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低層住宅地
農地の中に一般住宅、工場等が散在する住宅地域
②標準的使用ｍ東 ｍ、西 ｍ、南 ｍ、北30 50 30 20 低層住宅地
-
「都計外」
恵南地域のなかでは、旧岩村町の人口減少は比較的小さく、安定している。
特にない。
特にない。
近隣地域では賃貸物件が極めて少なく、賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益還元法を適用することができなかった。比準価格の試算に当たっては、豊富な事例の収集が困難であったが、恵南地域内の価格牽連性を有する取引事例を採用することにより、市場の取引実態を反映する価格を得られた。したがって、時系列的な価格動向を勘案し、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
［
［
住宅Ｗ２
国道２５７号線背後の既存集落周辺に新規の住宅も見られる住宅地域であり、国道沿いの商業集積の進展とともに背後住宅地域も拡がりを見せるものと予測される。
③標準的画地の形状等
⑤周辺の土地の利用の状況
④敷地の利用の現況
[地域要因]
[個別的要因]
[一般的要因]
価格形成要因の
変動状況
らの検討
②変動率
前年標準価格 13,900 円／㎡
公示価格 円／㎡
標準地番号 -
新規
代表標準地 標準地
公示価格を
規準とした
価格
⑥対象基準地 の規準価格
(円／㎡)
①
標準地番号
代表標準地 標準地 地域要因
街路
交通
環境
行政
その他
標準化補正
街路
交通
環境
画地
行政
その他
⑦内訳
飯羽間駅南西 600m
飯羽間600m
(8)
南4m市道､東側道
「都計外」
（その他）
特にない 基準方位 北 ４ｍ市道
要因の
比較
因の比
較
水道 下水
③
間口 約
法令
規制
年地価調査）
(3)最有効使用の判定
(2)
⑦供給
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
基準地
①所在及び地番並びに
「住居表示」等
③形状
②地積
（㎡）
325
( )
⑨法令上の規制等
1:2
⑥接面道路の状況
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
近隣地域
①範囲
④地域的特性
⑤地域要因の 将来予測
15.0 ｍ、 奥行 約 25.0 ｍ、 規模 380 ㎡程度、 形状
特記
事項
街
路
交通
施設
(5)鑑定評価方式等 の適用
取引事例比較法
収益還元法
原価法
比準価格
収益価格
積算価格
13,900 円／㎡
／ 円／㎡
／ 円／㎡
(4)対象基準地の
個別的要因
(7)試算価格の調整 ・検証及び鑑定 評価額の決定の 理由
公示価格
円／㎡
②時 点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的
年間 半年間0 ％ ％
］
［ ］ ［ ］
［ ］100
100
100
100
修 正
別記様式第６ 鑑定評価書（平成 26 平成 26年 7月 18日 提出
宅地-1
恵那市岩村町飯羽間字箕輪２６７０番５
+3.0
+2.0
方位
角地
補正
ほぼ長方形
指定基準地
からの検討
⑥対象基準地 の比準価格
(円／㎡)
① 指定基準地番号
-
地域要因
街路
交通
環境
行政
その他
標準化補正
街路
交通
環境
画地
行政
その他
⑦内訳
(9)
要因の
比較
因の比
較
前年指定基準地の価格
円／㎡
②時 点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的
］
［ ］ ［ ］
［ ］100
100
100
100
修 正 補正
対象基準地の前
年標準価格等か
(10)
倍
[平成 26年 1月]
平成 26年 7月 1日 正常価格
平成 26年 7月 15日平成 26年 7月 1日
4,520,000鑑定評価額
(1)価格時点
(2)実地調査日
円 13,900 円／㎡１㎡当たりの価格
(4)鑑定評価日
(5)価格の種類路線価又は倍率
円／㎡
1.1
１ 基本的事項
(6)路線価
倍率種別
(6)市場の特性 同一需給圏は、岩村町を中心とする旧恵那郡南部（いわゆる恵南地域）の住宅地域である。需要者の大半は、岩村町在住者あるいは当町に地縁性を有する者である。町内の土地取引は総じて低調に推移しているが、国道２５７線沿いの食品スーパーや病院等が集積する利便性の高いエリアでの住宅地需要は比較的堅調である。但し、供給が少なく取引が疎らであり、中心価格帯の把握が困難な状況である。
継続①-1対象基準地の検討
①-2基準地が共通地点（代表標準地等と同一地点）である場合の検討
恵那（県） 6－
開発法 開発法による価格 ／ 円／㎡
恵那（県） －
基準地番号 提出先
6 岐阜県
所属分科会名
岐阜第１
業者名
印不動産鑑定士氏名
みずほ不動産鑑定事務所
水野 隆吾
低層店舗兼住宅敷地
小売店舗が建ち並び一般住宅も介在する古くからの商業地域
②標準的使用ｍ東 ｍ、西 ｍ、南 ｍ、北100 140 30 30 低層店舗兼住宅敷地
-
「都計外」
恵南地域のなかでは、旧岩村町の人口減少は比較的小さく、安定している。
国道２５７号線沿線で商業集積が進むのに対し、近隣地域は歴史的観光エリアとして街並みの保存に注力している。
特にない。
近隣地域においては、自用の店舗あるいは店舗兼用住宅が大半を占めており、商業用賃貸物件はほとんど見られない。発生する取引も自己使用目的のものばかりであり、収益性よりも現実の市場で発生した取引価格を参考に意思決定がなされている。したがって、比準価格を標準として収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
［
［
店舗兼住宅Ｗ２
対象基準地の前面道路沿いの街並みは、国の「重要伝統的建造物群保存地区」に指定されており、今後も歴史的景観が保持されるものと予測される。
③標準的画地の形状等
⑤周辺の土地の利用の状況
④敷地の利用の現況
[地域要因]
[個別的要因]
[一般的要因]
価格形成要因の
変動状況
らの検討
②変動率
前年標準価格 19,800 円／㎡
公示価格 円／㎡
標準地番号 -
新規
代表標準地 標準地
公示価格を
規準とした
価格
⑥対象基準地 の規準価格
(円／㎡)
①
標準地番号
代表標準地 標準地 地域要因
街路
交通
環境
行政
その他
標準化補正
街路
交通
環境
画地
行政
その他
⑦内訳
岩村駅東 550m
岩村550m
(8)
南西5.5m市道
「都計外」
（その他）
特にない ５．５ｍ市道
要因の
比較
因の比
較
水道 下水
③
間口 約
法令
規制
年地価調査）
(3)最有効使用の判定
(2)
⑦供給
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
基準地
①所在及び地番並びに
「住居表示」等
③形状
②地積
（㎡）
272
( )
⑨法令上の規制等
1:3.5
⑥接面道路の状況
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
近隣地域
①範囲
④地域的特性
⑤地域要因の 将来予測
10.0 ｍ、 奥行 約 30.0 ｍ、 規模 300 ㎡程度、 形状
特記
事項
街
路
交通
施設
(5)鑑定評価方式等 の適用
取引事例比較法
収益還元法
原価法
比準価格
収益価格
積算価格
19,800 円／㎡
10,100 円／㎡
／ 円／㎡
(4)対象基準地の
個別的要因
(7)試算価格の調整 ・検証及び鑑定 評価額の決定の 理由
公示価格
円／㎡
②時 点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的
年間 半年間0 ％ ％
］
［ ］ ［ ］
［ ］100
100
100
100
修 正
別記様式第６ 鑑定評価書（平成 26 平成 26年 7月 18日 提出
宅地-1
恵那市岩村町字西町８０９番６
ない
補正
ほぼ長方形
指定基準地
からの検討
⑥対象基準地 の比準価格
(円／㎡)
① 指定基準地番号
-
地域要因
街路
交通
環境
行政
その他
標準化補正
街路
交通
環境
画地
行政
その他
⑦内訳
(9)
要因の
比較
因の比
較
前年指定基準地の価格
円／㎡
②時 点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的
］
［ ］ ［ ］
［ ］100
100
100
100
修 正 補正
対象基準地の前
年標準価格等か
(10)
倍
[平成 26年 1月]
平成 26年 7月 1日 正常価格
平成 26年 7月 15日平成 26年 7月 1日
5,390,000鑑定評価額
(1)価格時点
(2)実地調査日
円 19,800 円／㎡１㎡当たりの価格
(4)鑑定評価日
(5)価格の種類路線価又は倍率
円／㎡
1.1
１ 基本的事項
(6)路線価
倍率種別
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧岩村町の商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は町内の個人事業主あるいは同町に地縁血縁関係を有する個人または法人である。取引は疎らであり新規店舗の出店等も稀であるため、中心価格帯の把握は難しいが、総額５００万円以下の小額取引が目立っている。
継続①-1対象基準地の検討
①-2基準地が共通地点（代表標準地等と同一地点）である場合の検討
恵那（県） 2－5
開発法 開発法による価格 ／ 円／㎡
恵那（県） －5
基準地番号 提出先
2 岐阜県
所属分科会名
岐阜第１
業者名
印不動産鑑定士氏名
みずほ不動産鑑定事務所
水野 隆吾
中規模工場地
丘陵地に開発された工業団地
②標準的使用ｍ東 ｍ、西 ｍ、南 ｍ、北170 180 350 450 中規模工場地
-
(都)工専(60,200)
景気は緩やかに回復傾向にあるも、地方への波及は鈍く、全体として地価は緩やかに下落傾向が継続する。
熟成した中規模工業団地で、特に大きな変化はない。
特にない。
比準価格は、画地規模にばらつきはあるが、比較的規模の大きな事例を中心に、より規範性のある事例を選択して求めたもので、一定の信頼のおける試算価格である。一方、収益価格は近隣地域・類似地域内に工場等に関わる適切な賃貸事例が収集できないため適用を断念した。したがって、比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
［
［
工場
恵那市西部の国道背後の山間に開発された工業団地で、隣接する工業団地も完売した。工業地の新規供給はないが、企業の設備投資が少しずつ回復しつつあり、需要は比較的底堅いと予測される。
③標準的画地の形状等
⑤周辺の土地の利用の状況
④敷地の利用の現況
[地域要因]
[個別的要因]
[一般的要因]
価格形成要因の
変動状況
らの検討
②変動率
前年標準価格 13,900 円／㎡
公示価格 円／㎡
標準地番号 -
新規
代表標準地 標準地
公示価格を
規準とした
価格
⑥対象基準地 の規準価格
(円／㎡)
①
標準地番号
代表標準地 標準地 地域要因
街路
交通
環境
行政
その他
標準化補正
街路
交通
環境
画地
行政
その他
⑦内訳
武並駅南西 3.3km
武並3.3km
(8)
北東10m市道
(都)工専(60,200)
（その他）
特にない １０ｍ市道
要因の
比較
因の比
較
水道
③
間口 約
法令
規制
年地価調査）
(3)最有効使用の判定
(2)
⑦供給
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
基準地
①所在及び地番並びに
「住居表示」等
③形状
②地積
（㎡）
8,078
( )
⑨法令上の規制等
1:2
⑥接面道路の状況
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
近隣地域
①範囲
④地域的特性
⑤地域要因の 将来予測
100.0 ｍ、 奥行 約 80.0 ｍ、 規模 8,000 ㎡程度、 形状
特記
事項
街
路
交通
施設
(5)鑑定評価方式等 の適用
取引事例比較法
収益還元法
原価法
比準価格
収益価格
積算価格
13,800 円／㎡
／ 円／㎡
／ 円／㎡
(4)対象基準地の
個別的要因
(7)試算価格の調整 ・検証及び鑑定 評価額の決定の 理由
公示価格
円／㎡
②時 点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的
年間 半年間-0.7 ％ ％
］
［ ］ ［ ］
［ ］100
100
100
100
修 正
別記様式第６ 鑑定評価書（平成 26 平成 26年 7月 18日 提出
宅地-1
恵那市武並町新竹折８８番
ない
補正
長方形
指定基準地
からの検討
⑥対象基準地 の比準価格
(円／㎡)
① 指定基準地番号
-
地域要因
街路
交通
環境
行政
その他
標準化補正
街路
交通
環境
画地
行政
その他
⑦内訳
(9)
要因の
比較
因の比
較
前年指定基準地の価格
円／㎡
②時 点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的
］
［ ］ ［ ］
［ ］100
100
100
100
修 正 補正
対象基準地の前
年標準価格等か
(10)
倍
[平成 26年 1月]
平成 26年 7月 1日 正常価格
平成 26年 7月 15日平成 26年 7月 1日
111,000,000鑑定評価額
(1)価格時点
(2)実地調査日
円 13,800 円／㎡１㎡当たりの価格
(4)鑑定評価日
(5)価格の種類路線価又は倍率
円／㎡
1.1
１ 基本的事項
(6)路線価
倍率種別
(6)市場の特性 同一需給圏は、恵那・中津川両市のほか東濃可茂の県東部の広域的な工業地域である。全国的には景気は回復傾向にあり、設備投資は緩やかに持ち直しているが、工業地の供給が限定され、結果的に企業進出が活発化する動きは見られない。分譲単価は概ね１㎡あたり１５，０００円程度であるが、画地規模により売買単価はまちまちである。
継続①-1対象基準地の検討
①-2基準地が共通地点（代表標準地等と同一地点）である場合の検討
恵那（県） 1－9
開発法 開発法による価格 ／ 円／㎡
恵那（県） －9
基準地番号 提出先
1 岐阜県
所属分科会名
岐阜第１
業者名
印不動産鑑定士氏名
みずほ不動産鑑定事務所
水野 隆吾