processo cg 2017/106303 - colégio notarial -...
TRANSCRIPT
J DE FEVEREIRO DE !h74
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Praça Pedro Lessa, nº 61 - 3° andar - CEP 01032-030 - CAPITAL
TEL:: (11) 3313-5392 / 3229-7305- FAX: (11) 3313-0994- confirmar (11) 3311-8366 E-mail: [email protected]
Nº 266/MMAL - DICOGE - 5.1
PROCESSO Nº 2017/106303 Em 31 de janeiro de 2018.
FAVOR MENCIONAR REFERÊNCIAS ACIMA
Ilustríssimo Senhor
SÉRGIO JACOMINO
Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Av. Paulista, 2.073 - Horsa 1 - Cjs. 1.201/1.202 - Cerqueira Cesar
CEP 01311-300 - São Paulo/SP
Por determinação do Meritíssimo Juiz Assessor da
Corregedoria, Dr. Marcelo Benacchio, transmito a Vossa Senhoria as
inclusas cópias reprográficas, extraídas dos autos sob o número em
epígrafe, concernentes ao requerimento conjunto formulado pelo Colégio
Notarial do Brasil - Seção São Paulo - CNB/SP e Associação dos
Registradores Imobiliários de São Paulo -ARISP, referente ao procedimento
de averbação ,para termos de quitação, nos termos do § 6° do artigo 26 da
Lei nº 6. 766/79 e do artigo 7° da Lei nº 13.465/17, que incluiu o item 32 na
Lei nº 6.015/73, solicitando manifestação a respeito.
Aproveito a oportunidade para renovar a Vossa
Senhoria protestos de alta estima e consideração.
~G~RAS
CoordJ:~or - DICOGE 5
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES
IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO * ~
EXCELENTÍSSIMO CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO,
DESEMBARGADOR MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
DICOGE 4.1 2017/00198200 26/09/2017 15·08
li llll li l llll Ili llllll l il 11111111/llll li l li l li li l l l l Ili
Ref. Processo nº 2017 / 106303
Ofício nº 1478/SF - DICOGE 5.1
O Colégio Notarial do Brasil - Seção São Paulo (CNB/SP) e a Asso
ciação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), vêm respeitosamente, por
seus presidentes infra-assinados, em atenção à sentença exarada nos autos do pro
cesso em epigrafe, perante Vossa Excelência expor fatos novos sobre o tema, bem
como aclarar quais são os exatos objetos de cada norma enfrentada na r. decisão e,
ao final requer a reconsideração dos postulados externados na sentença.
DA PERTINÊNCIA TEMPORAL E MATERIAL
O CNB/SP e a ARISP encontram seus fundamentos e propósitos no
aprofundamento dos estudos do Direito Notarial e Registral, bem como em todo o
arcabouço doutrinário e normativo que os tangenciam, que abarcam questões práti
cas de cunho procedimental enfrentadas pelos Tabeliães de Notas e Registradores de
Imóveis em seus misteres. /---·)
objeto principal de dúvida sobre a concessão de desconto nas escrituras públicas qu~
formalizam o cumprimento de compromissos particulares de venda e compra aco
1
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÂR!OS DE SÃO PAULO
panhados das respectivas quitações. Entretanto, não se trata de matéria tão vulgar,
pois o tecido normativo enfrentado alcança premissas que alicerçam a atividade no
tário-registral e o direito à propriedade como um todo.
A presença do CNB/SP e da ARISP, sob a esperada vênia desta E
grégia Corregedoria, se faz para contribuir com a difícil tarefa de compreender o
alcance do corpo legal e infralegal, além de fornecer insumos para melhor reflexão
sobre o tema. Não se pretende aqui, já sobre as escusas de má interpretação da fina
lidade desse intento, questionar posicionamentos ou convicções, mas sim atingir a
exegese legal sob todos os seus aspectos possiveis.
O arrazoado que se apresentará a seguir acompanha inovação le
gal até então desconhecida que modifica o curso da questão enfrentada e é impres
cindivel para a correta aplicação da Lei, além de revisitar aspectos já espancados e
não menos importantes para dirimir a controvérsia.
Portanto, pede-se vênia para reabrir os debates com luzes nos
argumentos a seguir apresentados.
BREVE RESUMO DA QUESTÃO EM TESTILHA
O expediente é proveniente de consulta realizada pela Excelen
tíssima Juiza Corregedora Permanente da Comarca de Catanduva, Dra. Ligia Donadi
Cajon, nos seguintes termos:
"A questão é a seguinte: de acordo com u julgamento feito pelo Conselho Superior da Magistratura, (CSMP apelação /)
,./' / cível 0012160-45.2010.8.26.0604, de 6/1012011). Ficou es- .· 1 tabeleddo que o art. 26 §6° da Lei 6.766179 autoriza a/ / transmissão de propriedade de lote através do compromisf /2 so particular de venda e compra com prova de quitação. '· ·· Assim, a primeira transmissão de propriedade (do loteador ao adquirente) poderia ser feita por instrumento particular, independente da natureza do lote ou valor e poderia ser levada a registro no Oficial de Registro de Imóveis.
2
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo
Sendo assim, e ante o disposto nas notas explicativas (item 1. 6) da L 11. 33112002, estaria autorizado o tabelião a conceder desconto de 40% para lavrar escrituras de compra e venda de qualquer imóvel loteado? O desconto é autorizado para os atos que, podendo ser realizados por instrumentos particular, são feitos por instrumento público. Tentei encontrar algum parecer da Corregedoria, mas não localizei nada. "
Após manifestações do Colégio Notarial do Brasil - Seção São Pau
lo (CNB/SP), da Associação dos Registradores Imobiliários Paulistas (ARISP) e do Insti
tuto de Registro de Imóveis do Brasil (IRIB), está Egrégia Corregedoria Geral da Justi
ça do Estado de São Paulo entendeu em parecer de lavra da Exma. Juiza Assessora,
Dra. Tatiana Magosso, que o desconto previsto no item 1.6. (especialidade de Notas),
da Lei de Emolumentos, aplica-se a toda escritura pública de venda e compra que
tenha por objeto lote enquadrado no parágrafo 6º, do art. 26, da Lei 6. 766/79.
A principal tese exarada no referido Parecer 287 /2017-E foi de
que o compromisso de compra e venda seria um contrato preliminar atípico, mas que
constituiria uma verdadeira espécie do gênero "compra e venda" e não do gênero
"contrato preliminar", mesmo que essa tese tenha "frutificado pouco na jurispru
dência e quase nada na doutrina" (trecho do Parecer).
Afirma o parecer que o compromisso de compra e venda sem a
possibilidade de arrependimento seria um contrato preliminar impróprio, motivo pelo
qual já deveriam ser considerados produzidos todos os efeitos concretos do ato, isto
é, a compra e venda definitiva.
Conclui a parecerista que, devido a uma suposta proximidade on
tológica entre o compromisso de compra e venda e a compra venda propriamente
dita, o desconto então previsto no Item 1.6 não seria incidente apenas sobre as escri
turas de compromissos de compra e venda dos lotes oriundos da Lei de Parcela~i\-1 1
to, mas às escrituras definitivas, que, no entendimento da MM. Juiza, seria sin{,u~ {/ i
exceção à regra contida no art. 108 do CC/02. \,
3
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Finalmente, a dedsium trouxe, alheia a qualquer pleito, modifi
cação da norma administrativa no Capitulo XIV das Normas de Serviço da Corregedo
ria Geral da Justiça, para incluir o item 1.4, com a seguinte redação: Sempre que a
prática de determinado negócio jurídico dispensar a forma pública, é dever do Tabe
lião de Notas informar acerca dessa dispensabilidade às partes interessadas.
DA ANÁLISE DA MATÉRIA
Realizado o breve resumo de como a questão foi tratada, repisa
se que o CNB/SP e a ARISP focalizaram seus esforços em analisar o tema, visto que
este ultrapassa as interpretações sobre a natureza juridica dos suportes documentais
que externam a vontade das partes e deve ser estudado à luz de inovação legislativa,
sob o enfoque da doutrina e legislação especial de direito notarial e registral, bem
como em relação aos impactos tributários.
DA INOVAÇÃO NA LEI 6.015/73
Quando da formulação das manifestações institucionais do
CNB/SP, ARISP e IRIB, no expediente em questão, no inicio do mês de julho, estava
em gestação no Congresso Nacional, o Projeto de Conversão de Medida Provisória
(Pl V) nº 12, apresentado em 03 de maio de 2017, que se propunha a dar força de lei
à Medida Provisória nº 759 de 22 de dezembro de 2016, cujo objeto era primordial
mente a regularização fundiária.
O referido PLV nº12/2017 sofreu diversas modificações até ser
convertido na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que previu em seu artigo 7º a
alteração da Lei 6.015/73, in verbis:
')
A~t. 7° A Lei no 6.0!5, de 31 de ~ezembro de 1973, passa,9~ v1gorar com as segumtes alteraçoes: li { ·
"Art. 167 \
4
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
li - ( ... )
20. (VETADO);
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
31. da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários;
32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condominio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabWdade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização."
(Grifo Nosso)
Nota-se que a conversão do supracitado Projeto de Lei se deu em
11 de julho do corrente ano, aproximando-se muito do momento em que o tema era
examinado por esta Egrégia Corregedoria, o que exime, certamente, o fato de a ino
vação legislativa ter passado despercebida.
Entretanto, não se olvida a importância de avaliar os impactos
que o novel diploma traz, sobretudo por se tratar de revogação tácita do §6º do arti
go 26 da Lei 6.766/79, modificando o paradigma em relação ao acesso dos termos de
quitação nos fólios registrais.
Estudar a revogação de um dispositivo legal passa, de proêmio,
pela leitura detida das normas e a constatação de que tratam da mesma matéria,
para que então sejam aplicados os preceitos de revogação expressa ou tácita e, se
necessário, avaliado eventual conflito aparente de normas. ,/1)
Nessa linha, se faz pertinente a leitura do §6º do artigo 26 t.' lei \[
6.766/79, que disciplinou o parcelamento do solo, o qual se reproduz abaixo:
5
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo
Lei 6.766179
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento partkular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
( ... ) § 60 Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como titulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
(Grifo nosso)
A lei que disciplinou o parcelamento do solo menciona no artigo
supra reproduzido uma faculdade para o registro da propriedade de lote adquirido
por compromisso de compra e venda, cessão e promessa de cessão, permitindo para
tanto a utilização da prova da quitação.
Por outro lado, a Lei 13.465/2017 modificou a lei máxima dos
Registros Imobiliários, mais precisamente no artigo que disciplina taxativamente
quais são os títulos aceitos no fólio registral (art. 167), deixando expresso que os
termos de quitação se submetem a um ato especifico, qual seja a averbação e não
têm força para promover a transmissão da propriedade. Na verdade, a averbação do
termo de quitação tem um propósito com clareza solar, qual seja "exclusivamente
para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes
sobre o imóvel perante o Município".
A colidência entre as referidas normas é inafastável, pois o §6º
do artigo 26 da Lei 6. 766/79 trata do registro da propriedade quando apresentado o
instrumento de quitação de compromisso de compra e venda, enquanto que o item
32 do artigo 167 da Lei 6.015/73 revela que o "termo de quitação dos instrumentos-1 I ,
púbUcos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de proceé:,h
de regularização fundiária" deve ser averbado, "não implicando na transferência, '
de domínio ao com romissário com radar ou ao bene iciário da re ulariza ã
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
<f9 ~~
mas tem seu propósito em tão somente em isentar a responsabilidade do "emprei -) dedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regulari
zação fundiária objeto de loteamento".
Nota-se que o novo texto legal abrange todas as possiblidades de
transmissão por força de instrumentos de implantação de empreendimentos, dentre
os quais se inclui o compromisso de compra, mas utiliza a conjunção coordenativa
"ou" para então mencionar a regularização fundiária, não estando, portanto, o em
preendedor necessariamente ligado à questão da regularização imobiliária.
Em suma, o comando legal estabelecido pelo item 32 do artigo
167, li da Lei 6.015/73 prevê que os termos de quitação de compromissos de compra
e venda de lotes alcançam a disciplina do parcelamento do solo, de forma que negar
a interpretação literal seria, ao menos, negar o Direito posto por sua primeira fonte:
a Lei.
Há que se reconhecer que o novel diploma trouxe matéria exa
tamente igual àquela tratada na Lei 6.766/79, gerando um evidente caso de legisla
ções que atingem o mesmo objeto - o compromisso de venda e compra e seu corres
pondente instrumento de quitação.
No intuito de revelar a mens legis da alteração, reproduz-se a
baixo o texto da justificativa das emendas nº 67, do Deputado Toninho Wandscheer,
e nº 462, do Deputado Aluisio Nunes, à MP 759/2016, que inseriram o item 32 no arti
go 167 da Lei 6.015/73:
Reveste-se de grande importância a averbação do termo de quitação de contrato registrado, de compromisso de venda de lote e de unidade autônoma objeto e incorporação imobiliária, para que terceiros possam tomar conhecimento de fatos jurídicos relevantes afetos à propriedade. A omissão do adquirente com contrato quitado, em exercer o seum d'-/reito a receber a escritura definitiva de venda e compra é registrá-la, acaba onerando o proprietário (vendedor) q í já não se beneficia mais dos direitos inerentes à proprie- \ ~~- '
7
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo
A proposta visa estabelecer, mesmo que indiretamente, que a relação do Fisco e demais órgãos públicos deve se dar primordialmente com o comprador do imóvel e não com o empreendedor, uma vez que foi encerrada a relação contratual.
Conforme se demonstra pela fundamentação dos parlamentares e
levando em conta a aprovação da proposta pelo Congresso Notarial, quis o legislador
definir a forma com que o termo de quitação deve ser admitido no fólio registral e a
limitação de seus efeitos, ou seja, quaisquer assentos registrais que não se deem
nesses termos estarão afrontando Lei Ordinária.
Também não prospera eventual raciocinio de que o texto da
lei 6. 766/79 se propõe a outro tipo de registro. sob a suposição de que nesse ca
so o compromisso de venda e o termo de quitação estariam sendo apresentados
no mesmo momento para sucessivos atos de registro com o intuito de transmitir a
propriedade. pois, a partir da inovação. os termos de quitação dispõem de proce
dimento especifico. qual seja a averbação. Assim. o registrador imobiliário que se
aventurasse a registrar um contrato de compromisso mencionando o termo de
quitação ou. ainda. que fizesse um segundo registro do mesmo. estaria contrari
ando a lei de Registros Públicos.
Continuando nesse hipotético raciocinio, caso o registrador imo
biliário preferisse o registro do termo de quitação à sua averbação, infringiria o rol
taxativo do artigo 167, 1, da Lei 6.015/73, pois, em que pese a lei 6.766/79 pres
creva a possibilidade do registro da propriedade, não delineou qual o procedi
mento para o termo de quitação adentrar à matricula. mas o item 32 da Lei
6.015/73 o fez de tal forma que a partir de então passa-se a impedir outro movi-
mento matricular que não o expresso. r· \ /\
Sobre o tema, compete lembrar entendimento do Digno co/.4 \
Superior da Magistratura do Estado de São Paulo acerca da taxatividade do artigo
167, 1, da Lei de Registros Públicos:
8
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo
O rol dos atos suscetíveis de registro é taxativo, quer dizer, a enumeração é numerus clausus, razão pela qual ape-nas os atos expressamente previstos em lei, ainda que fora da lista do artigo 167, /, da Lei nº 6.01511973, são passi-veis de registro.
Ao fazer o juízo de legalidade do titulo, o Oficial, de maneira correta, verificou que não existe previsão legal para o seu registro. Ao contrário da regra de que, ausente vedação expressa, permite-se o ato, aqui, em matéria registrária, ausente previsão expressa, não se permite o ato. (Apelação Cível n. 0 1057061-65.2015.8.26.0100, j. 8/4116)
O contexto de alteração legal leva à clara conclusão de que se o
legislador pretendesse o efeito de transmissão imobiliária pela apresentação do ter
mo de quitação, corno queria a Lei 6. 766/79, teria incluído tal ato no inciso I do arti
go 167 da Lei 6.015/73 e não no inciso li, e, certamente, não teria modulado os efei
tos apenas para excluir a responsabilidade tributárias (vide trecho final da nova re
dação legal).
Observe-se. nessa linha. que o registro de termo de quitação.
ainda que junto ao contrato preliminar deveria estar previsto no art. 167. inciso
1. para que fosse possível. Entretanto. apenas consta a possibilidade de registro
do contrato, ficando o termo de quitação atrelado a outro procedimento, qual
seja a averbação. conforme delimita o rol do inciso li do já mencionado artigo.
agora com expressa previsão no item 32.
Assim, seguindo à linha de raciocínio, observa-se que ambas as
leis tratam do compromisso de venda e do instrumento de quitação, resta buscar
arrimo nas fontes do Direito para apurar a revogação tácita do mencionado dispositi
vo e o primeiro passo é visitar o artigo 2º na Lei de Introdução às normas do Direito
Brasileiro (LINDB), Lei nº 12.376/10, a seguir reproduzido:
Art. 2° Não se destinando à vigência temporária, a lei terá /Âl vigor até que outra a modifique ou revogue. 1/ / (
§ 1 ° A lei posterior revoga a anterior quando expressamen- .,, l 1 /
te o declare, quando seja com ela incompativel ou quando 7· 9
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo
regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
Conforme acima demonstrado, no caso em tela ambos critérios
estabelecidos pela LINDB para a revogação tácita são verificados: i) a lei anterior
(6.766/79) é incompatível com a lei posterior (13.465/17); ii) a lei posterior regula
inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
Sob o risco de cansativa repetição, reproduz-se novamente o tex
to de ambas as leis:
Lei 6. 766/79
Art. 26 ( ... )
§ 60 Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
Lei 6.015/73 alterada pela Lei 13.465/17
Art. 167 No Registro de Imóveis, além da matricula, serão feitos: I - ( ... ) li - a averbação:
32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.
Frente ao primeiro aspecto da revogação tácita trazido pela
LINDB, a lei anterior é incompativel com a posterior, pois com a mudança na lei
6.015/73 o termo de quitação recebeu atribuição específica para tão somente e
xonerar a responsabilidade sobre tributos perante o município, não podendo ser utili-7
zado como instrumento que agregue força à pré-contrato e dê a este a potência par(;·
a transmissão da propriedade. Ademais, para eliminar qualquer dúvida, o último~
cho da nova redação afasta a eventual força para transferência de domínio. / 10
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Quanto ao segundo aspecto de revogação tácita trazida pela
LINDB, o novo texto legal regula inteiramente a matéria que era tratada tangencial
mente pela Lei anterior. Nota-se que pela primeira vez a LRP regulamentou o a
cesso do termo de quitação no registro de imóveis. ou seia. sempre que este for
apresentado deverá seguir as diretrizes do item 3 2. inciso li do artigo 16 7, fican
do esgotados os efeitos da averbação do termo de quitação em qualquer tipo de
contrato, pois relata expressamente que se trata de loteamento, desmembramento,
condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, ou seja, retirou
da Lei 6. 766/79 um tópico que mencionado perfunctoriamente.
Na prática, imagine-se que um cidadão faça a prenotação de um
compromisso de venda e compra acompanhado do termo de quitação e solicite que
estes documentos proporcionem a transferência da propriedade, nos termos do §6º
do artigo 26 da Lei 6.766/79. Se um Registrador de Imóveis promover a transmissão
de propriedade com base na averbação de termo de quitação estará produzindo
um ato nulo de pleno Direito. pois o propósito desses instrumentos. agora. é tão
somente afastar do empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do
empreendimento ou da regularização fundiária a responsabilidade sobre tributos
municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município.
Repisa-se, o trecho final do item 32, do inciso li, do artigo 167,
prevê: " ••• não implicando transferência de domínio ao compromissário compra
dor ou ao beneficiário da regularização"
Salienta-se que a Lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos,
ou seja, é a disciplina que estabelece como o registro de imóveis deve se comportar
frente aos titulos apresentados. Logo, a partir da Lei 13.465/17, o termo de quitação
ganhou procedimento especifico, não restando espaço para qualquer outra regula
mentação ou interpretação de modo diverso que se proponha a tratar do termo de
quitação.
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Apenas para assegurar todas os passiveis raciocínios que subsi · ·-::__
am a revogação tácita ora apontada, ainda que seja desnecessário frente à literali
dade da modificação, busca-se lastro na teoria da antinomia de normas, que aponta
três critérios para dirimir eventual situação supostamente conflituosa, quais sejam o
hierárquico, o da especialidade e o cronológico, sendo os dois últimos passiveis de
adoção para o caso em tela.
A Lei 6. 766/79 tem por objeto o Parcelamento do Solo Urbano,
logo sua especialidade são as filigranas de como o Direito regula a divisão do solo e
não os registros públicos, pois esse espeque é de competência da Lei 6.015173, supe
rando-se por completo a interpretação por especialidade, já que a alteração aconte
ceu nessa última Lei, sepultando qualquer menção em outra Lei.
Sobre o tema, o doutrinador Norberto Bobbio explica:
"Nesse processo de gradual especialização, operado através de leis especiais, encontramos uma das regras fundamentais da justiça, que é a do suum cuique tribuere (dar a cada um o que é seu). Entende-se, portanto, porque a lei especial deva prevalecer sobre a geral: ela representa um momento ineliminável do desenvolvimento de um ordenamento. Bloquear a lei especial frente à geral significaria paralisar esse desenvolvimento"'.
Nessa seara, inclusive para afastar interpretações da especifici
dade da Lei 6. 766/79, salienta-se que a Lei 6.015/73 disciplina os registros públicos e
contém em seu artigo 167 um rol taxativo de instrumentos que se prestam a registrou
ou averbação, sobre o tema ensina Afrânio de Carvalho:
"( ... ) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confirmam posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova lei do Registro (art. 167) "
1 Bobbio, Norberto - Teoria do ordenamento Jurídico: Editora Universidade de Brasília, 6ª Ed. 1995, pag. 96.
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo (:)~ ·e;~ -(~
Sob o ponto de vista do critério cronológico, basta apenas J:_ ) --...
cionar que a Lei 13.465 entrou em vigor em julho deste ano, o que elimina disposi
ções anteriores sobre o tema equivalente ao seu texto, mais uma vez, Norberto Bob
bio leciona:
O critério cronológico, chamado também de lex posterior, é aquele com base no qual, entre duas normas incompativeis, prevalece a norma posterior: lex posterior derogat priori. Existe uma regra geral no Direito em que a vontade posterior revoga a precedente, e que de dois atos de vontade da mesma pessoa vale o último no tempo.
Pensemos, por absurdo, nas consequências que derivariam da regra que prescrevesse ater-se à normal precedente. Além disso, presume-se que o legislador não queira fazer coisa inútil e sem finalidade: se devesse prevalecer a norma precedente, a lei sucessiva seria um ato inútil e sem finalidade2.
Portanto, é fundamental que a nova Lei seja reconhecida. Nesse
diapasão, importa reproduzir trecho da decisão do Excelentissimo Desembargador
Venicio Antônio de Paula Salles, quando tratou de alteração legislativa similar em 28
de dezembro de 2005, à época Juiz Titular da 1ª Vara de Registros Públicos da Capi
tal:
1VRPSP - PROCESSO: 583.00.2005. 107449-0 A análise do SISTEMA JURÍDICO exige prudência e cuidado, mas não pode ser alvo de cuidados exagerados, pois estes também geram distorções. O intérprete tem muito receio de reconhecer uma REVOGAÇÃO IMPLÍCITA, sempre optando, por temor ou por desconhecimento, pelo reconhecimento da validade de toda legislação passada não expressamente revogada.
No caso em estudo, todo o instituto de BEM DE FAMÍLIA foi regrado pelo Código Civil, pois este não foi concebido por seus mentores, em especial pelo jurista Miguel Reale, de forma 'parcial' ou 'fracionada'. Todas as matérias especialmente disciplinadas pelo novo Estatuto o foram de forma integral, mormente aquelas reverenciadas com um SUBTÍTULO próprio e específico. Portanto, em que pese os pre-
2 Bobbio, Norberto. Ob, cit., p. 93
/1
r
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
cedentes, não mais subsistem os efeitos do DL 3200141, bem como, da Lei 6.742179. O bem de família convencional deve seguir a regra do CÓDIGO CIVIL de 2003.
Assim, ainda que não seja de competência dessa Egrégia Corre
gedoria Geral declarar a revogação da Lei, o reconhecimento da mesma é imprescin
dível para pacificar os entendimentos nos serviços extrajudiciais, especialmente em
relação à decisão exarada nos autos do processo em epigrafe e no que toca eventuais
disposições normativas que ainda não contemplam a inovação legislativa.
Ademais, evidencia-se que por se tratar de mudança de Lei os
registradores e notários já podem aplicá-la de imediato, fazendo com que os oficiais
de registro mais estudiosos passassem a negar registro do termo de quitação, en
quanto outros os aceitassem, o que resultaria em insegurança jurídica para o sistema
como um todo.
Evidencia-se, finalmente, que a modificação é muito recente,
criando o momento pertinente para as competentes adequações e orientações a fim
de que o sistema notário registral cumpra a legislação vigente, razão pela qual o a
cima exposto reclama urgente analise deste Digno órgão correcional.
DA DOUTRINA E LEGISLAÇÃO ESPECIAL DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL
Toda celeuma trazida pelo questionamento da Excelentíssima
Corregedora Permanente da Comarca de Catanduva, Dra. Ligia Donadi Cajon, foi fo
cada nos emolumentos notariais. Tanto nos quesitos iniciais, quanto no desenvolvi
mento do parecer exarado pela Excelentíssima Juíza Assessora desta Egrégia Corre
gedoria Geral, Dra. Tatiana Magosso.
A revogação do §6º do artigo 26 da Lei 6. 766/79, por força da al
teração na Lei 6.015/73, conforme acima demonstrado, claramente elimina a ques
tão, pois retira o pressuposto da equiparação de escrito particular à escritura púb!i\/
ca.
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Q 6~ ~-~
Entretanto, vale examinar o tema em caráter acadêmico pa~ã
compreender como a matéria se desvincula da questão meramente emolumentar.
Nessa senda, com a finalidade didática, pede-se vênia para resumir o raciocínio ora
adotado por essa Egrégia Corregedoria quando do julgamento da questão:
Premissa 1 : O compromisso de compra e venda é con
trato preliminar atípico;
Premissa 2: O compromisso de compra e venda acom
panhado de sua quitação tem força de escritura públi
ca, como se juntos fossem um único instrumento;
Conclusão: O legislador criou nova hipótese de exceção
à regra geral do art. 108, dispensando a formalização
do contrato de compra e venda por escritura pública
nas hipóteses do art. 26, parágrafo 6º, da Lei 6. 766/79
A Doutrina majoritária não pode ser considerada como verda
de insofismável, sendo que a primeira premissa utilizada se embasou em interpreta
ções precedentes, distanciando-se da literalidade da lei e mais, concedendo a um
instrumento um atributo que inexiste.
Nota-se que a denominação de contrato atípico para o preli
minar compromisso de compra e venda é uma forma de descaracterizá-lo, e em uma
única designação transformá-lo em outro instrumento, qual seja o contrato definiti
vo. Entretanto, a Lei 6. 766/79 trouxe uma possibilidade para o registro da proprie
dade, mas em momento algum equiparou o compromisso particular de compra e ven
da à escritura pública, pois condicionou o efeito de transmissão da propriedade à
apresentação de um segundo documento - a quitação.
Nesse esquadro se insere a segunda premissa de que o com,/ 7 / j
promisso particular de compra e venda e sua quitação seriam um único instrume'l9-,1' 15 ·
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
~!!, mas parece forçoso dizer que o termo de quitação faz parte do escrito particulal~
trata-se tão somente do comprovante do cumprimento de uma obrigação que enseja
possibilidade da transmissão do bem.
Portanto, a primeira premissa se esvazia à medida que falta
ao compromisso particular de compra e venda - por si só - o efeito de transmissão da
propriedade, já que dependerá da apresentação do termo de quitação. Ademais, a
materialidade deste segundo documento, por si só já rompe a segunda premissa. As
sim, conclui-se que em momento algum o legislador efetivamente concedeu a um
instrumento particular a força da escritura definitiva de compra e venda decorrente
de compromisso, não sendo exceção à regra do artigo 108 do Código Civil.
Assim, quando a Lei 11.331 /02 em seu item 1.6 prescreve que
as transações, cuja instrumentalização admitem forma particular, terão o valor pre
visto no item 1 da tabela reduzido em 40% (quarenta por cento), quer dizer que o
instrumento jurídico utilizado para formalizar o negócio jurídico deve ter permissão
legal para substituir a escritura pública. Não é o que ocorre no caso, pois o instru
mento utilizado não tem essa permissão, ele depende de outro instrumento, que é o
termo de quitação.
Logo, conforme se depreende do indigitado §6° do artigo 26 da
Lei 6. 766/79 o comando legal é destinado ao registro de imóveis, que poderá regis
trar o lote se, e somente se, for apresentado o termo de quitação, o que não supera
a forma defina em lei para a transmissão do imóvel. A forma continua sendo a escri
tura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos.
Elucubra-se que o dispositivo em testilha difere do que ocorre
com a Lei 9.514/97, pois nesta o legislador dotou o instrumento particular com força
de escritura pública, prescindindo tais instrumentos de qualquer outro termo ou do
cumento.
//1 / f
Portanto, em que pese um contrato particular de compromis~~ ~ /1 de venda e compra de lote esteja autorizado a ser registrado no fólio real, a trÍns- / 1
16 ,_
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
9 b3 <:?--
missão da propriedade depende da apresentação da quitação, ou seja, nem tod' os )
compromissos de venda e compra incorrerão em exceção ao artigo 108 do códig~ci-
vil, pois, a aplicação do §6º do artigo 26 da Lei 6. 766/79 pressupõe a existência da
quitação.
Em resumo, ainda que o §6º do artigo 26 da Lei 6. 766/79 não ti
vesse sido revogado pelo artigo 7° da Lei nº 13.465/2017, não existe, tecnicamente e
literalmente, uma exceção ao artigo 108 do Código Civil e, ainda que assim fosse
considerado não ensejaria o desconto contido no item 1.6, uma vez que a regra con
tida naquele dispositivo se destina ao registro de imóvel e não atribuiu força de es
critura pública ao contrato preliminar.
DO DIREITO TRIBUTÁRIO
Sob outro viés, avançar no raciocínio do desconto em escrituras
públicas é uma forma de isenção tributária, pois os emolumentos possuem natureza
tributária de taxa. Assim, o desconto de 40% atinge um tributo e gera impacto não
apenas nas serventias extrajudiciais, mas nos órgãos que se vinculam ao pagamento,
quais sejam, Estado de São Paulo; Tribunal de Justiça; Santa Casa; Fundo do Registro
Civil; Carteira da Previdência e o Município, tudo nos termos da Lei Estadual
11.331 /02.
Deve-se observar que o item 1.6 das Notas Explicativas da tabela
de emolumentos determina que o desconto será possível se o negócio jurídico puder
ser instrumentalizado por escrito particular. O critério para a isenção está muito bem
delimitado, ou seja, é a instrumentalização do negócio jurídico. No caso em tela,
repisa-se, o ato que o Notário praticará para transmitir a propriedade é uma escritu
ra pública de compra e venda e esta não admite o instrumento particular.
flexibilizar o item 1.6 para equiparar o compromisso de compra e
venda quitado a uma escritura de compra e venda fere diretamente a premissa tribu-1
tária de que a isenção depende de lei expressa, prevista no artigo 176 do CTN, tin- .
gindo de ilegalidade a decisão da CGJSP. ~ 1~ '
Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo
.A.SSOC!AÇ.Ã.0 DOS REGISTRADORES !MOBiLIÁRIOS DE SÃO PAULO
Evidencia-se que os emolumentos têm natureza tributária e sua
isenção exige previsão legal expressa, o que não ocorre no caso em tela pois não há
subsunção do caso prático à Lei 11.331/07.
A consequência imediata dessa decisão é a redução do recolhi
mento tributário do estado, tendo em vista que o previsto nos artigos 19 e 20 da Lei
11.331 /02, in verbis:
Da Distribuição dos Recursos
Artigo 19 - Os emolumentos correspondem aos custos dos serviços notariais e de registro na seguinte conformidade: I - relativamente aos atos de Notas, de Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas e de Protesto de Títulos e Outros Documentos de Dividas: a) 62,5% (sessenta e dois inteiros e meio por cento) são receitas dos notários e registradores; b) 17,763160% (dezessete inteiros, setecentos e sessenta e três mil, cento e sessenta centésimos de milésimos percentuais) são receita do Estado, em decorrência do processamento da arrecadação e respectiva fiscalização; c) 9, 157894% (nove inteiros, cento e cinquenta e sete mil, oitocentos e noventa e quatro centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado; d) 3,289473% (três inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de mUésimos percentuais) são destinados à compensação dos atos gratuitos do registro civil das pessoas naturais e à complementação da receita mínima das serventias deficitárias; e) 4,289473% (quatro inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de milésimos percentuais) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça, em decorrência da fiscalização dos serviços; f) 3% (três por cento) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Ministédo Público do Estado de São Paulo, em decorrência da fiscalização dos serviços;
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBIUÂRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo Q Gs KV
Artigo 20 - A receita do Estado, prevista na alínea "b" do (, ) inciso Ido artigo 19, será destinada: -I - 74,07407% (setenta e quatro inteiros, sete mil e quatrocentos e sete centésimos de milésimos percentuais) ao Fundo de Assistência Judiciária; li - 7,40742% (sete inteiros, quarenta mil, setecentos e quarenta centésimos de milésimos percentuais) ao custeio das diligências dos oficiais de justiça incluídas na taxa judiciária; Ili - 18,51851% (dezoito inteiros, cinqüenta e um mil, oitocentos e cinqüenta e um centésimos de milésimos percentuais) à Fazenda do Estado.
Finalmente, não é demais lembrar ainda, que, em matéria de i
senção tributária (e o desconto é uma isenção parcial) não se admite interpretação
extensiva, sendo que os agentes devem estar adstritos à literalidade da lei, conforme
disposto no art. 111, li, do Código Tributário Nacional.
DO PEDIDO
Por todo o exposto o Colégio Notarial do Brasil - Seção São
Paulo e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, requerem, respei
tosamente a reforma da decisão em epigrafe, bem como a reedição das Normas do
Serviço Extrajudicial, compatibilizando com a revogação tácita do §6º do artigo 26
da Lei 6.766/79 pelo artigo 7º da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incluiu o
item 32 na Lei 60.15/73 estabelecendo o procedimento de averbação para os termos
de quitação e limitou os efeitos desse instrumento à afastar a responsabilidade tribu
tária dos empreendedores.
Alternativamente, caso não seja reconhecida a revogação do
§6º do artigo 26 da Lei 6.766/79, seja reformada a decisão para tratar de forma dis
tinta a escritura pública e o instrumento particular mais o termo de quitação previs
tos no referido artigo, de forma que não haja a concessão de desconto de emolumen
tos para as escrituras definitivas de cumprimento de compromisso de compra e ven-
da, bem como por força da característica de isenção tributária que depende de l~i,,1 que expressamente o diga, nos termos do Código Tributário Nacional. / /
1l
Colégio Notarial do Brasil
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO
Seção São Paulo
Na expectativa aquiescerem o pleito e colaborar com esta Egré
gia Corregedoria Geral da Justiça, o CNB/SP e a ARISP reiteram as expressões da mais
alta estima e respeitosa consideração.
São Paulo, 26 de setembro de 2017.
/ /"º .... ____ c .. '> ___ 0_\_--1~-r-,--YY'->'7~""-·-
FRANOÍSCO RA YMVt4DO ,
- ;PRESIDENTE , -ASSOCIAÇAO DOS REGIS::Y-RADORES IMOBILIARIOS DE SAO PAULO
20
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
CONCLUSÃO
Em 03 de outubro de 2017, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça
Processo n. 2017 /106303
Corregedoria Geral da Justiça
Considerando o início do recesso forense, não havendo tempo hábil para
análise do presente feito, baixamos os autos sem emissão de parecer.
São Paulo, 19 de dezgmorÕde -20'17 /~
stro Dias
~