prof. dr. meliha povlakić...vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna...
TRANSCRIPT
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Prof. dr. Meliha Povlakić
Dopunski materijal za ispit iz predmeta Stvarno pravu u školskoj
godini 2017/18.
Sarajevo, april 2018.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
SADRŽAJ:
A. ETAŽNO VLASNIŠTVO
1. Uvod
2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava
3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu
B. PRAVO GRAĐENJA
1. Novi pojam nekretnine
2. Pojam prava građenja u FBiH
3. Vrste prava građenja
4. Stjecanje prava građenja
5. Sadržaj prava građenja
6. Prestanak prava građenja
C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM
PRAVU BiH
1. Uvod
2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom
3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba ranga buduće hipoteke)
4. Uvjetan upis nove hipoteke
5. Maksimalna hipoteka
D. ZEMLJIŠNI DUG
1. Uvod
2. Pojam zemljišnog duga
3. Neakcesornost zemljišnog duga
4. Vrste zemljišnog duga
5. Osnivanje zemljišnog duga
6. Ugovor o svrsi osiguranja
7. Prava povjerilaca zemljišnog duga
8. Prestanak zemljišnog duga
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
A. ETAŽNO VLASNIŠTVO
1. Uvod
Vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasništvo nad stanovima i poslovnim
prostorijama (u daljem tekstu i: etažno vlasništvo) je institut koji je do danas imao veoma
interesantan razvoj u bivšoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okončana
u entitetima tek sa donošenjem i početkom primjene novih zakona koji uređuju stvarno pravo i
to u Republici Srpskoj, donošenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS)1
a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH).2 Ovaj institut
je u zakonima entiteta, a i u Brčko Distriktu BiH (Zzakon o vlasništvu i drugim stvarnim
pravima – ZV BDBiH)3 reguliran na temeljno nov način. Koncept odnosno pravna konstrukcija
etažnog vlasništva je radikalno izmijenjena. U Brčko Distriktu BiH se ova izmjena desila već
2001. godine, a u entitetskom zakonodavstvu nešto kasnije, ali su tu već ranije bili doneseni
određeni zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etažnom
vlasništvu unijeli značajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta.
Razvoj ovog instituta u bivšoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obilježiti kao putanja koja se
kretala od izričite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao nečega stranom pravnom
sistemu, do punog priznanja. Nakon otpočinjanja transformacijskog procesa takođe je praktični
značaj ovog instituta doživio evoluciju – od jednog marginalnog instituta (period kada su
stanovi bili pretežno u društvenom vlasništvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasništvu
i kao takvi su bili objekt etažnog vlasništva) do veoma značajnog instituta, koji otkupom
stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za tržište sve
više dobiva na značaju.
Transformacija vlasničkih odnosa nužno mora dovesti i do transformacije koncepta etažnog
vlasništva koji je postojao u bivšoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa određenim
modifikacijama susretao u pravima drugih socijalističkih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne
Evrope.4 Raniji koncept etažnog vlasništva je odražavao odnose isključivog društvenog
vlasništva nad zemljištem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, napuštanja načela
1 Službeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Službene novine FBiH 66/2013. 3 Službeni glasnik Brčko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasić, I., Etažna svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
superficies solo cedit i načela pravnog jedinstva nekretnine, te isključivog društvenog
vlasništva nad zgradama koje su se sastojale od više od tri stana. Svi navedeni odnosi su
izmijenjeni, što nužno ima konsekvence za određivanje samog pojma etažnog vlasništva.
Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etažnog vlasništva,
sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiču određenja samog pojma etažnog vlasništva,
gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemačkom modelu. Takvo određenje pojma etažnog
vlasništva već je od ranije postojalo u Zakonu o zemljišnim knjigama Federacije BiH (dalje:
ZZK FBiH)5.
2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava
Ovdje će se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo
tako moguće razumjeti suštinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih će nužno doći kod
transformacije postojećeg etažnog vlasništva u etažno vlasništvo u skladu sa novim
zakonodavstvom.
U Kraljevini Jugoslaviji etažno vlasništvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije,
Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljišnoknjižna zakona iz 1930/31, tačnije Zakon o
unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga iz 1930. godine zabranio je
dalju mogućnost osnivanja vlasništva na posebnim dijelovima zgrada.6 U socijalističkoj
Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izričito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne
skupštine iz 1947.7 Načelno je ta zabrana postojala sve do donošenja Zakona o prometu
zemljišta i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo
dozvoljeno osnivanje etažnog vlasništva u korist određenih subjekata (države, radnika ili
službenika koji svojim sredstvima podižu zgradu) kao i promet fizičkim dijelovima zgrade.8
Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta iz 1958. je regulirao
neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasništva nad stanovima, te upis u
zemljišne knjige), a cjelovito uređenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon
o svojini na dijelovima zgrade.9 I nakon što više nije bilo prepreke da se osniva etažno
vlasništvo, ograničenje je postojalo na drugi način – pretežan broj stanova bio je u
5 U doktrini se obično smatra da Austrija i Njemačka usvajaju različite modele etažnog vlasništva. Krneta, S.,
Etažno vlasništvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena
unitarsitička koncepcija, njemačko pravo polazi od dualističke koncepcije. Više o austrijskom i njemačkom
rješenju vdjeti kod Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda
etažnog vlasništva, Godišnjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 – 59.. Ipak, prema nekim
autorima koncepti etažnog vlasništva u ova dva pravna poretka nisu drastično različiti (Planojević, N., Koncept
etažne svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna riječ, 8/2006, str.
206 – 207.). 6 O razvoju etažnog vlasništva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skupštine FNRJ „o važnosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na
fizičkim dijelovima zgrada iz Zakona o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga“ donesen
17.01.1947.g. 8 Više o tome Stanković/Orlić, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 – 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Više vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 – 738.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
društvenom/državnom vlasništvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno
manjem broju privatnih stanova ograničenja su proizlazila iz općeg ograničenja privatnog
vlasništva karakterističnog za socijalistički poredak – pojedinac je mogao biti vlasnik
ograničenog broja stanova.
Nakon što je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivšoj SFRJ nadležnost za
reguliranje vlasništva na posebnim dijelovima zgrada prešla na federalne jedinice, neke od njih
su raniji savezni zakon preuzele kao republički, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone
zadržavši koncept etažnog vlasništva uspostavljen u saveznom zakonu, što je bio slučaj i sa SR
BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine.10
Tako je koncept etažnog vlasništva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na
dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je
nužna izmjena regulative vlasničkih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u
jednom drugom vlasničkom sistemu.
Osnovna karakteristika koncepta etažnog vlasništva u dosadašnjem pravnom sistemu BiH jeste
da je on polazio od vlasništva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva
sporedna prava – pravo na zajedničkim dijelovima zgrade i prava na zemljištu. Time je bila
prihvaćena tzv. dualistička teorija o pravnoj prirodi etažnog vlasništva u kome se vide dvije
grupe ovlaštenja – ona na posebnim dijelovim zgrade (stan, poslovni prostor) koja proizlaze iz
vlasništva i druga na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu.11 Pri tome je bila prihvaćena
ona varijanta dualističke teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra
akcesornim.12 Dva sporedna prava na zgradi i zemljištu su se bitno razlikovala s obzirom na
činjenicu da li je zgrada bila u društvenom ili privatnom vlasništvu13 ili da li je bila izgrađena
na zemljištu u društvenom/državnom vlasništvu (što je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo
u gradovima i naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo isključivo u državnom/društvenom
vlasništvu) ili na zemljištu u privatnom vlasništvu.
U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajedničkim dijelovima zgrade
bili nosioci zajedničkog prava vlasništva (član 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade),
a ako se radilo o zgradi u društvenom/državnom vlasništvu bili su nosioci zajedničkog prava
korištenja (član 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U slučaju da je zemljište bilo
u državnom vlasništvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na području grada ili naselja
gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog korištenja, a u slučaju
da je zemljište bilo u privatnom vlasništvu, bili su suvlasnici građevinske parcele srazmjerno
10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, str. 59. 12 Brežanski, J., Prijelazne i završne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog
fakulteta Sveučilišta u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta su sve zgrade sa više od dva stana ili više
od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve višestambene zgrade bile
nacionalizirane, iako to nije bio slučaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasništvu su bile samo
tzv. porodične stambene zgrade. Budući da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ograničenja prava
vlasništva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donošenja amandmana na Ustav bivše SFRJ 1988. godine.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
vrijednosti posebnog dijela prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade (član 6. Zakona o svojini
na dijelovima zgrade). Ovako je stanje bilo u Republici Srpskoj sve do donošenja ZSP RS 2008.
godine, a u Federaciji BiH su izmijenjena bila rješenja u pogledu prava na zemljištu donošenjem
Zakona o vlasničkopravnim odnosima 1998. Prema tom zakonu su etažni vlasnici zgrade
podignute na privatnom zemljištu imali zajedničko vlasništvo zemljišta.
Etažni vlasnik stana imao je isključivo pravo vlasništva na svom posebnom dijelu zgrade,
mogao je koristiti sam, izdati ga u zakup ili njime raspolagati. Njegovo isključivo pravo
vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne
cjeline, te da je pri održavanju, prepravkama ili izmjenama na posebnom dijelu zgrade bilo
nužno voditi računa o cjelini kao i pravima ostalih etažnih vlasnika. Tako je etažni vlasnik bio
obavezan izvršiti opravku na svom posebnom dijelu ako je to bilo nužno da bi se spriječila šteta
drugim posebnim dijelovima ili zajedničkim dijelovima zgrade (član 12. st. 2. Zakona o svojini
na dijelovima zgrade), a pregradnju, dogradnju, nadziđivanje ili rekonstrukciju svog posebnog
dijela je mogao u skladu sa građevinskim propisima vršiti samo ako se time nije diralo u posebni
dio drugog vlasnika ili zajedničke dijelove zgrade (član 13. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima
zgrade). Uzajamni odnosi etažnih vlasnika su se uređivali pismenim sporazumom etažnih
vlasnika na kome su potpisi morali biti javno ovjereni (član 16. Zakona o svojini na dijelovima
zgrade), a njegove odredbe su vezivale i kasnijeg stjecatelja posebnog dijela zgrade. Ovim je
ugovorom određivan obim i način korištenja i održavanja posebnih i zajedničkih dijelova
zgrade. U slučaju da vlasnici posebnih dijelova zgrade nisu mogli postići sporazum, njihove
odnose je uređivao sud u vanparniönom postupku, koji je takođe odlučivao i o izmjenama
ugovora o uređenju odnosa etažnih vlasnika, ako oni nisu o tome mogli postići sporazum (član
17. i 18. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Posebna pravila o odnosima etažnih
vlasnika postojala su u situaciji kada je u jednoj zgradi postojala koegzistencija društvenog i
privatnog vlasništva odnosno kada su zgrada i zemljište bili u režimu društvenog vlasništva.14
Zakonodavac je bio predvidio uvođenje posebnog javnog registra za upis etažnog vlasništva
tzv. knjige „E”. Pri tome je zakon polazio od toga da se radi o posebnoj zemljišnoj knjizi (član
21. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade ), ali je iz daljih odredaba zakona vidljivo da
su se knjige „E” trebale voditi prema općim principima zemljišnoknjižnog prava, a da su
specifičnosti uvjetovane specifičnostima objekta (stan koji je vezan za zgradu i određeno
zemljište). Građevinska parcela sa zgradom u etažnom vlasništvu predstavljala je posebno
zemljišno-knjižno tijelo za koje se osnivao poseban zemljišnoknjižni uložak. (član 22. Zakona
o svojini na dijelovima zgrade). Zemljišnoknjižni uložak se sastojao iz popisnog lista u koji je
upisivana zgrada i svi posebni dijelovi, onolikog broja vlasničkih listova koliko je bilo posebnih
dijelova kao i jedan vlasnički list za dio zgrade na kojem nije bilo zasnovano etažno vlasništvo,
te jedan teretni list u kojem su bili upisivani tereti koji se odnose na cjelinu kao i na posebne
čestice tog zemljišno-knjižnog tijela tj. posebne dijelove (član 26. Zakona o svojini na
dijelovima zgrade). U praksi knjiga „E” nije nikada uspostavljena, što se pokazalo kao problem
14 Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
u postupku privatizacije stanova, i zbog čega je propisan poseban način knjiženja otkupljenih
stanova (U FBiH je uvedena knjiga položenih ugovora, a u RS knjiga uloženih ugovora. Stanovi
su knjiženi u ove posebne evidencije bez da je prethodno provedeno etažiranje zgrade. Problem
je predstavljala činjenica da mnoge zgrade nisu bile ni upisane u katastar niti u zemljišnu knjigu,
a često u zemljišnoj knjizi nije bila provedena ni nacionalizacija gradskog građevinskog
zemljišta, koja se desila ex lege 1958. godine. Sljedstveno tome za graditelja koji je u pravilu
bio društveno-pravno lice15, nije bilo upisano ni pravo korištenja gradskog građevinskog
zemljišta. Etažiranje bi u takvom slučaju bilo dugotrajan i skup proces, pa se uknjižba lica koja
su postali vlasnici otkupom stanova vršila u knjige položenih odnosno uloženih ugovora. Ove
su evidencije funkcionirale prema principima zemljišnih knjiga).
Iz koncepta vlasničkog lista je bilo vidljivo da nije bilo nužno da etažno vlasništvo bude
uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je moguće da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade
bude uspostavljeno etažno vlasništvo a da drugi dio zgrade ne bude u etažnom vlasništvu.
Takođe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje
etažnog vlasništva na već postojećoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etažnog vlasništva pro futuro
na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rješenje nije
predstavljalo problem budući da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rješavalo
kupovinom stanova na tržištu odnosno izgradnjom stanova za tržište.
Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etažno
vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo moguće s obzirom na vrijednost njegovog
idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (član 29. st. 1. Zakona
o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza između etažnog vlasništva
i suvlasništva u zgradi (i zemljištu), koja je bila vještački prenebregnuta u konceptu etažnog
vlasništva kakav je bio usvojen u Zakonu o vlasničkopravnim odnosima Federacije BiH iz
1998. godine.16
Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donošenjem novog zakonodavstva
u oblasti stvarnih prava u entitetima i BD BIH; konkretno u Federaciji BiH to se desilo sa
donošenjem ZSP FBiH. Još dok je Zakon o svojini na dijelovima zgrade bio formalnopravno
na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe došle u suprotnost sa novodonesenim
propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile svaki praktični značaj. Posebni
entitetski propisi su na različiti način regulirali određena pitanja etažnog vlasništva, ne
promijenivši osnovni koncept etažnog vlasništva što je nužno dovelo do nekonzistentnosti
konstrukcije etažnog vlasništva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio izmjenu koja se
tiče prava na zemljištu, te je, za slučaj da je etažno vlasništvo podignuto na privatnom zemljištu,
etažnim vlasnicima priznao zajedničko vlasništvo, a ne suvlasništvo. Dalje, nakon donošenja
15 Skupna oznaka za ranije socijalističke subjekte, titulare društvenog vlasništva. 16 Postoje shvatanja da je moguće ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedničko vlasništvo suvlasništvom,
jer je to rješenje prihvatljivije u pogledu određenja kako se snose troškovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd.
Tako Stefanović, Z., Etažna svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojević, N., op.
cit., str. 204.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Zakona o građevinskom zemljištu 2003. (dalje i ZGZ FBiH i ZGZ RS 2003) uopće se više nije
moglo govoriti o pravu korištenja etažnih vlasnika na zemljištu ispod i oko zgrade, budući da
su ti vlasnici ex lege postali i vlasnicima zemljišta i to u Federaciji BiH zajednički vlasnici, a u
Republici Srpskoj suvlasnici.17
Zatim su entitetski zakoni o zemljišnim knjigama u članu 30. bili dali novu definiciju etažnog
vlasništva (kakva će kasnije biti prihvaćena i u zakonima o stvarnim pravima) te su propisali
način uknjižbe etažnog vlasništva. Rješenja koja su prihvaćena u zakonima o zemljišnim
knjigama su bila suprotna rješenjima tada važećeg Zakona o svojini na dijelovima zgrade. Iako
se radilo o potonjem propisu nije bilo moguće reći da je on de facto derogirao raniji zakon, jer
predmetne odredbe zemljišnoknjižnog prava uopće nisu mogle biti implementirane prije
donošenja zakona o stvarnim pravima koji je trebao donijeti novo materijalnopravno uređenje
etažnog vlasništva. Materijalnopravni propisi o etažnom vlasništvu i propisi o načinu upisa su
bili neusklađeni. Zakonodavac je vodio računa o tome da se paralelno sa reformom
zemljišnoknjižnog prava mora odvijati i reforma vlasničkopravnih odnosa, koja je međutim u
šest narednih godina nakon donošenja Zakona o zemljišnim knjigama izostala u Republici
Srpskoj a u Federaciji BiH deset godina. Entitetski Zakoni o zemljišnim knjigama su takao
anticipirali buduća rješenja kodifikacije stvarnog prava; novi postupak upisa nije bio moguć
bez reforme koncepta etažnog vlasništva. Nakon donošenja odnosno početka primjene ZSP
FBiH propisi o etažnom vlasništvu i propisi zemljišno-knjižnog prava o uknjižbi u Federaciji
BiH čine konačno jednu usklađenu cjelinu. U Republici Srpskoj je u međuvremenu Zakon o
zemljišnim knjigama RS stavljen van snage i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru
nekretnina18 koji predviđa drugačiji koncept upisa etažnog vlasništva, i to koncept kakav nije u
skladu sa Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske.
3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu
Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH mijenja suštinu, odnosno dosadašnji model etažnog
vlasništva.19 Na gotovo identičan način je to učinjeno u Zakonu o stvarnim pravima RS. U
osnovi i ZV BDBiH slijedi ovaj koncept. Novi koncept etažnog vlasništva kao temeljnu
odrednicu ima suvlasništvo nekretnine kao cjeline (posljedica pravnog jedinstva nekretnine) iz
koje se izvodi pravo vlasništva na posebnom dijelu. Uspostavljanjem pravnog jedinstva
nekretnine glavni element u etažnom vlasništvu je vlasništvo na zemljištu, a ne na stanu: „prava
sa zemljišta se šire na ono što se sa njim trajno spojilo, uključujući zgrade, a kroz njih
stanove«.20 Od donošenja Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog
zemljišta 1958.g. koji je svo zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera izuzeo iz
17 Član 39. Zakona o građevinskom zemljištu Federacije BiH, član 39. Zakona o građevinskom zemljištu
Republike Srpske. 18 Službeni glasnik RS 6/2012. 19 Planojević, N., op.cit., str. 196. 20 Brežanski, J., op.cit., str. 157.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
privatnog vlasništva do donošenja entitetskih Zakona o građevinskom zemljištu iz 2003.g. u
BiH načelo superficies solo cedit nije važilo u gradovima i naseljima gradskog karaktera a
upravo je u tim područjima etažno vlasništvo i imalo svoj praktični značaj. Kao posljedica te
činjenice koncept etažnog vlasništva uspostavljen 1959. godine nije vodio računa o ovom
principu. Budući da ZSP FBiH proklamira punu vrijednost načela superficies solo cedit i
uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine, postojeći koncept etažnog vlasništva bi se već i samo
zbog toga pokazao neodrživim.
Etažno je vlasništvo u svakom pravnom poretku konstrukcija, a u novom stvarnom pravu
Federacije BiH ona je vezana za specifičnu konstrukciju suvlasništva. Osnovno obilježje
„običnog“ suvlasništva su idealni (alikvotni) dijelovi i nepostojanje ovlaštenja na konkretnom
dijelu stvari. Specifičnost suvlasničke zajednice kod etažnog vlasništva se ogleda u tome što je
odgovarajući suvlasnički dio povezan s jednim konkretnim realnim dijelom nepokretnosti
(stanom, poslovnom prostorijom ili drugim posebnim dijelom). Odgovarajući suvlasnički dio u
cjelini (nekretnina, a to je zemljište sa izgrađenom zgradom) i posebni dio nepokretnosti čine
jednu jedinstvenu zajednicu, jedan jedinstven, specifičan objekt prava. Ne postoji zakonska
mogućnost da na stanu postoje određeni pravni odnosi, a na odgovarajućem suvlasničkom
dijelu drugačiji pravni odnosi. Nije moguće različito opteretiti odgovarajući suvlasnički i
posebni dio niti ih je moguće posebno prenositi. U svakom pravnom poretku, kako je gore
rečeno, etažno vlasništvo je pravna konstrukcija; u važećem stvarnom pravu u BiH nova
konstrukcija etažnog vlasništva usklađena je s pojmom pravnog jedinstva nekretnine, te prava
koja postoje na zemljištu moraju se protegnuti na sve ono što je s njim povezano. Kako u tom
konceptu ne mogu postojati različita prava na zemljištu, zajedničkim dijelovima zgrade i
posebnim dijelovima zgrade, rješenje je nađeno u specifičnoj konstrukciji objekta etažnog
vlasništva.
Nova koncepcija etažnog vlasništva koja je već bila anticipirana u ZZK FBiH vidljiva je i u
zemljišno-knjižnom ulošku. Zemljišno-knjižno tijelo koje se upisuje u list A se sastoji od
suvlasničkog udjela u cjelini, a to je zemljište te sa njim povezane zgrada, a koje je neodvojivo
povezano sa posebnim vlasništvom na konkretnom stanu. Zemljišno-knjižni uložak stana
odnosno posebnog dijela zgrade ispoljava određene specifičnosti u odnosu na situaciju da je u
zemljišnoknjižni uložak upisano samo zemljište, što je posljedica specifičnog objekta;
zemljišnoknjižno tijelo je, kada se radi o posebnim dijelovima zgrade, specifično. Odredba
člana 30. predviđa odstupanja u odnosu na „obični” z.k. uložak u pogledu lista A, te se može
zaključiti da se vlasnički i teretni list zemljišnoknjižnog uloška u koji se upisuju stanovi vode
po općim pravilima. Posjedovni list, ili list A u koji se upisuje nekretnina odnosno zemljišno-
knjižno tijelo odražava specifičnosti objekta kada je u pitanju vlasništvo na posebnom dijelu
zgrade.
Tako će npr. u situaciji da se zgrada sastoji od četiri jednaka stana u listu A zemljišnoknjižnog
uloška za stan broj 1 kao zemljišno-knjižno tijelo biti upisana jedna četvrtina suvlasničkog
udjela u zemljištu povezana sa posebnim vlasništvom na stanu broj 1. Istovremeno će biti
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
izvršena uputa na z.k. uloške u koji su upisani stanovi 2, 3 i 4. Etažni je vlasnik individualni
vlasnik određenog stana i suvlasničkog udjela u cijeloj nekretnini. U listu B će određeni vlasnik
biti upisan kao vlasnik nekretnine označene u listu A sa 1/1; sama nekretnina je specifična i
posljedica je konstrukcije etažnog vlasništva.
ZSP FBiH slijedi jedan dualistički model etažnog vlasništva koji daje primat pravu na zemljištu
u odnosu na vlasništvo na posebnom dijelu, što je opet posljedica dejstva načela superficies
solo cedit, uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i drugačijeg definiranja nekretnine. ZSP
FBiH određuje da se etažno vlasništvo uspostavlja na posebnim dijelu nekretnine, ali da
proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine na
kojoj je uspostavljeno. Iz cijeline odredba koje slijede proizlazi namjera zakonodavca da etažno
vlasništvo definira kao vlasništvo na posebnom dijelu neodvojivo povezano sa suvlasništvom
u cjelini. Povezivanje sa suvlasništvom u cjelini (zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu)
može izazvati zabune, stoga je izričito pojašnjeno da na posebnom dijelu vlasnik ima puna
vlasnička prava. Etažni vlasnik je vlasnik određenog objekta a taj objekt je poseban, njega čini
suvlasnički dio u cijeloj nekretnini sa kojim je povezano individualno vlasništvo na jednom
realnom posebnom dijelu nekretnine. Nad objektom etažnog vlasništva može postojati
suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo pri čemu se suvlasnici ili zajednički vlasnici prema
trećima kao i ostalim suvlasnicima smatraju kao jedno lice (član 90. ZSP FBiH).
To individualno vlasništvo trpi određena ograničenja budući da u jednoj usko povezanoj
zajednici postoji više individualnih vlasničkih ovlaštenja. Takva jedna zajednica nameće
određene obzire i restrikcije prilikom vršenja vlasničkih ovlaštenja.21 Ograničenja su
karakteristična i za dosadašnja rješenja kao i za rješenja u uporednom pravu kao npr. dužnost
održavanja posebnog dijela zgrade – član 94. ZSP FBiH ili ograničene mogućnosti vršenja
promjene stanja odnosno intervencije na stanu – član 95. ZSP FBiH. Stoga se odnosi povodom
posebnih dijelova i zajedničkih dijelova nekretnine uređuju posebnim sporazumom svih etažnih
vlasnika.
Etažno se vlasništvo može u pravilu uspostaviti samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu i
u pogledu dijela nekretnine koji predstavlja zasebnu upotrebnu cjelinu kao što je stan, poslovna
prostorija, garaža ili jasno omeđena mjesta namijenjena za ostavljanje motornih vozila (član 81.
st. 1. i 2. ZSP FBiH). Odgovarajući suvlasnički dio je suvlasnički dio nekretnine koji odgovara
odnosu korisne površine posebnog dijela zgrade sa korisnom površinom zgrade i drugih
posebnih dijelova (član 85. st. 1 ZSP FBiH). Da li je određeni suvlasnički dio odgovarajući
prosuđuje se prema tome da li je taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine
jednak ili veći od odnosa korisne površine posebnog dijela nekretnine prema korisnoj površini
svih stanova i zajedničkih dijelova nekretnine. Ukoliko se etažno vlasništvo uspostavlja na
zahtjev jednog od suvlasnika, te o tome nema sporazuma svih suvlasnika, odgovarajući
suvlasnički dio utvrdiće sud.
21 U tom smislu i Rašović, Z. P., op.cit., str. 262, Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Norma koja određuje da se etažno vlasništvo može osnovati samo na odgovarajućem
suvlasničkom dijelu je dispozitivne prirode. Ukoliko se slože suvlasnici etažno se vlasništvo
može uspostaviti i na neodgovarajućem suvlasničkom dijelu (član 85. st. 2. ZSP FBiH). To bi
značilo da suvlasnik koji ima npr. jednu četvrtinu u cijeloj nekretnini može imati stan čija je
korisna površina veća od jedne četvrtine cijele korisne površine. Suvlasnik koji dobiva više
prava nego što bi mu na osnovu ranijeg alikvotnog dijela pripadalo može dugovati naknadu
ostalim suvlasnicima u skladu sa njihovim sporazumom, ali bi prema propisima o porezima na
promet nekretnina bio obveznik ovog poreza u višku vrijednosti.
Novinu u odnosu na dosadašnje uređenje predstavlja rješenje prema kojem se etažno vlasništvo
može protezati i na neke sporedne dijelove koji sa posebnim dijelom ne čine građevinsku
cjelinu, ako je taj dio jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i neometano dostupan (sa
međe nekretnine, iz zajedničkih dijelova nekretnine ili iz posebnog dijela čiji je sporedni dio –
član 81. st. 4. ZSP FBiH).
4. Osnivanje etažnog vlasništva
Etažno vlasništvo se može osnovati na osnovu jednostranog pravnog posla vlasnika cijele
nekretnine (član 86. ZSP FBiH), koji se naziva izjava o diobi ili na osnovu saglasnosti svih
suvlasnika (član 84. st. 1. ZSP FBiH) u kom slučaju oni sačinjavaju sporazum o diobi. Pravni
poslovi kojom se vrši dioba i uspostavljanje etažnog vlasništva moraju biti u formi notarski
obrađene isprave.
Vlasnik zemljišta ili titular prava građenja može odlučiti da uspostavi etažno vlasništvo na već
postojećoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da bude izgrađena, pri čemu će vlasništvo na dijelu
zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgrađena. U entitetima nije moguće izvršiti
etažiranje i uspostavu etažnog vlasništva sve dok zgrada ne bude u potpunosti završena i dok
ne bude na osnovu rješenja nadležnog općinskog organa upisana u katastar. U Brčko distriku je
naprotiv moguće etažiranje i u toku izgradnje. Entitetska rješenja mogu biti problem kod
izgradnje stanova za tržište i finansiranja kupovine stanova. Prema njemu vlasnik zemljišta koji
na njemu gradi stanove ne može vršiti uspostavu posebnih dijelova, tako da kada prodaje
stanove u izgradnji on ne podaje definirane objekte prije završetka izgradnje. To povlači za
sobom sigurnosne rizike kako za kupca stana tako i za banku koja njega finansira. Bitno bi bilo
da graditelj može i u toku izgradnje prodavati buduće stanove koje će finansirati kupac, kome
se mora osigurati stjecanje vlasništva, te da iz kupoprodajne cijene graditelj može otplaćivati
globalno zaduženje tj. dug banci koja njega finansira. Vlasnik koji gradi za tržište gradnju
finansira iz odobrenog kredita, a kao sigurnost opterećuje zemljište koje ima u vlasništvu i na
kome se gradi. Sa napretkom izgradnje po principu superficies solo cedit i ekstenzivnosti
hipoteke, hipoteka će se protezati i na zgradu kao cjelinu. Ako se proda stan u izgradnji, trebalo
bi biti moguće da se on oslobodi od hipoteke koja osigurava kredit prodavca te da se na njemu
upiše hipoteka u korist banke kupca. Ta transakcija će se suočiti sa problemom da će kupac
postati etažni vlasnik tek po završetku gradnje! Veliki je propust entitetskih zakonodavaca što
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
nije predvidio mogućnost etažiranja i uspostavljanja suvlasničkih dijelova povezanih sa
vlasništvom na posebnom dijelu zgrade još dok je zgrada u izgradnji, pa čak i prije početka
izgradnje, ali je ovaj propust u Federaciji BiH ublažen uvođenjem instituta privremenog
etažnog vlasništva (čl. 86. st. 4. do 9.)
Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rješenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo
iz austrijskog prava (član 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etažiranje moguće
tek po završetku izgradnje zgrade i tek nakon što zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana
u zemljišnu knjigu.22 Međutim, reforma prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade
izvršena austrijskom pravu 2002. godine između ostalog se odnosila na zaštitu stjecatelja na
stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije moguće etažirati i stjecati vlasništvo na
posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zaključio ugovor sa
nosiocem izgradnje23 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane
pretpostavke da može biti objekt etažnog vlasništva, koji u skladu sa zaključenim ugovorima
izvršava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budućeg posebnog dijela zgrade
mora biti zaštićen u svom očekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca
se vrši zabilježba stjecanja etažnog vlasništva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se
izvrši ovakva zabilježba. Ukoliko kupac nakon toga izvrši svoje obaveze, ima pravo zahtijevati
od organizatora izgradnje provođenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis
etažnog vlasništva u zemljišne knjige. Ovo svoje pravo može zaštiti podignućem tužbe, a
istovremeno mu je dato pravo da može izvršiti zabilježbu spora u zemljišnoj knjizi.24 U
Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeđena su nova rješenja austrijskog prava.
Zakon predviđa kategoriju privremenog etažnog vlasnika (o čemu se vrši predbilježba), koji je
vidljiv kao vlasnik/kupac određenog budućeg stana, čime je efikasno zaštićen od eventualne
višestruke prodaje istog stana.
Pored pravnog osnova, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljišnu knjigu. Za upis
etažnog vlasništva osim izjave odn. sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sačinjen i
ovjeren od strane stručnog lica (član 83. st. 2. – 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum
suvlasnika o uspostavljanju etažnog vlasništva o tome će odlučiti vanparnični sud.25
Član 30. ZZK FBiH regulira način upisa etažnog vlasništva. U zemljišno-knjižnom ulošku stana
se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva
priznavanje posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima. Iz opisa
nekretnine u A listu je vidljiv koncept etažnog vlasništva, prema kojem u sklopu etažnog
vlasništva postoje dva prava – vlasništvo na posebnom dijelu i suvlasništvo na zemljištu. Zbog
22 Tako Josipović, T., Zemljišnoknjižno pravo, str. 151, Nr. 221. 23 Adekvatan tehnički izraz za „Bauträger” ne postoji u našem pravu. 24 Više o novim rješenjima austrijskog prava u pogledu zaštite budućeg vlasništva na stanovima vidjeti kod Iro,
G., op. cit., str. 73 – 74. 25 „Ako ne dođe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etažnu
svojinu bilo kojeg suvlasnika rješava sud po pravilima vanparničnog postupka“ – član 96. st. 2. ZV BD BiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
dejstva načela superficies solo cedit se pravo na zemljištu (suvlasništvo na zemljištu) tretira kao
glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao sporedno pravo.
Zemljišna knjiga može obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljišta, a suvlasništvo na zemljištu je
osnovna odrednica etažnog vlasništva što ima za posljedicu i specifično evidentiranje u
zemljišnoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade se vrši na
slijedeći način: za svaki stan se vodi poseban zemljišno-knjižni uložak a zemljišno-knjižni
uložak zemljišta se zatvara. Ovdje postoji izvjesna sličnost sa gore pomenutom knjigom „E”,
osim što je za knjigu „E” bilo predviđeno osnivanje novog zemljišnoknjižnog uloška za cijelu
zgradu, dok je prema ZZK FBiH predviđeno otvaranje zemljišnoknjižnog uloška za svaki stan,
pri čemu je obavezna uputa na sve druge zemljišnoknjižne uloške gdje su upisani drugi stanovi
odnosno posebni dijelovi zgrade.
B. PRAVO GRAĐENJA
1. Novi pojam nekretnine
Jedna od najznačajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brčko distriktu
BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva načela superficies solo cedit. U
ovom kontekstu je ključan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadašnje odredbe, prema kojoj
se zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo
zemljišta smatraju nekretninama sa svim što je s njima iznad ili ispod površine povezano.26 Iza
ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom
pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo načela
superficies solo cedit s dalekosežnim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica
ovog rješenja je da se samo zemljište smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugačije
propisano.27
Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies
solo cedit nužno će utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje
građenjem na tuđem zemljištu, uvođenje novog koncepta etažnog vlasništva, te uvođenje prava
građenja, kao gotovo jedine mogućnosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljišta na
kojem je podignuta.
2. Pravo građenja
2.1. Uvodne napomene o pravu građenja
Entitetski zakoni o zemljišnim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuću uređenje
budućeg stvarnog prava, bili definirali sadržaj prava građenja (pravo imati u vlasništvu
26 Čl. 6 st. 2 ZSP FBiH; čl. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; čl. 7 st. 2 ZV BDBiH. 27 Više o ovom načelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini,
str. 24, 74, 164 itd.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
građevinu na tuđem zemljištu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo),
kao i način upisa (pravo građenja se smatra ograničenim stvarnim pravom koje se upisuje u
teretnom listu opterećenog zemljišta, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po
službenoj dužnosti otvara novi zemljišnoknjižni uložak).28 Novo zakonodavstvo u oblasti
stvarnih prava slijedi ovaj koncept.
Historijski je institut prava građenja nastao sredinom prošlog stoljeća, uvjetovan socijalnim
potrebama naraslog gradskog stanovništva. Stambene potrebe je bilo lakše rješavati bez potrebe
kupovine skupog gradskog građevinskog zemljišta.29 Korist za vlasnika zemljišta se ispoljavala
u tome da se nije lišavao trajno vlasništva zemljišta, a da je za vrijeme postojanja prava
građenja, dok je lišen posjeda i upotrebe zemljišta, ubirao određenu rentu.30 Upravo ova
posljedica prava građenja može biti atraktivna u bivšim socijalističkim zemljama u procesu
pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemačka, odlučile su otvoriti mogućnost da se ranija
socijalistička prava korištenja građevinskim zemljištem u državnom vlasništvu transformiraju
ili u pravo građenja ili u pravo vlasništva koje bi pripalo ranijem nositelju prava korištenja.31 U
regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava korištenja u pravo građenja,
što bi značilo da ovaj važni privredni resurs zadržavaju općine.32 Razvoj u BiH nije krenuo u
tom pravcu, osim u Brčko distriktu BiH, gdje su trajna prava korištenja pretvorena u pravo
građenja.33
2.2. Pojam i karakteristike prava građenja
Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u
njenim različitim dijelovima.34 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu,
čiji je sadržaj imati pravo vlasništva na građevini sagrađenoj na tuđem zemljištu ili ispod tuđeg
zemljišta, pri čemu je vlasnik opterećenog zemljišta dužan to trpjeti.35 Osim ovog svojstva,
svojstva ograničenog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasništva druge osobe,
pravo građenja ima još jedno svojstvo – u pravnom prometu ono je izjednačeno s
nekretninom.36
Pravo građenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna
nekretnina).37 Dvojaka pravna priroda nalaže da se paralelno konsultiraju dvije grupe pravnih
28 Čl. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS. 29 O tome više N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 30 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 31 Više o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 32 Tako P. Simonetti, O pravnom režimu građevinskog zemljišta, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci,
v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na građevinskom zemljištu, Rijeka, 2008, str. 464. 33 Čl. 205 st. 2 ZV BDBiH. 34 Čl. 298 do 314 ZSP FBiH; čl. 286 do 302 ZSP RS; čl. 74 do 90 ZV BDBiH. 35 Čl. 298 st. 1 ZSP FBiH; čl. 286 st. 1 ZSP RS; čl. 74 st. 1 ZV BDBiH. 36 Čl. 298 st. 2 ZSP FBiH; čl. 286 st. 2 ZSP RS; čl. 74 st. 2 ZV BDBiH. 37 U ovom drugom svojstvu njemačko ga pravo tretira kao pravo izjednačeno s nekretninom
(grundstücksgleiches Recht).
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasništvo na nekretninama, te pravila koja
se odnose na ograničena stvarna prava tj. opterećenja nekretnina. To je vidljivo iz zakonskih
odredaba o sadržini i zaštiti prava građenja. Sadržina prava građenja ovlašćuje njegovog titulara
da bude vlasnik zgrade podignute na pravu građenja (odnos prava vlasništva), ali je pravo
građenja i opterećenje, pa njegov titular u odnosu na opterećeno zemljište ima prava koja ima i
plodouživalac.38 Pri tome zakonodavac ne izjednačava titulara prava građenja s
plodouživaocem, već njegov položaj određuje kao da se radi o plodouživanju. Između
plodouživanja i prava građenja sličnost je u tome što i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju
opterećeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasnički naslov (nuda
proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouživanja je neprenosivo, strogo lično
pravo, dok to, kako će niže biti riječi, pravo građenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima
i obavezama plodouživaoca pokušaju primijeniti na položaj titulara prava građenja, pokazuje
se da to nije neproblematično, jer niz pravila plodouživanja ne odgovara prirodi odnosa kod
prava građenja.
Pravo građenja uživa zaštitu kao pravo na nečijem zemljištu uz odgovarajuću primjenu pravila
o zaštiti stvarnih služnosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uživa zaštitu
odgovarajućom primjenom pravila o zaštiti prava vlasništva.39 U Brčko distriktu BiH se na
zaštitu prava građenja primjenjuju pravila o zaštiti služnosti. Ovo je rješenje ispravnije nego
ono predviđeno u stvarnim pravima entiteta, koja zaštitu prava građenja vežu za zaštitu stvarnih
služnosti, budući da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uopće posebne odredbe o
zaštiti stvarnih služnosti, već jedinstvene odredbe o zaštiti služnosti, kako stvarnih, tako i
osobnih.40
Ukoliko je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava građenja
kao da je ono zemljište. Zgrada i pravo građenja čine jedan objekt i neraskidivo su povezani.
Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi
i opterećivati. Zgrada i samo opterećeno zemljište nisu povezani, već upravo postojanjem prava
građenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide napuštanje načela superficies solo cedit.41 S tim
se ne bismo složili – zgrada je ex lege sastavni dio prava građenja i s njim je povezana, a pravo
građenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljište i pravo građenja čine cjelinu. Budući
da je pravo građenja opterećenje na zemljištu, nije moguć prijenos zemljišta bez prijenosa prava
građenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljište stječe ga opterećenim pravom građenja.
Međutim, to bi slijedilo iz pravila zemljišnoknjižnog prava i bez ove odredbe. Ove dvije
neraskidive veze (između prava građenja i zgrade, i prava građenja i zemljišta) određeni pisci
tretiraju kao posebnu osobinu prava građenja odnosno kao neodvojivost (“Pravo građenja je
neodvojivo”42). Iako je u pitanju pomalo neuobičajen jezički izraz, njime je dobro opisana
38 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH. 39 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 Čl. 260 do 263 ZSP FBiH; čl. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Tajić, Komentar zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
povezanost prava građenja sa zemljištem i zgrade s pravom građenja. Izvjesno je da pravo
građenja konstituirano na neizgrađenom zemljištu jedno vrijeme može postojati i bez zgrade.
Takođe ono ne prestaje automatski uništenjem ili rušenjem zgrade. Međutim, ako je zgrada
izgrađena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom građenja bilo ništavo. O
ovoj povezanosti prava građenja govore i odredbe koje za titulara prava građenja stvaraju
obavezu da izgradi zgradu u određenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava građenja
(deset godina)43, kao i da je obnovi u jednom određenom roku ukoliko bude uništena do mjere
da je nije moguće koristiti za prvobitno predviđenu namjenu (titular prava građenja je obavezan
da u roku od šest godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj
glavnoj namjeni).44
Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine.45 Iz toga slijedi da se može
prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo
građenja može i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi
pravnoj prirodi toga prava. Moguće ga je opteretiti služnostima, stvarnim teretima, založnim
pravom i zemljišnim dugom, a opterećenje pravom građenja bi se suprotstavljalo njegovoj
prirodi; pravo građenja na pravu građenja ne može postojati.46
2.3 Vrste prava građenja
Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava građenja. Ipak, moguće
je diferencirati određene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava građenja, onda
barem o različitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo čisto teorijske
prirode, već imaju određene praktične posljedice vrlo značajne i za pravilnu notarsku obradu
pravnog posla kojim se osniva pravo građenja.
Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo građenja osniva na već izgrađenom
zemljištu ili na zemljištu na kojem će se objekt graditi tek nakon osnivanja prava građenja.
Sadržina ugovora o osnivanju prava građenja u oba ova slučaja neće biti ista. Ukoliko već
postoji građevina, onda će biti potrebno u ugovoru odrediti odnose između vlasnika zgrade (i
budućeg nosioca titulara prava građenja) i vlasnika zemljišta. Tako će npr. morati da se riješi
pitanje otplate kredita iskorištenog za izgradnju zgrade, razriješi pitanje već zaključenog
ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda će u ugovoru biti potrebno odrediti kakav
će se objekt graditi. U njemačkom pravu bi ugovor o osnivanju prava građenja koji ne bi
sadržavao dovoljan opis buduće građevine mogao biti i ništav.47 Iz zakona koji reguliraju ovu
materiju u BiH takav zaključak se ne bi mogao izvući. Međutim preciznim uređenjem pitanja
kakav se objekt ima podići izbjeći će se naknadni sukobi i sporovi među strankama (npr. trebalo
43 Čl. 311 st. 1 ZSP FBiH; čl. 299 st. 1 ZSP RS; čl. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 Čl. 311 st. 2 ZSP FBiH; čl. 299 st. 2 ZSP RS; čl. 84 ZSP BDBiH. 45 Čl. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; čl. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 81–82. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
bi odrediti da li će se graditi isključivo stambeni objekt48, da spratnost neće biti viša od
dogovorene (bez obzira na to što bi prema regulacionom planu mogla biti i viša), da se objekt
za određene namjene ne može koristiti i slično.
Iz zakona se može takođe izvući zaključak da može postojati pravo građenja u korist samog
vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasničkoj hipoteci ili vlasničkom zemljišnom dugu može
nazvati vlasničkim pravom građenja. Propisano je da vlasnik zemljišta može biti nosilac prava
građenja na svom zemljištu.49 Takva situacija može nastati u slučaju konsolidacije – vlasnik
jednog zemljišta postane i titular prava građenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje
zemljište pravom građenja u svoju korist. Ova druga mogućnost nije izričito predviđena
zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja
na svom zemljištu.50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja,
onda bi propisao da pravo građenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj ličnosti vlasnika
zemljišta i prava građenja, kao što je to učinio kod služnosti.51
Mogućnost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom građenja može za njega biti privredno
interesantna. On može utjecati na razvoj i planiranje određene nekretnine tj. projekta tako što
će razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu građenja i u
pogodnom trenutku na određenog investitora prenijeti zemljište s pravom građenja. Prednost
ovakve transakcije može ležati u tome da će naknadni prijenos prava građenja biti obavljen
jednostavno, da onaj ko stječe može biti siguran da postoji upravnopravna mogućnost (potrebne
dozvole) za građenje određenog objekta. Time cijela nekretnine biva lakše utrživa, vlasnik
opterećenog zemljišta vrši direktan utjecaj na to kakav će se objekt izgraditi, što njemu može
iz različitih razloga biti značajno (npr. da se ne sagradi neželjeni objekt). Nakon proteka roka
na koji je osnovano pravo građenja, on ili njegovi nasljednici će steći objekt za koji imaju
interesa. Sve se ovo, naravno, može precizirati ugovorom kojim se osniva pravo građenja, ali
na izloženi način je vlasnik zemljišta stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati.
Takođe će ova mogućnost biti veoma značajna u situaciji da vlasnik jednog zemljišta ima
namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tržištu, pri čemu ne želi
prodati i svoje zemljište.52 On će tada moći konstituirati pravo građenja i na pravu građenja
konstituirati etažno vlasništvo. Kako se etažno vlasništvo može osnovati tek nakon što objekt
bude završen, pri čemu je predviđena mogućnost osnivanja privremenog etažnog vlasništva, za
vlasnika zemljišta je bitno da u momentu zaključenja ugovora s potencijalnim etažnim
48 Ovo će pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajućeg regulacionog plana ili urbanističkog projekta, odnosno
provedbene urbanističke dokumentacije, i ne može biti proizvoljno uređeno od strane stranaka. U pravilu će vlasnik
i budući titular prava građenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za očekivati da će poduzimati ovu transakciju
prije provjere šta se može izgraditi na datom zemljištu. 49 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. 50 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi,
Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 Čl. 266. ZSP FBiH; čl. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Faßbender, Notariatskunde, str. 370.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
vlasnicima bude sasvim jasno da će buduće etažno vlasništvo, a sadašnje privremeno etažno
vlasništvo, postojati na pravu građenja.
U slučaju konstituiranja prava građenja u korist vlasnika zemljišta, problematično je pitanje
utvrđivanja naknade za pravo građenja. Vlasnik može odrediti visinu naknade za pravo
građenja, ali ona ne dospijeva i ne plaća se, jer su svojstva povjerioca i dužnika ujedinjena u
jednoj osobi. Ovaj dužničko-povjerilački odnos može biti “aktiviran” tek kod prijenosa prava
građenja. Kako niko ne može stvarati obaveze za drugu osobu, potrebno je da da prilikom
prijenosa prava građenja stjecatelj izričito preuzme navedenu obavezu.53
Kao moguću vrstu prava građenja moglo bi se vidjeti i zajedničko (simultano) pravo građenja.
Analogno zajedničkoj (simultanoj) hipoteci, ovo bi bila situacija gdje se pravo građenja osniva
na više zemljišnoknjižnih tijela upisanih u više zemljišnoknjižnih uložaka. Za razliku od
simultane hipoteke, kod prava građenja ovakva situacija može imati smisla samo ako se ipak
radi o susjednim zemljištima ili ako to i nije slučaj, da se na nekom zemljištu koje ne graniči
neposredno nalaze određeni sporedni uređaji. U njemačkom pravu je pravilo da zemljišta
moraju ležati jedno pored drugog, a od tog se pravila može odstupiti samo ako opterećena
zemljišta leže blizu jedno drugog, kada se pravo građenja ima etažirati, ili se sporedni uređaji
nalaze na parcelama koje nisu neposredno granične.54 Vlasnici različitih zemljišnoknjižnih
tijela mogu biti različiti, ali je bitno da pravo građenja svi konstituiraju pod istim uvjetima.
Ovakva situacija može nastati i naknadnom diobom jednog zemljišta koje je prethodno bilo
opterećeno pravom građenja. U slučaju da se npr. nasljednici jednog zemljišnoknjižnog tijela
koje se sastoji iz više katastarskih parcela odluče razvrgnuti suvlasnički zajednicu tako da
svakom od njih pripadne po jedna parcela, onda će otpisom pojedinih parcela i njihovim upisom
u posebne zemljišnoknjižne uloške doći do zemljišnoknjižne diobe, a time i do nastanka
simultanog (zajedničkog) prava građenja. Ista situacija može nastati i kada suvlasnici zemljišta
(zemljišnoknjižnog tijela) odluče izvršiti razvrgnuće suvlasničke zajednice fizičkom diobom
zemljišta. Postojanje prava građenja, dakle, nije prepreka ovakvim transakcijama, bitno je da
na svim novonastalim zemljišnoknjižnim tijelima postoji i nakon diobe pravo građenja. To
slijedi i iz zakonskih odredbi prema kojima ko po bilo kojem osnovu stekne vlasništvo
opterećenog zemljišta, stekao ga je opterećenog pravom građenja.55
Specifičan slučaj prava građenja postoji u situaciji kada je etažno vlasništvo uspostavljeno na
pravu građenja. Iz zakonskih odredaba o pravu građenja ovakva mogućnost ne slijedi, ali je ona
predviđena odredbama o etažnom vlasništvu, koje predviđaju da se etažno vlasništvo može
uspostaviti na odgovarajućem dijelu nekretnine koja, pak, može biti zemljište sa zgradom ili
pravo građenja sa zgradom.56 Ovo je pravilo logična posljedica izjednačenja prava građenja s
53 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, str. 381, br. 10. 54 § 5 st. 2 u vezi s § 6a st. 1 GBO (Grundbuchordnung / Zemljišnoknjižni red SR Njemačke). 55 Čl. 301 ZSP FBiH; čl. 289 ZSP RS; čl. 77 ZV BDBiH. 56 Čl. 80 st. 3 ZSP FBiH; čl. 80 st. 3 ZSP RS; čl. 91 st. 2 ZV BDBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
nekretninom tj. zemljištem. U slučaju da se etažno vlasništvo uspostavlja na pravu građenja,
onda se s određenim posebnim dijelom povezuje odgovarajući suvlasnički udio u pravu
građenja. Pravo građenja, naime, može biti uspostavljeno u korist više osoba. U slučaju
uspostave etažnog vlasništva na pravu građenja postoje dvije složene pravne konstrukcije.
Vlasnik zemljišta pravnim poslom opterećuje svoje zemljište pravom građenja.
Zemljišnoknjižni sud poduzima upis prava građenja u teretni list zemljišta i za njega otvara
poseban uložak, kao za novu nekretninu. Nakon toga se sve promjene odvijaju u vezi s pravom
građenja i evidentiraju se u zemljišnoknjižnom ulošku, gdje je pravo građenja upisano kao
nekretnina. Posebnim pravnim poslom vlasnik / titular prava građenja poduzima diobu
nekretnine (prava građenja), odnosno jednostranom izjavom volje u skladu s odredbama o
etažnom vlasništvu vrši uspostavu etažnog vlasništva na pravu građenja. U smislu člana 30
ZZK FBiH, analogno slučaju kada je izvršeno uspostavljanje etažnog vlasništva na zemljištu,
zatvara se osnovni zemljišnoknjižni uložak prava građenja.
2.4. Stjecanje prava građenja
Uvjeti za stjecanje prava građenja ne razlikuju se od uvjeta za stjecanje bilo kojeg stvarnog
prava na nekoj nekretnini. Nužno je da je lice koje osniva pravo građenja vlasnik zemljišta, da
postoji valjan pravni osnov i zakonit način stjecanja. Pravo građenja može valjano biti
zasnovano i od lica koje nije vlasnik nekretnine, ako je to lice bilo upisano u zemljišnu knjigu,
a savjesni stjecatelj prava građenja postupao s povjerenjem u zemljišnu knjigu (stjecanje na
temelju povjerenja u zemljišnu knjigu).
Pravni osnov za stjecanje prava građenja može biti pravni posao ili sudska odluka. Ovaj drugi
osnov stjecanja nije primarno značajan u praksi i on je samo pomoćno sredstvo za razrješavanje
određenih situacija u kojima nije uvijek moguće računati na sporazum zainteresiranih strana.
Situacije u kojima je moguće konstituirati pravo građenja sudskom odlukom definirane su kao
situacije podjele suvlasničke zajednice i u ostavinskom postupku.57
Pravni posao kojim se osniva pravo građenja mora biti zaključen u formi notarski obrađene
isprave; samo je u Federacije BiH to izričito propisano u zakonu koji regulira stvarno pravo58,
dok u Republici Srpskoj i Brčko distriktu BiH ovo pravilo slijedi iz odredbi zakona o
notarima.59 Pravni posao može biti jednostran i dvostran. U prvom slučaju vlasnik osniva pravo
građenja u svoju korist, a u drugom slučaju ugovor zaključuju vlasnik nekretnine i budući
nosilac prava građenja.
Najkraće rečeno, pravnim poslom o zasnivanju prava građenja trebalo bi riješiti slijedeća
pitanja: saglasnost vlasnika zemljišta da se osnuje pravo građenja i upiše u zemljišnu knjigu,
57 Čl. 307 ZSP FBiH; čl. 295 ZSP RS; čl. 80 i 81 ZV BDBiH. 58 Čl. 305 st. 2 ZSP FBiH. 59 Čl. 68 st. 1 tač. 4 ZNot RS; čl. 47 st. 1 tač. 4 ZNot BDBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
odredbe koje se tiču zgrade, njenog podizanja, održavanja i osiguranja, pitanje snošenja javnih
i privatnih tereta, te trajanje i naknadu. Pravo građenja se sastoji iz zakonskih i ugovornih
elemenata. Zakonski elementi prava građenja ne mogu biti predmetom pregovora, ali moraju
biti uneseni u notarski obrađenu ispravu. U principu su samo dva elementa potpuno podložna
pregovaranju – visina eventualne naknade za pravo građenja i rok na koji se ovo pravo osniva.
Dispozitivno je zakonsko pravilo da je nosilac prava građenja dužan plaćati naknadu za
korištenje prava građenja u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište. Budući da nije
predviđeno nikakvo ograničenje, sloboda stranaka se kreće u dva pravca, da ne predvide uopće
naknadu ili da je predvide u drugom iznosu. U vezi s naknadom za pravo građenja, notar bi
ugovorne strane trebao upozoriti na ovu obavezu, kao i na mogućnost da se ona ugovorom
drugačije odredi. U praksi će se stranke sigurno o ovom elementu uvijek sporazumijevati jer
nije za očekivati da postoje ažurni podaci u vezi s prosječnom zakupninom za nekretnine
određene vrste na određenom prostoru. U vezi s naknadom za korištenje prava građenja, notar
može savjetovati strankama podvrgavanje prinudnom izvršenju. Ako se za pravo građenja plaća
naknada, onda se ta činjenica kao i njena visina upisuju u zemljišnu knjigu. Smatra se da je ova
naknada po prirodi stvarni (realni) teret.60 Kod prijenosa prava građenja bitno je osigurati
preuzimanje te obaveze od strane novog titulara prava građenja.
Dva svojstva prava građenja vidljiva su i iz zakonskih odredaba o načinu uknjižbe ovog prava.
Dvostruko svojstvo ovog prava zahtijeva i dvostruku uknjižbu. Sasvim je logično da se pravo
građenja kojim vlasnik opterećuje svoju nekretninu ima upisati, kao i svako drugo ograničenje,
u teretni list opterećene nekretnine. Pravo građenja kao nekretnina upisuje se u poseban
zemljišnoknjižni uložak. To je u entitetskim pravima, još prije donošenja novog stvarnog prava,
bilo predviđeno članom 29 ZZK FBiH/ZZK RS. Sada je to propisano i u zakonima o stvarnim
pravima.61 Propisi zemljišnoknjižnog prava u Federaciji BiH propisuju da je zemljišnoknjižni
ured po službenoj dužnosti dužan istovremeno s upisom prava građenja u teretni list, otvoriti
novi zemljišnoknjižni uložak, gdje se u list A upisuje pravo građenja kao posebno
zemljišnoknjižno tijelo. Novo katastarskoknjižno pravo u Republici Srpskoj potpuno ignorira
činjenicu da u pravnom sistemu ovog entiteta postoji jedno pravo poput prava građenja; način
upisa je predviđen stoga samo u ZSP RS.62
U nekim pravnim porecima pravo građenja može biti upisano u teretnom listu samo kao prvo
opterećenje određene nekretnine i ne mogu mu prethoditi nikakva druga stvarna prava na tuđoj
stvari. Takvo je rješenje sasvim logično jer pravo građenja potpuno apsorbira predmetnu
nekretninu. U entitetskom stvarnom pravu, a i u pravu Brčko distrikta BiH, međutim, nema
takve odredbe. Prvo, nema izričite odredbe o tome, a drugo iz zakonske odredbe prema kojoj
je upis prava građenja moguć samo uz pristanak titulara već ranije upisanih ograničenih stvarnih
60 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 372. 61 Čl. 306 st. 1 ZSP FBiH; čl. 294 st. 1 ZSP RS; čl. 83 st. 1 ZV BDBiH. 62 Čl. 294 st. 1 ZSP RS.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
prava, ako bi im pravo građenja štetilo, odnosno ako bi ih ograničavalo63, slijedi da je upis prava
građenja moguć i na nekom drugom mjestu u teretnom listu. Ovo nije optimalno rješenje. Ipak
bi se iz odredbe jednog drugog zakona moglo zaključiti da je ako ne obavezno, onda ekonomski
nužno, da pravo građenja uvijek bude na prvom mjestu. Ovdje treba voditi računa o odredbi
člana 75. entitetskih zakona o izvršnom postupku prema kojem stvarne služnosti, stvarni tereti
i prava građenja na nepokretnosti ne prestaju prodajom nepokretnosti u izvršnom postupku.
Pravo građenja ne prestaje predajom u izvršnom postupku čak ako je zasnovano i upisano u
zemljišnu knjigu nakon hipoteke zbog čijeg se namirenja pokreće izvršni postupak. To sigurno
smanjuje šanse da nekretenina opterećena pravom građenja bude prodata u izvršnom postupku,
čime se šteti interesima hipotekarnog povjerioca odnosno titulara zemljišnog duga. Stoga se za
opterećenje nekretnine pravom građenja, nakon što je nekretnina već opterećena hipotekom ili
zemljišnim dugom, zahtjeva saglasnost ovih povjerilaca.
2.5. Sadržina prava građenja
Sadržina prava građenja slijedi iz njegove zakonske definicije prema kojoj je titular prava
građenja ovlašten imati ili izgraditi i imati u svom vlasništvu zgradu izgrađenu na tuđem
zemljištu. Veoma je bitna zakonska formulacija po kojoj se određena građevina može izgraditi
na zemljištu i/ili ispod zemljišta (npr. podzemne garaže). U slučaju da je nekretnina javno
dobro, onda se na osnovu koncesije može izgraditi objekt na javnom dobru ili ispod njegove
površine, što treba nužno odvajati od prava građenja. Na prvi pogled situacija može izgledati
potpuno ista, ali su način zasnivanja, pretpostavke koje se moraju ispuniti kao i priroda odnosa
(privatnopravni kod prava građenja, javnopravni kod koncesije) potpuno različiti. Na zemljištu
se titular prava građenja ponaša kao da je plodouživalac. Navedena ovlaštenja na zemljištu i na
zgradi ima svaki titular prava građenja, ona su uređena imperativnom normom. Svako drugačije
ugovorno reguliranje ovih odnosa bilo bi ništavo.64
Titular prava građenja ima pravo da pravo građenja prenese i da ga optereti. Prilikom
opterećenja bit će nužno pribaviti saglasnost ostalih titulara prava na zemljištu, jer bi
opterećenje prava građenja njima moglo nanijeti štetu.
Uobičajeno se govori da titular prava građenja ima pravo sagraditi zgradu na pravu građenja,
ali on je na to i obavezan. To se zaključuje posredno iz odredbe prema kojoj se može tražiti
ukidanje prava građenja ukoliko u roku od deset godina nakon osnivanja prava građenja ne
dođe do izgradnje zgrade. Titular prava vlasništva na zemljištu ima opravdan interes da do
izgradnje zgrade dođe. On osnivanjem prava građenja upravo očekuje da druga osoba, jer on
nema za to mogućnosti ili interesa, izgradi zgradu, koja će nakon proteka roka na koji je pravo
građenja osnovano preći u njegovo vlasništvo. On nema interes da se zgrada izgradi neposredno
pred kraj ugovorenog roka, jer će tada biti dužan platiti višu naknadu za preuzimanje zgrade
63 Čl. 306 st. 3 ZSP FBiH; čl. 294 st. 3 ZSP RS; čl. 83 st. 2 ZV BDBiH. 64 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
itd. Protekom navedenog roka pravo građenja ipak ne prestaje automatski, već samo na zahtjev
vlasnika opterećene nekretnine ili nakon što je sud donio odluku o ukinuću.
Interes vlasnika zemljišta da zgrada postoji i da je vezana za pravo građenja vidi se i iz zakonske
odredbe prema kojoj u slučaju da se za vrijeme trajanja prava građenja zgrada sruši ili ošteti u
mjeri da nije podobna za svrhu za koju je bila namijenjena, pravo građenja će prestati istekom
šest godina u kojim nije ponovo sagrađena barem u mjeri koja dopušta da se koristi za prvobitnu
namjenu.
Za zaštitu svog prava titular prava građenja može podići kako vlasničke tužbe (ako se posmatra
pravo građenja kao nekretnina u pravnom smislu) i tužbe za zaštitu stvarnih služnosti (ako se
posmatra pravo građenja kao pravo koje tereti tuđe zemljište).65
2.6. Prestanak prava građenja
Ovo pravo prestaje brisanjem u zemljišnoj knjizi. Različiti razlozi mogu dovesti do potrebe
brisanja ovog prava iz zemljišne knjige. To je prije svega protek roka, ako nije ugovoreno
produženje. Ovo bi se moglo smatrati redovnim načinom prestanka prava građenja. Ovo pravo
može propasti propašću objekta (opterećeno zemljište), sporazumom, odreknućem od strane
ovlaštenika, ispunjenjem raskidnog uvjeta. To su u principu razlozi koji mogu dovesti do
prestanka svakog stvarnog prava.
Međutim, postoje i dva specifična razloga prestanka prava građenja. Jedan osnov je
rasterećenje, a drugi je ukidanje.66 Zakonom je regulirano ipak samo ukidanje. To je način
prestanka kada zbog ispunjenja zakonom propisanih uvjeta, a na zahtjev vlasnika zemljišta,
bude donesena odluka suda o ukidanju ovog prava.67 Tipični primjer za ovu situaciju je ukidanje
zbog proteka roka od deset godina od osnivanja prava građenja u kojem nije izgrađena zgrada,
odnosno zbog proteka šest godina od momenta kada je bila zgrada tako srušena da nije više bila
podobna da se upotrebljava za svrhu za koju je bila namijenjena, a da nije obnovljena.68
Šta znači “rasterećenje” zakoni o stvarnim pravima u BiH ne određuju. Ako se konsultira
hrvatski Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je služio kao model, vidjet će se da
je rasterećenje spomenuto na dva mjesta u tom zakonu i to u kontekstu založnog prava i prava
realnih tereta. 69 Iz samih naslova navedenih zakonskih odredaba vidljivo je da ZV RH dvoji
između rasterećenja na osnovu zakona i ukidanja odlukom suda. Međutim, ni u ZV nema
detaljnijih odredaba o rasterećenju prava građenja, pa doktrina smatra da treba na pravo
65 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 ZV BDBiH. 66 Čl. 310 st. 1 ZSP FBiH; čl. 298 st. 1 ZSP RS; čl. 86 st. 1 ZV BDBiH. 67 Vidjeti i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 68 Čl. 311 ZSP FBiH; čl. 299 ZSP RS; čl. 88 ZV BDBiH. 69 Vidjeti čl. 279. i 352 ZV RH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
građenja analogno primijeniti odredbe o rasterećenju kod realnih tereta.70 Odredbe o realnim
teretima, međutim, nisu puno detaljnije, već je samo propisano da stvarni tereti prestaju
ispunjenjem pretpostavki određenih posebnim zakonom. Ta mjera ima efekte eksproprijacije,
pa je nužno da bude praćena plaćanjem naknade.71 U pravu BiH ovakve odredbe kod realnih
tereta niti nema, pa će i odredba o rasterećenju prava zemljišta od prava građenja ostati bez
realne podloge u drugim zakonskim odredbama.
U njemačkom je pravu predviđena mogućnost da do prestanka prava građenja ukidanjem na
zahtjev vlasnika zemljišta dođe i u drugim situacijama, npr. zbog neplaćanja naknade za pravo
građenja. Ova mogućnost je zakonom ipak regulirana i pravo građenja može prestati samo ako
titular prava građenja kasni s plaćanjem naknade najmanje dvije godine.72 Iako nije izričito
predviđeno zakonom, ovakav način prestanka trebao bi biti predviđen ugovorom u BiH, budući
da je samo na taj način moguće ravnopravno zaštititi obje strane. Ovu bi mogućnost trebalo
proširiti i na druge slučajeve povrede ugovora o osnivanju prava građenja.
Prestanak prava građenja vodi zatvaranju zemljišnoknjižnog uloška prava građenja, te se ono
kao opterećenje briše iz teretnog lista zemljišnoknjižnog uloška zemljišta. Osnovna posljedica
utrnuća prava građenja jeste ponovo sjedinjenje zemljišta i izgrađene zgrade. To lančano dovodi
do drugih posljedica. Prije svega je vlasnik zemljišta dužan platiti naknadu za zgradu koju
preuzima. Visina naknade se ne određuje isključivo prema vrijednosti zgrade u tom momentu,
već prema tome koliko je cijela nekretnina u prometu vrednija sa zgradom nego bez nje.
Prestanak prava građenja trebao bi biti identičan prestanku određene nekretnine; kako prestaje
objekt prava, tako bi nužno trebala utrnuti i prava koja su na njemu postojala. Zakon kao
osnovno pravilo određuje da tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju
prestankom tog prava, ako ništa drugo nije određeno.73 Iz toga slijedi da izuzetke može propisati
i zakon, ali i ugovor. Međutim, već sam zakon propisuje toliko izuzetaka da od osnovnog
pravila ne ostaje mnogo. Prvi izuzetak je vezan za založna prava – ona ne prestaju, već se
transformiraju. Ova založna prava koja su do trenutka prestanka prava građenja postojala kao
založna prava na pravu izjednačenim s nekretninom, postaju založna prava na potraživanju
(naknade za preuzetu kuću). Položaj založnih povjerilaca se time mijenja – oni više nisu upisani
u zemljišnu knjigu, čime treća lica ne moraju nužno znati za njihovo postojanje. Bivši titular
prava građenja mogao bi se zaštititi u odnosu na treća lica upisom svoga založnog prava u
Registar zaloga. I bez tog upisa treba smatrati da je među strankama ovo novo založno pravo
nastalo ex lege u momentu prestanka prava građenja. U svrhu zaštite ovog budućeg prava koje
će u odnosu na osnivanje prava građenja ipak nastati tek nakon niza godina, notar ne bi mogao
savjetovati podvrgavanje prinudnom izvršenju budući da iznos nije unaprijed poznat. Teško bi
70 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 71 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 60. 72 § 9 st. 3 Erbbauverordnung (Uredba o pravu građenja SR Njemačke). 73 Čl. 313 st. 1 ZSP FBiH; čl. 301 ZSP RS; čl. 90 ZV BDBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
tu činjenicu mogli prevladati propisivanjem izvršenja za neki maksimalni iznos. Međutim, ako
se pravo građenja osniva na period od devedeset godina, s mogućnošću produženja, veoma je
teško predvidjeti razvoj finansijskih tržišta i klauzulu koja bi i jednu i drugu stranu podjednako
zaštitila od valutnih oscilacija.
U slučaju da je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda su posljedice prestanka prava građenja
drugačije – služnosti, stvarni tereti i založna prava na teret i u korist prava građenja sa zgradom
ostaju kao služnosti i stvarni tereti na teret zemljišta sa zgradom s dosadašnjim prvenstvenim
redom. I ovo upućuje na to da pravu građenja ne mogu prethoditi neka druga prava na zemljištu.
C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM
STVARNOM PRAVU U BIH
1. Uvod
Jedna od najmarkantnijih novina koju donosi novo stvarno pravo u BiH donosi jeste napuštanje
strogog dejstva načela akcesornosti hipoteke, što je hipoteku u BiH činilo veoma nefleksibilnim
sredstvom osiguranja nepodobnim da se prilagodi modernim tehnikama finansiranja. Kao jedno
od osnovnih načela založnog prava, pa time i hipoteke, tradicionalno se smatra načelo
akcesornosti. Svrha založnog prava je da osigura određeno potraživanje, pa stoga ono u pravilu
nastaje, mijenja se, prenosi i prestaje sa nastankom, promjenom, prenosom i prestankom
osiguranog potraživanja. Dugo je u BiH, a posebno u Federaciji BiH postojala samo strogo
akcesorna hipoteka. U Republici Srpskoj je Zakon o stvarnim pravima ranije stupio na snagu i
sadržavao je rješenja koja omogućavaju zasnivanje maksimalne hipoteke, te raspolaganje s
neizbrisanom hipotekom i njenim rangom74. Takva su rješenja još od 2001. godine postojala u
Brčko distriktu BiH. Takođe su i takva rješenja bila zastupljena i u drugim zemljama
nasljednicama bivše SFRJ, gdje je predviđeno niz odstupanja od načela akcesornosti75.
Pored odstupanja od načela akcesornosti koja su postojala i prije reforme stvarnog prava
(osnivanje kaucione ili kreditne hipoteke, postojanje hipoteke sve do brisanja u zemljišnoj
knjizi iako je osigurano potraživanje prestalo, mogućnost prinudnog namirenja iz opterećene
nekretenine iako nije moguće prinudno ostvarivanje osiguranog potraživanja koje je zastarjelo)
novo stvarno pravo donosi i slijedeća odstupanja od ovog načela i to kao mogućnost osnivanja
maksimalne hipoteke te mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom, te
u Federaciji BiH mogućnost osnivanja zemljišnog duga..
2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom
74 Više o tome M. Povlakić u: I. Babić / E. Hašić / D. Medić / M. Povlakić / L. Velić, Komentar Zakona o stvarnim
pravima Republike Srpske, str. 521. i dalje. 75 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom zakonodavstvu i praksi, str. 212. i dalje.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
U pogledu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom rješenja u BiH76 su identična
rješenjima hrvatskog77 i austrijskog prava.78
Do upisa brisanja u zemljišnoj knjizi, hipoteka postoji iako je osigurano potraživanje prestalo
(ispunjenjem, poništenjem, novacijom ili sl.). U tome doktrina redovno vidi jedan od izuzetaka
načela akcesornosti hipoteke. Prema ranijem uređenju posljedica prestanka potraživanja mogla
je biti jedino brisanje hipoteke iz zemljišne knjige; u novom pravu stvarnom pravu BiH postoji
mogućnost korištenja jednom upisane hipoteke iza koje više ne postoji pravo potraživanja. Ovo
je rješenje jedna od većih i značajnijih novina u stvarnom pravu u BiH. Rješenja su preuzeta iz
hrvatskog odnosno austrijskog prava. Ovo rješenje nije postojalo izvorno u austrijskom pravu
već je uvedeno III Novelom na OGZ 1916. godine sa ciljem, da odstupanjem od stroge
akcesornosti hipoteke omogući njenu fleksibilniju upotrebu.
Iako namirenje ili drugi način prestanka potraživanja načelno dovodi do prestanka hipoteke,
hipoteka kao knjžno pravo nastavlja voditi „knjižni život“ bez potraživanja sve do njenog
brisanja. U ovome doktrina vidi odstupanje od načela akcesornosti. I dok je prema ranije
važećim propisima u BiH, ovo bilo jedno privremeno stanje koje je moglo završiti samo
brisanjem hipoteke, ZSP FBiH/ZSP RS ovdje donose bitnu novinu, i stipuliraju pravo za
vlasnika opterećene nekretnine da raspolaže isplaćenom a neizbrisanom hipotekom. Ako
vlasnik nekretnine može potvrdom o plaćanju ili drugom ispravom dokazati da je potraživanje
namireno on može zahtijevati brisanje hipoteke ili ovu hipoteku oslobođenu od potraživanja
upotrijebiti za osiguranje nekog drugog potraživanja do visine potraživanja koja je prestalo.79
U tom slučaju povjerioci nižeg ranga se ne pomjeraju naprijed. Postojanje hipoteke u zemljišnoj
knjizi do momenta njenog brisanja sprječava pomjeranje kasnijih povjerioca na bolji rang. Po
ugledu na austrijsko pravo ovo ovlaštenje vlasnika trebalo bi smatrati preobražajnim pravom –
vlasniku se daje mogućnost izbora da li će ovakvu hipoteku brisati, ili je prenijeti za osiguranje
novog potraživanja.
Vlasnik nekretnine se neće moći odreći ovog prava prilikom zasnivanja hipoteke, ali je kasnije
moguće ugovoriti obavezu da će se određena hipoteka brisati, te ako je to zabilježeno u
zemljišnu knjigu, vlasnik takvom hipotekom ne bi mogao raspolagati.80 Zakon o stvarnim
pravima ovdje ne predviđa nikakav rok za raspolaganje neizbrisanom hipotekom od strane
76 Vidjeti Medić, Hipoteka u budućem zakonodavstvu Bosne i Hercegovine, Zbornik radova, Šesto međunarodno
savjetovanje Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 202 – 204. 77 Uporedi čl. 301. st. 1. (za maksimalnu hipoteku) i 347. i 348. ZV RH (za raspolaganje neizbrisanom hipotekom
i njenim rangom). Vidjeti takođe kod Gavella in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 2., str. 329. i dalje. Ovdje
je novo hrvatsko pravo slijedilo ista rješenja kao III novela na Austrijski građanski zakonik iz 1916. Tek je tom
novelom u austrijskom pravu uvedena mogućnost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za
vlasničku hipoteku. Predosnova za građanski zakonik Kraljevine Jugoslavije takođe je sadržavala ovo rješenje -
§§ 470a-470d. Uporediti Čulinović, Komentar zemljišno-knjižnih zakona, str. 206. 78 § 469, 469a ABGB. Pošto je pravna situacija identična uporediti Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359 i
dalje. 79 Čl. 181. ZSP FBiH. 80 Čl. 181. st. 2. ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
vlasnika, međutim, zbog djelovanja načela povjerenja postoji opasnost da titular hipoteke nju
prenese stjecatelju koji je u dobroj vjeri.81 U tom smislu bi za sigurnost pravnog prometa bilo
bolje određivanje zakonskog roka u kojem je moguće raspolagati neizbrisanom hiptekom.
U slučaju da novo potraživanje nastaje prema istom povjeriocu u čiju korist postoji upisana
hipoteka, trebalo bi se zalagati za rješenje da nije potreban novi upis u zemljišnoj knjizi; uvjet
je da novo potraživanje koje se osigurava nije većeg iznosa od onog na koji je upisana hipoteka.
Razlog za navedeno rješenje leži u činjnici da se na taj način cijela operacija čini bržom i
jeftinijom; u nju se ne uključuje notar i ne opterećuju se zemljišnoknjižni uredi. Na ovaj način,
u kombinaciji se odredbom člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS koji predviđa mogućnost
osnivanja maksimalne hipoteke postoji efikasna mogućnost da se osiguraju i okvirni ugovori.
Pri tome treba voditi računa da se prvobitini upis hipoteke ne opterećuje mnogim nepotrebnim
podacima kao što je to slučaj u sadašnjoj praksi. Kod prvobitnog upisa hipoteke treba slijediti
odredbu člana 20. ZZK FBiH koja predviđa šta se upisuje u C list prilikom upisa hipoteke
(pravni osnov upisa, novčani iznos, kamata, zabilježbe koje se odnose na hipoteku). U ovoj
situaciji nije potrebno ni da hipotekarni povjerilac i dužnik zaključe novi ugovor o kreditu; oni
u prvobitnom okvirnom ugovoru mogu predvidjeti i ovakvo raspolaganje. U slučaju da to nisu
učinili, biće nužno zaključiti novi ugovor o kreditu. U principu bi taj ugovor mogao sadržavati
klauzulu o prenosu hipoteke za osiguranje novog potraživanja.
U skladu sa odredbom člana 181. st. 1. ZSP FBiH/ZSP RS je situacija u ostalim slučajevima
složenija. U slučaju da vlasnik želi prenijeti hipoteku novom povjeriocu i osigurati novo
potraaživanje, koje ne smije biti veće od iznosa upisane hipoteke, potrebno je da se ispuni
nekoliko pretpostavki. Prvo, ovo je slučaj kada zakon (a Zakon o stvarnim pravima je lex
posterior u odnosu na Zakon o zemljišnim knjigama FBiH) dopušta prenos hipoteke sa jednog
povjerioca na drugog bez njegove izričite saglasnosti, što bi zahtijevao član 41. ZZK RS. Ovo
je moguće na osnovu priznanice ili druge isprave koja dokazuje prestanak potraživanja
osiguranaog hipotekom. Ovdje će zemljišno-knjižni uredi biti konfrontirani sa jednom novom
situacijom; u dosadašnjoj praksi nisu brisali tj. prenosili hipoteke na osnovu priznanice. Ovo je
vrlo sporno rješenje – priznanica nije javna isprava, te se preporučuje da se sačini priznanica u
formi javne isprave (ovjera potpisa) ili da se prezentira druga isprava (npr. saglasnsot
prethodnog povjerioca za prenos hipoteke). Upravo se na ovom mjestu vidi suspektnost ovog
rješenja – ako se dozvoli prenos na osnovu priznanice, odstupa se od pravila člana 41. ZZK
FBiH o tabularnoj ispravi i otvara put zloupotrebama na štetu povjerioca. Ako se, međutim,
traži saglasnsot povjerioca u formi tabularne isprave, onda on može takvu saglasnost ne dati,
bez obzira što mu je potraživanje isplaćeno. Nije međutim očekivati da će banke kao
hipotekarni povjerioci vršiti ovakve zloupotrebe. One nisu česte ni kod brisovne dozvole, te se
treba zalagati za rješenje koje će više zaštiti banku koja je bila osigurana hipotekom koja se
sada prenosi na novog povjerioca. Iako iz same zakonske odredbe nije direktno vidljivo, prenos
hipoteke za osiguranje novog potraživanja novog povjerioca mora biti praćen odgovarajućim
81 U tom smislu Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
upisom u zemljišnu knjigu. U skladu sa članom 73. st. 1. tač. 4 Zakona o notarima FBiH ovaj
pravni posao bi morao biti sačinjen u formi notarski obrađene isprave. Rješenje je prestrogo,
ovdje bi mogla biti dovoljna notarska ovjera potpisa o cesiji hipoteke, međutim zakon je u tom
pogledu izričit.
Prenos hipoteke na novo potraživanje je moguć uz ispunjenje nekoliko uvjeta. Prvo, osigurano
potraživanje mora prestati, isplatom, odricanjem, ili konfuzijom ili na bilo koji drugi način.
Ovdje treba voditi računa da odredba člana 181. stava 4. regulira situaciju u kojoj potraživanje
ipak postoji. Drugo, povjerilac mora imati priznanicu ili drugu ispravu kojom dokazuje
prestanak hipoteke (tačnije bi bilo potraživanja). Treće, on neizbrisanom hipotekom može
osigurati samo potraživanje koje je manjeg ili istog iznosa kao prvobitno osiguranao
potraživanje, ali ne i potraživanje većeg iznosa. Četvrto, ovo je pravo na izvjestan način
vremenski ograničeno – traje od trenutka kada je potraživanje prestalo pa sve do brisanja
hipoteke. Međutim, kada će brisanje biti poduzeto nije ničim određeno, tako da vlasnik
nepokretnosti ovu mogućnost može sebi zadržati za duži vremenski period. To međutim nosi
za njega određene rizike, budući da je u zemljišne knjige upisana hipoteka bez ikakve zabilježbe
koja bi upućivala na njen prestanak. Treće savjesno lice bi moglo steći takvu hipoteku i tražiti
namirenje od vlasnika iako je potraživanje prestalo.
Zakonska odredba je jezički vrlo neprecizno redigirana što može izazvati zabune, pogotovo što
se radi o jednom potpuno novom pravnom institutu. Prva rečenica je jasna – u ugovoru o
zasnivanju hipoteke vlasnik nepokretnosti ne može se (unaprijed) odreći ovog svog prava.
Primjenom argumentum a contrario bi značilo da se vlasnik nepokretnosti prava raspolaganja
neizbrisanom hipotekom može odreći u nekom kasnijem trenutku npr. kada pregovara sa novim
povjeriocem, čije bi potraživanje osigurao hipotekom drugog ranga. Tom povjeriocu može biti
veoma značajno da nakon gašenja prvog potraživanja, prva hipoteka bude izbrisana, a ne
prenesena nekom trećem povjeriocu, te da on bude siguran da će se, isplatom prvog duga,
pomjeriti na bolje rang mjesto. Zakon kaže da se vlasnik obavezuje nekome da neće raspolagati
hipotekom. To po prirodi stvari može biti samo docniji hipotekarni povjerilac, koji svoje
potraživanje osigurava hipotekom slabijeg ranga i koji želi izvjesnost da će po namirenju jednog
potraživanja hipoteka koja ga je osiguravala i bila boljeg ranga prvenstva biti brisana, a on u
rangu biti pomjeren naprijed. Takvo odricanje mora biti zabilježeno u zemljišnu knjigu kod
hipoteke na koju se odnosi. U protivnom, bi vlasnik nepokretnosti mogao zloupotrijebiti
zakonsku mogućnost i nakon isplate prve hipoteke prenijeti je novom povjeriocu. Budući da
tada ne bi bilo nikakve zabilježbe u zemljišnoj knjizi, treće lice bi bilo savjesno, steklo bi
hipoteku sa rangom prvenstva, a interesi naknadnog ili naknadnih povjerilaca bi mogli biti
izigrani.
Ukoliko nakon prestanka osiguranog potraživanja pa do brisanja hipoteke, koja de facto postoji
u korist vlasnika nepokretnosti, opterećena nepokretnost bude predmet izvršenja, te bude
prodata radi namirenja drugih povjerilaca, položaj vlasnika nepokretnosti zavisi od toga da li je
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
potraživanje prestalo ili ono još postoji prema trećem licu odnosno da li vlasniku nepokretnosti
pripada naknada za ispunjenje.
Ukoliko potraživanja nema (npr. potpuno je prestalo isplatom od strane dužnika, koji može ali
i ne mora biti vlasnik nepokretnosti), tada vlasnik nepokretnosti ne participira u prodajnoj
cijeni. Upisana hipoteka postoji samo formalno, zemljišno-knjižno, nema nikakvog stvarnog
sadržaja i vlasnik nepokretnosti ne može participirati u podjeli cijene dobivene prodajom u
izvršnom postupku. Matarijalnopravno hipoteka ne postoji, nema potraživanja i kako to
austrijska doktrina shvata radi se o „vlasničkoj hipoteci“ bez potraživanja. Izraz „vlasnička
hipoteka“ stavljen je pod znake navoda, jer se ne radi o pravoj vlasničkoj hipoteci odnosno ne
radi se o hipoteci uopće. Da to nije slučaj vidi se upravo iz ove odredbe koja vlasniku
onemogućava da participira u prodajnoj cijeni. Isti je slučaj ako bi se nad opterećenom
nepokretnosti uspostavila prinudna uprava; hipoteka se ni tada ne bi uzimala u obzir, iako nije
brisana. Ovo je trenutno više teoretska mogućnost, jer zakonski propisi ne poznaju prinudnu
upravu kao vid namirenja.
Međutim, moguća je i druga situacija. Može se desiti da potraživanje postoji prema trećem, što
je moguće u situaciji da je npr. vlasnik (lice A) založio nepokretnost u korist povjerioca (lice
B) za tuđi dug (dužnik je lice C). U slučaju da dođe do sjedinjena vlasništva nad nepokretnosti
i svojstva povjerioca tj. do konsolidacije (sjedine se lice A i B) to bi bio razlog za prestanak
hipoteke ali ne i osiguranog potraživanja; potraživanje postoji prema trećem. Kada bi se
nepokretnost prodala za izmirenje potraživanja nekih drugih povjerilaca, vlasnik nepokretnosti
bi participirao u cijeni.
Takođe je moguće da vlasnik nepokretnosti, koji je bio samo hipotekarni, ali ne i lični dužnik,
isplati tuđi dug, te da mu za to prema ličnom dužniku pripadne naknada tj. pravo regresa.
Potraživanje postoji ali ne između prvobitnog hipotekarnog povjerioca (B) i dužnika (C) već
između vlasnika nepokretnosti (A) koji je platio tuđi dug i dužnika (C). Takvu hipoteku
austrijska literatura naziva vlasničkom hipotekom sa potraživanjem. U slučaju postojanja
ovakve hipoteke vlasnik nepokretnosti bi participirao u cijeni dobivenoj prinudnom prodajom
odnosno u prihodima od prinudne uprave. Ukoliko bi vlasnik koji je platio dug ličnog dužnika
i kome kao osiguranje služi vlastita nepokretnost, potraživanje cedirao trećem, ponovo bi se
uspostavila „regularna“ hipoteka. Isti je slučaj ako bi takav vlasnik prodao nepokretnost.
3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba zadržavanja ranga za upis
buduće hipoteke)
Vlasnik nekretnine može sa brisanjem namirene hipoteke istovremeno zahtijevati upis
zabilježbe o zadržavanju prvenstvenog reda. Time se ovo mjesto čuva za eventualnu buduću
hipoteku.82 Iz cjeline odredba o pridržaju prvenstvenog reda proizlazi da se novom hipotekom
može osigurati potraživanje koja nije veće od dosadašnjeg. U protivnom bi bili ugroženi
82 Čl. 182. st. 1. ZSP FBiH, čl. 137. st. 1. ZV BD BiH
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
povjerioci slabijeg ranga. Ovo zadržavanje prvenstvenog ranga je vremenski ograničeno na tri
godine, a djeluje u korist svakodobnog vlasnika nepokretnosti. Zakon propisuje da zabilježba
pridržaja prvenstvenog reda djeluje i prema novom vlasniku. I bez ove izričite odredbe ne bi
postojala sumnja u takvo dejstvo zabilježbe, jer ono slijedi iz pravila zemljišno-knjižnog prava.
Član 182. st. 1. u trećoj rečenici reguliše situaciju koja se podjednako odnosi i na lice iz stava
1. (zadržan red za novu hipoteku, a vlasnik se nije promijenio) kao i na situaciju iz stava 2.
(zadržan prvenstveni red za buduću hipoteku, a promijenio se vlasnik opterećene
nepokretnosti). Odredba ima za cilj spriječiti moguća prevarna postupanja i fiktivna zadržanja
prvenstvenog reda. Moguće je da je izvršeno zadržanje prvenstvenog reda, a da nova hipoteka
nije još upisana, te da je prije upisa nove hipoteke nad predmetnom nepokretnosti pokrenut
izvršni postupak. Ukoliko je izvršena zabilježba izvršenja, tražilac izvršenja je stekao pravo na
namirenje, odnosno sudsko založno pravo i on uživa prednost pred povjeriocem koji bi nakon
toga na osnovu zadržanog reda upisao svoju hipoteku na boljem mjestu prvenstva. Zakon je
vrlo neprecizan i neusaglašen sa rješenjima ZIP-a FBiH, koji ne govori o pljenidbi
nepokretnosti već sticanju prava na namirenje. Međutim, jasno je da se radi o identičnom
momentu. Identično bi trebalo rezonovati ako bi neki već upisani hipotekarni povjerilac
pokrenuo izvršni postupak. On ima već hipoteku, ne stiče je tek zabilježbom izvršenja, ali
zabilježba tada ima efekat dozvole izvršenja. Ako bi, u cilju sprječavanja izvršnog postupka
„na brzinu“ bio iskorišten prvenstveni red, moglo bi se isto razmišljati o tome da je u pitanju
određena zloupotreba, tako da upis nove hipoteke ne bi trebalo uzeti u obzir, ako nije izvršen
prije zabilježbe rješenja o dozvoli izvršenja radi naplate novčanih potraživanja hipotekarnog
povjerioca slabijeg ranga. To slijedi i iz odredbe člana 72. ZIP FBiH, prema kojem lice koje
nakon upisane zabilježbe izvršenja stekne određena prava nad tom nepokretnošću dužno je trpiti
prvenstveno ostvarenje prava na namirenje tražioca izvršenja stečenog tom zabilježbom.
4. Uvjetan upis nove hipoteke
ZSP FBiH/ZSP RS stipulira i treću mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom. U
vremenu u kojem upisana hipoteka osigurava postojeće potraživanje vlasnik nekretnine će moći
zahtijevati da se u prvenstvenom redu i do visine hipoteke kojom je nekretnina opterećena upiše
hipoteka za novo potraživanje (čl. 182. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS). Kada prvobitno osigurano
potraživanje bude isplaćeno ili na drugi način prestalo, prvobitna hipoteka će biti brisana, a od
tog momenta će biti „aktiviran“ upis nove hipoteke. Nova je hipoteka osnovana pod odgodnim
uslovom da postojeća hipoteka bude brisana u roku od godine dana. Nova hipoteka će imati
pravni učinak jedino ako se brisanje prvobitne hipoteke uknjiži u roku od godine dana od
odobrenja upisa nove. Ako prvobitna hipoteka u tom periodu ne bude brisana, uvjetno upisana
hipoteka će se brisati po službenoj dužnosti. Brisanje prvobitne hipoteke može zahtijevati
vlasnik nekretnine, što nije bilo nužno ni propisati jer se podrazumjeva, ali i lice u čiju korist je
upisana nova hipoteka.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Ova se operacija može korisiti za reprogramiranje zaduženja među istim hipotekarnim
povjeriocem i vlasnikom nekretnine, ali i između novog hipotekarnog povjerioca i vlasnika
nekretnine. Ukoliko se operacija vrši sa novim povjeriocem, onda se u dogovoru sa njim upisuje
uvjetna hipoteka na mjestu stare, i novi povjerilac ima garanciju da će nova hipoteka biti
upisana u rangu prvenstva koji će postati oslobođen brisanjem prvobitne hipoteke. On isplaćuje
uz saglasnost vlasnika nepokretnosti ostatak duga prvobitnom hipotekarnom povjeriocu koji za
uzvrat daje brisovnu dozvolu. Sa brisanjem stare hipoteke, on automatski postaje novi
hipotekarni povjerilac. Kako je rečeno, ta operacija mora biti izvršena u roku od godinu dana
od uvjetnog upisa hipoteke.
5. Maksimalna hioteka
Ranije stvarno kao i zemljišnoknjižno pravo entiteta nije poznavalo maksimalnu hipoteku. Dok
je bila moguća primjena pravnih pravila zemljišnknjižnog prava Kraljevine Jugoslavije, mogla
se uspostaviti maksimalna hipoteka.83 U entitetima BiH je postojala ova mogućnost sve do
stupanja na snagu entitetskih Zakona o zemljišnim knjigama,84 međutim maksimalna hipoteka
nije u praksi igrala nikakvu ulogu. Ni novo stvarno pravo u BiH nije izričito predvidjelo
maksimalnu hipoteku kao posebnu vrstu hipoteke, ali je o njenoj dopuštenosti moguće zaključiti
iz odredbe člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS. Ova odredba je skromna i predviđa da osigurano
potraživanje mora biti određeno. Ovaj je zahtjev ispunjen ako su određeni dužnik, povjerilac,
pravni osnov i visina ili barem maksimalni iznos osiguranog potraživanja. Ova bi odredba
omogućila osiguranje kredita u okviru nekog poslovnog odnosa u kojem visina osiguranog
potraživanja može biti različita u različitim momentima, ali je unaprijed dat i određen najviši
iznos osiguranja.
Maksimalna hipoteka, „koja pokazuje tako svrsishodna i na prvi pogled samo neznatna
odstupanja od uobičajene hipoteke a za sobom povlači dalekosežne posljedice“85, otvara
međutim mnoga pitanja koja bi trebalo urediti zakonom.
Praktični bi značaj kreditna, kauciona, maksimalana hipoteka trebala imati kod osiguranja
kredita iz određenog kontokorent odnosa koji postoji između dužnika i založnog povjerilaca,
ali se može desiti da ona ne ispuni tu ulogu. U njemačkom pravu ovakva hipoteka nema nikakvu
praktičnu vrijednost i njenu funkciju je preuzeo zemljišni dug.86 Jedan od uzroka koji je doveo
do toga, jeste problem izvršnog naslova za ovakvu hipoteku. Izvršni naslov mora biti upravljan
83 § 14 Zakona o zemljišnim knjigama iz 1930. bio je identičan sa rješenjem austrijskog zakona (§14
Grundbuchgesetz) i predviđao je, da se može uspostaviti maksimalna hipoteka za osiguranje odobrenog kredita,
nekog zahtjeva iz garancije, naknade štete ili preuzetog poslovodstva. Za austrijsko pravo Koziol/Welser,
Bürgerliches Recht, str. 356. 84 Odredba člana 87. st. 3. ZZK F BiH e okončala ovu mogućnost, propisavši da se stupanjem na snagu tog zakona
prestaju primjenjivati pravna pravila zemljišnoknjižnog prava. 85 Kurzbauer, Die Höchstbetragshypothek, Wien, 1999, str. 13. 86 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, Kreditsicherung, Neuwied, Kriftel, Berlin, 1994, str. 292.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
na određeni iznos, što je upravo kod ove hipoteke problematično.87 Kada je u pitanju zemljišni
dug nema prepreke da se već pri njegovom zasnivanju da izjava o pristajanju na izvršenje za
iznos zemljišnog duga – kolika će biti visina potraživanja, da li će ono uopće nastati nije
relevantno, jer je ovo neakcesorno sredstvo osiguranja.
U ovome bi se, međutim, mogao više gledati dogmatski nego praktični problem. U praksi se
bez problema uspostavlja i upisuje hipoteka, radi osiguranja kredita, koji treba da se isplati u
ratama. Upisana suma odgovara planiranom ukupnom korištenju kredita, ali puna visina kredita
se ne mora odjednom isplatiti (nego na primjer, prema fazama gradnje). Tako gledano, kreditna
hipoteka je uvijek maksimalna hipoteka, kod koje visina potraživanja nije unaprijed određena i
gdje je odgovornost ograničena na stvarno dugovano potraživanje, odnosno na stvarno isplaćeni
kredit. Povjerilac koji pokreće postupak izvršenja može tražiti samo stvarno dugovani iznos,
zajedno sa kamatama i on u pravilu nije identičan sa iznosom upisane hipoteke, međutim, u
svakom slučaju je ograničen upisanim iznosom i upisanim kamatama. Povjerilac je obavezan
da u zahtjevu za izvršenje navede sumu i da dokaže visinu duga, a u slučaju da traži više od
dugovanog, izvršenik bi imao pravo na prigovor.88
Da bi maksimalna hipoteka dobila praktično značenje, ona bi trebala kao takva da bude
prepoznatljiva i iz zemljišne knjige. U zemljišnoknjižnom pravu BiH nedostaju međutim
propisi u tom pravcu – trebalo bi izričito regulirati koji podaci kod maksimalne hipoteke treba
da se upišu u zemljišnu knjigu i prije svega da li su kamate i druga sporedna prava uračunata u
maksimalan iznos. Na ovo pitanje uporedno pravo nudi različite odgovore. U njemačkom i
slovenskom pravu se kamate uračunavaju u maksimalan iznos.89 U austrijskom pravu je to,
međutim, sporno, pošto nije izričito regulirano.90 Prirodi maksimalne hipoteke više odgovara
njemačko i slovensko rješenje. Ako je hipoteka upisana kao maksimalna treća lica ne znaju
koliki je stvarni dugovani iznos, pa shodno tome ni koliki bi iznos kamata mogao biti, što stvara
neizvjesnost. Da bi se izbjegle moguće diskusije, ovo pitanje bi trebalo biti izričito regulirano
zakonom.
Iz teksta ZSP FBiH se takođe ne vidi da li se prilikom prijenosa potraživanja koje je osigurano
maksimalnom hipotekom, prenosi i hipoteka. Kao posljedica pravne prirode ove hipoteke,
može se odstupiti od opšteg pravila, da prenošenje potraživanja znači i prenošenje hipoteke.
Ovo odstupanje, međutim, treba biti izričito utvrđeno u zakonu, kao što je slučaj u njemačkom
i slovenskom pravu.91 Ovakvo rješenje znači proboj načela akcesornosti – potraživanje se
prenosi bez prijenosa hipoteke!
87 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292 – 293., Lwowski, Das Recht der Kreditsicherheiten, 8. neu
bearbeitete Auflage, Berlin, 2000, str. 699. Rn 896. Sa ovom poteškoćom će u primjeni maksimalne hipoteke
morati računati i zemlje bivše SFRJ. 88 Čl. 47. st. 8. i 9. ZIP F BiH/ZIP RS. 89 § 1190 BGB, čl. 146. st. 3. Zakonika o stvarnim pravima Republike Slovenije. 90 Uporediti Kurzbauer, Höchstbetragshypothek, str. 221. 91 Vidjeti §1190 st. 4. BGB-a i čl.146. st. 4. Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije. Njemačka doktrina
daje objašnjenje – visina potraživanja i upisanog maksimalnog iznosa hipoteke se ne podudaraju; hipoteka se ne
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Ako se imaju u vidu iskustva iz Njemačke, gdje je zemljišni dug potpuno potisnuo maksimalnu
hipoteku,92 mogu se pojaviti opravdane sumnje da li maksimalna hipoteka donosi rješenje za
pojedine probleme bankarskoj praksi u BiH i naročito da li će ova hipoteka, zbog više nego
skromne zakonske regulative biti dorasla svome zadatku. Nasuprot tome, zemljišni dug nudi
prednosti maksimalne hipoteke, ne otvarajući navedena dogmatski sporna pitanja.
D. ZEMLJIŠNI DUG
1. Uvod
Jedna od značajnijih novina koju donosi Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH jeste lista
stvarnih prava proširena za dva nova stvarna prava: pravo građenja i zemljišni dug. Time se
uspostavlja i značajna razlika prema Zakonu o stvarnim pravima RS, gdje je u zadnjoj fazi
parlamentarne procedure zemljišni dug izostavljen. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnima
pravima BD BiH takođe ne predviđa ovo pravo. Kako za stvarna prava važi princip numerus
clausus, ona se ne mogu osnivati i kreirati voljom stranaka, već samo ukoliko zakon predvidi
jedno stvarno pravo i utvrdi mu sadržaj, tako da se ovo pravo može osnivati samo u Federaciji
BiH, što se do sada praksi nije desilo. Zemljišni dug su spominjali neki drugi entitetski
zakoni,93 čime su oni, u momentu njihovog donošenja, anticipirali rješenja budućeg entitetskog
stvarnog prava, što nije bio apsolutno neproblematičan postupak. Tek sada kada je usvojen ZSP
FBiH ovi su zakoni, ali samo u Federaciji BiH, dobili svoju podlogu.
Institut zemljišnog duga je institut njemačkog prava (Grundschuld) koji je pored instituta
prijenosa vlasništva u svrhu osiguranja (Sicherungsübereignung) izazvao znatan interes
doktrine, ali i zakonodavstva postsocijalističkih zemalja. Iako je njemački zakonodavac daleko
može prenijeti sa tražbinom jer dijelom ona postoji kao vlasnički zemljišni dug i uopće ne pripada povjerilacu
potraživanja. Maksimalna hipoteka određuje samo jedan okvir u kojoj se u stalno promjenjivom odnosu smjenjuju
hipoteka (za dio nastale potraživanja) i vlasnički zemljišni dug (za razliku između upisane maksimalne visine
hipoteke i stvarno nastale potraživanja). Vidjeti Jauernig BGB, § 1190 Rn 8 i 9, str. 1156. Iz ovog slijedi da je
samu maksimalnu hipoteku teško objasniti ukoliko pravni poredak na poznaje zemljišni dug, ili pak vlasničku
neakcesornu hipoteku. Objašnjavajući odvajanje sudbine potraživanja koje se prenosi kao neosigurana
potraživanje i hipoteke slovenska doktrina će ovo pitanje morati dovesti u vezu sa zemljišnim dugom. 92 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292. 93 To je bio slučaj s Zakonima o zemljišnim knjigama (čl. 20 i 28 ZZK FBiH). U međuvremenu Zakon o zemljišnim
knjigama RS više nije na snazi i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina (Službeni glasnik RS
6/2012) koji ne predviđa zemljišni dug, ali to ne čini ni ZSP RS. Takođe je Zakon o stečajnom postupku FBiH još
2003 predvidio zemljišni dug kao razlučno pravo (čl. 38 Zakona o stečajnom postupku FBiH. Zakon o izvršnom
postupku FBiH je takođe još od 2003. godine sadržavao jednu odredbu u kojoj spominje zemljišni dug i to kada
određuje izuzetak od pravila da se pri namirenju u obzir uzimaju samo ona potraživanja po kojima je rješenje o
izvršenju postalo izvršno najkasnije na dan ročišta za diobu. Ta se odredba ne odnosi na povjerioce osigurane
hipotekom i zemljišnim dugom (čl. 109 st. 4 ZIP FBiH). Vrlo je nekonsekventno spominjanje zemljišnog duga na
samo jednom mjestu u Zakonu o izvršnom postupku; ako se zakonodavac odlučio uopće da spomene ovo pravo,
onda bi bilo nužno da ga je spomenuo na svim mjestima u zakonu gdje je spomenuta hipoteka, kako je to
svojevremeno učinio slovenački zakonodavac. Zakon o notarima FBiH predviđaj mogućnost podvrgavanja
neposrednom izvršenju prilikom zasnivanja hipoteke i zemljišnog duga (čl. 90 ZNot FBiH).
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
više prostora posvetio hipoteci, danas je zemljišni dug kao neakcesorno sredstvo osiguranja u
njemačkom pravu potpuno potisnuo hipoteku.94
Uvođenje ovog novog instituta u tranzicijskim zemljama nailazi i na otpore i sumnje uvjetovane
socijalnim i dogmatskim razlozima. One su uvjetovane upravo njegovim osnovnim odlikama –
neakcesornošću i kako se često smatra, apstraktnošću. Jedno neakcesorno i apstraktno sredstvo
osiguranja može biti veoma nepovoljno za vlasnika opterećene nekretnine. U osnovi načela
akcesornosti založnog prava je ideja o zaštiti dužnika od dvostrukog plaćanja;95 kod
neakcesornog sredstva osiguranja ova zaštita može biti uskraćena. Međutim, u svim zemljama
nasljednicama bivše SFRJ ili postoje fiducijarna sredstva osiguranja na nekretninama ili
značajna odstupanja od akcesornosti hipoteke, ili oboje, što slabi prigovore protiv zemljišnog
duga.96
U BiH, odnosno u Federaciji BiH ovaj će institut sigurno riješiti mnoge probleme koji trenutno
postoje u bankarskoj praksi zbog strogog dejstva načela akcesornosti i nedostatka fleksibilnosti
postojećeg prava osiguranja na nekretninama.97
2. Pojam zemljišnog duga
ZSP FBiH predviđa dva stvarna prava čija je svrha osiguranje potraživanja – hipoteku i
zemljišni dug. Propisano je da će se pravila hipoteke, koja su znatno detaljnija, primjenjivati u
nedostatku posebnih pravila i na zemljišni dug ukoliko to nije protivno neakcesornoj prirodi
ovog prava.98
Zemljišni dug je ograničeno stvarno pravo i to pravo namirenja, kojim se jedna nekretnina
opterećuje na taj način da se titularu zemljišnog duga iz vrijednosti opterećene nekretnine ima
isplatiti određeni novčani iznos, pri čemu je svagdašnji vlasnik opterećene nekretnine dužan
trpjeti to namirenje.99 Iz ovoga slijedi da je zemljišni dug pravo unovčenja, koje svom titularu
ne daje pravo na posjed ili korištenje opterećene nekretnine. Iz odredbe jasno slijedi da je titular
zemljišnog duga snabdjeven jednim prerogativom imanentnom pravu osiguranja tzv. pravom
slijeđenja. Shodno tome, promjena vlasnika nekretnine ne utječe na njegovo pravo namirenja,
94 Smatra se da 80% kredita, i to pretežno kratkoročnih i srednjoročnih, biva osigurano zemljišnim dugom, a samo
20% hipotekom. Tako H. Westermann, Sachenrecht, 7. neubearbeitete Auflage (Heidelberg 1998) str. 807.; J. F.
Baur / R. Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage (München 2009) § 44 I Rn 5, fusnota 1, navodi podatak o 1–2% kredita
osiguranih hipotekom. Dok je u prethodnom izdanju bilo govora o samo 3% kredita osiguranih hipotekom u
Njemačkoj, u novom izdanju Beck’sches Notarhandbuch iz 2006. godine navedeno da je zemljišni dug potpuno
potisnuo hipoteku, čak i u odnosima između privatnih osoba. H. Amann in Beck’sches Notarhandbuch, 4. Auflage
(München 2006) str. 502, Nr. 1. 95 D. Medicus, Die Akzessorietät im Zivilrecht, Juristische Schulung, 10/1971, str. 503. 96 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u
Rijeci, vol. 26, 2005, str. 214 i dalje. 97 Više o tome M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 279. i dalje. 98 Čl. 186 ZSP FBiH. 99 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
a upis zabilježbe izvršenja, što je moguće u skladu s članom 20 ZZK FBiH, i što se prakticira
kod hipoteke, čini mogućim neposredno izvršenje i prema svakom novom vlasniku opterećene
nekretnine.
Odredbe kojima je reguliran zemljišni dug ne sadrže i rješenja u pogledu prava prvenstva
povjerioca osiguranog zemljišnim dugom, što je slijedeća važna prerogativa svakog prava
osiguranja. Međutim, odredbe o prvenstvu hipotekarnog povjerioca pred svim neosiguranim
povjeriocima, kao i kasnijim hipotekarnim povjeriocima100 se na odgovarajući način
primjenjuju i na zemljišni dug. Uz to, prema pravilima zemljišnoknjižnog prava, prvenstvo
povjerilaca osiguranih zemljišnim dugom ravnat će se prema momentu upisa u zemljišnu
knjigu, a on mora biti izvršen redoslijedom kojim su zahtjevi za upis pristigli
zemljišnoknjižnom sudu.101 Tako uopće nije sporno da titular zemljišnog duga ima pravo da se
naplati iz vrijednosti nekretnine prije neosiguranih povjerilaca i prije kasnije upisanih
osiguranih povjerilaca, bilo hipotekarnih povjerilaca bilo povjerilaca osiguranih zemljišnim
dugom.
Jedino u čemu se definicija, odnosno opći pojam zemljišnog duga razlikuje od definicije
hipoteke jeste u tome što nije propisano da zemljišni dug osigurava određeno potraživanje.
Upravo se u toj razlici ogleda osnovna razlika između hipoteke i zemljišnog duga – za razliku
od akcesorne hipoteke, zemljišni dug je neakcesorno stvarno pravo.
3. Neakcesornost zemljišnog duga
Za razliku od hipoteke, ovo pravo ne zavisi od postojanja i valjanosti potraživanja102 čime je
izražen njegov neakcesorni karakter. Neakcesornost zemljišnog duga postoji ne samo kod
nastanka već i kod prijenosa, obima i prestanka; niti u jednoj situaciji zemljišni dug nije nužno
vezan za nastanak, obim, prijenos ili prestanak potraživanja.
Iz odredbe da se zemljišni dug osniva na osnovu izjave volje vlasnika nekretnine koja se
opterećuje103 bez potrebe da postoji druga ugovorna strana kao i iz odredbe da se može osnovati
u korist samog vlasnika te nekretnine (tzv. vlasnički zemljišni dug)104 jasno slijedi da vlasnik
svoju nekretninu može opteretiti zemljišnim dugom samostalno bez sadejstva povjerioca, pa i
kada povjerilac tj. potraživanje koje se osigurava, ne postoji. Ovim je izražena tzv.
neakcesornost nastanka, jer zemljišni dug nastaje upisom u zemljišnu knjigu neovisno o tome
da li je potraživanja uopće nastalo. Takođe konsolidacija (ujedinjenje u jednoj osobi ličnosti
100 Čl. 142 ZSP FBiH. 101 Čl. 33 i 36 ZZK FBiH. 102 Čl. 187 ZSP FBiH. 103 Čl. 190 st. 1 ZSP FBiH. 104 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga) ne dovodi do njegovog utrnuća105; on dalje živi
kao vlasnički zemljišni dug, i prijenosom na treću osobu ponovo oživljava.
U pravcu neakcesornosti u obimu govore zakonske odredbe da se u zemljišnu knjigu upisuju
visina, dospjelost i kamata zemljišnog duga,106 a ne visina, dospjelost i kamata osiguranog
potraživanja. Prema ZZK FBiH u zemljišnu knjigu se upisuju zemljišni dug, novčani iznos
zemljišnog duga, kamatna stopa, eventualna druga sporedna prava, napomene u vezi sa
zemljišnim dugom, izdavanje pisma zemljišnog duga i podvrgavanje prinudnoj izvršenju.107 U
vanjskom odnosu, a prije svega prema svim ostalim docnijim osiguranim povjeriocima, djeluju
podaci upisani u zemljišnu knjigu. U pravilu je visina zemljišnog duga i kamata upisana u
zemljišnu knjigu veća od stvarnog iznosa duga i kamata. Takođe je moguće upisati da je
zemljišni dug dospio odmah (dakle, od upisa u zemljišnu knjigu) iako između povjerioca i
dužnika postoje odredbe o grace periodu, plaćanju u ratama itd. U internom odnosu između
banke i dužnika ugovorom o svrsi osiguranja rješavaju se ova pitanja i povjerilac ne može
zahtijevati više od onoga na šta se dužnik obavezao.
Rješenje u pogledu kamata zemljišnog duga preuzeto je iz njemačkog prava.108 Kamatna stopa
po osnovu potraživanja i kamatna stopa zemljišnog duga se razlikuju – uz zemljišni dug se
ugovora viša kamatna stopa.109 U njemačkom je pravu uobičajeno da se ugovori kamata između
14 do 18%, iako stvarna kamata ne doseže tu visinu. Na ovaj način postižu se dva efekta: prvo,
na taj način se banka osigurava od rizika promjena na tržištu kapitala; promjene u kamatama
na tržištu ne povlače za sobom potrebu korekcije kamate u zemljišnoj knjizi i drugo, praktično
se povećava volumen osiguranja općenito.110 S jedne strane se smatra da je ovo drugo u interesu
vlasnika nekretnine, ali se takvo osiguranje i kritizira.111 U internom odnosu povjerilac ima
pravo na kamatu u skladu sa sporazumom o svrsi osiguranja.112 Kod osiguranja hipotekom
hipotekarni dužnik i povjerilac bi morali, u slučaju da je došlo do promjena u kamatnoj stopi,
izričito ponovo ugovoriti višu kamatnu stopu odnosno kamata bi, ako je tako ugovoreno, mogla
biti promijenjena i jednostranom voljom povjerioca, ona bi morala biti upisana u zemljišne
knjige, ali samo uz saglasnost naknadnih povjerilaca. Kod zemljišnog duga ovaj se problem
uopće ne javlja.
Potraživanje i zemljišni dug su samostalno prenosivi i založivi113, u čemu se ogleda
neakcesornost prijenosa. Kod hipoteke je moguće samo razdvajanje na dužničkoj strani, tako
105 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 106 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 107 Čl. 20 st. 1 ZZK FBiH. 108 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden (Stuttgart 2000) str. 135., Rn 279. 109 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 137., Rn 284., J. F. Baur / R. Stürner, Sachenrecht, §
44 III Rn 12. 110 H. Amann in Beck'sches Notarhandbuch, str. 502, Nr. 3. 111 Ibidem. 112 J. F. Baur / R. Stürner, loc. cit. 113 Čl. 192 st. 3 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
što založni dužnik i lični dužnik ne moraju biti iste osobe, dok je kod zemljišnog duga moguće
razdvajanje i na povjerilačkoj strani jer potraživanje može pripadati jednoj osobi, a zemljišni
dug drugoj.114
Prestankom potraživanja ne prestaje zemljišni dug, već vlasnik nekretnine ima mogućnost da
traži brisanje iz zemljišne knjige, kao što je to slučaj i s hipotekom, ili povratni prijenos
zemljišnog duga na njega. Zemljišni dug tada postaje vlasnički zemljišni dug, i može se prenijeti
na novog povjerioca.
4. Vrste zemljišnog duga
Za jednu zemlju koja uvodi zemljišni dug kao sredstvo osiguranja naročito je važno da se
reguliraju i različite vrste zemljišnog duga, jer se time olakšava razumijevanje i primjena ovog
instituta. ZSP FBiH predviđa različite vrste ovog prava. Zemljišni dug se može zasnovati u
korist vlasnika opterećene nekretnine (vlasnički zemljišni dug) kao i za nekog trećeg
(nevlasnički zemljišni dug).115 U prvom slučaju, kada se zemljišni dug osnuje za vlasnika
nekretnine u situaciji da potraživanje ne postoji, onda je zemljišni dug tzv. izolirani zemljišni
dug, koji nije direktno u zakonu spomenut kao vrsta zemljišnog duga, ali o tome da on postoji
može se zaključiti na osnovu argumentum a contrario, budući da je kao zakonski tip predviđen
osiguravajući zemljišni dug.116 Zakon predviđa da je moguće zasnovati zemljišni dug radi
osiguranja potraživanja (osiguravajući zemljišni dug), što znači da to i ne mora biti slučaj
(izolirani zemljišni dug).
Vlasnik može osnovati u svoju korist zemljišni dug na vlastitoj nekretnini i upisati ga u
zemljišnu knjigu u svoju korist, te se pri tome podvrgnuti i prinudnom izvršenju. Svrha ovog
zemljišnog duga može biti osiguranje ranga prvenstva za budući kredit. Vlasnik nekretnine
može legatom ili poklonom osnovati zemljišni dug u korist nekog lica. Osnivanje zemljišnog
duga u korist društva s ograničenom odgovornošću može predstavljati članski udjel u tom
društvu.117 U navedenim situacijama zemljišni dug je valjano zasnovan, a da za podlogu nema
nikakvo potraživanje. Njemačka doktrina ovu situaciju naziva “izolirani zemljišni dug”. Ova
114 Ova osobina zemljišnog duga može biti od značaja na razvijenom finansijskom tržištu. Kada se potraživanjem
i osiguranjem može odvojeno raspolagati, refinansiranje je jednostavnije. Tako T. Josipović, U potrazi za
eurohipotekom, str. 291; M. Živković, O uvođenju tzv. neakcesornih založnih prava na nepokretnostima u pravo
Srbije, Zbornik radova Aktuelna pitanja građanske kodifikacije (Niš 2008) str. 205. Takođe je zbog ove osobine
zemljišnog duga moguće finansiranje složenih projekata putem konzorcijalnih kredita. Zemljišni dug se upisuje
na ime onoga ko upravlja konzorcijem povjerilaca i ko se kao fiducijar (Treuhänder, Trustholder) stara o pravima
drugih povjerilaca u visini njihovih udjela u konzorcijalnom kreditu. Više o tome vidjeti kod: G. Schleiffer,
Landesbericht Deutschland in: O. M. Stöcker (Red.), Flexibilität der Grundpfandrechte in Europa I, Schriftenreihe
des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Band 23 (Berlin 2006) str. 109–110; D. Softić Kadenić, Osiguranje
konzorcijalnih kredita u uporednom pravu i praksi, Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne
prakse, Mostar 11/2013. 115 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH. 116 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 117 Vidjeti H. Westermann, Sachenrecht, str. 806., D. Eickmann u: Münchener Kommentar, § 1191 Rn. 6, str. 2086.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
vrsta (a to je uvijek ujedno i vlasnički zemljišni dug) moći će se koristiti i kada vlasnik ima
namjeru prodati nekretninu, a kupac nije u stanju odmah isplatiti cijenu. Nema prepreke da
vlasnik odmah izjavi clausulu intabulandi za prijenos vlasništva na kupca, ako je prethodno
osnovao zemljišni dug u svoje ime; kupac na taj način stječe nekretninu opterećenu zemljišnim
dugom, koji osigurava plaćanje kupoprodajne cijene.
Izolirani zemljišni dug je “čista” forma zemljišnog duga,118 ali se značaj zemljišnog duga ne
iscrpljuje u ovoj mogućnosti niti izolirani zemljišni dug ima veliki praktični značaj. Iako je
neakcesorne prirode, zamisliv i bez postojanja potraživanja koje treba osigurati, u praksi se
zemljišni dug u pravilu osniva za osiguranje potraživanja, tzv. osiguravajući zemljišni dug
(Sicherungsgrundschuld).119 Osnivanje zemljišnog duga radi osiguranja potraživanja označava
samo cilj zbog kojeg je on osnovan, ali ga ne čini akcesornim sredstvom osiguranja, zavisnim
od potraživanja, jer je i osiguravajući zemljišni dug neovisan o potraživanju,120 a akcesornim
se može u internom odnosu povjerioca i dužnika učiniti zaključenjem ugovora o svrsi
osiguranja ili davanjem izjave dužnika o svrsi osiguranja. Dalja izlaganja, ako nije nešto drugo
izričito navedeno, odnosit će se na osiguravajući zemljišni dug, kao najznačajniju vrstu
zemljišnog duga (prema iskustvima iz njemačke prakse).
Zemljišni dug se može zasnovati kao knjižni zemljišni dug i kao zemljišni dug s pismom, pri
čemu se to pismo izdaje kao vrijednosni papir po naredbi121. Dosadašnje pravo u BiH nije uopće
poznavalo izdavanje pisma za neko pravo osiguranja, npr. hipotekarno pismo. To Zakon ne čini
ni dalje, ali takvu mogućnost predviđa za zemljišni dug. Zemljišni dug za koji se izdaje pismo
upisuje se u zemljišnu knjigu. Nakon toga pismo zemljišnog duga izdaje sud koji vodi zemljišnu
knjigu u koju je upisana opterećena nekretnina. Zakon propisuje obavezne elemente koje pismo
zemljišnog duga mora sadržavati (naziv suda koji ga izdaje, vrijeme izdavanja, pečat suda, ime
lica koje ga je zasnovalo, tačne zemljišnoknjižne oznake nekretnine kao i podatke koji se
odnose na zemljišni dug, prije svega iznos, dospjelost i kamatu zemljišnog duga). Podaci koji
se upisuju u zemljišni dug su dijelom i podaci koji se upisuju u zemljišnu knjigu i koji služe
identificiranju i opisu zemljišnog duga. U momentu izdavanja pisma zemljišnog duga podaci iz
pisma se nužno poklapaju s podacima iz zemljišne knjige. Ali to u daljem toku događaja ne
mora biti slučaj. Sve promjene podataka relevantnih za zemljišni dug potrebno je upisati i u
zemljišnu knjigu i u pismo (npr. djelimičnu otplatu prema članu 194. stav 4. ZSP FBiH). ZSP
FBiH propisuje da u slučaju da se podaci zemljišne knjige i podaci upisani u pismu ne slažu,
prednost uživaju podaci iz pisma zemljišnog duga. Sigurnost pravnog prometa time nije
118 O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des Immobiliarsachenrechts - Kausalität,
Akzessorietät und Sicherungszweck, str. 418. 119 Tako H. Westermann, Sachenrecht, str. 807; H. Gabardiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 245. Rn.
561; H. Weber, Kreditsicherheiten (München 1994) str. 225–226. 120 Palandt, § 1191 Rn 1, str. 1549. 121 Čl. 191, st. 1 ZSP FBiH. Ovdje se radi o protivrječnosti u zakonu. Pošto je pismo zemljišnog duga definirano
kao vrijednosni papir po naredbi, prijenos bi se trebao izvršiti putem indosamenta, a ne putem predaje. Međutim,
zakon je ovdje izričit i uspostavio je izričito pravilo da se pismo zemljišnog duga prenosi predajom.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
ugrožena – sama je zemljišna knjiga netačna, ali iz nje je vidljivo postojanje pisma zemljišnog
duga, a time i obaveza provjere podataka iz pisma. U slučaju da jedno lice prodaje nekretninu
ili vrši neku drugu pravnu transakciju s nekretninom koja je opterećena zemljišnim dugom za
koji je izdato pismo, notar je dužan upozoriti drugu stranu da je nužno provjeriti i stanje u
pismu, jer stanje u zemljišnoj knjizi ne mora tom stanju odgovarati, a da je mjerodavna sadržina
pisma. Stranke mogu ovlastiti notara da ove informacije pribavi od povjerioca. Takođe je kod
svake promjene u zemljišnoj knjizi, imalac pisma dužan prezentirati pismo zemljišnog duga.122
Postoji samo jedno pismo zemljišnog duga, te nema bojazni da dva ili više imalaca pisma traže
namirenje od dužnika. Da bi se postigla ta sigurnost, ZSP FBiH propisuje da je, ukoliko je
pismo uništeno, izgubljeno ili zatureno, nužno voditi posebni vanparnični (amortizacioni)
postupak kojim se ono oglašava nevažećim. Tek po pravosnažnosti rješenja donesenog u
amortizacionom postupku, zemljišnoknjižni ured može izdati novo pismo zemljišnog duga.
Pismo zemljišnog duga olakšava prijenos zemljišnog duga, ali za povjerioca stvara dodatni rizik
i potrebu čuvanja pisma. U njemačkom notarskom pravu nastaju veći troškovi kod pisma
zemljišnog duga;123 notarska tarifa u Federaciji BiH još nema odredbu o tome. U Njemačkoj,
iako je zemljišni dug s pismom u zakonu pravilo, u praksi je on izuzetak124. Iako pismo olakšava
prijenos zemljišnog duga, ova činjenica govori u prilog da laka prenosivost zemljišnog duga
nije glavni cilj povjerioca / banke.
Posebno je bitno da se osiguravajući zemljišni dug u zakonu detaljno regulira, budući da je to
vrsta zemljišnog duga koja će u praksi imati najveću primjenu, što je u ZSP FBiH i učinjeno.125
On se definira kao zemljišni dug koji se zasniva radi osiguranja nekog potraživanja.
Osiguravajući zemljišni dug se već od samog početka može zasnovati kao takav, ili on nastaje
kad se vlasnički zemljišni dug u svrhu osiguranja potraživanja prenosi na nekog trećeg.126 Za
razliku od ranijeg slovenačkog prava, gdje se zemljišni dug ima zasnovati kao vlasnički
zemljišni dug, da bi se kasnije eventualno mogao prenijeti,127 ZSP FBiH ovdje ostavlja slobodu
vlasniku nekretnine. Ako se već pri uspostavi zemljišnog duga treba osigurati neko
potraživanje, može se odmah uspostaviti osiguravajući zemljišni dug u korist povjerioca, a time
i skratiti postupak (nema daljnjeg prenošenja u zemljišnoj knjizi u slučaju knjižnog zemljišnog
duga, a moguće je neposredno uručenje pisma zemljišnog duga povjeriocu).
5. Osnivanje zemljišnog duga
122 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch str. 505, br. 12. 123 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 504, br. 12. 124 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 503, br. 11. 125 Uvrštavanje osiguravajućeg zemljišnog duga u Građanski zakonik SR Njemačke (BGB) uslijedilo je tek
reformom izvršenom 2008. godine. Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken
(Risikobegrenzungsgesetz) od 12. 8. 2008. (BGBl I S 1666). 126 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 127 Kritiku vidjeti kod M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, str. 246.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Zemljišni dug se osniva na osnovu izjave volje vlasnika nekretnine koja se opterećuje. Za
razliku od hipoteke, predviđeno je samo osnivanje na osnovu jednostranog pravnog posla, a ne
i osnivanje ugovorom između vlasnika nekretnine i povjerioca. To je posljedica neakcesorne
prirode zemljišnog duga, zbog čega u trenutku osnivanja povjerilac uopće ne mora biti poznat.
U principu, nema zapreke da se zemljišni dug osnuje i ugovorom s povjeriocem ukoliko se od
početka osniva kao nevlasnički i osiguravajući zemljišni dug. ZSP FBiH propisuje da se izjava
o zasnivanju duga mora dati u formi notarski obrađene isprave, budući da je ona uvjet valjanosti
svakog pravnog posla kojim se osniva neko stvarno pravo.128 Za razliku od hipoteke, zemljišni
dug ne može nastati na osnovu sudske odluke ili na osnovu zakona.
Modus acquirendi je upis u zemljišnu knjigu.129 Iz teksta ZSP ne proizlazi izričito, da li u
slučaju zemljišnog duga uz pismo ovo pravo nastaje upisom ili tek izdavanjem, odnosno
predajom pisma povjeriocu zemljišnog duga nakon što je već izvršen upis u zemljišnu knjigu.
Pošto se upis u zemljišnu knjigu, izdavanje pisma i predaja pisma vremenski ne moraju desiti
istovremeno, postavlja se pitanje kada nastaje zemljišni dug? Iz općih pravila
zemljišnoknjižnog prava slijedi da stvarna prava na nekretninama nastaju upisom u zemljišnu
knjigu.130 Međutim, povjerilac ne može vršiti nikakva prava dok ne posjeduje pismo zemljišnog
duga. Stoga je u slovenačkom pravu propisano da zemljišni dug nastaje upisom u zemljišnu
knjigu i predajom pisma.131 Ipak se ne bi moglo argumentirati da zemljišni dug nastaje tek
predajom pisma; pravo je nastalo, samo ono ne može biti realizirano. Veoma je važno vezati
nastanak zemljišnog duga za upis u zemljišnu knjigu, zbog reda prvenstva koje ono time dobija,
što može biti od presudne važnosti za povjerioca ako se pokrene izvršni ili stečajni postupak
protiv dužnika. Međutim, iako do predaje povjerilac ne može realizirati svoja prava, iz čega bi
slijedilo da zemljišni dug nastaje predajom pisma, u slučaju da ono ne bi bilo izdato ili bi bilo
uništeno neposredno nakon izdavanja, povjerilac bi imao pravo zahtijevati njegovo izdavanje
ili u drugom slučaju voditi amortizacioni postupak. Ovo govori u prilog tvrdnji da to pravo ipak
nastaje upisom u zemljišnu knjigu, ali da do predaje pisma povjerilac ne može vršiti svoja prava
po osnovu zemljišnog duga. Takođe, pravo prvenstva bi se računalo ne od momenta predaje
pisma već od upisa u zemljišnu knjigu, tako da je taj momenat za nastanak prava mjerodavniji.
Ipak, ovo pitanje u praksi ne bi trebalo biti posebno sporno; razuman povjerilac, a povjerioci će
u pravilu biti banke, neće izvršiti isplatu zemljišnog duga dužniku, dok mu se ne uruči pismo
zemljišnog duga. Na taj način je, neovisno o pitanju u kom momentu nastaje zemljišni dug s
pismom, povjerilac potpuno zaštićen.
Iz ZSP FBiH takođe ne proizlazi kome se predaje pismo. I u njemačkoj praksi se postavilo
pitanje kome pismo treba biti predato – vlasniku nekretnine ili povjeriocu. Kod osnivanja
vlasničkog zemljišnog duga je logično da će se pismo predati vlasniku nekretnine. Nije,
128 Čl. 73 st. 1 tač. 4 ZNot FBiH. 129 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 130 Čl. 5 ZZK FBiH. 131 Čl. 194 Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
međutim, isključeno da vlasnik nekretnine obavijesti zemljišnoknjižni sud da pismo preda
direktno nekom drugom licu. Ovakva bi izjava morala biti barem uz ovjeru potpisa. U slučaju
osiguravajućeg zemljišnog duga, predaja vlasniku nekretnine, međutim, nosi rizike za
povjerioca, te u njemačkoj praksi do toga u pravilu ne dolazi. Vlasnik nekretnine i povjerilac
se dogovore i unesu u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga klauzulu kojom se ovlašćuje
povjerilac da traži predaju pisma od zemljišnoknjižnog ureda.132
6. Ugovor o svrsi osiguranja
ZSP regulira i ugovor o svrsi osiguranja (Sicherungsvertrag) kao zakonsku kategoriju.133 Prema
zakonu, ovaj ugovor se u pismenoj formi može zaključiti od strane dužnika ili vlasnika
nekretnine (davalac osiguranja) s jedne strane, i titulara zemljišnog duga (primalac osiguranja)
s druge strane. Zakon se ne određuje u vezi s pitanjem ko će zaključiti ugovor o osiguranju,
samo otvara mogućnost da davalac osiguranja može biti ili dužnik, ili vlasnik nekretnine. U
praktičnoj primjeni će se pokazati da li u slučaju različitosti ovih dviju osoba, banke daju
prednost ličnom dužniku ili vlasniku nekretnine, kao davaocu osiguranja, iako se treba zalagati
za rješenje prema kojem vlasnik nekretnine zaključuje ugovor o svrsi osiguranja, budući da će
taj ugovor njega štititi od neosnovanih zahtjeva povjerioca prema njegovoj nekretnini.
Zaključenje ugovora o osiguranju je fakultativno i njime se mogu regulirati uvjeti i pretpostavke
pod kojima titular zemljišnog duga može zahtijevati ostvarenje svoga prava. Ovim ugovorom
se precizira visina potraživanja, kamate potraživanja i dospjelost potraživanja, koje su, kako je
navedeno, različite od visine, kamata i dospjelosti zemljišnog duga. Na ovaj način se
uspostavlja akcesornost zemljišnog duga na obligacionopravnoj razini, za razliku od hipoteke
gdje akcesornost izvire iz zakona.134 Sadržaj ugovora o svrsi osiguranja se ne upisuje u
zemljišnu knjigu. Ovaj ugovor se zaključuje u jednostavnoj pismenoj formi, bez obaveze
notarske ovjere ili obrade, te se može jednostavno mijenjati prema potrebama stranaka. Tako
npr. u ovom ugovoru može biti određeno da po prestanku jednog potraživanja zemljišnim
dugom bude osigurano novo potraživanje ili da se nakon djelimične isplate jednog potraživanja
njime osiguravaju i nova potraživanja. Ova mogućnost čini zemljišni dug fleksibilnijim
sredstvom osiguranja nego što je to hipoteka. Iako se ovaj ugovor ne zaključuje u formi notarski
obrađene isprave, osim ako to stranke ne bi izričito zahtijevale, notar bi i s ovim pitanjem imao
određene obaveze. Naime, on bi vlasnika opterećene nekretnine trebao upozoriti na mogućnost
da se zemljišni dug po svojoj visini, visini kamate i dospjelosti razlikuje od ovih elemenata
ugovora o kreditu, i da se vlasnik nekretnine može efikasno zaštititi zaključenjem ovog ugovora
u kojem se precizira upotreba zemljišnog duga.
132 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 391. 133 Čl. 196 ZSP FBiH. 134 U tom smislu O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des
Immobiliarsachenrechts, str. 416., H. Westermann, Sachenrecht, str. 807., H. Weber, Kreditsicherheiten, str. 228.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Vlasnik nekretnine bi se efikasnije mogao zaštititi kada bi određeni elementi iz ugovora o svrsi
osiguranja / izjave o svrsi osiguranja bili uključeni u pravni posao o osnivanju zemljišnog duga,
jer bi tada notar mogao o tim elementima savjetovati vlasnika nekretnine. U njemačkoj praksi
vlasnik nekretnine daje izjavu o svrsi osiguranja koja određuje koja su potraživanja osigurana
zemljišnim dugom. U praksi se ustalilo, da barem dio izjave o svrsi osiguranja (šta osigurava
zemljišni dug i kako se može koristiti) bude sastavni dio isprave o zasnivanju zemljišnog
duga.135
Često se kao argument protiv uvođenja zemljišnog duga u jedan pravni sistem navodi da je
jedno neakcesorno sredstvo osiguranja opasno po dužnika. Naime, akcesornost hipoteke štiti
dužnika od dvostrukog plaćanja, te bi tada neakcesorni zemljišni dug trebao biti izvor rizika za
dužnika. Međutim, opasnosti se daju izbjeći, prije svega zaključenjem ugovora o svrsi
osiguranja. Upravo ugovor o svrsi osiguranja ovu opasnost u odnosima vlasnika nekretnine i
prvobitnog povjerioca reducira. Kako ovaj sporazum djeluje inter partes, od presudnog je
značaja da se zemljišni dug osnuje za povjerioca koji uživa povjerenje dužnika. To su prije
svega banke i druge finansijske institucije koje stoje pod državnim nadzorom; navedeni subjekti
neće zloupotrebljavati svoja prava. Na ovom mjestu notar može odigrati značajnu ulogu
upozoravajući dužnika na posljedice zasnivanja i prijenosa zemljišnog duga, te poukom da je u
korist određenih subjekata (u pravilu onih koji nisu kontrolirane finansijske organizacije)
povoljnije zasnovati hipoteku. U ugovor o svrsi osiguranja se takođe može unijeti odredba da
je prijenos zemljišnog duga valjan samo uz saglasnost vlasnika nekretnine. Takođe se može
odrediti da je prijenos zemljišnog duga valjan samo s prijenosom potraživanja, ili da se u ugovor
o svrsi osiguranja obavezno unese klauzula o dozvoli prijenosa samo ako će stjecatelj stupiti u
ugovor o svrsi osiguranja. Moguća je i opcija da se ugovorom o svrsi osiguranja prijenos
zemljišnog duga može i potpuno isključiti, što je u ZSP FBiH i predviđeno.136 Takva mjera nije
u skladu s tržišnim promišljanjem i prirodom zemljišnog duga, ali se preporučuje kod
konstituiranja zemljišnog duga za privatna lica.137
Ne treba gubiti iz vida da sva ograničenja stipulirana ugovorom o svrsi osiguranja imaju jednu
objektivnu granicu – odredbe ugovora o svrsi osiguranja, barem kako se čini na prvi pogled,
obavezuju samo ugovorne strane. Međutim, moguće je ugovorom o svrsi osiguranja predvidjeti
da on, kako je gore opisano, djeluje i prema novom stjecatelju, što se postiže upisima
ograničenja u pogledu prijenosa u zemljišnu knjigu138 ili upisom da se radi o osiguravajućem
zemljišnom dugu.139 Notar o ovome može samo informirati i upozoriti dužnika, odnosno
vlasnika nekretnine, ali sam neće učestvovati u sačinjavanju ovih ugovora. U praksi će sigurno
banke nametati uvjete i ugovora o svrsi osiguranja; jedina kontrola će biti putem kontrole općih
uvjeta poslovanja ili ako se radi o potrošačkim kreditima, putem kontrole nepravičnih klauzula
135 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 394. 136 Čl. 192 st. 1 ZSP FBiH. 137 Palandt BGB, § 1191 BGB, Nr. 8. 138 Čl. 192 st. 1 ZSP FBiH. 139 Čl. 193 st. 2 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
u skladu sa Zakonom o zaštiti potrošača u BiH.140 Ukoliko bi došlo do osnivanja vlasničkog,
izoliranog zemljišnog duga, najviše što bi notar mogao učiniti je da se predvidi sačinjavanje
nacrta ugovora o svrsi osiguranja, koju bi prilikom prijenosa zemljišnog duga potpisala banka
povjerilac ili unošenje izjave o svrsi osiguranja u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga.
U Federaciji BiH je u pogledu zaštite vlasnika nekretnine izabran specifičan put. Nema prepreka
da se zemljišni dug upiše kao “Osiguravajući zemljišni dug” tako da se u zemljišnoj knjizi čini
vidljivim da je zemljišni dug osnovan za osiguranje potraživanja. Ovo je moguće samo ukoliko
se zemljišni dug osniva ugovorom s povjeriocem. U pogledu te činjenice niko ne može biti
savjestan; za sva lica je vidljivo da je zemljišni dug povezan s potraživanjem. Ukoliko bi
zemljišni dug bio prenesen na treće lice, sa stanovišta zaštite vlasnika nekretnine odlučujuće je
pitanje da li je savjestan samo onaj stjecatelj zemljišnog duga koji je pored uvida u zemljišnu
knjigu provjerio stanje potraživanja? Ako se na ovo potvrdno odgovori, postavlja se s jedne
strane pitanje, da li se konstrukcija zemljišnog duga kao neakcesornog sredstva destabilizira i
da li se osiguravajući zemljišni dug degradira u osiguravajuću hipoteku? S druge strane, ne
smije se poći od toga da banka, kao najčešći titular zemljišnog duga, prilikom stjecanja nekog
osiguravajućeg zemljišnog duga neće provjeravati da li i koliko se duguje. To je minimum
pažnje koja se traži u pravnom prometu. To bi bilo nužno i za ispunjenje zahtjeva savjesnosti
iz člana 9 st. 2 ZZK FBiH, prema kojem nije savjestan onaj kome netačnost zemljišne knjige
nije poznata, ali je to neznanje posljedica grube nepažnje. Neakcesornost zemljišnog duga je,
naravno, važna i u refinansirajućim pravnim poslovima, čemu bi doprinijela mogućnost
prijenosa zemljišnog duga bez prijenosa osiguranog potraživanja. S druge strane, neakcesornost
zemljišnog duga ima značajne efekte u osnovnom poslu finansiranja između prvobitnog
povjerioca i dužnika / vlasnika nekretnine. Ova ugovorna akcesornost omogućava da se
dogovori da se po prestanku osiguranog potraživanja zemljišni dug “reciklira” i upotrijebi za
osiguranje novog potraživanja, pri čemu njegova visina i kamate mogu biti više nego visina i
kamate prvobitnog potraživanja.141 Moguće je, zatim, da se zemljišni dug upotrijebi za
osiguranje novog potraživanja, dok staro još nije prestalo, pod uvjetom da visina potraživanja
ne prelazi visinu zemljišnog duga (ovo je naročito povoljno za osiguranja okvirnih sporazuma
o kreditu), moguće je zamijeniti potraživanja (npr. reprogram kredita), a da se u zemljišnoj
knjizi ništa ne mijenja itd.
Vodeći računa o mogućoj opasnosti za dužnika do koje može doći prijenosom zemljišnog duga
trećem licu, izvršene su 2008. godine korekcije njemačkog Građanskog zakonika (BGB).
Propisano je da se prigovori iz ugovora o svrsi osiguranja mogu istaći i novom povjeriocu.142
Isti cilj bi se mogao postići zakonskom odredbom da je prijenos zemljišnog duga u odnosu na
vlasnika nekretnine valjan samo ako će novi stjecatelj pristupiti ugovoru o osiguranju. To bi
predstavljalo efikasnu zaštita vlasnika nekretnine, a ne bi diralo u neakcesornu prirodu
140 Sl. novine FBiH 25/2006. 141 Ovo nije slučaj kod raspolaganja neizbrisanom hipotekom i ovdje se vidi jasna prednost zemljišnog duga. 142 § 1192 st. 1a BGB.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
zemljišnog duga. Time je novi stjecatelj takođe korektnije zaštićen – njemu se mogu staviti
prigovori za koje je znao jer je preuzeo ugovor o svrsi osiguranja; svako drugo stjecanje bilo bi
nevaljano.
ZSP FBiH regulira prigovore vlasnika opterećene nekretnine. Prema prvom titularu
osiguravajućeg zemljišnog duga vlasnik može na osnovu ugovora o svrsi osiguranja istaći sve
prigovore koji se odnose na osigurano potraživanje. Trećem licu na koje je prenesen zemljišni
dug, mogu se uložiti ovi prigovori samo onda ako je on znao ili morao znati da je zemljišni dug
uspostavljen u svrhu osiguranja određenog potraživanja, a to će uvijek znati ako je u zemljišnoj
knjizi izvršena naznaka da se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu.143 Na ove prigovore
davalac osiguranja ima pravo neposredno na osnovu zakona, nezavisno od toga da li je ovo
regulirano u ugovoru o svrsi osiguranja, ili da li je uopće zaključen ovaj ugovor. U kojoj mjeri
ove odredbe mogu oduzeti snagu strahovima i otporima protiv jednog neakcesornog osiguranja,
zavisit će odlučujuće od definicije i dometa savjesnosti trećeg lica kako u zakonu tako i u
tumačenju od strane sudske prakse.
7. Prava povjerioca zemljišnog duga
Kao i kod hipoteke, osnovno pravo povjerioca zemljišnog duga jeste pravo na namirenje; kako
je rečeno bez obzira na neakcesornost zemljišnog duga, on se u pravilu osniva kao osiguravajući
zemljišni dug. Kao i hipotekarni povjerilac, titular zemljišnog duga ima pravo na prvenstveno
namirenje (prije neosiguranih povjerilaca i docnijih osiguranih povjerilaca), bez obzira na to ko
je vlasnik nekretnine; Zakon propisuje da je svakodobni vlasnik nekretnine dužan trpjeti
namirenje povjerioca zemljišnog duga.144 Prema onome što je upisano u zemljišnoj knjizi,
povjerilac može tražiti iznos zemljišnog duga i kamata zemljišnog duga, a u pravilu on će moći
zahtijevati samo onoliko koliko je fiksirano internim dogovorom između njega i vlasnika
nekretnine.
ZSP FBIH propisuje da ako se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu ili zemljišnom dugu
koji je prvobitno bio vlasnički, pa onda prenesen u svrhu osiguranja, vlasnik nekretnine nije
dužan platiti više nego je osigurano potraživanje. Ovu odredbu treba razumjeti i dovesti u vezu,
prvo, s načelnom neakcesornosti zemljišnog duga, i drugo, sa sporazumom o svrsi osiguranja.
Obim namirenja povjerioca zavisi od ugovora o svrsi osiguranja i/ili izjave o svrsi osiguranja.
Titular zemljišnog duga može tražiti isplatu jednog određenog potraživanja ili svih potraživanja
iz određenog osnova ili inače svih potraživanja koja postoje između njega i njegovog dužnika,
a sve u skladu sa svrhom osiguranja.
Nije izričito propisano, ali slijedi iz shodne primjene pravila o hipoteci da titular zemljišnog
duga može zahtijevati od vlasnika nekretnine da se uzdrži od radnji koje smanjuju vrijednost
143 Čl. 193 st. 2 ZSP FBiH. 144 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
nekretnine, a ako on ne postupi po odluci suda može zahtijevati i namirenje prije dospjelosti,145
odnosno prije uvjeta za namirenje određenih u ugovoru o svrsi osiguranja.
U pravilu će titular zemljišnog duga imati izvršni naslov, što će mu olakšati namirenje. Članom
90 ZNot FBiH146 predviđena je mogućnost podvrgavanja neposrednom izvršenju na temelju
notarski obrađene isprave. U njemačkom pravu je forma notarski obrađene isprave propisana
kao uvjet izvršnosti, dok je u BiH ona i uvjet valjanosti pravnog posla i uvjet izvršnosti. Nije
za očekivati da će povjerilac, budući da je svakako potrebno sačiniti notarski obrađenu ispravu,
propustiti da zahtijeva od dužnika / vlasnika nekretnine da se podvrgne prinudnom izvršenju.
To će učiniti vlasnik čak i kada osniva vlasnički zemljišni dug, jer samo takav zemljišni dug,
čija je izvršnost zabilježena u zemljišnim knjigama, može eventualnom budućem povjeriocu
biti interesantan.
Vlasnik nekretnine se u pravilu može podvrći izvršenju iz opterećene nekretnine na način da je
zemljišni dug izvršan prema svakodobnom vlasniku. ZSP FBiH propisuje da se povjerilac može
namiriti prema svakodobnom vlasniku, ali to samo znači da svaki novi vlasnik stječe opterećenu
nekretninu, što proizlazi već iz principa zemljišnoknjižnog prava. To, međutim, ne znači da
povjerilac prema novom vlasniku ima izvršni naslov; za to je potrebno podvrgavanje
neposrednom izvršenju na prethodno opisani način. U svakom slučaju je nužno da vlasnik
nekretnine izjavi svoju saglasnost da se u zemljišnoj knjizi izvrši zabilježba pristanka na
prinudno izvršenje. Ova je zabilježba već postala uobičajena u notarskoj praksi.
Podvrgavanje izvršenju za osigurano potraživanje kako se odvija kod hipoteke, zbog prirode
zemljišnog duga nije moguće – zemljišni dug, iako najčešće osigurava potraživanje, za njega
nije vezan. Kako je već bilo izloženo, moguća je izmjena potraživanja, osiguranje različitih
potraživanja, različitih iznosa, te je prednost zemljišnog duga u odnosu na maksimalnu hipoteku
upravo ova njegova fleksibilnost i višekratna upotrebljivost. Da bi povjerilac imao izvršni
naslov u odnosu na cjelokupnu imovinu svog dužnika koji je istovremeno i lični dužnik, nužno
je podvrgavanje izvršenju za cjelokupni iznos zemljišnog duga. Budući da potraživanje ne prati
zemljišni dug, odnosno njegov iznos, vlasnik opterećene nekretnine koji je ujedno i lični dužnik
mora izvršiti priznanje duga u visini zemljišnog duga i podvrgnuti se izvršenju za taj iznos.147
Titular može zemljišni dug prenijeti na treća lica bez saglasnosti vlasnika nekretnine. Prijenos
zemljišnog duga može biti dvojak – za razliku od hipoteke zemljišni dug se može prenijeti
zajedno s potraživanjem, ali i odvojeno od potraživanja. Ukoliko je u pitanju knjižni zemljišni
dug, onda je potrebna izjava o prijenosu zemljišnog duga i upis novog povjerioca u zemljišnu
knjigu. Shodno Zakonu o notarima FBiH, pravni posao kojim se prenose stvarna prava trebao
bi biti zaključen u formi notarski obrađene isprave. Notarska obrada bi ovdje, međutim,
145 Izričito za hipoteku čl. 165 ZSP FBiH. 146 O izvršnosti hipoteke i postupanju notara kod sačinjavanja izvršne isprave vidjeti kod M. Povlakić u: M.
Povlakić/ Ch. Schalast / V. Softić, Komentari zakona o notarima u Bosni i Hercegovini, str. 204. i dalje. 147 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 505, br. 18–21.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
nepotrebno poskupljivala transakciju, a ne bi služila svojoj pravoj svrsi. Ne vidi se razlog zašto
bi jedna banka kod prijenosa zemljišnog duga najvjerovatnije drugoj banci trebala biti posebno
poučavana i bila predmetom posebne zaštite. Stoga je odredba člana 192 stav 2 uspostavila
jedan izuzetak od općeg pravila da se stvarna prava prenose pravnim poslom koji mora biti u
formi notarski obrađene isprave, i odredila da je ovdje dovoljna samo notarska ovjera, a to znači
notarska ovjera potpisa. U slučaju da je izdato pismo zemljišnog duga, onda je osim notarske
ovjere, potrebna predaja pisma zemljišnog duga; upis prijenosa u zemljišnu knjigu nije nužan.
Ovu činjenicu mogu iskoristiti vlasnici nekretnina koji na svojoj nekretnini osnuju zemljišni
dug s pismom, a onda prenesu pismo i “unovče” zemljišni dug. Iz lista C nije vidljivo da je
vlasnik zadužen. Međutim, ova činjenica ne znači da se dovodi u pitanje sigurnost pravnog
prometa. Sva treća lica su svjesna činjenice da postoji zemljišni dug i da je, u najgorem slučaju,
on prenesen nekom povjeriocu. Za njih postoji potpuna izvjesnost da se mogu upisati samo na
drugom mjestu.
8. Prestanak zemljišnog duga
Potpuno ispravno ZSP FBiH određuje da zemljišni dug prestaje brisanjem iz zemljišne knjige,
što je slučaj i s hipotekom. Razlozi za brisanje zemljišnog duga su, s obzirom na neakcesornu
prirodu ovog prava, dijelom različiti od razloga za brisanje hipoteke. Tako npr., odreknuće
hipotekarnog povjerioca od prava vodit će brisanju tj. prestanku hipoteke, dok odreknuće
titulara zemljišnog duga vodi povratnom prijenosu zemljišnog duga na vlasnika nekretnine tj.
nastanku vlasničkog zemljišnog duga koji potom može biti prenesen novom povjeriocu.
Osnovni razlog za brisanje hipoteke je prestanak potraživanja u pravilu zbog isplate. Zemljišni
dug nije vezan za osigurano potraživanje, isplata određenog potraživanja nije razlog za
prestanak zemljišnog duga. Kod hipoteke se postavlja pitanje karaktera isplaćene, a nebrisane
hipoteke i položaja vlasnika i povjerioca, te trećih lica u odnosu na takvu hipoteku, dok se kod
zemljišnog duga takvo pitanje ne postavlja.148 Zemljišni dug, bez obzira na uzroke prestanka
osiguranog potraživanja postoji sve do brisanja iz zemljišne knjige. Sjedinjenje u jednoj ličnosti
vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga (konsolidacija) ne dovodi do prestanka
zemljišnog duga149 i to je razlog što se on može “reciklirati”. Vlasnik nekretnine kojem je zbog
prestanka potraživanja ponovo pripao zemljišni dug nema pravo, kao ni titular vlasničke
hipoteke, da pokrene postupak izvršenja niti da se u okviru tog postupka naplati iz ostvarene
prodajne cijene.150
148 Vidjeti članove 181 i 182 ZSP FBiH. Više o tome M. Povlakić u: I. Babić / E. Hašić / D. Medić / M. Povlakić
/ L. Velić, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, str. 522. i dalje; D. Softić, Odstupanja od
načela akcesornosti hipoteke u pravu Bosne i Hercegovine i uporednom pravu, magistarski rad, neobjavljeno,
Sarajevo 2010, str. 28. i dalje. 149 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 150 Čl. 195 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Zbog neakcesorne osobine zemljišnog duga moguće je da on “nadživi” osigurano potraživanje,
i stoga vlasnik koji osniva zemljišni dug može ovu činjenicu iskoristiti na određeni način. U
ugovor o osiguranju treba unijeti da li se isplata vrši na ime potraživanja (ovo je u Njemačkoj
pravilo)151 ili na ime zemljišnog duga. Ukoliko se ugovori da se isplata vrši na ime potraživanja,
onda će nakon isplate potraživanja povjerilac imati obavezu na povratni prijenos zemljišnog
duga vlasniku nekretnine. Ovaj može zatim sa zemljišnim dugom dalje raspolagati.
Povjerioci koji imaju rang prvenstva iza zemljišnog duga ne stupaju automatski na bolji rang
prvenstva isplatom potraživanja osiguranog zemljišnim dugom. Na taj način u FBiH ne postoji
klizeći rang prvenstva (uostalom ni kod hipoteke u Republici Srpskoj i Brčko distriktu BiH
zbog različitih mogućnosti raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom). Naknadni
povjerioci, čiji je rang iza ranga prvobitno upisanog zemljišnog duga, mogu prilikom osnivanja
svojih prava osiguranja s vlasnikom nekretnine ugovoriti, i to upisati u zemljišnu knjigu, da
vlasnik nekretnine njima ustupa pravo na povratni prijenos zemljišnog duga. Ovaj sporazum
upisom u zemljišnoj knjizi dobiva erga omnes efekte. Prijenos zemljišnog duga na slabije
rangirane vjerovnike ima efekat njihovog pomicanja u rangu prvenstva. Dok god pravo na
prijenos zemljišnog duga nije njima preneseno, ovi povjerioci ne mogu računati na to da će
steći prvo mjesto u prvenstvenom redu.
Vlasnik nekretnine, koji je isplatio zemljišni dug, ima dvojako pravo – on može od titulara
zemljišnog duga zahtijevati davanje brisovne izjave ili povratni prijenos zemljišnog duga (pri
čemu se zemljišni dug pretvara u vlasnički zemljišni dug). U slučaju povratnog prenosa
zemljišnog duga, vlasnik ga može jedno vrijeme zadržati, da bi ga kasnije prema potrebi prenio
novom povjeriocu i dobio novo finansiranje.
Ukoliko vlasnik samo djelimično isplati potraživanje, na njega prelazi samo dio zemljišnog
duga, a koji ima rang iza zemljišnog duga povjerioca. Vlasnik u tom slučaju nema pravo na
predaju pisma zemljišnog duga, ako je ono izdato, ali ima pravo da se to zabilježi u pismu, ako
se radi o zemljišnom dugu uz pismo ili u zemljišnoj knjizi. 152 Na taj je način iznos zemljišnog
duga i prema trećim licima smanjen, te bi se i prema njima mogao istaći prigovor djelimične
isplate potraživanja.
9. Odnos hipoteke i zemljišnog duga
Postavlja se pitanje, da li je zemljišni dug uopće potreban ako je zakon dopustio raspolaganje
neizbrisanom hipotekom koja više ne osigurava potraživanje i ne postiže li se s ove dvije vrste
založnih prava na nekretninama isti cilj?
151 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 335, br. 805. 152 Čl. 194 st. 3 i 4 ZSP FBiH.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018
Neakcesornost zemljišnog duga u modernoj kreditnoj privredi uvjetuje određene prednosti pred
hipotekom – zemljišni dug može služiti osiguranju novih potraživanja pored prvobitnih ili
nakon što se ono ugasi, a bez potrebe novog upisa u zemljišnu knjigu. Može služiti za dopunu
već djelimično otplaćenog kredita, može osiguravati nova potraživanja koja bi u budućnosti
nastala između povjerilaca i vlasnika. On je pogodan za osiguranje promjenjivih potraživanja
različitog iznosa koja proizlaze iz kontokorent odnosa dviju strana i u tom je smislu u
njemačkom pravu potisnuo maksimalnu hipoteku.153
Zemljišni dug pokazuje značajne prednosti u odnosu na hipoteku, kod koje se napušta
akcesornost: prvo, promjena svrhe osiguranja npr. zamjena osiguranog potraživanja ne
zahtijeva upis u zemljišnu knjigu. Isto vrijedi i za ponovnu upotrebu u korist novog povjerioca.
Po isplati osiguranog potraživanja zemljišni dug se bez dodatnih upisa u zemljišnu knjigu može
iskoristiti za osiguranje drugog potraživanja i drugog povjerioca. Ukoliko se radi o zemljišnom
dugu s pismom, nije pri tom uopće potreban upis novog povjerioca u zemljišnu knjigu, što kod
knjižne hipoteke nije slučaj.154 Pri tome ne postoji ograničenje u tom smislu da novo i staro
potraživanje moraju imati istu visinu ili da novo potraživanje ne smije preći visinu starog
potraživanja.155 Takođe kod djelimične isplate prvobitno osiguranog potraživanja paralelno se
mogu osigurati i druga potraživanja osim ako ugovor o osiguranju određuje nešto drugo.
Vlasnički zemljišni dug može bez vremenskog ograničenja biti kod vlasnika nekretnine prije
nego što bude ponovno ustupljen; u pravima zemalja nasljednica SFRJ su neka raspolaganja
neizbrisanom hipotekom vremenski ograničena.
Moguće je identificirati još jednu prednost zemljišnog duga u pogledu izvršnosti, naslanjajući
se na njemačko pravo. U Bosni i Hercegovini se nije (još) ukazao problem podvrgavanja
izvršenju za maksimalnu hipoteku. Ako dođe do zamjene potraživanja osiguranog hipotekom,
u njemačkom pravu to zahtijeva novo podvrgavanje prinudnom izvršenju, što zahtijeva novu
notarsku obradu, kao i upis novog podvrgavanja u zemljišnu knjigu.156 Navedena operacija
zahtijeva troškove i vrijeme, te je razlog što maksimalna hipoteka ne igra praktičnu ulogu. Kod
zemljišnog duga ovo nije potrebno jer se vlasnik nekretnine podvrgava izvršenju za visinu
zemljišnog duga koja je određena i poznata, a ne za visinu potraživanja koja je samo odrediva
kod maksimalne hipoteke.
153 O. Stöcker, Die “Eurohypothek” str. 31–42. U razvijenijoj kreditnoj privredi kakva je njemačka postoje i dalje
prednosti zemljišnog duga nad hipotekom kod osiguranja konzorcijalnog kredita (potraživanja više povjerilaca
prema istom dužniku osiguravaju se u korist jednog trusta), kod tzv. međufinansiranja, kod globalnih zaduženja
kod stambene izgradnje za prodaju preko nosioca gradnje itd. Detaljnije kod O. Stöcker, Die “Eurohypothek”, str.
48, 58, 63 i dalje. 154 Uporedi čl. 347 i 348 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske i čl. 72 Zakona o
zemljišnim knjigama Republike Hrvatske, čl. 45 Zakona za dogovoren zalog Republike Makedonije, čl. 9 Zakona
o hipoteci Crne Gore. 155 U situaciji npr. zadržavanja ranga potrebna su tri različita upisa u zemljišnu knjigu: brisanje hipoteke, upis
zabilježbe te upis nove hipoteke. Vidjeti D. Softić, Odstupanja od načela akcesornosti hipoteke u pravu Bosne i
Hercegovine i uporednom pravu, str. 81. 156 Uporedi Palandt, § 1180 Rn 3, str. 1543.
Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018