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PROYECTO DE ANÁLISIS DE FINANCIACIÓN DE REAL ESTATE Y RIESGO DEL SECTOR BANCARIO
Nicole Lux, Senior Research Fellow
Cass Business School, City University London. 106 Bunhill Row, London EC1 8TZ
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CONTENIDO
Volúmenes de transacciones de deuda, creación de nuevos prestamos
Información principal a LTV (ratio préstamo-
valor), márgenes y tasa de interés
Principales desafíos y oportunidades de
financiación inmobiliaria 2019/2020
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INTRODUCCIÓN
• La investigación ha tenido en cuenta los datos de 25 prestamistas activos en el mercado. Estos datos se han obtenido a través de informes anuales de estado financieros, entrevistas realizadas de forma individual y mediante la recopilación de datos de préstamos propios del Cass Business School.
• La investigación incluye 9 Bancos Españoles, 7 BancosInternacionales, 3 Aseguradoras y 6 Prestamistas de otro tipo(Fondos de Deuda)
9.0 7.0 3.0 6.00
5
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GRUPOS DE PRESTAMISTAS
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INTRODUCCIÓN
Los bancos tradicionales (nacionales e internacionales) continúan siendo el principal proveedor de préstamos del mercado total de deuda hipotecaria (investment grade AA - BBB), representando una proporción del 39% y 42% respectivamente.
9
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Prestamistas Proporciones de deudahipotecaria
Proporciones de originacion Proporciones de deuda(investment grade AA - BBB)
Bancos Espanoles Bancos Espanoles (otros prestamos) Bancos Internacionales Aseguradoras Fondos de deuda
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DEUDA ESTIMADA 2018/19
Mientras que la deuda hipotecaria de CRE se estima en 53.3 mil millones de euros, la deuda hipotecaria en activos terciarios de grado de inversión (investment grade) AA – BBB se estima en 15,3 mil millones de euros.
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Proporciones
Capital Deuda Deuda (investment grade)
MERCADO DE INMOBILIARIAS
15,3 mil millones de euros
38 mil millones de euros
Mercado inmobiliario (activos terciarios)
60-65 mil millones de euros
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DEUDA Y CICLO DEL MERCADO, € MIL MILLONES
Se estima que el mercado inmobiliario de activos terciarios aumentó un 61% entre 2001-2008 y disminuyó un 57% entre 2008 y 2013.
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Capital Deuda hipotecaria Deuda de Sareb LTV
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PRÉSTAMOS PENDIENTES POR ZONAS, 2001-2018
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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Madrid Cataluna El Sur El Norte
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PRÉSTAMOS PENDIENTES POR PRESTAMISTAY CLASE DE ACTIVO
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Oficinas Retail Logistico Hotel Otros
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MÁRGENES DE PRÉSTAMOS HISTÓRICOS Y LTV
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2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Rentabilidad%
LTV Margen de interes
La calidad de los préstamos de activos terciarios ha mejorado significativamente y las nuevas oportunidades comerciales se mantienen en niveles bajos de LTV (inferiores al 60%).
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MARGEN DE PRÉSTAMO MEDIO POR PRESTAMISTA – PB
La mayor competencia del mercado ha provocado la reducción de los márgenes crediticios, especialmente entre los Bancos Españoles y Bancos Internacionales
150
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promedio de margen Banco Internacionales Banco Espanoles Aseguradoras Fondos de deuda
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MÁRGENES DE PRÉSTAMOS, PB - EUROPA
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Frankfurt Milan Paris London Warsaw Madrid
Bancos Aseguradoras Fondos de deuda Diferencia (bancos)
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MÁRGENES DE GRUPOS DE PRESTAMISTAS
PRICING 2016 2017 2018
Banco Españoles Margen (pb) LTV / LTC Margen (pb) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC
Inversion 160 - 250 50 - 65% 150 - 220 5 0- 60% 150 - 200 50 - 60%
Desarrollo 225 - 550 40 - 55% 220 - 400 40 - 55% 220 - 400 40 - 60%
Bancos Internacionales Margen (bp) LTV / LTC Margen (bp) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC
Inversion 200- 250 50-59% 180-250 50 - 59% 120 - 200 50 - 55%
Desarrollo n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Fondos de Deuda Margen (pb) LTV / LTC Margen (pb) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC
Inversion 400 - 600 50 - 65% 400 - 500 50 - 65% 280 - 400 50-65%
Desarrollo n/a n/a 500-700 55-65% 450 - 700 50-60%
Mezzanine n/a n/a 1800 - 2000 60-90% 1800-2000 60-90%
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FONDOS DE DEUDA
• Los fondos de deuda también se están centrando en nichos alternativos del mercado, donde encuentran oportunidades de inversión y están ocupando el vacío existente en el mercado.
• Las áreas claves de oportunidad de inversión para los fondos de deuda en España.
• Márgenes de 4.88%
• Baja rentabilidad/bajo riesgo
• Limitaciones como alta
competencia
DEUDA SENIOR
• Márgenes del 7-12 %
• Alta rentabilidad/alto riesgo
• Limitación como alta
competencia
NPL Y REO
• Márgenes de 2,50 – 4,50%
• Alto riesgo/alta rentabilidad
• Nicho de oportunidades, baja competencia de los bancos
DESARROLLO
• Márgenes de 4,40 – 11%
• TIR del 6 -16%
• Alta rentabilidad/alto riesgo
• Sector en crecimiento, pero aún con demanda limitada
DEUDA MEZZANINE
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RENTABILIDADES DE DEUDA
• El diferencial de crédito refleja la diferencia en materia de rentabilidad entre el bono español y la deuda de activos terciarios, utilizando el bono español como punto de referencia dadas las características libres de riesgo.
• Durante 2009 - 2012, el diferencial de crédito se vio afectado por la recesión económica, los cambios en la liquidez y la demanda de inversión en deuda de activos terciaros. Los bonos del gobierno ofrecían mayor rentabilidad con menor riesgo que la deuda de activos terciarios.
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Rentabilidad
Euribor margen margen & Euribor Diferential de credito Rentabilidad de deuda publico a 5 años.
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RENTABILIDAD DE INMOBILIARIAS Y DEUDA, %
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Rantabilidad%
Rentabilidad de inmobiliaria Margen (hipoteca)
rentabilidad de deuda
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RENTABILIDAD DE HIPOTECAS Y BONOS CORPORATIVOS
Un último punto de comparación de los tipos de préstamo de activos terciarios son los ingresos por intereses de los prestamistas –swap de 5 años más el margen de préstamo –que representa el interés comercial de un prestamista –frente a los bonos corporativos no financieros BBB y AA
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Differencial de credito margen & Euribor AA Non-Financial BBB Non-Financial
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INVERSORES EN REAL ESTATE 2007 – 2019, € MIL MILLIONES
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Nacional Europa Global
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2018 H1 2019
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CONCLUSIÓN
• La calidad de los préstamos de activos terciarios ha mejorado significativamente y los bancos mantienen niveles de LTV moderados (inferiores al 60 %).
• Entre 2016 y 2018, las transacciones españolas de préstamos no rentables ascendieron a 77,2 mil millones de euros y, desde entonces, alcanzan los 108 mil millones de euros.
• Los Fondos de Deuda han llenado el vacío del mercado de la deuda español, ofreciendo préstamos “mezzanine” de hasta el 85 % de LTV a un margen de entre 400-1100 pb (4% - 11%)
• Desde la recuperación de 2014, el mercado de préstamos español se ha vuelto más sofisticado y diversificado no solo entre los prestamistas bancarios, sino también con los nuevos operadores del mercado que brindan oportunidades de préstamos nicho.