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Projet d’éco-quartier de la Giraudière

Club régional « Quartiers durables de Rhône-Alpes »

30 septembre 2010

A1178 / SER-926 / septembre 2010

Projet d’éco-quartier de la Giraudière Club régional « Quartiers durables de Rhône-Alpes » - 30 septembre 2010

Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO

Vocation des cabinets

DESTIM

Accompagner les collectivités dans la réalisation de projets complexes d’aménagement et de construction par la mise en œuvre d’une assistance à caractère général, technique, financier et administratif.

Stratorial finances

Le nouveau régime juridique des concessions d’aménagement, et le partage des risques entre l’aménageur et l’autorité concédante, impose le plus en amont de la procédure une analyse fine des conséquences financières, fiscales, budgétaires et comptables de ce partage de risque pour cette dernière. Tel est le rôle de l’AMO financier, qui peut aussi simuler les retombées fiscales du projet pour les différents niveaux de collectivité

AP Management

AMO générale pour les opérations d’infrastructure.

AMO management de projet pour les opérations d’aménagement urbain.




SOMMAIRE

Une première phase de référentiel

Puis la mise en œuvre et le pilotage

Focus sur la concession d’aménagement




Première étape de référentiel

Objectif

Définir un référentiel partagé support du pilotage

Outils du référentiel

Programme d’opération

Bilan financier prévisionnel

Plan d’action

Processus

Appropriation des éléments du projet urbain

Appropriation du site et du contexte local

Elaboration et test de scénarios

Choix partagé d’un scénario de référence

Délai : 2 à 3 mois





Programme d’opération






Dépenses RecettesAcquisitions terrains & bâtiments Participations d’équilibreTerrains primaires Versements sur terrainsEtudes sur forfait (urbanisme, loi sur l’eau, …)

Vente d’équipements publics

Etudes générales (maîtrise d’œuvre, géomètre, ..)

Subventions

Aménagement des sols Autres recettesTravaux primairesTravaux secondairesTravaux tertiaires et infrasTravaux superstructuresFrais financiersAssistance à Maîtrise d'ouvrageMandat ou Convention publique d’aménagementCommunication et frais de commercialisationAvancesTVA sur dépenses et TVA non récupérable






Test de scenarii

Scénario 3b AURG

Scénario AURG++

Transfert de 6% de la surface d’espaces verts vers la surface constructible sans modifier la répartition des logements par type

Scénario optimisé (un scénario parmi d’autres)

Diminution de la surface d’espaces verts en affectant ce gain à la surface constructible et à la surface de voirie

Augmentation du nombre d’individuels diffus (qui offre les meilleures recettes / m² shon)

Espaces

verts

Surface

constr. SHON Logements Social Libres

Collectifs et

intermédiaire

s

Individuels Recettes

Hypothèse AURG 3b 22% 62% 80 600 349 30% 70% 192 157 16 746 765

Hypothèse AURG ++ 16% 68% 88 400 383 30% 70% 211 172 18 378 255

Hypothèse optimisée 14% 69% 89 700 370 30% 70% 185 185 19 502 700






Rythme de commercialisation





Plan d’action

processus de réalisation

programme et allotissement des études

passation des marchés publics

procédures administratives

financement

coordination et pilotage





Plan d’action (synthèse)





Plan d’action (détaillé)




Mise en œuvre et pilotage du projet

Objectif

Atteindre les objectifs fixés

En cas d’écart, d’aléa ou de risque important, ajuster le référentiel

Outils du pilotage

Avancement planning

Suivi des dépenses et des recettes

Tableau de bord

Processus

Coordonner les acteurs : Comité de projet

Piloter le projet : Comité de pilotage

Délai : sur la durée du projet





Avancement planning





Suivi des dépenses et des recettes





Tableau de bord





Le contexte juridique, financier, comptable et fiscal des opérations d’aménagement a profondément évolué ces dernières années

Tout d’abord, l’environnement fiscal a tenu compte de différentes réformes successives (réforme de la TVA sur les subventions, réforme de la TVA immobilière, réforme de la taxe professionnelle)





En second lieu les concessions d’aménagement sont désormais conclues après une mise en concurrence selon 3 procédures qui dépendent du niveau de transfert de risque financier à l’aménagement

1. Une procédure applicable aux concessions soumises au droit communautaire des concessions si l’aménageur assume une part significative du risque économique de l’opération ;

2. Une procédure applicable aux concessions soumises au droit communautaire des marchés si l’aménageur n’assume pas une part significative du risque économique de l’opération ;

3. Une procédure concernant les concessions d’aménagement dont le montant des produits envisagés de l’opération concédée est inférieur à 4 845 000 € HT.





Rôle de l’AMO financier

Sa mission démarre dès réalisation des premières études pré-opérationnelles.

Le cabinet prend connaissance des études déjà réalisées et proposera, le cas échéant, des compléments d’études nécessaires pour une optimisation du contrat ou pour une meilleure appréhension des risques

Il participe au débat sur le choix de la procédure à mettre en œuvre, au vu d’une analyse économique et financière de l’opération et de l’appréciation du « risque économique substantiel pris par l’opérateur ».

Il évalue les retombées fiscales du projet.





Mission de l’AMO financier en cas de concession d’aménagement

1/ Assistance financière à l’élaboration du Dossier

de consultation des aménageurs

Rédaction des clauses financières du projet de contrat de concession

Élaboration du bilan financier prévisionnel (éventuellement proposition de plusieurs scénarios)

Conseils en vue du meilleur traitement fiscal, budgétaire et comptable de la participation

Élaboration d’une matrice initiale de répartition des risques





2/ Assistance à l’analyse des offres des candidats-

aménageurs

Avis sur les modalités d’imputation des charges de l’aménageur au bilan de l’opération au regard des rations normaux de la profession

Avis sur la justification du montant de la marge aménageur (si concession à risque)

Avis sur la constitution du résultat final de l’opération (boni ou marge)

Avis sur les modifications apportées au contrat par les candidats

Avis sur le traitement fiscal, budgétaire et comptable de la participation proposé par l’aménageur

Avis sur l’échéancier de versement de la participation

Avis sur les modalités de financement de l’opération





3/ Assistance lors des discussions avec les candidats

/ aménageurs

Participations aux réunions, rédaction du volet financier du « chemin de fer » des discussions, identification des « points-clés » des discussions

Rédaction des comptes-rendus (volet financier) et des questions complémentaires

Rédaction du volet financier du rapport final d’analyse des offres

4/ Assistance lors de la mise au point définitive du

contrat de concession

5/ Assistance tout au long du contrat de concession

Analyse financière des « CRAC » annuels

Rédaction d’une note pouvant être annexée à la délibération approuvant le CRAC





Mission en cas de réalisation en régie

1/ Assistance à la création du budget annexe dédié

Action-formation sur les principes de la comptabilité de stocks (schémas d’écritures)

Action formation en matière de TVA immobilière

2/ Assistance comptable, budgétaire et fiscale

pendant la gestion de l’opération

Assistance comptable : passation des écritures annuelles et d’inventaire

Assistance budgétaire

Assistance fiscale : déclarations de TVA, régularisations

Traitement budgétaire comptable et fiscal des subventions et des équipements publics

3/ Evaluation des retombées fiscales du projet

Cotisation Economique Territoriale (CET)

TH, TFB

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