planes, trains, and automobiles: the impact of traffic noise on house prices

26
Journal of Real Estate Finance and Economics, 28:2/3, 209±234, 2004 # 2004 Kluwer Academic Publishers. Manufactured in The Netherlands. Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traf®c Noise on House Prices MARCEL A. J. THEEBE* University of Amsterdam and ING Real Estate Investment Management, The Netherlands Email: [email protected] Abstract Because of large planned infrastructural projects like expansion of the main airport and construction of high- speed railways, noise nuisance has become a national social topic in the Netherlands. Moreover, according to EU- guidelines, determination and enforcement of differentiated noise limits will be delegated from national to local governments in the near future. The value of noise has never been this important. In this paper, we estimate the non-linear impact of traf®c noise on property prices. The used data set is very extensive; over 100,000 sales transactions are studied, with many individual property characteristics, combined with noise levels for 2 million small 100 by 100m areas. We use spatial autocorrelation techniques to overcome the regular problems of traditional NIMBY-analysis performed by hedonic regression. In a rising market, we ®nd that the impact of traf®c noise ranges to 12 percent, with an average of about 5 percent. The discount varies across sub-markets, and is a non-linear function of the noise level. Key Words: traf®c noise, property values, hedonic regression, spatial autocorrelation 1. Introduction Amsterdam Schiphol Airport and a group of 350 environmentalists have been ®ghting over 15 square meters of land for seven years. The airport faced capacity problems and intended to expand its number of runways to ®ve, but in 1994, a pressure group bought a parcel to obstruct the expansion plans of the airport. Only a small part of this parcel was required to realize the ®fth runway. One of the major arguments of the environmentalists is noise pollution. Schiphol Airport is located in The Netherlands, one of the most densely populated nations in the World, with the highest population density of all OECD-countries after Korea. 1 Even within this crowded country, the population is concentrated in the western part. This multiple-centric urban area is frequently referred to as a seven-million people city. That is why the airport is not the only major cause of noise nuisance. These millions of people need transportation to move to and from work and social activities, and consume and produce goods that need to be transported. The available infrastructure is used very *Address for correspondence: University of Amsterdam, Department of Finance and Organization, Roetersstraat 11, 1018WB Amsterdam, The Netherlands.

Upload: marcel-a-j-theebe

Post on 06-Aug-2016

213 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

������� �� �� �� � ������ ��� ���������� ������� �������� ����

� ���� ����� ������� �!���"��# $������ ��� �� %" & "������#

����� %������ ��� �� ���!���� %" '�(�� �� %���)�&��� �� *��� ����

$�+�, �# �# %*��-�.

��������� � � ������ ��� ��� ���� ������ ������ ��� ������ ���� ��� ������������ ���� �����������������������������

��������

-���� �� ���/ (����� ������ ��� ���� (��0� � ��1 2(������ �� " ���� ���(�� ��� ���� ��� ��� �� "�/"3

�(� ������4�� ���� ������� "�� !��� � �� ����� ������ �(�� �� " & "������# $���5�� ��������/ � �63

/�������� � ����� ��� ��� ������� �� ������ �� � ���� ���� � ���� ! ��/� � ���� �� ����� � �����

/�5���� � �� " ��� �� ��# %" 5��� �� ���� "�� �5� !� "�� ��(�� �� # '� "�� (�(�� � � ��� "

���3����� ��(�� �� ���)� ���� �� (��(� 4 (����# %" ��� �� � � �� 5�4 2 ���57 �5� 8������ ����

������ ���� �� � ����� �� " ���4 ����5����� (��(� 4 �"���� ��� ���� ���!��� �� " ���� �5�� ��� � �������

����� 8�� !4 8��� ����# 9 �� �(� ��� �� ������� ��� �"��:�� � �5���� " �/���� (��!��� ��

���� ����� &'$-;3����4��� (������ !4 "����� �/������# '� � �����/ ���1 � � )�� "� " ��(�� �� ���)�

���� ���/� � 8� (��� � �� " �� �5��/ �� �!�� < (��� # %" ������� 5���� ������ ��!3���1 �� ��� �� �

���3����� ���� ��� �� " ���� �5�#

��� ����� ���)� ����� (��(� 4 5����� "����� �/������� �(� ��� �� ������� ���

� � ���������

��� ���� =�"�("�� ���(�� ��� � /���( �� �<� �5������ ���� � "�5 !� )/" ��/

�5� 8< �:��� � �� �� ���� ��� �5� 4���# %" ���(�� ���� ��(��� 4 (��!��� ���

�� ��� � 2(��� � � ���!� �� �����4� � )5� !� �� 8���� � (����� /���( !��/" �

(���� � �!� ��� " 2(������ (���� �� " ���(�� # >��4 � ����� (�� �� "�� (���� ���

�:���� � ����? " )� " �����4# >� �� " ��0�� ��/��� � �� " �5������ ���� � ��

���� (���� ���#

=�"�("�� ���(�� �� ���� � �� %" & "������� �� �� " ��� ����4 (�(��� �

�� ���� �� " 9����� �� " " "�/"� (�(��� ��� ���� 4 �� ��� >�+@3���� ��� �� �

����#8 �5� �� "�� "�� ������ ���� �4� " (�(��� ��� �� ����� �� � �� " �� ��

(�� # %"�� ��� �(�3�� ��� ��!�� ��� �� ��:�� �4 ����� � �� � �5�3������� (�(�

�� 4#

%"� �� �"4 " ���(�� �� �� " ���4 ��0�� ���� �� ���� �������# %"� �������� ��

(�(� �� ����(�� � ��� � ��5 � ��� ���� ���1 ��� ������ �� �5� ��� ��� ������

��� (����� /���� "� �� � ! ����(�� �# %" �5����!� ������ ��� �� �� ��� 5�4

.������ ��� �����(������ 6��5��� 4 �� ��� ����� @(�� �� �� ������ ��� >�/���?� ���� � ��� ���

88� 8�8�9- ��� ����� %" & "������#

Page 2: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

�� ���5�4 ��� "��� ���(��� � � "� ����(�� ���� ���# %"� �� ��� ���� �� �����

(� (����� �����/ � �� �!�53�5��/ ���/ �� " ���� �4� � �� �"��" 8< (��� ��

�������4 ���/� � 5�4 ��4# %" �� ��� 4 �� " �������� ���/ �� "� ��� " �6

�5��/# %" ��� �� ��5� !4 �� ��0�� ���(�� �� �"��" ��� " (��!�� �� �����)���

��(��� 4� �//��5� � !4 � ��� ���� �/��� ���� ��� (����� /���(� � ���/�4 �((����/

2(������# -� �� " ������� ��� (�(��� ��� /��� "� ���)� �� ��� 4 �� ���4 ��������/#

>� �� " ������� ��� ��� � �� �� �� ���)� �� "�/" ��� ���� �� ����

(���� ���# &��� /��� � !4 ���)� 5� ����� " ��0�� �� /��4 �� ��� ���� ���������

�� �� �"��� �� ��/�� 8# $�� (�(� �� ����4� !4 " ���� �� (�����/ ���� "�� !4

���� (������ !4 "�� ��/"!���# =��� ��� (����� �� 2(��� � ��� ���)� "�� �

(���� �� ������ ��� ���(���� � �� ����� !4 " �� � �� �� /���� �� ���)�� 2�(

��� " (��5��� �� &�� "3*������ �"� ��� ���� =�"�("�� ���(�� �� ���� �# -����

"� � � ���� �� $���� ��� >���"���� C���8D �"��� "� �� " :��� ���� �5��� ����

���� ���(���� �� (���5� �� ��� ����4��/� ������� !4 ��� ���� ��� )����4 ���� ����

(�����/ �����#

%" @� �" /�5���� (��5��� (�� � ��� �/���� ���� (���� ��� !4 ��(����/

��2���� ���� �5�� ��� ���� ���� ��� ���� ���)�# %" &��� &������ �� (�����!� �

(����� ��2���� �5� �� <� �- � (��(� 4 ������ �� "�� � �(��)� ��� ��� ����

��0�� ����� ��� ������4�# �� �"��� �� %�!� 8� "�� �5� �� :��� � " ���� ����� !4

��/" ���)�# >��4 �� �� ��� ����� ���� �� � � " ��2���� ������ ���� �� ����� � �

���!� �5� ! �� << ��� H�# � �5� �� H� �- �� ����� �4 ���� ��� ���(���!� �

" ���� ����� !4 ����4 ���)�# &5� "���� "� �� � ��� (��(� �� ���� � �� ����

�� " "�/"� �5��/ ���� �5��7 ��� 2��(�� �!�� 8 (��� �� " �!��5� ���� �� ���

�� � � �� ���� � �� ���� �� " �� �5��/ ����� �5� 2����/ H� �-#

=��� ���� �� �� �� " ��� ��� ��� ��!� ��/ � " :���� 4 �� � (��(� 4 ���� ���� ����

����� ! ��(� ���?� �� "�����/ (����# ��(� �� ���� � ����/ � ���� �� " "�54 ���)�

�� ��1�4 � ��� ��� ��� "�� ���(���!� (��(� �� ���� � ���"�� �"�� (��(� ��

�� �� � � 5�4 :�� ���� ���� ��/" 5� ��� � � (����� ���(��� � � "� (��(� ��#

��!�� "� ��� �/ �� (�(��� ��� ����4� !4 ����� ��� "� @� �" (��5����� 8���#

�8� %*��-�

Page 3: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

%"�� ��(� ���?� 5��� �� �� ��!� �� ��� ��(�� ���# ,��/ ������ ��� ���� (��0� � ��

(����� ��� %" & "������� ��1 2(������ �� " ���� ���(�� � ��� ���� ��� ��� �� "�/"3

�(� ������4�# $���5�� " ����(�� 6���� ����� "� " � ����� ��� ���

������� �� ������ �� � ���� ���� � ���� ! ��/� � ���� �� ����� � �����

/�5���� � �� " ��� �� ��# 9"� ��1��/ "� (����4 ��������� " "��� �� !�) �

� "������� �"���� �� ! �/�� �#

%" (��� ��(�� �� ���� ������� �� � ����4 � ���� ���# *��5�� ��� ����4?�

/�/��("���� ���� ������ " 6�� � = � � ��� " 6�� � ���/���� ��� � "� �/����

�� ���/�4 �/�� �# $��4 �� " ��/��3=�2�� � ���� �� ���� " �� 8�H�� ��� ���4

8����# '� � ������!� � ����� "� "� ���� � �((�4 � � "� ���� ��� ��# %"�� � ��4

����4�� " ��(�� �� ���)� ���� �� (��(� 4 (���� ��� " �� �� (�� �� %"

& "������# 9 � ��� � �������� ��� ����"�( ! �� ���� ��� (���� ���

�)��� �4 !4 �� �� �(� ��� �� ������� ���# %� ��� 1�����/� "�� �� " )�� "�����

���)� ���� � ��4 ��� %" & "������� ��� � ���� ! �� �� " )�� �(� ��� �((���� ���� �

2 ����� 4 ����4���# =� ���� � ��� � (��5�� �� �5�5�� �� " ���)� ���� 5���� ���

�� �� �� ��� � �����( ��� �� ��� � "�����/4� ��(� �5�4# @ ���� �� ��� ���" �� �� �

�� " �5� 8������ (��(� �� ��� ���� ������� ��� ��� 5�4 ��� �� 8�� !4 8�� � ���

�� (��� � !4 =� ��� �# %" ����� �� " (�(� ���� ! �� � ��� ��/ " (��(� 4 5���

���� ��� ����� !4 " ������� ���� ����� ����� ��� ���(����# %"� � ��� � ��

�������� �� =� ��� <� �� � �"��" � ���� ��1 ��� ������� ��� ����������� �� "

)��� =� ��� B#

�� ���������� ������

%" 5��� �� �5������ �� /���� ����� ! ����� �� � ���� ��4 !4 ���� �� ���54� ���

2(���� �� �� ������ �4 !4 ����4?��/ �� ����4 �!��5� ���1 �� � ��1 (��(� 4

(����#� �� "��/" " �� � �� ��� �5 �� " ��� (�(���� !4 ���� !� " � "��� )��

(��(��� � ��� �((��� � �� �� �� ��#

����� "� '����� ��� �� ���� �5��#�

@� � +���� ��

%"�� �(� �-C�D '����� ��� �2��(�

8 � �� �I�� �I�� � � �����

� �8��< I��

� �B�<� I�� ,�/" ���)�

� <8�<< I��

< <B�B� $���� �4 ���� &��� �� �5��/ �� �����

B B8�B< $���� �4 ����

H BB�H� $���� �4 ���� &����� �� 4�����4 ���)�

� H8�H< $���� �4 ����

� HB��� ,��� *�54 ���)�

8� � �8 �A�4 ���� �$� ���4��� � �< �

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= �88

Page 4: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

#�"� $!���� ����!� �������

%" ��� ������ ���54 � "�� �� ��� ��/� 5���� ���# %"�� � "�� ���5� ��� ��4

5���� !4 ���� �� ���54�� �� �"��" (����� �� ��1� ��� "�� ������/��� � (�4 �� �

"4(� " ���� �� �� ���# �� �5 � "����� �/������� � �� ��� �(��� �� ��� �4 �� ��

��� � ���� ����� ��� ���� ����� ��� (��!���# %" ���� � �� =�� " ��� $���)��

C8���D ��� -���1�"�� ��# C8���D� ����/� � "��� (��5�� 5���� �� ��5�� �� "��

� "��� ���(��� � "������# *��5�� " �����5�� �/ �� � ���/ (� � ��� ��!0� �5� 4

��/" �� ��/" "�� ��5�� �/# %"�� �� �"���� ��� ��� ���� !4 =�"1�� ��� �4� C8���D

��� @������ ��� *������ C8���D# ��� ���4 ����5������� � ���� ! ���)��� � ����/� �

5��� � �!0� � �� �� �� ����� �(�����4 �"� " 2����� �!0� �� �� ��/�!�# -�����

"� ��/" ! �� ��(�� �� ������� ! �� "4(� " ���� ��� �� ��� ��������# �(�

��/" ���!�� �4 �5�� � �� ����� � "�� � ��� ���� �(����/ �� "��

2(� � ���� �" "� "4 ����4 "�5 � (�4 "�� ����� � ��(��5 ��5��/ ����� ����#

$���5�� ���54� 5�1 �������4 ����� ������� ��� ������ ����� ! ��J���� !4

������/� " ��4 �"���� �� (��� ����#

&5� "���� ���4 � ���� ��� �?� ���)� ���� !4 ���� �� ��� ��/�

5���� ���� ��1 =�������� C8���D� K�������� ��� =�/�� C8���D� ��� A�� ���/

��� -������ C���8D# 6���/ ���54 �((����"� ��� %" & "������� A�� ���/ ���

-������ ����� "� (�(� ��5��/ �� ���3������ � (��(� �� �"���� ! ���(��� �

��� 5�4 ������ �� ������� ���� �� 8��� �� " � (��� �/ �� "�� � �����

5��4��/ ���� 8#� � �#� (��� #� '� " (��(� �� �� ������ �� " ���(��� ���

����� ! �!�� �� "��� �� " ���3������ ��� ���(��� ���# -���� -������ C����D

����� "� (�(� ����� ! ������/ � (�4 �� ���� ����� <H#8 (��� �� "�� "�����/

2(��� �� ������� �� ���/� ����� � ������� �����/ " ��/" � ��� �<#< (��� ���

�5�����/ ���� �����/ ��4 ��#

'� ��� ��� � " "����� �/������ �((����" ���5� 5���� !4 ����4?��/ �� ����4

�!��5� ���1 �� �# �� ���� ! ����� "�� � "�� ��� �� ��� �"���� ��� �� ��

������/���� !� � ��� � ��� "�� �� �(� � ��� �� �(��� �� " 5����!� ��� ����

" ���� ����� ���� �� " �/������ :�� ���� ��� " 5����� 4 �� �����4��/ �����( ����#

&5� "���� ��� ������� (�!���� ���� ��4 �� " "����� �((����"#

$��4 "����� � ���� �� ���)� ���� �� ���� " �� 8�H�� ��� ���4 8����� ���

�� 2 ���5�4 �������?� ��� ����4?� !4 &���� ��� ���� ���)� C8���D ��� ��� ���)�

C8���D� ��� !4 -� ��� ��# C���8D# �� (�!���� ���� �� ���� ������� ��(�� ��

*�/"� ��� =������ C8���D� *���/ ��� ���:��� C���8D ��� 9��"������ C����D�

�"�� ������� ������� "�� !� � ���� !4 +������ ��� �5��� C8���D ��� ,5�:�

C8���D� ����/� � "��# ��� C8�H�D �� ����/� " ����� ���!� �� �� "��� � ��4��/

���� /��� � !4 ���������# *��5�� ��� �� "� � ���� �((��� �(� ��� �/������

�"��:��#

�� ��/�� !4 @�!�� C8���D� �� ��# C8���D ��� � "� �� "��� �� " �(���� ���� ��

" %!���� � ���� ������ ������ ��� ��� ��� C8���� A��# 8H�8D� �(� ��� � ��� ��� �"��:�� ����� (�� �4 ��� " � ��� ��� !��� ����� !4 ������/ 5����!�� �� "�����

�/������# 6���/ " �(� ��� ���)/��� ��� �� �� � ����� ��(��5 "� �/������� �� ���

� � � ���� �� ��� �� �)����4# %"� �"��:�� ������ " ����� ������� ��� ��

�8� %*��-�

Page 5: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

"��� (����� �� � ��� � �� ������� �4 �(��)� 5����!�� �J� ��/ (��(� 4 ���� ���#

'� "� ���� " �������4 ��� �:���� �����( ��� �� ���(��� �4 ��� ��!� � ��������

����� ! 5���� �# >�� � 5����!�� ���� �� ���� " ��/� �� ��/�� �� �� � (���� �

� ��� � !� � � 5������ ���� ! !���� �� � �������� ��4 C@�!��� 8���D# %"�� ��/" ���

� ������� �� �(� � ��� �� 2 ����� 4 � ��4 ���� �� ���� �3� � �� ��� ����� ��������4������ ��/��)����#

=��� � "�5 � �� � � "� �� ���" ���/" � ���5 " (��� �� ���� !4 "�����

�/������� ��� ���� � ������� "�� � "�� � ! ��� ����!� "�� ��� ��/�

5���� ���� � ���� 2(��� " (���5� ����4��� �� � ��� ��4 5��� !4 ���� ��

"����� �/������# %� �! ��� ��� ����!� ��/��)���� �5��� �(� ��� � ��� ���

�"��:�� �� ���#

#�#� ���� ��������

%� � ��� " (��� �� ���� �� " "����� �/������� �� ���2 �J� ��/ " ���� ��

��:�� �4 ���� � " ��� �� � ��!� � 2(������/ (��(� 4 (����# '� "������� ��

���� ����4� !4 ����� ���� ����� ! ��(� ���?� �� "�����/ (����# '� ���(��� ����

������ � ���!���/ !����� " � ��� � ��� ��!� ��� �� ���� � "��� (���� ���� !

��/��)��� �4 �/� �5#

&��� �� ������4 2(���� �� ���!��� �"��" ����� " ������� �� ����� ��

(���5� !4 " "���� ��# %"� �� ���4 ������ ���� ������ ���� �� ���4 �����/

�� " �������� !� ���� �� " ��:���4� �� �� " ��4� 5����!��� 4 ��� " �/����

!��1/����� �5�# %" ������ ����� ! ������ �5 ��/" � �5��/� �� " ���!� ��

���!�� ��� � �(��)� �� (����� �� � ����� ������ ��/ " (��� �/ �� " � �� ��

��� �"��" � ����� �5� �� 2���#< &���� C8���D �������� "� "� ����� �� ! �

���/� ���2 "� �� !� ��� � ��� ��� (��(���� ���� ��" ���2 �������� ���

������� ���# &5� "���� ,5�:� C8���D ��/�� "� � �� " ����4?��/ ������� �����

������ �5 ������ �� �� (����� �� ��� �� � "� ������#

%" ���/ 5��� 4 �� ���� ������ ���(���� � " ���(������ �� �� ���� ��

������ � ����# � ����� ��� ���� � ���(�� � ��4 �� ���� �� " ����

�(���� ��� ���� �5� 4 ���2 C&@='D# %"�� ���2 ������� � " (��� �/ 5���

�"��/ ����� !4 � 83���!� ����� �� ���� 2(����# '� �� �5�� � ���� C8����

8���D� &���� ���(��� ���4 � ���� ����/ "�� ���2# * ����� "� (��(� 4 5����

��� �� " �� �5��/ �#� (��� �� ���� ���)� ���� �� ����� !4 8 �-� ��� �� " �#B

(��� �� ���� ���� ��� ���)� ������ 8 �-# ��������/ � &����� " ������

&@='L� ��� ���� ��� ��� ���)� ���� �� �� � �������� �� � "�����/4 ��� �� ��

�� "��/" " "�/"� (��� ��� ���(��� ���� �� �� ��� �� " " "�/"� (���5�

����4��� ���� ��� ���)� ��� " ��� ����� �5� �� ���� ���)�# $�� ��� �4�

-� ��� ��# C���8D �(�� � �� � �5�� &@='� ��� ���� ���)� ! �� �#�� ��� �#���

�� " �� �5��/ �� �#<# ��� ��� ���)� "4 �"��� &@='� ! �� �#�� ��� �#�� ���

��//� � �� �5��/ �� �#B�#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= �8�

Page 6: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

�� �����������

'� "�� � "�����/4 �� ���� � ����� ��1 � ������ "� �����# %"� �� "

����5� ���� �� "����� �/������ !4 ���� �� �(� ��� �/������ �"��:��� (� � ���

� ��� ��� ��� ��!���� ����� !4 ���1 �� "�����/ ���1 "���/�� 4 ��� !����� ���

)����4 " ��4 ���)� ���� �� ��� �� " �� "�� � ��4#

&�"� $'����� ���������

=������ � �� ������� ��� �� �� ���� ����4���� �� �"��" �� �!��5� ��� �(��� ��

�!��5� ���� ���!4 �� ��� �� �!��5� ��� �� � �����3�� ����� ����4��� ��4 �(�� ��

�!��5� ���� ���� � ���!4 �� �(��# ������� �� ��/"!����/ (��(� �� ����� �J�

��� � 5����!��� ������� ��� "� ��/" ! ��( ��� !4 �(� ��� ������/# %" �(������

�� ����� ��� "�� ����� ��� ������/ �� " ���� ���(������ �((����" ��� !4 (��(� 4

�((������#

��� �� " ����� ��� ��� �(����4 �� �� ���� ��������� � /�����?� ��� �:����

�((����" ����� ��� �� " �(� ��� �(����4 �� ���#

� � �()� � 8(�� 8()� � 8* �8�

'� C8D� ) �� " 5���������5������ �� ��2 �� � �/���� �������4 ��� �:���� �/������#

*��5�� �(� ��� �� ������� ��� ������ " � ��� �� �� "�� �� ��2 � ! �(��� ��

" ��� ���� ! �� (��(� ��� " ����� �� �!��5� ���� �� �� �(��� " ���

�(��� "�� �������� ���� !# %" ��� ������ ��4 � ���� "�� �� ��2 �� !4 ����

�� ��3����� �� �� ������ �"��" ���� �4 �((����" " 5���������5������ �� ��2 �� "

�� �� ������� � ��� ���� ��� ��" (��� �� �� (��(� ��� !��� �� � �4� � �� (3 ���+3�������� � �� �(��#=�� �� �� �� �5 ��� �� ������ �J� ��� �� "�� �(� ��� �(���� ����� !

* � (�� �,�*� (�� � � ���

��� ��� �������4

* � (�� ! �� " �!��(� � -� !� � ��.��

/�.!. � �.�

��� /�. � � ���� ���.���� ���

��� ��/ C�D 4����

�� � �,�* � �� � �,�(�� � ���

�� " �� ��2, ��� �����/ �3!43� ��/" � ����/�� � ��/"!����/ �!��5� ����� (���� �

�8� %*��-�

Page 7: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

� �(���4��/ " �/� �� �(� ��� �� ������� ���� ��� �� ��2 � � ��� 4 �� ��2# '� "� ��3����� �� �� ������,��� � �"���� ! �(��)� !4 ���� ��� ����� �� ���� � )�� " !� �/������ (��������# =������ � /�����?� ��� �:����� " ��5�� �� " 5�������

��5������ �� ��2 ) �� C8D ����� ! ����� ��

�� 8=� � �� � �,���� � �,�� �<�

%"�� (������ �� ����� ����� ����� �� ��/������� "�� " ��!����( � =�#

�� ��� �5�4� �� ����� ���� �(� ��� �(���� !4 ��1��/ !� " " 2(� � ��� ��� "

5������ �� " �(��� 5����!� ����� ����� �� ����������/ �!��5� ����# '� ����� �����

�� ��/������ ������ :�� ���� C�D ��� C�D ����� ���1 ��1� ��(� �5�4�

* � (�� �,�*� (�� � �� � �,�8���� �

� �B�

�� � �,�8��* � �� � �,�8��(�� � �H�

��� C<D ����� !

�� 8+� � �� � �,�� ���

@ ���� �� " ������� ! �� ������/ �� " =� ��� +� ��� ! ����� �� @�!��

C8���D� ����/� � "��#

&�#� 0���!�������

9"� ����/ ���/ "�����/ �� � � �� �� � �� �� "�� � ��4� " (��!�!��� 4 �� "�/" "� "

�� � � ��� �� ��5� � "���/���� "�����/ ���1 # �� � ����:���� " ��2 �� ��

����5����� "�����/ ���1 � ����� 4��� �� ������!� � ��� ��� ���� �������# -����

!��/ "���/���� �5� �(��� " "����� �/������ �:���� " 5����!�� � !

"���/���� �5� �� �� ���# %"�� ���� "� �� ��/��)��� �"��1� �"���� "�5 �������

�� "�� " (���� �����!� !4 " �� �#

%"����� � � ��� " (��� �� ���)� ���� ��� � ���/ ���!� �� ��!3���1 �� ��

��//� � �� " �� �� ��# ��� 2��(�� 64�� ��# C8���D ����� "� � ��"� "����

���� ����� ��� ���� ���� "�� ��� �3�����4 (��(� ��# ���:��� C8���D �� " � "�

"��� ��//� � "� (��(� 4 (���� �� "�/"3����� ���� ���� �"�� � ���/� ������� "��

(��(� �� �� ���3����� ����# %"����� � ��� ��!3���(�� !��� �� " ���������

������(��� 4 ������ ������(��� 4 ������ ���� 4�B ���� �� ���� (��(� 4 4( ���

�/���# ��� " )�� "� �� /����� " � �� ���(� �� �(�� �� )5 :����4 ��?� (�� �

!��� �� ����� :��� � ��# =�� " )�� ��!3� �� ����� ���(���� " �� (���

(��(� �� �� " " ���� �����# %" (��(� 4 4( �������� �� ��� � ��� ��!3� �

�� " ���3� ��"� ���/�3�����4� � ��"� ���/�3�����4 ��� ��� �3�����4 (��(� ��� ��

� � ��� ��" �� " "� 4(�# ������4� (��(� �� �� ���� �� �� ?�( ����� ���" "�

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= �8<

Page 8: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

��" �� " )5 ��!3� � �(��� � � ���/ �� 4 �� " ����������/ ���# ��� "��� " �� ��

��� ����� ��1����� 6 ��" � � ���� ��� %" *�/� �� ���#

%� �! ��� �� /���� ���������� �/�����/ " ��(�� �� ���� �� "��� (����� �

��/" � �5��/ ��� ! ������� �# ��� 2��(�� " � ��� � ��� " �8��< �- ����

����� ��� ��" �� " )5 �����3!��� �/�� � ��� ! ��/" � !4 " ���!� ��

�!��5� ���� �� ��" ���� �����# %"� �5��/� ��� ! ���(��� � �/���� >,=

�/�������� �� "��/" �� ���������� ��� ! ���5� �/�����/ ��/��)���� �� " ��/" �

�5��/�#

-���� ��� ��/ ��!3���(��� � ��� ��� ��� ���1 " ��/�� 4 !4 ���� �� �/�����

����4 5����!�� ��� � ���3��/ �(��)�� ���# ���� � <� ����4 5����!�� ����� ���

�������� �� �!���� (��� �5�� ! �� �/����# ��� 2��(�� �� ����� " (��� ��

��� ���� �(�� �� � 2��� � ���� �(�� �� (���� !4 �� (��� � ��� ���/�3

�����4 (��(� �� "�� ������� ��� �!�� <� (��� #H %" ������ �� !��� �� ?�(

���� ��� �� ��� � ���" "� ��� ��" ��� �(��� � !4 � ����4 ���)���

�!��5� ���� �� �5����!� �� ��� �� � � #� =����� � ���3��/ �(��)�� ��� �� " "�����

:�� ��� ��1� " � ��� � ��� ���� �5 � �������� �� �!���� (��� �5�� ! ��

�/����� ���� � ��� (��� �/ (��� ��� ��!� ���� ��� �� �� ������ ����� �# =��" �

�(��)�� ��� (��5��� ���)��� � "� ��� ! �� �(� � �� � � ���/" ������� ��4� ��� ��

��� �5�4 ��4 � ���(�� �� " � "� ���3@� �" � ���� ��� �5� ��# $���5�� ���4

� ���� �((�4��/ -�2�+�2 ��������� ���� � � ���� " !� �(��)�� ��� ��� �

"����� �/������ ��:�� ������ � "�� ��3����� ���3��/ �(��)�� ��� �� " !� ��#

%�� (� � ��� ������ �� !��� ��/" ��� ��! " ����4���# %" )�� ���� � ���� �����

?����/ �/��� ���7 �� ����� /�5���� � �� � ���� ���3����� "�����/ ��� "�/"��4�

��� ������4�� "�� ���� ��� � �� �5�� � � � ��� ��� �� " ���� ��(�� #� %"�� 4( ��

!��� ��� ! � � ��� !4 ���(����/ " �5��/ ����� �� ��/"!��"���� �� ����4 ���� �

" ����� �� " � �� ������(��� 4# %" �� ���� �� "�� ���(������ ���� ! �"��� ��

" ���� � �� ���# � ����� 4( �� !��� ����� !4 �� ���� ��� ���7 ���4 (�(� �����/

��� �!�� ���)� ���� ���� !�4 (��(� �� �� ����4 ����� "�!4 ������/ " (��(� 4

(��� ������� ��� ����# %"�� ��� �� ��J��� " � ��� � (��� ������� ! ��

(��(� �� �� :�� ��� ����4 ����� !� � ���� ����� � " (��(� 4 5��� ���� ���

����� !4 �� ������ ��� ��# *��5�� "�� !��� ��� �� ! � � ��� !4 �((�4��/ "�����

�/������ � � �����3�� ��� �� � � # �5� � ���� ���(����/ � ��� � (��(� 4 (���

������� � !��� ��� �� � " ���� ��� ��� �� �� ������ ��� �� ���� ! ��� ��� "��� ��

���54 � "���#

&�&� ���� ���������

%" ���� �� " ��� ����"�( ! �� ���� ��� 5��� ������� � �� �� 1���� !���"���#

$�� � ���� ����� � � ���/" 3��� ��� ����"�( ! �� ������� � ��� ���!��� ��� )��

�� ����� � ������� ���� �5� � �"��" ����� � �� � � ��J��� "��� (����# $��

� ���� )�� � �5� �� ������ << �- �� " ��!�� ���� �5�� ��1 *���/ ��� ���:���

C���8D ��� ���:��� C8���D#

*��5�� " :�� ��� �� �"4 ���� (���� �"���� ! � ����� ���� ��� �� ���� �5� ��

�8B %*��-�

Page 9: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

������ �� ���!��M @��!�� �� 2(���� �� � ��/��� "��� ����� ��" ������ ��

8� �- ���� � ���!���/ �� " �!���� �������# =�� �� �- �� �!�� ��� �� ���� ��

H� �-� ��� ���� ��� �� ���� �� B� �-# �����/ " ����� �5� ���� �� � H� �- ���� �

���/� ���� ���� ��� �� �!���� ��� "�� ������/ � ���� H� � B� �-# 9� " � �����

��� ����"�( ! �� ������� � ��� ���!��� 5�4 ���� ����� "�5 � ! ����� ���

"�� ��� ���� ������ �� ���� � ��"�5 �� :��� (��� �/ ������ �� (��(� 4 (����#

>� " � "� "���� ������/ � 5�4 ���� ���� � � � ��� ��(����� �5� ��/" �� 4��� "

��� !�) � �� � ���� ��� �� � ������� ���!� �� ���!�� ���� � ����� �5� � �

��� ������ �!� �� �� ���# *��5�� � ��� 1�����/� �� � ���� ����4? �" "� "

(��� �� ���� ���� ��� �(��� �� " �� ��� ���/���� ���� �5�#

9 ���� �� ��� � ���� ���2 � " � �� 2(���� ��4 5����!��� !� � � �� ����4

5����!��# %" ������ �� ?��� 2�( ��� " ����4 ������ ��/ " ���� ���/ "

�(��)� (��(� 4 �� ���� � ��# '� "�� ��4� " ��!�� ���� �5� ��� ! ��� ��/���"�

����4� ��� " ���� � ��/" �5�� � �������� (� �� ��� ����# �� ����� �� /��4� "

���� ����� <B�B� �- �� �"���� ���� "�� ����� �5� �� ��� ������ �� " �� � � � ����

�"��� �� %�!� �# '� "� ��4� (� � ��� (������ �� ������� � �5��� !4 " �/�������

��� ! �� �(� � �� " ��(� � " NN������LL �� �� ���#

%" &@=' �� � ���� �5� �"��/ ���� �1� � �18 �� ������� � !4 ��� ��/ "

(��� �/ ������� ! �� (���� *� ��� *8 � " ������� ! �� ���� �5�� �1���� �18# %" &@=' ����� �� �(��)� ��

&@=' � �"��/ �� (��(� 4 5���

�"��/ �� ���� 2(����� �)

��� 8

*��

*8 � *��1� � �18

� ���

=��� � (��� �5 5��� �� 2(� � ��� ���� ������� " ���� �� " ��� �� "

����� #� @����( ��� �� ���� �� �#

=���� @��!�

8��� 8���

���� �� %� �� @� � =

��(� �� ,��� � 9� "�� ���

��/ ��/ C ��� �/D ��� �/ +����� �5

8 ���� �- <<#8�O 8#88O 8#88O

� �8��< �- �#��O �#�HO �#��O

� �B�<� �- 88#��O 8�#�<O 8�#��O

� <8�<< �- 8�#8<O �H#��O ��#�HO

< <B�B� �- H#<�O ��#��O HB#<BO

B B8�B< �- �#��O 8�#��O ��#HBO

H BB�H� �- 8#H�O �#�BO ��#��O

� H8�H< �- �#H�O �#B�O ��#�BO

� HB��� �- �#�BO �#8�O ��#��O

8� � �� �- �#�HO �#�8O 8��#��O

%� �� ���H��B<� 88��<H�

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= �8H

Page 10: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

������� �� �� �5���# 9� " � ��� � ���)��� � �� ��� �8 ��� " ��������/ ���������� �� � ���3��/ �(��)�� ���� "�� ���2 ��� ! ������� � ��

&@='��8 �8

2(�����

2(��8� � 2(�����1� � �18

� �8��

%" ���� ��� ��� �� � �� ���� ��/" �� ���4 ���� ����4��� !4 ������� ���� �� ���

(���� ���� !� � ��/" /��� (��� �5 2 ����� 4 ��� � ��1 ��(��5� ������!��� 4 ��

���# '� "� ���� �� "�� ��������/ 5����!�� � ��� ��� ��� (��� �5 ��(�� �� "

�/������ ����� ����� � " ���� ��(�� �� (��(� 4 (����# ���� � (��� ����

(��(� �5� "�� �� ��5�� ��� �� �� ���� �"� (��(� 4 ����� ����� ���� " ����

���� �� ������ ��� �� �� "�� "�5��/ ���� ����� � � # *��5�� ���4 � �� � ����

������� ������!��� 4 �� " � �� 2(���� ��4 5����!��� ��1 64�� ��# C8���D ���

,5�:� C8���D� ��� ������� ����#

@�(� " ���1 �� � "�/" ������ ��� ! �� "� ������!��� 4 5����!�� ��� " ����

������ ���� � ������ �� 5����!�� �J� ��/ � ���/" 3��� ��� ��� � " ���� "�/"��4

�����( ��� " ���� ���� � � ���� � ��� ��� ��� (��� �5 (��� ��(�� � �� "

������ ��� ��# '�������/ ������!��� 4 � ��0�� ����� � "� "�� "�/"��4� �� �� "�

��(����!� � ���" � ���/ ����#

=������?��/� "�� (�(� � ��� � " � ��(�� �� ���� /��� � !4 ����� ������ ���

���(���� �� (��(� 4 5����# 9 �� " "����� �((����"� �((�4 � �(� ��� �(��)�� ����

������ ���� ������ � ����� ��� � �������� ��� ����"�( ! �� ���� ��� (����� ���

����� ��� (��� �5 2 ����� 4 ��� � !4 ������!��� 4 5����!��# %" ��������/ �� ���

�����!� " �� � � ��� ��� "��#

�� ���� ����������

'� "�� � ��4� � ����4? " � �� 9� �� (�� �� %" & "������� ������ ��/ �� "

(��5���� �� &�� "3*������� 6 ��" � ��� =�� "3*������# %"� (��5���� ���� " ���

����4 (�(��� � �/��� �� %" & "������# @�(� �������/ �� � ��� � ���� �

������� ����� �� �� � �� �:����# ���� �� ���� ������� ��� �!�� ������ � (��(� ��

�� ��� � �! ��� (��� ������� ���� ��� � )� � " (���� ��� �������� �� (��(� 4

:���� 4# 9 �! ���� ������ ��� (��� ������� ��� ��� �"���� ��� ��� �� �5� 8B�����

������ ���� ���� " @� �" ������� ��� �� -��1�� C&A$D� ���� (��(� �� ���� �� "

4��� 8��H "���/" 8��� �� "�� ���# %" &A$ �� " ���/� @� �" ������� ��� �� !��1���

�� " � �� ����� ���1 �"�� �� �5� B� (��� # %" !��1� ������ ��� ��� ������� ��� ��

���4 5����!��� ��1 �B ������ "��� 4( ������)�� ����� (���� ��?� (��(� 4 5�����

� ���� �� " /���/� "� ��/ �4� �� /���� ��? ��� ��� (��� ���� ���� ��� �� �

(��(� 4 ���� ���� ����� ����� ��� ���� ��� ��� 4��# � ��� �� ��� 5����!�� �� (��5���

�� �((���2 %�!� �#8#

-���� ("4����� � ��!� �� � ���� ��� ���� ����� �� ��� � )� � (��(� 4 (����#

&�/"!��"��� ������� ��� �� �! ���� ���� ,��� �� ��� " +� ��� -���� �� = � �� ���#

�8� %*��-�

Page 11: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

,��� �� �� � @� �" ��/���?� ��� (��5����/ ������� ��� �!�� � ��� ���� ����# '� "�� (�(��

� �� ���� ����� 5����!�� �J� ��/ " �"�� �� ����3����(�� ���/�3�����4 (��(� ��

��� �5 � " � �� ���!� �� ���� (��(� �� ��� ��� ����5����� (��(� �� �� "�� � ��3

1���� � ������7 " �5��/ �"�� �� ����4� �� �� ��� ���3�� �� ����/��� � ���

���/�3(���� "���"���� �� " �(��)� ����3��/� ?�( ��� ���7 ��� " (�(��� ���

���� 4 �� " ������(��� 4# -����� ��� ��� � �� �� " �/" ��0�� �� 4 �� �� �� ���#

@� � ����4��� �5��� � ��/���/ ��� ����"�( ! �� (���� ��� ��� ��� �� �� 8� 1�� �� �

��/3 ��������� ��� ��� ����� � � 8� 1� �� ���#

���� " &� ����� '�� � � �� �!��� *�� " ��� " ��5������ C�!!�5�� � �� @� �"

�� 'A$D � �! ���� ���� �5�� ��� ����� �:��� ���� �� 8��� 8���# &��� ��

�J� � !4 " ������ �5 ��/4 �5� ���2 ,�:# %"�� ���� ���2 ������� "

�������� � ��3" ���� (����� /��� � !4 ����� ���� ��� ��� ���)� ��� 8���# %" ����

�5�� ������ �5��/� ��� 8��� 8��� ����� ��� �� ������ � �� � 8� �� /���� ��

< �- ��"# *��5�� " �5�� �� " " ���� ��� " "�/"� ����� �5�� ������ ����

���/� �� ����# =��� " ���� ���� �� ������ � !4 " �� ����� �������� �4� � ���

" ���� (��(� �� ����� ! ���1� � "�� �������� �4� � ��� ��" ����5����� (��(� 4

����� ! ���1� � � �:��� ���� ���#

%�!� � (��5��� ��� ������� ��� �!�� " ���� �� �# $�� "�� "��� �� ��� �:����

���� �� 5�4 :�� �� " �� �5��/ ���!� �5� �� !��� ��# *��5�� ��� �� "�

���� �� ���3����� ���� ���� ���4 8 (��� �� ��� (��(� �� �� ���� � �� "�� ���" �

���� ���# �� ����� ! ������ ���� ��/�� � ��� %" & "������ ��� ��/�� � ���

��� ����� ���� �� " " "�/"� ���� �5�� ������ ���� ���� ���� �4 ��0��� �

����4�� ��������� ��� ���(�� �# ��(�����4 " )/�� ��� ��� ���� ����� �� � "��

� ���� " ���� �� � � ��7 ������ � � �� ����4�� ��� " ���(�� �����4� �� "

��� "�� �� (�� �� " ��( �� " "�� �((����" ��� � �� �����4 5���!�# >��4 8�

(��� �� ��� (��(� �� �� ���� � �� ���� �� " � ���� ����� �5� "�� " �����!�

<� �- ������ � !4 " @� �" /�5���� # *��5�� ��� "�� 8 (��� �� ��� ���(�

(��(� �� �� ���� � �� ���� �� " � ����� �5� �� �!�5 H�� " �!���� �/�� ��2����

�� ���� /��� � !4 ���� �� �������� ���)�# '� ��� �� � � � "� �� ����� ��� ���"

(��(� ��# %" ���/� HB��� ��� �!�5 �� �- �� ��/� �� � �� ����� !���� �� ��

�����)��� ���!� �� �!��5� ���� ��� ��� 2����� ��!3���(��#

%� ����� ��� (��� �5 ��� � �� "�/"��4� ��� ������4� �� ��� �� ������!��� 4� �

������ " ��� ��� � " ���� "�/"��4 �����( ��� � " ���� ���� � � ���# %"

���� ���� �� "� �����(� ��� � � ���� �� � ����� !4 ���� �� ���4 2 ���4

� ���� ��(� �� " (3 ��� +3�������� �� ���" "� �5�� ���� �� � ��2���� 8�#<� ����

2�� # �� ��� �� �����(� �� �������� ������4 � ���!��� ��� �� �� �����(� ��� ��

2� � 2�� �7 " �� � �� " ���� (��� � �"� "� ����� ����� ����� " "�/"��4 ��

�"��� � �(���4 �����( ���� ���# '� � ��� 8�H �����(�2� ���!��� ���� �� ������� ��

" �� � � � ��� 8<� ���� � � ����# ��� (��(� �� �� ��� �� � � � " �5��/ ��� ��� �

�����(� �� �#8 1�� ��� � ���� � � ���� �#< 1�� !� � ��� � 5��4 ������ ��!3���1 �#

%�!� �#� �� " �((���2 (��5��� �� �5�5�� �� "��# @� � ����4��� �5��� � ����

��� ����"�( ! �� "� ��� ���� ��� (��(� 4 (����� !� �� �� � 1� � ��2����# ���

�� ��� ��� ��� � " �� 4 �� �� � ��/3 ��������� ��� �� " ��� ���� �� ���� !� ���

��� ���� �� ����� � � � 1� �� "�� "��"��� ��� ��� �� 2���#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= �8�

Page 12: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

%�!� �#� �� " �((���2 (��5��� � ���� �� " )5 !��1����� �� " � �� �� � � #

+����4 5���!� �� "� (��(� 4 (���� ��5 �((��� � ������ ���� 4� !� ��� �� "

������(��� 4 �����# >� ������ (��(� �� ���� � �� ��� ��� ���� �� ���

��:�� �4 ��� �3�����4� ��� �� ����� � " �� 4 �� �� ���� � � ���� ��� "�/"��4

�����(�� � " 2(�� �� ����� ���)� ����# -��� �� (��(� 4 �� � ���1 ���

�5��/ (����� ��� ���� ��� � ���� �� :�� ������ "�����/ ���1 �� �� " "

� "� ���� �� ! ��# %" �����/ ��� �� (���� ��� " ����� �� �5��/ �� � ���1

������ �� ��������/�4 �� "�����/ ���1 ��� " � �� � ���� �/���# %"����� "

���/ �� "� ��!3� � �� �����!� �� � " "�����/ ���1 " ��/�� 4#

�� ������

%" ��(�� �� ���)� ���� �� � ��� � !4 ���� �� " "����� �((����"# �� >,=3

�/������ ��� " � �� �� � � 4���� � ��� � ��� ���3���� 5����!�� �� �(��)� ��

��!�� #� ���� �� " "�/" ���)� ����� ��� ������ ��� �� � ���� �/���#

��� %*��-�

Page 13: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

�((���2 %�!� �#8� ��� ��� ���� 5����!�� �� �"��� �� %�!� �# @�(� " ���/ ���!�

�� 2(���� ��4 5����!��� ������ �5�� ������ "� " ��� ��� ��� �� ����� ����

�5� ��� ���������� 4# @� � " ���/ �� � � ��?� �� ���)��� � �� � ��� � ��� "

� �� � !4 �(� ��� �"��:��# %" ��!3� � �� ��� ��� !� " >,= ��� �(� ��� �/�������#

�� 2(� �� " �(� ��� � ��� ���� 4���� ���" ! � �/������ (��������

� � �� ���#8� *��5�� " �(� ��� � ��� ��� (������ ����� 4��� ���/" �4 ������

� ��� � ��� " ��� �(��)�� ���# 9 "���� (������ ��" �(� ��� � ��� ��� )5

���� ��� ��� � " ���� � ���� " � ��� ��� �� " " ���� ��� ��� �:���� ����#

%"�� ���� �� ��� )�� �������� � !��� � � ������� !4 ���� � ��� " � �� �� � � � ���

)����4 � ��� ���� ��� ��!3���(��#

2�"� ���� �� ����

�� �� ���� �� " � "�����/4 �� ���� �� (� � ��� ����� �� !��� ��� " ?����/

�/��� ��� �� ����� /�5���� �# '� �� "��� �� ����� ?�� ���3����� ���� ���

"�/"��4� ��� ������4�� "�� ���� (����� �5�� � � � ��� � �� " (��� ������� �����

!4 ����#

��!�� &� &��� �� ��� ����� ���� �5�� �!�5 �� �-#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ��8

Page 14: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

%" ����� !��� �� ��/�� � C��/" +3�2��D �"�� " �5��/ ������(��� 4 ����� �� �

���� ��� �� ���� �5��� ��/" � !4 (��(� 4 (���� �� ��� �� � � # $�����(��� 4

����� �� "�/"� ��� ��� :�� ���� ����� ��� ������(��� �� ���� � �� " B8�H< �-

���/ "�5 !���3�5��/ ������# %"�� ���� ! (�������4 �� � " ��� "� �5��/

����� �� ���� �� ���/ �� ��� �� ������ � !4 " "�/"� ������ ���� 4 ��� �"�� �

��� ��� � �� 4 �� �� ��� ����3����� ����� �� %�!� �#� �"���# �� ���� 5���� �� �

! "�/"� �� �� ��� "�� �� ����1�4 � ���� � ��� ��� !���# $�� ��5�� �� " �� �� ��

��/"!��"��� ����� � ������(��� 4 ������ � 2(��� " (� � ��� ��(�� �� �����

��!�� 3� $�����(��� 4 ��� ��/"!��"��� �����#

����� &� �� ��� � (��� ��(�� �� ����� ���(��� � <B�B� �-#.

=(� ��� /������ 9�/" � �5��/ �� ��� � -��� �� =�!3� �.

>,= '���� @��� 4 /��� %4( ����

�� ��� ��!# $�� =�/� $�� =�/� $�� =�/� $�� =�/� $�� =�/�

� �� �- �#HO �#�B� �#BO ��O 8#�O ��O �#�O ��O �#8O �O 8#BO ��O

�8��< �- � �#�O �#��� � 8#�O �O � 8#�O ��O � �#�O ��O � �#�O 8HO � 8#8O ��O

�B�<� �- � 8#�O �#��� � �#�O ��O � �#�O �O � �#�O ��O � �#8O �O � �#<O �O

<8�<< �- � �#8O �#<�� � �#�O ��O � �#�O ��O � �#<O ��O �#�O �O �#�O �O

�#�O �#�O �#�O �#�O �#�O �#�O

B��B< �- � �#<O �#��< �#�O �O �#8O �O � �#8O ��O �#8O ��O �#8O �O

BB�H� �- � 8#8O �#��� � 8#8O B�O � 8#8O B�O � 8#�O ��O � 8#�O BHO � 8#8O B�O

H8�H< �- � �#�O �#��� � �#<O ��O � �#BO ��O � �#�O B�O � �#HO ��O � �#�O ��O

� H< �- � �#�O �#��8 � <#<O B�O � <#BO B�O � <#�O B�O � <#�O <�O � B#<O ��O

.=(� ��� ��� )/��� ������ ��/" � �5��/ �(� ��� � ��� �� !��� �� " ���!� �� �!��5� ���� �� "�� "

)5 �� ��2 ��!3� � ��� " ��5�� ���� �� /��4# ���� " (��� �/ �� ��!3� � ��� �"��" � ��� � "�5

(��!�!��� �� �� �� �#�< �� /�5� �� �� ������ ��� �� ��/��)����#

��� %*��-�

Page 15: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

?����/ �/��� ���� �"��" �� �J� � !4 " �� !��� �� ��/�� � C�� +3�2��D# %" "�/"���� �5 ��/"!��"��� ������ ��� ����4 ���� ���� ��/" ! 2(����� !4 �����/ ����

5���� ��� ��� �� ��� ���� ����# ,���� ?����/ �/��� ���� �� "���� �� 5�4 ��1�4 �

���� �5�� � � � ��� ���� ��� ���� ������� �#

2�#� ���!��� �� ������ �� '��

%�!� � �"��� " � ��� ��� ���� � �! ���� �� " " � �� �� � ���(�� ��� ��/" �

�5��/� ��� �(� ��� � ��� � !��� �� ��! ���(��# %�!� �#8 �� " �((���2 �"���

>,= � ��� � ��� ��� 5����!�� ��� �� " "����� �/������# ��� 5�4 ��!3���(�� "

�(� ��� �((����" 4���� ���� ��� ��� �:���� ����� ��� � "�/"� ��2����

��1��"���� ������ ��/ ��� �)��� � ��� �# �� �� ������ ��� �� ��/��)����� "

(��� �/ �� /�5� ��� "�� ���4 ��!3���(�� � ��/��)��� � ��� �� ����� ��� "

�(��)� ���� ����4� �� %�!� �# ��� �/������� ������ ��� 5����!�� �� %�!�� �#8 ���

��� ���� 5����!��#

>,= ������ � ��/��)��� � ��� � ��� ��� �� " ���� ����4 5����!��� !� ��

�� ���� !��� �� " � "�����/4 �� ���� "�� �/������ �� ��1�4 � �5�� �

(�������# %" ��/" � �5��/� �� " ���)��� � ����� !4 �(� ��� �/������ �5��

(��� �/� �� ��� �� " " >,= � ��� �# ���/��/ �� " �����/ (��� �/� ������ ��/

��/��)���� �� " �(� ��� � ��� �� (���� �((�� � ! ���� � !4 ���)� ����

��!� �� ����4 �� " ����� �5� 2��� B< �-# %"�� �� �� ��� �� " " B�3�- �5� -� ���

��# C���8D ����� ��� =�� ����# %" �/� �5 ��(�� ���� �� " " ����� �5�� !� "

��2���� (��� ��(�� �� �� "� ���� � ! �� < ��� B (��� # %"�� �� �� ���������

�� " " ���� � �� ��� � "� � ���� ��� �� � ����� � &@=' 5��� �� �#� (��� (�

���!�� �� ��!�� ���� �5� �� B< �-� ��� � ��2���� ���� �� 0�� �!�5 H< �-#

*��5�� ���� " ������� ��� �� ��� ������4 �� " ����� �5�� � �� �� ����� �

����� � ���� �� (��� (� ���!�# ���1�!� �� " (����� ��� 5�4 :�� ���� ����#

'� ! �� �� ��� B< �-� " ��(�� �� ���� �� ����/��)��� �� �� ������ "�� 8 (��� #

%" 5��� �� ������/ ���)� ���� �� " �� ���!� �� �(��� �� " ���/����

���� �5�# %"�� ���� "� " &@=' �� �� ���� �� # 9 � ��� " ���2 � 5��4

! �� �#� ��� �#< (��� ��� " ��5�� ���/�� �� "��/" 2�� 5���� �(�� ��

" ���!�� �"��� � �(��� ����� �5��/�# %�!� � �(��)� " ������� ���� �� "��

���2#

��/�� < �"��� " ���� � �� " �(� ��� �/������� ��� " ��� ��� ��!3���1 ��

�"��" �� �������� �� ��� � ��� �� =� ��� <#�# ��� "�� )/��� ��� � ��� � ��� ��

���� ����4 �� ���� �! ���� �� ��� �/�� � �� ��� �� � � !��1�����# %"�

� ��� � �� ���1�� ��� �1� �� ���4 ��� �� "� �� �!��5� ���� �� "�� "�

���� ����� ��� "� �/�� ��� "� !��1����# -��� �� "��� �� �5��/ ��� ��

�(������ ���)��� �� �5�� �� ������� �# %" )/�� ����� �� � " �((� ��� ����

!���� �� " ���� �� �"� " ��� 2 �� < (��� ��� 8� (��� �� " � ��� �

�� ������ �#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ���

Page 16: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

2�&� ���!��� �� �!�4�� '���

@� � (� � ��� "�����/ ���1 " ��/�� 4� ���� � !��� �� ��!3���(�� ��/" !

��� ��5�� # '� ��� �/�������� ��� ���� � �����(� ��� ���� � � ���� �� ������� �

����� ��� (��� �5 ��� � �� " ���� (�������/ ������ ��� ��� !� 2�( ��� " ���3

��� ��1����3�/���� ��� ��/��)��� ���)��� � �� (��� �5# �((���2 %�!� �#� �"���

� ����# =��� ��� ��� �� (���� (��� �5�4� ��� � ������ � �/� �5�4 �� " �����

� ��� � ��� " ���� ������ �� ������4 ��� �/� �5 �� "� 5����!�� �� �������#

=��� " ������� �� �� "� ������ � ��� ��� ���� � ��� �/������� �� "�� ��������� ��

"� 5����!�� �� �� /�5� ��� � "� �� � � !��1���� ��������� "�� �/����� ��

%�!� �#� �� " �((���2#

+�� ��/ ��!3���(�� ���� ������ ��� ������� ��������/ ��!3���1 �# ��/�� B

��!�� 2� ��� � �� � ��� ���� ��� ��!3���1 �� 2�( ��� <O ��� 8�O ��� 2 ���#

����� 3� �� ��� � ���� �(���� ��� ���� �5� 4 ���2� ��� ������ ���� �5��#88

��� ��� ���� %�

��/ 6�� ��/ 6�� ��� ��� +"��/ &@='

�8��< �- �� � �� �- �H � 8#�O �#�O

�B�<� �- �� �8��< �- �� �#HO � �#8O

<8�<< �- <� �B�<� �- �� �#�O �#�O

<B�B� �- <� <8�<< �- <� �#�O � �#8O

B8�B< �- B� <B�B� �- <� �#8O �#�O

BB�H� �- B� B8�B< �- B� � 8#�O �#�O

H8�H< �- H� BB�H� �- B� � �#�O �#<O

� H< �- H� H8�H< �- H� � 8#HO �#�O

��� %*��-�

Page 17: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

��!�� 5� �� ��� � ��(�� �� ���)� ���� �� (��(� 4 (���� ��� � �� ���(� ��� ��!���(��# ="��� ��

(��� �/ ��������� ���� �� ���3��/��� "��� ���)��� �� � ��� � �� " �(� ��� �� ��/������# =�� �

�� " ���� � �� " � ��� ��� �� " " ���� ��� ��� �:���� ����#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ��<

Page 18: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

����� �� � " ��/�� �� �� ��� � ��� �# ���� ������4� %�!�� �#� ��� �#� /�5

��/��)���� �5��# �� "��/" " ���� � �� ��� �(� ��� �/������� �� �� ����!�/�����4

���)�� (���� 2(� � ���� �� ����� � �� " �� �� �� �� ���� " ��/�� �� �� "

� ��� � ��� " ���� �5� ��� �"��" � ��� � !��� ��/��)��� 4��� ����/" �# %"

���� � �� ��� ��5�/� ������ ��!3���1 � �� " )53�� 4 !��1���� �� ���# >��

���� � �"�� "� " ������� � ��� " ����� ���� �� /��4 2�� " �5��/ < �� B

(��� !4 ���� !� "� �� ��� ��� !��� �� ���4 � 5�4 ����� ���!� �� �!��5� ����#

�� ��� ���� �� ��� ����� ��� ��!3���1 � ���(�����/ ��� �!��5� ���� ���

����5����� ���� ������#

��������/ � �� �� ��� ��� �3�����4 (��(� �� �� ���� � ��� !4 ���)� ���� "��

� ��"� ���/�3�����4 (��(� ��# %"�� ���������� ��� � ! �� "� ���� �3�� �� �5�

���� � ��/" ! ������ "� �� �?�� �� :�� ���� ����� ! ����4� ��� :���1�4 !4

���)� ���� "�� (�(� ��5��/ �� ������ ����# %�!� �#� �"��� ��� �� �� �5 ���� ��

���� � )�� "� ��� �3�����4 (��(� �� ��� (��(� �� �� ��� ����4 (�(��� � ����

����� ��� "�� � "� (��(� �� ���� ���)� ����# '� ��� ��� � " ��/�� �� �� "

� ��� � ��� � ��"� (��(� �� �� ��� �5�4 5�4 ���/ ��� ���!�� ! �� BB ��� H<#

=�� �� �� �� ��//� � "� "�/"3����� ���� ���� ! ��� ���� � "�� ���3�����

����# '� %�!� �#�� " ��/��)���� �5� ��� ���/� ��/�� �� ������ � ���� ����

������ ��� "�/"3����� ������(��� ��# %" (����� ��� :�� ���� ���� �� ���4

��/��)��� ��� " ��!���1 �� " " "�/"� �����#

'� 8���� " @� �" "�����/ ���1 ��� ��� "�� �� (�5���� 4���# ' ��/" !

2(� � "� ���)� ���� ���� ! �� ��� ��(�� ��� �� �� 4���� !� " �(� ��� ���� �

�� �� �5�� ���" � (� ��# &� ���� � �� /�5� �� " �!�� !� � ��� � �� �"��� ��

��/�� B#

-���� �� " �������� 4 �� ���(� !��1���� ���������� ���� � ��� ��� �3�����4

(��(� �� �� :�� ������� � ���� � ��� ������ ��� ���3����� ����� �"�� � ��� �

��� � ��"� ���/�3�����4 (��(� �� �� ���(���!� � � ��� � ��� ��� ������ ���

"�/"3����� ����# &� "� " ������� �"���� ! �1� �� " ���� ���� " ���� � ��

�� 2(���� #

!� "�##��� � � �� ������ �

%���)� �� ��� 4 ����� " @� �" /�5���� "�� ��!� ���� (���� ��������/

������ ��� ��� ��� ����(�� ���� �/��� ���� ���� �"��/7 ���)� ���� /���� ������

��(�� ���# *��5�� ��� ���� � ���� �� ���� " 8�H�L� ��� ���4 8���L�� ���

��� �4 ������ " 6�� � = � � �� " 6�� � ���/���# %"� ������ 5����� "�� ��

� ��4 �� ���)� ���� ��� (��(� 4 5����� ��� " & "������#

���� �� ���� �� �"���� 1��� " ��(�� �� �� ������ ��� �� �� ��� ���(���� ����

���� � �� 5���� �� ����������/ (��(� ��� �� � ����� ��� (� � ��� ���(��� ��� �

"���� "�������# �� ��� �5�4� " ��(� ���?� 5��� �� ���� �� "��� (���� ����� !

��� � � ��� " !�) � �� ���� ���� ���� ��� 2��(�� !4 ���� ��� ��� �� ����

!������ ����/ "�/"��4� �� !4 ��� ��/�� ���� ��� ���� ��� ���(�� �#

��B %*��-�

Page 19: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

$�� � ���� ����� "� ����� �5�� !��� << �- �� �� "��� (��(� 4 (����� !� ���

��" ���� ����� ���!�� " (��(� 4 ���� �#� (��� �� � � 5���� �� �5��/# '� "��

(�(�� � � ��� " (��� ��(�� �� ���� ��� " �� �� (�� �� %" & "������� �� " �

5�4 ���" �� � � # 6��/ �� �(� ��� �� ��/������ �"��:�� ���� 4��� ��� ������

� ��� � "�� ���5� ����� � ��� ��� �"��:��# $���5�� � �� ����4 5����!��

��� ���� ���/� ��� �� �� �� ���� ���2� � ����� ��� � �������� ��� ����"�( ! ��

���� �5� ��� (��(� 4 (����# &� � ��4 1���� � �� "�� 5� ��� "�� �� �� �5 �((����"

!���# 9 ���� ������ ������!��� 4 5����!�� � ����� ��� (��� �5 ��� � �� "

������ ��� ��#

9 )�� "� ���)� ���� ���� "�� � ��/��)��� ��(�� �� (��(� 4 (����# &��� �5��

�!�5 B< �- �((�� � ! ��(� ���?� �� � (����� �� " � ��2���� ������� ��

�((��2��� �4 8� (��� � �� 2 ��� �� �/����# &� ��������/ ��� ���� � "�/"��4

�����(� ��� ������4 � � ����� �"��" �� (��� �5�4 ������ � � ����� 4���� ���4 ���/" �4

������ � ��� �# ��� (��(� �� ������� � �� " ���)� ���� �5�� ! �� �8 ���

B< �-� " �� ��� ���� �5� ��� �� �� �# *��5�� �� " (��(� 4 �� ���� � �� � 5�4

:�� ��� C!��� �� �-D� � ��/" ��� � � (����� �( � B#< (��� # �� ��� � (���� (�

���� ��� �� ���� C&@='D �(�� �� " ���/���� ���� �5�� !� ���/ ! �� �#� ���

�#< (��� # %"� )����/� �� �� ��� �� " �� �� ��#

9 ���� 2����� �(��� (�� � �� " "�����/ ���1 �� " �� �� & "������# ���

��!3���1 �� &@='� ��� ! ���/�# 9 )�� ��1 5���� "� (��(� �� �� "�/"3�����

���� �� ���� � ��� !4 ���)� ���� "�� (��(� �� �� ���3����� ����# ���� � ��

"�/"3����� ���� �� ����4� �� " ���� ���� �5�� "�� � "� ����� �# =��� "�/"3

����� ���� "�5 � ���/� (��� �/ �� � ��"� ���/�3�����4 (��(� �� ��� ���� "�5 �

���� ������ ���� 4 "�� � "� ����� ��� �� ��� " ��� ���� � �� ����� �� ��!3

���1 � �� ��� � �� " "� � "� ���������# �� "��/" " "�����/ ���1 ��� ���

��� �� 8��� "�� �� (�5���� 4���� � �� �� )�� ���/ �"��/� �� ���)� ���� ��(��

��� �(��� 4���#

>�� � ��� � (��� ��(�� � ���� ��� ��� �/������ ���� ��� �� �(��� �� "

�"��� �(��)�� ����# &5� "���� ��� ���� � ������ "� ���)� ���� ���� ��(��

(��(� 4 (���� �� � 2��� B< �-# $���5�� ��� �(��)�� ���� �"�� � ��2����

��(�� �� (��(� 4 (���� �( � 8� (��� # %"� )����/� ���� (��5�� ���)��� ��� "���

�� �� �� ���)� ���� �����������#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ��H

Page 20: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

$��� ��%

����� ��"� @� � �����( ��� ��� �/������ ���� �#

�� # COD ��!# %��# �� # COD ��!# %��#

=�?

���� � /����� C8� D J��� B#� �#��� �#�� ��(� 4 5���� C��D �#8 �#��� �#��

���� � ��� J��� �#< �#��� �#�8 ���� ��? C��D �#� �#��� �#HB

���� � ��� J��� �#B �#��� �#B�

���� � � " J��� �#� �#��� �#��

��(� 4 4(

$�����4�� �� '�'��� �'� �!���4�� �� '�'��� �'�=��(� � H#� �#��� �#HH K����� J��� ������/ ��� � 8�#� �#��� �#<�

�� "��� 0���!�� 6((� J��� ������/ ��� � 88#B �#��� �#��

$������ 8�#� �#��� �#B� K����� ��� �((� J# ��# ��� � �#< �#H�� �#�<

A���� ��#� �#��� �#BB = ������ ������/ ��� � ��#H �#��� �#H�

+��� �4 "��� ��#� �#��� �#�< $������ � �#8 �#��� �#<�

+��� �4 � � 8�#< �#�8B �#�� =�5�� J� � �B#H �#��� �#�8

-��/���� ��#B �#��� �#�� �(�� �� �� !��# �� " �5� �� � 8�#� �#��� �#�B

-��/���� �� " (� �� 8�#B �#��� �#�B �(�� �� �� !��# ��# �5� �� � 8�#� �#��� �#�B

=�� !��/���� ��#< �#��� �#�� ,�2������ �(�� �� � 8�#� �#��� �#�8

=(�� �5� �#< �#�8� �#�B > "� 8 � 8�#� �#��� �#�H

$���� � 8#8 �#H�< �#�� > "� � � �B#� �#��� �#��

��(# �� " ��3"�� ��)� �#8 �#�8� �#�H

*��� �� " !��� 3�� /���/ � �#� �#��� �#��

���� "��� H#B �#��� �#�<

+���� "��� �#� �#��� �#�8

������ ��

1���� ������&� !� "���� � B#� �#��� �#B� &� /���/� �� ��1���� 0���!��8 !� "���� 0���!�� +���� � /���/ �� !���1� 8<#� �#��� �#��

� !� "����� �#� �#��� �#�� @ ��"� /���/ �� !���1� 8B#B �#��� �#��

� !� "����� �#� �#��� �#�< +���� � /���/ �� ���� 8B#8 �#��� �#��

� �� ��� !� "����� � �#< �#��H �#�� @ ��"� /���/ �� ���� 8�#B �#��� �#�<

-��� 3�� /���/ 8<#� �#��� �#H<

6������&� �(� )�(��� 0���!��>(� )�(��� �#B �#��� �#�B

&� /�� "� ��/ 0���!��K�� "� ��/ � �#� �#��� �#HH

������ �!� '����� ������ ������&�� ��1����� �� &�� " 0���!�� &� /����� �� ��1���� @����

&�� "�� �#� �#��< �#H� 8�<� � �#� �#�8B �#B�

��� � �#8 �#<�� �#B8 <�8�� 8#� �#��� �#�8

=�� "�� 8#� �#��� �#<� 8��8<� �#� �#��� �#8H

=�� " 8#< �#��� �#�� 8<���� �#� �#��� �#��

=�� "�� �#� �#��� �#<B ���<�� 8<#� �#��� �#<�

��� %*��-�

Page 21: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

����� ��"� C�����!��D

�� # COD ��!# %��# �� # COD ��!# %��#

������ ��

9� �#� �#��� �#<B <�� �� ���/� 88#� �#��� �#H<

&�� "�� 8#� �#��� �#H�

$��� ����

������� ���������� �7����� ����������6�1���� �#� �#��� �#<� 6�1���� � �#� �#��B �#<�

�2���� B#H �#��� �#�� �2���� �#� �#��� �#��

K��� K���

�����!� � <#� �#��� �#BB �����!� � <#� �#��� �#BB

$����� � H#< �#��� �#B< $����� � �#� �#��� �#BB

-�� � 8�#< �#��� �#<B -�� � �#H �#��� �#<H

> "�

$���� ��� 8����!���� ������3�H 0���!�� 8<���8H<� 8B#� �#��� �#��

�!3�H 8#B �#��� �#�� 8H<��8�<� 8�#B �#��� �#��

$��3�H �#< �#��� �#<� 8�<��8��� H#� �#��� �#H�

�(�3�H �#H �#��� �#�� 8����8�8� B#8 �#��� �#B�

$�43�H �#� �#��� �#�� 8�8��8��� 8#� �#��� �#H8

���3�H <#� �#��� �#�H 8����8��� �#8 �#��� �#<�

���3�H <#� �#��� �#�H 8����8��� �#� �#��� �#��

��/3�H B#B �#��� �#<� 8����8�<� 8#� �#�<� �#��

=(3�H B#� �#��� �#�H 8�<��8�B� 8#� �#��8 �#B8

>� 3�H H#� �#��� �#�H 8�B��8�H� � �#H �#��� �#<�

&�53�H �#8 �#��� �#�� 8�H��8��� 0���!��@�3�H H#H �#��� �#<8 8����8��� B#< �#��� �#<�

8�������� 8�#� �#��� �#<�

���3�� �#� �#��� �#�B

�!3�� 8�#� �#��� �#�< $���� �������$��3�� 88#< �#��� �#�� %������ ��� ��� � ��� !�4� 0���!���(�3�� 8�#< �#��� �#�� %������ ��� ��� � ��� ���� 8�#8 �#��� �#�H

$�43�� 8�#H �#��� �#��

���3�� 8<#< �#��� �#�� &� ������ � � �� 0���!�����3�� 8B#� �#��� �#�� $����� � � �� �#� �#��� �#H�

��/3�� 8H#� �#��� �#�H

=(3�� 8�#� �#��� �#�� K����� ���� ��1���� �#� �#�8� �#��

>� 3�� ��#� �#��� �#�8 K����� ����� )2� �� �#� �#��8 �#H�

&�53�� ��#8 �#��� �#�� K����� ����� J�� ��/ � 8#< �#��B �#��

@�3�� �8#� �#��� �#�<

%�� � ���1 C��4�D �#� �#��� �#��

���3�� ��#< �#��� �#�<

�!3�� �<#� �#��� �#�� 9����� ����������������$��3�� �H#� �#��� �#�� @�� ��� � �� 4 �� �� C��D � B#� �#��� �#8�

�(�3�� ��#B �#��� �#�< >�3(���� "���"���� COD �H#< �#��� �#<�

$�43�� ��#H �#��� �#�B �����4 "���"���� COD �H�#� �#��� �#��

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ���

Page 22: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

����� ��"� C�����!��D

�� # COD ��!# %��# �� # COD ��!# %��#

������ ��

���3�� �<#� �#��� �#�< 9� �� ����/��� � COD � ��#� �#��� �#�H

���3�� �B#B �#��� �#�� &��3�� �� ����/��� � COD <#� �#��� �#8�

��/3�� ��#< �#��� �#<B ������ ���� 4 �#� �#��� �#��

=(3�� ��#8 �#��� �#<B >���3����(�� =� �� 8 1�� � �#� �#��� �#8�

>� 3�� ��#B �#��� �#<<

&�53�� ��#� �#��� �#B�

@�3�� ��#� �#��� �#H�

����� ��#� +"���� ��� ��� �� ��!3���(��#

@�� ���

+� 4

@�� ���

= � ���

@�� ���

>����(

��� ="��

=� COD

����#

@��� 4

$��

&��� +����

$�����(#

'����

%�� �

$��1

6!���� �'�� ������4�� �� :$ ; � !���4�� �� :� ;=� ���3� ��"� P8 88#� �#� �#� 8���8�B �8 8���� �#< ��#� <H#�

=� ���3� ��"� P� 88#� �#� �#� 8������ �8 8�HHH �#< ��#� <H#�

=� � ��"� P8 �#� �#� �#� ��B�H<B �� 8��8� �#B ��#� H8#�

=� � ��"� P� �#� �#� �#� ��<���� �� 8��8B �#B ��#� H�#B

$� P8 B#� 8#� �#� 8���B8< 8< ����< <#� �8#B <�#<

$� P� B#� 8#� �#� 8������ 8< ���8� <#� �8#B <8#�

��� � '�� ��'����������� 8�#� �#� �#8 8���8�� �� ���<< <#8 8�#� <�#8

������������B�� �#� �#B �#< 88����H B� ����� �#H �8#< <�#�

����B���������� 88#8 �#< �#� 8�8�B8� H< 8�H<� �#< ��#� <B#H

����������<�B�� �#� �#� �#� 8�B���� H� 8�<�B �#� ��#� B�#�

���<�B�� �#< �#H �#� 8B��B8� �< ��B �#H �B#� B8#�

������� ������� 88�� 8�#� �#� �#� 8B��BH< �� H<< �#� �B#8 B�#B

88�<�8B8H 88#< �#H �#� 8�B��<� H� 8��<� �#B �<#� <�#�

8B8���8�8 8�#H �#B �#< 8���<�� H� 8���B �#B ��#< <<#�

�8����8�B H#� 8#8 �#� 88��H�� <� ��BB� �#� ��#� <�#H

� �8�B �#8 8#� �#� 8���8�� �� ���<< <#8 8�#� <�#8

*������� �H���� �H �#� �#B �#� 8������ H� ����� �#H ��#� <H#�

��/ �H��! �� �#B �#< �#8 8�H�8B< B� ��8�B �#H ��#� B�#<

$�� ���=( �� �#8 �#< �#� 8���8<< B� ����H �#H ��#8 B8#H

>� ����(� �� �#� �#< �#� 8���B�� B� ���HB �#H ��#� <B#B

$�4 ���@� �� �#B �#< �#� 8<��B�� <H ��<�� �#H ��#� <�#�

�������� ���� 88#� �#B �#H 8�8��<� <� ���H< <#� ��#� ��#�

��1���� �#� �#� �#H 8�B��<� �< 8���H �#� ��#� <�#8

6 ��" �#� �#H �#H 8���B8B H� 8���� �#� ��#H <8#�

� ���� 8�#� �#< �#� 8���8�� BB ���8B �#B ��#H B�#<

%" *�/��,��� 8�#� �#� �#� 8���<�� << ��<�8 �#H ��#H <�#<

���� �#� �#< �#8 8���BH< B� ����� �#H ��#8 <�#�

��� %*��-�

Page 23: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

����� ��&� �� ��� ��� �� ���� ��(�� �� "��� (����7 ���� � ��� ������ �/����# ="��� �� " ���!� ��

�!��5� ���� ���� " � ��� �� ��� " (��!�!��� 4 �� " � ��� � ! �� !���1 �� ��� � ��� ���� !� " �� "��� �� "�� ������!��� 4 5����!��#

� �� �- �8��< �- �B�<� �- <8�<< �- <B�B� �- B8�B< �- BB�H� �- H8�H< �- � H< �-

@�� ���

= � ���

@�� ���

>����(

�� $��

=:���� �����

��� ����

�� � 8H 8���� <�H�H ����< <��<� 8���� 8H� 8H ����<�

,��� ������

�H#BO

C�#�8<D

8B#<O

C�#�8�D

� �#�O

C�#�8�D

� 8#�O

C�#��8D

�#�O � �#�O

C�#���D

� �#BO

C�#���D

� �#�O

C�#���D

� 8�#8O

C�#��8D

� �#HO

C�#�8�D

�#8O

C�#���D

�#8B�<

,���!� ������

��#�O

C�#�8�D

8H#�O

C�#��BD

� 8#BO

C�#���D

� 8#�O

C�#��8D

�#�O � �#HO

C�#8��D

� �#�O

C�#���D

� �#�O

C�#���D

� 8�#�O

C�#���D

�#8B��

��1����

�� B<B �B� ��8B8 ���<< ��H�< 8��<� ��� �� 8 88�BH�

,��� ������

� 8#BO

C�#���D

� 8#�O

C�#8��D

� �#�O

C�#B��D

� �#�O

C�#BB�D

�#�O � �#�O

C�#��8D

�#<O

C�#B�<D

�#�O

C�#���D

� ��#�O

C�#�H�D

�#8O

C�#���D

� �#HO

C�#��BD

�#8�BB

,���!� ������

� 8#�O

C�#�B�D

� 8#�O

C�#8��D

� �#�O

C�#B��D

� �#�O

C�#<��D

�#�O � �#HO

C�#���D

�#<O

C�#BH�D

�#�O

C�#���D

� ��#8O

C�#���D

�#8�B�

6 ��"

�� 8B� B�� ����B B���� ���<� ����< 8���H 8B� �� ���8�8

,��� ������

�#HO

C�#��BD

� �#HO

C�#���D

� �#�O

C�#�H�D

� �#�O

C�#��8D

�#�O � �#�O

C�#<�BD

� �#HO

C�#�<<D

� �#BO

C�#�B�D

� <#�O

C�#��<D

�#�O

C�#HH8D

�#�O

C�#���D

�#8�<�

,���!� ������

�#�O

C�#�H8D

� �#�O

C�#�8�D

� �#BO

C�#���D

� �#HO

C�#��HD

�#�O � �#�O

C�#���D

� �#�O

C�#8�BD

� �#�O

C�#���D

� <#BO

C�#���D

�#8�BB

� ����

�� ��8 8���< ��<�� H���B ����� ��HHH 8��<� ��< �8 ������

,��� ������

�#8O

C�#���D

� �#�O

C�#BH�D

�#8O

C�#HH�D

�#�O

C�#�8�D

�#�O �#8O

C�#H8�D

�#�O

C�#H<�D

� <#�O

C�#���D

�#8O

C�#�BBD

8#HO

C�#���D

�#�O

C�#���D

�#8<<B

,���!� ������

�#�O

C�#���D

� �#�O

C�#�8�D

�#�O

C�#H��D

8#�O

C�#���D

�#�O �#8O

C�#H��D

�#�O

C�#�<8D

� <#�O

C�#���D

�#�O

C�#���D

�#8<B�

@� *��/

�� <H ��< ��B�< H���< ���<H ����� 8���� �8 � �B8��

,��� ������

�#HO

C�#��8D

�#�O

C�#��HD

8#�O

C�#�BHD

� �#�O

C�#�88D

�#�O 8#�O

C�#�88D

� 8#�O

C�#���D

� �#�O

C�#�88D

� 8�#<O

C�#���D

�#BO

C�#���D

8#BO

C�#�H�D

�#8<��

,���!� ������

8#BO

C�#<H�D

�#<O

C�#B��D

�#HO

C�#8B�D

� �#BO

C�#�<BD

�#�O �#�O

C�#�8�D

� �#�O

C�#��8D

� �#�O

C�#�8�D

� 8�#BO

C�#���D

�#8<�8

9�/" � �5��/

,��� ������

�#�O � �#�O � �#�O � �#<O �#�O � �#8O � 8#�O � �#�O � <#�O

,���!� ������

8#8O � �#BO � �#8O � �#�O �#�O � �#8O � 8#<O � �#8O � <#8O

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ��8

Page 24: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

����� ��3� �� ��� ��� �� ���� ��(�� �� "��� (����7 ���� � ��� ������ �/����# K�5� �� � ��� � ������ ��� � (��� �/�� " (��!�!��� 4 �� ! �� !���1 �� ��� " ���!� �� �!��5� ���� �� � ����#

� �� �- �8��< �- �B�<� �- <8�<< �- <B�B� �- B8�B< �- BB�H� �- H8�H< �- � H< �-

@�� ���

= � ���

@�� ���

>����( ���

*�'��� �'�

=� ���3

� ��"# 8

� �#H

C�#�<�D

� 8#8

C�#�<�D

� �#�

C�#�8�D

� �#�

C�#8�BD

�#� �#8

C�#B88D

� 8#�

C�#���D

� �#�

C�#���D

� H#�

C�#��<D

�#�

C�#�8�D

8#H

C�#���D

�#8��

&2< "�"#5 &�#3& <�"#" =�&#= &�2>< >=> "&3 #3

=� ���3

� ��"# �

�#�

C�#HH�D

� 8#�

C�#�8�D

� �#B

C�#�B�D

� �#�

C�#�8�D

�#� � �#�

C�#���D

� 8#�

C�#��8D

� �#�

C�#��8D

� 8�#�

C�#���D

8#�

C�#���D

�#�

C�#�H�D

�#8�<

3-> "�->< &�&=" <�#3= =�#5= &�53& <2# "&- #5

=�

� ��"# 8

8#<

C�#�8BD

�#H

C�#<��D

8#<

C�#�<�D

�#�

C�#88<D

�#� � �#H

C�#���D

� �#�

C�#��8D

� �#�

C�#��8D

� 8�#�

C�#�8�D

�#<

C�#�8�D

� �#�

C�#�B�D

�#8��

"=# &3" "�-=< #�>=# &�3&& "�552 3#= 25 #"

=�

� ��"# �

� 8#�

C�#<��D

�#�

C�#���D

�#H

C�#�B8D

� �#�

C�#H8�D

�#� � 8#B

C�#���D

� <#8

C�#���D

� H#�

C�#���D

�#<

C�#�8�D

8#�

C�#���D

� �#�

C�#H<�D

�#8��

">5 &3& "�"3- #�<>& &�&=" "�>"# 3>< 5" ">

$� 8 �#�

C�#���D

� 8#�

C�#�BBD

� �#B

C�#�B�D

� �#8

C�#���D

�#� �#�

C�#�8�D

� �#8

C�#��HD

� 8#�

C�#���D

� �#B

C�#8<�D

�#8

C�#���D

�#H

C�#���D

�#8<<

5> "=3 "�3-# 3�>"& 5�<&# 2�-3" "�#3< "5< &5

$� � � �#�

C�#H��D

� 8#�

C�#��<D

�#8

C�#���D

�#<

C�#���D

�#� 8#�

C�#���D

�#H

C�#�B�D

� �#8

C�#���D

� �#8

C�#���D

�#<

C�#���D

�#B

C�#���D

�#8<B

2= "<& "�&53 3�<5< 5�=#& 2�-&- "�#5- "<& &-

��� � '�� ��'���

� ��#� � 8#�

C�#H�<D

� �#B

C�#B�8D

� �#�

C�#��HD

� �#�

C�#��D�

�#� �#<

C�#8H<D

�#�

C�#B8�D

� �#�

C�#���D

� �#�

C�#���D

�#8

C�#���D

�#8

C�#��BD

�#8H�

2& &"5 "�=3= 2�"-< <�#2> >�>"> "�<=3 #5= 53

��#����#B � �#�

C�#��<D

� 8#�

C�#�8HD

�#�

C�#<��D

�#�

C�#��HD

�#� �#�

C�#�8BD

� �#�

C�#HB<D

� �#�

C�#��<D

� �#�

C�#���D

�#B�

C�#�H�D

�#��

C�#H��D

�#8�8

"3= &<2 #�#5" 5�&># >�#"= 3�"&> <#= "-< "&

��#B���#� � �#8

C�#�B�D

� 8#�

C�#8�BD

� �#B

C�#8�8D

� �#�

C�#���D

�#� � �#�

C�#���D

� 8#�

C�#�8�D

� <#8

C�#���D

� H#�

C�#8��D

8#�

C�#���D

� 8#8

C�#8<�D

�#8��

#=> =23 #�2&- 5�>>" >�3-5 #�>3> 53> "#" 5

��#���<#B �#�

C�#���D

� 8#<

C�#�<<D

� 8#�

C�#�8�D

� 8#�

C�#���D

�#� �#�

C�#���D

� �#�

C�#���D

� 8#<

C�#<�8D

� 8�#�

C�#��8D

�#<

C�#���D

8#�

C�#�BBD

�#8�<

2== "�-3- #�<3= 5�<&2 >�33< #�>2< >"" 2= "2

� �<#B B#<

C�#���D

�#�

C�#���D

8#�

C�#�8�D

�#<

C�#��8D

�#� � �#�

C�#�B�D

� �#�

C�#���D

� <#�

C�#���D

� <#<

C�#�8�D

�#8

C�#H��D

�#�

C�#���D

�#8<�

"5" 2>- #�-3= 5�2&- <�<3> &�&"- =<& ">2 25

������� ������

� 8�8�� �#�

C�#���D

� 8#<

C�#��HD

� �#H

C�#8B�D

� �#�

C�#��HD

�#� � �#�

C�#�B�D

� �#�

C�#���D

� B#H

C�#���D

� H#<

C�#�88D

8#�

C�#�B8D

8#�

C�#���D

�#8B�

H�� 8���H ����H H�8<B B�88� ��<�� H<B 8<� ��

8�8�<�

8�B8H

�#�

C�#8B<D

� �#�

C�#��8D

�#�

C�#<��D

�#8

C�#�8�D

�#� � �#8

C�#HB�D

� �#�

C�#���D

� �#B

C�#�8<D

� H#�

C�#�8�D

� �#H

C�#���D

�#B

C�#���D

�#8��

��� H�� ���H� <���� ����� ����� ��� H� ��

8�B8��

��8�8

�#H

C�#�88D

� �#<

C�#B8�D

� �#<

C�#���D

� �#�

C�#�<8D

�#� � �#�

C�#��BD

� 8#B

C�#���D

� �#�

C�#�<BD

� 8<#<

C�#���D C�#���D C�#���D

�#8�H

8B8 ��H ����� B���� ���8� ����< B�� 88� 8�

��8���

��8�B

8�#8

C�#�8�D

8#H

C�#8H�D

�#8

C�#�<�D

�#8

C�#H<HD

�#� �#�

C�#��BD

�#8

C�#���D

� �#H

C�#��<D

� <#�

C�#8��D

�#�

C�#���D

� 8#B

C�#���D

�#8��

� �H� 8�B�� B�<�� H�<�� ���H� �8� 8�� 8�

� ��8�B �#<

C�#���D

� �#B

C�#B��D

� 8#�

C�#8��D

� 8#�

C�#���D

�#� �#<

C�#���D

�#�

C�#BB<D

� �#8

C�#�8�D

� �#8

C�#���D

� �#B

C�#<��D

� 8#�

C�#��BD

�#8H�

<� �8B 8���� <�8�� ���<H H�H8H 8���� �B� B� �8B 8����

��� %*��-�

Page 25: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

$�& ������#� ��

%" &A$� " ����� �� ,��� �� ��� " 'A$ �� "��1� ��� (��5����/ "�� 5����!�

�� �� 0�� �� �5� A�1��0�� ���� " K'=3�� � �� " 6��5��� 4 �� ��� ���� ���

9�! %�����/� ���� " ����� � ��� "�� �� � ����� ���# ' /�� ����4 �((��� "

=(� ��� = � �� ��� %��� ���� ���4 �� ���� " ,�������� = � 6��5��� 4#

'����

8# >�+@� =�� � =����� @� �C8D� >� �!� ���8#

�# %"�� �!� �� !��� �� -� ��� C���8D ��� *��("�4� ��� � ���� C8��BD# ��� �� �� ���(������� � ����

�"�� " 8� ���/� "� ���� ! ��� �� ����� 5����!� �� "�� �"�( �#

�# -���� "� 5���� ��� � "���� � ��� ��/ " 5��� �� �5������ �� /���� ����� ! (������ !4 (�����/

� "���� ��1 ����4��� �� �((�� ��� 4 ��� � �� /�5���� (�4�� �� ����/� � "��# =��� � �� �� ��

���54 �� (�����/ � "��� �� "�� (�(�� � ���� �� ������� "��# �� �5�5�� ��� ! ����� �� -� ��� ��#

C���8D#

�# ��� �� ��� � 6�� � �� � ���� ���2 ��� �� %" & "������� ���5� ���� " ��3����� &&'3���2# ����

����� "�� ���2 ���� ! �(���� !4 " ��� ������ ,��3���2 ��� @� �" (����4 ��������# @� �

���(�2 �������� �� ������� ��� � "���� �� :��5��� �� �-C�D ��� ! /�5� � � ��� �� 8���#

<# ��:�� �4 ��� ����� ������ �� ,�: C��/4 ��� ����� �5�D� ,�� C��43��/" �5��/ ����� �5�D� ,8�C���� �5� 2�� �� 8�O �� ��D� &�� C&��� �2(���� ������ D� &&' C&��� ��� &��!� '��2D� & ,

C&��� ���� ��� ,5�D� ��� %&' C%���)� &��� '��2D# � ��� ��!��� �����( ��� �� "� �� ��� �5

������ ��� ! ����� �� &���� C8���D ��� -�/���� ��� ,���5��� C8��<D#

B# ������3���� 4 �� � � � �� �� ��� � !4 " @� �" +� ��� -���� �� = � �� ��� C+-=D# ' ��� � " �5��/

���!� �� ������� (� �:��� 1���� � �� "�� � � ���/" 3��� ��� ��� �� 8 1� ������ ��� ����5�����

(��(� ��# ' �(��� � " ����� �� ��� �� "���� �� �5� 4� ��� �� ��� !4 " +-= � �������4 ������(��� ��

�� �/� �� ��!���?� ���#

H# -��� �� ������� ��� ���� @� �" ������� ��� �� �� �� � �/� � C&A$D� ����#

�# @���4 5����!�� �(��� �� ! �� 8�8 ��� ��B8� ������ ����� �� " �� �5��/ �� 8���< ���� (��(� ��#

�# 9 "��1 "�� ��//� ��� � �� ����4���� ���#

8�# 9� " �(� ��� �/������� ��� ��� �:���� ����� ������ !4 8���< (��� � ���(��� � >,=# ��� �(� ���

�/������� +�3�(��)�� ���� �� ���� !��� �� @�����43 ����/��# �� ��� �5 +�3�(��)�� ���� �� " �

���/� ���!� �� ��/"!��� ��� 5��4��/ �(� ��� ������ ��� ���)��� � ���4 ���� � �� ������ �� ���

��� �:���� ����� �� !��� �#���� �"�� �:�����/ 2 ���4 ���/� ���(� � ��� ��# =(� ��� =�3

�(��)�� ���� �"��� "�/"� ��� ��� �:���� ���� ��� ���� ��/ ��1��"����#

88# &� "� " &@='3������� ���� �(�� �� " ��� � ���� 5���� �� "�� " ���� ���/�# ��� �/ (���

�"��/� �� ������� � !4 ��! ��� ��/ " ���3��/ ��/" � �5��/� ��� �1��/ " 2(��� #

�(��� ���

-������� -# �# C����D# NN$�� ��4 A���� ��� �� ��5������ �� K����� �� ��� �5� � +�� ��/� A���� ����LL

"@3 "��� 6��5��� 4 �� ��� ����� %��!�/� '�� � � ����" =��� ��# ���#

-� ���� '#� -# @�4� '# ,�1� ��� �# ,�5 # C���8D# NN%" ���� �� ��� %���)� �� ���� ��� ��(� 4 A�����

� ,� �� �� 5�� ��� *����� �����/ = ��4�LL = ��4 ��� =�� ��" �2�� �5 @5��(�� #

-�/����� -#� ��� %# ,���5���# C8��<D# NN+������ 4 &����LL 9��1��/ �(�� +� � ��� =����4 ����"�

= ��1"���� =���#

-���1�"��� @# =#� $# �# %"�4�� 9# @# =�"��? ��� # +# �L��/# C8���D# NNA�����/ �!��� K����� �+��(������

�� =��54 ��� *����� �((����"��LL � ������ ��� �� �����/ H�C8D� 8B<�8HH#

,�&�=� %�'&=� �&@ �6%>$>-',�= ���

Page 26: Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices

+������� �#� ��� �# �5���# C8���D# NN������� &��� ��� ���� ��� ��(� 4 A����� �� �� �)���� &���� & ���1

�((����"�LL %!���� � �����'�� ��� ��� ��� *��� 8H<�8�H#@������� # �#� ��� �# �# *������# C8���D# NN+�� ��/� A���� ���� '� =�� &��!� - � "�� &� &��!�MLL

��� %!���� � ��� �� *���'������� �C�D� �<�B�#@�!��� # �# C8���D# NN�� ��� ��� �� /������ +��)��� � �� " ���� �� =(� ����4 �� ������� � �����

%����LL �����/ � ��� ��� ��� $��������� H�C�D� �BB��H�#@�!��� # �# C8���D# NN=(� ��� �� ������� ���� � �����LL %!���� � 6!���� ��� ��� H� ������H#K��������� #� ��� &# +# =�/�� C8���D# NNA�����/ @���/ � *�� ���� -������/� 6���/ � +�� ��/� $��1 � �

+�� = ��4 �� ��� %���)� �2 ����� ���LL %!���� � ������ ����� *������� ��� ������ ��� �HC�D� �H����H#

*���/� �# +#� ��� # -# ���:��� # C���8D# NN��5������ �� +���� ����� ��5� ���� ����� ��� %�� �� "

$��1 ��� *�����/�LL %!���� � ���� ������ ������ ��� ��� ��� ��C���D� �����8�#*�/"�� 9# %# ��#� ��� +# �# =������# C8���D# NN%���)� �2 ����� �� ��� =��/�3�����4 *��� �����LL %!���� �������� $������ ��C�D� ��H�<��#

*��("�4�� @# 9#� ��� # � ����# C8��BD# NN'� ����� ��� � " ��5������ ,�!��� ��4 �2������LL +���/

�� ��/�����/� %�(� 6��5��� 4� "�����("��#

,5�:�� %# �# C8���D# NN$������/ " ���� � �� ���(�� &��� �� ���� ��� *�����/$��1 �� �+�� = ��4 ��

9����(/ '� ��� ����� ���(�� �LL %!���� � �����'�� ��� ��� ��� *��� ��C�D� 8����8�#$����� *# $# �#� ��� +# K# $# >���"���# C���8D# NN����4��� ���� %����(�� � ��� &���� �� ����"�(� �� "

�2(���� $ ���� @&, ��� @�&,� ��� %"�� +��)��� '� �5����LL ������ ����� 6����� *���'�������8��C�D� �����8B#

&����� �# # C8��8D# NN%"� $�� '����� ��� ���� ��� ��(� 4 A����� ��(������ ����4��� ��� ����4

'�(���� �����LL 9��� ��� ��� <HC�D� �B���H�#&����� �# # C8�H<D# ��� �� ������� � �����'������ ���� ����� ���� &� ;��1#

&����� �# # C8���D# NN���(�� � ��� ��(� 4 A����� � =��54 �� �� �5�����LL %!���� � �����'����� ��� ��� *��� 8�C8D� �H�<�#

&����� �# # C8���D# NN*�/"��4 &��� ��� ��(� 4 A����� � =��54 �� �� �5�����LL %!���� � �����'����� ��� ��� *��� 8BC�D� 88H�8��#

��� # �#� # -���4� ��� +# �# =������# C8���D# NN=(� ��� = � �� ��� ��� �� �� � �LL %!���� � ���� ������ ������ ��� ��� ��� 8HC8D� <�8�#

��� # �#� ��� ># %# K���4# C8��HD# NN6���/ " =(� ��� +��)/��� ��� �� " @� � � '�(��5 �� ��� ����LL

%!���� � ���� ������ ������ ��� ��� ��� 8�C�D� �������# ���:��� � # -# C8���D# NN'�(�� �� *�/"��4 '�(��5�� � �� ��(� 4 A���� �� 9��"��/ ���LL &� �����

%�"����� '������ ��� =�5��� =(���/)��#

���:��� � # -# C8���D# NN$������/ ��5������ �� ���� � �� ��(� 4 ���� A���� 9� " *�����

/��������LL %!���� � ����� ��� ��� 88� ������H# ���� ,# +# C8�H�D# NN�����4 �2 ����� �� ��� ���� ��� ��(� 4 �����LL 9��� ��� ��� <�C�D� �8����H# ���/� -# $# =# 5��� ��� -# �# -������# C����D# NN%" ="���� ��� �� ������� &��� &�������LL %��!�/�

'�� � � @��������� �(� &�# �8��8���� ��� ����#

=��������� �# C8���D# NN= � � +"��� A���� ��� �� 6�!�� %���)� ��� ���� ��� ��� &����LL �����'�������������� *��� 04�����'�� ��� ������ ��� �C8D� 8���H#

=�"1��� @# �#� ��� �# 9# �4�# C8���D# NN*�� �(� �(��� � +�� ��/� A���� ��� I�� ����� �A�!��

�� ���� ����4��� �� 9�����/��� � �4 ��� �� ��5������ �� /��� ����LL %!���� � ������ �������� ��� ��� ������ ��� �BC8D� ���8��#

=�� "� A# �#� ��� +# $���)��# C8���D# NN-�4��/ %��� �� ��� *4(� " ���� >�����LL %!���� � ������ �������� ��� ��� ������ ��� �BC�D� �������#

64��� @#� =# 9# *���� ��� ��� �# �# K# -�//�# C8���D# NN@��� 4 �� ���� ��� ,��� 6� ��� " '�(�� ��

���(�� &����LL %!���� � �����'�� ��� ��� ��� *��� �HC8D� ��8�#9��"������� $# C����D# NN%" '�(�� �� %���)� &��� �� " A���� �� =��/�3�����4 *�����LL %!���� ������� ����� *������� ��� ������ ��� ��CBD� H����8<#

��� %*��-�