quand fonctionnement, gouvernance et modèle...
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Quand le sol n’est plus un bien marchand :
fonctionnement, gouvernance et modèle
économique des community land trusts
et des organismes de foncier solidaire
Rencontres Nationales de
l’Habitat Participatif 2015 Marseille, 10 juillet 2015
Jean-Philippe ATTARD, urbaniste
Président de l’association CLT France
Thibault Leroy Coordinateur administratif et financier
Vincent Le Rouzic, doctorant
Administrateur de l’association CLT France
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L ’idée
Sommaire de l‘atelier
I. Brève introduction aux community land trusts américains A. Premiers éléments de définition B. Approche historique et généalogique C. Implantation et diffusion du modèle
II. Transposition en Europe : l’expérience de CLT Bruxelles A. Le modèle du community land trust B. Les origines de la démarche bruxelloise C. Les projets en cours
III. Les enjeux d’une transposition en France
A. Les organismes de foncier solidaire (loi ALUR) B. Le bail réel solidaire (loi Macron) C. Etudes de préfiguration
IV. Débat avec la salle
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
Atelier A 43
16h -17h30
10 juillet 2015
L ’idée
I. Introduction aux community land trusts 3
Définition
« Le Community Land Trust est une entité légale, quasi-publique, et dont les
missions statutaires consistent en l’administration du foncier pour les
générations actuelles et futures, tout en protégeant les droits d’usage
légitimes des résidents. »
(The Community Land Trust: A Guide to a New Model for Land Tenure in
America, 1972)
Espaces publics Agriculture Commerces Logements
Location
Accession
Aires protégées
Jardins publics
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
Atelier A 43
16h -17h30
10 juillet 2015
L ’idée
I. Introduction aux community land trusts 4
Définition
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
Atelier A 43
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10 juillet 2015
Les Community Land Trusts (CLT) constituent une approche alternative à la propriété privée du sol et à l’appropriation individuelle de la ressource foncière sous forme de rente ou de plus-value, source d’inflation des prix de l’immobilier et d’inégalités dans l’accès au logement et au territoire. Les principes du Community Land Trust sont inscrits dans les trois termes qui en composent le nom : extraire le sol –LAND – des liens de la propriété privée, et le placer, en dehors du marché, entre les mains d’une entité vouée à en être le dépositaire perpétuel – TRUST – qui l’administrera de manière participative et non lucrative dans l’intérêt commun – COMMUNITY. C’est-à-dire en ne cédant que le bâti et en y retranchant une fois pour toutes le coût du terrain, en garantissant l’accessibilité permanente des constructions au fil des reventes, quelle que soit leur vocation, en sécurisant le parcours résidentiel des acquéreurs de logements constitués prioritairement de ménages modestes, et en veillant indéfiniment au bon entretien du patrimoine bâti sur son foncier. Sources : http://www.communitylandtrust.fr/
L ’idée
Le démembrement de propriété
I. Introduction aux community land trusts
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
Atelier A 43
16h -17h30
10 juillet 2015
Les logements appartiennent à
des familles
Espaces collectifs, services, commerciaux (vente/ location)
Le sol appartient
au Community Land Trust
L ’idée
L’optimisation des fonds publics et multiplicité des enjeux
L’immobilisation des subventions
I. Introduction aux community land trusts
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
Atelier A 43
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Pour les propriétaires
_Favoriser l’accès à la
propriété
_Créer de la prospérité
_Permettre la mobilité
résidentielle
Pour pouvoirs publics
_ Préserver l’accessibilité
_ Verrouillage du subside
_ Eviter les crédits sinistrés
et les expulsions
Pour vivre ensemble
_ Maintenir mixité sociale
_ Qualité du bâti du logement
social
_ Implication dans vie de quartier
Les 4 formules de revente les plus employées
par les CLT aux Etats-Unis
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I. Introduction aux community land trusts
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
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La formule dite par « évaluation » : le preneur repart avec son investissement initial (au prorata du
remboursement du son emprunt) + une fraction de l’appréciation de son bien sur le marché (observée par comparaison des évaluations réalisées à
l’acquisition et au moment de la vente).
Plus-value conventionnelle = Px conv T1*(Ev.T2- Ev.T1)*25%
EV.T1
La formule dite « par composants » : le prix de vente inclut l’investissement initial du propriétaire (au prorata du
remboursement de son emprunt) + la valeur des investissements du
propriétaire pondérés par leur amortissement.
La formule dite à « taux fixe» :
le prix évolue en fonction d’un % annuel fixe.
La formule dite par « indexation » :
le prix du bien évolue en fonction des variations d’un indice prédéterminé ex : l’indice des prix et pouvoir d’achat.
Une gouvernance tripartite
Le modèle du CLT inclus dans le Livre Blanc de l’Habitat participatif, 2011.
I. Introduction aux community land trusts
Quand le
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L ’idée
Thomas Paine (1797): « L’être humain n’a pas créé la terre et, même s’il a naturellement le droit de l’occuper, il n’en a pas pour autant le droit de s’en approprier une partie (…) Seules les réalisations faites dessus, et non la terre elle-même, relèvent de la propriété privée »
Henry George (1883) : « Quoi de plus absurde que de traiter le sol comme une propriété privée ? Dans toute son essence, le sol se distingue de toutes ces choses qui, produit par le travail humain, sont des propriétés de plein droit »
Abraham Lincoln : « le sol, la terre que Dieu a donné aux hommes pour y habiter, se nourrir et l’aider à vivre, ne devrait jamais être la propriété de n’importe quel homme, corporation, société, ou gouvernement non amical, pas plus que l’air ou l’eau »
Le statut de la propriété du sol
I. Introduction aux community land trusts
Quand le
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L ’idée
1969 : Albany Movement, création du New Communities Inc.
1972 : publication de The Community Land Trust: A Guide to
a New Model for Land Tenure in America
1978 : Woodland CLT à Clairfield (Tennesse) et Covenant CLT
à Bucksport (Maine)
1982 : publication de The Community Land Trust Handbook
1984 : Burlington Community Land Trust (en fusionnant en
2006 avec Lake Champlain Housing Development
Corporation, il fut rebaptisé Champlain Housing Trust)
2006 : création du National Community Land Trust Network
2008 : World Habitat Award des Nations Unies
Dates clefs
I. Introduction aux community land trusts
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Le CLT Network
Carte 1 – Le réseau national des community land trusts aux Etats-Unis en 2014
Source : CLT Network.
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I. Introduction aux community land trusts
Quand le
sol
n’est plus
un bien
marchand
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$0
$25 000
$50 000
$75 000
$100 000
$125 000
$150 000
$175 000
$200 000
$225 000
$250 000
$275 000
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revenu des ménages-
cibles du CHT gangant
80% du revenu
médian
prix médian des
logements du CHT
capacité d'acquisition
des ménages
gagnant 80% du
revenu médian
prix médian des
logements sur le
marché
Revenu médian des
propriétaires: 52,3 %
du RMR
Quelques éléments d’évaluation du CLT de Burlington
Amélioration de l’accessibilité
L ’idée
Quelques éléments d’évaluation du CLT de Burlington
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Lors de la première vente Lors des reventes
Revenu
maximum
Revenu
médian
Revenu requis
44,4%
Revenu
maximum
Revenu
médian
Revenu requis
45,9%
77 500 $*
* Chiffre en vigueur pour 2013.
Sources :http://www.huduser.org/portal/datasets/il/il2013/2013MedCalc.odn
Maintien sans nécessiter d’aide publique supplémentaire.
Les revenus moyens des nouveaux accédants sont inférieurs à ceux de leurs prédécesseurs: 68,6% à 67,1% du revenu médian.
Maintien de l’accessibilité
L ’idée
Quelques éléments d’évaluation du CLT de Burlington
I. Introduction aux community land trusts
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Sécurisation de l’accession
91,8 % Taux d’accédants toujours propriétaires après 5 ans contre seulement
50% des primo-accédants de revenu modeste aux Etats-Unis.
Traites mensuelles < au loyer dans le parc locatif libre
De 2008 à 2011 le nombre de saisies immobilières a été 10 fois moins
important dans le parc des CLT et leurs ménages ont été 8 fois moins
susceptibles de se trouver en situation de défaut de paiement.
Les clauses du bail foncier ont été opérationnelles dans 96,7% des cas. A
l’échelle des Etats-Unis, aucune action en justice n’a été intentée contre le
bail foncier des CLT.
Plus de 60 % des ménages poursuivent leur parcours résidentiel dans le parc
privé en accession après avoir constitué 17 500 $ de capital brut (valeur médiane)
L ’idée
La diffusion du modèle
Etats-Unis : 260 organisations. Expérience phare du Champlain
Housing Trust (500 logements) et du Cooper Square CLT (328
logements)
Canada : fiducie foncière communautaire à Toronto, et bientôt à
Montréal
Angleterre : 150 initiatives locales
Belgique : CLT Bruxelles
France : organisme de foncier solidaire (loi ALUR), bail réel solidaire
(loi Macron), création de l’association Community land trust France.
Italie : projet à l’étude à Turin
I. Introduction aux community land trusts
Quand le
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marchand
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10 juillet 2015
L ’idée
Sommaire de l‘atelier
I. Brève introduction aux community land trusts américains A. Premiers éléments de définition B. Approche historique et généalogique C. Implantation et diffusion du modèle
II. Transposition en Europe : l’expérience de CLT Bruxelles A. Le modèle du community land trust B. Les origines de la démarche bruxelloise C. Les projets en cours
III. Les enjeux d’une transposition en France
A. Les organismes de foncier solidaire (loi ALUR) B. Le bail réel solidaire (loi Macron) C. Etudes de préfiguration
IV. Débat avec la salle
Quand le
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n’est plus
un bien
marchand
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La situation bruxelloise
• Crise du logement
• 40% ménages ~ conditions logement social
• 39.000 logements sociaux (<10% du parc
immobilier)
• 50.000 ménages sur liste d’attente log. social
• Doublement du prix des logements en 10 ans
• Droit au logement (art.23 de la Constitution)
vs limites des finances publiques
Recherche nouvelles formules de propriété
Réflexion sur pérennisation des subsides
Les origines citoyennes du
Community Land Trust Bruxelles
• Projet L’Espoir
• Construction de 14
logements passifs
• Ménages primo-arrivants
• Propriétaires
• Construit en 2012
• Rue Fin à Molenbeek
• Partenaires: Fonds du
Logement, Maison de
Quartier Bonnevie, CIRE
_Projet L’Espoir: Avant - Après
Le Community Land Trust
Bruxelles
• Créé en 2012
• Financé par la Région Bruxelloise
• Equipe de 7 travailleurs en 2015
• 30 logements par an
• 4 projets-pilotes en cours en 2015
Le Community Land Trust
Bruxelles
• AG composée de 25 membres
• CA tripartite
• 150 candidats propriétaires
Le Community Land Trust
Bruxelles: comment ça marche?
3 temps:
1. Le CLTB acquiert des terrains et produit des logements
2. Tout en restant propriétaire du terrain, le CLTB vend
ces logements à des candidats propriétaires
- Une partie du prix est payée par le propriétaire, qui
consacre 30% de ses revenus au remboursement de
son crédit (en moyenne: 60%)
- Une partie du prix est prise en charge par un
subside de la Région Bruxelles-Capitale (moy.: 40%)
3. Lorsque le propriétaire souhaite vendre, le CLTB
intervient pour proposer un candidat acquéreur.
Le Community Land Trust
Bruxelles: comment ça marche?
3 types de conditions :
1. Conditions d’admission
_Conditions de revenus, de propriété immobilière…
2. Conditions d’occupation
_Ne pas louer le bien, ne pas le détruire, ne pas
acquérir un autre logement…
3. Conditions de transmission
_Limitation prix de revente, …
La limitation du prix de revente
• Concept clé du modèle CLTB
• Contribution initiale +
Investissements réalisés +
25% plus-value
• Assure l’accessibilité
perpétuelle des logements
La participation des candidats
propriétaires
• Réflexion sur le
bâtiment
• Ateliers
d’architecture
• Formations
• Visites
Les projets en cours
Les projets en cours
Le Nid
• Rue Verheyden, Anderlecht
• 7 logements (1 PMR)
• Statut: Appel d’offre en cours
pour les travaux
• Emménagement: 2017
• Budget total: 2.100.000€
Les projets en cours
Arc-En-Ciel
• Rue Vandenpeereboom, Molenbeek
• 32 logements (0 PMR)
• Statut: Appel d’offre en cours pour
l’architecture et les travaux
• Emménagement: 2017
• Budget total: 7.500.000€
Les projets en cours
Mariemont
• Chaussée de Ninove 1, Molenbeek
• 9 logements (0 PMR)
• Statut: Construit
• Emménagement: 2015
• Budget total: 2.100.000€
Les projets en cours
Lumière du Nord
• Chaussée d’Anvers, Bruxelles
• 15 logements (0 PMR)
• Statut: Constitution du groupe
projet
• Emménagement: 2019
• Budget total: 3.500.000€
A-côté du logement…
• Activités de quartier
• Espaces socioculturels
• Equipements collectifs
• Emancipation des
candidats propriétaires
• Construction d’un réseau
L ’idée
Sommaire de l‘atelier
I. Brève introduction aux community land trusts américains A. Premiers éléments de définition B. Approche historique et généalogique C. Implantation et diffusion du modèle
II. Transposition en Europe : l’expérience de CLT Bruxelles A. Le modèle du community land trust B. Les origines de la démarche bruxelloise C. Les projets en cours
III. Les enjeux d’une transposition en France
A. Les organismes de foncier solidaire (loi ALUR) B. Le bail réel solidaire (loi Macron) C. Etudes de préfiguration
IV. Débat avec la salle
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Une relation au sol et au bâti renouvelée
confère des droits réels
consent des obligations
(résidence principale et
restriction de la plus-value)
droits réels de
propriété encadrés
par le bail
gestion non lucrative
du foncier
nue propriété
droit au bail
(99 ans
rechargeable après
chaque mutation)
vérifie l’éligibilité de
l’acquéreur et la
conformité du prix
de revente
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Les outils incompatibles de l’accession aidée
Clause de prédétermination du prix de revente Obligation de résidence principale Clause d’agrément de l’acquéreur Clause d’inaliénabilité Vente à réméré Clause pénale Pacte de préférence
Bail emphytéotique Bail à construction Bail à réhabilitation Division en volume
€ « le droit de libre cession constitue un caractère essentiel de ces baux constitutifs de droits réels »
Cass. 3e civ., 29 avril 2009; CA Paris, 16e ch., 12 mars 2009; Cass. 3e civ., 7 avr. 2004; Cass. 3e civ., 28 nov. 1972
Une double innovation législative condition d’une innovation
sociale dans l’habitat
Non lucrativité Approche non rentière du sol Foncier inaliénable
Organismes Fonciers Solidaires
Bail réel solidaire
3 2 1
4 etc.
+
Extraction définitive de la charge foncière
Préservation des investissements publics
Régulation des prix de l’immobilier sur le long terme
Bénéficiaires = ménages modestes
L ’idée
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Amendement n°SPE 1806 L.329-1 CU
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OFS Opé-rateur
…
Acquisition du foncier
Transfert de droits réels - Bail
Constitution d’une copropriété
Reventes Vefa
OFS Opé-rateur
Ménage 1
Opé-rateur
Organisation des droits à la livraison
Ménage 1
Ménage 2
Ménage 3
Ménage N
Ménage 1 Sous acquéreur
l’OFS « recharge »
le bail
…
Proposition de mécanisme du bail « rechargeable » des OFS Voir loi croissance et activité, amendement gouvernemental n°SPE 1806
Fontaine, Roussel & associés notaires
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Annexe 1 – Les organismes fonciers solidaires
(article L. 329-1 du Code de l’urbanisme)
36
Créé par l’article 164 de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (n°2014366
du 24 mars 2014) :
Art. L. 329-1. – Les organismes de foncier solidaire sont des organismes sans but lucratif
agréés par le représentant de l’État dans la région qui, pour tout ou partie de leur
activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de
réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de
l’article L. 301 1 du code de la construction et de l’habitation.
L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur dans le
cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de
réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de
l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage
mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de
ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.
L’organisme de foncier solidaire peut bénéficier de la décote prévue à l’article L. 3211 7 du
code général de la propriété des personnes publiques.
Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article.
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Annexe 2 – Le bail réel solidaire (amendement gouvernemental n°SPE 1806 de la loi dite Macron)
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Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à
prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de douze mois à compter de la publication de
la présente loi, toute mesure de nature législative propre à créer un contrat de bail de longue
durée dénommé : « bail réel solidaire », par lequel un organisme de foncier solidaire visé à
l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme, consent à un preneur, sous des conditions de
plafonds de ressources, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des
constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la
propriété des logements, sous des conditions de plafonds de loyers et, le cas échéant, de prix
de cession.
Cette ordonnance définit également les modalités d’évolution de ce bail ainsi que de la valeur
des droits réels, en cas de mutations successives. Elle prévoit les règles applicables en cas
de résiliation ou de méconnaissance des obligations propres à ce contrat.
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L ’idée
Merci pour votre attention !
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fonctionnement, gouvernance et modèle
économique des community land trusts
et des organismes de foncier solidaire
Rencontres Nationales de
l’Habitat Participatif 2015 Marseille, 10 juillet 2015
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