public credit suisse fondation de placement real estate germany · 2019. 1. 29. · global real...

Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Germany

Public

Ouverture 2018

Credit Suisse Asset Management (Suisse) SAGlobal Real Estate InternationalJanvier 2018

Janvier 2018Global Real Estate International 2/27

Vue d’ensemble

L’essentiel en bref et données clés de l’ouverture

Aperçu du produit

Équipe Global Real Estate - CSA Real Estate Germany

Marché immobilier allemand

Objets inclus dans la fortune de placement


CSA Real Estate GermanyL’essentiel en bref

Réalisation d’une ouverture avec une période de souscription jusqu’à la fin avril 2018.

Le capital sera utilisé pour étoffer davantage le portefeuille et, à court terme, pour réduire les fonds de tiers.

Compte tenu des achats récents et des engagements d’achat à hauteur de 130 mio. CHF, la part du financement de tiers avoisine 30%.

De nouveaux immeubles correspondant à un investissement proche de 120 mio. CHF, avec un rendement brut de 5,7%, ont déjà pu être identifiés.

Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs


CSA Real Estate GermanyDonnées clés sur l’ouverture

Cercle d’investisseurs Institutions de prévoyance exonérées d’impôts domiciliées en Suisse

Période de souscription Jusqu’au 30.04.2018, à 12h00 Uhr (HEC)

Valeur 31.05.2018

Prix d’émission 1’249.65 CHF (prix indicatif) par droit de participation (VNI au 31.12.2017); est déterminate la VNI au 31.03.2018

Supplément d’émission 1% est reversé dans la fortune du groupe de placement

Identification des droits N° de valeur: 23 547 751ISIN: CH0235 477 517

Quelle: Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG


CSA Real Estate GermanyDéveloppement du portefeuille

Emplacement Affectation Prix d’achatRendement

brutEntrée en jouissance

Münster, MonasteriumImmeuble d’affaires (bureaux / commerces)

35,0 mio. CHF 5,3% 01.11.2017

Cologne, HaubrichforumCentre médical avec quota de logements et de commerces

27,0 mio. CHF 5,0% 04.12.2017

Düsseldorf, The Frame Immeuble de bureaux 30,0 mio. CHF 5,5% 31.12.2017

Duisbourg, ICC Business Center Immeuble de bureaux 38,6 mio. CHF 6,4% 30.04.2018


Intentions d’achat

Achats et engagements d’achat

Total actuel des achats, engagements d’achat et intentions d’achat 245 mio. CHF 5,7% 2017/18

Emplacement Affectation Prix d’achatRendement

brutEntrée en jouissance

Troisdorf, Logistics Logistique 20,0 mio. CHF 6,5% Printemps 2018

Bochum, KortumstrasseImmeuble d’affaires (bureaux / commerces)

57,5 mio. CHF 5,6% Printemps 2018

Erlensee Logistique 35,8 mio. CHF 5,9% Printemps 2018


Münster, Monasterium

Prix d’achat 35,0 mio. CHF

Rendement brut 5,3%

Année de construction 1994/2001

Affectation Immeuble d’affaires (bureaux et commerces)

Durée moyenne pondérée des baux 8,2 ans

CSA Real Estate GermanyObjets acquis


Cologne, Haubrichforum


Rendement brut 5,0%

Année de construction 1989 / assainissement en 2009

Affectation Centre médical avec quota de commerces et de logements

Durée moyenne

pondérée des baux 4,5 ans


Düsseldorf, The Frame

Volume d’investissement 32,7 mio. CHF

Rendement brut 5,5%

Année de construction 1974 / Rénovation extérieure 2006Rénovation intérieure 2017/18

Affectation Immeuble de bureaux

Durée moyenne pondérée des baux 11 ans

CSA Real Estate GermanyObjets acquis et certifiés


Duisbourg, ICC Business Center


Rendement brut 6,4%

Année de construction 2002

Affectation Immeuble de bureaux

Durée moyenne pondérée des baux 5,9 ans


Aperçu du produitProfil

Première fondation de placement suisse axée sur l’investissement dans des immeubles commerciaux de placement en Allemagne

Seuls les investissements d’institutions de prévoyance suisses exonérées d’impôts sont autorisés

L’évaluation des droits s’effectue tous les trimestres sur la base de la valeur nette d’inventaire (VNI); aucun agio/disagio

Thésaurisation (pas de distribution)

La monnaie du produit est le franc suisse (CHF) – le risque en euros n’est pas couvert

Maximum un tiers de capital étranger

Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA


Aperçu du produitFacteurs de succès

L’évolution économique en Allemagne génère un potentiel de croissance et de rendement sur le marché de l’immobilier.

Un marché immobilier liquide avec un volume élevé de transactions, ce qui ouvre des possibilités d’investissement intéressantes.

Groupe de placement immobilier basé sur la VNI offrant des opportunités d’entrée intéressantes (sans supplément).

Effet de diversification par rapport aux produits immobiliers suisses; les marchés immobiliers suisse et allemand se comportent différemment.

L’historique de performance du Global Real Estate sur le marché immobilier allemand s’étend sur de nombreuses années.



L’accent est mis sur l’immobilier commer-cial en Allemagne. Plus de 20 villes de plus de 200 000 habitants ont été identifiées comme marchés cibles.

Le portefeuille est largement diversifié géographiquement et en termes de conte-nu. Il se compose d’immeubles com-merciaux situés sur des sites centraux et dynamiques sur le plan économique en Allemagne.

Des potentiels de revenus et de valeur sont identifiés et exploités de manière ciblée grâce à une gestion proactive des actifs et à la définition de stratégies d’objet clairement définies.

Le marché immobilier de la plus grande économie d’Europe offre un potentiel de croissance attractif (hausse des loyers, baisse du taux de vacance).

Marché en croissance

Objectif de placement

Diversification Approche axée sur les revenus et la valeur

Aperçu du produitStratégie de placement



Aperçu du produitData ReportClôture de l’exercice au 30.06.2015 30.06.2016 30.06.2017

Fortune totale en mio. CHF 207,0 283,3 402,55

Fortune nette en mio. CHF 179,1 250,7 357,90

Valeur d’inventaire par droit, en CHF 950,05 1051,03 1131,55

Taux de perte sur loyers 9,20% 7,33% 4,24%

Part du financement de tiers 25,04% 12,80% 10,60%

Quote-part des fonds de tiers 13,49% 11,50% 11,09%

Marge bénéficiaire d’exploitation (marge EBIT) 87,57% 73,51% 80,59%

Quote-part des charges d’exploitation (TERISA) FPT 0,77% 0,82% 0,84%

Quote-part des charges d’exploitation (TERISA) VNI 0,89% 0,94% 1,02%

Rendement des fonds propres (ROE) -1,21% 8,28% 7,13%

Retour sur capitaux investis (ROIC) -2,72% 8,53% 6,71%

Rendement du placement -4,99% 10,63% 7,66%

Taux d’escompte moyen réel/nominal 4,97% / 6,44% 4,23% / 5,79% 4,14% / 5,71%

Source: Data Report au 30.06.2017 Les rendements historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs


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2014/15 2015/16 2016/17

Cashflow-Rendite

Bewertungen

Fremdwährungs-Effekte

Anlagerendite Total

Aperçu du produit Développement rendement du placement – Performance attribution

1) Les valeurs en 2014 (exklusif rendement du placement) sont des approximations / Lancement en 2014

1)

Rendement de cashflow

Estimation

Effets de FX

Rendement du placementtotal

Les rendements historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs



Chiffres-clés et informations sur le portefeuilleLarge diversification

Source: Data Report au 30.06.2017

Valeur vénale (CHF) / communauté

à 10 Mio. CHF10-20 Mio. CHF20-50 Mio. CHFPlus que 50 Mio. CHF

nombre de propriétés / communauté


Aperçu du produit10 principaux locataires

Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données: 30.06.2017

Locataire Objet Fin du bail Part

TJX Allemagne (TK Maxx / Chaîne de grand magasin)

Pforzheim / Singen 28.02.2025* 7,0 %

DPD Allemagne (service logistique) Ludwigsburg 28.02.2026 5,9 %

Land de Bade-Wurtemberg Stuttgart, Heilbronner Str. 31.10.2024 5,5 %

Sumitomo Düsseldorf, Glockhaus 30.06.2019 4,4 %

BDO AG Düsseldorf, Glockhaus 30.09.2022 3,9 %

Hennes & Mauritz SA Singen, August-Ruf-Str. 30.09.2023 3,6 %

KPMG Leibzig, Münzgasse 30.04.2019 3,1 %

Joey’s Pizza Service Hambourg, Kontorhaus 31.05.2019 1,9 %

L’ORÉAL Deutschland GmbH Düsseldorf, Glockhaus 31.12.2017 1,8 %

TARGOBANK Düsseldorf, Glockhaus 30.04.2021 1,5 %

*moyenne pondérée des baux à loyer par revenu annuel


Chiffres-clés et informations sur le portefeuilleDurée résiduelle des baux à loyer

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< 1 an 1-2 ans 2 - 3 ans 3 - 4 ans 4 - 5 ans 5 - 6 ans 6 - 7 ans 7 - 8 ans 8 - 9 ans 9 - 10 ans > 10 ans


Direction opérationnelle

Comité de placement

Équipe Global Real Estate - CSA Real Estate GermanyDes experts confirmés

Peer PetersenAcquisitions and Sales Europe

Sven WalterConstruction & Development

Hanspeter StreuleFinance Manager

Christoph SchumacherResp. Global Real Estate

Karl-Josef SchneidersResp. Real Estate Germany

Francisca Fariña FischerResp. Real Estate International

Zoltan SzelyesResp. Global Real Estate Strategy

Bernd WesendahlAsset ManagementAllemagne

Radhia Rüttimann Product Manager



Marché immobilier allemandÉvolution économique

Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Eikon

Poursuite attendue de l’environnement macroéconomique favorable CS Research prévoit une croissance économique de 2,7% en 2018 La consommation privée demeure un pilier important; elle est soutenue par la robustesse

du marché du travail

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E20

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Le nombre d'employés (en mio.)Taux de chômage (échelle de droite)


Source: Credit Suisse, PMA, dernier état en septembre 2017

Marché immobilier allemandMarchés locatifs en Allemagne

La demande solide devrait faire monter encore les loyers.

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Büroimmobilien Handelsimmobilien

Anticipations de l’évolution des loyers élevés Variation annuelle moyenne en % de 2018 à 2021

Des loyers élevés (bureaux) en EUR par mètre carré


Marché immobilier allemand Volatilité et rendements globaux

Source: Credit Suisse, MSCI/IPD; dernier état en décembre 2016

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Volatilité historique (MSCI / IPD Rendementtotal 2002 - 2016)

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Suisse Allemagne

Rendement total p.a.

Objets inclus dans la fortune de placement CSF Real Estate Germany




Düsseldorf, Glockhaus

Année de construction: 2001

54,7 mio. CHF

16,2% du portefeuille

Immeuble de bureaux

Cologne, Hohenstaufenring

Année de construction: 1967/2005

27,0 mio. CHF


Immeuble d’affaires(bureaux et commerces)

Stuttgart, Heilbronner Strasse


17,0 mio. CHF


Immeuble de bureaux

Francfort, Feldbergstrasse


40,1 mio. CHF


Immeuble de bureaux




Berlin, Alte Jakobstrasse


17,6 mio. CHF



Hambourg, Kontorhaus


12,9 mio. CHF


Immeuble de bureaux

Leipzig, Münzgasse


9,7 mio. CHF


Immeuble de bureaux

.


Immeuble de bureaux

Berlin, Friedrichstrasse


41,2 mio. CHF





Singen, August-Ruf-Strasse


25,9 mio. CHF


Commerces de détail

Stuttgart, Hirschstrasse


10,8 mio. CHF



Ludwigsburg, Carl-Benz-Strasse


15,7 mio. CHF


Immeuble logistique

Pforzheim, Karl-Friedrich-Strasse


17,6 mio. CHF


Immeuble commercial(bureaux et commerces)



Ratisbonne, Posthof


47,0 mio. CHF


Immeuble d’affaires(bureaux et restauration)




Radhia RüttimannReal EstateGestionnaire de portefeuilleDirector

[email protected]éléphone +41 44 334 81 74*

Credit Suisse Fondation de placement Real Estate GermanyVos interlocuteurs


Ulrich BraunReal EstateStrategies & AdvisoryManaging Director

[email protected]éléphone +41 44 332 58 08*

* Nous attirons votre attention sur le fait que toutes les communications téléphoniques peuvent être enregistrées. Lorsque vous nous appelez, nous considérons que vous acceptez tacitement cette pratique.


Credit Suisse Fondation de placement Real Estate GermanyRisques et réduction du risque

Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement cotés plus importants

La valeur des immeubles peut varier dans le temps, notamment en raison des facteurs suivants:

Variation de l’offre ou de la demande qui se répercute négativement sur l’achat/la vente ou la location d’objets

Évolution des intérêts et/ou des monnaies Impôts ou modification des conditions-cadres

réglementaires sur les différents marchés Risques environnementaux Catastrophes Force majeure, terrorisme

Due diligence approfondie avant l’achat d’un bien immobilier

Surveillance permanente des placements individuels et des marchés de la location ainsi que de l’environnement macroéconomique par notre équipe Global Real Estate Strategy

Experts internes et externes sur les conditions-cadres réglementaires et les impôts sur place

Large diversification du portefeuille par des objets soigneusement sélectionnés

Le placement principalement par fonds propres ou une proportion prudemment déterminée de fonds de tiers amortit l’évolution des taux

Risque Réduction


Clause de non-responsabilité

Les présentes informations ont été élaborées à des fins publicitaires. Elles ne doivent pas être interprétées comme un conseil de placement ou autre fondé sur la situation personnelle du destinataire ni comme le résultat d’une analyse indépendante et objective. Les informations fournies ne sont pas juridiquement opposables et ne constituent ni une offre ni une incitation à conclure une quelconque transaction financière.Ces informations ont été élaborées par Credit Suisse Group AG et/ou ses sociétés liées (ci-après le CS) avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Elles proviennent de sources considérées comme fiables.Le CS ne garantit ni l’exactitude ni l’exhaustivité de ces informations et ne saurait être tenu pour responsable des pertes qui pourraient résulter de leur utilisation. Sauf mention contraire, les chiffres n’ont pas été vérifiés. Les informations contenues dans ce document sont réservées au seul usage de son destinataire.Il est interdit d’envoyer, d’introduire ou de distribuer ces informations ou une copie de ces dernières aux États-Unis, ou de les remettre à une personne US (au sens de la Regulation S du US Securities Act de 1933, dans sa version amendée).La reproduction intégrale ou partielle de ces informations est interdite sans l’accord écrit préalable du CS. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l’investisseur.Parmi les principaux risques liés aux placements immobiliers figurent la liquidité limitée sur le marché immobilier, la variabilité des taux d’intérêt appliqués aux prêts hypothécaires, la subjectivité de l’évaluation de l’immobilier, les risques inhérents liés à la construction de bâtiments et les risques environnementaux (par exemple contamination du sol).Les produits CSF sont émis et gérés par Credit Suisse Fondation de placement, Zurich. La banque dépositaire est Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich. Les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et les fact sheets peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Fondation de placement. Seuls les investissements directs d’institutions de prévoyance exonérées d’impôt et domiciliées en Suisse sont autorisés.

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