publicidad de los derechos reales · ley de titulaciÓn supletoria regula el procedimiento para...
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PUBLICIDAD DE LOS
DERECHOS REALES
Conclusiones foro 1
PREGUNTAS DEL FORO
1. ¿Por qué la publicidad es los derechos reales es una cuestión de seguridad jurídica?
2. Señale cinco leyes que fuera del Código Civil regulan aspectos registrales con una breve explicación de la razón por la que las ha elegido. CITA LEGAL.
3. ¿Cuál es el sentido registral del término FINCA y enumere las situaciones que en Guatemala, sin ser inmuebles físicos, abren folio en el Registro General de la Propiedad.
4. Indique la técnica de registración que sigue el Registro General de la Propiedad y señale sus efectos. CITA LEGAL.
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PU
BLI
CID
AD
LO QUE SE DA A CONOCER
DESTINATARIOS
EL MEDIO
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PU
BLI
CID
AD
HECHOS
DESTINATARIOS
EL MEDIO
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PU
BLI
CID
AD
LO QUE SE DA A CONOCER
LAS PERSONAS
EL MEDIO
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PU
BLI
CID
AD
LO QUE SE DA A CONOCER
DESTINATARIOS
EL MEDIO
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PU
BLI
CID
AD
LO QUE SE DA A CONOCER
DESTINATARIOS
ACTIVIDAD CONDUCENTE AL FIN
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PUBLICIDAD EN SENTIDO AMPLIO
La publicidad es una actividad, destinada a
producir cognoscibilidad.
El efectivo conocimiento dependerá, de la actitud y
de la voluntad del destinatario, en conocer lo que
se publica.
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PUBLICIDAD JURÍDICA
Referida a hechos jurídicos y su finalidad es la
producción de efectos jurídicos.
EFEC
TOS
NOTICIA
EXISTENCIA DE UN DERECHO
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NO HAY PUBLICIDAD JURÍDICA SI NO HAY EFECTOS
DERIVADOS DE ESA PUBLICIDAD.
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¿Cuáles son los efectos de la
publicidad jurídica?
Hacer oponible frente a terceros los derechos
reales.
Hacer que solo lo inscrito, anotado o cancelado en
el registro, perjudique a tercero.
Proteger la adquisición del tercero que confía en
los datos publicados por el registro, en la
apariencia que el registro crea y sobre la cual el
tercero adquiere o constituye algún derecho real.
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HERNANDEZ GIL
PUBLICIDAD:
Actividad dirigida a difundir y hacer notorio un
acontecimiento.
Exteriorización o divulgación de una situación
jurídica.
Sistema encaminado a hacer cognoscible
determinadas situaciones jurídicas para la tutela de
los derechos y la seguridad en el tráfico
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LÓPEZ DE ZAVALÍA
Tres ángulos:
COMO COGNOSCIBILIDAD: posibilidad de conocer.
COMO ACTIVIDAD: Es el conocimiento puesto a disposición del público; debe ser permanente, puede ser extraída en cualquier momento; y general, destinada al público.
COMO MEDIO: cognoscibilidad referida a hechos, en sentido amplio, y se produce en base a una declaración hecha por el órgano competente
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NATURALEZA JURÍDICA
Declaración señalativa, entendiendo por tal a la
divulgación directa o indirecta de un hecho que
puede perjudicar a terceros, realizada en forma
adecuada para que dichos terceros puedan conocer
el evento.
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FIGURAS AFINES
PUBLICACIÓN: episódica produce notoriedad. P.e.
publicación en el Diario Oficial
NOTIFICACIÓN: produce conocimiento legal va
dirigida a un destinatario específico. La publicidad
en cambio produce cognoscibilidad.
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PUBLICIDAD Y REGISTRO
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PRIMERA OPINIÓN
La publicidad propiamente dicha - en sentido técnico jurídico- sólo se consigue por medio de órganos públicos regístrales dispuestos para ese fin específico. (Hernández Gil citado por Cornejo)
La publicidad puede conseguirse por cualquier medio apto para hacer posible a todo tercero conocer determinadas modificaciones jurídicas; pero, como la función publicitaria exige la conservación de la documentación sólo se logra por medio de los registros.
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SEGUNDA OPINIÓN
Es publicidad la que produce anoticiamientos por otros
medios distintos al registro.
Es publicidad la que resulta de la relación real
derivada de la tradición de la cosa, publicidad de los
estados de hecho, de las que la más importante es la
publicidad posesoria.
Publicidad de un estado de hecho: es la retención que
hace el mandatario de las cosas del mandante hasta
que no le pague los gastos o el derecho de retención
(Art. 682 Código de Comercio de Guatemala)
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PUBLICIDAD REGISTRAL
Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio
de un órgano específico denominado registro.
Registros son organismos por medio de los cuales se
produce la publicidad jurídica.
La única verdadera concepción es aquella que
considera al registro como una institución, siendo sólo
objeto de su organización el examen de los libros y la
caracterización de la oficina… el fin de los registros es
proporcionar plena seguridad en el tráfico.
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Dependiendo los efectos que produce la publicidad,
simple anoticiamiento o efectos frente a terceros, así
hay registros jurídicos y de otra naturaleza.
ADMINISTRATIVOS: Tienen por objeto la
registración de ciertos actos jurídicos para su
control o para efectos tributarios: P.e. registro
tributario unificado, registro de poderes, registro
de notarios, registro de abogados, Registro de
Procesos Sucesorios.
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REGISTRO JURÍDICO
Tiene por objeto publicar las modificaciones jurídicas producidas y que afectan a terceros. P.e. Registro General de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Intelectual, Registro Civil.
El Registro de la Propiedad (General de la Propiedad) es un registro jurídico porque cada modificación que se produce en los bienes y que es publicada por el registro perjudica a tercero. Art. 1148 Código Civil
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De acuerdo con Raymundo Salvat la publicidad de los derechos reales es una cuestión de seguridad jurídica porque al producirse la constitución o transmisión de un derecho sobre una cosa, el adquirente debe poseer medios de información suficiente, que le permitan comprobar la existencia y condiciones del derecho de la persona que lo constituye o transmite.
A la vez es económico, porque permite que la persona que va adquirir o a constituir un derecho real pueda conocer con exactitud las condiciones del derecho de su causahabiente y hacer con seguridad la inversión dineraria que la adquisición o constitución requiere.
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COCLUSIÓN
La publicidad de los derechos reales deriva de su propia naturaleza, su oponibilidad frente a terceros y el único medio a través del cual se logra es por el registro.
Por medio del registro el tercero adquiere conocimiento del estado en que se encuentra determinado bien o derecho real sobre el mismo, quién es su titular y la libertad de gravámenes u otras limitaciones que pudieran afectarle por una eventual evicción. A fin de evitar la pérdida que para su patrimonio significaría, el tercero acude al registro a imponerse del estado jurídico del bien o derecho; por esa razón el Derecho protege la apariencia que el registro en normas como la que establece que solo perjudica a tercero o inscrito, anotado o cancelado en el registro o que la nulidad, rescisión, resolución o revocación del derecho del enajenante solo perjudica al tercero cuando tales acciones se deriven de causas que consten en el registro.
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LEYES QUE FUERA DEL CÓDIGO CIVIL REGULAN
ASPECTOS REGISTRALES (Registro de la Propiedad)
CON UNA BREVE EXPLICACIÓN DE LA RAZÓN POR
LA QUE LAS HA ELEGIDO. CITA LEGAL.
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LEY DE INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA DE
INMUEBLES REGISTRADOS
Esta ley permite que en forma voluntaria el titular de
un bien inmueble registrado, limite la enajenación o
gravamen de dicho inmueble por un plazo de tres
años o menos.
Esta limitación se hace con la finalidad de evitar
enajenaciones o la constitución de gravámenes de
manera fraudulenta que impliquen el despojo de la
propiedad y obliguen al titular a iniciar acciones de
reivindicación
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DECRETO LEY 125-83
La primera inscripción de dominio es inmodificable,
excepto los casos señalados por el Código Civil y la
ley.
Esta ley permite que el área de un inmueble
consignada en la primera de dominio pueda ser
modificada mediante diligencias voluntarias en sede
notarial, cuando el área física sea menor al área
registrada.
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LEY DE AVIACIÓN CIVIL
La cual atribuye a las aeronaves la naturaleza
jurídica de bienes inmuebles y sus motores como
muebles registrables. Artículo 39.
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LEY DE MINERÍA
La licencia de explotación –minera- se considera un
derecho real de plazo limitado. La licencia es un
título, susceptible de inscripción en el Registro de la
Propiedad. ARTICULO 17.
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LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS
Impone la obligación de solicitar autorización
municipal para proceder a la PARTICIÓN O
DESMEMBRACIÓN de un inmueble como
parcelamiento urbano, además impone al notario la
obligación transcribir la autorización o dar fe de que
se ha solicitado pero que transcurrido el plazo para
otorgarla, la municipalidad no lo ha hecho. Art. 23
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LEY DE TITULACIÓN SUPLETORIA
Regula el procedimiento para titular supletoriamente
un bien objeto de posesión y el contenido del auto
que aprueba dichas diligencias para que el inmueble
pueda ser inscrito en el Registro General de la
Propiedad.
Art. 11 inc. D)
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CÓDIGO MUNICIPAL
El artículo 142 reformado por el artículo 46 de
Reformas al Código Municipal decreto 12-2002 del
Congreso de la República, se refiere a la autorización
municipal de urbanización de los bienes, lotificaciones,
parcelamientos, urbanizaciones.
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LEY DEL IVA
La Ley del Impuesto al Valor Agregado establece en el Artículo 7 que determinados bienes inmuebles gozan de exención del pago de este impuesto, aspecto que representa una obligación tributaria que debe satisfacerse para lograr la efectiva inscripción de un derecho real en el Registro General de la Propiedad. Un ejemplo concreto se encuentra regulado en el numeral 12 de ese Artículo, referente a la exención de la venta de vivienda de un inmueble que posea medidas, valor y demás características expresamente reguladas que además deberán expresarse en la escritura pública respectiva.
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Ley Reguladora del Procedimiento de Localización y
Desmembración de Derechos sobre Inmuebles
Proindivisos
Regula el procedimiento a seguir para los copropietarios de un bien inmueble proindiviso que, por lo numeroso de los copropietarios y su dificultad de que comparezcan a juicio, puedan localizar y desmembrar su derecho en diligencias de jurisdicción voluntaria en sede judicial, exclusivamente. El Artículo 11 regula que sobre la nueva finca que se inscriba en el Registro General de la Propiedad pasarán todos los demás derechos reales, gravámenes, anotaciones o limitaciones vigentes sobre la finca matriz, siempre que no correspondan de modo especial al derecho de otros copropietarios.
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LEY CONTRA EL LAVADO DE DINERO U
OTROS ACTIVOS
Artículo 11. Porque para preservar la disponibilidad
de los bienes inmuebles relacionados con el delito de
lavado de dinero u otros activos, deben realizarse las
anotaciones de las medidas de garantía en el
Registro General de la Propiedad.
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LEY DE EXTINCIÓN DE DOMINIO
Artículo 50 y 51. En virtud de que, al ordenarse la
extinción del dominio sobre bienes sujetos a
inscripción, debe inscribirse en el Registro General de
la Propiedad.
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SENTIDO REGISTRAL DEL TÉRMINO FINCA Y
SITUACIONES QUE EN GUATEMALA, SIN SER
INMUEBLES FÍSICOS, ABREN FOLIO EN EL REGISTRO
GENERAL DE LA PROPIEDAD.
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«La finca es normalmente la superficie terrestre
delimitada por una línea poligonal cerrada, con sus
partes integrantes y sus pertenencias.
Finca en sentido registral es todo lo que abre folio
en el Registro». Luis Diez Picazzo.
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PREDIO O FUNDO.
La ley denomina en algunos casos al inmueble objeto de registro, como PREDIO O FUNDO.
La Carta de Buenos Aires recomienda que en el registro inmobiliario debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio o ficha real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral.
La utilización de la unidad inmueble sustenta la vigencia íntegra de los principios de especialidad y tracto sucesivo.
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Entonces, debe entenderse por FINCA la unidad de
bien inmueble que sirve de base para la registración.
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En la doctrina se citan:
Fincas discontinuas o de explotación agrícola.
Fincas colindantes.
Pisos en propiedad horizontal
Concesiones administrativas de servicios públicos
que recaigan sobre inmuebles.
Las cuotas indivisas de fincas destinadas a
estacionamiento de vehículos.
El agua.
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Sin embargo, en Guatemala solo abre folio real:
1. Los pisos o departamentos y las áreas destinadas
a parqueos de los edificios constituidos bajo
régimen de propiedad horizontal para cuya
inscripción como finca independiente, el edifico
debe estar terminado. Art. 1202 Código Civil.
2. Ferrocarriles, canales, muelles u obras públicas de
índole semejante.
3. Las naves aéreas y los buques.
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4. El dominio del Estado sobre los hidrocarburos
naturales en sus diferentes condiciones, los
carbones minerales y las sustancias minerales
metálicas que se encuentran en el subsuelo, es
inalienable e imprescriptible y deberá inscribirse
con tales requisitos en un libro especial, formando
un inmueble separado del fundo en cuyo subsuelo
se encuentre ubicado el yacimiento o la mina
respectiva. Art. 1212 Código Civil.
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LA TÉCNICA DE REGISTRACIÓN QUE SIGUE EL
REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD Y SUS
EFECTOS. CITA LEGAL.
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FOLIO REAL
La legislación guatemalteca adopta la unidad de
inmueble como base de la registración y el folio real
como su manifestación formal. (Art. 2 Reglamento de
los RGP)
Sus efectos estriban en que da plena vigencia al
principio de determinación y de tracto sucesivo, pues
permite establecer con precisión el inmueble objeto
del registro y sus sucesivas inscripciones o
modificaciones.
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