ocenimo po naslednjih sklopih kot: • Stroške neposredne prodaje, vključno s stroški trženja, ki vključujejo vse stroške trženja in

provizij, povezanih s prodajo, • Stroške, povezane z ureditvijo pravnega statusa nepremičnine, ki vključujejo vse pravne stroške,

stroške taks, prispevkov in davščin, • Ostale stroške. Stroški neposredne prodaje, vključno s stroški trženja, vključujejo vse stroške trženja in provizij, povezanih s prodajo, kot so običajni stroški prodajnih provizij profesionalnih posredniških hiš, ki se ukvarjajo s prodajo nepremičnin takšnega obsega. Strošek ocenjujemo na 2,5%. Stroški, povezani z ureditvijo pravnega statusa nepremičnine, vključujejo vse pravne stroške, stroške taks, prispevkov in davščin. 1% Stroške zavarovanja ocenjujemo na 0,5% letno. V času predvidenem za prodajo stroški znašajo 0,5%. Stroški morebitnega vzdrževanja in zavarovanja objekta v času prodaje, pri čemer je prvenstveno mišljeno redno investicijsko vzdrževanje znašajo po moji oceni ca. 0,25% od vrednosti objekta letno. V času predvidenem za prodajo stroški znašajo 0,25%. Stroški prodaje so ocenjeni na 4,25 %.

Nepremičnina Tržna vrednost diskontna mera čas prodaje (let) diskontni faktor tržna zanimivost način prodaje neposredni stroški Likvidacijska vrednost

TV r 1+r t (1/(1+r))t tz np ns LV

Poslovni objekt 5.247.808 6,90% 1,0690 1 0,935453695 0,95 1 0,9575 4.465.423,15

IZJAVE 9

IZJAVA OCENJEVALCA:

IZJAVA OCENJEVALCA SPS 2

Pri svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam, da:

• so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri veri, pri čemer verjamem in zaupam v njihovo točnost;

• so prikazani moje osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni samo s predpostavkami in omejevalnimi okoliščinami, opisanimi v tem poročilu;

• nimam navedenih sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede imetja, ki je predmet tega poročila in nimam spodaj navedenih osebnih interesov ter nisem pristranski glede oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva;

• plačilo za mojo storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano na vnaprej določeno vrednost predmeta ocenjevanja vrednosti ali doseganje dogovorjenega izida ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila;

• sem osebno pregledal imetje nepremičnine, ki je predmet tega ocenjevanja vrednosti;

• mi pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal pomembne strokovne pomoči;

• so moje (naše) analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to poročilo sestavljeno v skladu z določiloma.


MAG. ANDRAŽ BRILLI

IZJAVA O SKLADNOSTI PO MSOV

Po svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam, da: • je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s kodeksom etike in MSOV, deseta izdaja,

izdal IVSC leta 2013,

• sem izpolnil zahteve po strokovnem izobraževanju, • imam izkušnje v zvezi z lokacijo in vrsto premoženja, katerega vrednost ocenjujem


MAG. ANDRAŽ BRILLI

64

IZJAVA NAROČNIKA


Poljanski nasip 6

1000 Ljubljana

Za potrebe ocenitve nepremičnin v imenu naročnika AHA Skupina d.o.o. – v stečaju

i z j a v l j a m ,

• da so dokumenti o nepremičnini in ter drugi podatki in informacije, ki so bili pismeno ali ustno posredovani v postopku ocenjevanja nepremičnine s strani naročnika ocenjevalcu nepremičnin Andražu Brilliju, popolni in točni.

• Izjavljamo, da smo posredovali vse podatke in informacije, za katere menimo, da imajo odločilen vpliv na ocenjevanje tržne vrednosti pravic na nepremičnini.

Odgovorna oseba:

Ljubljana, april 2017

65

VIRI, LITERATURA 10

VIRI IN LITERATURA:

• Banka Slovenije, Evrosistem bilten, Ljubljana, oktober 2010

• Friedman in Ordway: Income Property Appraisal and Analysis, Prentice Hall, New Jersey, 1989

• Gračanić S., Ocenjevanje vrednosti nepremičnin: Ocenjevanje vrednosti zemljišč, Gradivo za izobraževanje za pridobitev strokovnega naziva pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, Slovenski inštitut za revizijo, Ljubljana, 2010.

• Jožef Murko, Ocenjevanje vrednosti nepremičnin: priprava poročila o ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic, Gradivo za izobraževanje za pridobitev strokovnega naziva pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, Slovenski inštitut za revizijo, Ljubljana, 2010.

• Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (slovenski prevod), International Valuation Standards Comitee, 2013.

• Pšunder I., Torkar M., Vrednost nepremičninskih pravic, knjiga: strokovna zbirka Slovenski inštitut za revizijo, Ljubljana, 2007.

• Srednik Rajko, Obračun najemnin za različne vrste površin in njihova uporaba, Ljubljana, 2007

• Srednik Rajko, Ocenjevanje vrednosti nepremičnin: Nabavno vrednostni način, Gradivo za izobraževanje za pridobitev strokovnega naziva pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, Slovenski inštitut za revizijo, Ljubljana, 2010.

• Stvarnopravni zakonik, UL 87/2002, 17.10.2002

• Šubic Kovač Maruška, Vrednotenje stavbnih zemljišč, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, Inštitut za komunalno gospodarstvo, Ljubljana, 1997

• Zupančič D., Ocenjevanje vrednosti nepremičnin: Analiza najgospodarnejše rabe, Gradivo za izobraževanje za pridobitev strokovnega naziva pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, Slovenski inštitut za revizijo, Ljubljana, 2010.

• http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html

• http://www.finance.si

• http://www.gu.gov.si/

• http://www.Nepremičnine.net

• http://www.nlb.si/depozit

• http://www.slonep.net

• http://www.surs.si

• http://www.umar.gov.si

• http://www.urbinfo.si

67

http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html










http://www.finance.si/







http://www.gu.gov.si/









http://www.nepremičnine.net/





http://www.nlb.si/depozit







http://www.slonep.net/





http://www.umar.gov.si/







http://www.urbinfo.si/





PRILOGE 11

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 1 od 9

Informacijski sistem eZK

Redni izpis iz zemljiške knjige

čas izdelave izpisa: 3.5.2017 - 15:39:21

Nepremičnina

tip nepremičnine: 1 - zemljiška parcelavir ID znaka: 1 - zemljiški katasterID znak: parcela 1737 2609

katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100) Plombe: Z nepremičnino ni povezana nobena zemljiškoknjižna zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno.

Osnovni pravni položaj nepremičnine:

ID osnovnega položaja: 3610702vrsta osnovnega položaja: 101 - vknjižena lastninska pravicadelež: 1/1imetnik:

1. matična številka: 1527177000firma / naziv: AHA SKUPINA, holding družba, d.o.o. - v stečajunaslov: Poljanski nasip 006, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 19.10.2005 12:18:00

omejitve: Opozorilo: v primeru več omejitev z istim časom učinkovanja vpisa se vrstni red ugotovi na podlagi dodatnih opisov pri posamezni izvedeni pravici ali zaznambi.

ID omejitve čas začetka učinkovanja vrsta13206808 28.03.2007 09:07:00 401 - vknjižena hipoteka 13314350 25.05.2009 09:20:00 401 - vknjižena hipoteka 14504697 30.09.2010 09:00:00 401 - vknjižena hipoteka 14596831 30.09.2010 09:00:01 401 - vknjižena hipoteka 15339914 06.10.2011 11:23:19 401 - vknjižena hipoteka 15529678 06.10.2011 11:36:29 401 - vknjižena hipoteka 17044873 23.10.2014 11:00:12 401 - vknjižena hipoteka 17137857 09.02.2015 10:48:02 401 - vknjižena hipoteka 17653546 17.02.2015 14:19:17 401 - vknjižena hipoteka 17746373 17.04.2015 16:10:51 401 - vknjižena hipoteka 17806764 22.02.2016 13:49:52 401 - vknjižena hipoteka

Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah:

ID pravice / zaznambe 13206808čas začetka učinkovanja 28.03.2007 09:07:00vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambe

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 2 od 9

terjatev: 6.530.100,00 EUR tip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 30.11.2025 dodatni opis:6.530.100,00 EURNa podlagi notarskega zapisa sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, opr. št. SV 538/07 z dne 27.03.2007se pri nepremičnini z ident. št. 177.E, podvl. št. 2899/131 k.o. Stožice, z ident. št. 423.E, podvl. št. 526/167 k.o. Poljansko predmestje (pri 4341/10000 last Mojce Lukančič), z ident. št. 156.E, podvl. št. 526/146 k.o. Poljansko predmestje (pri 6/10 last Mojce Lukančič), z ident. št. 13.E, podvl. št. 526/13 k.o. Poljansko predmestje, z ident. št. 79.E, podvl. št. 1293/79 k.o. Ajdovščina, z ident. št. 80.E, podvl. št. 1293/80 k.o. Ajdovščina, z ident. št. 204.E, podvl. št. 1293/204 k.o. Ajdovščina, z ident. št. 205.E, podvl. št. 1293/205 in pri parc. št. 2609, 2610, vl. št. 1968 k.o. Tabor (last AHA SPOZNANJE d.o.o.):

a) vknjiži hipoteka za:- glavnica: 6.530.100,00 EUR,- obresti:3-mesečni EURIBOR s pribitkom 1,625%-ih točk letno oz. ob spremembi v CHF z obrestmi v višini 3-mesečni LIBOR s pribitkom 1,625%-ih točk letno- zapadlost glavnice: 30.11.2025

b) zaznamuje neposredna izvršljivost cit. notarskega zapisa.

imetnik:1. matična številka: podatek ni vpisan

firma / naziv: Zveza bank r.z.z.o.j., Bank und Revisionsverband, reg. GmbHnaslov: Paulitschgasse 5-7, A-9010 Klagenfurt/Celovec, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 28.03.2007 09:07:00

zveza - ID osnovnega položaja:3610702

pravice / zaznambe pri izvedeni pravici / zaznambi:Pri izvedeni pravici / zaznambi ni vpisana nobena pravica ali pravno dejstvo

ID pravice / zaznambe 13314350čas začetka učinkovanja 25.05.2009 09:20:00vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 400.000,00 EUR obresti 4,5tip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 29.02.2016 dodatni opis:400.000,00 EURNa podlagi odpravka notarskega zapisa potrditve pogodbe o okvirnem kreditu in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, opr.št. SV 488/09 z dne 22.05.2009se v korist upnika:a) vknjiži hipoteka z naslednjimi podatki o terjatvi, zavarovani s hipoteko:- glavnica: 400.000,00 EUR- obresti: obrestna mera je sestavljena iz 3-mesečni EURIBOR+4,50 % letno, z obrestmi, ki tečejo od dneva črpanja dalje in se plačujejo tri mesečno in vsemi ostalimi modalitetami razvidnimi iz pogodbe o kreditu in sporazuma.Obresti tečejo od dneva črpanja kredita dalje z morebitnimi zamudnimi obrestmi in stroški,- zapadlost glavnice: 29.02.2016 z možnostjo odpoklica kredita,b) zaznamuje neposredna izvršljivost notarskega zapisa opr. št. SV 488/09 z dne 22.05.2009.imetnik:

1. matična številka: 5446546000firma / naziv: UNICREDIT BANKA SLOVENIJA d.d.naslov: Šmartinska cesta 140, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 25.05.2009 09:20:00

zveza - ID osnovnega položaja:

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 3 od 9

3610702

pravice / zaznambe pri izvedeni pravici / zaznambi:

ID čas začetka učinkovanja vrsta 16958593 25.05.2009 09:20:00 712 - zaznamba izvršbe

Podrobni podatki o pravici / zaznambi pri izvedeni pravici / zaznambi:

ID pravice / zaznambe 16958593čas začetka učinkovanja 25.05.2009 09:20:00vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka In 1961/2014dodatni opis:Zaznamba izvršbe je vpisana na podlagi sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. In 1961/2014 z dne 25.7.2014. Zaznamba izvršbe učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba navedene hipoteke.

ID pravice / zaznambe 14504697čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:00vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 0,00 EUR obresti trimesečni EURIBOR s pribitkom 2,75%nih točktip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 30.11.2025 dodatni opis:hipoteka z naslednjimi podatki o terjatvi:- glavnica: 0,00 EUR,- obrestna mera: trimesečni EURIBOR s pribitkom 2,75%nih točk, vendar najmanj 4,5% letno,- zapadlost glavnice: 30.11.2025.imetnik:

1. matična številka: 1870637000firma / naziv: POSOJILNICA BANK EGENnaslov: PAULITSCHGASSE 5-7 5-7, 9020 KLAGENFURT/CELOVEC AVSTRIJA, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 30.09.2010 09:00:00



ID čas začetka učinkovanja vrsta 14504698 30.09.2010 09:00:00 706 - zaznamba neposredne izvršljivosti


ID pravice / zaznambe 14504698čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:00vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:Zaznamba neposredne izvršljivosti notarskega zapisa opr. št. SV-2538/10 z dne 29.09.2010.

ID pravice / zaznambe 14596831

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 4 od 9

čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:01vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 300.000,00 EUR obresti trimesečni EURIBOR s pribitkom 2,75% točk, vendar najmanj 4,5% letnotip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 30.04.2011 imetnik:

1. matična številka: 1900650000firma / naziv: POSOJILNICA BANK EGEN pripojena POSOJILNICA-BANK BOROVLJE -

CELOVEC, registrirana zadruga z omejenim jamstvom (Kreditbank Ferlach - Klagenfurt registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung)

naslov: PAULITSCHGASSE 5-7 16, 9020 KLAGENFURT/CELOVEC AVSTRIJA, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 30.09.2010 09:00:01





ID pravice / zaznambe 14596832čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:01vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:zaznamuje neposredna izvršljivost terjatve, kot izhaja iz notarskega zapisa opr.št. SV-2536/10 z dne 29.9.2010.

ID pravice / zaznambe 15339914čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:23:19vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 5.300.000,00 EUR obresti MESEČNI EURIBOR + 6,15 % LETNOtip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 15.09.2021 imetnik:

1. matična številka: 7093578000firma / naziv: Ledava, investicije, d.o.o.naslov: Cesta v Mestni log 001, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 10.08.2016 15:24:36



ID čas začetka učinkovanja vrsta 16595285 06.10.2011 11:23:19 712 - zaznamba izvršbe 15339915 06.10.2011 11:23:19 706 - zaznamba neposredne izvršljivosti



3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 5 od 9

čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:23:19vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka In 1683/2014dodatni opis:Zaznamba izvršbe je vpisana na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. In 1683/2014 z dne 11.7.2014. Zaznamba izvršbe učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba navedene hipoteke.

ID pravice / zaznambe 15339915čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:23:19vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:Zaznamuje se neposredna izvršljivost notarskega zapisa notarja Mira Košaka iz Ljubljane opr. št. SV 1871/11 z dne05.10.2011.

ID pravice / zaznambe 15529678čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:36:29vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 700.000,00 EUR obresti MESEČNI EURIBOR + 5,55 % LETNOtip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 15.09.2012 imetnik:




ID čas začetka učinkovanja vrsta 15529679 06.10.2011 11:36:29 706 - zaznamba neposredne izvršljivosti 16680025 22.07.2014 09:51:13 712 - zaznamba izvršbe




3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 6 od 9

ID pravice / zaznambe 17044873čas začetka učinkovanja 23.10.2014 11:00:12vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 656.321,25 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 01.06.2014 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 656.321,25 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 79941/2014 z dne 14.10.2014 in z dne 13.6.2014imetnik:

1. matična številka: 5026121000firma / naziv: BANKA CELJE d.d. Bančna skupina Banke Celjenaslov: Vodnikova ulica 002, 3000 Celjezačetek učinkovanja vpisa imetnika 23.10.2014 11:00:12





ID pravice / zaznambe 17044874čas začetka učinkovanja 23.10.2014 11:00:12vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka VL 79941/2014dodatni opis:Zaznamba izvršbe je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 79941/2014 z dne 14.10.2014 in z dne 13.6.2014.

ID pravice / zaznambe 17137857čas začetka učinkovanja 09.02.2015 10:48:02vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 28.348,62 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 23.01.2015 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve v znesku 28.348,62 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izrekusklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Z 51/2015 z dne 5.2.2015.imetnik:

1. matična številka: 5854814000firma / naziv: REPUBLIKA SLOVENIJAnaslov: Gregorčičeva ulica 020, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 09.02.2015 10:48:02

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 7 od 9





ID pravice / zaznambe 17137858čas začetka učinkovanja 09.02.2015 10:48:02vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:Zaznamba izvršljivosti terjatve je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Z 51/2015 z dne 5.2.2015.

ID pravice / zaznambe 17653546čas začetka učinkovanja 17.02.2015 14:19:17vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1735 STOŽICE stavba 1709 del stavbe 253 (ID 5673815)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 3.321.574,73 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 28.05.2014 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 3.321.574,73 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. In 2433/2014 z dne 30.1.2015imetnik:






ID pravice / zaznambe 17653547čas začetka učinkovanja 17.02.2015 14:19:17vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka In 2433/2014dodatni opis:Zaznamba izvršbe je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. In 2433/2014 z dne 30.1.2015.

ID pravice / zaznambe 17746373čas začetka učinkovanja 17.04.2015 16:10:51

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 8 od 9

vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2610 (ID 1520460)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 298.828,05 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 19.03.2015 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 298.828,05 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. In 252/2015 z dne 19.3.2015imetnik:

1. matična številka: 2516632000firma / naziv: BOREALIS AGnaslov: WAGRAMERSTRASSE 17-19, 1220 DUNAJ AVSTRIJA, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 17.04.2015 16:10:51






ID pravice / zaznambe 17806764čas začetka učinkovanja 22.02.2016 13:49:52vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 236,67 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 15.05.2014 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 236,67 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 519/2016 z dne 18.2.2016 in z dne 31.3.2015.imetnik:

1. matična številka: 5475236000firma / naziv: ŽELVA podjetje za usposabljanje in zaposlovanje invalidov, d.o.o. Ljubljananaslov: Ulica Alme Sodnik 006, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 22.02.2016 13:49:52



ID čas začetka učinkovanja vrsta

3.5.2017 - 15:39________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 9 od 9

17806765 22.02.2016 13:49:52 712 - zaznamba izvršbe


ID pravice / zaznambe 17806765čas začetka učinkovanja 22.02.2016 13:49:52vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka I 519/2016dodatni opis:Zaznamba izvršbe je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 519/2016 z dne 18.2.2016 in z dne 31.3.2015.

3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 1 od 9

Informacijski sistem eZK

Redni izpis iz zemljiške knjige

čas izdelave izpisa: 3.5.2017 - 15:40:31

Nepremičnina

tip nepremičnine: 1 - zemljiška parcelavir ID znaka: 1 - zemljiški katasterID znak: parcela 1737 2610

katastrska občina 1737 TABOR parcela 2610 (ID 1520460) Plombe: Z nepremičnino ni povezana nobena zemljiškoknjižna zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno.

Osnovni pravni položaj nepremičnine:

ID osnovnega položaja: 3610703vrsta osnovnega položaja: 101 - vknjižena lastninska pravicadelež: 1/1imetnik:

1. matična številka: 1527177000firma / naziv: AHA SKUPINA, holding družba, d.o.o. - v stečajunaslov: Poljanski nasip 006, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 19.10.2005 12:18:00

omejitve: Opozorilo: v primeru več omejitev z istim časom učinkovanja vpisa se vrstni red ugotovi na podlagi dodatnih opisov pri posamezni izvedeni pravici ali zaznambi.

ID omejitve čas začetka učinkovanja vrsta13206808 28.03.2007 09:07:00 401 - vknjižena hipoteka 13314350 25.05.2009 09:20:00 401 - vknjižena hipoteka 14504697 30.09.2010 09:00:00 401 - vknjižena hipoteka 14596831 30.09.2010 09:00:01 401 - vknjižena hipoteka 15339914 06.10.2011 11:23:19 401 - vknjižena hipoteka 15529678 06.10.2011 11:36:29 401 - vknjižena hipoteka 17044873 23.10.2014 11:00:12 401 - vknjižena hipoteka 17137857 09.02.2015 10:48:02 401 - vknjižena hipoteka 17653546 17.02.2015 14:19:17 401 - vknjižena hipoteka 17746373 17.04.2015 16:10:51 401 - vknjižena hipoteka 17806764 22.02.2016 13:49:52 401 - vknjižena hipoteka

Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah:

ID pravice / zaznambe 13206808čas začetka učinkovanja 28.03.2007 09:07:00vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambe

3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 2 od 9

terjatev: 6.530.100,00 EUR tip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 30.11.2025 dodatni opis:6.530.100,00 EURNa podlagi notarskega zapisa sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, opr. št. SV 538/07 z dne 27.03.2007se pri nepremičnini z ident. št. 177.E, podvl. št. 2899/131 k.o. Stožice, z ident. št. 423.E, podvl. št. 526/167 k.o. Poljansko predmestje (pri 4341/10000 last Mojce Lukančič), z ident. št. 156.E, podvl. št. 526/146 k.o. Poljansko predmestje (pri 6/10 last Mojce Lukančič), z ident. št. 13.E, podvl. št. 526/13 k.o. Poljansko predmestje, z ident. št. 79.E, podvl. št. 1293/79 k.o. Ajdovščina, z ident. št. 80.E, podvl. št. 1293/80 k.o. Ajdovščina, z ident. št. 204.E, podvl. št. 1293/204 k.o. Ajdovščina, z ident. št. 205.E, podvl. št. 1293/205 in pri parc. št. 2609, 2610, vl. št. 1968 k.o. Tabor (last AHA SPOZNANJE d.o.o.):

a) vknjiži hipoteka za:- glavnica: 6.530.100,00 EUR,- obresti:3-mesečni EURIBOR s pribitkom 1,625%-ih točk letno oz. ob spremembi v CHF z obrestmi v višini 3-mesečni LIBOR s pribitkom 1,625%-ih točk letno- zapadlost glavnice: 30.11.2025

b) zaznamuje neposredna izvršljivost cit. notarskega zapisa.

imetnik:1. matična številka: podatek ni vpisan

firma / naziv: Zveza bank r.z.z.o.j., Bank und Revisionsverband, reg. GmbHnaslov: Paulitschgasse 5-7, A-9010 Klagenfurt/Celovec, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 28.03.2007 09:07:00


pravice / zaznambe pri izvedeni pravici / zaznambi:Pri izvedeni pravici / zaznambi ni vpisana nobena pravica ali pravno dejstvo

ID pravice / zaznambe 13314350čas začetka učinkovanja 25.05.2009 09:20:00vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 400.000,00 EUR obresti 4,5tip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 29.02.2016 dodatni opis:400.000,00 EURNa podlagi odpravka notarskega zapisa potrditve pogodbe o okvirnem kreditu in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, opr.št. SV 488/09 z dne 22.05.2009se v korist upnika:a) vknjiži hipoteka z naslednjimi podatki o terjatvi, zavarovani s hipoteko:- glavnica: 400.000,00 EUR- obresti: obrestna mera je sestavljena iz 3-mesečni EURIBOR+4,50 % letno, z obrestmi, ki tečejo od dneva črpanja dalje in se plačujejo tri mesečno in vsemi ostalimi modalitetami razvidnimi iz pogodbe o kreditu in sporazuma.Obresti tečejo od dneva črpanja kredita dalje z morebitnimi zamudnimi obrestmi in stroški,- zapadlost glavnice: 29.02.2016 z možnostjo odpoklica kredita,b) zaznamuje neposredna izvršljivost notarskega zapisa opr. št. SV 488/09 z dne 22.05.2009.imetnik:


zveza - ID osnovnega položaja:

3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 3 od 9

3610703





ID pravice / zaznambe 14504697čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:00vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 0,00 EUR obresti trimesečni EURIBOR s pribitkom 2,75%nih točktip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 30.11.2025 dodatni opis:hipoteka z naslednjimi podatki o terjatvi:- glavnica: 0,00 EUR,- obrestna mera: trimesečni EURIBOR s pribitkom 2,75%nih točk, vendar najmanj 4,5% letno,- zapadlost glavnice: 30.11.2025.imetnik:

1. matična številka: 1870637000firma / naziv: POSOJILNICA BANK EGENnaslov: PAULITSCHGASSE 5-7 5-7, 9020 KLAGENFURT/CELOVEC AVSTRIJA, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 30.09.2010 09:00:00





ID pravice / zaznambe 14504698čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:00vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:Zaznamba neposredne izvršljivosti notarskega zapisa opr. št. SV-2538/10 z dne 29.09.2010.


3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 4 od 9

čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:01vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 300.000,00 EUR obresti trimesečni EURIBOR s pribitkom 2,75% točk, vendar najmanj 4,5% letnotip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 30.04.2011 imetnik:

1. matična številka: 1900650000firma / naziv: POSOJILNICA BANK EGEN pripojena POSOJILNICA-BANK BOROVLJE -

CELOVEC, registrirana zadruga z omejenim jamstvom (Kreditbank Ferlach - Klagenfurt registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung)

naslov: PAULITSCHGASSE 5-7 16, 9020 KLAGENFURT/CELOVEC AVSTRIJA, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 30.09.2010 09:00:01





ID pravice / zaznambe 14596832čas začetka učinkovanja 30.09.2010 09:00:01vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:zaznamuje neposredna izvršljivost terjatve, kot izhaja iz notarskega zapisa opr.št. SV-2536/10 z dne 29.9.2010.

ID pravice / zaznambe 15339914čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:23:19vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 5.300.000,00 EUR obresti MESEČNI EURIBOR + 6,15 % LETNOtip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 15.09.2021 imetnik:




ID čas začetka učinkovanja vrsta 16595285 06.10.2011 11:23:19 712 - zaznamba izvršbe 15339915 06.10.2011 11:23:19 706 - zaznamba neposredne izvršljivosti



3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 5 od 9

čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:23:19vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka In 1683/2014dodatni opis:Zaznamba izvršbe je vpisana na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. In 1683/2014 z dne 11.7.2014. Zaznamba izvršbe učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba navedene hipoteke.


ID pravice / zaznambe 15529678čas začetka učinkovanja 06.10.2011 11:36:29vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 700.000,00 EUR obresti MESEČNI EURIBOR + 5,55 % LETNOtip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 15.09.2012 imetnik:




ID čas začetka učinkovanja vrsta 15529679 06.10.2011 11:36:29 706 - zaznamba neposredne izvršljivosti 16680025 22.07.2014 09:51:13 712 - zaznamba izvršbe




3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 6 od 9

ID pravice / zaznambe 17044873čas začetka učinkovanja 23.10.2014 11:00:12vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 656.321,25 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 01.06.2014 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 656.321,25 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 79941/2014 z dne 14.10.2014 in z dne 13.6.2014imetnik:

1. matična številka: 5026121000firma / naziv: BANKA CELJE d.d. Bančna skupina Banke Celjenaslov: Vodnikova ulica 002, 3000 Celjezačetek učinkovanja vpisa imetnika 23.10.2014 11:00:12





ID pravice / zaznambe 17044874čas začetka učinkovanja 23.10.2014 11:00:12vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka VL 79941/2014dodatni opis:Zaznamba izvršbe je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 79941/2014 z dne 14.10.2014 in z dne 13.6.2014.

ID pravice / zaznambe 17137857čas začetka učinkovanja 09.02.2015 10:48:02vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 28.348,62 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 23.01.2015 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve v znesku 28.348,62 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izrekusklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Z 51/2015 z dne 5.2.2015.imetnik:

1. matična številka: 5854814000firma / naziv: REPUBLIKA SLOVENIJAnaslov: Gregorčičeva ulica 020, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 09.02.2015 10:48:02

3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 7 od 9





ID pravice / zaznambe 17137858čas začetka učinkovanja 09.02.2015 10:48:02vrsta pravice / zaznambe 706 - zaznamba neposredne izvršljivostipodatki o vsebini pravice / zaznambedodatni opis:Zaznamba izvršljivosti terjatve je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Z 51/2015 z dne 5.2.2015.

ID pravice / zaznambe 17653546čas začetka učinkovanja 17.02.2015 14:19:17vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1735 STOŽICE stavba 1709 del stavbe 253 (ID 5673815)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 3.321.574,73 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 28.05.2014 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 3.321.574,73 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. In 2433/2014 z dne 30.1.2015imetnik:







ID pravice / zaznambe 17746373čas začetka učinkovanja 17.04.2015 16:10:51

3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 8 od 9

vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2610 (ID 1520460)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 298.828,05 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 19.03.2015 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 298.828,05 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. In 252/2015 z dne 19.3.2015imetnik:

1. matična številka: 2516632000firma / naziv: BOREALIS AGnaslov: WAGRAMERSTRASSE 17-19, 1220 DUNAJ AVSTRIJA, Avstrijazačetek učinkovanja vpisa imetnika 17.04.2015 16:10:51






ID pravice / zaznambe 17806764čas začetka učinkovanja 22.02.2016 13:49:52vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipotekaglavna nepremičnina: katastrska občina 1737 TABOR parcela 2609 (ID 3368100)podatki o vsebini pravice / zaznambeterjatev: 236,67 EUR obresti glej opistip dospelosti 1 - določen dandatum dospelosti 15.05.2014 dodatni opis:Hipoteka je ustanovljena v zavarovanje terjatve 236,67 EUR s pripadki, ki je podrobneje opisana v izreku sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 519/2016 z dne 18.2.2016 in z dne 31.3.2015.imetnik:

1. matična številka: 5475236000firma / naziv: ŽELVA podjetje za usposabljanje in zaposlovanje invalidov, d.o.o. Ljubljananaslov: Ulica Alme Sodnik 006, 1000 Ljubljanazačetek učinkovanja vpisa imetnika 22.02.2016 13:49:52



ID čas začetka učinkovanja vrsta

3.5.2017 - 15:40________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________stran 9 od 9

17806765 22.02.2016 13:49:52 712 - zaznamba izvršbe


ID pravice / zaznambe 17806765čas začetka učinkovanja 22.02.2016 13:49:52vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbepodatki o vsebini pravice / zaznambeorgan, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANIopr. št. postopka I 519/2016dodatni opis:Zaznamba izvršbe je dovoljena na podlagi sklepa, Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 519/2016 z dne 18.2.2016 in z dne 31.3.2015.

1

P R O D A J N A P O G O D B A ki jo skleneta AHA SKUPINA, holding družba, d.o.o. – v stečaju, Poljanski nasip 6, 1000 Ljubljana, matična št. 1527177000, davčna št. SI 26149885, ki jo zastopa stečajni upravitelj Andrej Brezavšček, Cankarjeva 4, 1000 Ljubljana (v nadaljevanju: prodajalec) in [ime, priimek ali firma], [naslov], [matična št. ali EMŠO: ● ], davčna št. [ ● ], ki jo zastopa direktor [ ● ] (v nadaljevanju: kupec) kot sledi:

I. člen

Pogodbeni stranki uvodoma ugotavljata: P r v i č : da je Okrožno sodišče v Ljubljani (v nadaljevanju: »sodišče«) s sklepom opr. št. St 401/2016 z dne 9.1.2017 začelo stečajni postopek nad prodajalcem, sklep je postal pravnomočen dne 4.4.2017 D r u g i č : da ima prodajalec v lasti naslednje nepremičnine:

do celote (1/1). T r e t j i č : da je sodišče v zvezi s prodajo premoženja, navedenega v prejšnji točki, izdalo sklep o prodaji z dne 28.9.2017, ki je postal pravnomočen dne 14.10.2017. Č e t r t i č : da je bil razpis javne dražbe objavljen na spletni strani AJPES dne [ ● ]. P e t i č : da je bila javna dražba za prodajo premoženja v točki drugič opravljena dne [ ● ].

2

Š e s t i č : da je kupec plačal na račun prodajalca varščino v višini 262.390,40 EUR / predložil nepreklicno bančno garancijo v korist prodajalca kot upravičenca na prvi poziv banke [ ● ]; S e d m i č : da se varščina opredeljena v točki šestič tega člena šteje kot ara, ki se ob izpolnitvi te pogodbe všteje v kupnino; O s m i č : da je prodajalec sklenil najemno pogodbo št. 2011-09-600006 z dne 24.9.2009 (»Najemna pogodba«) z najemnikom Republika Slovenija, Ministrstvo za pravosodje in uporabnikom Okrajno sodišče v Ljubljani, na podlagi katerega prodajalec daje v najem, najemojemalec jemlje v najem, uporabnik pa uporablja, 2979 m2 poslovnih prostorov in 1408 m2 kletnih prostorov na lokaciji Miklošičeva 12, Ljubljana (parc. št. 2610, k.o. Tabor), skupaj s pripadajočim zemljiščem in parkirnimi prostori. Najemnina po Najemni pogodbi znaša 46.751,11 EUR na mesec. Pogodba je sklenjena za določen čas, in sicer velja do vključno 30.11.2019. D e v e t i č : da je kupec pred sklenitvijo te pogodbe dal izjavo, da ni ovir za sklenitev te pogodbe iz 1. odst. 337. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, ki je sestavni del te pogodbe.

II. člen Na podlagi te pogodbe prodajalec proda, kupec pa kupi naslednji nepremičnini:

do celote (1/1).

III. člen Kupnina za premoženje, navedeno v II. členu te pogodbe, je bila določena na javni dražbi in znaša [ ● ] EUR. Znesek varščine, ki ga je kupec vplačal pred javno dražbo, se šteje kot ara in se všteje v kupnino /ALI/ Kupec se v znamenje sklenitve prodajne pogodbe zaveže v roku 5 delovnih dni od sklenitve prodajne pogodbe prodajalcu plačati znesek are v višini 262.390,40 EUR. Prodajna pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem, da kupec plača aro in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če kupec v roku are ne plača. V kolikor kupec ne plača are, lahko prodajalec unovči bančno garancijo iz točke šestič I. člena in znesek 262.390,40 EUR zadrži kot pogodbeno kazen za kršitev obveznosti v roku skleniti prodajno pogodbo s prodajalcem (6. odst. 335. čl. ZFPPIPP). Kupec je dolžan preostali znesek kupnine plačati najkasneje v roku treh mesecev od sklenitve te pogodbe.

3

Plačilo kupnine in are se opravi z bančnim nakazilom na transakcijski račun prodajalca št. SI56 0510 0801 5698 375, odprt pri Abanki d.d. Če zamuda kupca s plačilom kupnine traja več kot 15 dni, lahko prodajalec odstopi od te pogodbe, ne da bi moral kupcu dati dodatni rok za izpolnitev. V tem primeru prodajalec zadrži aro in obdrži tudi pravico uveljavljati odškodnino do polne odškodnine zaradi kršitve pogodbe.

IV. člen /OBDAVČITEV V SISTEMU DDV/ Kupec s podpisom te pogodbe izrecno izjavlja, da je zavezanec za DDV in ima pravico do odbitka celotnega DDV, zaradi česar se pogodbeni stranki dogovorita, da se nepremičnina iz II. člena te pogodbe prodaja v skladu s 45. in 76a. členom ZDDV-1 v zvezi s 7. točko 44. člena ZDDV-1, torej z davkom na dodano vrednost z obrnjeno davčno obveznostjo. Pogodbeni strani se glede na dogovor iz prvega odstavka tega člena dogovorita, da bo vsaka pogodbena stranka pravočasno (do zadnjega delovnega dne meseca, ki sledi mesecu, v katerem je nastal obdavčljivi dogodek) podala svojo izjavo v elektronski obliki preko sistema e-davki v skladu s 45. členom ZDDV-1 na predpisanem obrazcu, ki je priloga te pogodbe in o izpolnitvi te obveznosti v roku 1 dneva po podani izjavi obvestila nasprotno stranko. V kolikor kupec iz kateregakoli razloga ne bo pravočasno podal ustrezne izjave v skladu s 45. členom ZZDV-1, je kupec prodajalcu dolžan povrniti davek na dodano vrednost, ki bi ga bil prodajalec dolžan zaradi obveznosti popravka odbitka davka na dodano vrednost povrniti oziroma plačati. V kolikor kupec iz kateregakoli razloga na pristojni finančni urad (v predpisanem roku) ne bo vložil ustrezne izjave, zaradi česar promet z nepremičninami ne bi bil predmet prostovoljne obdavčitve z DDV, je dolžan plačati davek na promet z nepremičninami v skladu z Zakonom o davku na promet z nepremičninami (ZDPN-2, Ur.l. RS, št. 117/2006 in nasl.). Pogodbeni stranki se dogovorita, da je v zvezi s transakcijo, ki je predmet te pogodbe morebitni davek na promet z nepremičninami ali kakršenkoli drug davek, ki ni posebej določen v tej pogodbi, dolžan v celoti plačati kupec, in sicer ne glede na to, kdo je davčni zavezanec za plačilo davka. V kolikor bi bil s plačilom takšnega davka s strani davčnega organa obremenjen prodajalec pa je plačani davek dolžan kupec prodajalcu v celoti povrniti. Kupec krije odvetniške stroške sestave te pogodbe v višini 1.377,00 EUR plus DDV, ki ga plača na račun odvetnika na podlagi izstavljenega računa.

V. člen Premoženje, ki je predmet te pogodbe, se kupuje po sistemu »videno-kupljeno« in prodajalec ne odgovarja za kakršnekoli pravne ali stvarne napake predmetov prodaje

4

te pogodbe. Ker je nepremičnina obremenjena s hipotekami in spada v posebno premoženje, je upravitelj zavezan pripraviti načrt razdelitve posebne stečajne mase v roku 8 dni po prejemu celotne kupnine. Kupec do prodajalca ne more uveljavljati nobenih zahtevkov iz naslova uveljavljanja napak na predmetu prodaje, saj do tega ni materialnopravno upravičen zaradi klavzule »videno-kupljeno,« poleg tega uveljavljanje zahtevkov tudi objektivno ne bo mogoče, saj bo kupnina, zmanjšana za stroške, namenjena poplačilu ločitvenega upnika. Prodajalec ne daje nobenih jamstev v zvezi z Najemno pogodbo in ne jamči za neuveljavljanje pravic najemnika in uporabnika iz naslova pravic in obveznosti po Najemni pogodbi. Na podlagi 610. člena Obligacijskega zakonika (OZ) bo kupec z dnem plačila celotne kupnine po tej pogodbi stopil na mesto prodajalca kot najemodajalca in odtlej bodo pravice in obveznosti iz Najemne pogodbe obstajale med kupcem in najemnikom ter uporabnikom. Prodajalec se zaveže, da bo o prenosu najemnega razmerja obvestil najemnika in uporabnika. Kupec ne more zahtevati, da mu najemnik in uporabnik izročita nepremičnino pred potekom časa, za katerega je bil najem dogovorjen. Prodajalec jamči za izpolnitev vseh obveznosti do najemnika in uporabnika iz Najemne pogodbe, ne glede na čas nastanka, takšne obveznosti. Kupec je seznanjen, da bo imel najemnik zaradi prehoda pravic in obveznosti prodajalca kot najemodajalca na kupca možnost in pravico odpovedati Najemno pogodbo na podlagi, pri čemer mora spoštovati zakonite odpovedne roke (613. čl. OZ). Pravnomočen sklep sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, je podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca in druge vpise po 89. čl. v zvezi s 96. čl. Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1).

VI. člen Kupec lahko prevzame premoženje, ki je predmet te pogodbe, po plačilu kupnine na račun prodajalca.

VII. člen Če bi bila ali postala katera od določb te pogodbe v celoti ali deloma neveljavna ali neizvedljiva ali če bi bila v tej pogodbi pravna praznina, to ne vpliva na veljavnost preostalih določil te pogodbe.

VIII. člen Skrbnika pogodbe sta:

5

- na strani prodajalca: Andrej Brezavšček (e: [email protected] , t: 01 2927000)

- na strani kupca: [ ● ] (e: [ ● ] t: [ ● ] ) Stranki lahko druga drugo veljavno obveščata o zadevah, ki se tičejo pogodbe, po elektronski poti na zgoraj navedenih elektronskih naslovih.

IX. člen Pogodbeni stranki bosta morebitne spore, ki bi nastali v zvezi s to pogodbo, skušali reševati sporazumno. Če do sporazuma ne bi prišlo, bo za odločanje o sporu pristojno stvarno sodišče v Ljubljani.

X. člen Ta pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem, da bo Okrožno sodišče v Ljubljani v postopku ST 401/2016 k njej dalo soglasje, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če sodišče zavrne soglasje.

XI. člen Ta pogodba je sklenjena v štirih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po dva izvoda. AHA SKUPINA, holding družba, d.o.o. – v stečaju Ime in priimek: Andrej Brezavšček žig Funkcija: stečajni upravitelj Kraj in datum:

Lastnoročni podpis: X______________________ [ime, priimek ali firma] Ime in priimek: [ ● ] žig Funkcija: [ ● ] Kraj in datum: [ ● ]

Lastnoročni podpis: X _______________________

6

Priloge: - izjava kupca v smislu 337. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih

zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, - sklep o začetku stečajnega postopka, - sklep o prodaji, - kopija najemne pogodbe št. 2011-09-600006 z dne 24.9.2009.

7

IZJAVA KUPCA PO 337. ČL. ZFPPIPP

Kupec [ime, priimek ali firma]

i z j a v l j a ,

1) da je seznanjen z določbo 337. čl. Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), ki določa, da stečajni dolžnik ne sme skleniti pogodbe o prodaji premoženja z: 1. osebo, ki je v zadnjih dveh letih pred uvedbo stečajnega postopka opravljala funkcijo člana poslovodstva ali organa nadzora ali funkcijo prokurista v insolventnem dolžniku, 2. stečajnim upraviteljem ali sodnikom, ki vodi postopek, 3. družbenikom, katerega delež v kapitalu stečajnega dolžnika je večji od 10 odstotkov, 4. osebo, ki ima v razmerju do osebe iz 1., 2. ali 3. točke tega odstavka položaj ožje povezane osebe, 5. pravno osebo, v kapitalu katere ima oseba iz 1. do 4. točke tega odstavka delež, večji od 50 odstotkov.

in

2) da v skladu s 337. čl. Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) ne obstajajo ovire za sklenitev prodajne pogodbe za nakup premoženja iz stečajnega postopka nad AHA SKUPINA, holding družba, d.o.o. – v stečaju, opr. št. ST 401/2016.

[ime, priimek ali firma] Ime in priimek: [ ● ] žig Funkcija: [ ● ] Kraj in datum: [ ● ]

Lastnoročni podpis: X _______________________

razpis javne draŽbe - beta3.finance.si · pisarne bgo o.p., d.o.o., na naslovu cankarjeva 4, 1000...

Documents