raport de evaluare - fairsolve.com · metalica - c2 – hala de productie - cu suprafata construita...
TRANSCRIPT
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
1
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL EVALUAT: SEDIU+HALA ŞI TEREN, GALAŢI, GALATI, ZONA
TIRIGHINA, T176, P1251/14, JUD. GALATI
CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI
BENEFICIAR : GRESTINCOM SRL prin lichidator
ROMINSOLV SPRL.
DATA EVALUARII: 25.09.2014
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
2
REZUMATUL LUCRĂRII
Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a următorului bun imobil:
SEDIU+HALA ŞI TEREN, GALAŢI, GALATI, ZONA TIRIGHINA, T176, P1251/14, JUD.
GALATI
Destinatarul lucrării: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.
Data evaluării: 25.09.2014
Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.
VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.
Valorile de piaţă estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:
* Abordarea prin cost: 280.813 EURO (1.236.588 RON)
* Abordarea prin venit: 284.265 EURO (1.251.107 RON)
Valoarea de piaţă raportata (metoda capitalizării) :
284.265 EURO (1.251.107 RON)
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
3
RAPORT DE EVALUARE
1 CLIENT
SC GRESTINCOM SRL GALATI
DESTINATARUL
RAPORTULUI
GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL
SCOPUL EVALUARII Vânzare
2. PROPRIETATEA
EVALUATA
Proprietatea imobiliara de tip industrial supusa evaluarii este
formata din teren in suprafata
totala St=4993.88 mp real masurat ( conform acte 5.000 mp)
si constructiile edificate pe acesta:
- C1 – Sediu administrativ - cu suprafata construita la sol de
Sc=267 mp, regim de inaltime P+1E, suprafata construita
desfasurata Scd = 535.90 mp ,fundatie de beton, constructie
metalica
- C2 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de
Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie
din tabla
- C3 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de
Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie
din tabla
Anul constructiei – 2008
Terenu liber ,neocupat de constructii, este acoperit cu
platforma betonata.
PROPRIETAR SC GRESTINCOM SRL GALATI
ADRESA PROPRIETATII GALAŢI, GALATI, ZONA TIRIGHINA, T176, P1251/14, JUD.
GALATI
3.
VALOAREA DE PIATA
284.265 EUR
1.251.107 LEI
VALOARE TEREN
45.759 EUR
201.395 LEI
VALOARE CLADIRE 238.506 EUR
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
4
1.049.713 LEI
VALOAREA DE
LICHIDARE
170.559 EUR
750.664 LEI VALORILE NU CONTIN TVA
4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA
DATA INSPECTIEI 25.09.2014 – Inspecţia s-a făcut din exterior
DATA EVALUARII 25.09.2014
CURS DE SCHIMB BNR
LA DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI DE
EVALUARE
1 EURO = 4,4012 LEI
1 CHF= 3,6444 lei
1 USD= 3,4252 lei
5. DESCRIEREA
PROPRIETATII
Proprietatea imobiliara de tip industrial supusa evaluarii este
formata din teren in suprafata
totala St=4993.88 mp real masurat ( conform acte 5.000 mp)
si constructiile edificate pe acesta:
- C1 – Sediu administrativ - cu suprafata construita la sol de
Sc=267 mp, regim de inaltime P+1E, suprafata construita
desfasurata Scd = 535.90 mp ,fundatie de beton, constructie
metalica
- C2 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de
Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie
din tabla
- C3 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de
Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie
din tabla
Anul constructiei – 2008
Terenu liber ,neocupat de constructii, este acoperit cu
platforma betonata.
DESCRIEREA TERENULUI:
Teren intravilan arabil
St = 4993.88 mp real masurat ( 5.000 mp conform acte );
Forma : regulată
Topografie : teren plan
Amplasare interioară
Accesul la proprietate se realizeaza din drum de
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
5
exploatare.
DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI
- C1 – Sediu administrativ - cu suprafata construita la sol de
Sc=267 mp, regim de inaltime P+1E, suprafata construita
desfasurata Scd = 535.90 mp ,fundatie de beton, structura
de rezistenţă este din cadre din beton, pereţi din zidărie,
acoperiş tip placă din beton armat.
- C2 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de
Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie
cu structură metalică.
- C3 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de
Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie
cu structură metalică.
· Anul construirii - 2008
Finisaje interioare:
- hale – pardoseli din beton
- sediu administrativ - tamplaria interioara si exterioara este
din PVC si geam termopan, peretii sunt acoperiti cu faianta
in grupul sanitar, zugraveli lavabile in rest, pardoseala
acoperita cu gresie si parchet
Starea actuală a constructiei: bună
Utilitati – apa, electricitate, canalizare
Incalzirea se face cu centrala termica proprie
Cea mai buna
utilizare
Industrială
6. DOCUMENTATIA
CADASTRALA
Număr cadastral: 5103
CF NR. 102694/Galaţi
Dreptul de proprietate: Act notarial autentificat cu
nr.253/20.03.2012
7. SITUATIA ACTUALA A
PROPRIETATII
Este în conservare
8. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE
AMPLASARE
Periferică - Tirighina.
ARTERE IMPORTANTE
DE CIRCULATIE IN
APROPIERE
Auto si pietonal: DN 25 Galati – Tecuci
Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens.
CARACTERUL ZONEI-
UTILITATI
Tipul zonei: Zonă preponderent industriala.
Zona industriala a orasului - Zona Tirighina
În zonă se mai află :
Combinatul metlaurgic Arcellor Mital Steel Galati
Reprezentata auto ADA MOTORS , dealer Audi,Skoda, VW,
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
6
Spatii productie , depozitare
Reţea de transport în comun
Unităţi comerciale în apropiere: supermarket-uri
Unităţi de învăţământ (mediu)
Unităţi medicale
Instituţii de cult
Cu sedii de bănci
Utilitati
Electricitate: da
Apa: da
Gaze: nu
Canalizare: nu
GRADUL DE POLUARE
ORIENTATIV(fara
expertizari de
laborator).
Poluare normala
AMBIENT Linistit
CONCLUZIE PRIVIND
AMPLASAMENTUL
Zona de referinţa periferică amplasare bună. Dotări şi reţele
edilitare bune. Poluare redusă. Ambient civilizat.
9. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
DESCRIEREA PIETEI Piaţa mică
NATURA ZONEI Zona industrială
OFERTA DE
PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
In stagnare
CERERE DE
PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
In scadere
ECHILIBRUL PIETEI
(intre cerere/oferta )
Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a
cumpărătorului
PREŢURI ÎN ZONĂ
PENTRU PROPRIETĂŢI
SIMILARE
Trenuri libere:
Minim: 10 EUR/mp Au
Maxim: 30 EUR/mpAu
CHIRII ÎN ZONĂ
PENTRU PROPRIETĂŢI
SIMILARE
Minim: 1 EURO /mp/ lună
Maxim: 3 EURO /mp/ lună
CONCLUZII ŞI TENDINŢE
PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII
Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI
REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
7
similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale
pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la
acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6
luni.
10. EVALUAREA
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE
INTERNAŢIONALE DE
EVALUARE 2013 +
STANDARDE ANEVAR 2014
SEV 100 – Cadru general
SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii
SEV 102 - Implementare
SEV 103 – Raportare
SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii
imobiliare pentru garantarea imprumutului
SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire
SEV 232 – Evaluarea proprietatii imobiliare
generatoare de afaceri
SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii
GME 520 – Evaluarea pentru garantarea
imprumuturilor
Cadru legal – Legislatia in vigoare
10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA
VALOAREA DE PIATA prin piaţă
Nu se aplică
VALOAREA NU CONTINE TVA
10.1.b ABORDAREA PRIN VENIT
VALOAREA DE PIATA prin venit 284.265 EUR
1.251.107 LEI
VALOAREA NU CONTINE TVA
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
8
10.1.c ABORDAREA PRIN COST
VALOAREA DE PIATA prin cost 280.813 EUR
1.236.588 LEI
VALOAREA NU CONTINE TVA
11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
Valoarea de piata – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,
intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au
actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Conditii limitative:
1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă
folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului
scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la
punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în
afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se
acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui
raport.
2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de
piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu
sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute
cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este
valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea
evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea
situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se
evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate
este valabil) şi responsabilă.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
9
4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul
în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare
prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul
raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante
(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra
stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea,
starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de
funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe
proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa
substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora
valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost
observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei
obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de
informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu
oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este
responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici
pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,
din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt
adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei
informaţiilor furnizate de terţe părţi.
8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va
dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele
Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp
judiciar calificat.
9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din
urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să
poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a
creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.
Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau
oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori
ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,
publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu
este destinat asigurătorului proprietăţii
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
10
SURSE DE INFORMARE
Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:
Teren:
pentru COMPARABILA 1: teren, cu suprafata de 4.000 mp, Tirighina, 20 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 2: teren, cu suprafata de 2.500 mp, Tirighina, 10 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 3: teren, cu suprafata de 2.000 mp, Tirighina, 5 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
Chirii: www. caut-imobiliare.ro
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în
concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi
condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu
clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele
prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,
solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client
sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de
satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de
elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul
raport de evaluare.
12. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi
corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către
evaluator ca fiind adevărate şi corecte.
2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale
şi nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care
face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind
părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea
unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
11
evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în
funcţie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a
acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE
ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A
PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 284.265 EUR
1.251.107 LEI
VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA
PRIN: CAPITALIZARE
VALOAREA DE LICHIDARE
170.559 EUR
750.664 LEI
VALORILE NU CONTIN TVA
EVALUATOR
IULIAN-COSMIN ANDRONIU
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
12
ANEXE:
-COMPARABILE;
-FISE DE CALCUL;
-HARTA;
-FOTOGRAFII.
-ACTE.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
13
COMPARABILE:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
17
FISE DE CALCUL: ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN)
Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3
Suprafata 4.993,88 4000 2500 2000
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 20,0 10,0 5,0
Drepturi de proprietate integral integral integral integral
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 20,00 10,00 5,00
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat (EURO) 20,00 10,00 5,00
Conditii vanzare oferta oferta oferta
Valoarea corectiei (%) -15% -15% -15%
Valoarea corectiei (Euro/mp) -3,00 -1,50 -0,75
Pret corectat 17,00 8,50 4,25
Conditii de piata < 2 luni < 2 luni < 2 luni
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat (EURO) 17,00 8,50 4,25
Localizare Tirighina Tirighina Barbosi Barbosi
Valoarea corectiei (%) 0% 10% 15%
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,85 0,64
Pret corectat 17,00 9,35 4,89
Acces drum
exploatare superior similar similar
Valoarea corectiei (%) -10% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp) -1,70 0,00 0,00
Pret corectat 15,30 9,35 4,89
Destinatia (utilizarea terenului) inds/com similara inds/com inds/com
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 15,30 9,35 4,89
Utilitati apa,
electricitate
apa,
electricitate+gaz
apa,
electricitate fara
Valoarea corectiei (%) -10% 0% 20%
Valoarea corectiei (EUR/mp) -1,53 0,00 0,98
Pret corectat 13,77 9,35 5,87
Suprafata 4.993,88 4.000 2.500 2.000
Corectie procentuala -1% -2% -2%
Valoarea corectiei (EUR/mp) -0,14 -0,19 -0,12
Pret corectat 13,63 9,16 5,75
Total corectie bruta 6,37 2,54 2,48
total corectie bruta cea mai mica 31,84% 25,37% 49,65%
Valoarea estimata rotund 9,16 EUR/mp
Curs euro 4,4012 lei
S teren/mp 4.993,88 45.759 € 201.395 lei
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
18
Abordarea prin costuri
Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire” – Corneliu Schiopu editat de IROVAL, Bucuresti, 2010
DATE DE REFERINTA:
- suprafata teren aferent (mp) 4.993,88
- suprafata construita (mp) Ac 1567,00
- arie desfasurata (mp) Ad cca. 1.704,10
- arie utila (mp) Au cca. 54.717
- inaltime medie 4
CALCULUL VALORII DE RECONSTRUCTIE
C1 - SEDIU ADMINISTRATIV Ad = 535,9 mp
Nr.
Crt. Denumire / Simbol
Suprafaţă
Sc / Sdc
(mp)
Cost
catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef.
corecţie
distanţă
de
transport
Coef.
corecţie
manoperă
Cost total
(euro)
A B C=AxB D E
F=CxDxE 1,006 1,036
Suprastructură / Structură
1 8CLBTIPB 535,9 238,7 127.937,9 1,006 1,036 133.338,9
Total 133.338,9
Finisaj interior şi exterior
1 FICLBTIPB 535,9 233,2 124.964,2 1,006 1,036 130.239,7
Total 130.239,7
Invelitori si terase
1 TERNECIRC 535,9 109,4 58.652,9 1,006 1,036 61.128,9
Total 61.128,9
Instalaţii electrice
1 IECLBTIPB 535,9 33,6 18.023,9 1,006 1,036 18.784,8
Total 18.784,8
Instalaţii sanitare
1 ISCLBTIPB 535,9 24,7 13.232,7 1,006 1,036 13.791,3
Total 0,0 13.791,3
Instalaţii de încălzire cu / fară ventilaţie
1 IVCLBTIPB 535,9 30,6 16.395,1 1,006 1,036 17.087,3
Total 17.087,3
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) 313.242,0
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP) 183,8
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO) 252.614,5
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO/MP) 148,2
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale
Sdc (mp)
= 535,9
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
19
Nr.
Crt. Denumire substructură
Cost de
înlocuire
brut CIB
(euro)
Uzură
fizică
(%)
Valoare
rămasă
actualizată
(euro)
1 Suprastructură / Structură 133.338,9 9% 121.030,7
2 Finisaj interior şi exterior 130.239,7 10% 117.215,7
3 Instalaţii electrice 18.784,8 10% 16.906,3
4 Instalaţii sanitare 13.791,3 10% 12.412,2
5
Instalaţii de încălzire cu / fară
ventilaţie 17.087,3 10% 15.378,5
Total cost cu tva (euro) 313.242,0
282.943,5
Total cost cu tva (Euro/mp) 584,5 528,0
Total cost fără tva (Euro) 252.614,5 228.180,2
Total cost fără tva (Euro/mp) 471,4 425,8
Gradul de uzura fizica: 9,67%
Neadecvare functionala 0,00% 228.180
Depreciere din cauze externe 55,00% 102.681
DEPRECIERE TOTALA ACUMULATA 64,67%
VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE 451.920 RON
102.681 EUR
60 EUR/mp
C2 +C3– Hala de productie Ad = 1.300,00 mp
Nr.
Crt. Denumire / Simbol
Suprafaţă
Sc / Sdc
(mp)
Cost
catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef.
corecţie
distanţă
de
transport
Coef.
corecţie
manoperă
Cost total
(euro)
A B C=AxB D E
F=CxDxE 1,006 1,036
Suprastructură / Structură
1 BMZN350 1.300,0 183,7 238.873,4 1,006 1,036 248.957,7
Total 248.957,7
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) 248.957,7
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP) 191,5
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO) 200.772,3
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO/MP) 154,4
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale
Sdc (mp)
= 1.300,0
Nr.
Crt. Denumire substructură
Cost de
înlocuire
brut CIB
(euro)
Uzură
fizică
(%)
Valoare
rămasă
actualizată
(euro)
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
20
1 Suprastructură / Structură 248.957,7 15% 211.614,0
4 Finisaj 0,0 0% 0,0
5 Instalaţii electrice 0,0 0% 0,0
6 Instalaţii sanitare 0,0 0% 0,0
7 Instalaţii de încălzire 0,0 0% 0,0
Total cost cu tva (euro) 248.957,7
211.614,0
Total cost cu tva (Euro/mp) 191,5 162,8
Total cost fără tva (Euro) 200.772,3 170.656,5
Total cost fără tva (Euro/mp) 154,4 131,3
Gradul de uzura fizica: 15,00%
Neadecvare functionala 0,00% 170.656
Depreciere din cauze externe 55,00% 76.795
DEPRECIERE TOTALA ACUMULATA 70,00%
VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE 337.990 RON
76.795 EUR
59 EUR/mp
Platforma betonata Ad = 3.426,88 mp
Nr.
Crt. Denumire / Simbol
Suprafaţă
Sc / Sdc
(mp)
Cost
catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef.
corecţie
distanţă
de
transport
Coef.
corecţie
manoperă
Cost total
(euro)
A B C=AxB D E
F=CxDxE 1,000 1,000
Platforma betonata 20 cm
1 PLTFRA 3.426,9 61,3 209.921,8 1,006 1,036 218.783,9
Total 218.783,9
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) 218.783,9
TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP) 63,8
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO) 176.438,6
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO/MP) 51,5
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale
Sdc (mp)
= 3.426,9
Nr.
Crt. Denumire substructură
Cost de
înlocuire
brut CIB
(euro)
Uzură
fizică
(%)
Valoare
rămasă
actualizată
(euro)
1 Platforma betonata 20 cm 218.783,9 30% 153.148,7
Total cost cu tva (euro) 218.783,9
153.148,7
Total cost cu tva (Euro/mp) 63,8 44,7
Total cost fără tva (Euro) 176.438,6 123.507,0
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
21
Total cost fără tva (Euro/mp) 51,5 36,0
Gradul de uzura fizica: 30,00%
Neadecvare functionala 0,00% 123.507
Depreciere din cauze externe 55,00% 55.578
DEPRECIERE TOTALA ACUMULATA 85,00%
VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE 244.610 RON
55.578 EUR
16 EUR/mp
VALOAREA TOTALA CONSTRUCTII 1.034.520 RON
235.054 EUR
46 EUR/MP
VALOAREA TERENULUI 201.395 RON
45.759 EUR
9,16 EUR/MP
VALOAREA IMOBILULUI (constructie+teren) 1.235.914 RON
280.813 EUR
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
22
ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI
Suprafata desfasurata - Hala (mp) 1.300,00
Suprafata utila (mp) cca. 1.238,10
Chiria lunara (EUR/luna/mp)
2,0
Suprafata desfasurata - birouri (mp) 536
Suprafata utila (mp) cca. 466
Chiria lunara (EUR/luna/mp) 3
Suprafata desfasurata - platforma betonata (mp) 3427
Suprafata utila (mp) cca. 3427
Chiria lunara (EUR/luna/mp) 0,20
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 54.715
Total VBP (eur/an)
54.715
Grad de ocupare
75%
Venituri brute efective VBE(EUR/an)
41.036
Total VBE (EUR/an)
41.036
Cheltuieli de exploatare 6.924
FIXE 2.821
taxe proprietate 1,0% 2.351
taxa concesionare teren 0
asigurare 0,2% 470
altele 0
VARIABILE 4.104
management 0
administrator 0
reparatii -intretinere 10% 4.104
alte cheltuieli 0
Reparatii capitale 0
Fond Rulment 0
Venit net efectiv (EUR/an)
34.112
Total VNE (EUR/an)
34.112
Rata de capitalizare conform Anexei
12%
Multiplicator 8,33
Valoare randament (EUR) 284.265
Teren in exces mp 0
Valoare pe mp euro 0
Valoare teren euro 0
Suprafata desfasurata mp 0
Costul unitar de reamenajare euro 0
Total cost de reamenajare euro 0
Valoarea estimata (EUR) 284.265 €
Curs euro: 4,4012 lei 1.251.107 LEI
V de lichidare - EUR 0,60 170.559 €
V de lichidare - RON 750.664 LEI
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
23
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE
COMPARABILE A B C
Chirie lunara solicitata 1839 864 929
Venit Brut Potential (EUR/an) 22.070 10.367 11.145
Grad de neocupare (15% din VBP) 2207 1037 1114
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 20.064 9.425 10.132
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 2006 942 1013
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 18.240 8.568 9.211
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 152.000 68.000 86.000
Rata de capitalizare (%) 12 12,6 10,7
Rata de capitalizare (%) 12,00
Rata de capitalizare = VNE/ V
Se alege rata de capitalizare. 12%
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
24
HARTA:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
25
FOTOGRAFII:
Exterior Exterior
Exterior Exterior
Exterior Exterior
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
26
Exterior Exterior
Exterior Exterior
Exterior Exterior
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
27
ACTE: