1. Za koje se svrhe vrše procene vrednosti nepokretnosti

kupoprodajne transakcije kolaterali (obezbeđivanje kredita i hipoteka) sudski postupci (izvršni postupci) poreske obaveze računovodstvene potrebe (finansijski izveštaji)

2. Navesti osnovnu podelu metoda vrednovanja nepokretnosti

tržišne vrednosti vrednosti zasnovane na drugim principima osim tržišnih

3. Šta su to Međunarodni standardi za vrednovanje i opisati njihovu strukturu

Iz razloga podjednake važnosti kako načina izveštavanja, tako i načina prezentovanja rezultata vrednovanja, nastala su tri međunarodna standarda za vrednovanje:

MSV 1: Vrednovanje bazirano na tržišnoj vrednosti MSV 2: Vrednovanja na bazi drugih kriterijuma osim tržišne vrednosti MSV 3: Izveštaji o vrednovanju

4. Objasniti pojam "cena"

Cena odražava stvarni iznos koji se traži ili nudi ili je izvršena radi razmene roba ili usluga. Ujedno predstavlja i iznos koji prodavac traži za prodaju dobra ili iznos koji kupac nudi.

5. Objasniti pojam "troškovi izgradnje"

Troškovi izgradnje predstavljaju iznose koji su uloženi da bi se sagradio postojeći objekat.

6. Objasniti pojam "vrednost"

Vrednost predstavlja cenu po kojoj će se najverovatnije obaviti kupoprodaja. Vrednost nije činjenica već predstavlja pretpostavku o najverovatnijem iznosu po kome će se izvršiti kuoprodaja dobra koje je namenjeno za prodaju u određenom trenutku.

7. Navesti definiciju "tržišne vrednosti" prema Međunarodnim standardima za vrednovanje

Tržišna vrednost predstavlja procenjeni iznos po kojoj će se najverovatnije na dan procene između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca u slučaju trenutne prodaje nakon propisanog istraživanja tržišta u kome su obe strane postupale sa znanjem, racionalno i bez prinude.

8. Navesti definiciju "najbolja namena"

Najverovatnija upotreba stvari koja je fizički moguća, opravdana, pravno dopuštena, finansijski izvodljiva, a što rezultuje u najvišoj vrednosti stvari koja je predmet vrednovanja.

9. Navesti tri osnovna pristupa određivanja tržišne vrednosti i navesti razmišljanja koja navode na upotrebu za svaki od njih

troškovni (umesto kupovine napraviti-izgraditi novo dobro, jer ne želiš da platiš više ako nešto možeš da napraviš za manje para)

upoređenje ostvarenih cena na tržištu (upoređivanje sa postignutim cenama na tržištu prilikom kupoprodaje sličnih dobara)

kapitalizacija prihoda (razmišljanje investitora da li se isplati uloženi novac)

10. Koja metoda se može primeniti za vrednovanje objekata ako nemamo podatke sa tržišta o ostvarenim kupoprodajnim cenama na tržištu

Metod amortizovane vrednosti zamene je surogat za tržišnu vrednost kada nemamo podatke sa tržišta o ostvarenim kupoprodajnim cenama za slične objekte.

11. Koja su 4 osnovna faktora koji utiču na formiranje vrednosti stvari

upotrebljivost, retkost, želja, (preferencije potrošača) kupovna moć

Delovanje osnovnog ekonomskog principa "ponude i tražnje" odražava složenost međusobne interakcije ova 4 faktora.

12. Kada se koriste "netržišna vrednovanja"

Netržišna vrednovanja se koriste kada nemamo slobodno tržište (odnosno, imamo tržište na koje utiču netržišni faktori). Ona koriste druge metode koji su zasnovane na ekonomskoj korisnosti ili funkcionalnosti dobra, koja nisu vezana za mogućnost kupovine ili prodaje učesnika na tržištu, ili na efektima neuobičajenih i atipičnih uslova na tržištu.

13. Šta je to "amortizovana vrednost zamene"

Amortizovana vrednost zamene se smatra za prihvatljiv metod koji se koristi kod finansijskih izveštaja kako bi se došlo do surogata za tržišnu vrednost za specijalna dobra za koja ne postoje dokazi o tržišnoj vrednosti. Depreciated Replacement Cost (DCR).

14. Šta je to amortizacija, zbog čega se koristi i vrste amortizacijeKoristi se kod analize vrednosti starijih nepokretnosti, kada se oduzima razuman iznos za kompenzac iju starosti objekta. Ovaj razuman iznos predstavlja amortizacija.

15. Kako se određuje "amortizovana vrednost zamene"

AVZ se bazira na procenjenoj tržišnoj vrednosti zemljišta za njegovu postojeću namenu. Ova vrednost se uvećava za troškove izgradnje a umanjuje za fizičku amortizaciju i sve relevantne forme.

16. Šta je to "vrednost kroz upotrebu"

Vrednost kroz upotrebu je vrednost određenog dobra koje ono ima za specifičnu upotrebu za posebnog korisnika. Ova vrednost se fokusira na vrednosti koju određena stvar ima bez obzira na najvišu i najbolju upotrebu ili novčani iznos koji se može ostvariti njegovom prodajom.Vrednost u upotrebi je je sadašnja vrednost procenjenih budućih novčanih tokova (Cash Flow) koji se očekuju da se pojave tokom upotrebe dobra i od njegove rezidualne vrednosti na kraju njegovog korisnog veka.

17. Šta je to “vrednost sa ograničenim tržištem”

Vrednost sa ograničenim tržištem je vezana za dobra koja zbog tržišnih uslova, jedinstvenih karakteristika ili drugih faktora privlače relativno mali broj kupaca. Dakle ona se odnosi na dobra koja nisu neprodavljiva, već prodaja takvih stvari uobičajeno zahteva duži period za marketing nego za dobra koja su uobičajeno lakše prodavljiva.

18. Koji metod se najčešće koristi kada se određuje vrednost za “specijalizovane, posebne namene ili posebno projektovane stvari”

Najčešće se koristi metod Amortizvane vrednosti zamene

19. Objasniti pojam “vrednost za investiciju”

Vrednost imovine koju ona ima za određenog investitora ili klasu investitora iz razloga određene investicije. Vrednost dobra za investiciju može biti viša ili niža od tržišne vrednosti dobra. Ova vrednost je povezana sa Specijalnom vrednošću.

20. Objasniti vrednovanje objekta u sklopu “vrednovanja postojećeg poslovanja”

Vrednost biznisa kao celine. Ovaj koncept podrazumeva vrednovanje postojećeg poslovanja, kod koga se delovi ukupne vrednosti mogu pridružiti (podeliti) na delove sistema u meri u kojoj oni doprinose celini, ali ni jedna od komponenti same po sebi ne predstavljaju osnovu za tržišnu vrednost.

21. Objasniti pojam “vrednovanje kao materijal za otpad”

Predstavlja vrednost materijala koji je ugrađen koja se može dobiti prodajom kao otpadni materijal.

22. Šta je to “specijalna vrednost”

Specijalna vrednost se primenjuje kod objekata koji imaju izuzetne elemente koji podižu njihovu vrednost iznad tržišne vrednosti (npr. povezivanje sa susednim zemljištem koje ima izuzetna svojstva). To je dodatna vrednost koju poseduje predmetni objekat za određenog kupca. Odnosi se na kupce koji imaju poseban interes za to dobro. U izveštaju se mora posebno naglasiti kriterijumi koji su korišćeni prilikom vrednovanja.

23. Šta je to “likvidaciona vrednost” (prinudna prodaja)

Likvidaciona vrednost je vrednost koja se razumno može postići u kratkom roku koji je prekratak za vreme izlaganja predmeta tržištu koje se zahteva kod tržišne vrednosti. Prinudna prodaja podrazumeva nevoljnog prodavca (mora da proda) i kupca koji je svestan položaja prodavca.

24. Koji se parametri koriste prilikom određivanja tržišne vrednosti na bazi upoređivanja ostvarenih kupoprodajnih vrednosti za slične objekte

Lokacija, mikrolokacija, kvalitet, upotrebljivost, trajnost, starost, fleksibilnost..

25. Odakle se prikupljaju podaci o tržišnim vrednostima drugih objekata

Informacije o prodatim i nekretninama u ponudi, traženim i postignutim prodajnim cenama prikupljaju se na tržištu nekretnina, u kontaktu sa ovlašćenim lokalnim agencijama za promet nekretnina i na sve druge primerene načine, kao što su internet prodaje, novinski oglasi...

26. Opisati proceduru za utvrđivanje tržišne vrednosti objekta na bazi upoređivanja ostvarenih kupoprodajnih vrednosti za slične objekte i zemljište

Bitno je da su nekretnine slične, a upoređuju se po jedinicama mere (m2), gde se u obzir pre svega uzima lokacija i mikrolokacija.

27. Objasniti procenu tržišne vrednosti na bazi kapitalizacije prihoda

Ako stan koji vredi 200.000€ može da se izda za 600€/mes (7200€/god) ili ako se uloži u banku uz kamatu od 10% godišnje. Procenjuje se šta je bolje. Primer je i kupovina benzinske stanice.

28. Objasniti tržišnu vrednost baziranu na troškovnom principu i kada se ona primenjuje

Kosristi se za one objekte gde ne možeš sa sigurnošću znati prihode od rentiranja istog. Polazi se od pretpostavke da bi racionalan kupac analizirao troškove koje će imati za neki objekat i neće dati više od toga. Primer: prazan plac košta 30.000€, a plac sa već sagrađenom kućom košta 50.000€.

29. Šta sve moraju da sadrže izveštaji o vrednovanju

Svi izveštaji o vrednovanju moraju da imaju jasno naznačenu svrhu i planiranu namenu vrednovanja. Moraju sadržati osnovne pretpostavke i uslove ograničenja. Kako bi korisnik izveštaja video kroz procedure i dokaze koje je koristio procenjivač prilikom određivanja vrednosti, izveštaj o vrednovanju može da sadrži analitičke postupke i empirijske podatke koji su korišćeni prilikom postupka donošenja odluke o vrednosti.Takođe, izveštaj treba da sadrži i druge bitne informacije:

ime procenjivača datum na koji se vrši procena i datum procene dobro i prava koja su predmet vrednovanja obim pregleda dobra druge bitne napomene

30. Koja su osnovna pitanja za sva vrednovanja tržište cena troškovi vrednost

31. Osnovni ekonomski pricip ponude i tražnjeDelovanje osnovnog ekonomskog principa "ponude i tražnje" odražava složenost međusobne interakcije ova 4 faktora. Potražnja je vezana za upotrebljivost i želju za posedovanjem. Raspoloživost je vezana za njegovu retkost i kupovnu moć potrošača. Potražnja je posledica upotrebljivosti, a na nju utiču retkost i želja za posedovanjem koja je ograničena kupovnom moći.

32. Šta je tržište

Tržište je mesto na kome se razmenjuju dobra i usluge između prodavca i kupca putem mehanizma CENA. Princip ponude i tražnje kaže da cena direktno zavisi od potražnje, a da je u obrnutoj proporciji sa ponudom.

33. Šta moraju da sadrže vrednovanja zasnovana na tržištuVrednovanja zasnovana na tržištu moraju da sadrže definiciju tržišne vrednosti, da navedu najvišu i najbolju upotrebu ili najverovatniju upotrebu. Vrednovanja zasnovana na tržištu su razvijena na bazi podataka specifičnih za određena tržišta a kroz metode i procedure koje pokušavaju da odraze deduktivne procese zaključivanja učesnika na tom tržištu.

34. Šta moraju da sadrže netržišna vrednovanjaNetržišna vrednovanja moraju da sadrže definiciju ove vrednosti (upotrebna vrednost, investiciona vrednost, vrednost na koju se može osigurati, vrednost prilikom likvidacije ili druge posebne vrednosti).

35. Kako se utvrđuje vrednost objekata “specijalizovane, posebne namene ili posebno projektovane stvari“(npr rafinerije nafte) koristi se najčešće metod Amortizvane vrednosti zamene.

36. Šta je to "vrednost za osiguranje"Vrednost dobra koja je navedena u definicijama iz polise osiguranja.

37. Šta je to "vrednost za poreske potrebe"Vrednost koja se zasniva na definicijama koje su navedene u zakonima o porezima.

38. Objasniti pojam „Fer tržišna vrednost“ Fer tržišna vrednost je vrednost koja prema Međunarodnom računovodstvenom standardu 16 (MRS 16) predstavlja „cenu po kojoj će se obaviti kupoprodajna transakcija između zainteresovanog prodavca i zainteresovanog kupca, u uslovima kada ni jedan ni drugi nisu pod prinudom da prodaju, odnosno kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama“.

39. Navedi etičke klauzule Integritet (ne sme nerazumevanje ili prevara) Konflikt intersa Poverljivost podataka Nepristrasnost