PLANEAMIENTO Y PROGRAMACIÓN DE MANTENIMIENTO

• Motivar a los líderes de los conjuntos residenciales para la construcción de un programa de mantenimiento que incluya la participación activa de toda la comunidad residente.

OBJETIVO

En el caso del mantenimiento su organización e información debe estar encaminada a la permanente consecución de los siguientes objetivos:

• Optimización de la disponibilidad del equipo productivo.• Disminución de los costos de mantenimiento.• Optimización de los recursos humanos.• Maximización de la vida de la máquina.

OBJETIVO

OBJETIVO SOSTENIBLE

Otro objetivo primordial dentro del concepto de mantenimiento, relacionado a la infraestructura física de los edificio residencial es el concepto de sostenibilidad. Con este criterio se busca adoptar políticas que ayuden al ahorro energético, economía y optimización del consumo de agua potable y actividad es colaterales que propendan por ofrecer soluciones ecológicas y sostenibles.

DEFINICIÓN

"Conjunto de actividades desarrolladas con el fin de conservar las propiedades o bienes (inmuebles, instalaciones, máquinas, equipos, herramientas, etc.), en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y económico, previniendo daños o reparándolos cuando ya se hubieran producido".

OBJETIVO

Los nuevos modelos de agrupación de vivienda que como solución a muchos problemas nos han sido entregados, traen consigo una gran variedad de cambios que nos obligan a establecer nuevas reglas, que nos procuren el desarrollo individual y colectivo en un ambiente de mejoramiento continuo de la calidad de vida.

JUSTIFICACIÓN

El sector Residencial que hoy compartimos como solución de vivienda, debe procurar el adecuado funcionamiento de sus instalaciones, y ofrecer los servicios dotacionales de manera continua a sus beneficiarios, de esta manera es habitual que se presenten deterioros que por su naturaleza y funcionalidad requieren de atención periódica o mantenimientos preventivos y correctivos, por el paso del tiempo, por imprevistos que pueden afectar el normal funcionamiento de las diferentes instalaciones, entre ellas, las instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas.

JUSTIFICACIÓN

Todas las acciones que tienen como objetivo mantener un artículo o restaurarlo a un estado en el cual pueda llevar a cabo alguna función requerida. Estas acciones incluyen la combinación de las acciones técnicas y administrativas correspondientes.

DEFINICIÓN DEMANTENIMIENTO

• Conjunto de acciones de provisión y reparación necesarias para que un elemento continúe cumpliendo su cometido.

• Rutinas recurrentes necesarias para mantener unas instalaciones (planta, edificio, propiedades inmobiliarias, etc.) en las condiciones adecuadas para permitir su uso de forma eficiente, tal como está designado.

DEFINICIÓN DEMANTENIMIENTO

TIPOS DE MANTENIMIENTO

MANTENIMIENTO DE CONSERVACIÓN

Es el destinado a compensar el deterioro sufrido por el uso, los agentes meteorológicos u otras causas.

DEFINICIÓN MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EL mantenimiento preventivo se define como el destinado a garantizar la fiabilidad de equipos en funcionamiento antes de que pueda producirse un accidente o avería por deterioro. En el mantenimiento preventivo podemos ver:

¿Para qué sirve el mantenimiento preventivo?El mantenimiento preventivo constituye una acción o serie de acciones necesarias para alargar la vida del equipo e instalaciones y prevenir la suspensión de los servicios básicos a los residentes. Tiene como propósito planificar periodos de paralización de trabajo en momentos específicos, para inspeccionar y realizar las acciones de mantenimiento del equipo, con lo que se evitan reparaciones de emergencia.Un mantenimiento planificado mejora la productividad hasta en 25%, reduce 30% los costos de mantenimiento y alarga la vida de la maquinaria y equipo hasta en un 50 por ciento.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

¿Cómo se realiza un programa de mantenimiento preventivo?El análisis de riesgos es un paso previo a la realización de un plan de mantenimiento, en él se estudian los distintos fallos que se suelen producir y las consecuencias de los mismos. Lo primero que hay que tomar en cuenta es que no pueden existir planes que prevengan totalmente todos los fallos o averías de todos los equipos ya que su costo sería muy grande, tanto en términos de recursos humanos, financieros, logísticos, etcétera.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

¿Cómo se realiza un programa de mantenimiento preventivo?El Análisis de Riesgos incluye la definición de los límites bajo los que se desea funcionar, y en función de ellos diseñar los Planes de Mantenimiento para ceñirnos a ellos. El análisis de riesgos aplicado al mantenimiento se basa en estudiar las consecuencias producidas por los fallos en las máquinas.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

DEFINICIÓN MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Es aquel que se ocupa de la reparación una vez se ha producido el fallo y el paro súbito de la máquina o instalación.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

• Mantenimiento correctivo: que corrige los defectos o averías observados.

• Mantenimiento correctivo inmediato: es el que se realiza inmediatamente de percibir la avería y defecto, con los medios disponibles, destinados a ese fin.

• Mantenimiento correctivo diferido: al producirse la avería o defecto, se produce un paro de la instalación o equipamiento de que se trate, para posteriormente afrontar la reparación, solicitándose los medios para ese fin.

Muchos de los accidentes o de los siniestros que ponen en riesgo la seguridad de los residentes son provocados por la falta de mantenimiento preventivo en los equipos e instalaciones.Además el mantenimiento preventivo prolonga la vida útil y el buen funcionamiento de todos los equipos.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Debemos estar conscientes de que es una inversión necesaria; que los equipos con el tiempo se deterioran y para prolongar su vida útil y hacer más rentable su costo, es necesario darles un adecuado mantenimiento.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

• Mantenimiento programado: Es el que se realiza por programa de revisiones, por tiempo de funcionamiento, kilometraje, etc.

• Mantenimiento predictivo: Es el que realiza las intervenciones prediciendo el momento que el equipo quedara fuera de servicio mediante un seguimiento de su funcionamiento determinando su evolución, y por tanto el momento en el que las reparaciones deben efectuarse.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

• Mantenimiento de oportunidad: Es el que aprovecha las paradas o periodos de no uso de los equipos para realizar las operaciones de mantenimiento, realizando las revisiones o reparaciones necesarias para garantizar el buen funcionamiento de los equipos en el nuevo periodo de utilización.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Mantenimiento de actualización: cuyo propósito es compensar la obsolescencia tecnológica, o las nuevas exigencias, que en el momento de construcción no existían o no fueron tenidas en cuenta pero que en la actualidad si tienen que serlo.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

FALLAS

• Fallas TempranasOcurren al principio de la vida útil y constituyen un porcentaje pequeño del total de fallas. Pueden ser causadas por problemas de materiales, de diseño o de montaje.• Fallas AdultasSon las fallas que presentan mayor frecuencia durante la vida útil. Son derivadas de las condiciones de operación y se presentan más lentamente que las anteriores (suciedad en un filtro de aire, cambios de rodamientos de una máquina, etc.).

• Fallas TardíasRepresentan una pequeña fracción de las fallas totales, aparecen en forma lenta y ocurren en la etapa final de la vida del bien, envejecimiento de la aislación de un pequeño motor eléctrico, perdida de flujo luminoso de una lámpara, etc.

FALLAS

Características:Básicamente consiste en programar revisiones de los equipos, apoyándose en el conocimiento de la máquina en base a la experiencia y los históricos obtenidos de las mismas. Se confecciona un plan de mantenimiento para cada máquina, donde se realizaran las acciones necesarias, engrasan, cambian correas, desmontaje, limpieza, etc.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Mantenimiento Preventivo desde el HogarA continuación se relacionarán las necesidades de mantenimiento a algunos elementos:Fugas hidráulicas y sanitarias provenientes de: sifones de lavamanos a paredes, tanques de sanitario, fugas en llaves de lavamanos, en bases de sanitarios, en acoples de instalaciones. Otra causa de taponamientos, son las caídas accidentales de elementos al interior de los sanitarios y estas situaciones en ocasiones deben ser atendidas con el uso de sondas.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Mantenimiento Preventivoy Conservación de laInfraestructura Física

COMPONENTE ESTRUCTURAL

Deberá prestarse especial atención a los componentes estructurales: cimientos, columnas y vigas Estos elementos no deben presentar daño alguno y permanentemente deben ofrecer una óptima estabilidad física del establecimiento de vivienda.

COMPONENTE ESTRUCTURAL

TECHOS Y CUBIERTAS

Los techos, lozas y otros tipos de cubiertas de los conjuntos residenciales deberán ser mantenidos en las mejores condiciones para evitar el ingreso de agua o humedad hacia el interior de la edificación. Cuando se requiera someter a los techos a reparaciones mayores o una renovación total, los materiales seleccionados deberán ser de la mejor calidad y que garanticen un largo periodo de duración.

INSTALACIONES SANITARIAS

Las instalaciones sanitarias deberán ser mantenidas en condiciones adecuadas desde el punto de vista físico, funcional, y sanitario. Las tuberías y accesorios dañados, defectuosos o corroídos deberán ser sustituidos por otros de calidad estándar que presenten iguales condiciones operativas y de seguridad, dentro de los patrones de desempeño establecidos para este tipo de instalaciones. Se debe dar énfasis a la detección y corrección de fugas por sus repercusiones económicas y su impacto en el deterioro de la edificación.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y MECÁNICASLos sistemas eléctricos y mecánicos deberán ser mantenidos bajo condiciones satisfactorias de operación y seguridad. Las instalaciones y redes deterioradas, obsoletas o que presenten deficientes condiciones de operación deberán ser reparadas o sustituidas por nuevas que cumplan con todas las especificaciones que exigen las normas vigentes.

MANTENIMIENTO EXTERIOR DEL ESTABLECIMIENTO

Deberán realizarse, por lo menos dos inspecciones al año sobre la estructura arquitectónica y la obra civil de la copropiedad. La inspección deberá centrarse sobre las cubiertas, sistemas de aguas, lluvias, bajantes, muros y paredes exteriores, carpintería metálica y de madera, pasadizos exteriores, etc.

MANTENIMIENTO DE MUROS Y ESTRUCTURAS

Las superficies exteriores de las viviendas ya sean estas de ladrillo, adobe o concreto requieren de inspecciones y reparaciones periódicas de todas las juntas y aberturas alrededor de ventanas, puertas, etc., debido a que los movimientos del establecimiento y la acción del clima ocasionan la ruptura y desintegración de las juntas.

REPARARResolver

las averías

PROYECTARParticipar

en la ingeniería

PRESERVARLubricación, inspección,

limpieza

MEJORARDisminuir

trabajos no planificados

MANTENERGestión,

programación y control del

trabajo

FUNCIONES DEL MANTENIMIENTO

La función mantenimiento debe

preocuparse de:

FUNCIONES DEL MANTENIMIENTO

5,sOrden y Limpieza Estandarizados

• Seiri -Clasificar / Seleccionar • Seiton -Ordenar / Organizar • Seisou -Limpiar y Mantenimiento• Seiketsu -Limpiar / Estandarizar • Shitsuke -Hábito / Educación Las “5s” provienen de 5 palabras japonesas, que en la transcripción fonética comienzan por “S”.

VENTAJAS

Una vez implantados los 5 pilaresMejora la calidadMejora la productividadMejora la seguridadMejora el ambiente de trabajoFavorece el desarrollo de la comunicaciónDesarrolla la creatividadMejora la imagen internaMejora la imagen externaFavorece el cambio cultural de la organización

CAMBIO CULTURAL

Los resultados provienen en la organización de abajo hacia arriba y no como ocurre generalmente en sentido contrario.

ACCIONES PREVIAS

Para incorporar el movimiento 5s a la organización se deben tener en cuenta:• La dirección de la organización tiene que estar

involucrada• Existencia de recursos humanos para llevar a cabo las

acciones• Existencia de recursos económicos• Existencia de coherencia entre el mensaje y las

decisiones• Los objetivos tienen que estar acordes a la realidad de la

organización

Iniciar el proceso 5S seleccionando un área piloto. Desarrollar métodos de trabajo, controles visuales estándares y otras ayudas administrativas, las cuales se deben probar.La aplicación inicial de las 5S en el área piloto debe servir para "aprender" y posteriormente replicar la experiencia "despliegue de conocimiento" a otras áreas de la unidad.

ÁREA PILOTO

Retirar de las Áreas Productivas todos los elementos que no son necesarios para las operaciones de Producción.“Sólo lo que se necesita, en la cantidad que se necesita y sólo cuando se necesita”Reunir lo que es inútil en la zona 5s

CLASIFICAR SELECCIONAR

ORDENAR ORGANIZAR

Ordenar los ELEMENTOS NECESARIOS de modo que sean de uso seguro, fácil y rápido.Etiquetarlos de modo que CUALQUIERA pueda encontrarlos y cualquiera que los encuentre pueda devolverlos a su ubicación.No es hacer un zafarrancho, hay que mantenerlo.“UN SITIO PARA CADA COSA Y CADA COSA EN SU SITIO. SIEMPRE”

LIMPIAR Y HACER MANTENIMIENTO

Convertir la zonas comunes en un lugar limpio en el que todos puedan compartir a gusto, es una responsabilidad de todos. IDENTIFICANDO Y ELIMINANDO LAS FUENTES DE SUCIEDAD, y asegurar que todo se encuentre en buen estado de uso.“No es más limpio el que más limpia, sino el que menos ensucia”

LIMPIAR / ESTANDARIZARCrear reglas y estándares de orden y limpieza aplicando la gestión visual• ¿Cómo limpiar?• ¿Dónde?• ¿Con qué?• ¿Con qué frecuencia?• ¿Cuánto tiempo?• ¿Quién?Los estándares deben nacer del grupo, sólo así conseguiremos que se tomen como propias.

MANTENERLOLOGRADO

La Autodisciplina significa que se deben cumplir las normas establecidas (compromisos contraídos) a partir de los acuerdos a los que llega el grupo.

El quinto pilar significa tener el hábito de mantener correctamente los acuerdos del grupo.

Utilizar la metodología de AUDITORIAS para chequear de forma sistemática y periódica el cumplimiento de la implantación de las 5S.

¡

Muchas Graciasy los mejores deseos de

éxito en su gestión directiva