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Gentrification

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Gentrification

07.05.2012 Seminar: Stadtsoziologie (UZH FS 2012)

Selin, Michèle, Lucas, Alexander

Gentrification

Ablauf

1.  Was ist Gentrification und wie läuft diese phasenhaft ab und welche Personengruppen sind daran beteiligt?

2.  Welche Theorien und heutigen Diskussionen zur Gentrification bestehen?

3.  Wie sieht die Situation in der Schweiz aus?

4.  Praxis- und Empiriebeispiel Zürich Langstrasse

5.  Diskussion

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1. Was ist Gentrification und wie läuft diese phasenhaft ab und welche Personengruppen sind daran beteiligt resp. davon benachteiligt?

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•  Segregation: räumliche Abbildung sozialer Ungleichheit (aktuelle Aufnahme der sozialen Verteilungen)

•  Gentrification: Prozess welcher Segregation als Ausgangssituation und als Endsituation haben kann

•  Da: „Aufwertung eines Wohngebietes in sozialer UND physischer Hinsicht“ (Friedrichs, 2000, S. 59)

•  Begriff leitet sich von „gentry“ (vornehme Bürgerschaft) ab, eingeführt von Glass (1964)

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Idealtypische Phasen der Gentrification Ausgangssituation •  Gentrification findet nach Erkenntnissen der Forschung meist in

Wohngebieten auf, welche folgende Merkmale aufweisen:

•  Nahe dem Stadtzentrum •  Aus der Gründerzeit (um 1900 errichtet) (USA)

•  Überwiegend schlechter Gebäudezustand •  Niedrige Bodenpreise und Mieten

•  Statusniedrige (ältere) Bewohner

•  Zum Teil bereits städtebauliche Sanierungsgebiete /-projekte

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Idealtypische Phasen der Gentrification Phase I

Soziale Gruppe Pioniere ziehen in das Gebiet (Haushalte mit höheren Bildungsstatus; 1-2 Personen; keine Kinder, niedriges Einkommen, gewünschte Nähe zu Infrastruktur / Kultur / Arbeitsorten / Innenstadt; suchen bunte Mischung) Studenten, Künstler, Freischaffende

Bodenpreise/ Mieten / Modernisierung

Bodenpreise noch niedrig, vereinzelte Modernisierungsmassnahmen vereinzelte Mietsteigerungen

Quartiers- image / Gewerbe

Noch keine Änderungen (zumindest keine „medienwirksame“)

Verdrängung Noch keine Verdrängung, da Pioniere in freie oder freiwerdende Wohnungen einziehen

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Idealtypische Phasen der Gentrification Phase II

Soziale Gruppe Weitere Pioniere ziehen in das Gebiet, gefolgt von: Gentrifier (Haushalte mit höherer Schulbildung, höherem Einkommen, meist Paare mit oder ohne Kinder) Sie sind risikoscheu, weil sie an einer dauerhaft guten Wohngegend interessiert sind ziehen erst dann ins Gebiet, wenn die Wandlung zu einem „guten“ Wohngebiet abzusehen ist (gerechtfertigte Investitionskosten)

Bodenpreise/ Mieten / Modernisierung

Gebiet gilt bei Maklern, Investoren, Spekulanten nun als zukunftsträchtig, Banken geben eher Kredite Zahl der Modernisierungen nimmt zu; Bodenpreise und Mieten steigen, sind aber noch günstig

Quartiers- image / Gewerbe

Neue Geschäfte, Dienstleistungsbetriebe, „Szenekneipen“ entstehen Gebiet wird bekannter (mehr Besucher aus anderen Gebieten), Wandel wird in der Stadt und in Medien („Geheimtip“) wahrgenommen

Verdrängung Durch Zuzug von Pionieren und Gentrifier wächst Nachfragedruck auf Wohnungen Mieterhöhungen (meist nach Modernisierung) führen zum Wegzug alteingesessener Haushalte

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Idealtypische Phasen der Gentrification Phase III

Soziale Gruppe Vermehrter Zuzug von Gentrifier, die durch die Medien auf das Gebiet aufmerksam wurden Ältere Bewohner reagieren überwiegend positiv auf die Veränderungen; Pioniere beklagen den Verlust der bunten Mischung und die Zunahme gut verdienender Haushalte Soziale Konflikte, organisierter Widerstand möglich

Bodenpreise/ Mieten / Modernisierung

Bodenpreise und Mieten steigen; Modernisierungen nehmen zu Spekulationen und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nehmen zu stärkere Kapitalisierung des Wohnungswertes

Quartiers- image / Gewerbe

Eröffnung zahlreicher neuer Geschäfte, alte Geschäfte wechseln den Besitzer; orientieren sich auf neuen Kundenwunsch (und Kunden aus anderen Stadtteilen)

Verdrängung Wegzug alteingesessener Haushalte und von Pionieren wegen Mieterhöhungen, sozial/bauliche Umwandlung und neuem Quatiercharakter

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Idealtypische Phasen der Gentrification Phase IV

Soziale Gruppe Zunehmend und fast ausschliesslich Zuzug von Gentrifier, mit durchschnittlich höherem Einkommen als die Gentrifier der vorherigen Phase, auch besonders risikoscheue Haushalte, darunter auch Familien mit Kind(ern)

Bodenpreise/ Mieten / Modernisierung

Bodenpreise steigen weiter; Investoren kaufen vermehrt Gebäude, modernisieren diese und Wandeln diese in Eigentumswohnungen um. Gebiet gilt nun als sichere Kapitalanlage

Quartiers- image / Gewerbe

Wandel vollständig vollzogen „gutes / attraktives“ Wohngebiet Zahl der Geschäfte / Dienstleistungen wächst Wohngebiet hat über die Stadtgrenzen hinaus guten Ruf

Verdrängung Verstärkter Wegzug alteingesessener Haushalte und von Pionieren Mit zunehmender Umwandlung in Eigentumswohnungen sind auch früher eingezogene Gentrifier von Verdrängung bedroht

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Merkmale / Diskussionspunkte von Gentrification

•  Einleitung durch erhöhte (externe) Nachfrage nach Wohnraum im Gebiet

•  Änderungen der Sozialstruktur initiiert Veränderungen der Bausubstanz (Modernisierung) und der Infrastruktur

•  Ab einen bestimmten Punkt (Anzahl Pioniere/Gentrifier): sich selbst verstärkender Prozess

•  Das Wohngebiet wird durch die Pioniere als unbeabsichtigte Konsequenz ihres Handelns im Wert gesetzt („Emergenz“ Effekt)

•  Zunahme der Haushalte der (oberen) Mittelschicht durch veränderte Arbeitsangebote in den Städten ( Verlust niedrig qualifizierter Arbeitsplätze im sekundären und tertiären Sektor) importance of practical aspects in gentrifiers‘ motivations (Rérat, 2012) Reurbanisierung

•  Der Gentrification-Prozess kann auch durch eine tertiäre Nutzung (Dienstleistungsunternehmen) ausgelöst werden

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Positive/Negative Auswirkungen

Positiv •  Aufwertung eines Wohngebietes, welches ansonsten verfallen würde

(Modernisierung der Bausubstanz) •  Für die Stadt ist es positiv (Steuern) wenn statushohe Haushalte nicht

aus der Stadt in das Umland abwandern / dort ansiedeln

Negativ •  Verdrängung älterer und einkommensniedriger Haushalte aus dem

Wohngebiet •  Durch Modernisierung (Umwandlung in Eigentumswohnungen) wird

preiswerter Wohnraum dem Markt entzogen •  Ausländische Bewohnergruppen sind besonders von der Verdrängung

betroffen (Dient daher auch als Indikator für Gentrification)

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Methodische Probleme •  Meist kein idealtypischer Verlauf (Empirische Ergebnisse weichen zum Teil

vom Modell ab; z.B. gleichzeitige „Invasion“ von Pionieren und Gentrifier)

•  Unterschiedliche Klassifikationen von Pionieren und Gentrifier (Vergleichbarkeit)

•  Pioniere können durch Einkommenssteigerung oder Nachwuchs zu Gentrifier werden Veränderung der Gruppengrösse ohne Zu-/Wegzüge

•  Auswahl von Untersuchungsgebieten (i.d.R. Gebiete, in denen Gentrification-Prozesse vermutet werden resp. sich abzeichnen; teilweise fehlt es am Vergleich zu andern Stadtteilen)

•  Keine Differenzierung von Verdrängungsursachen

•  Direkte Verdrängung (durch Mieterhöhung, Eigenbedarfskündigung) •  Indirekte Verdrängung (Gebietsveränderungen gefallen nicht)

•  Neutrale Verdrängung (Todesfälle, berufsbedingte Umzüge, etc.)

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Welche Theorien und heutigen Diskussionen zur Gentrification bestehen?

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Weiterentwicklung des Grundkonzepts

•  Gentrifizierung ist ein belastbarer Begriff in der Stadtsoziologie

•  Seit über 40 Jahren bekannt Eine Weiterentwicklung der Theorie und vermehrte empirische Resultate führen zu Veränderungen

•  Theorie wurde und wird immer wieder angepasst und verschiedene Elemente hervorgehoben

•  Eine neue, wichtige Erweiterung ist der Begriff „New-Build Gentrification“

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New Build-Gentrification

•  Unterscheidet sich von der klassischen Gentrifizierung durch die antreibende Institution Im Gegensatz zu der klassischen Gentrifizierung kommt die Aufwertung von Investorenseite

•  Bezieht sich auf Neubauten, die auf statushohe Gruppen abzielen.

•  Häufig kann dieses Phänomen auf zentrumsnahen Industriebrachen beobachtet werden

•  Auch der Abriss und Neubau von Häusern mit einer neuen Ausrichtung auf statushöhere Mieter kann als New-Build Gentrification eingeordnet werden (demolition/reconstruction)

•  Führt ebenfalls zu Verdrängung von statusniederen Gruppen, entweder durch Abriss, Aufwertung der umliegenden Wohngebiete oder durch Veränderung der Sozialstruktur in einem Gebiet

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Gentrifizierung und die Lebensstilforschung

•  Klassische Erklärung der Segregation nach Sozialstruktur greift nicht mehr überall oder zu kurz

•  Wohnortwahl geschieht nach folgenden Kriterien:

1. Unterschiedliche Möglichkeiten in der Wohnortwahl (Ökonomische Aspekte)

2. Unterschiedliche Ansprüche an die Wohnumgebung (Lebensstile)

Nicht alle Personen mit eigentlich ausreichendem ökonomischen Kapital ziehen in die Innenstädte, die Wohnortwahl hängt vom Lebensstil ab. In der Stadt wiederum sind nicht die selben Quartiere für die verschiedenen Lebensstile attraktiv.

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Lebensstil der GentrifiziererInnen

•  Bohemian Bourgeois sind die typischen Gentrifizierer

•  Besitzen grosses Kapitelvolumen, mit Überhang zum kulturellen Kapital, sind gut ausgebildet, selbständig und gut verdienend

•  Arbeiten typischerweise in der Kreativ- und Kommunikationsbranche

•  Vertreten linksliberale und postmaterialistische Werte

•  Sind trotzdem konsumfreudig, Häufiger Kulturkonsum ist einer der Gründe für die Bevorzugung von innenstädtischen Wohnlagen

•  Erholungsqualität und Grünflächen sind zweitrangig

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Gentrifizierung und Reurbanisierung

•  Nach vielen Jahren des Bevölkerungsrückgangs in den Städten ist seit einiger Zeit wieder eine umgekehrte Entwicklung, eine Reurbanisierung, zu beobachten.

•  Mehrere Gründe spielen eine Rolle, unter anderem die wiedergewonnene Attraktivität der Innenstädte für die „neue“ Mittelschicht

•  Abnahme der Abwanderung von gut ausgebildeten und gutverdienenden Personen mittleren Alters in die Vorstädte (68 Ankünfte/100 Abgänge 1975 zu 90/100 1999)

•  Verbleiben vermehrt in der Stadt und leben beispielsweise „together-apart“

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Wie sieht die Situation in der Schweiz aus?

Überblick über zwei Schweizer Studien zu Gentrifizierung

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New-build Gentrification

•  Patrick Rérat (2011). Gentrifiers and their choice of housing: characteristics of the households living in new developments in Swiss cities.

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Erkenntnisinteresse

Die Wahl der Wohnbauten hinsichtlich der wichtigsten Eigenschaften von GentrifizierInnen:

  Household profile

  Trajectory   Household motivations

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Methodisches Vorgehen

Stichprobenbeschreibung (gilt auch für die zweite Studie)

•  Zwei Fallstudien: Zürich-West (630 Haushalte) und Neuchâtel (493 Haushalte)

•  Fragebogen an die BewohnerInnen von Neubauten

•  Zeitraum: Januar 2001 – August 2007

•  Hohe Rücklaufquote (NE: 46%, ZW: 44.8%)

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Ergebnisse

Profile •  Hohes Level an kulturellem und ökonomischem Kapital

•  Hohes Bildungsniveau (67.4 % der Bewohner verfügen über einen Hochschulabschluss)

•  2/3 der Bewohner sind zwischen 25 und 44 Jahre alt

•  85.6% sind non-familiy Haushalte

•  33% single Haushalte

•  33% kinderlose Paare

•  Knapp 1/5 Wohngemeinschaften

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Ergebnisse

Trajectories

•  70.3% haben schon zuvor in Zürich gewohnt

•  90% der BewohnerInnen in Zürich-West haben zuvor in anderen Gebieten innerhalb der Stadt Wohnungen gesucht

•  80% schätzen die Wahrscheinlichkeit ZW zu verlassen als sehr gering ein

•  Ca. 10% könnten sich aber vorstellen, woanders in der Stadt zu wohnen

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Ergebnisse

Motivations •  Spezifische Eigenschaften wie Ort, Grösse, Design (75% der Bew.)

•  Faktoren wie Nähe zum Stadtzentrum, ÖV, die Möglichkeit sich zu Fuss oder mit dem Fahrrad fortzubewegen (vgl. dazu Rérat & Lees, 2010).

•  Nähe zum Arbeitsplatz als weiterer praktischer Aspekt (71.6% der Bew. arbeiten innerhalb der Stadt).

•  Kulturelle Angebote, Diversität der städtischen Bevölkerung, allg. Stadtleben, Nachtleben

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Gentrifizierung und Mobilität

•  Patrick Rérat und Loretta Lees (2010) Spatial capital, gentrification and mobiliy: evidence from Swiss core cities.

Lokale Vorteile „spatial capital“ die Gentrifizierer im Bezug auf deren Mobilität geniessen.

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Ergebnisse

  Praktische Vorteile sind in Zürich, entgegen anderer Studien und Theorien, wichtiger als Faktoren wie ein städtischer Lebensstil oder Diversität der städtischen Bevölkerung.

•  Nur 32% der BewohnerInnen in Zürich-West sehen das Auto als wichtiges Transportmittel

•  75% der Bew. benutzen mind. viermal in der Woche öffentliche Verkehrsmittel

•  65% gehen zu Fuss •  33% benutzen das Fahrrad

•  22% nutzen das Auto als Transportmittel

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Ergebnisse

Arbeitsplatz •  72 % der BewohnerInnen haben ihren Arbeitsplatz innerhalb der Stadt

•  10% der BewohnerInnen arbeiten in einer anderen Stadt

Neben der Nähe zum Arbeitsplatz ist auch die Anschlussfähigkeit von zentraler Bedeutung.

Die Wahl des Lebensraumes der GentrifiziererInnen zeichnet sich unter anderem auch durch die Entscheidung, ein höheres „spatial capital“ zu erzielen, aus.

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„Das Langstrassenquartier. Veränderungen, Einflüsse, Einschätzungen – 1990 bis 2007“ von Christophe Craviolini, Corina Heye und André Odermatt 2008

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Die Studie

•  Eine Studie des Geographischen Instituts der Universität Zürich im Auftrag von Stadtentwicklung Zürich und dem Polizeidepartement Zürich.

Ziele:

•  ergänzende und vertiefte Aussagen über gewerbliche, bauliche und soziokulturelle Entwicklung

•  nachweisen von Gentrifizierungstendenzen und damit einhergehende Verdrängung von Bevölkerungsgruppen und Gewerbenutzungen

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Methodisches Vorgehen Für die Operationalisierung Aufteilung in vier Teilbereiche

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Resultate Bauliche Entwicklung •  Entwicklung des Gebäudebestandes •  Altersstruktur des Gebäudebestandes

•  Gebäudeart

•  Wohnungsbestand und –struktur •  Eigentümerstruktur •  Entwicklung der Versicherungswerte •  Dynamik des Bodenmarktes

•  Mietpreisentwicklung

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Resultate Bauliche Entwicklung

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Gebäude mit Stockwerkeigentum in % des Gesamtbestandes, 1993 bis 2007

Quelle: Statistik Stadt Zürich, Darstellung: GIUZ

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Resultate Gewerbliche Entwicklung • Kreativwirtschaft, Gastronomie und Detailhandel in der Gesamtwirtschaft • Entwicklung der Kreativwirtschaft und ihrer Teilmärkte • Entwicklung des Detailhandels und der Gastronomie

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Resultate Gewerbliche Entwicklung

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Kreativwirtschaft, Arbeitsstätten 1995, 2000 und 2005

Quelle: Statistik Stadt Zürich, Darstellung: GIUZ

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Resultate Entwicklung der Sozialstruktur • Allgemeine Entwicklung • Sozialer Status und Lebensform

• Altersstruktur

• Fremdsprachigkeit / Herkunft

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Resultate Entwicklung der Sozialstruktur

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Entwicklung der schweizerischen und ausländischen Bevölkerung, 1994 bis 2006

Quelle: Statistik Stadt Zürich, Darstellung: GIUZ

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Gentrifizierung ja oder nein?

Kontra: • Substanz des Gebäudebestandes, milieubezogene Nutzung und hohe

Renditen und Bodenpreise, Planungsunsicherheit im Zusammenhang mit geplanter Tramlinie 1

• Finanzierung von Projekten schwierig und mit schlechten Konditionen verbunden aufgrund der Risikobewertung der Banken

Pro: • Zunahme des Kreativsektors als Ausdruck symbolischer Umwertung zu

Trendquartier • durch bauliche Aufwertung Verdrängungstendenz von

Bevölkerungsgruppen mit tiefem Einkommen und ausländischer Herkunft • Zunehmender Anteil an Personen zwischen 20 und 64 und an Personen

ohne Kinder

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Fazit

• Aufwertungstendenz und Veränderung des Quartiercharakters, am Ende der Pionierphase

• aber noch keine grossflächige, ausgeprägte Gentrifizierung mit baulicher und statusbezogener Aufwertung

• höchstens „inselhafte“ Gentrifizierung wegen vereinzelten Bauprojekten • Die Autoren schätzen eine massive Aufwertungstendenz im ganzen

Quartier für unwahrscheinlich ein.

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Literatur Craviolini, Christoph/ Heye, Corina/ André, Odermatt (2008): Das Langstrassenquartier. Veränderungen, Einflüsse , Einschätzungen – 1990 bis 2007, Zürich, Stadt Zürich.

Friedrichs, J., 2000: Gentrification, S. 57 – 66 in: Hartmut Häussermann (Hrsg.): Grossstädte. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske +Budrich.

Hermann, M / Leuthold, H., 2002: Die gute Adresse. Divergierende Lebensstile und Weltanschauungen als Determinanten der innerstädtischen Segregation. S. 236 – 250 in: A. Mayr et al. (Hrsg.): Stadt und Region – Dynamik von Lebenswelten.

Lees, L., Slater, T., & Wyly, E. (2010). The gentrification reader. London: Routledge.

Rérat, Patrick/ Söderström, Ola/ Besson, Roger/ Piguet, Étienne (2009a): From Urban Wastelands to New-Build Gentrification: The Case of Swiss Cities, In: Population, Space and Place (2009)

Rérat, Patrick/ Lees, Loretta (2011): Spatial capital, gentrification and mobility: evidence from Swiss core cities, In: Transactions of the Institute of British Geographers, 36(1), S. 126–142.

Rérat, P. (2011). The New Demographic Growth of Cities: The Case of Reurbanisation in Switzerland. Urban Studies, 49(5).

Rérat, P. (2012). Gentrifiers and their choice of housing: characteristics of the households living in new developments in Swiss cities. Environment and Planning-Part A, 44(1), 221.

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Offene Fragen?

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Pause

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Diskussion

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Diskussionsfragen/-thesen

•  Sind die „Pioniere“ mit „Schuld“ an Verdrängungsprozessen?

•  Gentrifizierung ist doch gar nicht so schlimm, alles wird neu und modernisiert!

•  Wer verdrängt die „Verdränger“ (Gentrifier)? (Die Zukunft der „neuen guten“ Wohngebiete)

•  Verlangsamt der Schweizer Mieterschutz eine Verdrängung?

•  Welche stadtpolitischen Antworten seht ihr auf bestehende Gentrificationprozesse in der Schweiz (Zürich)?

•  Welche Anreize schaffen Städte und befördern dadurch Gentrification-Ansätze? (Lebenstil, Reurbanisierung, Arbeitsmarkt, New-Build Gentrification, etc.)

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WIR DANKEN EUCH FÜR EURE AUFMERKSAMKEIT