Direction : Aménagement Service : Urbanisme et grands projets Cesson, le 21 avril 2016

1. GENERALITES Le plan local d’urbanisme de Cesson a été approuvé le 16 décembre 2003. Depuis cette date, il a fait l’objet :

De la modification n° 1 approuvée le 17 novembre 2007,

De la modification simplifiée n° 1 approuvée le 17 novembre 2011,

De la modification n° 2 approuvée le 9 décembre 2015,

De la modification n° 3 approuvée le 17 décembre 2015.

Il est rappelé :

Que la modification du PLU n° 2 a porté sur les terrains de centre-ville afin de

faciliter leur aménagement, en particulier :

o Suppression du coefficient d’occupation du sol (COS) conformément à

la loi ALUR,

o Homogénéisation du coefficient d’emprise au sol (CES),

o Possibilité de créer un étage supplémentaire pour les bâtiments à

construire au centre de l’opération,

o Possibilité de réaliser les places visiteurs sur le futur domaine public.

Que la modification du PLU n° 3 a porté sur :

o Une modification du périmètre du secteur UBa dans le quartier de

Montbréau afin de permettre la construction d’un programme de

logements sociaux sur un terrain communal se trouvant en secteur

UXDb (figure 1),

o La suppression partielle de l’emplacement réservé n° 10 afin de rendre

constructible une partie des terrains dépendants de la ferme

« Benoit ». L’équipement public initialement prévu à cet endroit a été

abandonné permettant cette suppression partielle (figure 2).

PLU - Modification n°4 Note explicative

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(figure 1)

(figure 2)

Dans l’attente d’un mise en révision du PLU qui demande de nombreux mois d’élaboration, le Maire de Cesson a décidé de procéder à une nouvelle modification du plan local d’urbanisme : la modification n°4. Cette modification aura les objets suivants :

Remise en forme du règlement : le règlement actuel est ancien. Les instructeurs

(Etat, Agglomération et Commune) rencontrent des difficultés dans son

application lors de l’instruction des demandes de permis de construire et des

déclarations préalables. Cette mise en forme a pour objet de l’actualiser et de

supprimer les rédactions pouvant prêter à interprétation. Elle ne modifiera pas

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les éléments fondamentaux qui pourraient porter atteinte à l’économie du

projet.

Il est également proposé d’apporter des modifications sur des points particuliers

afin de faciliter la réalisation de nouveaux projets sur la commune :

o De porter de 12 à 15 m la hauteur maximale au faîtage des

constructions devant être réalisées sur le terrain nouvellement classé

en UBg dans le quartier de Montbréau, ceci afin de faciliter la

réalisation des logements sociaux prévus dans ce secteur et permettre

ainsi à la commune d’atteindre ses objectifs de construction de

logements sociaux fixés dans le triennal qui s’achèvera fin 2016,

o D’augmenter de 5 m la hauteur des constructions dans l’un des

secteurs de la ZAC du Rond de Bel Air,

o De permettre la construction de logements dans le secteur UCb de

Cesson la Forêt. Cette disposition permettra à la commune d’envisager

la construction des quelques logements en plus des services souhaités

dans le cadre de la démolition de la salle Sodbury et l’aménagement

d’une nouvelle opération en cours de définition.

Cette procédure de modification concernant les éléments énoncés ci-dessus est compatible avec l’article L123-13 du code de l’urbanisme dans la mesure où :

1. Elle ne change pas les orientations définies par le projet d’aménagement et de

développement durable,

2. Elle ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone

naturelle et forestière,

3. Elle ne réduit pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de

la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d’une évolution

de nature à aggraver les risques de nuisance.

Dans le cadre de la procédure mise en place, l’objectif est d’obtenir une approbation de la modification n° 4 au conseil municipal de septembre 2016. Afin d’assurer l’information et la participation du public, et de recueillir l’avis du plus grand nombre, l’enquête publique préalable devra prendre fin avant le 15 juillet 2016.

2. DETAILS DE LA MODIFICATION N°4 Le projet de modification du règlement du PLU ainsi que les pièces graphiques concernées est soumis à enquête publique. Il intègre dans le corps du texte la rédaction actuelle et projetée. Pour une bonne lecture, il est nécessaire d’en connaitre le code couleur :

La couleur verte signifie un rajout de règles / explications

La couleur rouge barré signifie une suppression dans le règlement de la règle

La couleur bleu signifie un déplacement de la règle/explication

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2.1. Remise en forme du règlement L’écriture du règlement est un exercice exigeant. La règle doit être adaptée aux spécificités locales et être en cohérence avec le projet, s'inscrire dans les règles du droit, et respecter un principe de simplicité et de lisibilité pour éviter les interprétations multiples. Les évolutions de rédaction présentées ci-dessous vont dans le sens d'une simplification du règlement. POINT 1 : Il y a lieu de tenir compte de la nouvelle rédaction du livre 1er du code de l’urbanisme issue de l’ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015, et entrée en vigueur au 1er janvier 2016 : Tous les articles de la partie législative du code (articles L) doivent être mis à jour. POINT 2 : Evolution suite à la loi Grenelle : la majorité des dispositions existantes ne changent pas. 2 nouveaux articles ont été introduits par la loi du 12 juillet 2010. Passage donc de 14 articles à 16 articles. Ils apparaissaient déjà pour partie dans la précédente modification :

article 15 : obligations imposées en matière de performances énergétiques et

environnementales

article 16 : obligations imposées en matière d'infrastructures et réseaux de

communications électroniques,

tous deux inclus dans une section IV « OBLIGATIONS ENVIRONNEMENTALES ET ELECTRONIQUES ». L’article 16 met désormais l’accent sur les lignes à très haut débit en fibre optique. POINT 3 : Mesures d’exemption relatives aux équipements et services publics De manière générale il est ajouté, lorsque le règlement de la zone autorise la construction d’équipements et services publics, que ceux-ci peuvent s’implanter librement sur l'unité foncière. Seuls les articles 6 « IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES ET EMPRISES PUBLIQUES » et 7 « IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES » doivent contenir une règle pour tout type de construction, y compris les équipements publics et les constructions et installations nécessaires à l'intérêt collectif. POINT 4 : La suppression de certains termes inutiles. Exemple "sont interdits notamment" aux articles 1 (le terme notamment est inutile). POINT 5 : Article 9 : Emprise au sol. Ajout de cas particuliers. Par exemple le cas des piscines : le bassin d'une piscine constitue de l'emprise au sol mais pas de la surface de plancher (SDP). Si la piscine est close et couverte, toute surface >1,80m génère de la SDP. En cas de piscine hors sol, pas de SDP, ni d’emprise.

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POINT 6 : Les titres des articles sont explicités :

N° article Texte original Texte modifié

Article 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX CONDITIONS DE DESSERTE DES

TERRAINS PAR LES RESEAUX

Article 6

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT

AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT

AUX VOIES PUBLIQUES ET EMPRISES PUBLIQUES

Article 9 EMPRISE AU SOL EMPRISE AU SOL DES

CONSTRUCTIONS

Article 11 ASPECT EXTERIEUR

ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS, AMENAGEMENT

DE LEURS ABORDS ET PRESCRIPTIONS DE NATURE A ASSURER LA PROTECTION DES

ELEMENTS DE PAYSAGE

Article 12 STATIONNEMENT

OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE

REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT

Article 13 ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS,

ESPACES BOISES CLASSES

OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES,

D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS

POINT 7 : Ajout de schémas pour expliquer les règles de l’article 7, notamment la règle de recul dans le cas de balcons ou terrasses (figure ).

(figure )

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POINT 8 : Ajout de schémas pour expliquer les règles de l’article 10, notamment la règle de mesure de la hauteur de construction pour les terrains en pente (figure ).

(figure )

POINT 9 : Ajout de schémas pour expliquer les règles de l’article 12, notamment le principe de dégagement dans l’implantation d’emplacements de stationnement (figure ).

(figure )

POINT 10 : Article 12 : Les dimensions minimales des stationnements sont précisées, en distinguant le stationnement en sous-sol ou en surface, et le stationnement en bataille ou longitudinal. POINT 11 : Dans l’article 11 « ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS, AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS ET PRESCRIPTIONS DE NATURE A ASSURER LA PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE », l’intégration dans le paysage naturel ou urbain est conditionnée au respect du caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, à la conservation des perspectives monumentales.

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POINT 12 : Dans l’article 11, la définition de l’architecture innovante ou contemporaine est précisée afin de maintenir l’exemption des dispositions relatives aux toitures et aux parements extérieurs. POINT 13 : Dans l’article 11, les pentes des brisis et terrasson des toits à la Mansart sont indiquées. POINT 14 : Dans les articles 7, 10 et 11, les dispositions relatives aux annexes sont regroupées dans un paragraphe dédié. POINT 15 : Remplacement de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) par la Surface De Plancher (SDP).

2.2. Modifications en prévision de nouveaux projets POINT 16 : Création d’une nouvelle zone UBg délimitée par la parcelle communale en cours d’acquisition par un bailleur social (ex. terrain d’accueil des gens du voyage). Dans l’article UB 10, la hauteur maximale des constructions dans cette zone est portée à 15 m, ceci afin de permettre l’ajout d’un niveau de plancher au futur programme de logements sociaux (figure ).

(figure )

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POINT 17 : La hauteur maximale des constructions dans la zone UXCa est portée à 12 m au faitage (pour les toitures à pente) ou à l’acrotère (pour les toitures terrasses). Un avant-projet de construction d’un bâtiment à usage de laboratoire et bureaux a été présenté à l’Etablissement Public d’Aménagement (EPA), aménageur de la ZAC, et à la ville. Les outils de production utilisés par la société nécessitent des hauteurs sous plafond importantes. Afin de ne pas bloquer son implantation, il est proposé d’augmenter de 5 m la hauteur maximale autorisée. Il est à noter que les derniers lots libres de la ZAC ont été récemment vendus (figure ).

POINT 18 : L’article UC2 inclut désormais la possibilité de construire des logements en lien avec les activités économiques et de services publics autorisées. Cette disposition permettra à la commune d’envisager la construction des quelques logements en plus des services souhaités dans le cadre de la démolition de la salle Sodbury et l’aménagement d’une nouvelle opération en cours de définition.

2.3. Liste des documents modifiés Rapport de présentation : Complément au rapport de présentation PADD : Inchangé Plan n°4.1 « territoire communale » : à substituer Plan n°4.2 « Cesson-Bourg »: à substituer Règlement : Partie à substituer Autres documents : Inchangés

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2.4. Calendrier prévisionnel

14 avril Désignation du commissaire enquêteur

4 mai Information au Conseil Municipal

6 mai Rencontre avec le commissaire enquêteur

6 mai Arrêté du maire de mise à l’enquête publique

Avant le 13 mai Affichage de l’arrêté de mise à l’enquête publique en mairie + 8 sites (1 mois)

Avant le 27 mai Notification du projet aux personnes publiques associées (15 j avant le début de l’EP)

Avant le 27 mai Affichage de l’avis d’EP en mairie + 8 sites (15 j avant le début de l’EP)

Avant le 27 mai Publication de l’avis d’EP dans LE PARISIEN (15 j avant le début de l’EP)

Lundi 23 mai Publication de l’avis d’EP dans LA REPUBLIQUE (15j avant le début de l’EP)

13 juin – 13 juillet Déroulement de l’enquête publique (1 mois)

Avant le 20 juin Affichage de l’avis d’EP en mairie + 8 sites (dans les 8 premiers jours de l’EP)

Avant le 17 juin Publication de l’avis d’EP dans LE PARISIEN (dans les 8 premiers jours de l’EP)

Lundi 20 juin Publication de l’avis d’EP dans LA REPUBLIQUE (dans les 8 premiers jours de l’EP)