procjena isplativosti adaptacije apartmana „villa …oliver.efri.hr/zavrsni/968.b.pdf ·...

SVEUČILIŠTE U RIJECI

EKONOMSKI FAKULTET

Maris Nemaz

PROCJENA ISPLATIVOSTI ADAPTACIJE APARTMANA „VILLA

MARIS“

DIPLOMSKI RAD

Rijeka, 2015.

SVEUČILIŠTE U RIJECI

EKONOMSKI FAKULTET

PROCJENA ISPLATIVOSTI ADAPTACIJE APARTMANA „VILLA

MARIS“

DIPLIMSKI RAD

Predmet: Teorija odlučivanja

Mentor: prof. dr. sc. Alemka Šegota

Studentica: Maris Nemaz

Studijski smjer: Menadžment

JMBAG: 0081122717

SADRŽAJ

1 UVOD ..................................................................................................................................... 5

1.1 Problem, predmet i objekt istraživanja ......................................................................... 5

1.2 Radna hipoteza .............................................................................................................. 5

1.3 Svrha i cilj istraživanja ................................................................................................... 6

1.4 Znanstvene metode ...................................................................................................... 6

1.5 Struktura rada ............................................................................................................... 7

2 POSLOVNO PLANIRANJE ........................................................................................................ 9

2.1 Planiranje i kontrola ...................................................................................................... 9

2.2 Definiranje i obilježja poslovnog plana ....................................................................... 11

2.3 Prednosti i nedostatci poslovnog plana ...................................................................... 13

2.4 Sudionici u izradi i ostvarivanju poslovnog plana ....................................................... 14

2.5 Sadržaj poslovnog plana .............................................................................................. 17

2.5.1 Sažetak poslovnog plana ..................................................................................... 18

2.5.2 Informacije o poduzetniku- investitoru ............................................................... 18

2.5.3 Analiza tržišta ...................................................................................................... 19

2.5.4 Tehnološko tehnička i organizacijska analiza ..................................................... 20

2.5.5 Marketing i kvaliteta ........................................................................................... 20

2.5.6 Lokacijska analiza ................................................................................................ 21

2.5.7 Financijska priprema ........................................................................................... 22

2.5.8 Ocjena učinkovitosti ............................................................................................ 23

3 POSLOVNI PLAN ADAPTACIJE PRIVATNIH APARTMANA „VILLA MARIS“ ............................ 26

3.1 Podatci o poduzetniku ................................................................................................. 26

3.2 Nastanak poduzetničke ideje ...................................................................................... 27

3.3 Način poslovanja ......................................................................................................... 27

3.4 Analiza tržišta .............................................................................................................. 28

3.5 Tehnološko-tehnička analiza i organizacija poslovanja ............................................... 31

3.6 Marketing i kvaliteta ................................................................................................... 34

3.7 Lokacijska analiza ........................................................................................................ 35

3.8 Financijska analiza ....................................................................................................... 36

3.8.1 Izvori financiranja ................................................................................................ 36

3.8.2 Proračun amortizacije ......................................................................................... 38

3.8.3 Troškovi poslovanja ............................................................................................. 39

3.8.4 Račun dobiti i gubitka .......................................................................................... 40

3.8.5 Novčani tokovi ..................................................................................................... 41

3.9 Ocjena učinkovitosti .................................................................................................... 43

3.9.1 Metoda neto sadašnje vrijednosti ....................................................................... 43

3.9.2 Metoda interne stope povrata (IRR) ................................................................... 45

3.9.3 Točka pokrića....................................................................................................... 47

3.9.4 Konačna ocjena ................................................................................................... 48

4 ZAKLJUČAK .......................................................................................................................... 50

POPIS LITERATURE ....................................................................................................................... 52

POPIS TABLICA ............................................................................................................................. 53

POPIS SHEMA .............................................................................................................................. 53

POPIS GRAFIKONA ....................................................................................................................... 53

5

1 UVOD

Svrha ovog diplomskog rada je prikazati odnosno istaknuti važnost samog planiranja i

kontrole prije bilo kakvog poduzetničkog pothvata. Samim planiranjem postavljaju se

ciljevi i određuju strategije pomoću kojih postići zacrtane ciljeve. Planiranjem

procijenjuju se rezultati te se analiziraju razne metode i alternative. U nastavku kroz

teoretski dio objašnjeno je što je poslovni plan te njegove karakteristike i sadržaj, dok je

kroz primjer adaptacije apartmana „Villa Maris“, pomoću financijskih pokazatelja

ispitana isplativost planiranog pothvata te je donesena zaključna ocjena projekta.

Uvod se sastoji od pet međusobno povezanih dijelova: 1. Problem, predmet i objekt

istraživanja, 2. Radna hipoteza, 3. Svrha i cilj istraživanja, 4. Znanstvene metode i 5.

Struktura rada.

1.1 Problem, predmet i objekt istraživanja

U ovom diplomskom radu kao problem istraživanja navodi se važnost same funkcije

planiranja. Planiranjem se ne može sa sigurnošću utvrditi buduće stanje no može se s

nekakvim stupnjem vjerojatnosti pretpostaviti. To olakšava daljnje planiranje i

usmjeravanje poslovanja odnosno projekta ili poduzentičke ideje.

S obzirom na problem istraživanja, moguće je definirati predmet istraživanja. Predmet

istraživanja je poslovna ideja vlasnika kuće o adaptaciji i prenamjeni prostora. Kroz

primjer poslovnog plana adaptacije apartmana ispituje se isplati li se ulagati u takav

pothvat ili ne.

Iz tako postavljenog problema istraživanja i prodmeta istraživanja, vidi se da je objekt

istraživanja usmjeren ka samoj financijskoj isplativosti tog projekta.

1.2 Radna hipoteza

Iz prethodno navedenih predmeta istraživanja, problema istraživanja i objekta

istraživanja moguće je postaviti glavnu hipotezu. Glavna hipoteza ovog diplomskog

rada je: dokazati financijsku isplativost odnosno neisplativost ulaganja u adaptaciju

6

apartmana „Villa Maris“ pomoću unaprijed prikupljenih potrebnih podataka i

informacija sadržanih u poslovnom planu.

1.3 Svrha i cilj istraživanja

Svrha istraživanja, odnosno cilj ovog diplomskog rada je ispitati odnosno dokazati

isplatitvost adaptacije obiteljske kuće i prenamjena u apartmane pod nazivom „Villa

Maris“ kroz izradu poslovnog plana. Nakon što su utvrđena potrebna sredstva za

ulaganje cilj je ispitati isplati li se to ulaganje i u kojem vremenskom periodu može se

očeikvati povrat tih uloženih sredstava. Također cilj je ispitati odnosno uvidjeti koje

buduće prihode odnosno profit vlasnik može očekivati.

Pomoću poslovnog plana i svih podataka koje on sadrži nastoji se ispitati financijska

uspješnost tj. isplativost samog projekta, a uspješnim ostvarivanjem projekta, ispunjuje

se glavni cilj, a to je uspješno poslovanje i dodatan profit.

1.4 Znanstvene metode

Za ispitivanje podataka i obradu tematike koju obrađuje ovaj diplomski rad korištene su

sljedeće znanstvene metode: metoda klasifikacije, metoda deskripcije, induktivna i

deduktivna metoda, metode dokazivanja i opovrgavanja, metoda kompilacije te

statističke i matematičke metode.

Metoda klasifikacije može se opisati kao najjednostavnija znanstvena metoda.

Klasifikacija je sistematska i potpuna podjela. Pod klasifikacijom podrazumjeva se

složeni sustav u kojem je usustavljeno i sređeno čitavo jedno područje ljudskog znanja.

Klasificiranje predstavlja metodski postupak suprotan postupku divizije. Dok se u

postupku divizije, u diobi predmeta odnosno njihovih pojmova ide od najopćenitijih ka

sve posebnijim i do pojedinačnih, u klasificiranju , mišljenje i postupak kreću se u

obratnom smijeru: od pojedinačnih predmeta i pojmova odnosno od pojedinačnog,

preko posebnog ka sve općenitijem , do najopćenitijeg pojma. ( Ivanović, 2011: 158).

7

Znanost zapravo počinje klasifikacijom. Uz metodu klasifikacije često se veže i metoda

deskripcije odnosno metoda jednostavnog opisivanja činjenica, procesa i predmeta, te

potvrđivanja njihovih odnosa i veza, ali bez znanstvenog tumačenja i objašnjavanja.

Zaključci se donose na temelju induktivne i deduktivne metode. Induktivnom metodom

se na temelju analize pojedinačnih činjenica dolazi do općih zaključka dok je

deduktivna metoda sustavno zaključivanje u kojem se iz općih spoznaja izvode posebni

odnosno pojedinačni zaključci.

Metoda dokazivanja je jedna od najvažnijih znanstvenih metoda u kojoj su uključene

skoro sve metode . Pod dokazivanjem podrazumjeva se logički i metodološki postupak

kojim se utvrđuje istinitost nekog suda ili tvrdnje odnosno teze. Suprotan postupak u

odnosu na metodu dokazivanja je metoda opovrgavanja. Dokazivanje nije uvijek

usmjereno na utvrđivanje istinitosti neke teze, nego, ponekad, na utvrđivanje

neistinitosti postavljene teze. (Ivanović, 2011: 177).

Također, korištena je i metoda kompilacije koja podrazumjeva preuzimanje tuđih

znanstvenoistraživačkih radova, odnosno tuđih opažanja, stavova, zaključaka i spoznaja.

Dvije posljednje metode, ali ne i manje bitne, su statističke i matematičke metode.

Pomoću statističke metode se na temelju obilježja određenog broja elemenata neke

skupine ili serije pojava izvodi opći zaključak o prosječnoj vrijednosti obilježja.

Matematička metoda podrazumjeva primjenu matematičke logike, matematičke relacije,

matematičkih simbola i matematičkih operacija u znanstvenoistraživačkom radu. Obje

metode su važne jer se pomoću njih mogu prihvatljivo i egzaktno prikazati i objasniti

zakonitosti određenih pojava. (Metode znanstvenih istraživanja, 23. 05.2015.)

1.5 Struktura rada

Ovaj diplomski rad na temu „Procjena isplativosti adaptacije apartmana „Villa Maris“,

sastavljen je od četiri međusobno povezana dijela.

U uvodu su ukratko navedeni problem, predmet i objekt istraživanja. Iz njih postavljena

je glavna, odnosno radna hipoteza. Također, navedeni su cilj i svrha istraživanja te

8

znanstvene metode pomoću kojih se do tog cilja došlo. Na kraju uvoda navedena je

struktura samog rada.

U drugom dijelu rada, pod nazivom Poslovno planiranje istaknuta je važnost i uloga

planiranja prije svakog poslovnog pothvata. Također objašnjena je uska povezanost

između funkcije planiranja i funkcije kontrole. Defenirano je što je poslovni plan te su

navedena njegova osnovna obilježja kao i njegove prednosti i nedostaci. U izradu i

provođenje poslovnih planova uključeni su brojni sudionici te su i oni također navedeni

u drugom dijelu ovog diplomskog rada. Na kraju drugog dijela, kao uvod u sljedeći dio,

neveden je sadržaj poslovnog plana, te je objašnjena svaka njegova zasebna cijelina.

Nakon drugog dijela, dolazi dio pod nazivom Poslovni plan adaptacije privatnih

apartmana „Villa Maris“ ujedno i treći dio diplomskog rada. Taj dio sadrži konkretan

primjer izrade poslovnog plana za buduću ideju odnosno pothvat. U tom dijelu nevedeni

su svi relevantni podaci poput potrebnih početnih ulaganja, očekivanih budućih prihoda,

same lokacije, konkurencije, asortimana usluga, kvalitete, načini promocije odnosno

marketinga itd. Na kraju tog dijela, pomoću financijskih pokazatelja i metoda za

ispitivanje financijske isplativosti donešena je zaključna ocjena.

Zaključak je četvrti i posljednji dio ovog diplomskog rada. U njemu sadržani su i sažeti

svi relevantni pokazatelji pomoću kojih je dokazana radna hipoteza.

9

2 POSLOVNO PLANIRANJE

Poslovno planiranje nije samo puka formalnost, već je temeljna osnova svake

poduzetničke ideje, odnosno pothvata, koji planiramo ostvariti. Tek detaljnim i

pažljivim planiranjem i analiziranjem svih detalja budućeg pothvata, može se uvidjeti je

li opravdano i realno ulagati u taj pothvat. Stoga, poslovni plan se izrađuje kako bi se

predvidjeli budući događaji ,uvidio najbolji način prilagodbe naše ideje tim uvjetima te

kako bi se izbjegao, odnosno smanjio, stupanj rizičnosti koji prijeti iz okoline. Činjenica

je da se ne može sve unaprijed predvijeti i sa sigurnošću odrediti, no to nije razlog da se

sve prepusti slučaju. Što bolje predvidimo budućnost, odnosno uvjete koji nas čekaju,

imamo veću mogućnost pronalaženja adekvatnog riješenja za te probleme i samim time

šanse za ostvarenje krajnjeg cilja su nam veće.

Poslovni planovi najčešće se izrađuju za potrebe banke pri izdavanju kredita no veliku

važnost oni imaju i kod samog poduzetnika odnosno vlasnika iz razlog što im pomažu u

razradi svoje ideje i analizi isplativosti te ideje.

2.1 Planiranje i kontrola

Funkcije planiranja i kontrole usko su povezane odnosno ne idu jedna bez druge.

Planiranje i kontrola su međuzavisni procesi i mogu se ilustrirati na sljedeći način:

Shema 1 : Funkcija planiranja

I

zvor : Poslovno planiranje, kontrola i analiza, 2012.

10

U aktivnost planiranja uključeno je nekoliko faza. Najprije se određuju ciljevi te način

kako postići određeni cilj. To znači da u fazi planiranja treba istražiti sve alternativne

metode i postupke, prikupiti informacije o alternativama te odabrati one metode i

postupke kojima se djelotvorno i uspješno ostvaruju prethodno postavljeni ciljevi.

Nakon toga donosi se odluka o izboru najpovoljnijih metoda i postupaka, čime se

ostvaruje kvantifikacija postvaljenih ciljeva instrumentom koji se naziva plan. .( Gulin i

ostali, 2012;183).

Shema 2: Funkcija kontrole

Izvor: Poslovno planiranje, kontrola i analiza, 2012.

Druga značajna aktivnost jest kontrola. Ta se aktivnost također sastoji od nekoliko faza

procesa odlučivanja. Najprije se uspoređuju planirani iznosi iz plana s ostvarenim

iznosima. Analizira se ostvareno, utvrđuju odstupanja i odgovornost za odstupanja. Na

kraju se poduzimaju korektivne aktivnosti. Izvješće o izvršenju čini finalni produkt

procesa planiranja i kontrole.( Gulin i ostali, 2012;184)

Budući da poslovni plan postavlja mjerila onoga što se želi i namjerava postići u

budućnosti , poslovni plan je ujedno i najbolji početak kontrole uspješnosti očekivanog

poslovanja. (Računovodstvo, revizija i financije, br.10/2000;113.)

11

2.2 Definiranje i obilježja poslovnog plana

Poslovni plan je temeljni dokument u kojem poduzetnik prikazuje svoje ambicije i ideje

te promišlja mogućnosti za postizanje poslovnog uspijeha u nekom razdoblju , nejčešće

u obračunskom razdoblju od godinu dana. (Računovodstvo, revizija i financije,

br.10/2000;113).

Jedna od mnogih definicija poslovnog plana je i : Poslovni plan je dokument koji sadrži

cjelovito i potanko razrađeno obrazloženje o ulaganjima u posao s ocjenom očekivanih

učinaka i varijantnih rješenja za rizične situacije, što ih donosi buduće vrijeme.

(Poslovni plan poduzetnika, 1999; 16.)

U 21. st. , odnosno u doba u kojem informatika i računala preuzimaju većinu aktivnosti,

često se zaboravlja da je poduzetništvo , odnosno potreba za izradom poslovnih

planova, postojala još i prije. Prijašnji poslovni planovi bili su manje detaljni, možda

nenapisani, ali ipak planovi. Danas pod nazivom „Poslovnog plana“ ipak se

podrazumijeva pisani dokument s analizom bitnih čimbenika poslovanja i razvitka, te

pokazateljima očekivane učinkovitosti.

Svaki poslovni plan različitog je opsega i ovisi o različitim obilježjima pothvata. Budući

da je svaki pothvat osobit, jednoznačno određenje sadržaja , oblika i opsega poslovnog

plana ne postoji. Postoje tek okvirni standardi koji ga čine prepoznatljivim, razumljivim

i praktično prihvatljivim.(Poslovni plan poduzetnika, 1999; 16)

Prije svega poslovni plan mora biti lako čitljiv. Svaki poslovni čovjek danas je

opterečen brojnim informacijama na koje troši mnogo svog vremena. U poslovnom

planu mora biti jasno prikazan slijed najvažnijih podataka. Uvod i završni dio od

iznimne su važnosti iz razloga što je uvod važan za opći dojam, a završetak mora

sadržavati zaključne informacije kako bi ulaganje rezultiralo uspiješnim rezultatom

poslovanja te kako bi se sadašnja ulaganja vratila, odnosno povećala. Vrijednost

poslovnog plana kao pisanog dokumenta mjeri se stupnjem njegove izvodljivosti i

realnosti očekivanih učinaka, a ne opsegom i vanjskim izgledom.

12

Opća obilježja poslovnog plana jesu:

Ø Poslovni je plan važan dokument koji pomaže uspijehu u poslu

Ø Njegova izrada zahtjeva vrijeme i sredstva, ali ih i štedi

Ø Pomaže poduzetniku pri potankom analiziranju njegovih ideja

Ø Usmjerava izvedbene aktivnosti osobito važne za početak samostalnog

poslovanja

Ø Utvrđuje mjerljive učinke koji su osnovica za potvrdu opravdanosti ulaganja, te

uloženih napora vlasnika i menadžera

Ø Dokumentira pregovaračku sposobnost pothvata, tj. privlači potencijalne

partnere i omogućuje bržu realizaciju kreditnih zahtjeva

Ø Važan je ne samo zbog prezentacije partnerima i finanicijerima već i zbog

provijere opravdanosti pothvata sa stajališta poduzetnika.

Poslovni se plan izrađuje zbog potrebe utvrđivanja konkretnuh ciljeva. Temelj je za

provjeru i naknadnu promjenu planiranih veličina. (Poslovni plan poduzetnika,1999 ;16)

Poslovni planovi trebaju svim poduzetnicima koji se žele što bolje pripremiti za buduće

poslovanje. Budućnost nam donosi brojne izazove i nepoznate uvijete. Ništa od toga se

ne može točno predvidjeti , ali se ipak svatko tko se upušta u neki poslovni pothvat

treba na to pripremiti. Vrlo često poduzetnici izrađuju poslovni plan iz razloga što to

netko drugi od njih traži, kao npr. banke, osiguravatelji ili budući ulagatelji.

Poslovni plan može proizlaziti iz neke postojeće poslovne strategije , tada već sadrži

sastavnice misije, strategijskih ciljeva i analize, a ako se izrađuje za novi pothvat , tada

mora pokazati mogućnost strategijskog razvoja i nakon razdoblja koje obuhvaća.

(Računovodstvo, revizija i financije, br.10/2000.)

13

Plan se rabi za brzu i jednostavnu komunikaciju s okruženjem, partnerima,

financijerima i onima koji su uključeni u njegovu izvedbu. Drugim riječima, nitko ne će

investirati u pothvat ako nema razrađen poslovni plan. On je temeljna informacija i

realna „pregovaračka sposobnost“. Temelj je provjere poduzetničke ideje i provjereno

predviđanje očekivane učinkovitosti poslovnog pothvata, tj. dobiti od uloženih sredstava

i vremena. (Poslovni plan poduzetnika,1999;16.)

2.3 Prednosti i nedostatci poslovnog plana

Poslovni plan ima dobre i loše strane. Obično se ističu četiri dobre strane odnosno

prednosti poslovnog plana, a to su :

Ø Osigurava smijernice

Ø Motivira zaposlene

Ø Koordinira aktivnosti

Ø Pomaže u procijeni ostvarenoga

Bez smjernica menadžeri pojedinih centara odgovornosti nemaju instrukcije o tome

kakve odluke trebaju donositi u svrhu ispunjavanja postavljenih ciljeva svojih jedinica i

poduzeća u cijelini. Pokazalo se također da svi zaposlenici bolje rade kada na umu

imaju postavljene ciljeve.

Motivacijski aspekt poslovnog plana vrlo je važan jer može maksimizirati doprinos

menadžera i radnika u pripremi i ostvarenju plana. Koordinativna aktivnost plana

očituje se u djelovanju jednog centra odgovornosti na drugi. Tako npr. plan prodajnog

odijela može pomoći menadžerima da utvrde potrebe za proširenjem kapaciteta

proizvodnje. Poslovnim planom koordinira se djelovanje srednjeg i nižeg menadžmenta.

Plan također pomaže u procjeni ostvarenja cilja poduzeća i ciljeva pojedinih centara

odgovornosti. Usporedbom planiranih i ostvarenih rezultata rasvjetljavaju se djelatnosti

koje su obavljene kao i one gdje su nužna poboljšanja.

14

Nedostatci plana mogu se svrstati u nekoliko točaka, i to:

Ø Plan može imati ograničavajuće djelovanje

Ø Može demoralizirati zaposlene

Ø Gubi se poticaj za kontrolom troškova

Kada poduzeće slijedi nerealan plan, to može ograničavajuće djelovati na ispunjavanje

ciljeva poduzeća ili njegovih dijelova. Umjesto većeg motivacijskog učinka, nerealni

plan može demoraliziraujće djelovati na menadžment i ostale zaposlene.

Nerealno planiranje troškova može također smanjiti poticaj da ih se provjerava, što

može negativno utjecati na ciljeve poduzeća i njegovih centara.(Gulin i ostali,

2012;187-188)

2.4 Sudionici u izradi i ostvarivanju poslovnog plana

U izradu i provođenje poslovnih planova uključeni su brojni sudionici. Neki od njih

izravno pridonose postupku planiranja, a drugi samo posredno, ali su svi oni

podjednako važni za konačan uspijeh. Taj uspjeh ne mjeri se samo kao kvaliteta

izrađenog plana nego ponajviše kao zadovoljavajući poslovni rezultat koji je nastao

primjenom plana u određenom razdoblju. Pojedina poduzeća različito izrađuju i

ostvaruju svoje poslovne planove , ovisno o veličini i ustroju, tako da nisu uvijek iste

osobe podjednako uključene u postupak planiranja.

Najčešće se u planiranju polazi od menadžera jer su oni izravno odgovorni za poslovni

rezultat, a time i za postupak planiranja koji će dovesti do tog rezultata. Ostali sudionici

planiranja mogu se podijeliti na vanjske i unutarnje. (Računovodstvo, revizija i

financije, br.10/2000; 116.)

15

Shema 3 : Sudionici poslovnog plana

Izvor: RRIF 10/2000

Vlasnici poduzeća morali bi imati najvažniju ulogu u postupku poslovnog planiranja. U

velikim tvrtkama njihovo sudjelovanje obuhvaća samo strategijsku razinu određivanja

najvažnijih razvojnih pravaca što je bitno za izradu taktičkih i operativnih planova. U

malim tvrtkama vlasnici neposredno mogu postavljati sasvim precizne i određene

zadatke menadžerima, a ako sami obnašaju te dužnosti tad njihovo planiranje uključuje

postavljanje zadataka neposrednim izvršiteljima. (Računovodstvo, revizija i financije,

br.10/2000., 117.)

Mnogi alati i tehnike vođenja projekata specifični su za upravljanje projektima.

Međutim, razumijevanje i primjena znanja, alata i tehnika koji se prepoznaju kao

provjerena praksa nisu dovoljni za učinkovito upravljanje prjektima.

Uza sve vještine koje su specifične za neko područje i uz izvrsnost u općem upravljanju

koje je potrebno za projekt, učinkovito upravljanje projektima zahtjeva da voditelj

projekta, ili u ovom slučaju vlasnik, ima sljedeće karakteristike:

Znanje - odnosi se na ono što voditelj preojkta zna o upravljanju projektima

Učinkovitost – odnosi se na ono što voditelj projekta može učiniti ili postići tijekom

primjene svoga znanja o upravljanju projektima.

Osobnost – odnosi se na to kako se voditelj projekta ponaša kad izvršava projektnu

aktivost. Osobna učinkovitost uključuje stavove, temeljne karakteristike osobnosti i

vodstvo. (PMBOK,2008, 13)

16

Stručnjaci za planiranje mogu biti raspoređeni na najrazličitijim poslovima unutar

poduzeća. Neki mogu imati menadžerske dužnosti , a drugi mogu biti izvršitelji na

složenim projektantskim poslovima. Svatko od njih može dobiti posebno zaduženje i

posebne ovlasti u izradi ili u provedbi planova. Normalno je da stručnjaci budu više

iskorišteni u postupku izrade planova odnosno u prognoziranju budućih uvjeta

poslovanja.

Zaposlenici su najčešće neposredno odgovorni za izvršavanje pojedinačnih poslovnih

zadataka kojima se postižu ukupni planski zadaci. Budući da su oni izvršitelji svih

neposrednih operacija u sklopu pojedinih poslovnih aktivnosti, njihova motiviranost za

postizanje planskih ciljeva, njihova vještina za kvalitetno izvođenje poslova te njihov

odnos prema ostalim sudionicima u zajedničkom poslu bitni su čimbenici o kojima ovisi

uspijeh tvrtke.

Kreditori su vanjski sudionici važni u postupku planiranja jer oni opskrbljuju poduzeće

novcem, kratkoročno ili dugoročno. Premda se najčešće ne miješaju u unutarnje

poslovanje, oni su i te kako zainteresirani za poslovni rezultat. Poduzeće koje koristi

bankin kredit dužno je redovito slati banci godišnja izvješća o poslovanju, a po potrebi

dati i druge podatke. Ako poduzeće uzima dugoročni tzv. Investicijski kredit , daje

banci elaborat o opravdanosti ulaganja koji mora biti usklađen sa strategijskim planom

razvoja tvrtke i s godišnjim poslovnim planovima za čitav vijek otplate kredita. Ako

otplata kredita teče normalno, banka neće ulaziti ni u kakve detalje ostvarivanja

poslovnih planova , ali ako poduzeće dođe u poteškoće i zakasni s otplatom anuiteta,

tada će banka intervenirati radi zaštite svojih interesa. Prije aktiviranja založnog prava

(hipoteke) na nekretnine i pokretnine u vlasništvu poduzeća, banka će nastojati da se u

poduzeću izradi tzv. Sanacijski plan , iz kojeg bi moralo biti vidljivo kako i u kojem

roku se mogu prevladati postojeće teškoće i nastaviti normalno poslovanje.

Dobavljači sirovina i materijala dvostruko su važni za poslovni uspijeh poduzeća pa je

zato njihovo mjesto u postupku poslovnog planiranja osobito važno. Prvo, oni

ospkrbljuju tvrtku svime što je potrebno za odvijanje osnovne poslovne djelatnosti .

Kvaliteta robe koju dobavljaju, pravodobnost isporuke te cijena koju uspostavljaju,

najvažnije su fizičke i financijske sastavnice u proizvodno-prodajnom lancu. Drugo,

dinamika plačanja dobavljačima uvijek je uspostavljena tako da poduzeće dio obrtnih

17

sredstva koristi na njihov račun. Svaka odgoda plaćanja dobavljačima znači za

poduzeće mogučnost korištenja kratkoročnih sredstava u druge svrhe npr. isplata plaća i

plaćanje poreza. Time dobavljači preuzimaju ulogu sličnu bankinoj jer i oni djelomice

kreditiraju poduzeće.

Kupci su za svako poduzeće najvažniji poslovni partneri iz razloga što oni izravno ili

neizravno utječu na početničku ideju poduzetnika odnosno poduzetnik kreće u pothvat

kojim želi postići ono što kupci traže. Premda izgleda da se kupci ne uključuju izravo u

postupak planiranja , to uopće nije tako. Postoje brojni načini njihovog izravnog ili

neizravnog sudjelovanja. (Računovodstvo, revizija i financije, br.10/2000., 117.)

2.5 Sadržaj poslovnog plana

Iako je svaki poslovni plan poseban i jedinstven, on ima zavidno dug staž u teoriji i

praksi. Potreban je, dakle, prepoznatljiv sadržaj u praktičnom radu i susretima s

domaćim i stranim partnerima. Stoga vrlo je bitno razumjevanje onoga što se u

poslovnom planu nalazi te bi utvrđivanje sadržaja takvog dokumenta kao normiranih

propisa ili obrasca za ispunjavanje bila ogromna greška. Stoga, ne postoje propisani

standardi za izradu poslovnog plana, no ipak postoji standard jednako prihvatljiv

domaćim i stranim ulagačima, zainteresiranim stranama i samim poduzetnicima:

Ø Sažetak poslovnog plana

Ø Informacija o poduzetniku - investitoru

Ø Analiza tržišta

Ø Tehnološko-tehnička analiza i organizacija poslovanja

Ø Marketing i kvaliteta

Ø Lokacijska analiza

Ø Financijska priprema

Ø Ocjena učinkovitosti i osjetljivosti

18

Pretpostavlja se da poduzetnik ima ideju. Poznata mu je tehnološka i lokacijska

osnovica pothvata. Raspolaže s prvim procijenama bitnih financijskih veličina.

Za izradu poslovnog plana potrebno je znanje. To znanje ne mora biti izvedbeno , ali

mora biti svakako poduzetničko znanje i sposobnost. Kako bi se izbjegli dodatni

troškovi, prije izrade poslovnog plana moguće je izraditi „probni“ poslovni plan. Ako se

u probnoj fazi rada dođe do zaključka da se isplati izraditi pravi poslovni plan , u to

uloži se vrijeme i novac. Poslovni plan može izraditi sam poduzetnik ili konzultant, no

nije preporučljivo prepustiti sav posao i izradu samo konzultantu jer onda to postaje

njegov poslovni plan i pothvat a ne više poduzetnikov. Poduzetnik mora biti svijestan

da on ima ulogu kreatora, on će plan izvoditi te snositi sav rizik. (Poslovni plan

poduzetnika, 1999.,18.)

2.5.1 Sažetak poslovnog plana

U sažetku poslovnog plana ukratko se navode osnovni podaci o poduzetniku i

poduzetničkoj ideji odnosno pothvatu. Navodi se vijek trajanja projekta, njegov početak

i kraj te cilj koji se nastoji postići odnosno ostvariti. Upoznaje se sa nazivom projekta,

njegovom vrijednošću te njegovom lokacijom.

2.5.2 Informacije o poduzetniku- investitoru

Podaci o poduzetniku moraju sadržavati objašnjenje kojom se djelatnošću općenito

poduzetnik bavi i o kakvom se poduzetništvu radi npr. obiteljsko poduzetništvo.

Potrebno je i obrazloženje svrhe tog pothvata odnosno investiranja. Potrebno je

definirati radi li se o projektu početnika, razvojnom projektu, projektu podizanja

tehnološkog kapaciteta, projektu adaptacije itd. Samim time ističu se razlike po kojima

je naš projekt u prednosti ili nedostatku naspram drugoga. Ako je poduzetnik već

poslovao u takvoj branši navode mu se dotadašnji uspijesi i postignuća.

19

2.5.3 Analiza tržišta

Analiza tržišta sastoji se od dva dijela, a to su:

1. Analiza tržišta prodaje

2. Analiza tržišta nabave.

Prvo se analizira prodajno tržište iz razloga što nam analiza prodajnog tržišta pruža prve

informacije i pokazatelje prihvatljivosti ili neprihvatljivosti poduzetničkog pothvata.

Definiraju se bitne sastavnice proizvoda kao što su vrsta, kvaliteta, namjena i obilježja.

Definiranjem vrste, namjene i osobina proizvoda ili usluga u poslovnom planu analizira

se postojeća ponuda i potražnju od strane tržišta za našim proizvodom odnosno

uslugom.

Postoji mogućnost širenja na postojećem tržištu ili ulaska na novo tržište. Također,

mogućnost širenja odnosno ulaska na novo tržište može biti ostvarena ponudom

postojećeg proizvoda kao i novog proizvoda. Upravo radi toga bitna je analiza tržišta,

kako bi uvidjeli gdje, kada i na koj način plasirati naš proizvod. Drugim riječima

očekivani rezultat anlize tržišta je dobiti procjenu onog dijela tržišta na koji projekt

može računati.

Tablica 1: Mogućnosti širenja na tržištu

Proizvod /tržište Postojeće tržište Novo tržište

Postojeći proizvod/usluga Postojeći se proizvod nudi na postojećem tržištu

Postojeći se proizvod nudi na novom tržištu

Novi proizvod/usluga Novi se proizvod nudi na

postojećem tržištu Novi se proizvod nudi na

novom tržištu

Izvor :izradio student

Nakon analize tržišta prodaje, slijedi analiza tržišta nabave odnosno inputa ili tzv.

ulazne strane poslovnog procesa. Definiraju se uvjeti nabave, dinamika isporuke i

dinamika plaćanja dobavljača. Analizom tržišta nabave potrebno je dobiti prikaz stanja

jer o njemu upravo ovisi obujam poslovanja i financijska uspješnost poduzeća.

20

2.5.4 Tehnološko tehnička i organizacijska analiza

Nakon tržišne analize potrebno je provesti tehnološko- tehničku i organozacijsku

analizu. Tehnološko- tehnička analiza odnosi se na specifikaciju, tehničke karakteristike

i vrijednost proizvodne opreme. Pored potrebne proizvodne opreme potrebno je

prikazati kaluklaciju troškova izvođenja potrebnih građevisnkih radova radi li se o

adaptaciji ili izgradnji.

Tehnološki kapacitet i obujam proizvodnje trebaju sadržavati planirani asortiman

proizvodnje, strukturu planiranog proizvodnog programa, obujam proizvodnje u fazama

uvođenja proizvoda na tržište i u godini normalnog korištenja kapaciteta. Svaki

proizvod i usluga zahtijeva određenu strukturu tehnološko-tehničke opremljenosti

prostorom, opremom i alatima, te potrošnju sirovina, materijala i usluga drugih.

Organizacijska analiza odnosi se na kvalificiranost, stručnost i broj zaposlenika te samu

organizaciju rada. Za mala preduzeća je karakteristično da nemaju izrazito razrađenu

organizacijsku strukturu, ali ipak je potrebno u poslovnom planu navesti osnovne

karakteristike organizacijske strukture i menadžmenta. Osnovni parametri procesa

projektiranja organizacijske strukture su podijela rada i koordinacija unutar te podijele

rada. Bitno je definirati koje će se funkcije obavljati u poduzeću , a zatim ih dalje

raščlaniti na operativne zadatke. Cilj takvog grupiranja i definiranja poslova je da se

postigne racionalnije izvršavanje poslova, odnosno grupiranje sličnih aktivnosti u jednu

organozacijsku cijelinu. U tom slučaju veliki značaj ima koordiniranje odnosno

usmeravanje svih napora u organizacijama ka ostvarivanju zajedničkog cilja.

2.5.5 Marketing i kvaliteta

Cilj marketinških aktivnosti je pridobiti kupce, zadržati ih što dulje i nadjačati

konkurenciju . Prije svakog marketinškog poteza, potreban je pozitivan imidž države.

Na taj način javnost percipira državu kao poželjnu turističku odrednicu. Bez ozbiljnog

marketinškog pristupa turizam ne bi postao masovna i općeprihvaćena pojava u društvu.

Marketinški pristup turizmu podrazumijeva različiti niz radnji: od marketinškog

21

planiranja i izbora marketinških strategija pa sve do upotrebe marketinških metoda i

kreacija originalnih ideja.

Kako bi to uspjelo potrebno je ponuditi kvalitetne proizvode i usluge koji mogu

zadovoljiti potrošačeve potrebe, navike kupaca krajnje potrošnje ili tehnološko-

tehničke zahtjeve kupaca radi li se o reprodukcijskoj potrošnji.

Diferenciranje proizvoda najvažniji je cilj marketing plana. Prvo se vrši segmentacija

kupaca na osnovi platežne moći, zatim se mora vidjeti je li preduzeće sposobno

osigurati pravu kombinaciju proizvoda i cijene koju ti kupci žele i na kraju odlučiti se za

pravu metodu promocije. Potrebno je utvrditi takve prodajne cijene koje su kupci

spremni platiti za ponuđene proizvode ili usluge, tj. voditi elastičnu politiku prodajnih

cijena.

Promocija je također važan segment marketinga i neophodno ju je planirati. Glavni

ciljevi promocije usmjereni su na krajnjeg potrošača. Cilj promoviranje je da potrošač

zna za nas i naš proizvod, te ih zainteresirati i uvjeriti da kupe naš proizvod. Poruka koja

se upućuje kupcu mora biti jasna i razumljiva. Mora naglašavati prednosti i odlike

proizvoda.

2.5.6 Lokacijska analiza

Lokacija je element koji najviše ovisi o vrsti pothvata i obrnuto tj. pothvat u koji se

poduzetnik upušta ovisi o lokaciji. Krivi izbor lokacije za sobom vuče stalne gubitke

koji su posljedica gubitka vremena i dostave inputa i distribucije proizvoda na mjesta

koja nisu idealno odabrana. Stoga je važno odabrati lokaciju koja je povoljna s obzirom

na naš poslovni plan odnosno poduzetničku ideju.

Radi li se o proizvodnji važna su sljedeća svojstva: koja je adresa poduzeća, koliko je

velik poslovni prostor te kad je građen i od čega, jeli taj prostor unajmljen ili je

vlasništvo poduzeća, jeli ga potrebno preuređivati i koliko to košta itd. U slučaju da se

poduzetnička ideja, odnosno poslovni plan odnosi na nekakvu izgradnju objekta ili

adaptaciju već postojećeg objekta potrebno je pri odabiru lokacije voditi računa

22

dozvoljavaju li urbanistički uvjeti vašu djelatnost na tom području te koje se još slične

djelatnosti nalaze u blizini.

Pri odabiru lokacije potrebno je samosvijesno znati odgovore na ključna pitanja poput

ovih:

Ø Zašto smo izabrali baš tu a ne neku drugu lokaciju?

Ø Jeli to prava lokacija za naš posao?

Ø Kako će izbor lokacije utjecati na troškove poslovanja?

2.5.7 Financijska priprema

Financijska priprema unutar poslovnog plana odnosi se na:

Ø Formiranje ukupnog prihoda

Ø Investicije u stalna sredstva

Ø Troškove poslovanja

Ø Proračun amortizacije

Ø Izvore financiranja i obveze

Ø Račun dobiti i gubitka

Nakon određivanja svih aspekata proizvodnje i poslovanja, kvalitete i marketinga,

odnosno nakon analize tržišta, tehnološko-tehničke analize i organizacijske analize

pristupa se određivanju financijskih pokazatelja. To znači određivanje ukupnih prihoda i

rashoda te dobiti i njezine raspodijele. Nakon što su za određeno plansko razdoblje

evidentirani prihodi i rashodi pristupa se određivanju bruto dobiti i njezinoj raspodijeli.

Bruto dobit je pozitivna razlika između prihoda i rashoda u nekom obračunskom

razdoblju. U slučaju da se radi o malom poduzeću, pošto je u većini malih poduzeće

jedna osoba i vlasnik i menadžer, tada ona sama odlučuje o raspodjeli.

23

U financijskoj analizi definiraju se sredstva ulaganja. Ulaganje u neki pothvat mora biti

vrlo jasno prezentirano tj. mora biti jasna visina i uvjeti kreditiranja, te obroci otplata

kako bi se sve uskladilo s priljevima financijskih sredstava.

Financijska analiza obuhvača i novčani proračun. Novčani plan poduzeća općenito je u

funkciji stabiliziranja novčanog stanja i toka da bi se racionalno osigurale ukupne

novčane potrebe. Da bi se pripremio novčani plan, potrebno je raspolagati različitim

informacijama, među kojima valja posebnoi istaknuti: početno novčano stanje, novčani

primici za dotično razdoblje i novčane izdatke za isto to razdoblje.

2.5.8 Ocjena učinkovitosti

Ocjena učinkovitosti temelji se na:

Ø Pokazateljima učinkovitosti kao što su omjeri ukupnog prihoda, bruto dobiti,

neto dobiti, ukupnih ulaganja, vlastitih sredstava, kamata i anuiteta te

amortizacije.

Ø Pokazateljima likvidnosti odnosno financijski tijek po primicima i izdacima u

vijeku trajanja projekta

Ø Pokazateljima rentabilnosti kao što su metoda neto sadašnja vrijednost

projekta,metoda interne stope rentabilnosti i metoda razdoblja povrata ulaganja.

Pomoću metode Neto sadašnje vrijednosti (NPV) vrši se diskontiranje svih očekivanih

novčanih primitaka i izdataka investicijskog projekta na sadašnju (današnju) vrijednost

s ciljem da se utvrdi je li sadašnja vrijednost novčanih primitaka prelazi sadašnju

vrijednost novčanih izdataka. Diskontiranje se vrši pomoću diskontne stope koja

predstavlja zahtjevanu stopu povrata odnosno cijenu kapitala. Samo oni projekti kod

kojih se utvrdi nula ili pozitivan iznos neto sadašnje vrijednosti su prihvatljivi za

investitora.

24

Opća formula za računanje neto sadašnje vrijednosti je sljedeća:

gdje je: -novčani tok u određenom razdoblju

- broj razdoblja

-diskontna stopa

Uz metodu neto sadašnje vrijednosti koristi se i metoda interne stope povrata (IRR).

Interna stopa povrata je onda diskontna stopa kod koje je neto sadašnja vrijednost

(NPV) jednaka nuli. Računanje IRR danas je vrlo jednostavno uz pomoć kompjutorskog

programa tako da se mijenja i primjenjuje različita diskontna stopa sve dok se ne dobije

NPV= 0. Projekt je prihvatljiv ako je interna stopa povrata veća od diskontne stope. Za

današnje poslovne odluke u normalnim oklnostima dovoljno je računati bilo NPV ili

IRR. Danas se iz praktičnih razloga češće koristi metoda neto sadašnje vrijednoti NPV.

( Gulin i suradnici; 2012.)

Treća metoda koja služi kao pokazatelj rentabilnsoti je metoda razdoblja povrata i odnosi se na vrijeme koje je potrebno da se budućim novčanim pirmicima pokrije početni investirani iznos. Postoje dvije metode računanja, i to : (a) kada su jednaki budući novčani primici, i (b) kada su nejednaki budući novčani primici. ( Gulin i

suradnici; 2012.)

Formula za period povrata u slučaju jednakih novčanih primitaka je sljedeća:

Tako npr. ako je početno ulaganje u investicijski projekt 500.000 kn , a očekivani

jednaki budući novčani primici jesu 100.000 kn tada je:

Ako su budući novčani primici investicijskog projekta nejednaki u godinama njegova

korištenja tada se period povrata računa na sljedeći način:

25

Primjer 1: Izračun perioda povrata

Uloženo je u investiciju 10.000.000,00 kn. Očekuje se da će projekt ostvariti u sljedeće

4 godine čisti novčani tok od 14.900.000,00 kn i tražena stopa prinosa na ulaganje je

12%.

GODINA NNT DISKONTNI FAKTOR SV NNT KUMULATIV

0 -10.000.000,00 / / /

1 3.500.000,00 0,892857143 3.125.000,00 -6.875.000,00

2 3.750.000,00 0,797193878 2.989.477,04 -3.885.522,96

3 4.400.000,00 0,711780248 3.131.833,09 -753.689,87

4 3.250.000,00 0,635518078 2.065.433,75 1.311.743,89

Izvor: izradio student

U prvom stupcu (pod nazivom NNT) prikazani su iznosi neto novčanih tokova kroz 4

godine trajanja projekta. U sljedećem stupcu izračunati su diskontni faktori na slijedeći

način:

, ,.....

Umnožak diskontnog faktora i neto novčanih tokova kroz godine daje sadašnju

vrijednost neto novčanih tokova, što je prikazano u sljedećem stupcu (pod nazivom

SVNNT). U zadnjem stupcu izračunat je kumulativ te se jasno vidi da je potrebno tri

godine i 133 dana da se uložena sredstva vrate.

26

3 POSLOVNI PLAN ADAPTACIJE PRIVATNIH APARTMANA „VILLA MARIS“

Sadržaj odnosno oblik poslovnog plana ovisi o poduzetničkoj ideji odnosno o projektu o

kojem se radi. Kao što je i prije navedeno ne postoje propisani standardi za izradu

poslovnog plana, no ipak postoji standardi koji su svima prihvatljivi. Iz tog razloga

postoji mogučnost da se sadržaj plana i karakteristike plana razlikuju od plana do plana.

Logično je da bi svaki poslovni plan trebao započeti sa podacima o poduzetniku i

samom njegovom poduzetničkom idejom, odnosno vizijom.

3.1 Podatci o poduzetniku

Osnivač projekta, ujedno i vlasnik kuće je F. N. rođen 1965. god. u Puli. Osnovnu školu

pohađao je u Umagu, gradu u kojem trenutno živi, dok je srednju školu završio u

Bujama, koje su udaljene 12,5 km od Umaga. Od svog ranog djetinjstva, vrijeme je

provodio uz more, otkrivajući sve ljepote i čari koje ono nudi. Bavio se raznim

poslovima, od samog ribolova, pa sve do plovidbe sa velikim turističkim brodom. Već

tad uvidio je da mnogi turisti biraju Umag kao svoju destinaciju te prepoznao „dobar

posao“ u tome.

Umag je maleni grad na zapadnoj obali Istre, na samo 10 km od slovenske granice i uz

Savudriju najzapadnije je mjesto u RH. Umag je izrazito turističko mjesto, prirodne

ljepote. Zemljopisni položaj bio je također presudan za razvoj turizma. Svega 40

kilometara udaljen od Trsta, 150 km. od slovenske prijestolnice Ljubljane i 50 nautičkih

milja od Venecije - omiljeno je mjesto za odmor, s izuzetnim izletničkim

mogućnostima.

Razvoj turizma u direktnoj je vezi i s razvojem poljoprivrede. Plodno tlo je naročito

pogodno za uzgoj maslina i vinove loze, tradicionalnih kultura karakterističnih za

mediteransko podneblje. S uzgojem vinove loze, razvijeno je i vinarstvo. Nadaleko su

poznata i cijenjena vina Istre čiji su proizvođači uvršteni u vinsku cestu ovog kraja.

Prepoznavši sva ta bogatstva, za koja se priroda pobrinula sama, vlasnik kuće, zajedno

sa svojom obitelji, odlučio se za adaptaciju kuće koju ima u svojem vlasništvu. Budući

27

da poduzetnik već ima prethodnog iskustva sa iznajmljivanjem apartmana, koji su

također u obiteljskom vlasništvu, odlučio se na velika ulaganja i krenuo u pothvat koji

će mu se s godinama isplatiti.

3.2 Nastanak poduzetničke ideje

Uvidjevši da je turizam grana gospodarstva koja se sve više razvija i proširuje unutar

Istarske županije, odnosno samog grada Umaga, vlasnik je osmislio projekt pomoću

kojeg bi ostvario dodatnu zaradu uz svoje primarno zaposlenje, a to je izletnički brod.

Velik utjecaj na nastanak poduzetničke ideje imali su samo poznavanje posla u koji se

opušta ali i hobi odnosno strast. Glavni motivi nastanka takve poduzetničke ideje su

upravo sposobnost prepoznavanje prilike koju gospodarstvo samo po sebi pruža na tim

prostorima, a i bolja iskorištenost i namjena do tada neiskorištenog prostora. Samim

ostvarivanjem tog projekta pružio bi priliku članovima obitelji za eventualno

samozapošljavanje i dodatnu novčanu zaradu.

3.3 Način poslovanja

Kako bi se poslovanje ostvarilo, prije svega potrebno je investirati u samu adaptaciju

kuće, odnosno adaptaciju apartmana. Plan je adaptirati i opremiti četiri apartmana, na

dvije etaže. Adaptacija predstavlja nužnost stambenog prostora želimo li omogućiti bilo

kakve daljnje koristi od njega, bilo to kvaliteta življenja ili kvaliteta iznajmljivanja.

Prije svega bitno je odrediti asortiman usluga koje će biti u ponudi. Poduzetnik se

odlučio, u početku, samo na usluge smiještaja, dok će se jednog dana usluga moći

eventualno proširiti i na uslugu prehrane te na dodatne usluge organiziranja izleta

turističkim brodom.

Vlasnik planira investirati u projekt adaptacije četri apartmana te im dati ime „Villa

Maris“. Maris je ime latinskog porijekla i znači „Živjeti na moru“ ili „ dolazi s mora“ od

latinske imenice, ženskog roda „mare“ što znači more. Objekt je okružen

mediteranskom vegetacijom koja pruža poseban ugođaj za ugodan boravak tokom

28

toplih ljetnih mjeseci. Kuća se nalazi u Savudriji, naselju nekoliko kilometara

udaljenom od Umaga. Savudrija, sa svojim svjetionikom, poznata i kao najzapadnija

točka Hrvatske, prvo je po redu turističko odredište u tom dijelu Istre. Posljednjih

godina je i savudrijski svjetionik, najstariji na Jadranu, izgrađen još 1818. godine,

postao turistička atrakcija i mjesto boravka gostiju.

Radi se o četiri apartmana, različite kategorizacije i veličine. Na prvom katu nalazio bi

se jedan dvosobni apartman, površine 70m2 , s četiri ležaja i dva pomoćna ležaja u

dnevnom boravku, dok bi u prizemlju bila tri apartmana. Svaki apartman bi imao vlastiti

balkon ili terasu gdje se gosti mogu opustiti. Apartman bi nudio potpuno opremljenu

kuhinju s blagovaonicom i dnevnim boravkom, odvojenima od spavaćih soba. Na

raspolaganju također bio bi TV sa satelitskim programima i kupaonica s tušem. Usluga

parkirališta bila bi uključena u cijenu s obzirom da je to privatni posjed. Gostima bi u

svakom trenutku bila dostupna usluga na hrvatskom, talijanskom, engleskom i

njemačkom jeziku.

3.4 Analiza tržišta

Kao što je već prije, u teorijskom dijelu navedeno, potrebno je izvršiti analizu tržišta

odnosno, analizu tržišta nabave i tržišta prodaje. Prije svega potrebno je definirati tržište

prodaje odnosno onu skupinu kojoj će naša usluga biti na raspolaganju i koje prihode

planiramo ostvariti. U ovom slučaju, usluga bi bila namjenjena turistima za vrijeme

sezonskih mjeseci, odnosno u periodu od 25. travnja do 10. listopada. Najčešće su to

Njemci, Austrijanci, Talijani i Slovenci, dok su posljednjih godina česti i Rusi i

Ukrajinci.

U Tablici 2 prikazani su budući planirani prihodi koje vlasnik namjerava ostvariti

iznajmljivanjem četiri apartmana za vrijeme ljetnih mjeseci, odnosno u periodu od 25.

travnja do 10. listopada. U tablici su za različite periode navedene prosječne cijene svih

četiri apartmana i točan broj dana unutar određenog perioda. Navedeni su prihodi koje

je moguće ostvariti kada je 100% popunjenost kapaciteta. S obzirom na različitu

popunjenost u predsezoni, sezoni i posezoni planirani prihodi se razlikuju te ukupni

planirani prihodi iznose 206.889,60 kn.

29

Tablica 2: Planirani godišnji prihodi

25.04. - 14.06.

07.09.- 10. 10. 15.06. - 28.06. 29.06. - 05. 07.

01.09. - 06.09.

06.07. - 19.07.

24.08. - 31.08. 20.07 -23.08.

PROSJEČNA CIJENA PO APP

334,00 kn 402,00 kn 494,00 kn 554,00 kn 615,00 kn

BR. DANA U PERIODU 85 14 13 22 35

PRIHOD OD 100%

POPUNJENOSTI

KAPACITETA (4

apartmana)

113.560,00kn 22.512,00 kn 25.688,00 kn 48.752,00 kn 86.100,00 kn

POPUNJENOST PERIODA 40% 60% 70% 90% 100%

PRIHOD 45.424,00 kn 13.507,20 kn 17.981,60 kn 43.876,80 kn 86.100,00 kn

206.889,60

kn

Izvor : izradio student

Nakon tabličnog prikaza, pomoću grafikona 1 i grafikona 2 prikazano je kretanje

prosječne cijene po periodima i kretanje popunjenosti unutar tih perioda.

Grafikon 1: Kretanje cijene

0,00 kn

100,00 kn

200,00 kn

300,00 kn

400,00 kn

500,00 kn

600,00 kn

700,00 kn

Prosječna cijena po apartmanu

Izvor : Izradio student

30

Grafikon 2 : Kretanje popunjenosti perioda

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

Popunjenost perioda

Izvor: Izradio student

Uspoređivanjem tih grafova može se zaključiti da je cijena kao i popunjenost najniža

početkom sezone i krajem sezone, odnosno u predsezoni i posezoni. I cijena i

popunjenost dosežu svoj maksimum u periodu od 20. srpnja do 23. kolovoza . Može se

zaključiti da unatoč najvišoj cijeni, popunjenost je ipak najveća radi najljepšeg vremena,

školskih praznika i mnogih drugih faktora koji utjeću na popunjenost.

Nakon što se definira određena skupina, kojoj je usluga namjenjena, potrebno je

definirati sve ono što će nam biti potrebno kako bi ostvarili, odnosno adaptirali

apartmane na način da njih zadovoljimo i pružimo im ugodan godišnji odmor. Dakle ,

potrebno je analizirati tržište nabave. Sama lokacija grada Umaga dosta je dobra što se

tiče tržišta kojima je okružena, odnosno samo 30 km dijeli nas od Slovenije (Kopra) i

50 km od Italije. Kopar se zadnjih godina dosta razvio što se tiče velikih trgovačkih

centara i nudi dobar asortiman materijala, namještaja, uređaja i sitnog inventara. Dio

materijala, alata i namještaja vlasnik planira nabaviti na inozemnom tržištu odnosno

Sloveniji i Italiji, a dio na domaćem tržištu ovisno o ponudi, cijeni, kvaliteti i

mogućnosti transporta.

31

3.5 Tehnološko-tehnička analiza i organizacija poslovanja

Tehnološko-tehnička analiza odnosi se na točnu specifikaciju početnih planiranih

ulaganja i strukturu ulaganja. Vlasnik kuće planira uložiti novac u adaptaciju četiri

apartmana, od kojih jedan, ujedno i najveći, na prvom katu i druga tri u prizemlju. Što

se tiče organizacije poslovanja,vlasnik je odlučio da će uz pomoć svoje obitelji voditi

poslovanje, te brinuti se o čiščenju apartmana i ostalim obavezama. Prije same nabave

namještaja i uređenja, potrebno je nabaviti materijale i zaposliti adekvatne ljude

zadužene za izvršavanje raznih poslova. U sljedećoj tablici prikazane su vrste radova i

poslovi koje podrazumjevaju. U zadnjem stupcu prikazana je cijena određenog rada.

Tablica 3 odnosi se na apartmane na obje etaže, dakle cijene koje su prikazane odnose

se na radove koje je potrebno izvršiti na obje etaže.

Tablica 3 Prikaz redosljeda, vrste, opisa i cijene rada

VRSTA RADOVA OPIS RADOVA CIJENA

1. Radovi demontaže

U ovu stavku uključeni su poslovi demontaže, najčešće je to demontaža svih sanitarija,starog namještaja, sobnih i ostalih vrata, električnih i plinskih bojlera, lustera, utičnica i prekidača.

4500,00 kn

2. Odvoz otpadnog

materijala

Uključuje odvoz otpadnog materijala i starog namještaja na deponiju za glomazni otpad

7500,00 kn

3. Soboslikarski radovi

Soboslikarski radovi odnose se na bojanje fasade i

unutarnjih zidova. Bojanje unutarnjih zidova uz

prethodno impregniranje, gletanje i brušenje, bijelom bojom stropovi i do dvije boje zidovi u

kompletu sa materijalom.

16100,00kn

+

11200,00kn

=

27300,00 kn

4. Završni radovi Uključuju nabavu i montažu sanitarija u kupaonicu, montažu utičnica i prekidača i sobnih vrata te nabavu i montažu namještaja.

/


U prethodnoj tablici cijena završnih radova nije navedena iz razloga što su u nastavku

prikazani detaljnije. U nastavku izračun završnih radova odvojen je s obzirom na etaže

radi lakšeg snalaženja, dakle posebno su prikazani završni radovi odnosno nabava

32

potrebnog inventara za apartman na gornjoj etaži od apartmana koji se nalaze u

prizemlju.

Tablica 4 Prikaz sanitarne opreme potrebne za apartman na katu

VRSTA SANITARNE

OPREME

CIJENA

wc školjka 189,90 kn

Vodokotlić 199,90 kn

tuš kabina 1.300,00 kn

električni bojler 599,90 kn

Umivaonik 230,00 kn

Montaža 750,00 kn

UKUPNO 3.269,70 kn

Izvor: izrada student

Tablica 5 Prikaz potrebog inventara za opremanje apartmana na katu

POPIS INVENTARA CIJENA

SOBA 1

Bračni krevet 1.400,00 kn

Nočni ormarić (x2) 458,00 kn

Ormar (3 krila) 800,00 kn

Ogledalo 150,00 kn

Ukupno (soba 1) 2.808,00 kn

SOBA 2

Krevet za 1 osobu (x2) 2.200,00 kn

Radni stol 180,00 kn

Ormar (2 krila) 700,00 kn

Ukupno (soba 2) 3.080,00 kn

DNEVNI BORAVAK + KUHINJA

Kauč na razvlačenje (x2) 2.993,00 kn

TV namještaj 750,00 kn

TV 1.610,00 kn

Stolić 499,90 kn

Blagovaonski stol 1.999,00 kn

Stolice (x8) 2.000,00 kn

Hladnjak / zamrzivač 2.099,00 kn

Kuhinja 4.500,00 kn

Ukupno (dnevni boravak + kuhinja) 16.450,90 kn

UKUPNO 22.338,90 kn


33

U tablici 4 prikazano je što je od sanitarne opreme potrebno nabaviti te koliko iznosi

sama montaža sanitarne opreme, dok je u tablici 5 prikazan sav potreban inventar za

opremanje ostalih prostorija unutar apartmana. Obje tablice odnose se isključivo na

opremanje apartmana koji se nalazi na gornjoj etaži.

U nastavku prikazan je popis završnih radova odnosno popis potrebnog inventara za

opremanje apartmana koji se nalaze na donjem katu, odnosno prizemlju. U prizemlju

kuće nalaze se 3 apartmana. U tablici 6 apartmani su označeni rednim brojevima radi

lakšeg snalaženja te je naveden popis inventara potrebnog za opremanje apartmana u

prizemlju.

Tablica 6: Popis inventara (donji kat)

1. APARTMAN 2. APARTMAN 3. APARTMAN

Bračni krevet 1.400,00 kn Bračni krevet 1.400,00 kn Bračni krevet 1.400,00 kn

Krevet za 1

osobu

1.100,00 kn Krevet za 1

osobu (x2)

2.200,00 kn Krevet za 1

osobu (x2)

2.200,00 kn

Nočni ormarić (x2)

458,00 kn Nočni ormarić (x3)

687,00 kn Nočni ormarić (x3)

687,00 kn

Ormar (2 krila) 700,00 kn Ormar (3 krila) 800,00 kn Ormar (3 krila) 800,00 kn

Stol + 4 stolice 1.300,00 kn Stol + 6 stolica 1.600,00 kn Stol +6 stolica 1.600,00 kn

TV 1.610,00 kn TV 1.610,00 kn TV 1.610,00 kn

Kuhinja+

hladnjak

4.600,00 kn Kuhinja+

hladnjak

4.600,00 kn Kuhinja+

hladnjak

4.600,00 kn

Ogledalo 90,00 kn Ogledalo 90,00 kn Ogledalo 90,00 kn

Wc školjka 189,90 kn Wc školjka 189,90 kn Wc školjka 189,90 kn

Vodokotić 199,90 kn Vodokotlić 199,90 kn Vodokotlić 199,90 kn

Umivaonika 230,00 kn Umivaonik 230,00 kn Umivaonik 230,00 kn

Tuš kabina 1.300,00 kn Tuš kabina 1.300,00 kn Tuš kabina 1.300,00 kn

Električni bojler

400,00 kn Električni bojler 400,00 kn Električni bojeler

400,00 kn

Montaža sanitarija

300,00 kn Montaža sanitarija

300,00 kn Montaža sanitarija

300,00 kn

UKUPNO 13.877,80 kn 15.606,80 kn 15.606,80 kn


U nastavku, (tablica 7), prikazani su na sažetiji način ukupni troškovi odnosno početna

potrebna sredstva i iznose 110.000,00 kn.

34

Tablica 7 Prikaz potrebnih početnih sredstava

Troškovi opremanja apartman na gornjoj etaži 25.608,60 kn

Troškovi opremanja prvog apartmana u prizemlju 13.877,80 kn

Troškovi opremanja drugog apartmana u prizemlju 15.606,80 kn

Troškovi opremanja trećeg apartmana u prizemlju 15.606,80 kn

Zajednički troškovi (troškovi demontaže, odvoza i

soboslikarski troškovi ) 39.300,00 kn

UKUPNO 110.000,00 kn


3.6 Marketing i kvaliteta

Marketinške aktivnosti su neophodne u kreaciji atraktivnih turističkih ponuda. Na taj

način predstavljamo se kao poželjna svjetska destinacija. Marketinški koncept turističke

destinacije veoma je važan. Dobar izbor marketinga bitan je za ostvarenje dugoročnih

ciljeva, kojima teži svatko.

S obzirom da se apartmani nalaze u turističkom mjestu, postoje razne mogućnosti

promocije kroz privatne turističke agencije i gradsku turističku zajednicu. Danas sve

češći način promocije, pa i samog rezerviranja smejšataja, odvija se putem internetskih

stranica. Postoje razne internet stranice poput: Booking.com, Trivago i Tripadvisora,

Expedia, koje nude informacije o destinaciji i o samom objektu, te komentare gostiju

koji su prethodno posjetili određeni objekat na temelju kojih budući gost može stvoriti

određeno mišljenje. Iz tog razloga, vlasnik planira objaviti ponudu svojih apartmana na

tim i sličnim stranica, kako bi bila dostupna široj javnosti.

Uz osnovnu promociju putem internetskih stranica, planira i promoviranje putem

podsjetnica, odnosno malog letka, koji bi sadržavao osnovne podatke o vlasniku,

lokaciju gdje se apartmani nalaze te put i koordinate kako ih pronaći. Također na

podsjetnici bili bi istaknuti kontakti, broj mobilnog uređaja i e-mail adresa, na koje mu

se mogu obratiti i informariti o cijenama, eventualnom terminu dolaska i ostalim

informacijama koje su im potrebne.

35

Što se tiče same kvalitete turističke ponude, bitno je sagledati širu sliku, odnosno

ponudu. Kvalitetna turistička ponuda se ne može svesti samo na plaže, sunce i more,

kao što se ne može svesti samo ni na uređenost samog turističkog objekta o kojem se

radi. Svi ti faktori , u zajedničkom međudjelovanju, moraju dati svoj doprinos u

pružanju kvalitetne usluge.

Vlasnik apartmana, s obzirom da ima prethodna iskustva u turizmu i radu s ljudima, u

svom budućem poslovanju veliki „naglasak“ planira staviti na interpersonalne vještine.

Interpersonalne vještine odnose se na samu brigu o gostu, način ophođenja s gostom,

ljubaznost prema gostu. Bitnu ulogu imaju i same komunikacijske vještine, poznavanje

stranih jezika i interakcija s gostom. Putem interakcije između gosta i zaposlenika ili

vlasnika, gost stvara mišljenje, odnosno početnu sliku, o kvaliteti organizacije i same

usluge. Početni dojam gost stekne pri samom susretu s objektom no ključnu ulogu imaju

ljudi.

Dugoročni cilj vlasnika, što se tiče kvalitete i marketinga , je stvoriti odnos povjerenja

između sebe ili nekog drugog radnika i gosta. Time se gosta stavlja u središte interesa i

stječe se njegova naklonost i povjerenje.

3.7 Lokacijska analiza

Lokacija, kao faktor, važna je sama po sebi, no u zadnje vrijeme, kada su svi iznimno

mobilni i sve je prometno dobro povezano, lokacija sama po sebi pada u drugi plan i na

važnosti dobivaju neki drugi čimbenici poput usluge i kvalitete. Kada govorimo o samoj

lokaciji objekta , naravno da ona jednim dijelom definira krug tj. strukturu gostiju kao i

dugoročno uspješno ili manje uspjšeno poslovanje. No, lokacija nije dovoljna. Svaka

lokacija ima i svoje prednosti i nedostatke.

Prednosti lokacije apartmana „Villa Maris“ su te što iako nisu smješteni u centru grada

Umaga, već su smješteni u Savudriji, mjestu udaljenom 7 km od Umaga, gostima je u

blizini sve što im je potrebno. Nevezano radi li se o obitelji s malom dijecom, mladim

gostima željnim zabave ili starijim ljudima željnim mira i tišine. U blizini su im

trgovina, tržnica, razni kafići i restorani. Javna plaža udaljena je 600 m od samog

36

objekta i nudi razne aktivnosti poput odbojke na pijesku, jedrenja, skijanja na vodi itd.

Mlađi gosti, željni izlaska i provoda imaju u blizini noćni klub i razno razne barove na

plaži. U blizini nalazi se i dječje igralište za one najmlađe. Iznimna je prednost i ta što u

okrugu od 500m. nalaze se bankomat, mjenjačnica, telefonska govornica i poštanski

ured. Iako bi se udaljenost od samog grada Umaga mogla interpretirati kao nedostatak,

u ovom slučaju to nije, iz razloga što je sve u blizini, a i samim time apartmani su

smješteni u mirnoj i tihoj ulici s privatnim vrtom, dovoljno udaljenoj od glavne

prometnice i buke.

3.8 Financijska analiza

3.8.1 Izvori financiranja

Prethodno su definirana potrebna sredstva za početna ulaganja i ukupni očekivani

prihod. Početna potrebna sredstva iznose 110.000,00 kn. Vlasnik dio sredstva planira

izdvojiti iz svojih vlastitih sredstva dok za ostatak bit će mu potreban kredit.

Odlučit će se za tzv. Turistički kredit. Korisnici turističkog kredita mogu biti punoljetni

državljani Republike Hrvatske , fizičke osobe koje se bave turističkom djelatnošću

najmanje 12 mjeseci, sa stalnim prebivalištem u Republici Hrvatskoj i posjeduju

rješenje nadležnog ureda o pružanju djelatnosti vezanih za turizam. Rješenje o

obavljanju djelatnosti vezane uz turizam izdano od nadležnog Županijskog ureda za

turizam mora glasiti na korisnika kredita. Turistički kredit je namjenski kredit za:

Ø Za pripremu turističke sezone

Ø Za kupnju i/ili izgradnju , rekonstrukciju, dogradnju turističkih i sportskih

objekata

Ø Za adaptaciju i/ili uređenje i /ili opremanje turističkih smještajnih kapaciteta i

sportskih objekata

Ø Za kupnju plovila i opreme u svrhu iznajmljivanja

Ø Za refinanciranje kredita odobrenih u drugim bankama za ulaganja u turizmu

37

U ovom slučaju kredit ide u namjenu adaptacije i uređenja, odnosno opremanja

turističkih smještajnih kapaciteta. Vlasniku je odobren kredit od 80.000,00 kn.

Tablica 8: Izvori financiranja

IZVOR FINANCIRANJA IZNOS %

Kredit od banke 80.000,00 kn 72,73%

Vlastita ušteđevina 30.000,00 kn 27,27%

UKUPNO 110.000,00 kn 100,00%

Izvor: student

Rok otplate je do 84 mjeseci odnosno 7 godina. Kamatna stopa na kredite je godišnja,

promjenjiva i mijenja se u skladu s izmjenama Odluke o kamatnim stopama banke i

iznosi 7,5%. Naknada za odobrenje kredita obračunava se i naplaćuje jednokratno na

odobreni iznos kredita po stopi 1,5%, za adaptaciju i/ili uređenje i/ili opremanje

turističkih smještajnih kapaciteta. Ostatak od 30.000,00 kn vlasnik planira podmiriti iz

vlastite ušteđevine.

Tablica 9 : Otplata kredita

GODINA ANUITET OTPLATA KAMATE OTPLATA GLAVNICE STANJE GLAVNICE

0 -80.000

1 14.724 5.657 9.031 70.969

2 14.724 4.995 9.731 61.238

3 14.724 4.237 10.487 50.751

4 14.724 3.424 11.300 39.451

5 14.724 2.546 12.181 27.270

6 14.724 1.597 13.127 14.143

7 14.724 581 14.143 0

UKUPNO 103.068 23.037 80.000


Za izračun otplate kredita koristio se mjesečni odnosno godišnji anuitet. Mjesečni

anuitet iznosi 1.227,00 dok godišnji iznosi 14.724,00. Iz prethodne tablice (tablica 9)

može se vidjeti da ukupni iznos kredita koji se plaća iznosi 103.068,00 kn dok ukupne

kamate iznose 23.037,00 kn.

38

3.8.2 Proračun amortizacije

Na temelju članka 26. Zakona o porezu na dobit (»Narodne novine«, br. 127/00.) i članka 49. Zakona o porezu na dohodak (»Narodne

novine«, br. 127/00.) Ministarstvo financija donosi pravilnik o amortizaciji. Tim pravilnikom propisuje se obračun amortizacije (otpisa)

dugotrajne materijalne i nematerijalne imovine koja se poreznom obvezniku priznaje kao porezni rashod. Dugotrajnom materijalnom i

nematerijalnom imovinom, smatraju se stvari i prava čiji je pojedinačni trošak nabave veći od 1.000,00 kuna i vijek uporabe duži od godinu

dana..(Narodne novine , 08.06.2015. )

Tablica 10 : Proračun amortizacije

SREDSTVA

NABAVNA

VRIJEDNOST

VIJEK

TRAJANJA

AMORTIZACIJSKA

STOPA 1.GOD. 2.GOD. 3.GOD. 4. GOD. 5. GOD. 6. GOD. 7.GOD.

OSTATAK

VRIJEDNOSTI

Soboslikarski

radovi 27.300,00 10 god. 10% 2.730,00 2.730,00 2.730,00 2.730,00 2.730,00 2.730,00 2.730,00 8.190,00

Sanitarna

oprema 7.299,00 5 god. 20% 1.459,80 1.459,80 1.459,80 1.459,80 1.459,80 0,00 0,00

Elektro

oprema 14.539,00 4 god. 25% 3.634,75 3.634,75 3.634,75 3.634,75 0,00 0,00 0,00

Namještaj 37.092,00 5 god. 20% 7.418,40 7.418,40 7.418,40 7.418,40 7.418,40 0,00 0,00

UKUPNO 86.230,00 15.242,95 15.242,95 15.242,95 15.242,95 11.608,20 2.730,00 2.730,00 8.190,00


39

3.8.3 Troškovi poslovanja

Nakon definiranja izvora financiranja i same otplate kredita potrebno je navesti i troškove poslovanja. Kako bi se troškovi poslovanja

mogli točno izračunati bilo je potrebno prethodno napraviti proračun amortizacije, koja ulazi u troškove koji se nalaze u sljedećoj tablici.

Tablica 11:Troškovi poslovanja

1. god. 2. god. 3. god. 4. god. 5. god. 6. god. 7. god.

ENERGIJA 6.200,00 6.500,00 6.800,00 7.200,00 7.500,00 7.900,00 8.300,00

TROŠKOVI VODE 4.150,00 4.300,00 4.550,00 4.800,00 5.030,00 5.300,00 5.550,00

OSTALE NAKNADE 2.070,00 2.200,00 2.300,00 2.400,00 2.520,00 2.650,00 2.800,00

USLUGE ODRŽAVANJA 5.000,00 5.260,00 5.600,00 5.850,00 6.100,00 6.400,00 6.700,00

POTROŠNI MATERIJAL 2.200,00 2.310,00 2.430,00 2.550,00 2.670,00 2.800,00 3.000,00

OGLAŠAVANJE 1.000,00 1.000,00 1.300,00 2.500,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00

OSTALI NESPOMENUT TROŠKOVI 3.000,00 3.150,00 3.300,00 3.460,00 3.600,00 3.800,00 3.900,00

KAMATE NA KREDIT 5.657,00 4.995,00 4.237,00 3.424,00 2.546,00 1.597,00 581,00

AMORTIZACIJA 15.242,95 15.242,95 15.242,95 15.242,95 11.608,20 2.730,00 2.730,00

UKUPNO TROŠKOVI 44.519,95 44.957,95 45.759,95 47.426,95 43.574,20 35.177,00 35.561,00

UKUPNI TROŠKOVI BEZ

AMORTIZACIJE 29.277,00 29.715,00 30.517,00 32.184,00 31.966,00 32.447,00 32.831,00


S obzirom na očekivani porast prihoda u sljedećih sedam godina, očekuje se i porast troškova s obzriom na veću popunjenost, iz tog

razloga troškovi varairaju iz godine u godinu.

40

3.8.4 Račun dobiti i gubitka

Tablica 12: Račun dobiti i gubitka

1.GOD. 2.GOD. 3.GOD. 4. GOD 5. GOD 6. GOD 7. GOD

PRIHODI

Poslovni prihodi 206.890,00 217.235,00 228.096,00 239.501,00 251.476,00 264.050,00 277.252,00

UKUPI PRIHODI 206.890,00 217.235,00 228.096,00 239.501,00 251.476,00 264.050,00 277.252,00

RASHODI

Ostatak uloženih sredstva 23.770,00

Materijalni troškovi 20.620,00 21.570,00 22.980,00 25.300,00 25.820,00 27.050,00 28.350,00

Amortizacija 15.242,95 15.242,95 15.242,95 15.242,95 11.608,20 2.730,00 2.730,00

Ostali troškovi 3.000,00 3.150,00 3.300,00 3.460,00 3.600,00 3.800,00 3.900,00

Kamate 5.657,00 4.995,00 4.237,00 3.424,00 2.546,00 1.597,00 581,00

UKUPI RASHODI 68.289,95 44.957,95 45.759,95 47.426,95 43.574,20 35.177,00 35.561,00

Dobit/gubitak prije oporezivanja 138.600,05 172.277,05 182.336,05 192.074,05 207.901,80 228.873,00 241.691,00

Porez na dobit (20%) 27.720,01 34.455,41 36.467,21 38.414,81 41.580,36 45.774,60 48.338,20

Dobit/gubitak nakon oporezivanja 110.880,04 137.821,64 145.868,84 153.659,24 166.321,44 183.098,40 193.352,80


Tekuće poslovanje mjereno prihodima i rashodima prikazuje se u zasebnom financijskom izvještaju koji se naziva Računom dobiti i

gubitka. On sadrži prikaz svih prihoda i rashoda, te ostvarenog financijskog rezultata poslovanja, prije i nakon oporezivanja, za promatrano

razdoblje. Nakon što su izračunati ukupni prihodi i ukupni rashodi, izračunata je dobit/gubitak prije oporezivanja, na način da se ukupni

rashodi oduzmu od ukupnih prihoda. Porezna stopa po kojoj se oporezuje dobit u Republici Hrvatskoj je 20 %. Nakon što se odbije porez

na dobit dobije se neto dobit odnosno čista dobit nakon oporezivanja koja ostaje na raspolaganju. Neto dobit može se smatrati prvim

41

dobrim indikatorom uspješnosti odnosno učinkovitosti. Iz prethodne tablice, na temelju podataka o neto dobiti, može se zaključiti da

poslovanje teče uspješno te da se vlasnikovu ideju isplati realizirati. (Gruić i suradnici, 2011; 266.).

3.8.5 Novčani tokovi

Tablica 13: Novčani tok prije financiranja

0. god. 1. god 2.god 3.god 4. god 5.god 6. god 7.god

A PRIMICI

1. ukupni prihodi 206.890,00 217.235,00 228.096,00 239.501,00 251.476,00 264.050,00 277.252,00

2.

ostatak

vrijednosti 8.190,00

UKUPNI PRIMICI 206.890,00 217.235,00 228.096,00 239.501,00 251.476,00 264.050,00 285.442,00

B IZDACI

1. pocetna ulaganja 110.000,00

2.

materijalni

troškovi 14.620,00 15.310,00 16.080,00 16.950,00 17.720,00 18.650,00 19.650,00

3. vanjske usluge 6.000,00 6.260,00 6.900,00 8.350,00 8.100,00 8.400,00 8.700,00

4. porez na dobit 27.720,01 34.455,41 36.467,21 38.414,81 41.580,36 45.774,60 48.338,20

5. anuiteti kredita 14.724,00 14.724,00 14.724,00 14.724,00 14.724,00 14.724,00 14.724,00

UKUPNI IZDACI 110.000,00 63.064,01 70.749,41 74.171,21 78.438,81 82.124,36 87.548,60 91.412,20

C NNT -110.000,00 143.825,99 146.485,59 153.924,79 161.062,19 169.351,64 176.501,40 194.029,80

KUMULATIV NNT -110.000,00 33.825,99 180.311,58 334.236,37 495.298,56 664.650,20 841.151,60 1.035.181,40


42

Tablica 14: Novčani tok nakon financiranja

0. GOD 1. GOD 2. GOD 3. GOD 4. GOD 5. GOD 6. GOD 7. GOD

A

NOVČANI TOK PRIJE

FINANCIRANJA

-

110.000,00 143.825,99 146.485,59 153.924,79 161.062,19 169.351,64 176.501,40 194.029,80

B FINANCIJSKI PRIMICI 110.000,00

1. VLASTITA SREDSTVA 30.000,00

2. KREDIT BANKE 80.000,00

C FINANCIJSKI IZDACI 0 14.688,00 14.726,00 14.724,00 14.724,00 14.727,00 14.724,00 14.724,00

1. OTPLATA GLAVNICE 0 9.031,00 9.731,00 10.487,00 11.300,00 12.181,00 13.127,00 14.143,00

2. KAMATE PO KREDITU 0 5.657,00 4.995,00 4.237,00 3.424,00 2.546,00 1.597,00 581,00

D NETO NOVČANI TOK 0 129.137,99 131.759,59 139.200,79 146.338,19 154.624,64 161.777,40 179.305,80

E KUMULATIV NNT 129.145,20 260.904,79 400.105,58 546.443,77 701.068,41 862.845,81 1.042.151,61


43

3.9 Ocjena učinkovitosti

Pod općim pojmom ocjene investicijskih projekata podrazumijeva se skup radnji čiji je

cilj utvrditi opravdanost i prihvatljivost projekta. U teorijskom dijelu navedeno je da se

ocijena učinkovitosti temelji na tri pokazatelja, a to su:

Ø pokazetlj učinkovitosti,

Ø pokazateljima likvidnosti i

Ø pokazateljima rentabilanosti.

U prethodnom dijelu pod naslovom Financijska analiza obrađeni su podaci poput

ukupnih prihoda, bruto i neto dobiti, ukupnih ulaganja, vlastitih sredstava, kamata,

anuiteta i amortizacije.

U ovom dijelu naglasak je stavljen na pokazatelje rentabilnosti poput metode neto

sadašnje vrijednosti, metode interne stope rentabilnosti i metode razdoblja povrata

ulaganja.

3.9.1 Metoda neto sadašnje vrijednosti

Tablica 15: Izračun neto sadašnje vrijednosti

GODINA

NNT PRIJE

FINANCIRANJA

DISKONTNI

FAKTOR (10%)

DISKONTIRANI

NNT

0 -110.000,00 1,00000 -110.000,00

1 143.825,99 0,90909 130.750,90

2 146.485,59 0,82645 121.062,47

3 153.924,79 0,75131 115.645,97

4 161.062,19 0,68301 110.007,64

5 169.351,64 0,62092 105.154,04

6 176.501,40 0,56447 99.630,44

7 194.029,80 0,51316 99.567,97

NSV 671.819,44


U tablici 15 su kroz sedam godina prikazani neto novčani tokovi prije financiranja koji

pomnoženi s diskontnim faktorom daju diskontirane neto novčane tokove. Postupak

44

diskontiranja u ekonomiji označava postupak izračunavanja sadašnje vrijednosti

budućih novčanih iznosa.

Diskontna stopa (r) iznosi 10%, te je diskontni faktor izračunat po formuli:

Pomoću metode NSV utvrđuje se razlika između dobivenog i početnog ulaganja. Kao

što je prije navedeno, projekt odnosno pothvat je isplativ odnosno prihvatljiv u slučaju

da je neto sadašnja vrijednost veća od nule, u ovom slučaju je i iznosi 671.819,44 kn,

što znači da je projekt adaptacije apartmana isplativ.

Postoji i svojevrsna varijanta metode čiste sadašnje vrijednosti, a to je Indeks

profitabilnosti. Index profitabilnosti mjeri omjer sadašnje vrijednosti primitaka od

poslovanja i sadašnje vrijednosti neto ulaganja. Pomoću Tablice možemo iščitati

podatke koji su na potrebni za izračun indeksa profitabilnosti.

Indeks profitabilnosti je mjera relativne profitabilnosti za razliku od neto sadašnje

vrijednosti koja pokazuje profitabilnost u apsolutnom iznosu. Indeks profitabilnsoti za

projekt adaptacije apartmana „Villa Maris“ je 7,10 što znači da vlasnik u budućim

godinama ima mogućnost zaraditi čak sedam puta više od onoga što je uložio bude li

poslovao kako je isplanirano.

45

3.9.2 Metoda interne stope povrata (IRR)

Interna stopa povrata je ona diskontna stopa kod koje je neto sadašnja vrijednost nula.

Za donošenje poslovne odluke u normalnim okolnostima dovoljno je računati ili samo

NPV ili IRR, no u ovom slučaju izračunate su obje.

IRR pravilo odlučivanja glasi:

Ø � usvojiti projekt ako je IRR > tražene stope prinosa

Ø �kod međsobno isključivih projekata usvojiti projekt s najvećom IRR pod

uvjetom da je ta IRR > tražene stope prinosa

U ovom slučaju diskontne stope su izrazito visoke radi visokih neto novčanih tokova

prije financiranja. Uzete su diskontne stope od 133% i 134% jer one NPV svode

najbliže nuli. Način odabira diskontne stope prikazan je u sljedećoj tablici, gdje se uz

pomoć različitih diskontih stopa računala NPV i nastojalo se naći onu diskontnu stopu

koja će NPV svesti što bliže nuli. Iz tablice 16 vidi se da diskontne stope poput

20%,60% i 90% u izračunu NPV još uvijek su „pre daleko“ od nule, dok su stope od

133% i 134% puno bliže.

Tablica 16 : Prikaz izbora diskontne stope

DISKONTNA

STOPA 20% 60% 90% 133% 134%

119861,00 89895,75 75701,68 61730,99 61467,18

101731,11 57223,75 40579,72 26983,88 26753,74

89081,02 37581,05 22442,34 12169,18 12013,83

77676,22 24577,24 12359,44 5464,99 5372,17

68058,61 16150,63 6839,45 2466,09 2413,85

59109,96 10520,30 3751,69 1103,09 1075,11

54150,16 7228,17 2170,67 520,45 505,08

UKUPNO 569668,07 243176,90 163844,99 110438,67 109600,95

NPV 459668,07 133176,90 53844,99 438,67 -399,05

Izvro: izradio student

U nastavku, u tablici 17. prikazan je izračun IRR-a pomoću dvije odabrane diskontne

stope što znači da se između njih nalazi naš IRR.

46

Tablica 17: Interna stopa prinosa (IRR)

0. GOD. 1. GOD. 2. GOD. 3. GOD. 4. GOD. 5. GOD. 6. GOD. 7. GOD.

NNT PRIJE FINANCIRANJA -110.000,00 143.825,99 146.485,59 153.924,79 161.062,19 169.351,64 176.501,40 194.029,80

DISKONTNA STOPA 133%

DISKONTNI FAKTOR 0,4292 0,1842 0,0791 0,0339 0,0146 0,0062 0,0027

DISKONTIRANI NOVČANI

TOK -110.000,00 61727,89 26982,55 12168,61 5464,75 2466,09 1103,09 520,45

NETO SADAŠNJA

VRIJEDNOST 433,43

DISKONTNA STOPA 134%

DISKONTNI FAKTOR 0,4274 0,1826 0,0780 0,0334 0,0143 0,0061 0,0026

DISKONTIRANI NOVČANI

TOK -110.000,00 61464,10 26752,43 12013,26 5371,93 2413,85 1075,11 505,08

NETO SADAŠNJA

VRIJEDNOST -404,25


47

3.9.3 Točka pokrića

Model točke pokrića je analitički model za pronalaženje one točke izražene veličinom

outputa, odnosno veličinom prodaje, kod koje organizacija ostvaruje upravo toliko

prihoda koliko joj je potrebno da bi pokrila svoje fiksne i varijabilne troškove, ne

ostvarujući dakle ni profit, ni gubitak.

Kod analize točke pokrića obično se uzima da je riječ o apsolutno fiksnim troškovima, a

to znači da im je tendencija da ostanu konstantni, bez obzira na veličinu outputa,

uključujući i onu situaciju kod koje uopće nema outputa.

Kod varijabilnih troškova pretpostavlja se pak da je riječ o troškovima koji variraju

direktno proporcionalno s variranjem outputa, a to je pretpostavka koja važi i za

veličinu prihoda. (Model točke pokrića; 05.05.2015.)

U sljedećoj tablici prikazani su ukupni fiksni (FT) i ukupni varijabnilni (VT) troškovi u

poslovanju jedne godine. U ovom slučaju radi se o četvrtoj godini poslovanja. Za

izračun točke pokrića potreban nam je i podatak koliko su iznosili ukupni prihodi (UP)

u toj godini, a ukupni prihodi u četvrtoj godini su 239.501,00 kn.

Tablica 18 : Fiksni i varijabilni troškovi u četvrtoj godini poslovanja

FIKSNI TROŠKOVI (FT) VARIJABILNI TROŠKOVI (VT)

Amortizacija 15.242,95 Energija 7.200,00

Kamate 3.424,00 Troškovi vode 4.800,00

Oglašavanje 2.500,00 Ostale naknade 2.400,00

Ostali nesmopmenuti

troškovi 3.460,00 Ulsuge održavanja 5.850,00

Potrošni materijal 2.550,00

UKUPNO 24.626,95 UKUPNO 22.800,00


48

Točka pokrića računa se pomoću formule:

Točka pokrića, u ovom slučaju, pokazuje da je dovoljno ostvariti samo 11,36% prihoda

od iznajmljivanja apartmana i uspijet će se pokriti svi varijabilni i fiksni troškovi.

3.9.4 Konačna ocjena

Na samom početku poslovnoga plana definiran je način poslovanja, odnosno ponuda

koja će biti na raspolaganju posjetiteljima. S obzirom na samu prirodu ponude, definira

se krug gosti koji će biti voljan prihvatiti tu ponudu i posjetiti taj objekt. U slučaju

apartmana „Villa Maris“ taj krug posjetitelja nije čvrsto definiran iz razloga što ponuda

koju ti apartmani nude garantira s jedne strane odmor , mir, tišinu, dok sa druge strane

pruža i mogućnost zabave i raznih aktivnosti. To je jedan veliki plus u ponudi

apartmana „Villa Maris“ odnosno njihove same lokacije. Što se lokacijske analize još

tiće, bitno je naglasiti prirodne ljepote koje taj kraj pruža i samim time mami mnoštvo

turista. Nakon lokacijske analize izvršena je tehnološko- tehnička analiza koja pomaže u

sagledavanju potrebnih početnih sredstava za grube radove poput radova demontaže,

odvoza otpadnog materijala, soboslikarskih radova i samih završnih radova poput

nabave namještaja i uređenja interijera. I, u slučaju tehnološko- tehničke analiza, od

iznimne je važnosti lokacija, radi blizine Slovenije i Italije, odnosno tržišta nabave.

Nakon analize tržišta, lokacijske analize i tehnološko-tehničke analize provedena je

financijska analiza. Financijska analiza je važan alat koji se koristi pri donošenju odluka

vezanih za buduće poslovanje poduzeća. Pokazatelji financijske analize su racionalni,

odnosi među brojevima, tj. financijski indeksi koji stavljajući u odnos određene veličine

prikazujući uspješnost poslovanja poduzeća.

Najveći dio podataka koji se koristi za izračunavanje pokazatelja nalazi se u temeljnim

financijskim izvještajima poput računa dobiti i gubitka, te izvješća o novčanim

49

tokovima. Tako je i u slučaju projekta adaptacije apartmana „Villa Maris“, pomoću

raznih financijskih pokazatelja utvrđeno da se u projekt isplati ulagati te da će se

uložena sredstva vratiti u jako kratkom periodu. Projekt je ekonomski opravdan i

rezultati se vlasniku čine boljima od onih koje je on očekivao.

50

4 ZAKLJUČAK

Poslovno planiranje je osnovni korak svakog daljnjeg budućeg poslovnog pothvata.

Jedino detaljnim prikupljanjem podataka i planiranjem može se uvidjeti buduće stanje

odnosno poklapa li se ono ili odstupa od onoga što mi želimo ostvariti odnosno onoga

što očekujemo. U tome nam pomaže poslovni plan, odnosno pisani dokument koji

sadrži sve bitne informacije i analize na temelju kojih se donosi odluka o isplativosti

ulaganja ili ne. Poslovni planovi najčešće se izrađuju za potrebe investitora, no u ovom

slučaju kroz diplomski rad, osmišljen je i izrađen poslovni plan za potrebe vlasnika,

kako bi razradio svoju ideju i prenio ju u stvarnost.

Poslovni planovi potrebni su svim poduzetnicima koji se žele što bolje pripremiti za

buduće poslovanje. Budućnost nam je neizvjesna, ali se ipak do određene razine treba

pripremiti. Također , poslovni plan nam olakšava komunikaciju s partnerima,

okruženjem , financijerima i svima drugima koji su uključeni u njegovu izvedbu.

Iako je svaki poslovni plan poseban i jedinstven, postoji prepoznatljiv sadržaj u

praktičnom radu i susretima s domaćim i stranim partnerima. Stoga vrlo je bitno

razumjevanje sadržaja poslovnog plana. Za izradu poslovnog plana potrebna je

prvenstveno kreativnost kako bi se došlo do kreativne ideje koju se želi realizirati, a

nakon toga znanje, sposobnost i spremnost na rizik.

Poduzetnik odnosno vlasnik je taj koji ima ulogu kreatora, on će plan izvoditi te snositi

sav rizik. On sam osmišlja ideju i napravit će sve kako bi ju realizirao i upravo u tome

pomaže mu poslovni plan koji mu pruža informacije prikupljene lokacijskom analizom,

tehnološko-tehničkom analizom, analizom tržišta i možda najbitnijom od svih,

financijskom analizom.

U ovom diplomskom radu izrađen je poslovni plan o ideji adaptacije apartmana. Sama

ideja o adaptaciji nastala je u krugu obitelji te je inicijativu imao vlasnik kuće. Njegovo

prethodno iskustvo u radu s ljudima, njegov društveni, kreativni karakter i njegove

ambicije navele su ga da krene u stvaranje jedne dodatne obogaćene ponude u turizmu.

Rad u turizmu jedna je od zahtjevnijih djelatnosti jer se svakodnevno susreću novi ljudi,

iz raličitih krajeva svijeta, sa različitim prohtjevima i očekivanjima. Život u jednom

turističkom središtu vrlo je dinamičan i traži od turističkih djelatnika, odnosno

51

iznajmiljavaća, konstantno praćenje i prilagođavanje turistima i njihovim potrbema

odnosno zahtjevima. Zadnjih nekoliko godina u Istri sve se više razvija luksuzni

turizam, a smanjuje onaj klasični „masovni turizam“ sa kakvim smo svi u turističkim

krajevima nekoć bili upoznati i naviknuti. Polako se mjenja struktura gostiju i zemlje iz

kojih gosti dolaze. Dolaze nam drugačiji gosti, veće platežne moći koji traže bolju i

kvalitetniju uslugu za koju su spremni platiti, dok masovni turizam kao nekoć ne

funkcionira više kao takav jer je ekonomska kriza u svijetu, nažalost i tu imala svoj

danak. Svi ti faktori imali su utjecaja prilikom donošenja odluke o ulaganju u

adaptaciju. U diplomskom radu govori se o obiteljskoj kući, prenamjenjenoj u

aparetmane za iznajmiljavanje radi osiguranja dodatnih financijskih sredstava. Prilikom

samog početka izrade poslovnog plana, navedeni su potrebni početni izdatci koji su

znatno manji od prinosa koji se očekuju prilikom uspješnog poslovanja upravo iz

razloga što je ta kuća već u obiteljskom vlasništvu te nisu potrebni nikakvi veći

građevinski radovi. Samim time na kraju poslovnog plana rezultati odnosno ocjena

učinkovitosti projekta pokazuje da će prinosi biti daleko veći od izdataka. Kroz izradu

diplomskog rada, krenulo se s idejom da se stvori projekt o adaptaciji luksuznih

apartmana koji drže određeni nivo kvalitete ali isto tako i cijene. Na temelju svih

prethodno navedenih činjenica te raznih financijskih pokazatelja kao i ostalih

pokazatelja, jasno se vidi da ulaganje u turizam kao i u samu realizaciju te ideje se

znatno isplati .

52

POPIS LITERATURE

KNJIGE:

Gruić, B., Jemrić, I., Šutalo, I., Volarević, H., : Matematika za ekonomiste i managere,

III. Izdanje, MATE d.o.o., Zagreb,2011.

Gulin, D., Tušek, B., Perčević, H., Žager, L., : Poslovno planiranje, kontrola i analiza,

Drugo izmjenjeno i dopunjeno izdanje, Zagreb, 2012.

Ivanović, Z.,: Metodologija znanstvenog istraživanja, SAIVA, Kastav, 2011.

Project Management Institut; Vodič kroz znanje o upravljanju projektima, Vodič kroz

PMBOK, četvrto izdanje, Zagreb, 2008.

Republika Hrvatska Ministarstvo gospodarstva, Poslovni plan poduzetnika,

MASMEDIA, Zagreb,1999.

Šegota, A., Financijska matematika, Ekonomski fakultet u Rijeci, 2012.

ČASOPISI:

Cingula, M.,:Priprema za izradu polsovnog plana, RRIF 10/2000., Zagreb, 2000.

INTERNET STRANICE:

http://www.unizd.hr/portals/4/nastavni_mat/1_godina/metodologija/METODE_ZNANS

TVENIH_ISTRAZIVANJA.pdf 23.05.2015.

Narodne novine; http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/232456.html, 08.06.2015

http://web.efzg.hr/dok/epo/mskrtic/poduzetnistvo/predavanja/POSLOVNI%20PLAN%

2002%2005%202007.ppt 20.05.2015.

Model točke pokrića; http://limun.hr/main.aspx?id=10614&Page=2, 05.05.2015.

53

POPIS TABLICA

Tablica 1: Mogućnosti širenja na tržištu........................................................................ 19

Tablica 2: Planirani godišnji prihodi ............................................................................. 29

Tablica 3 Prikaz redosljeda, vrste, opisa i cijene rada .................................................. 31

Tablica 4 Prikaz sanitarne opreme potrebne za apartman na katu ................................ 32

Tablica 5 Prikaz potrebog inventara za opremanje apartmana na katu ......................... 32

Tablica 6: Popis inventara (donji kat)............................................................................ 33

Tablica 7 Prikaz potrebnih početnih sredstava .............................................................. 34

Tablica 8: Izvori financiranja ........................................................................................ 37

Tablica 9 : Otplata kredita ............................................................................................. 37

Tablica 10 : Proračun amortizacije ................................................................................ 38

Tablica 11:Troškovi poslovanja .................................................................................... 39

Tablica 12: Račun dobiti i gubitka ................................................................................ 40

Tablica 13: Novčani tok prije financiranja .................................................................... 41

Tablica 14: Novčani tok nakon financiranja.................................................................. 42

Tablica 15: Izračun neto sadašnje vrijednosti ............................................................... 43

Tablica 16 : Prikaz izbora diskontne stope .................................................................... 45

Tablica 17: Interna stopa prinosa (IRR) ........................................................................ 46

Tablica 18 : Fiksni i varijabilni troškovi u četvrtoj godini poslovanja .......................... 47

POPIS SHEMA

Shema 1 : Funkcija planiranja .......................................................................................... 9

Shema 2: Funkcija kontrole ............................................................................................ 10

Shema 3 : Sudionici poslovnog plana ............................................................................ 15

POPIS GRAFIKONA

Grafikon 1: Kretanje cijene ............................................................................................ 29

Grafikon 2 : Kretanje popunjenosti perioda ................................................................... 30

procjena isplativosti adaptacije apartmana „villa …oliver.efri.hr/zavrsni/968.b.pdf ·...

Documents