Обзор рынка офисной недвижимости

Office market

review

Q1 2012

Moscow

Рынок торговой недвижимости

Q1 - Q2 2012

Moscow

www.ricci.ru

2

Обзор рынка торговой недвижимости

Retail market

review

Q2 2012

Moscow, msk Region

Основные тенденции и события

В 2012 году должны появиться торговые

центры нового формата – аутлет центр

(«Vnukovo Outlet Village», «Outlet Vil-

lage Belaya Dacha» и «Fashion House Mos-

cow»). В настоящий момент в России на

стадии проектирования и строительства

находятся 14 аутлет-центров, арендуемой

площадью ~ 200 000кв.м.

В 1-ом полугодии 2012 года было объявлено

о начале проектирования и строительства 4

знаковых для столицы объектов: ТРЦ «Авиа-

парк» (арендуемая площадь 190 000кв.м),

ТРЦ «Vegas Crocus City» арендуемой площа-

дью в 111 398кв.м, ТРЦ «Vegas Кунцево»

(арендуемая площадь 113 402кв.м), темати-

ческий парк развлекательный «Галактика»

(общая площадь 700 000кв.м) с гостинич-

ным, торговым и развлекательным компонен-

том (аналог «Диснейленда»).

Всего за 1-ое полугодие 2012 года было

заявлено строительство 16 проектов тор-

говых центров, общей арендуемой площадью

737 000 кв.м.

Основной объем строящихся и находящихся

на стадии проектирования торговых центров

расположен в западном и северо-западном

административном округе столицы.

После объявленного московскими властями

ограничения строительства в центре столи-

цы внимание девелоперов торговых центров

обратилось к развитию промзон и свободных

площадок за пределами ТТК. Департамент

градостроительной политики г.Москвы пла-

нирует завершить разработку проектов пла-

нировки промышленных зон к началу 2013 г.

В течение 2012 года власти обещают выве-

сти из фонда промзон 1,53 тыс. га. В

настоящее время выбирается концепция раз-

вития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ЕПК,

ведутся проектные работы по промзонам в

районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном

районе, в Доргомилово, Замоскворечье и

других районах Москвы. На территории каж-

дой из этих промзон будет отведено не ме-

нее 5-7 тыс. кв.м под торговые зоны.

Московские власти продолжили ревизию ин-

вестиционных контрактов. Так, например,

был отменен проект МФК в районе Ясенево

общей площадью 190 000кв.м.

В первом полугодии 2012 г. усилилась тен-

денция смещения спроса ритейлеров с мос-

ковских объектов на региональные проекты.

Причина этому - недостаток нового строи-

тельства и, как следствие, высокий уро-

вень конкуренции среди торговых операто-

ров за помещения в качественных торговых

центрах, обеспечивающих высокий пешеход-

ный и покупательский трафик.

В связи со сменой губернатора Московской

области значительно увеличиваются риски

ревизии инвестиционных контрактов и вре-

менной приостановки выдачи строительной

документации.

Основные показатели рынка торговой недвижимости

г.Москвы в 1-ом полугодии 2012г.

Показатель Динамика

Общая площадь (GBA), ТЦ в

Москве, млн. кв.м.

10,73

Арендуемая площадь (GLA),

ТЦ в Москве, млн. кв.м.

5,42

Арендуемая площадь (GLA),

открытых ТЦ в Москве,

млн. кв.м., в 1-ом полу-

годии 2012г.

0,046

Доля вакантных площадей,

%

3,5

Базовые арендные ставки руб./кв.м/год (без учета

операционных расходов и НДС).

Якорные арендаторы

USD/кв.м/год.

155 – 465

Арендаторы торговой гале-

реи*, USD/кв.м/год.

450 – 2 500

Операционные расходы,

USD/кв.м/год.

60 – 150

Обеспеченность жителей

Москвы торговыми площадя-

ми (кв.м/1000 чел.)

514

*

Для магазинов расположенных в торговых центрах

площадью 50 – 250кв.м

Предложение

В 1-ом полугодии 2012 г. в Москве было

введено в эксплуатацию всего 2 крупных

торговых центра - ТРЦ «EGO mall» и

торговая галерея в составе гостиницы

«Москва». Общая площадь введенных тор-

говых центров составила 46 200 кв.м,

арендопригодная 26 500кв.м.

На 2-ое полугодие 2012 года запланиро-

ван ввод в эксплуатацию более 23-х тор-

говых центров арендуемой площадью бо-

лее 677 710 кв.м.

Среди торговых центров, ввод которых

запланирован до конца 2012 года, стоит

отметить: ТРЦ «Абрамцево» на 104км МКАД

3

Обзор рынка торговой недвижимости

Retail market

review

Q2 2012

Moscow, msk Region

(GBA 320 000 кв.м / GLA 130 000 кв.м),

ТРЦ «River Mall», по адресу: ул. Авто-

заводская д.16-18 (GBA 258 155 кв.м /

GLA 88 500кв.м.) и ТРЦ «ГудЗон», по ад-

ресу: Каширское ш, д.12 (GBA 123 00

кв.м/ GLA 77 000 кв.м)

Однако ввод около половины запланиро-

ванных к открытию во 2-ом полугодии

2012 года ТЦ может быть перенесен на

2013 год. Причины переноса сроков ввода

в эксплуатацию торговых центров: слож-

ности с финансированием; сдвиг сроков

строительства по вине подрядчиков.

Динамика прироста предложения торговых

площадей в Москве

Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2012г.

Объект Общая пло-

щадь, кв.м

Арендуемая

площадь,

кв.м

Адрес

River Mall 258 000 87 000 Автозаводская ул., стр.16-18

Гудзон 123 000 77 000 Каширское ш., д.12

Июнь 178 000 75 000 г.Мытищи, Волоковского ш. и ул.

Мира

Торговый парк Отрада 75 000 55 000 Пятницкое ш., вл.2

РИО 76 000 50 000 Ленинский пр-кт / ул. Обручева

Красный Кит (2 фаза) 64 000 49 000 г. Мытищи, Шараповский пр-зд,

вл.2

Калейдоскоп 119 000 41 000 Химкинский б-р, вл.7-23

Райкин Парк 75 000 35 000 Пересечение Шереметьевской ул.

и ул. Сущевский Вал

Fashion House 39 000 29 000 Ленинградское ш., пос. Черная

Грязь

Vnukovo Outlet Village 47 000 26 000 Киевское ш., 8км

Outlet Village Белая дача 38 000 25 000 г.Котельники, Яничкин пр-зд,

д.5

Москворечье 29 750 19 780 Каширское ш., д.24, стр.12

Парус 35 500 17 000 Новокуркинское ш., д.1, мкр.17

Июнь 25 000 15 000 г.Красногорск, Коммунальный

квартал, д.3

Воробьевы горы 26 000 15 000 ул. Мосфильмовская, д.70

Панфиловский 24 819 13 306 г. Зеленоград, Панфиловский пр-

кт.

МЦ 15 700 13 000 ул. Миклухо-Маклая, вл.36

Мосфильмовский 15 334 9 254 ул. Пырьева, вл.2

Свиблово 18 200 6 300 ул. Снежная, вл. 27

Сомбреро 17 300 6 100 Варшавское ш.,д.152А

Тропа 7 800 5 500 ул. Профсоюзная, вл.118

Перово 13 500 5 000 ул. Перовская, д.61А

ТЦ в составе МФК на ул. Ве-

невская / ул. Поляны 21 150 3 470 ул. Веневская / ул. Поляны

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

1999г

2000г

2001г

2002г

2003г

2004г

2005г

2006г

2007г

2008г

2009г

2010г

2011г

2012г

КВ.М.

4

Обзор рынка торговой недвижимости

Retail market

review

Q2 2012

Moscow, msk Region

Обеспеченность торговыми площадями жителей

административных округов г.Москва (кв.м / 1

000 чел.)

В среднесрочной перспективе (2013г –

2015г) Ожидается выход на рынок

порядка 1 000 000 млн. кв.м арендуемых

площадей, а также знаковых объектов, та-

ких как:

ТРЦ «Авиапарк» на ходынском поле,

GBA 400 000кв.м / GLA 190 00кв.м.

ТРЦ «Vegas Crocus City» на 55 – 56

км МКАД, GBA 283 456кв.м / GLA

111 398кв.м.

ТРЦ «Vegas Кунцево» на пересечении

Можайского и Рублево-Успенского

шоссе, GBA 231 253кв.м / GLA

113 402кв.м.

0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00

СЗАО

СВАО

ЮЗАО

ЮАО

ЦАО

ЮВАО

САО

ЗАО

ВАО

Карта торговых центров планируемых к вводу в эксплуатацию во 2-ом полугодии 2012 года

River

Mall

Гудзон

Июнь Отрада

РИО (GLOSS)

Красный Кит 2-ая оче-

редь

Калейдо-

скоп

Райкин

парк

Fashion

House

Vnukovo Outlet

Village Outlet Village Белая

Дача

Москворечье

Парус

Воробьевы го-

ры

Панфиловский

МЦ

Свиблово

Мосфильмовский

Сомбреро

Тро-

па

Перово

ТЦ в составе МФК на ул. Венев-

ская

Июнь

Существующая Будущая

5

Обзор рынка торговой недвижимости

Retail market

review

Q2 2012

Moscow, msk Region

Спрос (ЦФО и регионы)

В 1-ом полугодии 2012 года наблюдался

рост потребительского спроса. Оборот

розничной торговли в России увеличился

на 6,4%, по сравнению с аналогичным

периодом прошлого года.

Рост потребительского спроса продолжа-

ет способствовать активной экспансии

торговых сетей на Московском и на ре-

гиональном рынке. В фокусе внимания

торговых операторов теперь помимо го-

родов-миллионников находятся города с

населением менее 500 000 человек. Свои

первые магазины открыли: «Zolla» - в

Северодвинске , «Пятерочка» - в Киро-

ве.

О планах развития в среднесрочной пер-

спективе в 1-ом полугодии 2012 года,

заявили более 20 компаний. Так, напри-

мер:

Компания «Г.Р.М. Планет гостепри-

имства», развивающая сеть «Yam

Kee», заявила о планах открытия до

2014 года порядка 300 торговых

точек по всей России.

Сеть торговых центров «Мега» пла-

нирует до конца 2013 года сменить

более 1 100 арендаторов в своих

торговых центрах.

Агрохолдинг «Мираторг», планирует

открыть порядка 500 продуктовых

магазинов в городах-миллионниках

до конца 2014 года.

«Jeanswest» планирует открыть око-

ло 100 торговых точек до конца

2014 года, площадь которых соста-

вит 120 кв.м – 160кв.м.

В 1-ом полугодии 2012 года на россий-

ский рынок вышли новые торговые брен-

ды: в галерее гостиницы «Москва» от-

крылся бутик мужской итальянской одеж-

ды «Boggi», на Тверской улице появи-

лась булочная знаменитой французкой

сети «Paul». Универмаг «Hamleys» от-

крылся в ТРЦ «Европейский». На сен-

тябрь 2012 года запланировано открытие

универмага «Debenhams» в ТРЦ «Мега Бе-

лая Дача».

Рост розничного товарооборота, а также

постоянно растущий уровень конкуренции

со стороны торговых сетей заставляет

компании развивать новые форматы тор-

говли. Операторы общественного питания

открывают новые форматы своих заведе-

ний, отличающиеся от традиционных об-

щей концепцией и меню. Например, «Ро-

синтер» представил новую концепцию ре-

сторана «Il Patio» - «Il Patio Vita

Fresco». Сеть аптек 36`6 представила

свою новую аптечную сеть «Леко».

Наиболее активными, с точки зрения

развития новых форматов, стали продук-

товые операторы. Главной целью разви-

тия новых форматов торговыми сетями

является расширение целевой аудитории

и борьба за покупателя в условиях вы-

сокой конкуренции. Именно поэтому тор-

говые сети вынуждены открывать новые

для себя форматы: «магазин у дома»,

супермаркет, гипермаркет. Так «Real»

открыл первый супермаркет городского

типа, а «О`Кей» заявил о развитии соб-

ственной сети дискаунтеров под брендом

«ДА!». «X5 Retail Group» и «Metro

Group» начали развитие своих магазинов

в формате «у дома».

Планы развития торговых сетей в России

Торговая сеть

Планируемые

к открытию

магазины,

шт.

Регион раз-

вития

Пери-

од

Буду мамой 24 Россия 2012

Jeans west 100 Россия 2012

Mango 30 Россия 2012

OBI 4 Россия 2012

Leroy Mer-

lin

5 Россия 2012

Henderson 26 Россия 2012

Мосигра 50 Россия 2012

М.Видео 30 Россия 2012

The Noble

House

9

Москва /

Санкт-

Петербург

2012

-2013

Стройдепо 24 Россия 2012

Obuv.com 40 Россия 2012

Thomaz Munz

/ M.Shoes

25

Санкт-

Петербург

2012

-

2015

Города с

Обозначения

Арендуемая площадь менее 25 тыс.

кв.м.

Арендуемая площадь 25 – 70 тыс.

кв.м.

Арендуемая площадь более 70 тыс.

кв.м.

6

Обзор рынка торговой недвижимости

Retail market

review

Q2 2012

Moscow, msk Region

Мираторг 500 населением

1 млн. чел.

2012

-

2014

Cook House 12 Москва 2012

Mamas & Pa-

pas

25

Города с

населением

1 млн. чел.

2012

-

2014

Г.Р.М. Пла-

нета госте-

приимства

(бренд Yam

Kee)

300

Россия

2012

-

2014

За 1-ое полугодие 2012 года в было

арендовано более 65 000 кв.м торговых

площадей (ТЦ и в street retail).

Из заключенных сделок стоит выделить

следующие:

«Мастерславль» арендовал 6 000

кв.м в МФК «Evolution Tower», от-

крытие детского тематического пар-

ка запланировано на 4-ый квартал

2012 года;

«Real» открыл гипермаркет в Щелко-

во, общая площадь которого соста-

вила 6 000кв.м.

«Inditex» арендовал 5 000кв.м, в

ТРЦ «Весна» для развития торговых

марок («Zara», «Strdivarius»,

«Bershka» и др.).

Универмаг «Debenhams» арендовал

4 000кв.м в ТРЦ «Мега Белая Дача».

DIY оператор «Торговый дом 7» взял

в аренду 5 500кв.м в ТРЦ «РИО на

Ленинградском шоссе».

В 1-ом полугодии 2012 года наиболее

активными арендаторами торговых площа-

дей в Москве стали: магазины одежды,

DIY операторы, гипермаркеты и детские

товары.

Структура спроса на торговые площади со

стороны торговых операторов в 1-ом полу-

годии 2012 года

В структуре спроса по итогам 1-ого по-

лугодия 2012 г., преобладают операторы

одежды 22 888 кв.м (35%) из более чем

65 000кв.м арендованных площадей.

Второе и третье место занимают опера-

торы рынка DIY (12%), и Детские това-

ры (11%).

В 1-ом полугодии 2012 года, на рынке

торговой недвижимости Москвы произошло

несколько инвестиционных сделок по по-

купке торговых центров, среди которых

стоит выделить следующие:

Покупка инвестиционной группой

«Immofinanz» 100% ТРЦ «Золотой Ва-

вилон Ростокино». Сумма сделки со-

ставила порядка USD 590 000 000.

Покупка 30,5% проекта ТЦ «Париж»,

в г. Зеленоград, компанией «Russia

Development Fund» у «Pascalis

Gardner & Partner PGP». Ориентиро-

вочно сумма сделки составила USD

67 000 000.

«Велес Капитал», приобрел часть

площадей в московском ТРЦ «Атри-

ум». Сумма сделки не разглашается.

«Romanov Properties Fund» приобрел

40% ТРЦ «Времена Года». Сумма

сделки не разглашается.

«RGI International» приобрел у

«TriGranit Development» 50% про-

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Од

еж

да

DIY

Де

тски

е т

ов

ар

ы

Ра

зв

ле

ка

тел

ьн

ый

це

нтр

Ги

пе

рм

ар

ке

т

Ре

сто

ра

н

Пр

од

укты

пи

тан

ия

БТ

иЭ

Сп

ор

тив

ны

е т

ов

ар

ы

Ко

см

ети

ка

Об

ув

ь

Фа

ст

фуд

Ба

нк

Юв

ел

ир

ны

е у

кр

аш

ен

ия

7

Обзор рынка торговой недвижимости

Retail market

review

Q2 2012

Moscow, msk Region

екта ТРЦ «Мозайка», сумма сделки

не разглашается.

Редевелопмент морально устаревших тор-

говых центров способствует развитию

спроса со стороны арендаторов, т.к., в

прошедших реконцепцию торговых цен-

трах, как правило, исправлены допущен-

ные ранее ошибки по зонированию терри-

тории, транспортной и пешеходной логи-

стики, формирование нового пула арен-

даторов учитывающего особенности сфор-

мировавшейся ранее и будущей целевой

аудитории ТЦ. Именно поэтому арендато-

ры стремятся в ТЦ прошедшие реконцеп-

цию.

Уровень обеспеченности жителей DIY опе-

раторами по административным округам

Москвы

Вакантные площади

В первом полугодии 2012 года, в Москве

не произошло значимого изменения доли

вакантных площадей. В качественных тор-

говых центрах (ТРЦ «Европейский», ТРЦ

«Атриум», ТРЦ «Metropolis»), уровень

вакантных площадей составляет 0% -

0,5%.

В торговых центрах, испытывающих неко-

торые проблемы с привлечением покупа-

тельского потока (ТРЦ «AFI MALL», ТРЦ

«Вэймарт» и др.), уровень вакантных

площадей составляет 2% -6% и выше.

Вышедшие на Московский рынок в 1-ом по-

лугодии ТЦ не оказали значительного

влияния на показатель вакантных площа-

дей в Москве. По сравнению с началом

года средний уровень вакантных площадей

в качественных торговых центрах

г.Москва составил 4%.

С учетом количества торговых площадей,

планируемых к вводу в эксплуатацию в

2012 году (674 956 кв.м арендуемых пло-

щадей), уровень вакантных площадей мо-

жет увеличиться до 11% - 13%, при усло-

вии 100% ввода в эксплуатацию заплани-

рованных площадей.

Исходя из опыта прошлых лет, можно

предположить, что будет введено не бо-

лее 40% от запланированного объема тор-

говых площадей. С учетом подписанных

предварительных договоров аренды, в

строящихся ТЦ, а также высокого уровня

спроса со стороны торговых операторов

на качественные торговые помещения,

средний уровень вакантных площадей по

г.Москва, прогнозируется в пределах 5-

10%.

Ставки

Ставки аренды в 1-ом полугодии 2012 го-

да сохраняли стабильность. При этом за-

фиксированы колебания арендных ставок

внутри диапазонов за счет повышения

стоимости аренды в наиболее качествен-

ных объектах и снижения ставки предло-

жения в ряде недозаполненных, неудачно

расположенных, с устаревающей концепци-

ей торговых центров объектов.

Разнонаправленные движения ставок арен-

ды подтверждают продолжающуюся тенден-

цию дифференциации рынка торговых цен-

тров: в лучших торговых центрах (сеть

ТРЦ «МЕГА», ТРЦ «Metropolis» и ТРЦ

«Европейский»), ставка аренды повышает-

ся. В самых успешных объектах сформиро-

вались листы ожидания сроком от 6 до 18

месяцев. В неудачно расположенных тор-

говых центрах, с устаревающей концепци-

ей ставки аренды в лучшем случае оста-

ются на прошлогоднем уровне, в худшем

снижаются от 5% до 20%.

Средняя ставка аренды, в наиболее

успешных торговых центрах варьируется в

пределах USD 800 – USD 1 200, без учета

НДС и эксплуатационных расходов.

Средняя ставка аренды в торговых цен-

трах имеющих трудности с привлечением

покупательской аудитории варьируется в

пределах USD 450 – USD 650, без учета

НДС и эксплуатационных расходов.

0 2 4 6 8 10 12

ЮАО

ЮВАО

ВАО

СВАО

САО

СЗАО

ЗАО

ЮЗАО

ЦАО

ШТ

Обзор рынка офисной недвижимости

Office market

review

Q1 2012

Moscow

Ставки аренды в торговых центрах Москвы, 1-ое полугодие 2012г.

Тип помещения

Площадь,

кв.м Профиль торговли

Ставка аренды* USD / кв.м

/ год

Якорный аренда-

тор

> 5 000 Продуктовые операторы USD 120 – USD 300

DIY USD 170 – USD 350

1 000 – 5

000

Продуктовые супермаркеты,

магазины других профилей USD 300 – USD 550

500 – 2 000 Продуктовые супермаркеты,

магазины других профилей USD 370 – USD 800

Операторы торго-

вой галереи

250 - 600 Детские товары USD 400 – USD 1 000

100 - 500 Одежда - обувь USD 700 – USD 3 200

30 - 60

Кожгалантерея, бижутерия,

подарки, ювелирные изде-

лия, мобильные телефоны

USD 1 400 – USD 6 000

*

Ставки аренды приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов.