propuesta de soluciÓn a caso de tarea adicional · propuesta de soluciÓn a caso de tarea...
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PROPUESTA DE SOLUCIÓN A
CASO DE TAREA ADICIONAL
ERRORES COMUNES ENCONTRADOS
EN LAS DIVERSAS MINUTAS
23/09/2018 M.sc.
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DE FORMA
Abuso de mayúsculas y resaltados (negrillas)
Omisión de tilde en mayúsculas.
Omisión de tilde en palabras agudas: José.
Omisión de tilde en tiempo pretérito de los verbos: otorgó, realizó, celebró.
Omisión de tilde en palabras graves terminadas en z: Martínez, Rodríguez
Omisión de tilde en palabras esdrújulas: Álvarez, cláusulas.
Omisión de tilde en pronombres: él otorgó y en mí del ante mí.
ORTOGRÁFICOS
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DE FORMA
Consignación de día, mes y año en fecha(el día jueves ___ del mes__ del año__), cuando en español la fecha se compone de día, mes y año, por lo que no deben incluirse.
Excesivas repeticiones y redundancias.
Emplear erróneamente los sinónimos: otorgó-celebró.
Consignación de sustantivos con mayúscula: Escritura Pública, Instrumento Público.
Separación de la palabra “asimismo” cuando se quiere decir también o así como.
Haber escrito rescición por rescisión.
Confundir grado académico con profesión: Licenciado en psicología por psicólogo, licenciado en administración de empresas por administrador de empresas.
Escribir profesiones con mayúsculas.
ORTOGRÁFICOS
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DE FORMA
Indicación de que las partes “están en el pleno uso de sus facultades mentales y volitivas” cuando no es testamento.
La frase “ser de los datos de identificación personal…”
La frase “ ser de las generales…”
Art. 42 inc 4 c. de n.
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
Carece de fundamento legal.
Generales de ley es el epígrafe del art. 148 cpcym que
carece de efectos interpretativos , en su caso el contenido
de ese art., se aplica a personas que van a declarar como
testigos en un juicio civil.
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DE FORMA
Omisión de haber dado fe de tener a la vista el testimonio de la escritura de la promesa y de la compraventa.
Omisión de la advertencia de los efectos legales del contrato otorgado y de la obligación de presentar el testimonio de la escritura al registro.
Art. 29 num 8 c. de n.
Art. 29 num 11 c de n.
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
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DE FORMA
En los datos de identificación personal, indicar grado académico en lugar de la profesión.
Afirmar que la impresión digital se estampa para “para mayor certeza jurídica” o “mayor seguridad”
Licenciado en psicología por psicólogo. Art. 29 num 2 c. de n.
La certeza y seguridad jurídica la brinda el notario con la fe pública y el conocimiento que posee del Derecho.
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
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DE FORMA
El domicilio es la circunscripción departamental y vecindad la municipal, por lo que decir “ciudad de Escuintla (municipio)… de este domicilio” es incorrecto porque el c. de n. requiere domicilio no vecindad.
Agregar la frase “único apellido” al nombre de las personas que solo fueron reconocidas por uno de sus padres.
Art. 29 num. 2 c. de n.,
Art. 41 c.c.,
Art. 12 cpcym
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
Viola art. 4 c.c.
Además es estigmatizante, discriminatorio y
coloca a la persona en condición desigual ante
la ley sin que haya razón suficiente para ello,
por lo que viola el art. 4 cprg
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DE FORMA
Dar fe de que “por designación de los otorgantes se lee el i.p.”. cuando el obligación legal del notario leerlo.
Consignar Registro General de la Propiedad de la zona central, cuando la denominación correcta es solo Registro General de la Propiedad.
Art. 29 num 10 c. de n.
Art. 230 cprg
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
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DE FORMA
Consignar que el RGP debe tomar nota, cuando los únicos asientos que realiza el RGP son de inscripción, anotación y cancelación...
Consignar que “medidas y colindancias constan en la primera de dominio…” Esto solo se podría hacer si se constató mediante certificación del RGP que solo ese asiento existía en el folio real de la finca y no había desmembraciones.
Art. 1124 c.c.
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
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DE FORMA
El Registro Civil no realiza inscripciones, anotaciones ni cancelaciones de actos y contratos relativos al dominio o derechos reales sobre ellos.
Registro Civil de la Propiedad no existe.
Art. 1124 c.c.
Art. 1124 c.c.
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
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ERRORES DE FONDO
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CASO CONCRETO
“A”, “B” y “C” celebran contrato de promesa de compraventa sobre un bien inmueble ubicado en San Vicente Pacaya el 11 de noviembre de 2017, por el plazo de 7 meses. “A” es el promitente vendedor y “B” y “C” los promitentes compradores; la promesa queda debidamente registrada. Dentro del plazo acordado se otorga el contrato prometido o definitivo pero solo entre “A” y “B” pues a “C” ya no le interesa adquirir el inmueble.
Se redacta la escritura que contiene el contrato definitivo, pero únicamente entre “A” y “B” formalizando dicho contrato. Para nada se menciona a “C” ni la razón por la cual no comparece. Al presentarse el testimonio del contrato definitivo, el registro deniega la inscripción aduciendo que el contrato prometido debía celebrarse con las tres partes originarias.
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CESIÓN DE DERECHOS
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La cesión de derechos nacidos de la promesa solo puede tener lugar antes del vencimiento del plazo y de que se otorgue el contrato prometido.
El promitente comprador “C” del caso incumplió la promesa, por lo que ya no podía ceder derechos que perdió por su incumplimiento. Si ya no tenía interés en adquirir el inmueble o porque se le había presentado un inconveniente económico, debió ceder sus derechos al promitente comprador “B” durante la vigencia del plazo de la promesa, antes o al momento en que se otorgara el contrato prometido no después del otorgamiento del mismo. Su incumplimiento generó daños y perjuicios al promitente comprador “B” pues éste ya no pudo inscribir el contrato prometido dejándolo en la riesgosa posición de que el promitente vendedor vendiera a un tercero el inmueble.
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La cesión de derechos sobre bienes inmuebles está afecta al pago del Impuesto al Valor Agregado. Por lo que encarece la negociación para el promitente comprador “B” quien tendría que pagar el impuesto tanto por ser cesionario como por la compraventa, si fuere el caso.
En ninguna de las minutas revisadas se indica si la cesión se hace a título oneroso o gratuito.
Cuatro maestrandos eligieron esta opción y para darle viabilidad algunos de ellos cambiaron los datos del caso y omitieron indicar si la cesión era a título gratuito o a título oneroso.
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RESCISIÓN TOTAL O PARCIAL DE LA
PROMESA
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PRINCIPIO GENERAL
El que ha dado motivo para la falta de cumplimiento
o invalidez de un contrato, no podrá invocar en su
favor esa causa para pedir su resolución –o rescisión-.
Art. 1537 Código Civil.
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La rescisión de un contrato válidamente celebrado solo puede tener lugar cuando está pendiente de cumplimiento. Art. 1579 c.c.
De acuerdo al caso concreto, el contrato prometido ya se había otorgado, por tanto la promesa ya estaba cumplida por parte de los promitentes vendedor “A” y comprador “B” e incumplida por el promitente comprador “C”.
“C” no podía invocar la falta de interés o de dinero como causa a su favor para rescindir el contrato después del plazo o de su cumplimiento, por que fue “C” quien dio motivo al incumplimiento.
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En consecuencia, la promesa no podía ser rescindida ni total ni parcialmente y mucho menos en forma unilateral por parte de “C” porque se trataba de un contrato bilateral. Si una de las partes desea rescindir unilateralmente un contrato bilateral debe solicitarlo judicialmente invocando y probando el incumplimiento de la otra parte. La rescisión extrajudicial solo tiene lugar por mutuo consentimiento. Art. 1579 c.c.
La promesa se puede rescindir antes de que venza el plazo o antes de que se otorgue el contrato prometido (se cumpla).
Veintidós maestrandos eligieron esta opción que por improcedente e inviable hubiese sido rechazada por el registro.
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RENUNCIA DE DERECHOS
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PRINCIPIO GENERAL
Nadie puede renunciar a un derecho en perjuicio
de tercero.
Art. 19 Ley del Organismo Judicial.
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La renuncia a los derechos que surgen de la promesa solo se puede hacer durante la vigencia del plazo, antes o en el momento en que se otorga el contrato definitivo y sin mencionar que es a favor del otro otorgante para no afectarla al IVA
El incumplimiento conlleva la pérdida de esos derechos, por lo que no es posible renunciar a algo con lo que ya no se cuenta.
Del caso concreto se desprendía que la promesa ya estaba cumplida porque ya se había otorgado el contrato definitivo y que el promitente comprador “C” la había incumplido.
Si “C” quería renunciar al contrato, debía hacerlo de la manera indicada no después de haberse otorgado el contrato prometido.
Tres maestrandos eligieron esta opción la cual era inviable si se respetaban los datos del caso.
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SOLUCIONES
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¿Qué aconseja hacer a “B” para evitar que “A” venda
de nuevo el inmueble en el tiempo en que se soluciona
el caso?
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De acuerdo a la regulación de la promesa, el
promitente vendedor siempre puede vender a pesar
de la promesa, pero queda sujeto a pagar daños y
perjuicios al promitente comprador. Art. 1683 c.c.
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Dado que el plazo de la promesa estaba vencida y
que el contrato de compraventa definitivo no se había
logrado inscribir, el promitente vendedor “A” en
cualquier momento podía pedir la cancelación de la
inscripción de la promesa y proceder a vender de
nuevo el inmueble sin importarle que se estaba
tratando de solucionar el caso de otra forma pues ni
la cesión, ni la rescisión ni la renuncia del promitente
“C” hubieran sido aceptadas por el Registro.
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ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRIMERA
VENTA
Para evitar que “A”, después de haber pedido la cancelación de la promesa, hubiera vuelto a vender el inmueble a un tercero de buena fe; la legislación registral pone al alcance de las personas y los notarios una herramienta cuya finalidad es proteger la prioridad del contrato (la primera venta a favor de “B”) que por defectos subsanables en treinta días no haya sido posible registrar y es la anotación preventiva de dicho contrato según el numeral 5 del artículo 1149 del Código Civil.
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PROCEDIMIENTO PARA SOLICITAR LA
ANOTACIÓN PREVENTIVA
El notario previsor puede incluir la solicitud de anotación preventiva como cláusula adicional en todos los instrumentos que deban ingresar al registro, ya que puede darse el caso que el rechazo no se deba a culpa del notario sino a una suspensión o denegatoria infundada del registro.
O bien se puede hacer la solicitud mediante memorial con firma legalizada del interesado o firmada a su ruego por el notario autorizante del acto o contrato rechazado y que debe enmendarse.
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En el caso concreto, el notario, al darle seguimiento al
documento presentado en la página del registro, pudo
percatarse que la compraventa estaba denegada.
En ese momento debió redactar la solicitud de
anotación preventiva y al mismo tiempo que retiraba el
documento para subsanarlo podía haber ingresado el
memorial solicitando la anotación preventiva. Con ello
evita el aparecimiento del tercero de buena fe a que
se refiere el artículo 1683 del Código Civil.
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CONTRATO DE TRANSACCIÓN
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ASPECTOS A CONSIDERAR
Al producirse el incumplimiento del promitente “C” se habilitaban acciones en su contra tanto por el promitente vendedor para exigirle el cumplimiento del contrato o para hacer suya la parte proporcional de las arras en concepto de daños y perjuicios, como por el promitente comprador “B”, pues por su incumplimiento, “B” quedó en la riesgosa posición de no poder inscribir su contrato si “A” volvía a vender a un tercero de buena fe por no haberse registrado la primera venta, obligándolo a iniciar un juicio de daños y perjuicios contra “A”.
Por consiguiente, se originó un punto litigioso , una controversia que, según el caso, las partes deseaban resolver extrajudicialmente.
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El contrato que el Código Civil regula para la resolución extrajudicial de controversias es el contrato de transacción, el cual exige que las partes se hagan concesiones recíprocas además de los otros requisitos para su validez que contempla el artículo 2152 del Código Civil y teniendo cuidado de que la cosa sobre la que se transige no se halle dentro de las prohibiciones contenidas en el artículo 2158, 2159, 2160, 2161 y 2163 del mismo código.
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MINUTA
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CLÁUSULA PRIMERA
Manifiestan “A”, “B” y “C” que ante el notario_____ celebraron contrato de promesa de compraventa sobre un bien inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad al número_____ ubicado en San Vicente Pacaya el once de noviembre de dos mil diecisiete, por el plazo de siete meses. Que dentro del plazo acordado otorgaron el contrato prometido o definitivo pero solo entre “A” y “B” pues a “C” ya no le interesaba adquirir el inmueble. En consecuencia, se ha originado entre ellos un conflicto que podría derivar en acciones judiciales que desean evitar.
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CLÁUSULA SEGUNDA
A fin de evitar el litigio que entre las partes se pudiera originar, que todos tienen capacidad para disponer sobre la cosa que se transige (promesa de compraventa); que la cosa sobre lo que se transige es litigiosa, como ya se indicó; que las partes van a hacerse concesiones recíprocas y que no se encuentran en las prohibiciones que regula el artículo dos mil ciento cincuenta y ocho, dos mil ciento cincuenta y nueve, dos mil ciento sesenta, dos mil ciento sesenta y uno y dos mil ciento sesenta y dos del Código Civil, por el presente instrumento celebran contrato de transacción.
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CLÁUSULA TERCERA
En virtud de la presente transacción las partes se otorgan las concesiones recíprocas siguientes UNO: Por parte de “C”: a) expresa su total consentimiento para que la escritura de compraventa ______, autorizada por el notario____ en _____ entre ____ y ____ sea inscrita a favor de “B” en el Registro General de la Propiedad; b) reitera no tener interés en adquirir la propiedad del inmueble que prometió comprar mediante escritura _______; c) accede a que la cantidad de ______ que entregara como parte de las arras se (abone al precio o quede a “A” en concepto de daños y perjuicios) d) otorga el más amplio y eficaz finiquito a los otros otorgantes pues nada tiene que pedir ni acciones que ejercitar en su contra por haber sido ella quien decidió no adquirir el referido inmueble. DOS: Por parte de “B”: a) renuncia al cobro de los posibles daños y perjuicios que se le hubieren podido causar por la tardanza en registrar el contrato de compraventa a su favor debido a la incomparecencia de “C” al otorgamiento del contrato definitivo. TRES: Por parte de “A”: a) renuncia al ejercicio de la acción de demandar a “C” tanto los daños y perjuicios por su incumplimiento como el otorgamiento del contrato prometido, dado que dicho contrato ya fue celebrado entre ella y “B”, quien asumió por completo las obligaciones derivadas de la promesa de compraventa celebrada en su oportunidad en escritura pública_____ e inscrita en el Registro General de la Propiedad.
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CLÁUSULA CUARTA
Las partes acuerdan que en caso de incumplimiento de la presente transacción quedarán en libertad de ejercitar sus acciones ante los órganos jurisdiccionales correspondientes, para ello renuncian al fuero de su domicilio, señalan como lugar para recibir notificaciones, “A” ____, “B”___ y “C”___ obligándose a notificar en forma auténtica de cualquier cambio de dirección que hicieren a las otras partes, de lo contrario toda notificación se tendrá por bien hecha en la dirección señalada de omitirse tal aviso; y finalmente se someten a los tribunales de la República de Guatemala.
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CLÁUSULA QUINTA
Todas las partes solicitan al señor Registrador General de la Propiedad: a) proceda a registrar el testimonio de la escritura pública ______ que contiene el contrato de compraventa _____ a favor de ______ juntamente con esta transacción; y b) proceda a cancelar totalmente la inscripción____ relativa a la promesa de compraventa contenida en escritura pública ______, para el efecto se presentan los testimonios de los tres instrumentos públicos ampliamente detallados.
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OBJETO DE EXAMEN Y DE DISCUSIÓN EN LA
CUARTA CLASE PRESENCIAL.