Planeamiento y programacin de proyectoUn proyecto define una combinacin de actividades interrelacionadas que deben ejecutarse en un cierto orden antes que el trabajo completo pueda terminarse. Para optar a la realizacin de una obra hay que asociar como ya se mencion anteriormente al proyecto segn sus caractersticas, duracin estimada de la obra y volumen estimado de la mano de obra. Una actividad es un proyecto, se ve como un trabajo que requiere tiempo y recursos para su terminacin. En general un proyecto es un esfuerzo de un solo periodo; esto es, la misma sucesin de activides puede no repetirse en el futuro. Adems en los proyectos, realizados para las administraciones, hay que presentar la programacin de la obra mediante diagrama de Gantt, con las previsiones del importe de cada certificacin mensual.Se debe presentar pasando por los grficos de Gantt, hasta el estudio de las redes dispersas, tanto en el sistema CPM (Critical Path Method), como en el PERT (Program Evaluation and Review Technique). Ambos ayudan a aportar los elementos administrativos necesarios para formar un mtodo crtico, utilizando el control de los tiempos de ejecucin y los costos de operacin , para buscar que el proyecto toral sea ejecutado en el menor tiempo y al menor costo posible.PLANEACION , PROGRAMAS Y CONTROLPROYECTOEl proyecto denominado Condominio Club Parque Real est ubicado en el distrito de Jess Mara, calle Juan Antonio Ribeyro cuadra 1, sobre un terreno de 1,816.40 m2 cuyo frente mide 62.50 ml, y est compuesto por cuatro torres independientes de once pisos de vivienda y un piso de azotea, cada una rodeando un parque central con juegos para nios. Cada torre cuenta con un ascensor con capacidad para seis personas y tiene en la azotea un gimnasio y dos reas de parrilla. En las reas comunes del primer piso se consideran dos zonas de estar. El proyecto contempla un total de 88 departamentos con tres dormitorios en cada uno, dos baos, luz y agua independiente. El condominio cuenta con seguridad en caso de sismo e incendio. El nico acceso es a travs de la garita ubicada en la parte central en el frente del condominio.Este proyecto se consolidar en dos etapas, la primera consiste en la construccin de dos de las cuatro torres del condominio, la zona de ingreso central, la cisterna de agua contra incendio, el equipamiento del cuarto de bombas y la red contra incendio de las dos torres de esta primera etapa.

1. INTRODUCCIN..................................................................................... 12. CONCEPCIN DEL PROYECTO ........................................................... 23. ASPECTOS LEGALES............................................................................ 63.1. Terreno..............................................................................................................................63.2. Acumulacin de Lotes......................................................................................................73.3. Demolicin de Construcciones Existentes....................................................................84. ASPECTOS TCNICOS........................................................................ 104.1. Concurso de Anteproyecto Arquitectnico..................................................................104.2. Seleccin de Especialistas............................................................................................144.3. Desarrollo del Proyecto..................................................................................................154.4. Compatibilizacin de Especialidades ..........................................................................175. ASPECTOS MUNICIPALES.................................................................. 196. ASPECTOS COMERCIALES ................................................................ 206.1 Descripcin del Proyecto...............................................................................................206.2 Definicin del Precio de Venta......................................................................................206.3 Ingresos por ventas........................................................................................................226.4 Frecuencia de Ventas ....................................................................................................246.5 Presupuesto de Ventas..................................................................................................256.6 Planeamiento y Control de Ventas...............................................................................27Cronogramas y Valorizaciones.....................................................................................27Curva S y Cuadros de Avance para Gastos de Ventas............................................316.7 Promocin y Publicidad .................................................................................................346.8 Infraestructura .................................................................................................................356.9 Personal ...........................................................................................................................356.10 Financiamiento a clientes ..............................................................................................36Sobre el programa Mivivienda ......................................................................................36Sobre los requisitos ........................................................................................................36Condiciones del crdito..................................................................................................37vCuotas de pago...............................................................................................................37Aprobacin del crdito ...................................................................................................377. ASPECTOS FINANCIEROS.................................................................. 397.1. Perfil definitivo .................................................................................................................397.2. Estructura de financiamiento.........................................................................................417.3. Impuestos ........................................................................................................................427.4. Flujo de caja ....................................................................................................................447.5. Resultado econmico.....................................................................................................467.6. Financiamiento para Promotores y Constructores Inmobiliarios.............................478. CONSTRUCCIN ................................................................................. 518.1. Sistema Estructural ........................................................................................................538.2. Organizacin de la obra.................................................................................................538.3. Seguridad........................................................................................................................548.4. Presupuesto....................................................................................................................55Metrados ..........................................................................................................................55Anlisis de Precios Unitarios.........................................................................................60Anlisis de Gastos Generales.......................................................................................618.5. Planeamiento y Control de Obra ..................................................................................72Diagrama gantt................................................................................................................72Cronograma Valorizado de Avance de Obra..............................................................72Curva S de control..........................................................................................................76Diagrama de control de partidas ..................................................................................768.6. Valorizaciones.................................................................................................................778.7. Proceso Constructivo .....................................................................................................83Demoliciones...................................................................................................................83Calzaduras......................................................................................................................84Empalmes a las redes pblicas....................................................................................84Red contra incendio........................................................................................................84Transporte vertical..........................................................................................................85Concreto..........................................................................................................................85Encofrado........................................................................................................................85Fierro ...............................................................................................................................88Instalaciones...................................................................................................................89vi9. ASPECTOS REGISTRALES ................................................................. 919.1. Declaratoria de fbrica...................................................................................................919.2. Independizacin..............................................................................................................919.3. Reglamento interno de propiedad horizontal..............................................................9210. LIQUIDACIN DE PROYECTO ............................................................ 9311. CONCLUSIONES.................................................................................. 9612. BIBLIOGRAFIA...................................................................................... 9913. ANEXOS..............................................................................................

INTRODUCCINEl presente trabajo tiene como objetivo mostrar las diferentes etapas de desarrollo de un proyecto inmobiliario, tratando de mostrar de una manera prctica como las empresas definen el producto a ofrecer al mercado y la rentabilidad esperada.Dentro de este contexto hemos elegido realizar los estudios para el proyecto de un conjunto de viviendas multifamiliares que consta de 4 torres de edificios de12 pisos cada uno denominado Condominio Club Parque Real.

CONCEPCIN DEL PROYECTOLuego de definir que se trabajar bajo el contexto del programa Mivivienda, el primer paso a seguir es la compra del terreno sobre el cual se edificar el proyecto. Las viviendas a ofrecer sern de tres dormitorios y dos baos con un rea aproximada de 70 m2, y un precio estimado de US$ 30,000.00, producto definido en base a las exigencias del mercado para el segmento elegido.El terreno seleccionado se encuentra ubicado en la calle Juan Antonio Ribeyro cuadra 1, distrito de Jess Mara, con un rea de 1,816.40 m2, y est compuesto por dos sublotes, los cuales formaban parte de un lote matriz con frente a la Av. Brasil. El terreno era utilizado como cochera y tena un rea techada de 1,001.86 m2.Previo a la compra del terreno se solicit a la municipalidad de Jess Mara elCertificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios (Anexo 2-1) para ver la zonificacin del terreno, a fin de determinar los lmites reglamentarios del proyecto a ejecutar. Estos valores se presentan en el Cuadro 2 1.

Cuadro 2-1 Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Con esta informacin podemos evaluar el potencial del terreno para desarrollar un proyecto dentro del programa Mivivienda, teniendo presente adems que para los proyectos desarrollados bajo este programa se exige un estacionamiento por cada tres viviendas. Para ello debemos analizar los parmetros reglamentarios que van a definir los lmites sobre los cuales se va a desarrollar el proyecto. Este anlisis se detalla en el Cuadro 2 2.De acuerdo a los lmites reglamentarios establecidos se observa que se pueden construir como mximo 90 viviendas de tres dormitorios con un mnimo de 30 estacionamientos, teniendo la edificacin una altura mxima de 37.50 m, que equivale aproximadamente a 14 pisos.Con la informacin obtenida procedemos a elaborar el perfil preliminar del proyecto, que se muestra en el Cuadro 2 3, con la finalidad de ver la factibilidad del mismo, considerando para ello todas las variables que intervienen en su desarrollo.Del anlisis del perfil elaborado se observa que el precio de venta del producto final cumple con las exigencias del mercado para el segmento elegido, por lo que es factible desarrollar el proyecto, procedindose a realizar la compra del terreno previo estudio de la parte legal correspondiente.

Cuadro 2-3 Perfil Preliminar del Proyecto

PROYECTO Condominio Club "Parque Real"Area Terreno:1,816.40 m2# Dptos.:90 unidades# Estacionamientos: 30 unidadesArea dpto. : 70.00 m2Area Util Construccin: 6,300 m2Area Bruta Edificacin: 6,804 m2Altura Edificio: 6 pisos

PRECIO DE VENTA

Desarrollo del ProyectoUn punto importante fue definir que sistema estructural iba a utilizarse. Debido a las exigencias del mercado y con la finalidad de obtener un producto de calidad a buen precio para el pblico objetivo, se decidi trabajar con un sistema estructural basado en muros de concreto armado y techos con viguetas prefabricadas. Este sistema permite no tarrajear los muros y los techos, as como eliminar los contrapisos. Adicionalmente el sistema permite acelerar el proceso constructivo, con lo que se reduce el tiempo de construccin de forma considerable.Otro punto importante fue solicitar las factibilidades de servicios aTELEFONICA, SEDAPAL y EDELNOR, (Anexo 4-2), requisito indispensable para la presentacin del proyecto a la municipalidad.Con la informacin obtenida en las factibilidades se fij la ubicacin de los puntos de acceso, alimentacin y descarga de los distintos servicios, as como la ubicacin del rea de terreno a ceder a solicitud de EDELNOR para instalar una subestacin elctrica compacta pedestal de 3 m por 3 m de rea, coordinada y aprobada por EDELNOR. En relacin a este ltimo puntoEDELNOR exige que se le financie la obra y que el costo de la misma sea considerado como un aporte que ser devuelto a la municipalidad distrital. Ante esta eventualidad, se ha solicitado un pronunciamiento a OSINERG, quienes han determinado que el aporte debe ser devuelto a la empresa (Anexo 4-3).Una vez concluido el proyecto se procedi a preparar el expediente para su presentacin a la municipalidad, el cual contena la siguiente documentacin:

Hoja de Trmite. FUO Parte 1. Copia Literal de Dominio o Copia del Ttulo de Propiedad. Comprobante de pago del Derecho de Revisin. Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. Plano de Localizacin y Ubicacin. Planos de Arquitectura. Planos de Estructuras. Planos de Instalaciones Sanitarias. Planos de Instalaciones Elctricas. Fotografas a color. Memoria Justificativa por cada especialidad. Boletas de Habilitacin de Proyecto. Presupuesto de Obra. Factibilidad de Servicios. Estudio de Suelos.

Con la finalidad de abastecer a la construccin, se procedi a solicitar un puntode alimentacin de agua, tres conexiones domiciliarias de desage y unsuministro de energa elctrica, todo de acuerdo al proyecto a ejecutar, por loque se convertirn en conexiones definitivas al final del proyecto.Con los suministros instalados se procede a realizar las obras provisionalespara la construccin del proyecto, las cuales incluyen: Vestuarios para el personal obrero. Baos y duchas para el personal obrero. Oficina tcnica con servicios higinicos.

ASPECTOS FINANCIEROSPerfil definitivoEn esta etapa se debe realizar un anlisis del proyecto en forma integral para determinar el monto del financiamiento que se deber solicitar al banco para ejecutar el proyecto.Es as que es necesario elaborar el perfil definitivo en base al proyecto aprobado para tener el escenario ms cercano a la realidad.El perfil definitivo se muestra en el Cuadro 7 1.Del perfil podemos comentar lo siguiente:En cuanto al terreno, se ha considerado el precio de compra.En cuanto a la construccin, se ha utilizado el valor obtenido del presupuesto que se mostrar ms adelante.Para la partida de proyectos se han considerado los costos reales.En la partida de licencias se ha considerado los porcentajes que cobran los municipios.Las partidas de servicios pblicos y legales se han estimado en base a la experiencia en obras similares.La Gerencia de Proyecto y Gerencia de Ventas son porcentajes definidos por la empresa en base a obras anteriores.Los gastos de ventas y publicidad se han determinado en funcin a la experiencia en proyectos anteriores.

Cuadro 7-1 Perfil DefinitivoPROYECTO Condominio Club "Parque Real" - 1a. EtapaArea Terreno: 1,816.4 m2.# Dptos.: 44 unidades# Estacionamientos: 12 unidadesArea dpto. : 72.5 m2Area Util Construccin: 3,190 m2Area Bruta Edificacin: 3,712 m2Area Techada Stano: 0 m2Altura Edificio: 12 pisos

PRECIO DE VENTA

En cuanto al IGV los departamentos se encuentran inafectos. Slo se han considerado las unidades inmobiliarias que s estn afectas (patios y estacionamientos).Los gastos financieros se obtienen del flujo del proyecto, y se explican en este punto.El margen de 10% es lo que se espera obtener como utilidad de la primera etapa del proyecto. Este margen ser mayor en la segunda etapa debido a que existe infraestructura comn a todo el condominio que se ejecuta en la primera etapa, como son la cisterna de agua contra incendio, el cuarto de bombas, los ingresos, cuarto de basura, garita de control, etc., independiente de otros ahorros generados durante el proceso constructivo (encofrados, equipos, etc.).

Estructura de financiamientoEste punto es muy importante debido a que es requisito de los bancos considerar tres variables: Aporte propio del promotor. Pre-ventas mnimas requeridas. Financiamiento complementario del banco.

El Cuadro 7 2 presenta la estructura de financiamiento del proyecto.

Cuadro 7-2 Estructura de Financiamiento

Flujo de cajaEl flujo de caja del proyecto nos muestra los ingresos y egresos de dinero durante el desarrollo del proyecto considerando todas las variables que intervienen en l.Es as que se establece un cronograma valorizado de las distintas variables que intervienen en el proyecto con la finalidad de ver las necesidades del mismo.

El flujo de caja del proyecto se muestra en el Cuadro 7 5.

Presupuesto de Obra

PRESUPUESTO : CONDOMINIO CLUB "PARQUE REAL" - 1a. Etapa (Torres "C", "D" e "Ingreso")A.C.= 3,711.78Departamentos : 44 undEstacionamientos: 12 undFecha: Marzo 2005T.C. = 3.40

Planeamiento y Control de Obra

Diagrama Gantt

Con la finalidad de programar la ejecucin de la obra, se ha preparado un diagrama Gantt para la primera etapa del proyecto que tiene una duracin aproximada de quince meses, diagrama que se muestra en el Cuadro 8-12.

Cronograma Valorizado de Avance de Obra

Nos muestra como se van a realizar los desembolsos de acuerdo a la programacin de la obra. Es muy importante para ver las necesidades de caja.Este cronograma se muestra en el Cuadro 8 13.