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PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL PAU 7 / PAU 8
EN FUENLABRADA
SEPTIEMBRE 2013
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
1
PLAN DE SECTORIZACIÓN DEL SECTOR PAU-7/ PAU-8, EN FUENLABRADA
MEMORIA Y NORMATIVA URBANÍSTICA
Septiembre 2013
ÍNDICE
PARTE I: MEMORIA
ANTECEDENTES ADMINISTRATIVOS ........................................................................ 4
TRÁMITE DE INFORMACIÓN PÚBLICA .................................................................... 12
INFORMACIÓN ....................................................................................................... 14
1. ÁMBITO DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN........................................................ 14
2. DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA ............ 14
2.1. VINCULACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL AL PLAN DE SECTORIZACIÓN ........ 21
3. DETERMINACIONES DE LA LEY 9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD
DE MADRID .................................................................................................. 25
4. INFORMACIÓN URBANÍSTICA ...................................................................... 27
4.1. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Y SU ENTORNO .......................................................... 27
4.2. TOPOGRAFÍA ................................................................................................. 29
4.3. USOS Y EDIFICACIONES EXISTENTES ...................................................................... 29
4.4. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES .......................................................................... 29
ORDENACIÓN ........................................................................................................ 30
5. DELIMITACIÓN DEL SECTOR. JUSTIFICACIÓN DEL ÁMBITO ......................... 30
6. ESTRUCTURA GENERAL Y CONDICIONES BÁSICAS DE ORDENACIÓN ........... 33
7. REDES PÚBLICAS SUPRAMUNICIPALES Y GENERALES .................................. 34
8. DETERMINACIONES SOBRE LOS USOS .......................................................... 41
9. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS PORMENORIZADOS ........... 43
10. APROVECHAMIENTO UNITARIO E ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD ................... 44
11. CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA LA FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL. ....... 54
REDES DE INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS ....................................................... 55
12. RED DE COMUNICACIONES VIARIAS ............................................................ 55
12.1. DISEÑO GENERAL Y PLANTAS .............................................................................. 55
12.2. GENERACIÓN DE TRÁFICO .................................................................................. 55
12.3. RED DE TRANSPORTE PÚBLICO ............................................................................. 56
13. RED DE SERVICIOS DE SUMINISTRO DE AGUA ............................................ 57
13.1. RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE ............................................................ 57
13.2. RED DE SUMINISTRO DE AGUA PARA LA RED DE RIEGO ................................................. 57
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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INFORMES POSTERIORES A LA APROBACIÓN PROVISIONAL
INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SUELO (OCTUBRE 2012)
INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SUELO (FEBRERO 2012)
INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SUELO (MARZO 2011)
INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE INDUSTRIA (MAYO 2011)
INFORME DE VÍAS PECUARIAS DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE AGRICULTURA Y
DESARROLLO RURAL (MARZO 2012)
INFORME DE VÍAS PECUARIAS DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE AGRICULTURA Y
DESARROLLO RURAL (FEBRERO 2011)
INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CARRETERAS (ENERO 2011)
INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CARRETERAS (JULIO 2012)
DIRECCIÓN GENERAL DE EVALUACIÓN AMBIENTAL. CONSEJERÍA DE MEDIO
AMBIENTE Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. INFORME POSTERIOR AL DEFINITIVO DE
ANÁLISIS AMBIENTAL (MARZO 2013)
RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE URBANISMO Y ESTRATEGIA
TERRITORIAL CONSEJERÍA DE MEDIO AMBIENTE Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO.
( DE FECHA 26 DE FEBRERO DE 2013)
OTRAS PETICIONES DE INFORMACIÓN Y RESPUESTAS DE LAS COMPAÑÍAS
IBERDROLA (JULIO 2003)
IBERDROLA (AGOSTO 2010)
GAS NATURAL (NOVIEMBRE 2003)
TELEFÓNICA
ANEJO II – MEMORIA Y DOCUMENTACIÓN DE ACLARACIÓN SOBRE EL
AJUSTE DE SUELO URBANO CONCERNIENTE A LA PARCELA DE LA EMPRESA
KOOLCLIMA
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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ANTECEDENTES ADMINISTRATIVOS
Elaboración de los documentos de Avance, Aprobación inicial y Aprobación
provisional.
El 8 de enero de 2004 se aprobó en Pleno del Ayuntamiento de Fuenlabrada la
publicación del Avance del Plan de Sectorización y su remisión a la Consejería de
Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, para la
emisión del preceptivo Informe Previo de Análisis Ambiental.
La exposición del Avance se publicó el 16 de enero de 2004 en el Boletín Oficial de
la Comunidad de Madrid y en el periódico El País de fecha 26 de enero de 2004.
Recibido el Informe Previo de Análisis Ambiental el 8 de Octubre de 2004, el Pleno
del Ayuntamiento aprobó el Avance el 7 de abril de 2005.
Posteriormente, el Plan de Sectorización se aprobó inicialmente el 19 de diciembre
de 2005, publicándose el acuerdo de Aprobación Inicial en el BOCM de 14 de
febrero de 2006 y en el periódico El País de 11 de enero de 2006.
Con relación a la Aprobación Inicial se emitieron los siguientes informes sectoriales:
Dirección General de Agricultura, 14 de agosto de 2006
Dirección General de Carreteras, 26 de octubre de 2006
El 4 de octubre de 2007 se aprobó la remisión del Documento a la Dirección
General de Evaluación Ambiental para la emisión del Informe Definitivo de Análisis
Ambiental.
Tras la remisión de Solicitud de Información Complementaria pedida por la
Dirección General Evaluación Ambiental en noviembre de 2007 y en junio de 2008,
el 4 de marzo de 2010 se recibió el Informe Definitivo de Análisis Ambiental. De
acuerdo con las conclusiones de este Informe se han incorporado en este
documento los ajustes, condiciones y aspectos vinculantes derivados del mismo.
En relación con los Informes pendientes señalados en el Informe Definitivo de
Análisis Ambiental, hay que hacer constar lo siguiente:
Carreteras
El informe de la Dirección General de Carreteras, de 26 de octubre de 2006, lo
es sobre los documentos de Plan de Sectorización y de Plan Parcial del PAU 7/8
aprobados inicialmente. Es desfavorable porque en la fecha de redacción de
éstos no se consideró la modificación del enlace entre la M-407 y la M-506,
proyectada con posterioridad a los mismos.
Este enlace, a fecha de hoy ya construido, fue incorporado en los planos de los
documentos del Plan de Sectorización y del Plan Parcial de mayo de 2007,
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
5
enviados a la Dirección General de Evaluación Ambiental para solicitud del
Informe Definitivo de Análisis Ambiental.
Sin embargo no se llegó a solicitar nuevo informe a la Dirección General de
Carreteras pues en el momento de la redacción del documento para su
aprobación provisional se tuvo conocimiento de que dicha Dirección General
estaba proyectando una nueva actuación sobre la carretera M-407,
concretamente la remodelación del enlace en el acceso al PAU 7 y 8 (calle del
Sauce) por la que se proponía la sustitución de la glorieta original por un enlace
a desnivel.
La solución definitiva adoptada por la Dirección General de Carreteras, fue
incorporada al documento de Plan de Sectorización y al del Plan Parcial de los
Sectores PAU-7 y PAU-8 que se presentaron para aprobación provisional por
parte del Ayuntamiento, previéndose posteriormente la solicitud a la Dirección
General de Carreteras de Informe favorable, previo a la aprobación definitiva de
los mismos.
Vías Pecuarias
Si bien en el Informe Definitivo de Análisis Ambiental se señala sobre el Plan de
Sectorización que “en este documento se interpreta que no existen vías
pecuarias en el Sector PAU 7 y PAU 8…”, lo cierto es que en el Plan de
Sectorización informado –y en el presente documento-, se hace referencia a la
existencia de la vía pecuaria Vereda de la Moraleja y al nuevo trazado previsto
para la misma por el Plan General.
Asimismo, el informe favorable al que hace referencia el Informe definitivo de
análisis ambiental, en relación con la Propuesta de Desafectación y Modificación
de Trazado de la Vereda de La Moraleja, ya fue emitido el 14 de agosto de 2006
por el Área de Vías Pecuarias, órgano por aquel entonces dependiente de la
Dirección General de Agricultura y Desarrollo Rural de la Consejería de
Economía e Innovación Tecnológica, pues tal y como se infiere del referido
informe, una vez aprobado el Plan de Sectorización, se deberá tramitar el
Documento de Desafectación y Modificación de Trazado de la Vereda de la
Moraleja y, en el Proyecto de Parcelación “se incluirá a nombre de la Comunidad
de Madrid-Vías Pecuarias la parcela por donde se propone el nuevo trazado de
la Vereda de la Moraleja”.
Al respecto de la mencionada vía pecuaria señalar además que, paralelamente a la
tramitación del presente Plan de Sectorización, el Ayuntamiento de Fuenlabrada ha
tramitado el Plan Parcial Ciudad Jardín Oeste, PP. II.2, a través de cuyo ámbito
discurre parte del actual trazado de la “Vereda de la Moraleja”; con cargo al
desarrollo de este sector el Ayuntamiento ha obtenido la parte del trazado que se
sitúa al sur de la carretera M-506, superficie que habrá de descontar de los metros
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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asignados a los PAU 7 y 8 para nueva vía pecuaria, ya que el Plan General les
cargaba la totalidad de la vía pecuaria a su paso por el término municipal.
Modificaciones legislativas posteriores a la aprobación inicial del
documento.
Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas
Con respecto al documento de Plan de Sectorización tramitado con anterioridad, en
mayo 2007 para Informe Definitivo de Análisis Ambiental hay que señalar que a lo
largo de este tiempo se han producido cambios legislativos, en concreto cambios en
la legislación urbanística autonómica; la Ley 7/2007, de Medidas Fiscales y
Administrativas, en su artículo 10, modifica parcialmente la Ley 9/2001 del Suelo,
modificando entre otros el artículo 91.3, suprimiendo para el suelo urbanizable de
uso industrial la obligatoriedad de reservar, como mínimo, la tercera parte de los
terrenos de cesión obligatoria para el sistema de redes supramunicipales, a la red
de viviendas públicas o de integración social.
Modificaciones introducidas al documento presentado para aprobación
provisional.
Las principales modificaciones incorporadas a los documentos de Plan de
Sectorización, Plan Parcial y Estudio de Incidencia Ambiental, son las siguientes:
Modificación de la banda de protección de infraestructuras y por tanto de las
superficies de los suelos supramunicipales de acuerdo con la última propuesta
realizada en relación al enlace de la M-407 con estos Sectores.
Incorporación a las descripciones de la red de saneamiento y red de riego de
las zonas verdes definidas en el Informe en el apartado 2.1 “Calidad Hídrica”.
Modificación del Estudio de Contaminación Acústica recogido en los anexos del
Estudio de Incidencia Ambiental de acuerdo con lo especificado en el apartado
2.2 “Contaminación acústica”. Se incorpora una barrera antirruido en todo el
frente de la actuación como resultado de este nuevo Estudio.
Incorporación al Estudio de Caracterización de Suelos recogido en los anexos
del Estudio de Incidencia Ambiental, de los condicionantes contenidos en el
Informe Definitivo de Análisis Ambiental en su apartado 2.4.
Incorporación a las Normas Urbanísticas del Plan de Sectorización y del Plan
Parcial de lo solicitado en el apartado 2.5 de este Informe Definitivo.
Informes emitidos al documento aprobado provisionalmente
El Pleno del Ayuntamiento de Fuenlabrada aprobó provisionalmente, con fecha 9 de
noviembre de 2010, los documentos de Plan de Sectorización y Plan Parcial del PAU
7 y 8. Solicitándose posteriormente los siguientes informes:
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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- Dirección General de Suelo, de fecha 15 de febrero de 2012 y de fecha 21
de marzo de 2011.
- Vías Pecuarias. Dirección General de Medio Ambiente, de fecha 2 de febrero
de 2012 y de fecha 7 de marzo de 2012.
- Dirección General de Industria, de fecha 12 de mayo de 2011.
- Dirección General de Carreteras, de fecha 17 de enero de 2011.
Al respecto se señala:
Dirección General de Suelo.
Establece los siguientes condicionantes:
- No se acepta como red supramunicipal de cesión la superficie de la Carretera
M-407 ya construida interior al ámbito delimitado, al considerar que esta
superficie se trata de suelo público existente, al haber sido expropiada por
parte de la Dirección General de Carreteras. Para su consideración como tal
el Plan de Sectorización debe contemplar la reserva de aprovechamiento
urbanístico a favor de los titulares expropiados o el reconocimiento,
mediante certificado, del aprovechamiento a favor del beneficiario de la
expropiación, en este caso de Carreteras.
Y en todo caso la aceptación de su consideración como red supramunicipal
debe estar avalada por informe emitido por la Dirección General de
Carreteras.
- Sobre la modificación del trazado de la vía pecuaria existente, al no ser
contemplada por el Plan de Sectorización como red supramunicipal, la
Dirección General de Suelo no se pronuncia, únicamente recoge la necesidad
de cumplir con los requisitos sustantivos de integridad superficial y
equivalencia de valor.
Vías Pecuarias. Dirección General de Medio Ambiente
La Dirección General de Medio Ambiente emite un primer informe de fecha 2 de
febrero de 2011 que es anulado por el emitido con posterioridad de fecha 7 de
marzo de 2012.
En este último recoge la propuesta del Ayuntamiento de Fuenlabrada de
modificación del trazado previsto para la “Vereda de la Moraleja” en el PGOU
que, con el fin de garantizar la continuidad de la vía pecuaria, reserva una
franja de terreno incluida en el Sector 1.2. Parque Empresarial y Tecnológico;
esta franja arranca del Cordel de la Carrera y en dirección Este avanza hasta
llegar a la carretera M-407, siguiendo paralela a ésta hasta llegar al término
municipal de Leganés.
Aunque el informe de Vías Pecuarias establece que no puede generar
aprovechamiento urbanístico la superficie de vía pecuaria asignada que
sustituye a la ya existente, se entiende que la que se debe excluir para el
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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cálculo del aprovechamiento tipo es la superficie ocupada por la vía pecuaria
actual -C/ Montecarlo- , pues los nuevos suelos por los que discurrirá han de ser
obtenidos, debiendo participar en la equidistribución sus titulares, dentro del
sistema de reparto de beneficios y cargas que determina la legislación vigente.
A su vez el informe contiene una Normativa específica para la red de Vías
Pecuarias que, en su caso, deberá contemplar el Plan de Sectorización.
Dirección General de Carreteras
Se establecen condiciones en el trazado del nuevo nudo a desnivel, intersección
de la M-407 con la C/ del Sauce y sobre los carriles de incorporación desde el
nudo que dan servicio al polígono.
Dirección General de Industria
El Informe es favorable.
Nuevos cambios legislativos posteriores a la aprobación provisional del
documento
- Ley 9/2010, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y
Racionalización del Sector.
El artículo 12 de esta Ley modifica parcialmente la Ley 9/2001, de 17 de julio,
del Suelo de la Comunidad de Madrid, y entre otros el artículo 91. Obtención de
los terrenos para las redes públicas en actuaciones integradas, suprimiendo el
apartado 3 que establecía la cesión mínima obligatoria de redes
supramunicipales a las actuaciones integradas, no existiendo pues obligación de
ceder suelo para redes de carácter supramunicipal.
La disposición transitoria octava. Cesión de suelos para redes públicas
supramunicipales establece:
Respecto de la cesión de suelos para redes públicas supramunicipales, los
instrumentos de planeamiento que a la entrada en vigor de la presente Ley
estuvieran en trámite y contaran con la aprobación inicial, mantendrán su
tramitación y se resolverán conforme a la legislación a tenor de la cual
fueron elaborados.
No obstante lo anterior, el Ayuntamiento podrá optar por la retirada del
instrumento de planeamiento y la tramitación de uno nuevo en el que no
será necesaria la cesión de suelos para redes públicas supramunicipales.
El Ayuntamiento de Fuenlabrada ha optado por continuar la tramitación del
documento con la aplicación de los estándares de cesión contemplados en los
documentos aprobados inicial y provisionalmente.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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- Ley 6/2011, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas,
Con fecha 28 de diciembre de 2011, la Comunidad de Madrid aprobó la Ley
6/2011 de Medidas Fiscales y Administrativas, cuya disposición Transitoria
tercera establece:
Régimen transitorio relativo a las cesiones y al porcentaje de vivienda de
promoción pública en planeamiento general
Lo dispuesto en los artículos 36.5 y 6 y el artículo 38.2 de la Ley 9/2001, de
17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, será de aplicación a los
expedientes de planeamiento que a la entrada en vigor de la presente ley no
estuvieran aprobados definitivamente, cualesquiera que sean las previsiones
del Plan al respecto y sin necesidad de modificar éste, cuando así se haya
solicitado por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento y sin necesidad de
retrotraerse a fases anteriores en la tramitación
El artículo 17 de esta Ley: Modificación parcial de la Ley 9/2001, modifica entre
otros el artículo 36 de la Ley 9/2001, y dispone:
Punto 5. El sistema de redes generales deberá definirse en la ordenación
estructurante respecto al conjunto del Municipio, de forma que cada una
tenga las dimensiones y características suficientes para satisfacer
adecuadamente las necesidades sociales actuales y potenciales.
A tales efectos, y por referencia a la capacidad total máxima de los suelos
urbanos no consolidados y urbanizables y respecto a un módulo de 100
metros cuadrados de superficie edificable de cualquier uso, excepto el
industrial, deberán cederse 20 metros cuadrados por dicho concepto, cuyo
destino será fijado por dichas necesidades.
Punto.6: El sistema de redes locales de un municipio se dimensionará
respecto a cada ámbito de actuación o sector y/o unidad de ejecución
atendiendo a las necesidades de la población prevista y de
complementariedad respecto a las respectivas redes generales y
supramunicipales. El planeamiento urbanístico podrá imponer condiciones de
agrupación a las dotaciones locales de forma que se mejoren sus
condiciones funcionales, sin que ello redunde en ningún caso en reducción
de los estándares fijados en este artículo. En todo caso, en cada ámbito de
suelo urbano no consolidado o sector y/o unidad de ejecución de suelo
urbanizable no destinados a uso industrial, se cumplirán las siguientes
condiciones mínimas:…………..
El sector delimitado tiene asignado como uso característico el uso industrial, en
este caso y en aplicación de las modificaciones establecidas en el artículo 36, no
sería necesario la previsión de redes generales, ni redes locales en la ordenación
pormenorizada del sector, no obstante el Ayuntamiento de Fuenlabrada ha
considerado la conveniencia de continuar la tramitación del documento con las
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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cesiones para espacios libres públicos y equipamientos locales así contempladas en
el documento aprobado provisionalmente.
Con respecto a las redes de carácter general, el Ayuntamiento contempla la
adscripción al sector de las redes que se señalan en el punto 7 de este documento,
tomando como base las asignadas en el documento aprobado provisionalmente con
los ajustes correspondientes provenientes del cumplimiento de los informes
sectoriales.
Modificaciones introducidas al documento aprobado provisionalmente
Como resultado de los informes sectoriales requeridos por el Ayuntamiento se
introducen en el documento aprobado provisionalmente los siguientes ajustes y
modificaciones:
1. La superficie ocupada por el trazado actual de la carretera regional M-407
(45.634 m2) es considerada como suelo público existente, no teniéndose en
cuenta a efectos de superficies de cesión ni para el cálculo del aprovechamiento
unitario.
En cumplimiento del deber de cesión de redes supramunicipales, se asignan al
sector 27.310 m2 delimitados, en aplicación del artículo 91.3.a)2º de la Ley
9/2001 (por aplicación –como ya se ha dicho- de la disposición transitoria 8ª de
la Ley 9/2010), sobre la banda de suelo definida como Red Supramunicipal de
Infraestructura Viaria SGV-1 del Plan Parcial del sector PP II-2, tal y como se
recoge y regula en el expediente de Modificación del Documento de delimitación
de redes públicas supramunicipales en el ámbito del sector PP II-2, informado
favorablemente por la Dirección General de Suelo de la Comunidad de Madrid
(se adjunta informe de fecha 15/02/12 en el anexo de informes recibidos), y
aprobado definitivamente por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de
Fuenlabrada de 16/03/12.
2. Se tiene en cuenta la superficie de la vía pecuaria existente, coincidente con el
trazado de la C/ Montecarlo, superficie de 9.756 m2 (se ha considerado una
anchura de 20,89 m), superficie de suelo público que no se tiene en cuenta a
efectos del cálculo del aprovechamiento unitario.
Se adscribe al sector la superficie necesaria para completar el trazado
alternativo de la Vereda de la Moraleja previsto en el Plan General, que supone
una superficie de 28.500 m2, ya descontada la superficie obtenida por parte del
Ayuntamiento con cargo al desarrollo del Plan Parcial PP.II.2. Ciudad Jardín
Oeste, de 19.712 m2 (correspondiente a la parte del trazado que se sitúa al sur
de la carretera M-506).
Atendiendo a su carácter de vía supramunicipal la obtención de esta red se
adscribe al sector como red supramunicipal, aunque no se tiene en cuenta a
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
11
efectos del cómputo de la superficie de cesión para redes supramunicipales, ya
satisfecho con el SGV-1 a que se hace referencia en el apartado anterior.
3. Se han incorporado las correcciones señaladas en el informe de Carreteras,
ajustando el nudo de intersección de la calle del Sauce con la carretera M-407 y
los carriles de incorporación que dan servicio al polígono.
El cumplimiento de los informes a que se hace referencia en los puntos anteriores
así como la entrada en vigor de los cambios legislativos también referidos, da como
resultado la siguiente variación en la asignación de redes al sector que se detallará
en el punto 7.
Documento con aprobación provisional
Redes supramunicipales asignadas por el Plan de Sectorización:
. 45.634 m² (DES-4.3)
Redes Generales asignadas por el Plan de Sectorización:
. 27.331 m² (DES-4.3) espacios libres de uso público
. 7.108 m² (DES-4.3) zona de protección de infraestructuras
. 28.500 m² correspondiente al nuevo trazado de la vía pecuaria nº7 (V-13)
. 36.144 m² C/ el Sauce y C/ Montecarlo
. 5.732 m² (E-1)
Total redes interiores 121.949 m²
Total redes exteriores 28.500 m² vía pecuaria nº7 (V-13)
Total Redes 150.449 m²
Redes Estándar Ley
9/2001
(m2s/100 m2c)
Superficie
Ley
(m2s)
Plan de
Sectorización
(m2s)
Estándar Plan de
Sectorización
(m2s/100 m2c)
Supramunicipales 20 27.310 45.634 33,42
Generales 70 95.595 104.815 76,76
Total 122.859 150.449
Resumen del suelo destinado a redes supramunicipales y generales
Redes Plan Sectorización
Superficie
(m2s)
Superficie
total (m2s)
Estándar
(m2s/100
m2c)
Supramunicipales 45.634 33,42
Generales E. Libres 27.331 20,02
Eq. Sociales/Servicios 41.876 30,67
Infraestructuras 35.608 26,08
Total generales 104.815 76,76
Total redes públicas 150.449
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Documento para aprobación definitiva
Redes supramunicipales asignadas por el Plan de Sectorización:
. 27.310 m² (SGV-1 (PP.II.2))
. 28.500 m² correspondiente al nuevo trazado de la vía pecuaria nº7 (V-13)
Redes Generales asignadas por el Plan de Sectorización:
. 27.331 m² (DES-4.3) espacios libres de uso público
. 7.108 m² (DES-4.3) zona de protección de infraestructuras
. 22.468 m² ampliación viarios C/ Sauce y Montecarlo (excluida sup. viario existente)
. 5.732 m² (E-1)
Total redes interiores propuestas 62.639 m2
Total redes exteriores propuestas 55.810 m²
Total Redes propuestas 118.449 m²
Redes Estándar Ley
9/2001
(m2s/100 m2c)
Superficie
Ley
(m2s)
Plan de
Sectorización
(m2s)
Estándar Plan de
Sectorización
(m2s/100 m2c)
Supramunicipales 20 27.310 27.310* 20
Generales - - 62.639 45,87
Total 27.310 89.949
* Se incluye únicamente la superficie computable a efectos de cesión.
TRÁMITE DE INFORMACIÓN PÚBLICA
Con fecha 8 de enero de 2004 el Pleno del Ayuntamiento de Fuenlabrada acuerda
exponer al público el Avance del Plan de Sectorización.
En la fase de exposición pública del Avance se presentaron 3 Sugerencias:
Emoil, S.L. y Semisuma, S.L. (Reg. Entrada. 13/02/2004): solicita se cambie
el Sistema de Actuación por expropiación. No se estima, haciéndose constar
que no afecta al contenido del documento de Avance porque se oponen a la
expropiación futura, que será objeto de análisis en una fase posterior.
Aries Industrias del Plástico, S.A. (Reg. Entrada. 16/04/2004): Solicitan que
no se les divida la nave y se pueda mantener la actividad. Se estima,
aunque afecta a la ordenación pormenorizada, y su resolución no es objeto
del Plan de Sectorización sino del Plan Parcial.
Koolclima, S.L.(Reg. Entrada. 14/10/2004): Solicitan que se respete la
superficie colindante a su instalación en suelo urbano, desplazando la calle
que la atraviesa para la ampliación de aquella. Se estima parcialmente,
desplazándose parcialmente la calle que permitirá cierta ampliación de las
instalaciones. aunque afecta a la ordenación pormenorizada, y su resolución
no es objeto del Plan de Sectorización sino del Plan Parcial.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
13
El Avance se aprueba por el Pleno de fecha 7 de abril de 2005
El documento es aprobado inicialmente por el Pleno Municipal el 19 de diciembre de
2005, y es expuesto al público. Durante la exposición pública se presentaron 2
Alegaciones concernientes a:
Promallas, S.A. (Reg. Entrada. 23/11/2006): Solicita que no se califique
como zona verde la superficie de su parcela incluida en el ámbito del Plan de
Sectorización (el resto está en el suelo urbano colindante) y en otro caso,
que se les reserve una superficie colindante a su instalación, donde puedan
desarrollar la actividad. Se estima parcialmente, modificando la ordenanza
del Minipolígono que la ordenación pormenorizada localiza en esa zona.
Agustín Hidalgo Fernández (Reg. Entrada. 21/12/2006): Solicita que en el
proceso reparcelatorio se le asigne una superficie colindante a la parte de su
parcela que está en suelo urbano. Si bien es una cuestión a tener en cuenta
en el momento del desarrollo del planeamiento, se estima parcialmente,
modificando la ordenanza de Minipolígono que la ordenación pormenorizada
localiza en esa zona. Al afectar a la ordenación pormenorizada su resolución
no es objeto del Plan de Sectorización sino del Plan Parcial.
Se produce la aprobación provisional el 9 de noviembre de 2010 y finalmente el
Pleno del Ayuntamiento de fecha 5 de julio de 2012 aprueba el documento para la
aprobación definitiva que recoge los ajustes necesarios y adaptación a los informes
sectoriales y a las modificaciones legislativas producidas durante la tramitación del
documento.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
14
INFORMACIÓN
1. ÁMBITO DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN
El área objeto de ordenación comprende los sectores de suelo urbanizable no
programado delimitados en el Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada,
plano nº 3. Clasificación del Suelo y división básica del Territorio, como PAU-7 y
PAU-8.
Se localiza en el extremo noroeste del término municipal y constituye el único
espacio vacío que queda entre la ciudad consolidada y el trazado de la carretera
regional M-407, junto a la implantación industrial de Casbega y el asentamiento
industrial que se organiza en torno a la C/ Montecarlo, como continuación y remate
del polígono industrial “El Tempranar” ya urbanizado por el Ayuntamiento de
Fuenlabrada y en proceso de construcción.
2. DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
El Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada clasifica el área objeto del
Plan de Sectorización como suelo urbanizable no programado, con calificación
industrial.
El documento del Plan General diferencia dos sectores concretos: PAU-7 y PAU-8,
estableciendo unas determinaciones concretas para su desarrollo que figuran en las
siguientes fichas:
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
16
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Ámbito
El Plan General de Fuenlabrada establece en el artículo 6.1.5 de la Normativa
Urbanística, la posibilidad de redactar un único Programa de Actuación que
comprenda varias áreas de suelo urbanizable no programado, siempre que la
integración de las distintas áreas sea completa y se produzca la inserción de las
obras de infraestructuras en la ordenación general, así como la conveniencia y
justificación de proceder al desarrollo conjunto de las áreas.
En este caso particular se hace conveniente la ordenación conjunta de ambos
enclaves teniendo en cuenta por un lado la escasa superficie de los dos ámbitos
delimitados por el Plan General, y por otro que básicamente constituyen un único
ámbito espacial, uno de los pocos vacíos urbanos que quedan dentro de la ciudad
consolidada, cuya ordenación necesariamente debe responder a parámetros
comunes, no admitiéndose para este reducido ámbito espacial, gestos de
ordenación diferenciados, la ciudad es la que hay, y los enclaves industriales que se
desarrollan en los alrededores responden a casuísticas muy diversas
encontrándonos una gran industria de calidad como Coca Cola, frente a un tejido
desordenado con algunas edificaciones semi-abandonadas altamente degradadas, y
finalmente su remate con un nuevo polígono en vías de construcción.
El ámbito que delimita el Plan de Sectorización además de incluir los dos sectores
de suelo urbanizable no programado se amplía hasta englobar el trazado de la
actual calle del Sauce, como se explica en el punto que desarrolla la justificación del
ámbito.
Las fichas correspondientes a los PAU 7 y PAU-8 del Plan General recogen una
superficie total de 342.450 m2, que engloba la superficie de los dos ámbitos
delimitados en el Plan General:
PAU-7 107.527 m2
PAU-8 234.923 m2
Al respecto del ámbito señalar que existe una errata en la ficha del Plan General
correspondiente al PAU-8 en lo referente a su superficie: la superficie real medida
es de 234.923 m2, frente a los 288.077 m2 que aparecen en la ficha.
Redes supramunicipales y generales asignadas
El Plan General de Fuenlabrada, al no estar adaptado a la Ley 9/2001, no diferencia
entre redes generales y redes supramunicipales, asignando los siguientes sistemas
generales:
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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PAU-7
Sistemas generales interiores: No tiene
Sistemas generales exteriores:
- 94.160 m², preferentemente P 12 1, P12 3 y P 03 3
- 12.700 m² nueva vía pecuaria nº 7 (V-13)
PAU-8
Sistemas generales interiores: 74.345 m² (DES-4.3)
(80.073 m² según medición real)
Sistemas generales exteriores:
- 106.954 m², preferentemente P 38, V 24 5, V 24 6 y V 25 7
- 34.028 m² nueva vía pecuaria nº 7 (V-13)
El Plan General establece la posibilidad de reducir la carga de sistemas generales
establecida para cada sector en las correspondientes fichas en función del cálculo
del aprovechamiento tipo de cada sector, especificando en el artículo 6.2.10, 3) de
la Normativa Urbanística, que si el aprovechamiento resultante es menor del
aprovechamiento tipo de aplicación, el sector reducirá la superficie de sistemas
generales adscritos para el mismo en el presente Plan, en la proporción que le
corresponda a la referida disminución de aprovechamiento.
Con respecto a los sistemas generales asignados por el Plan, a lo largo de la
tramitación del documento se han producido circunstancias sobrevenidas que
alteran las necesidades referentes a la vía pecuaria y a la carretera M-407,
circunstancias que se explican detalladamente en el punto 7 de este documento.
Edificabilidad máxima
El Plan General establece en las correspondientes fichas un índice de edificabilidad
máxima para cada sector:
PAU-7 Ed: 0,40 m2/m2
PAU-8 Ed: 0,30 m2/m2
Determinaciones de gestión
Las fichas establecen el carácter público o privado de las actuaciones:
PAU-7 Pública, sujeta a concertación
PAU-8 Privada, concertación con privados
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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2.1. VINCULACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL AL PLAN DE
SECTORIZACIÓN
La Disposición transitoria tercera de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid
establece a los Planes de Ordenación Urbanística vigentes el deber de adaptarse a sus
determinaciones en un plazo máximo de dos años a contar desde su entrada en vigor.
EL Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada no está adaptado a la Ley 9/2001,
por lo que es el Plan de Sectorización el que, dentro de su ámbito y con las limitaciones
legales, debe establecer dicha adaptación.
El artículo 41.2.b) de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que
los Planes Generales tienen por objeto, entre otros, establecer las determinaciones de
ordenación estructurante sobre la totalidad del suelo del Municipio, salvo aquellas que
corresponden a los Planes de Sectorización en suelo urbanizable no sectorizado.
El artículo 42.4.a) de la Ley, relativo al contenido del Plan General establece:
“En suelo urbanizable no sectorizado el Plan General contendrá las siguientes
determinaciones:
a) En lo que se refiere a la calificación de suelos como elementos integrantes de
redes públicas, sólo podrán delimitarse expresamente aquellos que vengan
definidos por el planeamiento territorial con carácter supramunicipal. Sin
embargo, también con el carácter de determinaciones estructurantes, el Plan
General podrá establecer, para el conjunto del suelo urbanizable no sectorizado o
por áreas diferenciadas en que se divida éste, criterios en cuanto a la disposición
de los elementos de las redes supramunicipales de infraestructuras,
equipamientos o servicios públicos, así como estándares dimensionales de éstas,
que en ningún caso podrán ser inferiores a las dispuestas en el número 5 del
artículo 36 de la presente Ley.
Es cometido del Plan de Sectorización, establecer las determinaciones de ordenación
estructurante relativas a la calificación de los terrenos que deben formar parte de las
redes supramunicipales y generales y al aprovechamiento unitario de reparto y uso
global, justificando su coherencia con el modelo territorial y con las determinaciones del
Plan General.
El resto de las especificaciones contenidas en las Fichas del PGOU, incluido el índice de
edificabilidad, no pueden tener otro alcance que el meramente indicativo pues de lo
contrario tendrían la consideración de sobredeterminaciones impropias, dada la
clasificación y régimen del suelo (urbanizable no programado) y la equiparación de
este a todos los efectos con el suelo urbanizable no sectorizado conforme a lo dispuesto
en la Disposición Transitoria Primera de la vigente ley 9/2001 y la consiguiente
posibilidad de complementar y modificar el Plan General en esa clase de suelo a través
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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de los planes de sectorización tal y como se establece en el artículo 34.2.a de la vigente
ley 9/2001 que define los Planes Generales y Planes de Sectorización como instrumentos
de planeamiento general, y en el 42.4 donde se definen las determinaciones para el suelo
urbanizable no sectorizado que debe contener un PG así y como en el 44.1 y 44.2 acerca
de la función del PS, con lo que se concluye que el índice o coeficiente de edificabilidad
indicado en la ficha de los PAU 7 y 8 del vigente Plan General, a la luz de la Ley 9/2001
constituye una sobredeterminación, pudiendo ser fijado por tanto por el presente Plan de
Sectorización.
Los sistemas generales adscritos
El PGOU/99 establece en las correspondientes fichas que deberán adscribirse a cada
sector los siguientes sistemas generales exteriores:
PAU-7
- 94.160 m², preferentemente P-12 1, P-12 3 y P-03 3
- 12.700 m² nueva vía pecuaria nº 7 (V-13)
Total SG exteriores 106.860 m2
PAU-8
- 106.954 m², preferentemente P-38, V-24 5, V-24 6 y V-25 7
- 34.028 m² nueva vía pecuaria nº 7 (V-13)
Total SG exteriores 140.982 m2
Teniendo en cuenta el tiempo transcurrido, las modificaciones del planeamiento
aprobadas y el planeamiento desarrollado, con respecto a los sistemas generales cuya
obtención se prevé en las fichas del PGOU/99 se señalan las siguientes circunstancias:
PAU-7:
- P-12.1. Zona verde ya obtenida, incorporada a la actuación Bosquesur de
Leganés.
- P-12.3. Zona verde ya obtenida, a caballo del suelo urbano de Fuenlabrada y los
espacios libres del PP-7 de Leganés. Una pequeña porción situada al Este, se
obtendrá como Sistema General adscrito al PP II-1.
- P-03.3. Zona verde situada al suroeste del término municipal, entre la carretera
M-405 (Fuenlabrada – Humanes) y la reserva para Distribuidor Regional. Son
terrenos afectados por el expediente de Primera Fase de la Revisión del Plan
General, junto al PAU-9. En todo caso su obtención y desarrollo se realizará en el
marco de la citada Revisión o, en otro caso, del PAU-9.
PAU-8:
- P-38. Zona verde ya obtenida al norte del barrio del Naranjo.
- V-24.5 . Viario de borde situado al sur de la Reserva pública Municipal de Suelo R-
2, incorporada, junto al PAU-9, en el expediente de Primera Fase de la Revisión
del Plan General. En todo caso su obtención y desarrollo se realizará en el marco
de la citada Revisión o, en otro caso, del PAU-9.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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- V-24.6. Viario de borde situado al suroeste del Plan Parcial PP I-3 El Bañuelo. No
está prevista su obtención hasta que se defina la nueva ordenación resultante de
la Primera Fase de la Revisión del Plan General. En todo caso su obtención y
desarrollo se realizará en el marco de la citada Revisión.
- V-25.7. Viario situado entre los Sistemas Generales Deportivo y Nuevo
Cementerio, afectado por el expediente de Primera Fase de la Revisión del Plan
General. En todo caso su obtención y desarrollo se realizará en el marco de la
citada Revisión.
A tenor de las mismas nos encontramos con tres situaciones diferenciadas:
Sistemas Generales pendientes de obtención:
12.700 m² nueva vía pecuaria nº 7 (V-13)
34.028 m² nueva vía pecuaria nº 7 (V-13)
Sistemas generales ya obtenidos
P-12.1. P-12.3 y P-38
Sistemas Generales cuya obtención será a cargo de otras operaciones urbanísticas
de futuro desarrollo, o bien mediante expropiación directa.
P-03.3, V-24.5, V-24.6 y V-25.7.
El Plan de Sectorización, en el marco legislativo explicitado en los Antecedentes
administrativos, y teniendo en cuenta las circunstancias anteriores, adscribe al ámbito –
PAU 7 y 8- las redes pendientes de obtención (28.500 m² de la nueva vía pecuaria nº 7 –
V.13-) y las necesarias para el cumplimiento de los estándares establecidos al efecto,
teniendo en cuenta las modificaciones legislativas que se han producido durante la
tramitación del documento, descritas en los citados “Antecedentes” y en el punto 7 de
esta Memoria.
Sobre la adscripción de sistemas generales señalar no obstante, que la previsión de
adscribir una superficie determinada de sistemas generales exteriores que figura en el
apartado de observaciones de la Ficha del PG no cabe equipararla a las determinaciones
que en relación con ello contiene las fichas correspondientes al suelo urbanizable
programado, ni menos aún con la obligación de efectuar una cesión de carácter
obligatorio con cargo al sector, entre otras cosas porque por un lado, la obtención de
suelo para sistemas generales y la ejecución de los mismos no debería ser dependiente
de un suelo cuyo desarrollo (al no estar programado) es de todo punto incierto; y por
otro lado, la adscripción de un suelo con cargo a un sector, a efectos de su obtención es
una operación directa e indisolublemente vinculada al establecimiento del
aprovechamiento y a la fijación de un Área de Reparto, determinaciones ambas que
siendo como son ajenas al suelo urbanizable no programado, no están contenidas en el
Plan General.
A mayor abundamiento, la vigente Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (Ley
9/2001), deja claro en su Disposición Transitoria Primera cual ha de ser el
aprovechamiento urbanístico del suelo urbanizable no programado o del suelo no
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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urbanizable común que en aplicación del régimen establecido por dicha Ley para el suelo
urbanizable no sectorizado, haya de desarrollarse mediante el oportuno Plan de
Sectorización:
“Hasta tanto no se adapte (a la Ley) el planeamiento general, el aprovechamiento
unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de los
aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable
existentes o en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto
para urbanizar del Municipio”.
Dicho aprovechamiento tipo del suelo urbanizable (programado), que es el que se
adopta en el presente Plan de Sectorización (0, 536 m2c industria/ m2s ), es el que
determina a su vez la cuantía o extensión superficial del suelo de sistemas generales que
haya de adscribirse a este concreto sector (PAU 7 y 8), de forma que el aprovechamiento
resultante de dividir el aprovechamiento total del sector (es decir el resultante de la
ordenación) entre la superficie de un Área de Reparto que englobe el sector y los
sistemas generales externos adscritos al mismo, habrá de dar como resultado un (índice)
de aprovechamiento igual al tipo que en este caso coincide con el medio del suelo
urbanizable programado.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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3. DETERMINACIONES DE LA LEY 9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE
MADRID
El Plan de Sectorización se redacta con arreglo a las determinaciones establecidas en la
Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid.
El artículo 44 de la Ley 9/2001 relativo a la función de los planes de sectorización
establece:
“1. Los Planes de Sectorización son los instrumentos mediante los cuales se establecen las
determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística necesarias para valorar la
procedencia de acometer la transformación urbanizadora de los terrenos clasificados como
suelo urbanizable no sectorizado.
2. Los Planes de Sectorización completan la ordenación estructurante del correspondiente Plan
General sobre el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado que es objeto de una iniciativa
de transformación. Para cumplir su función y objeto, todo Plan de sectorización deberá:
a) Ser coherente, en todas sus determinaciones, con las estrategias globales regionales y
municipales para el desarrollo sostenible del territorio.
b) Resolver la adecuada integración de la nueva propuesta urbanística en la estructura de
ordenación municipal definida por el correspondiente Plan General
c) Vincular sus determinaciones propias de carácter estructurante a las pormenorizadas
propias del Plan Parcial y de los instrumentos de gestión necesarios para la ejecución.”
El artículo 45 de la Ley 9/2001, relativo al contenido sustantivo del Plan de sectorización,
en sus apartados 2 y 3 establece:
2. La delimitación sectorial y la fijación de las condiciones básicas de la ordenación urbanística
cumplirán lo dispuesto para el Plan General respecto a los sectores de suelo urbanizable
sectorizado en el número 5 del artículo 42 de la presente Ley con las siguientes precisiones
específicas:
a) Habrá de justificarse expresamente que el sector cumple las condiciones que, en su
caso, hubiera establecido el Plan General, en virtud de lo dispuesto en la letra b) del
número 4 del artículo 42 de la presente Ley.
b) Asimismo, también se justificará expresamente que las determinaciones
estructurantes del aprovechamiento unitario de reparto, de uso global y cuantas otras
fueran señaladas con ese carácter son coherentes con las instrucciones que hubiera
establecido el Plan General, con base en lo dispuesto en la letra c) del número 4 del
artículo 42 de la presente Ley.
c) Las condiciones de temporalización del desarrollo señaladas en la letra f) del número 5
del artículo 42 de la presente Ley serán siempre contenido obligatorio de cualquier
Plan de Sectorización.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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d) El Plan de Sectorización podrá incluir como parte de su contenido la completa
ordenación pormenorizada del sector correspondiente, cumpliendo los requisitos de
contenido exigidos a los Planes Parciales. En todo caso, aunque la ordenación
pormenorizada se contenga en un Plan Parcial independiente, siempre ambos
documentos se formularán conocerán y tramitarán de forma simultánea.
3. En la calificación de elementos integrantes de las redes públicas supramunicipales y
generales, el Plan de Sectorización cumplirá los siguientes requisitos:
a) Considerará aquellos elementos supramunicipales que haya recogido el Plan General y
que se encuentren interiores o adyacentes al sector.
b) En el interior del sector, calificará los elementos de nivel municipal de cada una de las
redes públicas necesarios como resultado de la ampliación de actividades y/o
población que supone la sectorización. En todo caso, las superficies de los suelos
calificados como integrantes de las redes generales en el interior del sector no serán
inferiores a las resultantes de la aplicación de los estándares de los números 5 y 6 del
artículo 36 de la presente Ley.
c) Formarán así mismo parte del Plan de Sectorización aquellos elementos exteriores al
sector e integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos o
servicios públicos que requieran definirse, ampliarse o reforzarse como consecuencia
de la sectorización. A tales efectos, como criterio general el Plan de Sectorización
optará preferentemente por establecer intervenciones de ampliación o mejora sobre
elementos de redes generales ya definidos por el Plan General, antes que la
calificación de nuevos suelos con tal destino; en todo caso, este criterio no eximirá al
Plan de Sectorización de definir los nuevos elementos necesarios para asegurar las
conexiones a redes existentes, especialmente las de infraestructuras.
El Plan de Sectorización contendrá la documentación exigida en el artículo 43 de la Ley
9/2001.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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4. INFORMACIÓN URBANÍSTICA
4.1. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Y SU ENTORNO
El sector de suelo urbanizable que se delimita está situado al norte del término
municipal, esta zona se ha caracterizado en los últimos veinte años por acoger
agrupaciones industriales desordenadas aisladas entre sí, y sin relación alguna con la
ciudad. El trazado de la carretera regional M-407 ha supuesto la oportunidad de
consolidar un remate digno del tejido industrial que a la vez sirviera para relacionar y dar
coherencia a los distintos enclaves existentes y proyectados.
El entorno próximo se caracteriza en primer lugar con el suelo urbano consolidado
industrial que se desarrolla teniendo como eje la C/ Montecarlo, este enclave urbano
presenta parcelas industriales de características muy diversas, desde industrias aisladas
con una cierta calidad constructiva, edificaciones semi-abandonadas, a caballo entre el
uso industrial y residencial ya extinguido, y pequeñas parcelas con un elevado grado de
ocupación, dando frente a la C/ Monza. Se mezclan los procesos básicamente
industriales, con los de almacenamiento, talleres y lavaderos de coches. Las industrias
asentadas no se benefician de su posición “escaparate” frente a la carretera Fuenlabrada-
Móstoles, que hoy constituye un eje viario de gran peso específico en la zona sur de la
Comunidad de Madrid, al unir los municipios de Móstoles, Fuenlabrada y Pinto, las
parcelas se fueron ocupando según las necesidades de cada una de ellas, sin seguir unas
pautas comunes que derivasen en una imagen conjunta.
Al norte del sector se localiza el polígono industrial del Niño de los Remedios, hoy una
estructura industrial totalmente obsoleta, que presenta una sucesión de naves de
pequeño tamaño muy deterioradas, con un cierto grado de abandono, se disponen según
un eje central perpendicular a la C/ del Sauce, ocupando de forma exclusiva una parcela
de origen rústico, sin responder a límites de planeamiento racional.
Al este, en contraste con los tejidos industriales degradados se localiza la Factoría de
Coca Cola, ocupando una gran parcela que se extiende hasta el límite del término
municipal, este enclave al contrario de los anteriores presenta una gran calidad
constructiva, albergando tanto naves de producción, naves de almacenamiento, servicios
auxiliares, etc, enclave cuya ampliación se contempla en el expediente de “Modificación
puntual nº4 del Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada, aprobado
definitivamente por Orden del Consejero de Obras Publicas Urbanismo y Trasporte de
fecha 14 de mayo de 2003.
El sector delimitado linda al sureste con el polígono El Tempranar, polígono cuya
urbanización se ha finalizado recientemente por parte del Ayuntamiento, que prevé un
gran porcentaje de naves adosadas y pareadas, y naves aisladas en los puntos de
conexión con el nuevo sector.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Al oeste el sector queda delimitado con el trazado de la carretera M-407; al norte de esta
carretera discurren el cauce del Arroyo de la Solana y el cauce formado de forma natural
que se ha venido llamando Arroyo del Cordel de la Carrera, cauces externos al sector, en
los que se apoyará para realizar el desagüe de pluviales del ámbito delimitado.
La delimitación del sector reforzará la estructura industrial existente, engarzando las
distintas agrupaciones industriales que se organizan en la zona, con una nueva
estructura proyectada que las relacione entre sí, y a su vez con el resto de la ciudad,
dignificando el espacio industrial próximo a la Carretera 506, a la vez que se consolida
una pieza industrial de calidad que sirve de nexo entre las naves existentes en el suelo
urbano y la factoría de Coca Cola.
Señalar que algunas industrias asentadas en los bordes se han extendido hacia los suelo
rústicos vacíos colindantes, traspasando los límites del suelo clasificado como suelo
urbano, es el caso de la industria Coolclima S.L., que tiene adosada en el lindero trasero
de la edificación una pequeña construcción prefabricada que se adentra en el nuevo
sector delimitado.
Hay que señalar la importancia por su carácter estructurante, de la calle del Sauce, calle
que sirve de acceso a través de la Carretera M-407 a la Factoría de Coca Cola, y a todas
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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las industrias que se asientan en el polígono El Tempranar, esta calle cuyo trazado actual
no se ha tenido en cuenta en el Plan General vigente, ha sido reforzada desde la
construcción de la mencionada carretera M-407, habiéndose previsto su entronque
directo desde el nudo de nueva creación con la M-407, el Plan de Sectorización ha
considerado necesaria la recuperación del trazado de la calle actual, ajustado y ampliado
de acuerdo con los condicionantes de la Dirección General de Carreteras, refrendado con
la construcción del nuevo nudo de entronque, que cumple además un papel distribuidor y
de acceso para los tejidos industriales del noroeste de la ciudad.
4.2. TOPOGRAFÍA
El ámbito delimitado tiene una topografía poco movida, existiendo diferencias de cota de
escasa importancia. Se eleva ligeramente hacia la parte superior, constituyendo el
entronque de la C/ del Sauce con la carretera M-407 la zona mas elevada, zona que
habrá que tener en cuenta en la previsión de la zonificación por constituir la parte más
visible y con mejores perspectivas del ámbito delimitado.
4.3. USOS Y EDIFICACIONES EXISTENTES
En el ámbito delimitado caben diferenciar dos zonas, la correspondiente al PAU-8
recogido en el Plan General vigente, la mayor parte de cuyo ámbito está ocupado por
terrenos de labor sin cultivar, únicamente se asienta una nave vinculada directamente
con la calle del Sauce. Y la zona que se identifica con el PAU-7, donde existen una serie
de edificaciones dispersas, algunas vinculadas a las parcelas colindantes de los polígonos
próximos, y otras de mayor entidad, como “Aries, industrias del plástico”, asentada
desde hace años aunque con ampliaciones irregulares realizadas al margen de la
legalidad urbanística.
Nos encontramos otras edificaciones sin uso aparente, en mal estado de conservación,
con tipologías edificatorias diferentes a las propias del tejido industrial, algunas
arregladas recientemente para albergar usos dotacionales de servicios sociales. El
servicio lo presta la Comunidad de Madrid en una parcela municipal.
El resto de los terrenos como en el PAU-8 son terrenos de labor sin cultivar.
4.4. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES
El área objeto de este Plan de Sectorización, está delimitada por las infraestructuras
existentes en los Polígonos adyacentes de Uranga, Cordel de la Carrera, El Tempranar y
la factoría de Coca Cola: red de abastecimiento, red de saneamiento, energía eléctrica,
alumbrado público, telefonía y gas.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Estas redes discurren por las calles de Sauce, Montecarlo y del Roble, calles que
conectarán con el nuevo Polígono objeto del Plan de Sectorización pero sin afectar a la
ordenación propuesta.
En el resto del Polígono existen; tendidos eléctricos de Media y Baja tensión que
atraviesan los terrenos del Plan de Sectorización y que habrá que desmontar y soterrar,
canalización de gas de alta presión que se reforzará o desviará según indique las
compañías correspondientes.
Las canalizaciones de abastecimiento y saneamiento que tendrán que modificarse con la
nueva propuesta de ordenación, se adaptarán a la de los polígonos vecinos. En concreto
la conexión principal de saneamiento, se realizará a un ovoide existente que transcurre
bajo la carretera M-506 hasta la EDAR de La Reguera. El resto de los colectores
existentes se encuentran en el polígono El Tempranar con el que el PAU-7 y PAU-8 se
conectarán para mallar el conjunto del Sector.
ORDENACIÓN
5. DELIMITACIÓN DEL SECTOR. JUSTIFICACIÓN DEL ÁMBITO
El Plan de Sectorización delimita un único sector, que recoge los ámbitos
correspondientes con los definidos gráficamente en el Plan General como PAU-7 Y PAU-8
con una superficie total de 342.450 m², con los siguientes ajustes que dan como
resultado una superficie total de 344.325 m2.
- Al norte se incluye una estrecha franja de suelo situada entre el sector PAU-8 y la C/
del Sauce. Esta franja de suelo es contemplada por el Plan General como suelo no
urbanizable de protección urbanística NUP 1.1, y de reserva para el corredor regional
DES-4.
El Plan General de Fuenlabrada define en el artículo 5.1.2 de la Normativa Urbanística,
como suelo no urbanizable de protección urbanística, aquellos terrenos que por sus
características objetivas constituyen un riesgo de implantación de actividades que
condicionen el destino del suelo no urbanizable. Así mismo, en este tipo de protección
se incluyen los terrenos que constituyen reservas destinadas a la realización de obras
o infraestructuras públicas.
Estos terrenos no poseen valores naturales, y en ningún caso se encuentran dentro de
los supuestos que establece el artículo 16 de la Ley 9/2001 para ser clasificados como
suelo no urbanizable de protección; así y de acuerdo con las determinaciones de la
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Disposición Transitoria Primera el régimen urbanístico de aplicación para esta franja
sería el establecido en la Ley para el suelo urbanizable no sectorizado.
El régimen de esta categoría de suelo no urbanizable es equiparado por el Plan
General con el régimen del suelo urbanizable no programado, artículo 6.1.4.
Esta franja de suelo es atravesada en diagonal por la calle del Sauce, calle que hoy
constituye la salida para todo el tráfico industrial del remate norte de la ciudad. Esta
calle es obviada por el Plan General, que la sustituye por otra nueva prevista al sur del
trazado actual con una geometría poco eficaz.
En la situación actual hay que constatar: que ya se ha construido la carretera regional
M-407, y que, en el trazado de la misma, se materializó el entronque con la calle del
Sauce con una glorieta, actualmente sustituida por un cruce a desnivel, acometiendo
dicha calle de forma perpendicular, habiéndose modificado el trazado original previsto
en el PGOU.
Nuevo Ámbito delimitado en rojo Ortofoto reciente del ámbito
Se incluye dentro del ámbito el trazado de la calle del Sauce, considerando debe
acometerse el tratamiento de esta calle de forma integral, planteándose su papel en el
conjunto del tejido industrial norte, ya que canalizará tráfico industrial de cierta
intensidad. A efectos del cálculo del aprovechamiento del sector se excluye la
superficie de la calle existente, dejando claro que la superficie que ocupa no computa
ni como espacio libre de cesión ni genera aprovechamiento.
- Dentro del ámbito se incluye una parte que queda afectada por el corredor DES-4, con
el mismo criterio que la Modificación puntual nº4 del Plan General, aprobada
definitivamente por la Comunidad de Madrid, con fecha 14 de mayo de 2003, se
reduce el corredor al incluirse parte del mismo en suelo urbanizable, manteniendo la
misma anchura de corredor prevista en la Modificación citada, que garantiza la
continuidad del mismo.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
32
- En la delimitación del extremo suroeste del sector PAU-7 que definía el Plan General,
el Ayuntamiento ha apreciado un error material con respecto a la delimitación del
suelo urbano del PGOU/87, pues en el PGOU/99 se ha incluido dentro del suelo urbano
un terreno ocupado por edificaciones e instalaciones auxiliares de una nave del
polígono industrial colindante, edificaciones que se erigieron sin regulación en suelo no
urbanizable. El Ayuntamiento plantea la conveniencia de rectificar el error recogiendo
el límite del suelo urbano del Plan anterior, dejando las citadas edificaciones auxiliares
dentro del sector de suelo urbanizable.
Se adjunta ANEJO II, donde se recoge la situación urbanística, licencias,
autorizaciones municipales y convenios que afectan a esa parcela.
Plan General de Ordenación Urbana.1987 Ámbito propuesto
Los límites del polígono delimitado quedan de la siguiente manera:
Se delimita al noroeste con el trazado del Corredor Regional D.E.S.-4.3, incluido en
su ámbito, Carretera Fuenlabrada –Leganés M-407, al norte con el trazado del
Corredor Regional D.E.S.-4, al Este con el asentamiento industrial de Coca Cola, al
sur con el suelo urbano industrial que se organiza en torno a la calle Montecarlo y el
polígono industrial El Tempranar.
Englobando una superficie total de 344.325 m² con la consideración de las precisiones
anteriores, en esta superficie no están incluidas las redes exteriores adscritas.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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6. ESTRUCTURA GENERAL Y CONDICIONES BÁSICAS DE ORDENACIÓN
La ordenación estructurante del polígono bascula a partir de la prolongación de la C/
Montecarlo, eje natural que dividía los dos sectores inicialmente delimitados en el Plan
vigente, y la calle del Sauce, que limita el ámbito que remata el tejido industrial de
nueva creación.
El eje estructurante principal lo constituye la prolongación de la C/ Montecarlo, calle que
se refuerza convirtiéndola en bulevar, con una glorieta en cada uno de sus extremos,
constituye el eje que vértebra la ordenación. Vinculado a este eje viario, que sirve para
relacionar el polígono con los tejidos industriales urbanos colindantes, se fija un espacio
triangular como red general de equipamientos, que contribuirá a paliar los déficits
dotacionales.
Otra de las premisas de partida la constituye el necesario engarce del nuevo tejido
industrial con los tejidos existentes colindantes, en particular con el nuevo polígono
industrial El Tempranar, una de cuyas calles acaba el ámbito delimitado, a la que habrá
que dar continuidad.
Se disponen dos viarios paralelos a la C/ Montecarlo y perpendiculares a la C/ del Sauce
que generan las manzanas industriales resultantes. La red viaria se completará con las
necesarias vías perpendiculares que se prolongan en las dos partes diferenciadas del
polígono.
La ordenación recoge la reserva del corredor regional que establecía el Plan General,
reserva que engloba la carretera regional M-407 ya construida y la red general prevista
de espacios libres. La carretera regional, a su paso por el ámbito delimitado, se
desarrolla tangente en su borde noroeste, los enlaces previstos de esta carretera con la
carretera regional M-506 y con la C/ del Sauce, suponen las rótulas que relacionan el
nuevo espacio industrial con el resto de la ciudad y las poblaciones vecinas de Leganés,
Móstoles, etc.
Soportar dentro del propio ámbito el trazado de un viario de carácter regional provocará
necesariamente la generación de ruidos y molestias que van aparejadas con este tipo de
trazados, la ordenación del enclave deberá paliar las referidas molestias, imponiendo las
medidas correctoras necesarias para minimizar las afecciones.
En este sentido se disponen los espacios destinados a las redes públicas de espacios
libres en una franja paralela a la carretera, con la implementación de medidas
correctoras concretas que contribuyan a mitigar los ruidos y molestias generadas por la
carretera; esta franja además supone un remate paisajístico de calidad que claramente
se enriquece con las tipologías de grandes industrias y terciario que se dispondrán en
proximidad. Los espacios libres penetran hacia la ordenación industrial creando una pieza
de gran entidad para uso de espacios libres públicos que se abre hacia el tejido
industrial.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
34
7. REDES PÚBLICAS SUPRAMUNICIPALES Y GENERALES
El Plan General de Fuenlabrada, al no estar adaptado a la Ley 9/2001, no diferencia entre
sistemas generales de carácter municipal y sistemas de carácter supramunicipal, por lo
que será el Plan de Sectorización quién establezca cuál es el carácter de las redes
asignadas a cada sector por el Plan General, con las limitaciones establecidas por la Ley.
Dentro de los sistemas generales asignados por el Plan General de forma preferente al
ámbito delimitado son prioritarios el corredor regional DES-4.3 (Carretera regional M-
407) por encontrarse interior al ámbito delimitado, y la obtención de los terrenos
precisos para el trazado de la nueva vía pecuaria nº7 (V-13) que sustituirá el trazado de
la vía pecuaria actual “Vereda de la Moraleja” coincidente con el trazado de la C/
Montecarlo.
Durante la tramitación del documento se han producido modificaciones legislativas,
descritas en el punto de Antecedentes Administrativos, y una serie de circunstancias que
alteran la consideración de las redes asignadas: carretera regional y vía pecuaria.
Modificaciones legislativas
- Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas
Se ha suprimido para el suelo urbanizable de uso industrial la obligatoriedad de
reservar, como mínimo, la tercera parte de los terrenos de cesión obligatoria para el
sistema de redes supramunicipales, a la red de viviendas públicas o de integración
social.
- Ley 9/2010, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y
Racionalización del Sector, con las modificaciones introducidas por la Ley 6/2011, de
28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas.
El sistema de redes generales debe definirse en la ordenación estructurante respecto
al conjunto del Municipio, de forma que cada una tenga las dimensiones y
características suficientes para satisfacer adecuadamente las necesidades sociales
actuales y potenciales. La modificación de la Ley contempla en los sectores de uso
industrial la supresión de la obligatoriedad de reservar redes generales en una cuantía
determinada, no obstante el Ayuntamiento de Fuenlabrada ha optado por continuar la
tramitación del documento con la aplicación de las superficies de cesión contemplados
en los documentos aprobados inicial y provisionalmente, si bien existen modificaciones
derivadas del cumplimiento de los informes sectoriales que modifican el carácter de
algunas pasando a su consideración como red supramunicial.
Modificaciones en las redes
- Vía pecuaria
Con respecto a la asignación de terrenos para el nuevo trazado de la vía pecuaria
“Vereda de la Moraleja”, el Plan General ha previsto la carga de la totalidad del nuevo
trazado de la vía pecuaria al desarrollo de estos ámbitos: 46.728 m2 (12.700 m² al
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
35
PAU-7 y 34.028 m² al PAU-8), asignándoles la superficie de la misma en todo su
recorrido dentro del término municipal, no solo la parte equivalente del trazado actual
que los atraviesa.
Sin embargo del nuevo trazado previsto el Ayuntamiento ya ha obtenido parte de la
superficie, con cargo al desarrollo del Plan Parcial PP.II.2. Ciudad Jardín Oeste.
Plano de identificación de cesiones sobre plano de calificación de la Modificación nº2 del PP II.2
La superficie obtenida se corresponde con la parte del trazado que se sitúa al sur de
la carretera M-506, con una superficie de 19.712 m2, inscrita a nombre de la
Comunidad de Madrid en el Proyecto de Parcelación de dicho sector, porciones SGVP
1, 2 y 3 del plano 6.1 del presente Plan de Sectorización. Esta superficie se deberá
descontar de los metros asignados para nueva vía pecuaria al Sector PAU 7 y 8.
La medición del trazado que queda por obtener (la correspondiente al trazado que se
sitúa al norte de la carretera M-506, hasta el límite del término municipal) es de
28.097 m2 (1.345 m lineales x 20,89 m de anchura), debiendo cargarse esta
superficie al ámbito del sector correspondiente al PAU 7 y 8 en vez de la señalada en
las fichas. Se fija una nueva superficie de 28.500 m2 que contempla una pequeña
holgura.
El Ayuntamiento de Fuenlabrada ha tramitado el ajuste del trazado de la vía pecuaria
con respecto al inicialmente previsto en el PGOU, que cuenta con informe favorable
de la Dirección General de Medio Ambiente. El nuevo trazado, pendiente de obtener,
se adapta al trazado de la carretera 407 ya construida, según plano nº 2 de este Plan
de Sectorización. La vía pecuaria se desarrolla en paralelo al trazado de la carretera
407, hasta el nudo de la carretera con su entronque con la C/ del Sauce (trazado ya
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
36
rectificado), para seguir paralelo al camino que dirige al enclave industrial existente
(Cordel de la Carrera) hasta enlazar con la vía pecuaria denominada Cordel de la
Carrera.
En verde la superficie de la vía pecuaria que queda por obtener
- Carretera M-407 (DES-4.3)
Con respecto al corredor DES-4.3 asignado como sistema general por el PGOU se
señala que en la actualidad está construido el tramo de la carretera regional que
discurre dentro del ámbito del sector delimitado, que ocupa una superficie de 45.634
m2, superficie de suelo que fue obtenida por el organismo titular de la carretera, a
cuyos efectos no debe ser computada como superficie de cesión; quedando una
superficie de 34.439 m² por obtener de la reserva proyectada para el corredor DES
4.3. (en total 80.073 m²).
Cálculo de los estándares de redes
Los estándares de reservas de suelo para redes que establece el Plan de Sectorización se
han calculado sobre los siguientes datos:
- Superficie bruta del sector:
344.325 m2
- Superficies de redes generales y supramunicipales interiores no computables:
45.634 m2 M-407
9.756 m2 Vía Pecuaria (C/ Montecarlo)
5. 343 m2 C/ Sauce (calle existente en la actualidad)
60.733 m2 Total superficies no computables
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
37
- Superficie neta del sector:
283.592 m2
- Superficie de redes generales y supramunicipales exteriores asignados al sector:
28.500 m2 adscritos trazado alternativo vp
27.310 m2 no computables (M-407-PP II-2)
- Superficie del área de reparto:
312.092 m2
Se ha tenido en cuenta una superficie construida de 136.550 m2, resultantes de la
ordenación pormenorizada contenida en el Plan Parcial que en aplicación del artículo 45
de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid se formula y tramita de forma
simultánea.
Asignación de redes del Plan de Sectorización
- Corredor regional DES-4.3
El corredor regional DES-4.3 se contempla dentro del documento de Bases
Estratégicas, que sirve de base para la realización del Plan Regional, como parte de la
red viaria regional, teniendo en cuenta que en la actualidad la carretera regional M-
407 ya está construida, se considera ésta como red supramunicipal existente (45.634
m²) no computando su superficie a efectos de superficie de cesión (art. 91. Ley
9/2001); el resto de la superficie reservada en el Plan General correspondiente al
corredor DES-4.3 se considerará como red general (34.439 m²) teniendo en cuenta su
funcionalidad.
De la banda del corredor regional que se integrará en el sistema de redes generales se
consideran como espacios libres de uso público únicamente los terrenos que cumplen
con los condicionantes exigidos al efecto por el Informe de Análisis Ambiental,
mereciendo éstos la definición de áreas de sensibilidad Tipo II o levemente ruidosas,
que se corresponden con una superficie de 27.331 m², el resto (7.108 m²) se
considera como zona de protección de infraestructuras.
- Vía pecuaria nº 7 (V-13)
Como ya se ha explicado anteriormente y en el apartado de Antecedentes
administrativos se adscribe al sector la superficie necesaria para completar el trazado
alternativo de la Vereda de la Moraleja previsto en el Plan General, que supone una
superficie de 28.500 m2 descontando la superficie ya obtenida por parte del
Ayuntamiento con cargo al desarrollo del Plan Parcial PP.II.2. Ciudad Jardín Oeste de
19.712 m2 (correspondiente a la parte del trazado que se sitúa al sur de la carretera
M-506).
Se tiene en cuenta la superficie de la vía pecuaria existente, coincidente con el trazado
de la C/ Montecarlo, superficie de 9.756 m2 (se ha considerado una anchura de 20,89
m), superficie de suelo público que no se tiene en cuenta a efectos del cálculo del
aprovechamiento unitario.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
38
Atendiendo a su carácter de vía supramunicipal la obtención de esta red se adscribe al
sector como red supramunicipal, aunque no se tiene en cuenta a efectos del cómputo
de la superficie de cesión para redes supramuniciaples, ya satisfecho con el SGV-1 a
que se hace referencia en el apartado de Antecedentes administrativos.
- Se consideran como redes generales estructurantes por encontrarse dentro del ámbito
delimitado las calles Montecarlo y El Sauce.
Redes supramunicipales asignadas por el Plan de Sectorización:
. 27.310 m² (M-407) *
. 28.500 m² correspondiente al nuevo trazado de la vía pecuaria nº7 (V-13)
* La asignación se contempla en el documento de Modificación del documento de
delimitación de redes públicas supramunicipales en el ámbito del sector PP II-2,
identificado como parte de la banda SGV-1, identificado en la imagen adjunta en color
morado, y en el plano 6.1 del presente Plan de sectorización.
Redes Generales asignadas por el Plan de Sectorización:
. 27.331 m² (DES-4.3) espacios libres de uso público
. 7.108 m² (DES-4.3) zona de protección de infraestructuras
. 22.468 m² ampliación viarios C/ Sauce y Montecarlo (excluida sup. viario existente)
(Sup. redes existente: 9.756 m2 C/Montecarlo + 5.343 m2 C/Sauce)
. 5.732 m² (E-1)
Total redes interiores propuestas 62.639 m2
Total redes exteriores propuestas 55.810 m²
Total Redes propuestas 118.449 m²
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
39
Resumen del suelo destinado a redes supramunicipales y generales
Redes Estándar Ley
9/2001
(m2s/100 m2c)
Superficie
Ley
(m2s)
Plan de
Sectorización
(m2s)
Estándar Plan de
Sectorización
(m2s/100 m2c)
Supramunicipales 20 27.310 27.310* 20
Generales - - 62.639 45,87
Total 27.310 89.949
* Se incluye únicamente la superficie computable a efectos de cesión.
Resumen del suelo total destinado a redes supramunicipales y generales en el ámbito del
sector
Redes Redes
propuestas
(m2s)
Redes
existentes (m2s)
Supramunicipales SGV-1 (PPII-2) 27.310
V-13 28.500
DES-4.3 45.634
Generales DES-4.3 27.331
DES-4.3 7.108
Viarios 22.468 15.099
Equipamiento 5.732
Total 118.449 60.793
A efectos del cálculo del aprovechamiento unitario del sector se excluirán las superficies
correspondientes a las redes públicas existentes así como la superficie de redes
supramunicipales asignada en SGV-1, ya tenida en cuenta en el expediente de
Modificación del Documento de delimitación de redes públicas supramunicipales en el
ámbito del sector PP II-2.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
41
8. DETERMINACIONES SOBRE LOS USOS
Usos globales
El sector que se delimita tiene como uso característico el uso industrial, definiéndose
como claramente incompatible el uso residencial y el uso comercial en gran superficie.
Se establecen como usos compatibles con el uso característico los usos terciarios,
valorando expresamente la posible implantación de usos de apoyo y servicio al
automóvil, como venta y exposición de vehículos y estación de servicio.
Condiciones específicas de regulación de los usos
Se establecen localizaciones preferentes vinculantes para los usos terciarios, que
necesariamente deberán localizarse ligados a los ejes viarios que tienen una mayor
proyección hacia el resto de la ciudad, como son la C/ del Sauce y la carretera regional
M-407.
Teniendo en cuenta la proyección hacia el exterior de los espacios colindantes a la
carretera regional, red viaria más transitada, se hace necesario localizar en los espacios
más próximos actividades que requieran una cierta calidad ambiental, en esta línea se
enmarcan los usos terciarios y las industrias aisladas de mayor tamaño, para las cuales
se determinarán prescripciones concretas para el tratamiento de las parcelas, que
contribuyan a la correcta inserción de estas actividades en el marco paisaje de los
espacios libres públicos.
Carácter de las zonas verdes y equipamientos
Teniendo en cuenta los usos industriales que se implantarán en el ámbito delimitado para
su incorporación al proceso urbano se establecen una serie de premisas sobre el carácter
de los espacios destinados a redes públicas de equipamientos y zonas verdes del futuro
polígono industrial.
Zonas verdes
Se conciben como piezas que además de esponjar la trama industrial a consolidar doten
al enclave de una calidad ambiental propia, sirviendo ocasionalmente como zonas donde
se pueden desarrollar actividades de recreo y deportivas. Se diferencian estas zonas de
las áreas verdes propias de las zonas residenciales que responden de forma
particularizada a las necesidades de esparcimiento, solaz y recreo de la población
residente.
Equipamientos
Los equipamientos a implantar en los polígonos industriales deberán necesariamente
convivir con el desarrollo y funcionamiento de las actividades industriales, únicamente se
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
42
podrán localizar aquellos equipamientos que admitan la sensibilidad acústica que tienen
los entornos de los polígonos industriales.
Considerando su posición estratégica central se establece la reserva como red general de
equipamientos de la parcela triangular que se delimita junto a la glorieta de la C/
Montecarlo con el suelo urbano residencial.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
43
9. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS PORMENORIZADOS
Los usos básicos que se permite desarrollar en el ámbito del sector que se delimita son:
o Industrial
o Terciario
o Estación de servicio
Para el establecimiento de los coeficientes de ponderación se asumen los coeficientes que
fija el Plan General para el desarrollo del suelo urbanizable programado, coeficientes que
se detallan en el artículo 6.2.5. de la Normativa Urbanística, tomando la tabla de
equivalencias correspondiente al primer cuatrienio cuyo uso característico es el industrial.
Uso Coeficiente ponderación
(Cp)
Industrial 1
Terciario 1,875
El Plan de Sectorización fija un nuevo coeficiente de ponderación para el uso de Estación
de servicio, uso no previsto de forma específica en el documento de Plan General, al que
asigna el valor Cp= 2,5
Este coeficiente se establece sobre la base de precios medios del mercado inmobiliario de
Fuenlabrada, que ha sido actualizado, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido en la
tramitación del documento; no se considera equiparable al uso Dotacional Privado,
adoptado en otros Planes de Sectorización tramitados al haber tenido en cuenta en este
caso las siguientes circunstancias:
Se valora la mejor localización de la parcela destinada a Estación de Servicio,
localización estratégica sobre un eje estructurante ya muy consolidado –C/ del
Sauce-, incluso antes del desarrollo del PAU, y en una de las entradas a
Fuenlabrada más utilizadas Hay que tener en cuenta que el mercado de
hidrocarburos se ha ido paulatinamente liberalizando, sobre todo a partir de la
aprobación del Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de
Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios. Por otra
parte, señalar además que el negocio de las Estaciones de Servicio basa sus
beneficios principalmente en la venta todo tipo de productos del Comercio (uso
terciario) que suelen llevar asociado, que en la venta del propio combustible para
vehículos, aproximando su valor al fijado por el Plan General para el uso terciario
(1,875), pasando a considerar un Cp de 2,5.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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10. APROVECHAMIENTO UNITARIO E ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD
La Disposición Transitoria primera de la Ley 9/2001 establece, que en tanto no se adapte
el planeamiento general, el aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la
media ponderada de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo
urbanizable existentes.
El Plan General de Fuenlabrada establece el mismo aprovechamiento tipo para las dos
áreas de reparto que delimita, debidamente ponderadas, áreas de reparto que se
corresponden con los sectores que se desarrollarán en cada uno de los dos cuatrienios.
El cálculo del aprovechamiento tipo del área de reparto del primer cuatrienio programado
por el Plan General, está desarrollado en el apartado 5.5.5 de la Memoria de éste,
páginas 246 a 253, que se incorporan a continuación.
Si bien en dicho apartado (página 249) se señala como índice de aprovechamiento tipo
para el primer cuatrienio 0,537, (indicado también en el artículo 6.2.5 de la Normas), lo
cierto es que el índice debe ser 0,536, pues realizando la concreta operación que lo
define sobre los datos de los cuadros del citado apartado, el resultado es de 0,536
(página 252).
Señalar que, en consecuencia, el coeficiente que se ha venido utilizando en el desarrollo
de los sectores programados del primer cuatrienio, especificado en las respectivas fichas
de desarrollo de los mismos, es el coeficiente 0,536.
En el ámbito delimitado por el Plan de Sectorización, el Plan General prevé como uso
característico el uso industrial, por lo que el aprovechamiento unitario de aplicación
será de 0,536 m²/ m², equivalentes a metros cuadrados edificables de uso industrial
por cada m².
- Aprovechamiento unitario de reparto:
0, 536 m2c industria/ m2s
- Aprovechamiento homogeneizado máximo del sector:
167.281,47 m2 industria
Para la fijación del índice de edificabilidad no se ha tenido en cuenta la superficie
ocupada por la superficie de dominio público ya existente interior al ámbito del sector:
carretera M-407, calles Sauce y Montecarlo (60.733 m2), lo que arroja un índice de
edificabilidad de 0,4815, frente al resultado de 0,3965 que figuraba en el documento
aprobado provisionalmente; índice que se mantendría en caso de tener en cuenta la
carretera, ya que no se ha modificado la superficie edificable del sector.
El índice de edificabilidad considerado no es coincidente con los que fijan las fichas del
PGOU para ambos sectores 0,40 m2/m2 para el PAU-7, y 0,30 m2/m2 para el PAU-8; al
respecto reiterar lo ya explicitado en el punto 2.1. Vinculación de las
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
45
determinaciones del Plan General al Plan de Sectorización, considerando que las
especificaciones de la ficha del plan general con respecto a la fijación del índice de
edificabilidad no pueden tener otro alcance que el meramente indicativo.
Se fija un índice de edificabilidad de 0,4815 m2/m2.
Por otra parte hay que indicar que el índice de edificabilidad de las fichas del PGOU/99 se
refiere a la superficie bruta del sector que incluye las superficies de dominio público que
ahora se excluyen; siendo este parámetro, señalado en las fichas, no vinculado a las
determinaciones de la ley 9/2001.
Se adjuntan las determinaciones del Plan General con respecto al
aprovechamiento tipo correspondientes al documento de Memoria del PGOU/99.
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CUADRO 5.13ª
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CUADRO 5.13b
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52
CUADRO 5.13c
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53
CUADRO 5.14
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11. CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA LA FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
En la formulación del Plan Parcial deberán tenerse en cuenta los siguientes objetivos y
criterios:
El objetivo principal del Plan Parcial deberá ser la recualificación del entorno industrial
donde se localiza el polígono delimitado, que contribuya desde la completación de la
malla viaria existente, a la racionalización revitalización y mejora del espacio industrial de
esta zona de la ciudad, potenciando la mejora de su relación con el resto de la ciudad.
Se pretende consolidar un tejido industrial que, desde unos estándares de calidad
constructiva, responda a las necesidades del mercado, fijando las condiciones para la
implantación de las nuevas industrias y los usos compatibles que se consideren.
Estos objetivos generales se concretan en los siguientes objetivos particulares:
- Reforzar la conexión del nuevo polígono con la carretera regional M-407.
- Completar la estructura viaria de los polígonos colindantes dando continuidad a los
viarios que se interrumpen en el ámbito delimitado.
- Contemplar una ordenación que permita la completación y dignificación del tejido
industrial colindante.
- Creación de una fachada de calidad hacia la carretera regional M-407, con la
previsión de un tratamiento medioambiental adecuado, y la implantación de
industrias y otros usos que aseguren la dignificación de este frente industrial,
fachada noroeste de la ciudad consolidada.
- Localización preferente de las tipologías industriales más densas (industrias
adosadas y pareadas) en el área que se ubica al sur de la prolongación de la C/
Montecarlo, entre ésta y la C/ del Sauce.
- Localización preferente de los usos terciarios en el frente de la carretera M-407 y C/
del Sauce.
- La altura máxima de la edificación será de tres plantas más ático.
Deberá redactarse un único Plan Parcial para la totalidad del sector delimitado.
Se recogen las determinaciones específicas para el desarrollo del ámbito de ordenación
en una Ficha en la Normativa Urbanística de este Plan de Sectorización.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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REDES DE INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
12. RED DE COMUNICACIONES VIARIAS
12.1. DISEÑO GENERAL Y PLANTAS
La red viaria que se propone nace por un lado de la prolongación de la calle
Montecarlo del polígono adjunto y de la remodelación de la calle Sauces. No
obstante, y a pesar de que los ejes principales se prolongan para constituir el viario
principal del Plan de Sectorización, se han tenido en cuenta algunos condicionantes
básicos de ordenación.
Se han establecido las secciones básicas siguiendo el modelo del polígono contiguo
“El Tempranar “ para seguir con un firme homogéneo.
12.2. GENERACIÓN DE TRÁFICO
La tabla adjunta indica la generación estimada de tráfico en el polígono:
Tabla 1: Estimación de la movilidad generada en el polígono
Ordenanza Superficie
(m2) E (m2/m2)
S edificable
(m2)
Ratio
Generación.
(Veh./100m2)
Total Día
(2 sent.)
Pesados
%
Total
Pesados
(2 sent.)
1 Industria aislada1 21.380 0,65 13.897 5 695 9% 62
2 Industria aislada2 49.272 0,7 34.490 5 1724 9% 155
3 Industria adosada 27.939 1 27.939 4 1117 13% 145
4 Industria pareada 10.895 0,8 8.716 4 348 13% 45
5 Minipolígono 26.569 0,7 18.598 7 1302 13% 169
6 Terciario 24.924 1,2 29.909 8 2392 1% 24
7 EstaciónServicio 5.000 0,6 3.000 30 900 10% 90
Total 165.979 136.550 8.478 690
Se han estimado puntas del 12% con una distribución por accesos siguiente:
Tabla 2: Intensidades diarias y punta en los accesos al PAUS 7 Y 8.
ACCESO IMD IH PUNTA
Acceso Avda. Sauces Norte ( glorieta de M–407 ) 5.087 610 60%
Acceso calle Sauces Sur 3.391 678 40%
TOTAL 8.478 1.288 100%
Las puntas horarias permiten mantener niveles de servicio suficientes en los viales
de acceso (Sauces), así como en sus intersecciones o glorietas.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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12.3. RED DE TRANSPORTE PÚBLICO
La red de transporte que existe en el ámbito del Plan de sectorización actualmente
está formada por autobuses urbanos fundamentalmente. Por la calle Sauces tiene
el inicio la línea 491 Los Naranjos-Estación de cercanías de Aluche, por la M-506
pasan las líneas 525 y 526 que tienen su inicio en Móstoles y terminan en la
estación de cercanías e Fuenlabrada.
Como se puede observar no tenemos en la proximidad ninguna entrada de metro
pero si está bien conectada mediante los autobuses urbanos locales a las
estaciones de cercanías más cercanas, además el consorcio deberá estudiar la
reubicación de las paradas de autobús.
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13. RED DE SERVICIOS DE SUMINISTRO DE AGUA
13.1. RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE
Esta Red resuelve la distribución principal de agua, dejando las acometidas
suficientes para que el urbanizador de cada una de las parcelas destinadas a
distintos usos disponga de un punto de conexión con esta red principal.
Se disponen de tres conexiones con la red exterior existente, según las
especificaciones remitidas por el Canal de Isabel II en su Informe de Viabilidad de
Suministro. La cuarta conexión, la situada en la glorieta suroeste del Plan de
Sectorización, propuesta también por el Canal no ha sido utilizada, ya que en la zona
adyacente no se plantea ninguna edificación, sino que está calificada como red
general de zonas verdes.
Los diámetros de la red propuesta varían desde los 150 mm, tal y como exige el
informe del Canal de Isabel II, hasta los 300 mm La tubería se lleva por la acera
manteniendo las distancias con los demás servicios que venga marcado en la
normativa.
Se contempla la colocación de una red de hidrantes, dispuestos con una separación
aproximada de 200 metros entre ellos, colocados en los puntos donde se consideran
más necesarios.
13.2. RED DE SUMINISTRO DE AGUA PARA LA RED DE RIEGO
Respecto al riego de las zonas verdes y espacio libres de uso público, el objetivo es
prever la distribución de aguas para su uso en el riego de las zonas verdes, dejando
las acometidas suficientes como para que los usuarios de estos servicios puedan
abastecerse con suficiencia. Se prohíbe expresamente la colocación de bocas de riego
en viales para baldeo de calles.
Será obligatorio establecer redes de riego con agua regenerada para las zonas verdes
de uso público de acuerdo con el Plan de Depuración y Reutilización de agua en la
Comunidad de Madrid 2005-2010 según convenio firmado el 25 de enero de 2006
entre el Canal de Isabel II y el Ayuntamiento de Fuenlabrada.
En estas zonas, las redes de riego que se conecten transitoriamente a la red de
distribución de agua potable deberán ser independientes de la red de distribución,
disponiendo de una única acometida con contador para cada una de ellas, de
momento no existe un Plan de uso de agua depurada que permita aportar planos en
los que se detalle el riego de zonas verdes con este sistema.
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Los proyectos de riego y jardinería conectados a red de distribución de agua
potable, deberán remitirse al Canal de Isabel II para su Aprobación. De acuerdo con
las Normas de Abastecimiento de agua del Canal de Isabel II, el agua para riego de
Parques con superficie bruta superior a 3 Hectáreas, deberá obtenerse de fuentes
alternativas distintas de la Red de agua potable.
14. RED DE SERVICIOS DE ALCANTARILLADO
La red de saneamiento proyectada será de tipo separativo, debiendo preverse
acometidas diferenciadas, una para aguas residuales y otra para aguas pluviales.
14.1. RED DE FECALES
Se pretende dar servicio de saneamiento a las parcelas previstas y recoger las
aguas negras y vertidos líquidos industriales generados por las distintas
instalaciones que en ellas se sitúen para conducirlas convenientemente al Sistema
Integral de Saneamiento existente para su tratamiento.
Serán de aplicación la legislación y normativa que se encuentre en vigencia sobre
las distintas actividades que se instalen en el sector, tanto en el ámbito estatal,
como autonómico y municipal. No obstante, con la finalidad de regular los usos
para adecuarlos a la estrategia planteada para el Plan Parcial, se hace necesario
indicar las siguientes limitaciones al uso industrial:
Quedan excluidos con carácter general del ámbito de la actuación los siguientes
usos:
Las actividades dedicadas a la transformación de productos animales.
Las industrias de almacenamiento de residuos, sin que efectúen su
procesamiento industrial de los mismos.
Las actividades mineras y extractivas.
Las actividades de almacenamiento exclusivo en superficie y, en concreto, los
parques de maquinaria.
Quedan restringidos los siguientes usos con carácter general:
Almacenaje y distribución de mercancías, quedando limitada su ubicación a
las parcelas correspondientes a las zonas de ordenanza de industria adosada
y mini polígonos.
Vivienda de guardería, permitiendo su desarrollo únicamente en las parcelas
cuya superficie supere los 25.000 m².
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Considerando las instalaciones industriales que se podrán instalar en el polígono,
éstas deberán ajustarse en sus vertidos a las condiciones establecidas en la ley
10/1993, de 26 de Octubre sobre “Vertidos líquidos industriales al sistema integral
de saneamiento”, para lo que se exigirá si es necesario depurarlas o corregirlas
antes de su incorporación a la red de alcantarillado mediante la instalación de
unidades de pretratamiento, plantas depuradoras específicas o, incluso,
modificando sus procesos de fabricación (Art. 4º).
14.1.1. Condicionantes establecidos a las infraestructuras de
Saneamiento
Para el cálculo de la red de saneamiento se ha tenido en consideración la Adenda
de 19 de julio de 2002, al convenio administrativo de cooperación para la ejecución
de las infraestructuras generales de saneamiento y depuración de la Cuenca del
Arroyo de la Reguera, que impone unos caudales de vertido máximos a la nueva
estación depuradora de aguas residuales (EDAR de La Reguera).
Esta Adenda específica que la dotación de aguas residuales para suelo industrial y
terciario debe ser de 8,65 l/m2/d, al igual que las dotaciones de abastecimiento.
Como puede observarse en esta Adenda, los caudales medios permitidos de aguas
residuales para el PAU 7 y el PAU 8 son de 297 m3/d y 597 m3/d respectivamente,
considerando una superficie de suelo industrial y terciario de 43.010 m2 y 86.423
m2 en cada uno de los casos.
Sin embargo, con éstas áreas de suelo industrial y terciario y siguiendo el proceso
de cálculo especificado en la Normativa del Canal, la dotación a utilizar para el
cálculo sería, en ambos casos, de 6.9 l/m2/d, o aumentar el vertido medio
permitido hasta igualar la dotación utilizada por el Canal de Isabel II, en cuyo caso
los caudales de vertido aumentarían hasta 372 m3/d y 748 m3/d.
Utilizando sin embargo el Informe exigido por el Decreto 170/98 de 1 de octubre
sobre gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales de la
Comunidad de Madrid en relación al Plan de Sectorización de los Sectores PAU-7 y
PAU-8, emitido por la Subdirección de Planeamiento del Canal de Isabel II, el
máximo caudal de vertido es de 1.012,80 m3/d prácticamente en el límite de los
caudales calculados anteriormente.
Se adjunta copia de la Adenda publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de
Madrid con fecha 23 de julio de 2002, así como el informe favorable de la
Confederación Hidrográfica del Tajo y el Informe del Canal de Isabel II sobre el
cumplimiento del mencionado Decreto. También se adjunta la información facilitada
por el Canal de Isabel II sobre la conexión con la EDAR de la Reguera.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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Atendiendo a las características físicas y geométricas del polígono, se plantea la
creación de dos redes separadas que recogiendo las aguas negras de las parcelas a
las que dan servicio, las lleven a los puntos iniciales de conexión seleccionados de
la red existente. Los puntos de conexión seleccionados son por la zona norte, el
Colector existente de Fuenlabrada y el ubicado en el polígono “El Tempranar “,
para posteriormente conectarse con el colector de La Reguera.
La conducción de aguas negras se realizará en lámina libre, por lo que se prevé que
la conducción tenga una capacidad suficiente para contener las aguas y permitir la
aireación correspondiente de la canalización.
En el Plano 9 Bis de Red General de Saneamiento de Fecales, se adjunta el plano
correspondiente a las infraestructuras de saneamiento, hasta conectar con la
mencionada EDAR de La Reguera. Dicha información ha sido facilitada por el Canal
de Isabel II y por el Ayuntamiento de Fuenlabrada y adaptada a este Plan de
Sectorización.
14.2. RED DE PLUVIALES
El terreno donde se ubican los Sectores PAU-7 / PAU-8 se encuentra rodeado de
suelo urbano en sus márgenes este y sur, y por dos carreteras de la Comunidad de
Madrid, la M-506 y la M-407; por tanto, todo caudal de aguas pluviales generado
en las inmediaciones está ya recogido por las correspondientes infraestructuras de
drenaje de los viales y suelo urbano mencionados, no existiendo caudales de
pluviales que evacuen en el ámbito de estudio.
Con esta red se pretende recoger las aguas de escorrentía generadas en los viales y
parcelas colindantes para conducirlas todas ellas hacia los puntos de vertido más
próximos al punto de recepción. La estimación de los caudales recogidos se ha
realizado teniendo en cuenta el cumplimiento del Decreto 170 sobre aguas
pluviales.
El punto de vertido se prevé en el siguiente punto: el colector transcurre por la zona
norte aledaña al nuevo polígono, posteriormente cruza bajo la carretera M-407 por
un paso inferior, en dirección oeste, y va hacia el arroyo del Cordel de la Carrera,
exterior al ámbito del sector delimitado.
Los vertidos, en todo caso se realizarán mediante la correspondiente obra de
conexión con el arroyo. La estructura principal de la obra se encuentra ya realizada
al haber sido construida al mismo tiempo que la carretera M-407. Por tanto,
únicamente será necesaria la ubicación de un lecho de escollera en el punto de
vertido de la red con el objeto de no producir grandes erosiones en el terreno.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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En el Plano 10 Bis de Red General de Saneamiento de Pluviales, se adjunta también
la topografía del ámbito de estudio y de su zona aledaña, donde se puede observar
el cauce al cual se dirigen las aguas provenientes del drenaje del Plan de
Sectorización.
15. RED DE SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA.
Se quiere crear una red mallada para distribuir la energía eléctrica de la compañía
suministradora y dar servicio a las parcelas proporcionándolas un punto de conexión
a esta malla y así quitar los transformadores aéreos.
La conexión con la red existente se producirá desde los centros de transformación
existentes en la zona de la compañía Iberdrola. Se ha contactado con el
departamento de distribución de esta compañía, el cual está en principio de
acuerdo, si bien se la ha proporcionado toda la información para que indique donde
realizar las nuevas conexiones.
Se desmontarán las torres de alta tensión existentes sobre las parcelas y se
eliminarán sus conductores, de acuerdo con las previsiones de Iberdrola en la zona.
Se crearán nuevos centros de transformación en zonas céntricas que puedan
abastecer a todas las parcelas con la menor pérdida de carga creando un mallado e
integración de la red de media tensión, con objeto de incrementar la garantía de
suministro en razón de los 17.410 KW previstos en principio, de acuerdo con la
aproximación de 125 W/m2 para suelo industrial.
16. OTRAS REDES DE COMUNICACIONES: TELÉFONO
Se trata de plantear un trazado posible para la canalización de la red de
comunicaciones que se instalará en la zona, proporcionando un punto de acometida
y conexión a cada parcela para dotarlas de dichos servicios.
Concretamente se pretende resolver la canalización primaria, de forma que la
urbanización posterior de las parcelas tenga resuelta su conexión exterior.
Conforme a los criterios usuales, se incluye únicamente la obra civil de las
canalizaciones, encargándose las propias operadoras de redactar el proyecto
puramente técnico.
La solución consistirá en la creación de la canalización primaria y la conexión de
acometidas de las parcelas.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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La actuación consistirá en la conexión con cámaras existentes, ejecución y relleno de
zanjas, ejecución de los prismas de canalización y suministro y colocación de
arquetas.
La canalización primaria se proyecta con un prisma con cuatro conductos de P.V.C.
de 110 mm por cada vial, que va uniendo una serie de arquetas tipo D/H, que se
ubican, siempre bajo acera y fuera del paso de vehículos rodados, de forma que
puedan servir de base para la canalización posterior de las parcelas, en función de las
necesidades y características de las mismas.
17. RED DE ALUMBRADO PÚBLICO.
Se estudia la iluminación del viario estructurante de la zona a urbanizar, no
incluyendo actuaciones dentro de las parcelas. El suministro de la energía eléctrica a
esta instalación, se realizará a través de los centros de mando que se instalen para
su gobierno, que estarán conectados a los distintos centros de transformación.
La implantación será al tresbolillo y en algunos casos unilateral, con una separación
de 40 metros. En todos los casos se emplearán columnas de 10 metros de altura, 4
mm de espesor y un brazo saliente de 1,5 m. Las luminarias serán del tipo M-250
A/H/SAP o similar iguales a las existentes en el polígono contiguo “El Tempranar “, y
las lámparas V.S.A.P. de 250 W, y un flujo luminoso de 27.500 lúmenes de flujo
inicial.
18. RED DE GAS.
Se trata de definir la red de distribución necesaria para el suministro de gas natural
y de las canalizaciones necesarias para los puntos de posible consumo. Las posibles
ampliaciones o modificaciones que sea necesario realizar por condiciones de la obra,
se ejecutarán en base a los mismos criterios.
Se ha contactado con Gas Natural S.A. y se le ha proporcionado la documentación
necesaria para que compruebe los consumos y la suficiencia de las conexiones
previstas. Se pretende garantizar el suministro en todos los puntos de consumo, de
acuerdo con las necesidades actuales y futuras previstas dentro de las mejores
condiciones de seguridad.
Se plantea la colocación de una tubería de 160 mm de diámetro que conectada con la
red existente en la zona, proporcione el suministro a las parcelas mediante tubería de
63 mm y 90 mm, dotando a éstas de un punto de conexión a la red.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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GESTIÓN Y EJECUCIÓN
19. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE REPARTO. APROVECHAMIENTO
UNITARIO
La totalidad del sector delimitado constituye una única área de reparto a los efectos
de que se produzca el reparto equitativo de beneficios y cargas entre los
propietarios afectados, como consecuencia de la ordenación urbanística que se
propone. La delimitación del área de reparto sirve para determinar el
aprovechamiento que legalmente se atribuye a cada propietario, distribuyendo el
aprovechamiento lucrativo que asigna el plan entre toda la superficie del ámbito,
incluyendo tanto los terrenos con aprovechamiento como los destinados a redes
públicas.
El Plan de Sectorización, en cumplimiento de la Disposición Transitoria primera de
la Ley 9/2001 establece, un aprovechamiento unitario de aplicación de 0,536 m²/
m², equivalentes a metros cuadrados edificables de uso industrial por cada m² de
suelo.
A efectos del cálculo del aprovechamiento unitario del sector se excluyen las
superficies correspondientes a las redes públicas existentes: Ctra. M-407, parte de
las calles Montecarlo y Sauce, así como la superficie de redes supramunicipales
asignada en SGV-1, que fue tenida en cuenta en el expediente de Modificación del
Documento de delimitación de redes públicas supramunicipales en el ámbito del
sector PP II-2.
Superficie del Área de Reparto
- Superficie bruta del sector:
344.325 m2
- Superficies de redes generales y supramunicipales interiores no computables:
45.634 m2 M-407
9.756 m2 Vía Pecuaria (C/ Montecarlo)
5. 343 m2 C/ Sauce (calle existente en la actualidad)
60.733 m2 Total superficies no computables
- Superficie neta del sector:
283.592 m2
- Superficie de redes generales y supramunicipales exteriores asignados al sector:
28.500 m2 adscritos trazado alternativo vp
27.310 m2 no computables (M-407-PP II-2)
- Superficie del área de reparto:
312.092 m2
- Aprovechamiento homogeneizado máximo del sector:
167.281,47 m2 industria
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20. SISTEMA DE EJECUCIÓN
Las fichas del PGOU establecían diferente carácter para la gestión de los sectores 7
y 8, Pública para el PAU 7 y Privada para el PAU 8, en la refundición en un único
sector se ha adoptado el carácter público para la actuación en consonancia con la
totalidad de los sectores desarrollados y en desarrollo, del municipio de
Fuenlabrada.
La actividad de ejecución se desarrollará por el sistema de expropiación. La
obtención de los terrenos corresponde al Ayuntamiento de Fuenlabrada, siendo este
el organismo expropiante.
La expropiación se aplicará a todos los bienes y derechos incluidos en el ámbito de
la unidad. El Ayuntamiento, siguiendo el procedimiento establecido en el artículo
122 de la Ley del 9/2001 del Suelo, podrá acordar la liberación de la expropiación
de aquellos bienes que no sean incompatibles con la ordenación propuesta,
imponiendo las condiciones urbanísticas que correspondan.
La gestión del sistema de expropiación se llevará a cabo directamente por el
Ayuntamiento.
En el presente documento se establece la gestión directa e indiferenciada por el
Ayuntamiento de Fuenlabrada. Así pues, como la titularidad de los terrenos a
urbanizar la poseerá la propia Administración expropiante tras la obtención de los
suelos, no es necesario adoptar el compromiso reflejado en el artículo 45.4,
epígrafe a) de la Ley 2001, y respecto de los suelos que se adjudiquen a los
propietarios de bienes y derechos afectados por el expediente de expropiación que
opten por el pago en especie del justiprecio, tampoco será exigible dicho
compromiso porque en el documento administrativo reparcelatorio que se tramite
se describirán las fincas resultantes con las cargas de urbanización configuradas
con carácter real, previamente asumidas por los adjudicatarios, detallándose tanto
la cuantía repercutible en el saldo de la cuenta provisional, como la cuota fija que
se atribuya en el pago de la liquidación definitiva.
La expropiación de los bienes comprendidos dentro del sector en aplicación del
sistema de actuación adoptado se llevará a cabo por el procedimiento de tasación
conjunta y preferentemente mediante convenios expropiatorios, adjudicando
terrenos urbanizados o sin urbanizar para satisfacer las correspondientes
indemnizaciones.
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
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21. ESTUDIO DE VIABILIDAD
21.1. SOSTENIBILIDAD DEL MODELO ADOPTADO
El desarrollo del PAU 7 y 8 en Fuenlabrada se basa en las directrices marcadas por
el Plan General de esta localidad. Constituye una prolongación natural del Polígono
Industrial de “El Tempranar”, situado al sur de la zona de actuación, ocupando un
espacio baldío hasta los límites que suponen dos de las vías de comunicación más
importantes de la zona, las carreteras autonómicas M-506 y M-407.
El modelo adoptado continúa la red viaria existente en los polígonos adyacentes a
la zona de actuación, creando una malla que completa y refuerza la red actual,
ampliando la capacidad de la C/ Sauce, y mejorando su comunicación con la M-
407; esta mejora en la red viaria repercute directamente en los polígonos
adyacentes, y sobre todo en la principal industria de la zona, la factoría de Coca-
Cola, cuyos vehículos de transporte de mercancías verán mejorada
considerablemente la salida a la carretera.
Por tanto, se considera que el modelo adoptado es totalmente sostenible para el
entorno en el que se encuadra, y que consigue reafirmar el carácter industrial de la
zona.
21.2. VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA PROPUESTA
La zona de ordenación del PAU 7 y 8 está reflejada en el Plan General de
Ordenación Municipal de Fuenlabrada, enmarcada dentro de la reserva de suelo con
categoría Suelo Urbanizable No Programado.
En la ficha correspondiente a estos dos sectores del PGOU se especifica lo
siguiente:
Serán a cargo del sector los costes de las infraestructuras de conexión con los
sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las de ampliación o
refuerzo de dichos sistemas, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 18.30 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (Ley 6/1998 de
13 de abril), y las previsiones contenidas en el Programa de Actuación. En
concreto, constituye obligación del sector asumir en la proporción que le
corresponda la financiación de las Infraestructuras Hidráulicas necesarias para
garantizar el abastecimiento, saneamiento y depuración del mismo, conforme al
Convenio que se suscriba entre el Ayuntamiento de Fuenlabrada y el Canal de
Isabel II.
De acuerdo con el Informe del Canal de Isabel II sobre el cumplimiento del Decreto
170/98 de 1 de Octubre sobre gestión de las infraestructuras de saneamiento de
aguas residuales de la Comunidad de Madrid en relación a este Plan de
Plan de Sectorización PAU 7/PAU 8
66
Sectorización emitido el 9 de Enero de 2009, la repercusión total para el Sector de
los costes de infraestructuras es de 255.491,51 euros.
Dada la demanda potencial de suelo industrial existente en la zona, la viabilidad
económica está asegurada, al preverse una ocupación paulatina y, a medio plazo,
completa del Polígono Industrial del PAU-7 y PAU-8.
El hecho añadido de que sea el Ayuntamiento de Fuenlabrada el agente gestor y
urbanizador, coordinando, en su caso, las aportaciones a realizar por la iniciativa
privada que se establezca en estos sectores mediante convenios expropiatorios,
garantiza la viabilidad financiera del proyecto, ya que es la propia Administración
Pública la que dirigirá el proceso urbanizador, garantizando su correcta ejecución.
Para ello el Ayuntamiento de Fuenlabrada deberá destinar en sus presupuestos las
partidas correspondientes a las diferentes anualidades en que se distribuya el coste
de la urbanización deL SECTOR, considerando el momento que estime más
pertinente para el inicio de la actividad urbanizadora, dada la actual coyuntura
económica y teniendo en cuenta la demanda y necesidades industriales de la zona.
21.3. EVALUACIÓN ECONÓMICA DE LA PROPUESTA
21.3.1. Presupuesto de urbanización
Se presenta una primera valoración económica de las obras de urbanización del
polígono, en forma de resumen del presupuesto, estudiado a nivel de Plan Parcial
que se tramita conjuntamente:
Capítulo EUROS
1 Explanación y pavimentación 5.227.695
2 Equipamiento viario 421.847
3 Alumbrado público 692.343
4 Distribución de Agua 1.322.631
5 Saneamiento 1.258.437
5.1 E.D.A.R. La Reguera 255.491,5
6 Energía eléctrica 2.620.152
6.1 Convenio Iberdrola 587.516
7 Red de Comunicaciones 685.427
8 Distribución de Gas 653.791
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL 13.725.329,5
GASTOS GENERALES 13% 1.784.292,8
BENEFICIO 6% 823.519,8
SUMA 16.333.142,1
IVA 16% 2.613.302,7
EJECUCIÓN POR CONTRATA 18.946.444,8
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Esta estimación de presupuesto no incluye la explanación interior de parcelas, que
serían asumidas por los propietarios.
Expropiaciones
Se estima un coste total de expropiación de 6.373.387 €, utilizando un coste medio
16 €/m2.
Costes de Repercusión de la urbanización
Se indica el coste total de repercusión de expropiación y urbanización sobre el total
de superficie edificable:
Concepto Coste
Expropiación parcelas 6.373.387 €
Urbanización 18.946.444,8 €
Coste asistencias Técnicas 280.000 €
TOTAL COSTE 27.989.851,8 €
Sup. Edificable 136.550 m2
Repercusión Urbanización 139 €/m2
Repercusión Total 187,50 €/m2
A partir de este precio de repercusión, se comprueba que el coste de ejecución del
polígono es menor que el coste de mercado, atendiendo a los valores que en la
actualidad se están pagando en polígonos del entorno con características similares,
asegurándose así la viabilidad económica del proyecto.
Respecto de los costes de infraestructuras y su repercusión a los
desarrollos urbanísticos
Es deber del Promotor, en este caso el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contribuir a
la financiación de las infraestructuras necesarias para asegurar la conexión con las
redes generales y para reforzar, mejorar o ampliar tales redes cuando sea
necesario para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso
del ámbito de actuación.
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22. PROGRAMA DE ACTUACIÓN
22.1. CONDICIONES TEMPORALES PARA SU DESARROLLO
Para la ejecución del planeamiento se establece un orden de las actuaciones
precisas, determinando los plazos necesarios para cada una de ellas.
Se establece un plazo de tres meses a partir de la aprobación definitiva del Plan de
Sectorización y del Plan Parcial para el inicio del proyecto de expropiación.
El Proyecto de Parcelación deberá contar con la aprobación inicial en un plazo
máximo de 3 meses a partir de la aprobación definitiva del Proyecto de
Expropiación.
El Proyecto de Urbanización deberá estar aprobado inicialmente en un plazo
máximo de seis meses a contar desde la aprobación definitiva del Proyecto de
Expropiación. El Proyecto de Urbanización contendrá los plazos para la ejecución de
las obras que integren cada una de las fases en que se divida.
22.2. CERTIFICACIONES TÉCNICAS SOBRE LA SUFICIENCIA DE LAS REDES DE
INFRAESTRUCTURAS
Para el diseño de las redes de infraestructuras se ha entrado en contacto con sus
diferentes organismos gestores, que han facilitado información suficiente para la
redacción de este Plan de Sectorización y para el posterior Plan Parcial, ayudando
en la ordenación y diseño de las diferentes redes de servicios. Es en el documento
del Plan Parcial en donde se adjuntan las certificaciones técnicas remitidas por cada
compañía en relación con cada servicio proyectado. De esta manera, y siguiendo
estas indicaciones, se puede asegurar la viabilidad de las redes propuestas una vez
terminada la ejecución del Plan Parcial.
Sin embargo, si existiera algún problema de suministro por una modificación de la
envergadura considerada a priori de las industrias implantadas, tendrá que
solucionarse con la colaboración entre el organismo afectado (Canal de Isabel II,
Iberdrola, Telefónica o Gas Natural) y la industria afectada, contando con la
aquiescencia del agente urbanizador, en este caso el Ayuntamiento de Fuenlabrada.
En el Anejo I se recogen los Informes de las compañías consultadas.