präsentation "was ist mein unternehmen wert?"
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WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?
Eine Veranstaltung der Solothurner Handelskammer
BDO AG, Solothurn WERNER MATHYS, BERNARD FUHRER, URS HAURI
Moevenpick Egerkingen, 25.9.2012
PROGRAMM 25.09.2012
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
15:30 Uhr: Eintreffen
16:00 Uhr: Begrüssung
Roland Fürst, Solothurner Handelskammer
16:05 Uhr: Prozess (Nachfolge, Verkauf, Kauf)
Werner Mathys, BDO AG, Solothurn
16:30 Uhr: Unternehmensbewertungen
Bernard Fuhrer, BDO AG, Solothurn
17.30 Uhr: Immobilienbewertungen
Urs Hauri, BDO AG, Solothurn
18:00 Uhr: Schlusswort und Apéro riche
Hansjörg Stöckli, BDO AG & SOHK
Urs Hauri BDO AG
Biberiststrasse 16
4500 Solothurn
032 624 67 64
Leiter Immobilienschätzungen Schweiz
BDO AG
Bernard Fuhrer BDO AG
Biberiststrasse 16
4500 Solothurn
032 624 65 19
Leiter Valuations Mittelland
BDO AG
DIE REFERENTEN VON BDO AG - WWW.BDO.CH
Seite 3
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Werner Mathys BDO AG
Biberiststrasse 16
4500 Solothurn
032 624 65 87
Leiter M&A / Transaktionen Mittelland
BDO AG
WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?
Eine Veranstaltung der Solothurner Handelskammer
BDO AG, Solothurn WERNER MATHYS
Moevenpick Egerkingen, 25.9.2012
BDOML
2012
Wirtschafts-
Prüfung
Financial Services
Treuhand
Immobilien
Unternehmens-Beratung
ÖV-Beratung
Führung und HRM
Corporate Finance
M&A Transaktionen
Bewertungen
Forensic
Steuern und Recht
Informatik
• Im Eigenbesitz; 80% Partner, 20% PK
• 818 Vollzeitstellen (~1’000 MA)
• 5 Regionaldirektionen, 31 Niederlassungen
• CHF 164 Mio. Honorarertrag
• BDO International: 137 Länder; ~50‘000 MA
• Regionaldirektion Mittelland: 190 Mitarbeiter
• Corporate Finance (UB) Mittelland: 7 MA
• Corporate Finance Schweiz: 20 Mitarbeiter
Verkauf und Nachfolge
Kauf und Beteiligung
Fusion und Abspaltung
Verm
ittlung / A
bw
icklu
ng
Immobilien-
Bewertungen
Seite 5
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Welchen Wert hat dieses Glas Wasser hier
und heute?
EINFÜHRUNG: WIE DEFINIERT SICH «WERT»?
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Welchen Wert hat das gleiche Glas Wasser
wenn Sie in der Sahara seit 3 Tagen nichts
mehr getrunken haben?
ABER: DAMIT AUS DEM «WERT» AUCH EIN PREIS WIRD, BRAUCHT ES
EINEN KÄUFER UND DAZU I.D.R. MEHRERE (!) KAUFINTERESSENTEN!
ZUM AUFWÄRMEN…
Ringier und Tamedia planen Übernahme von jobs.ch – Kooperation im internationalen Wettbewerb
Zürich, 12. September 2012 (Auszug aus der Medienmitteilung)
…Die US-Beteiligungsgesellschaft Tiger Global Management hatte 2007 die Mehrheit an jobs.ch von den
Gründern übernommen und das Unternehmen seither erfolgreich weiterentwickelt. Ringier und Tamedia werden
jeweils 50 Prozent an der jobs.ch Holding AG halten. Tamedia wird zudem ihre Online-Stellenmarkttochter Jobup
AG in die Partnerschaft einbringen. Die jobs.ch Holding AG blickt auf eine über 10-jährige Geschichte und
erfolgreiche Entwicklung vom Start-up zum innovativen und erfolgreichen Online-Unternehmen im Schweizer
Stellenmarkt zurück.
2011 erwirtschaftete die jobs.ch Holding AG einen Nettoumsatz von 45.9 Mio. CHF und auf Stufe EBIT ein
Ergebnis von 20.2 Mio. CHF. Der für den Kauf massgebende Enterprise Value von 100 Prozent des
Aktienkapitals der jobs.ch Holding AG liegt bei ……………… CHF.
Die von Tamedia in die Partnerschaft einzubringende Jobup AG wird mit 120 Mio. CHF bewertet. Zudem haben die
beiden Partner Kauf- und Verkaufsoptionen vereinbart, die Ringier eine Quotenkonsolidierung nach Swiss GAAP
FER und Tamedia eine Konsolidierung nach IFRS ermöglichen
Die Transaktion steht unter Vorbehalt der Zustimmung durch die Eidgenössische Wettbewerbskommission und die
österreichische Bundeswettbewerbsbehörde.
CHF 390 Mio.
------------------
8 x Umsatz??
19 x EBIT?? ------------------------
• Kann das sein?
• Wissen wir alles? ? ? ? ? ?
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
AUSGANGSLAGE: WER IST BETROFFEN?
Quelle: 2009 Jährlich 15’000 KMU’s
und 126’000 MA betroffen
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
WELCHE KMU-NACHFOLGELÖSUNGEN KENNEN WIR?
Variante Ausprägung V-Preis Kosten „Emotionalität“
Familienlösung Aktionariat bleibt in
Familie(n); evtl. CEO extern
Mgt Buy-Out
(MBO)
Verkauf an heutige, leitende
Mitarbeiter
Neuer Partner Verkauf < 50% an neuen
Partner; Perspektiven 100%
Mgt Buy-In
(MBI)
Verkauf an Käufer(gruppe)
mit operativer Führung
Strategischer
Käufer
Verkauf z.B. an Grosskunde
oder Mitbewerber, etc.
Finanzinvestor Private Equity oder
Beteiligungsgesellschaft
IPO (Börsengang) Grösse, Lebensphase,
Zeitpunkt, Börse
Liquidation Als «Plan C» in ausgewählten
Fällen
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
«Die Unternehmensbewertung steht (fast…) am Anfang jeder KMU-
Nachfolge oder Transaktion. Was folgt (vorher und) nachher?»
PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung)
B • Unternehmensbewertung Mindestverkaufspreis
C • Dokumentation (Information-Memorandum)
D • Longlist Shortlist (potenzielle Käufer)
E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten
F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen Angebote
G • DD Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen
H • Signing und Closing Übergabe / Integration
Vorbereitung
Umsetzung
Vorb
ere
itung
Um
setz
ung
1 • Strategie / Gründung / Expansion: „make or buy“
2 • Investitions- und Suchkriterien (was / warum / Preis)
3 • Aktiv: Markt-Recherche Longlist / Passiv: Angebote
4 • Aktiv: Shortlist Zielgesellschaften / Passiv: Angebote
5 • Eigentümer kontaktieren (wer / wen / wie / womit?)
6 • Geheimhaltungsformalitäten erledigen
7 • Analyse der Information Absichtserklärung (LoI)
8 • Unternehmensbewertung / Due Diligence Offerte
9 • Vertragsverhandlungen
10 • Closing / Kommunikation / Integration
BLICK AUF DIE «ANDERE SEITE» (KAUFPROZESS)
NO
RM
PRO
ZESS C
A. 6
MO
NATE
> 6 Mt.
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
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DOKUMENTATION INFO-MEMORANDUM (IM)
Seite 12
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
1. Ziel + Zweck des vertraulichen IM (gegen Geheimhaltungserklärung!)
• Umfassende, aktuelle Dokumentation z.Hd. potenzieller Interessenten
• (Noch) keine Besichtigungen und Fragen (Zeitaufwand & Unruhe im Betrieb)
• Schriftliche, unverbindliche Absichtserklärungen als «Ergebnis»
2. Inhalt des IM «Prospekt»
• Geschichte, Eigentümer, Management, Organisation
• USP & SWOT, Produkte und Marktleistungen, Entwicklungspotenzial
• Märkte und Kundensegmente, Marktstellung und Mitbewerber
• Finanzen (IST bereinigt und Finanzplanung); i.d.R. kein Preis AUKTION!
• Zertifizierungen, Fotos, Auszeichnungen, Medienberichte (Stories!)
3. Verkaufsgrund und Vorkaufsprozess / Timing (Transparenz)
4. Profil und Voraussetzungen potenzieller Käufer
UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“
Traditionsreiches, innovatives Familienunternehmen
Zusammenfassung / Highlights
Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG)
Zentraler Standort im westlichen Mittelland
Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien)
Eigenes Engineering und Mechanik
Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten
Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik
Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech)
CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten
Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark
Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter
Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%
Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech
Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge
Interessenten / Weiteres Vorgehen
Aus Diskretionsgründen werden für dieses Projekt nur
wenige, ausgewählte Investoren kontaktiert, mit der Bitte,
diesen Teaser vertraulich zu behandeln.
Weitere Informationen, Unterlagen und die Nennung des
Unternehmens bzw. der Marke erfolgen gegen
Interessennachweis und unterzeichnete
Geheimhaltungserklärung.
Kontaktperson Projektreferenz: „Rollout“
Werner Mathys
Leiter M&A/Transaktionen Mittelland
BDO AG
Biberiststrasse 16
CH 4501 Solothurn
Tel. direkt: +41 32 624 6587
Mobile: +41 79 634 3393 www.bdo.ch
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
IST DIE FIRMA «ROLLOUT» VERKÄUFLICH?
• FALLS JA, WARUM / AN WEN?
• FALLS NEIN, WARUM NICHT?
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“
Traditionsreiches, innovatives Familienunternehmen
Aus dem Blindprofil «Rollout»
Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG)
Zentraler Standort im westlichen Mittelland
Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien)
Eigenes Engineering und Mechanik
Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten
Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik
Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech)
CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten
Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark
Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter
Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%
Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech
Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
KÄUFERANALYSE LONGLIST SHORTLIST
Seite 16
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Strategische Käufer
• 1 + 1 = 3+
• «Make or Buy»
• Synergien
• Knowhow
• Markteinstieg
• Image
Mitbewerber
• Marktanteil
• Kunden
• Sourcing
• Knowhow
• Mitarbeiter!!!
• Synergien
• Skaleneffekte
Finanzinvestoren
• Rendite
• Exit
• Wachstum
• Entwicklung
• Portfoliomatch
MBI‘s
• Selbständig
• Unternehmer
• Rendite
• Familie/Kinder
• Herausforderung - Knowhow - Eigenmittel…
Prio 1 Prio 4 Prio 2 Prio 3
Käufer-Segmente & Segmentsanalyse für «Rollout»
Typische Käuferinteressen / Akquisitionskriterien
SHORTLIST MARKTANSPRACHE FÜR «ROLLOUT»
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Strategische Käufer
• Direktansprache
• BDO-CH Netz
• BDO-Internat.
• Datenbanken
• Verbände
• Research
Mitbewerber
• Direktansprache
• Evtl. Inserate
• BDO-Netz CH+Intl.
• M&A-Partner
• M&A-Bulletin
• NZZ u. Branche
• Recherchen
• Verbände, etc.
Finanzinvestoren
• Direktansprache und Inserate
• BDO-Netz CH+Intl.
• M&A-Partner
• M&A-Bulletin
• NZZ u. Branche
• M&A-Bulletin
• Diverse WWW.
MBI‘s
• Eher Inserate & Direktansprache
• MBI-Kunden
• BDO-Netz
• Partner-Netz
• Mitbewerber
• NZZ u. Branche
• M&A-Bulletin
• Diverse WWW.
Direktansprache & Inserate Blindprofil Geheimhaltungserklärung Unterlagen LoI/Angebot
= ABGABEN Signale / Infos / Unterlagen an (potenzielle) Interessenten
= EINHOLEN Signale / Infos / Unterlagen von (ernsthaften) Interessenten
WO STEHEN WIR JETZT IM PROZESS?
PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung)
B • Unternehmensbewertung Mindestverkaufspreis
C • Dokumentation (Information-Memorandum)
D • Longlist Shortlist (potenzielle Käufer)
E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten
F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen Angebote
G • DD Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen
H • Signing und Closing Übergabe / Integration
Vorbereitung
Umsetzung
IST EINE «DUE DILIGENCE» NOTWENDIG?
• Merkmal - «Due Diligence» heisst „gebotene Sorgfalt“ bei der Prüfung von Chancen und Risiken für eine
Akquisition, einen Verkauf oder wichtigen Vertrag (z.B. Kooperations- oder Vertriebspartner)
- Grosses Informationsdefizit zwischen den Parteien, insbesondere zw. Verkäufer und Käufer
• Inhalt: Finanzen, Steuern, Verträge, Personal, Technisches, Umwelt, etc. - Stärken-/ Schwächen-Analyse
- Beurteilung der Risiken
- Suche von „Deal-Breakern“
- Bewertung des Objektes
- Buy Side Due Diligence
- Sell Side Due Diligence
• Ziel - Schaffung einer Vertrauensbasis für Verhandlungen
- Grundlage der Kaufpreisbildung
- Einschränkungen der Gewährleistungspflicht seitens des Verkäufers
- Sorgfaltspflichten im Falle von späteren Verantwortlichkeitsklagen
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
WAS WIRD ANLÄSSLICH DER DD ALLES GEPRÜFT?
Seite 20
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
AUS EINEM AKTUELLEN PROJEKT; WIR BERATEN DIE VERKÄUFER
TOTAL 8 SEITEN MIT ÜBER 100 ITEMS!!
1. Geschäftsüberblick 6. Organisation
2. Finanzen & Rechnungswesen 7. Produktion / Auftragsabwicklung
3. Vertragswesen 8. Systeme & Informatik
4. Steuern 9. Liegenschaften
5. Personal 10. Weiteres
STRUKTURIERUNG DER TRANSAKTION
Wichtigste Elemente Bemerkungen
Käuferstruktur (nat./jur. Person) Steuerfolgen beachten Ruling Steuerbehörden
Übernahme vs. Beteiligung (AG) Beachtung Aktienrecht (34%, 49%, 51%, 67%, 100%)
Share Deal vs. Asset Deal • Verkauf der Aktien (idR im Verkäuferinteresse)
• Kauf der Aktiven (idR im Käuferinteresse)
Zahlungsrückbehalt Im Käuferinteresse (Gewährleistungen, etc.)
Finanzierung z.B. Verkäuferdarlehen (oft bei MBO / MBI)
Earnout Zukunftsergebnisabhängige Post-Closing Zahlungen
Nicht betriebsnotwendige Aktiva Immobilien, Kunstgegenstände, Cash, Wertschriften...
Weitere Elemente? Künftige Verkäuferfunktion? ABV, VR, GF, Berater
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
VERHANDLUNGEN & ABSCHLUSS
1. Vertragsentwurf Verhandlungen - Immer versuchen, den 1. Entwurf von «Ihrer Seite» zu machen
- Als Verkäufer: «Rohvertragsentwurf» liegt spätestens zur Due Diligence bereit
- Als Käufer: besser zuerst «Term Sheet» statt direkt Vertragsentwurf
- Individualisierung nach Verhandlungen mit den „besten“ Kaufinteressenten
- Individuelle Detailverhandlungen mit jedem einzelnen Kaufinteressenten
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
2. Unterzeichnung (Signing) - Unterzeichnung des Kaufvertrages durch Käufer und Verkäufer
- Unterzeichnung Nebenverträge (Arbeitsvertrag bei Weiterbeschäftigung Verkäufer, etc.)
3. Vollzug (Closing) - Auslösung der Zahlung
- Übertragung (Zession) der Aktienzertifikate sowie ggf. Patente, Marken, WWW-Domaine, etc.
- Unterzeichnung Closing Memorandum
- Evtl. verzögert: Release Medien- und Kundenorientierung, etc.
- Organisation der Gesellschaft nach Übergang (GV, evtl. Statutenänderung, VR-Konstitution, …)
- Operative Integration resp. Unterstützung durch Verkäufer bei der Übergabe
3-5 Ange-bote
> 10 LoI‘s
Inserate
Direkt- ansprachen
DIE TOOLBOX DES M&A-BERATERS
Seite 23
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
AUCH IN DIE M&A-TOOLBOX GEHÖRT, ZUM BEISPIEL
Seite 24
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
(Insgesamt 5 wertvolle Seiten…)
WEITERFÜHRENDE BDO-INFOS IN IHRER TOOLBOX
Seite 25
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?
UND NUN ZURÜCK ZUR KERNFRAGE
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung)
B • Unternehmensbewertung Mindestverkaufspreis
C • Dokumentation (Information-Memorandum)
D • Longlist Shortlist (potenzielle Käufer)
E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten
F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen Angebote
G • DD Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen
H • Signing und Closing Übergabe / Integration
Umsetzung
Vorbereitung
WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?
Eine Veranstaltung der Solothurner Handelskammer
BDO AG, Solothurn BERNARD FUHRER
Moevenpick Egerkingen, 25.9.2012
Wie hoch ist Ihrer Meinung nach der Unternehmenswert der Firma
«ROLLOUT» per 31.12 2011 (grobe Schätzung anhand der Informationen
im Blindprofil) ?
EINFÜHRUNG UNTERNEHMENSBEWERTUNG
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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“
Traditionsreiches, innovatives Familienunternehmen
Aus dem Blindprofil «Rollout»
Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG)
Zentraler Standort im westlichen Mittelland
Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien)
Eigenes Engineering und Mechanik
Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten
Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik
Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech)
CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten
Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark
Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter
Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%
Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech
Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge
Seite 29
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter
Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% (CHF 2.4 Mio.)
AGENDA
1. Einführung
2. Anlässe / Gründe für eine Unternehmensbewertung
3. Bewertungsmethoden
4. Vorgehen
5. Fazit
Seite 30
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Wikipedia liefert unter dem Stichwort
„Unternehmensbewertung“ 37 Einträge, unter anderem:
• Discounted Cash-Flow
• Gordon Formel
• Innerer Wert
• Konglomeratsabschlag
• Mittelwertmethode
• Stuttgarter Verfahren
• WACC-Ansatz
DEFINITION «UNTERNEHMENSBEWERTUNG«
Seite 31
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
GRÜNDE FÜR EINE UNTERNEHMENSBEWERTUNG
• Zivilrechtliches Ereignis
• Scheidungen
• Nachlass / Erbschaften
• Handelsrechtliches Ereignis
• Gründung / Kauf / Verkauf / Fusion
• Kapitalerhöhung / -herabsetzung
• Sanierung / Liquidation
• Steuerrechtliches Ereignis
• Strafrechtliches Ereignis
• Wertorientierte Unternehmensführung
Seite 32
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
BEWERTUNGSMETHODEN
Bewertungsmethoden
Gesamtbewertungs-
verfahren
Einzelbewertungs-
verfahren
Mischverfahren
DCF-Verfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichsverfahren
Substanzwert mit
Reproduktionswerten
Substanzwert mit
Liquidationswerten
Mittelwertverfahren
Übergewinnverfahren
Seite 33
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
BEWERTUNGSUMFELD
Wettbewerb
und Margen-
entwicklung
Rendite-
erwartungen
uvm. Risiko für
Kapitalgeber
Notwendiger
Investitions-
bedarf
Konjunktur-
aussichten
Zinsniveau
Steuern
Unternehmens
-spezifische
Wachstumsaus-
sichten
Seite 34
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
• Grund der Bewertung
• Erwartungshaltung Auftraggeber
• Zeitdruck – Kapazitäten (Zeitmanagement)
• Verfügbares Datenmaterial
• Hohe Vertraulichkeit
• Eigenheiten unterschiedlicher Branchen
• Expertise Dritter
• Wirtschaftliches Umfeld
• Trends
1 • Analyse und Bereinigung der erhaltenen Daten
(Abschlüsse, Informationen des Managements, etc.)
2 • Entwickeln Finanzplanung (ggf. in Szenarien)
3 • Bestimmen des Diskontsatzes (WACC, CAPM)
4
• Bewertung anhand primärer Methode
• Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
5 • Sensitivitätsanalyse
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
Seite 35
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
1. Analyse und Bereinigung der Daten Beispiele Korrekturen stille Reserven in der Bilanz
Aktiven:
• Delkredere
• Vorräte
• Liegenschaft
• Sachanlagen (Maschinen, Mobiliar, Fahrzeuge, EDV, etc.)
• Immaterielle Güter (Patente)
Passiven:
• Garantierückstellungen
• Latente Steuern
Beispiele Korrekturen nichtbetriebsnotwendige Aktiven
• Nichtbetriebsnotwendige Flüssige Mittel
• Nichtbetriebsnotwendige Beteiligungen / Finanzanlagen
• Nichtbetriebsnotwendige Sachanlagen (z.B. Kunstgegenstände)
Seite 36
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
1. Analyse und Bereinigung der Daten
Seite 37
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Aktiven geprüft Korrektur bereinigt I Korrektur bereinigt II
Werte in TCHF 31.12.2011Stille
ReservenNr. Total
nicht betr.
VermögenNr. 31.12.2011
Flüssige Mittel 2'300 2'300 -1'500 1) 800
Forderungen aus Lief. u. Leist. 2'800 100 2) 2'900 2'900
Forderungen Dritte 100 100 100
Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 400 800 3) 1'200 1'200
Halb- und Fertigfabrikate 800 900 4) 1'700 1'700
Aktive Rechnungsabgrenzung 200 200 200
Umlaufvermögen 6'600 1'800 8'400 -1'500 6'900
Beteiligungen 100 100 -100 5) 0
Finanzanlagen 100 0 100 -100 0
Mobiliar / Maschinen 800 2'153 6) 2'953 2'953
Fahrzeuge 140 160 6) 300 300
EDV 100 50 6) 150 150
Immobilien 1'500 2'530 6) 4'030 -4'030 7) 0
Sachanlagen 2'540 4'893 7'433 -4'030 3'403
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
1. Analyse und Bereinigung der Daten
Beispiele Korrekturen Erfolgsrechnung
• Veränderung der stillen Reserven auf den Vorräten und dem Delkredere
• Marktübliche Löhne und Sozialleistungen
• Abschreibungen
• a.o. Geschäftsvorfälle
• Steuerkorrekturen
Seite 38
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
1. Analyse und Bereinigung der Daten
Seite 39
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Erfolgsrechnung geprüft bereinigt
Werte in TCHF 2011 Korrektur Nr. 2011
Sonstiger Betriebsaufwand 20 0.1% 20
Kalkulatorische Eigenmiete 0 0.0% 311 5) 311
Total Betriebsaufwand 1'010 6.7% 211 1'221
EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Abschr., Steuern) 2'340 15.5% 29 2'369
Abschreibung Mobiliar / Maschinen 1'000 6.6% -59 6) 941
Abschreibung Fahrzeuge 200 1.3% -42 6) 158
Abschreibung EDV 150 1.0% -63 6) 88
Abschreibung Immobilien 450 3.0% -450 6) 0
Abschreibung Beteiligungen 0 0.0% 0 0
Abschreibung Patente 0 0.0% 0 0
Total Abschreibungen 1'800 11.9% -614 1'186
EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) 540 3.6% 643 1'183
Finanzertrag 15 0.1% -10 7) 5
Finanzaufwand -60 -0.4% 45 8) -15
Total Finanzertrag -45 -0.3% 35 -10
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
2. Entwicklung Finanzplanung
Herleitung des nachhaltigen Erfolges
Einbezug zukünftiger, abschätzbarer Ereignisse auf Basis Going-Concern und Stand-Alone
Seite 40
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Erfolgsrechnung Planung
in TCHF 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ertrag Inland 8'000 53.0% 8'160 51.7% 8'323 50.5% 8'490 49.4% 8'659 48.5% 8'833 47.8%
Ertrag Export 5'000 33.1% 5'500 34.8% 5'995 36.3% 6'475 37.7% 6'928 38.8% 7'343 39.7%
Ertrag Handelswaren 2'000 13.3% 2'040 12.9% 2'081 12.6% 2'122 12.3% 2'165 12.1% 2'208 11.9%
Bestandesänderungen 90 0.6% 94 0.6% 97 0.6% 101 0.6% 105 0.6% 109 0.6%
Wachstum Total Ertrag n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%
Total Ertrag 15'090 100% 15'794 100% 16'496 100% 17'188 100% 17'857 100% 18'494 100%
Materialaufwand 4'700 31.1% 4'914 31.1% 5'133 31.1% 5'348 31.1% 5'556 31.1% 5'754 31.1%
Drittleistungen 1'500 9.9% 1'570 9.9% 1'640 9.9% 1'709 9.9% 1'775 9.9% 1'838 9.9%
Materialaufwand 6'200 41.1% 6'484 41.1% 6'773 41.1% 7'057 41.1% 7'332 41.1% 7'593 41.1%
Wachstum Bruttogewinn I n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%
Bruttogewinn I 8'890 58.9% 9'310 58.9% 9'724 58.9% 10'131 58.9% 10'526 58.9% 10'901 58.9%
Wachstum Personalaufwand n.a. 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%
Personalaufwand 4'400 29.2% 4'598 29.1% 4'805 29.1% 5'021 29.2% 5'247 29.4% 5'483 29.6%
Sozialleistungen 800 5.3% 836 5.3% 874 5.3% 913 5.3% 954 5.3% 997 5.4%
Sonstiger Personalaufwand 100 0.7% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.5%
Personalaufwand 5'300 35.1% 5'534 35.0% 5'779 35.0% 6'034 35.1% 6'301 35.3% 6'580 35.6%
Wachstum Bruttogewinn II n.a. 5.2% 4.5% 3.9% 3.1% 2.3%
Bruttogewinn II 3'590 23.8% 3'776 23.9% 3'945 23.9% 4'097 23.8% 4'225 23.7% 4'321 23.4%
Ist / bereinigte Werte
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
3. Bestimmen des Diskontsatzes
Seite 41
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
4) Risikoloser Zinssatz
0.57%
3) Marktrisikoprämie
6.64% +
1) Un-levered Beta Peer Group
0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil
6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11%
x Re-levered Equity Beta
0.97
2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie
1.00 6.10%
WACC
13.11%
6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz
2.00% 2.57%
+ x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil
2.00% 8) 0.00% 0.00%
4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz)
0.57% 78.00%
Anmerkungen:
1) Gemäss Peer Group
2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft
3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)
4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)
5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport
6) Annahme BDO
7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau
8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur
Eig
en
kap
italk
ost
en
Fre
md
kap
italk
ost
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+
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3. Bestimmen des Diskontsatzes
Seite 42
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Eigen-
kapital-
kosten
Markt-
risiko-
prämie
Beta
Kapital-
struktur
Risiko-
loser
Zinssatz
Grössen-
prämie
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3. Bestimmen des Diskontsatzes
Seite 43
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
4) Risikoloser Zinssatz
0.57%
3) Marktrisikoprämie
6.64% +
1) Un-levered Beta Peer Group
0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten
6.44% 13.11%
x Re-levered Equity Beta
0.97
2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie
1.00 6.10%
Anmerkungen:
1) Gemäss Peer Group
2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft
3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)
4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)
5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport
6) Annahme BDO
7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau
8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur
Eig
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kap
italk
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en
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3. Bestimmen des Diskontsatzes
Seite 44
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Fremd-
kapital-
kosten
Basis-
zinssatz
Risiko-
prämie
Steuer-
satz
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3. Bestimmen des Diskontsatzes
Seite 45
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz
2.00% 2.57%
+ x Nach Steuern
2.00%
4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz)
0.57% 78.00%
Anmerkungen:
1) Gemäss Peer Group
2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft
3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)
4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)
5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport
6) Annahme BDO
7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau
8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur
Fre
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kap
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en
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3. Bestimmen des Diskontsatzes
Seite 46
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
4) Risikoloser Zinssatz
0.57%
3) Marktrisikoprämie
6.64% +
1) Un-levered Beta Peer Group
0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil
6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11%
x Re-levered Equity Beta
0.97
2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie
1.00 6.10%
WACC
13.11%
6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz
2.00% 2.57%
+ x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil
2.00% 8) 0.00% 0.00%
4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz)
0.57% 78.00%
Anmerkungen:
1) Gemäss Peer Group
2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft
3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)
4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)
5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport
6) Annahme BDO
7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau
8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur
Eig
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WACC
13.11%
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG 4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)
Seite 47
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
2012 2013 2014 2015 2016
Free Cash Flows
Cash Flows nach Investitionen und
Steuern, vor Zinsen
Planperiode (minimal 5 Jahre)
Diskontierung mit Kapitalkostensatz
Gewichteter Mittelwert aus Eigen- und
Fremdkapitalkosten (WACC)
Gesamtkapitalwert per Stichtag
+ Nicht betriebsnotwendiges Vermögen
./. Verzinsliches Fremdkapital
Eigenkapitalwert per Stichtag
Residualjahr
(ewige Rente)
Diskontierung auf den Bewertungsstichtag
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG 4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)
Ermittlung der Free Cash Flows (indirekt)
EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)
./. Abschreibungen
= EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)
./. kalk. Steuern auf dem Betriebsergebnis vor Zinsen
= NOPLAT (Net operating profit less adjusted taxes)
+ Abschreibungen
./. Investitionen ins operative Nettoumlaufvermögen
./. Investitionen ins Anlagevermögen
= Free Cash Flows
Seite 48
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG 4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)
Seite 49
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Discounted Cash Flow Methode
in TCHF Total 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Residualwert
Umsatzwachstum 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%
Nettoumsatz 15'090 15'794 16'496 17'188 17'857 18'494 18'494
Cashflow-Marge (EBITDA-Marge) 15.7% 15.7% 15.8% 15.9% 15.9% 15.8% 15.8%
Cashflow brutto (EBITDA) 2'369 2'485 2'611 2'740 2'843 2'914 2'914
./. Abschreibungen 1'186 1'134 1'068 1'037 1'128 1'140 1'140
EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) 1'183 1'350 1'544 1'703 1'715 1'774 1'774
./. Steuern 22.00% -260 -297 -340 -374 -377 -390 -390
NOPLAT (Gewinn vor Zinsen nach adj. Steuern) 923 1'053 1'204 1'328 1'338 1'384 1'384
+ Abschreibungen 1'186 1'134 1'068 1'037 1'128 1'140 1'140
Cash-flow vor Zinsen nach Steuern 2'109 2'187 2'272 2'365 2'465 2'524 2'524
Investitionen ins operative Netto-Umlaufvermögen -224 -224 -220 -213 -202 0
Investitionen ins Anlagevermögen -1'235 -1'105 -1'225 -1'155 -970 -1'140
Free Cashflow (FCF) 729 943 920 1'097 1'351 1'384
Barwertfaktor 13.11% 0.940 0.831 0.735 0.650 0.574 0.574
FCF-Barwerte 685 784 676 713 776
Residualwert ewiges Wachstum 1.00% 11'537
Barwert Free Cashflows Jahre 2012 bis 2016 3'634
Barwert Residualwert 6'627
Wert des Gesamtkapitals per 31.12.2011 10'261
+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500
+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100
+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010
./. Verzinsliches Fremdkapital 0
Wert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13'871
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG 4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)
Seite 50
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Market Multiples (fundiert)
Seite 51
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Multiples Vergleichsunternehmen
2011 2012 2013 2011 2012 2013
Bucher Industries AG 7.24 6.18 6.29 0.81 0.74 0.75
GEA Group AG 8.34 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83
Koenig & Bauer AG 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08
Krones AG 9.36 6.31 5.79 0.52 0.50 0.48
Rational AG n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Tief 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08
Mittelwert 6.79 5.42 5.06 0.58 0.55 0.54
Median 7.79 6.24 6.04 0.66 0.62 0.62
Hoch 9.36 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83
Quelle: Bloomberg September 2012
EV / EBITDA EV/Sales
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Market Multiples (fundiert)
Seite 52
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Berechnung Unternehmenswert mit MultiplesFin
anzp
lan
EV /
Mult
iple
Media
n
Ente
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se v
alu
e /
Wert
des
Gesa
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Illiquid
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Wert
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r
Kontr
ollprä
mie
Zusc
hla
g f
ür
Kontr
ollprä
mie
Wert
Eig
enkapit
al
Trading Multiples in TCHF 30% 20%
EBITDA 2011 2'369 7.8 18'459 0 3'610 22'069 -6'621 15'448 3'090 18'538
Sales 2011 15'090 0.7 10'022 0 3'610 13'632 -4'089 9'542 1'908 11'451
EBITDA 2012 2'485 6.2 15'515 0 3'610 19'125 -5'737 13'387 2'677 16'065
Sales 2012 15'794 0.6 9'840 0 3'610 13'450 -4'035 9'415 1'883 11'298
EBITDA 2013 2'611 6.0 15'780 0 3'610 19'390 -5'817 13'573 2'715 16'287
Sales 2013 16'496 0.6 10'157 0 3'610 13'767 -4'130 9'637 1'927 11'564
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Market Multiples (quick & dirty)
Wert gem. EBIT-Multiple: CHF 11.9 – 14.8 Mio.
Wert gem. Umsatz-Multiple: CHF 12.2 – 16.8 Mio.
Seite 53
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Quelle: Finance-Magazin
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Ertragswertmethode
Ansatz:
• Herleitung eines „normalisierten“ Reingewinnes (z.B. Mittelwert oder Median)
basierend i.d.R. auf der Vergangenheit und evtl. auf der Zukunft.
Hochgerechnet als ewige Rente mit einem risikogerechten Diskontfaktor
(Diskontsatz entspricht Eigenkapitalkostensatz)
• Renditeorientierte Sicht, aber eine statische Betrachtung
Seite 54
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Normalisierter Reingewinn
Kapitalisierungszinssatz – Ewiges Wachstum
Ertragswert (netto)
+ Nicht betriebsnotwendiges Vermögen
./. Verzinsliches Fremdkapital
Ertragswert (netto) =
Ertragswert =
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Substanzwertmethode
Ansatz:
• Bestimmung der Aktiven und Passiven einer Unternehmung zu einem bestimmten
Zeitpunkt
Netto-Substanzwert = Aktiven + stille Reserven – Fremdkapital
= Eigenkapital + stille Reserven (unter Berücksichtigung lat. Steuern)
Substanzwert = Substanzwert (netto)
+ Nicht betriebsnotwendiges Vermögen
Seite 55
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Aktiven
Kurzfristiges FK
Netto-
Substanz-
wert EK
Langfristiges FK
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Praktikermethode Ansatz:
• Auch Mittelwertmethode oder Stuttgarter Methode genannt
• Wert des Eigenkapitals (Unternehmenswert) ergibt sich als gewichteter
Durchschnitt von Substanzwert und Ertragswert
• Die Gewichtung des Verhältnisses ist unterschiedlich, in der Schweiz beträgt sie
in der Regel 1x Substanzwert und 2x Ertragswert
Seite 56
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
1 x Substanzwert + 2 x Ertragswert
3 Praktikerwert =
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Seite 57
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Substanzwertberechnungen (netto) TCHF Ertragswertberechnungen (netto) TCHF
Betriebliche Aktiven 10'304 Durchschnittliches, bereinigtes Jahresergebnis 1'218
./. Fremdkapital 3'262 Kapitalisierungszinssatz 13.11%
Ewiges Wachstum 1.00%
Substanzwert (netto) 7'042 Ertragswert (netto) 10'060
Unternehmenswert nach Substanzwertmethode Unternehmenswert nach reiner Ertragswertmethode
Substanzwert (netto) 7'042 Ertragswert (netto) 10'060
+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500 + nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500
+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100 + nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100
+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010 + nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010
./. Verzinsliches Fremdkapital 0
Wert des Eigenkapitals per 31.12.2011 10'652 Wert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13'670
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
5. Sensitivitätsanalyse
• Variationen der wesentlichsten Werttreibern zur Plausibilisierung des
erhaltenen Ergebnisses
• In der Praxis häufig Variation von WACC und ewigem Wachstum im
Residualjahr (bei der DCF-Methode)
Seite 58
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
in TCHF
13'871 0.25% 0.50% 0.75% 1.00% 1.25% 1.50% 1.75%
14.61% 12'673 12'785 12'901 13'022 13'147 13'277 13'412
14.11% 12'912 13'032 13'156 13'286 13'420 13'560 13'705
13.61% 13'166 13'295 13'429 13'568 13'713 13'863 14'021
13.11% 13'438 13'577 13'721 13'871 14'027 14'190 14'361
12.61% 13'730 13'879 14'035 14'197 14'367 14'544 14'729
12.11% 14'043 14'205 14'374 14'550 14'735 14'928 15'130
11.61% 14'381 14'557 14'741 14'933 15'135 15'346 15'569
Quelle: Berechnungen BDO
Ewiges Wachstum FCF nach Detailplanung
WA
CC
VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
5. Sensitivitätsanalyse
Seite 59
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
Planperiode (minimal 5 Jahre)
-
2'000
4'000
6'000
8'000
10'000
12'000
14'000
16'000
18'000
20'000
DiscountedCash Flow
Multiples Ertragswert Substanzwert PraktikerwertCHF
Bewertungsbandbreite Unternehmenswert "ROLLOUT"
„Wissenschaft“ „Kunst“
Korrekte Datengrundlagen Konsistente Datengrundlagen
Vergleich mit Aktienmarktdaten Definition einer Vergleichsgruppe
Feststellung der Fremdkapitalkosten Bestimmung der Eigenkapitalkosten
Betrachtung der Vergangenheit Beurteilung der Zukunft
Berechnungen Bestimmung des objektiven Wertes
„Valuation – it‘s not a science, it‘s art.“
Achtung bei Transaktionen: Wert ≠ Preis !
FAZIT
Seite 60
SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?
Eine Veranstaltung der Solothurner Handelskammer
BDO AG, Solothurn URS HAURI
Moevenpick Egerkingen, 25.9.2012
AKTUELLE IMMOBILIENBEWERTUNGSMETHODEN
UND IHRE ANWENDUNG
• Real-/Sachwertmethode
• Ertragswertmethode
• Barwertmethode
• DCF-Modell
• Vergleichswertmethode
• Hedonische/ökonometrische Modelle
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 62
Statische
Methoden
Dynamische
Methoden
Dynamische
bzw. statische
Methoden
REAL-/SACHWERTBERECHNUNG
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 63
Realwert Zeitwert
Neuwert
BKP 2
Wert-minderung
Umgebung und Bau-
Nebenkosten
BKP 4/5 Landwert
BKP 0
Betriebs-einrichtung
BKP 3
REALWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 64
Geschossfläche Preis Neuwert Wertminderung Zeitwert
SIA 416 m² CHF % CHF CHF
BKP2
Bürotrakt
Fabrikationshallen
Trafostation
Total BKP 2
BKP 4
Umgebungskosten
Total BKP 2 und 4
BKP 5
Baunebenkosten
Total BKP 2, 4 und 5
BKP 0
Landwert (relativ) -
Neu-/Realwert 100.0 %
1237 m² 1350 1’670’000 34 % 570’000 1’100’000
2286 m² 1050 2’400’000 30 % 715’000 1’685’000
24 m² 800 19’200 40 % 7’700 11’500
4’089’200 1’292’000 2’796’000
8.0 % 327’000 105’000 222’000
4’416’200 3’018’500
7.0 % 310’000 100’000 210’000
85.0 % 4’726’200 1’497’700 3’228’500
CHF 145/m² 15.0 % 855’000 855’000
5’581’000 1’497’700 4’083’500
KAPITALISIERUNG, MIET- UND ERTRAGSWERT
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 65
Basis-
zinssatz
• Fremdkapital
• Eigenkapital
Kosten für Bewirt-
schaftung
• Verwaltungskosten
• Abgaben/Gebühren
• Versicherungen
• Instandhaltung
• Sockel-Leerstand
Rückstel-lungen
• Rückstellung für künftige Erneuerungen
Miet-wert
Ertrags-wert
Kapitali-
sierung
ERTRAGSWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 66
Basiszinssatz • Fremdkapitalzinsanteil 60 % von 3.35 % (Ø 2.25 % + 4.44 %) 2.01 %
• Eigenkapitalzinsanteil 40 % auf 4.85 % (3.35 % + 1.5 % Risiko) 1.94 %
• Risikozuschläge für Gebäudetypologie und Standort 0.40 %
Zuschläge zum Basiszinssatz
Kapitalisierungssatz
Mietwert (nachhaltig und im erneuerten Zustand) CHF
Ertragswert im erneuerten Zustand CHF
./.Aufgelaufene Rückstellungen seit Erstellung
oder seit umfassender Erneuerung, 20 Jahre CHF
Ertragswert bereinigt CHF
• für Bewirtschaftung, 13.75 % auf CHF 310’000 0.80 %
• für Rückstellungen, Tilgungsrate in Höhe von 30 % Neuwert BKP 2 0.75 %
5.90 %
310’000
5’255’000
1’225’000
4’030’000
BARWERTMETHODE
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 67
Mietwerte
Basiszins-satz
1. Zyklische
Erneuerung
2. Zyklische
Erneuerung
Land-wert
Barwert
Jährlicher
Bruttomietertrag
./. Verzinsung
Landwert
30-50 % des
Gebäudeneuwertes
nach 20 bis 30
Jahren; diskontiert
30-50 % des
Gebäudeneuwertes
nach 40 bis 60
Jahren; diskontiert
Rentenbar-wert
Rentenrechnung
für die Dauer von
75 bis 100 Jahren
BARWERT «ROLLOUT»
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Seite 68
Mietwert CHF 310’000
Bodenverzinsung 4.35 % CHF 855’000 - CHF 37’150
Bewirtschaftungskosten 13.75 % - CHF 42’750
Netto-Mietwert CHF 230’100
Restnutzungsdauer
Basiszinssatz/Barwertfaktor
Barwert
Anteil Neubaukosten
1. Renovation - CHF
2. Renovation nach - CHF
3. Renovation nach - CHF
Landwert CHF
Barwert CHF
80 Jahre
4.35 % 22.2377
CHF 5’136’000
30.0 % CHF 4’090’000
sofort 1’225’000
20 Jahren 4.35 % 0.4269 525’000
40 Jahren 4.35 % 0.1823 225’000
855’000
4’016’000
ÜBERSICHT IMMOBILIENWERTE
Realwert CHF 4’083’500
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Seite 69
Ertragswert CHF 4’030’000
Barwert CHF 4’016’000
DCF-MODELL
Prog-nose-
zeitraum
• Cashflowdarstellung
• Zeitraum von 5 oder 10 Jahre
• Summe der diskontierten Cashflows
Residual-periode
• Restnutzungsdauer als Barwert, diskontiert
• Ertragswert als ewige Rente, diskontiert
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 70
DCF-Wert
• Summe der diskontierten Cashflows und des diskontierten Bar- oder Ertragswertes
Zins-satz
VERGLEICHSWERTE
•Vergleichswerte auf Basis von effektiven Transaktionen
•Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen
•Anpassung und Bestimmung der Wertkorrekturen
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HEDONISCHE / ÖKONOMETRISCHE BEWERTUNG
Die hedonischen oder ökonometrischen Bewertungsmodelle basierten anfänglich
auf Angebotspreisen. Innerhalb der letzten Jahre fliessen in diese Modelle auch
Transaktionspreise. Diese Bewertungsmodelle sind geeignet für gängige und
übliche Immobilien. Die Anwendung für spezielle Begebenheiten ist nicht
unbedingt zu empfehlen.
BEGRIFFSDEFINITIONEN
SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 72
• Werte werden individuell auf Grund des Nutzens eines Gutes geschätzt oder ermittelt.
Wert
• Preise werden für ein Handelsgut bezahlt und bedingt zwei Parteien. Preis
• Kosten entstehen im Zusammenhang mit der Herstellung oder Erstellung einer Ware oder eines Handelsgutes.
Kosten
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
und willkommen zum Apéro riche!
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BDO AG - Ihre Partnerin für Wirtschaftsprüfung, Treuhand, Steuern & Recht, IT und HRM…
… sowie für M&A, Nachfolgeregelungen, Unternehmens- und Immobilienbewertungen