procjena vrijednosti nekretnine · 201/1. izvedene su parkirne i manipulativne površine, dvorište...

home: Zvečevska 20

31000 Osijek

tel: 031/303‐188

mob: 098/476‐283

OIB: 72003385933 e‐mail: [email protected]

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1

m p

ADRESA:

NARUČITELJ:

Podravski Podgajci, k.č.br. 200/1

11.studenoga 2013.U Osijeku,

1.878.552,54 kn

Modicus d.o.o. "u stečaju",

31552 Podravski Podgajci, Vladimira Nazora 1d

POSLOVNE GRAĐEVINE

248.485,79 €PROCJENJENA VRIJEDNOST:

1

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

REKAPITULACIJA POVRŠINA

TEHNIČKI OPIS

PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

UVOD

SADRŽAJ

2.

3.

4.

5.

1.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2

7.

6.

PRILOZI

NALAZ I ZAKLJUČAK


Na zahtjev tvrtke Modicus d.o.o. "u stečaju iz Podravskih Podgajaca, Vladimira Nazora 1d

izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:


Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dan8.ožujka 2013.

a u naravi je ekonomsko dvorište sa objektima.

Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i

iznosi 1,00 € =7,56 kn

Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i

trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti

građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,

82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.

11.studenoga 2013.

1. UVOD


Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi

o nizu faktora.

Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat

ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te

prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i

konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.

U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo

izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se

umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako

dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih

prostorija u ovoj procjeni.

Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne

vrijednosti.


DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:

ima

‐

ima

izvadak iz preglednika geoportal

VLASNIŠTVO:

oranica, put, dvorište, skladište, gosp.zgrade i hala

Podravski Podgajci

Izvadak iz zemljišne knjige:

Kopija katastarskog plana:

Posjedovni list:

zk uložak broj:

opis nekretnine:

Ostalo:

2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

katastarska čestica:

površina (m2) :

200/1

498

5926,00

katastarska općina:


LOKACIJA:

broj stanovnika: 651 izvor: DZS

adresa nekretnine: Podravski Podgajci, k.č.br. 200/1

Naselje Podravski Podgajci pripada u sastav grada Donjeg Miholjca i nalazi

se na državnoj cesti D34 između Donjeg Miholjca i Valpova. Predmetne

građevine nalaze se na izlazu iz naselja u smjeru Valpova.

grafički prikaz lokacije nekretnine:


poslovna

2001‐2003

RASPORED ZGRADA:

1 upravna zgrada i proizvodni pogon

2 skladište

3 proizvodni pogon

4 skladište

prometna povezanost:

kolni ulaz:

javni prijevoz:

parkiralište:

3. TEHNIČKI OPIS


asfaliranom cestom

‐

ima

ima

NAMJENA NEKRETNINE:

GODINA IZGRADNJE:

LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:

pristup:

adresa:


NAPOMENA: Predmet ove procjene je 2. etaža, poslovni prostor 2, zgrade 3 i 4.

Površine su preuzete iz procjene P‐364/2012 izrađene od Zane d.o.o. Zagreb


3. PROIZVODNI POGON

Građevina izgrađena oko 2001.godine, u svojstvu proizvodnog pogona, prizemnica,

dimenzija 12,65 x 25,75m, sastoji se od skladišta, sanitarne čvorove, ured i prostor za

punjenje boca.

KONSTRUKCIJA:


priključak instalacija

gradski ima

septička jama ima

ima ima

gradski ima

ima ima

plinsko ‐ kombi bojler i radijatori

vatrodojava

odlično

‐

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

vodovod:

ab stupovi i grede

međukatna konstrukcija: ‐

krovište i pokrov: čelično, dvostrešno, pokrov profilirani lim

ZAVRŠNI RADOVI:

pročelje: žbukano, bojano

obrada podova: keramičke pločice, cem.glazura

izo

temelji: betonski trakasti

nosiva konstrukcija:

obrada zidova: žbukani, bojani, keramičke pločice

obrada stropova: pvc obloga

STOLARIJA:

unutarnja stolarija: pvc

vanjska stolarija: pvc, industrijska rolo vrata

ODRŽAVANJE:

telefon:

grijanje:

dodatne instalacije:

kanalizacija:

struja:

plin:

ostakljenje:

zaštita od sunca:


Tlocrt prizemlja

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7

4. SKLADIŠTE

Građevina izgrađena oko 2003.godine, u svojstvu skladišta, prizemnica, dimenzija

13,10 x 30,20m, sastoji se od skladišta.

KONSTRUKCIJA:


priključak instalacija

nema nema

nema nema

ima ima

nema nema

nema nema

‐

‐

osnovno

krovište i pokrov: čelično, dvostrešno, pokrov rebrasti lim

ZAVRŠNI RADOVI:

obrada stropova: čelična konstrukcija

STOLARIJA:

temelji: betonski trakasti

nosiva konstrukcija: čelična konstrukcija

međukatna konstrukcija: ‐

pročelje: metalni paneli

obrada podova: cem.glazura

obrada zidova: metalni paneli

unutarnja stolarija: ‐

vanjska stolarija: bravarska vrata

ostakljenje: ‐

zaštita od sunca: ‐

vodovod:

kanalizacija:

struja:

plin:

telefon:

grijanje:

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

dodatne instalacije:

ODRŽAVANJE:


Tlocrt prizemlja


VANJSKO UREĐENJE

Izveden je kolni ulaz sa ceste D34 (V.Nazora) i zajednički je za čestice 199/1, 200/1 i

201/1. Izvedene su parkirne i manipulativne površine, dvorište je ograđeno

metalnom ogradom, a na ulazu se nalaze metalna vrata. Izvedena je i hidrantska

mreža na parceli.


PROIZVODNI POGON

1. NRP (neto razvijena površina)

PRIZEMLJE m² koef. ukupno:

skladište 75,49 1,00 75,49

pogon 72,60 1,00 72,60

sanitarni čvor i garderoba 24,26 1,00 24,26

skladište 100,24 1,00 100,24

272,59 272,59

UKUPNO NRP = 272,59 m²

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA


2. BRP (bruto razvijena površina)

BRP x koef. = BRP

325,74 x 1,00 = 325,74

UKUPNO BRP = 325,74 m²

3. BRV (bruto razvijeni volumen)

BRP x koef. = BVO

325,74 x 5,05 = 1644,99

UKUPNO BVO = 1644,99 m³


NRP = 272,59 m²

BRP = 325,74 m²

BRV = 1644,99 m³


SKLADIŠTE

1. NRP (neto razvijena površina)

PRIZEMLJE m² koef. ukupno:

skladište 393,89 1,00 393,89

393,89 393,89

UKUPNO NRP = 393,89 m²

2. BRP (bruto razvijena površina)

BRP x koef. = BRP

406,07 x 1,00 = 406,07

UKUPNO BRP = 406,07 m²


3. BRV (bruto razvijeni volumen)

BRP x koef. = BVO

406,07 x 5,40 = 2192,78

UKUPNO BVO = 2192,78 m³


NRP = 393,89 m²

BRP = 406,07 m²

BRV = 2192,78 m³


VANJSKO UREĐENJE

PARKIRNE I MANIPULATIVNE POVRŠINE

m² koef. ukupno:

1500,00 1,00 1500,00

1500,00 1500,00

UKUPNO P = 1500,00 m²

OGRADE

m' koef. ukupno:

70,00 1,00 70,00

70,00 70,00

UKUPNO L = 70,00 m'

HIDRANTSKA MREŽA

m' koef. ukupno:

200,00 1,00 200,00

200,00 200,00


UKUPNO L = 200,00 m'

REKAPITULACIJA

PARKIRNE I MANIPULATIVNE POVRŠINE

P = 1500,00 m²

OGRADE

L = 70,00 m'

HIDRANTSKA MREŽA

L = 200,00 m'

REKAPITULACIJA POVRŠINA

NRP (m²) BRP (m²) BRV (m³)

PROIZVODNI POGON 272,59 325,74 1644,99

SKLADIŠTE 393,89 406,07 2192,78

SVEUKUPNO 666,48 m² 731,81 m² 3837,77 m³


5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

jed.cijena

zemljište P= 2963,00 m² 8,00 €/m²

zemljište P= 0,00 m² 2,00 €/m²

komunalni doprinos BRV= 3837,77 m³ 1,32 €/m³

vodni doprinos BRV= 3837,77 m³ 0,37 €/m³

sveukupna cijena zemljišta:

5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA

Na osnovu važećih cijena priključaka iznosi:

Na osnovu važećih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova

komunalnog i vodnog doprinosa iznosi:

23.704,00 €

5.065,85 €

1.419,97 €

30.189,82 €

ukupno:

0,00 €

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE


j p j

vodovod

kanalizacija

elektroenergija

plin

gradsko grijanje

telefon

sveukupna cijena priključaka:

5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJA

Na osnovu važećih cijena i na temelju troškova iznosi:

jed.cijena

manipulativne površine 1500,00 m² 30,00 €/m²

ograde 70,00 m¹ 15,00 €/m¹

hidrantska mreža 200,00 m¹ 30,00 €/m¹

projektiranje, nadzor i sl. 3,00% x NV

sveukupna cijena vanjskog uređenja:

1.050,00 €

ukupno:

45.000,00 €

6.000,00 €

58.629,76 €

2.500,00 €

3.000,00 €

4.500,00 €

2.500,00 €

0,00 €

200,00 €

12.700,00 €

ukupno:

6.579,76 €


5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

5.4.1. PROIZVODNI POGON godina izgradnje: 2001

5.4.1.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 272,59 m² 100,00 % 400,00 €/m²

NV= 400,00 €/m²

5.4.1.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 11

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 4,88

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A u₁=0,80 + 0,20 x (n‐N) / (A‐N) [%] 44,40

109.036,00 €

109.036,00 €

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.

Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand. kalkulacija",

POREZNE UPRAVE PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima.

ukupno:


j j j ( ) ( )

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

konstrukcija 40,0% 160,00 4,9% 7,81 €/m² 152,19

obrtnički radov 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

završni radovi 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

instalacije 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

nezavršeno 0,0%

izgrađeno 100,0% 400,00 ‐ 19,81 380,19 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 380,19 x 272,59

ukupno:

103.634,79 €

umanjenje

=


5.4.2. SKLADIŠTE godina izgradnje: 2003

5.4.2.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 393,89 m² 70,00 % 400,00 €/m²

NV= 280,00 €/m²

5.4.2.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 9

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 3,92

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A u₁=0,80 + 0,20 x (n‐N) / (A‐N) [%] 43,60

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.

umanjenje

110.289,20 €

ukupno:

110.289,20 €


( ) ( )

konstrukcija 40,0% 160,00 3,9% 6,28 €/m² 153,72

obrtnički radov 20,0% 80,00 5,0% 4,00 €/m² 76,00

završni radovi 5,0% 20,00 5,0% 1,00 €/m² 19,00

instalacije 5,0% 20,00 5,0% 1,00 €/m² 19,00

nezavršeno 30,0%

izgrađeno 70,0% 280,00 ‐ 12,28 267,72 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 267,72 x 393,89

ukupno:

105.452,86 €

=


REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.4.1. PROIZVODNI POGON

5.4.2. SKLADIŠTE

SVEUKUPNA SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI:

SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: SVGV

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINE

SVGV =

5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI

209.087,65 €

103.634,79 €

105.452,86 €

Uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne ponude i 0 80

ukupno:

30.189,82 €

12.700,00 €

58.629,76 €

209.087,65 €

310.607,23 €


PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.)

j p j p j j p

potražnje na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi:0,80

248.485,79 €


Predmet ove procjene nije imovinsko ‐ pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINA

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST

5.5. PROMETNA VRIJEDNOST

310.607,23 €

248.485,79 €

30.189,82 €

12.700,00 €

58.629,76 €

209.087,65 €

Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine

prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.

6. NALAZ I ZAKLJUČAK


U Osijeku, 11.studenoga 2013.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

1.878.552,54 kn


1. FOTODOKUMENTACIJA

2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA

3. RJEŠENJE SUDA

7. PRILOZI


7.1. FOTODOKUMENTACIJA

PROIZVODNI POGON


SKLADIŠTE


VANJSKO UREĐENJE


7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA


7.3. RJEŠENJE SUDA


Kontrolirao i ovjerava:

Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.

Stalni sudski vještak građevinske struke

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

Izradio:

Stručni suradnik za procjene


U Osijeku, 11.studenoga 2013.

j , g g


procjena vrijednosti nekretnine · 201/1. izvedene su parkirne i manipulativne površine, dvorište...

Documents