perizia estimativa fadalti s.p.a. in amministrazione ... · di redigere perizia di stima dei beni...
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Ing. Carlo Sega Iscritto all’ Albo degli Ingegneri di Pordenone al n. 177
Iscritto all’ albo dei C.T.U. del Tribunale di Pordenone
Studio tecnico e consulenza Estimativa
Studio: Piazzetta Ottoboni n. 9 33170 Pordenone (PN)
Fax 0434.520.812 Cell. 338-90.33.468 Email: [email protected]
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Pordenone (PN), 07 giugno 2011
Committente: FADALTI S.p.A.
in Amministrazione Straordinaria
Sede legale: Sacile (PN), via San Giovanni al Tempio nr.12
Commissari: dott. Paparo Alfredo
dott. Cinelli Renato
dott. Savino Luca
PERIZIA ESTIMATIVA
dei beni immobili di proprietà della
FADALTI S.p.A. IN AMMINISTRAZIONE STRAORDINARIA
con sede legale in SACILE (PN)
via San Giovanni al Tempio nr.12
Ing. Carlo Sega Iscritto all’ Albo degli Ingegneri di Pordenone al n. 177
Iscritto all’ albo dei C.T.U. del Tribunale di Pordenone
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PREMESSA
In data 12 aprile 2011, il sottoscritto ing. Carlo Sega – libero professionista iscritto all’Albo
degli Ingegneri della Provincia di Pordenone al nr.177, all’Albo dei C.T. del Tribunale di
Pordenone, con studio in Pordnone p.tta Ottoboni al civico nr.9 - ha ricevuto dai Commissari
Straordinari della Fadalti S.p.A. in Amministrazione Straordinaria nominati con sentenza
nr.96/2010 SENT – 7/2010 SENTT. INS., dott. Paparo Alfredo, dott. Cinelli Renato, dott. Savino
Luca (di seguito Fadalti) - ,
INCARICO
di redigere perizia di stima dei beni immobili (terreni, sistemazioni esterne, fabbricati, impianti
generali, …) e beni mobili ( magazzino di proprietà aziendale, attrezzature, mezzi di
movimentazione interna, …) del gruppo Fadalti S.p.A.
A seguito di ciò, il sottoscritto ha provveduto ad effettuare nei giorni seguenti i sopralluoghi di
rito e ad acquisire la documentazione e le informazioni necessarie all’espletamento
dell’incarico assegnatogli ed a redigere la seguente relazione.
CRITERI DI VALUTAZIONE
All’atto della redazione del presente elaborato, gli edifici oggetto della presente relazione
risultano in attività ad eccezione di quelli ubicati nel comune di Fontanafredda, di parte degli
immobili non funzionali ubicati ad Udine, delle abitazioni nel comune di Vittorio Veneto.
Tuttavia stante la peculiarità produttiva dell’azienda in esame si ritiene utile, pur considerando
la situazione effettiva di liquidazione, al fine di fornire maggiori elementi di supporto, di
mantenere le seguenti ipotesi operative:
Beni immobili
Si è adottato il criterio comparativo individuando il valore di mercato riscontrabile in zona per
beni analoghi per caratteristiche, consistenza e grado di conservazione, nell’ipotesi di pari
volontà ed interesse a vendere ed acquistare.
IPOTESI “A.”
Ipotesi di azienda funzionante in presenza, pertanto, di continuità produttiva dello stesso tipo
e negli stessi locali, limitatamente alle singole sedi, nell’ipotesi dell’acquisizione di una o
massimo tre filiali (ciò comporta l’individuazione dei valori massimi, a giudizio del sottoscritto,
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ritraibili dal mercato per il complesso dei beni in esame). Infatti, in tale ipotesi sono valorizzati
al massimo sia i beni immobili che quelli mobili, essendo possibile il recupero di componenti
specifiche (attrezzature, impianti specifici e generali legati all’attività esercitata) non altrimenti
recuperabili; nel nostro caso si ritiene di applicare ai valori unitari di mercato esplicitati una
riduzione del 10%.
IPOTESI “B.”
Ipotesi di azienda funzionante in presenza, pertanto, di continuità produttiva dello stesso tipo
e negli stessi locali nella loro totalità (questo comporta l’individuazione dei valori massimi, a
giudizio del sottoscritto, ritraibili dal mercato per la totalità del complesso dei beni in esame).
Infatti, bisogna considerare che una parte dei componenti specifiche (attrezzature, impianti
specifici e generali legati all’attività esercitata) non sono recuperabili.
In questo caso la valutazione si pone tra i due valori espressi nell'ipotesi A e l'ipotesi C;
IPOTESI “C.”
Beni immobili
Ipotesi di cessazione dell’attività con alienazione, anche frazionata, dei beni immobili sul
mercato.
In tal caso l'abbattimento dei valori, in funzione della commerciabilità del bene, varia da un
massimo del 40% ad un minimo del 20%.
Canoni di locazione.
Vengono individuati i canoni di locazione nella ipotesi A, mentre per l’ipotesi B si ritiene che
per un periodo limitato (pari a ca. anni 3) corrispondente all’avviamento dell’attività i canoni
vanno dimezzati per poi gradatamente attestarsi ai valori di mercato.
Nota sulla situazione attuale del mercato immobiliare.
Si ritiene opportuno evidenziare, per quanto sommariamente, la situazione attuale del mercato
immobiliare di immobili a destinazione terziaria (industriale/artigianale/commerciale) ubicati in
provincia di Pordenone e nelle provincie limitrofe (Treviso, Venezia, Udine, …):
ci troviamo di fronte ad una elevata offerta (numerosi complessi a destinazione
industriale/artigianale di varie dimensioni usati e per la massima parte oggetto di procedure) a
fronte di una domanda estremamente ridotta e che oltretutto non accenna a riprendere vigore.
Tale situazione e’ dovuta oltre agli effetti della recessione economica al fatto che la disponibilità
di complessi terziari, a parere del sottoscritto, e’ superiore non solo all’attuale domanda, ma
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all’effettivo fabbisogno: infatti per la riduzione continua dei posti di lavoro e la delocalizzazione
la necessita’ di spazi produttivi tende a diminuire.
Questo ha portato ad una riduzione dei prezzi che nell’ultimo anno ha raggiunto persino il 25%
ed oltre, come evidenziato anche negli organi di informazione e come risulta ancor piu’ evidente
dall’alienazione dei beni simili provenienti da procedure concorsuali.
La classificazione dei beni di proprietà è stata fatta mantenendo il più possibile la distinzione
risultante dalle scritture contabili.
Beni mobili
I beni oggetto della presente relazione sono costituiti da mezzi di movimentazione interna e dal
magazzino merci articolato contabilmente nelle seguenti macrocategorie (a loro volta suddivise
nelle sottostanti categorie merceologiche):
EDILIZIA
• Ferramenta
• Acciaio, Metalli
• Generico
• Laterizi
• Adesivi e collanti
• Isolanti
• Attrezzature
• Coperture
• Infissi, serramenti
• Manufatti
• Materie plastiche
• Solai, Travetti, Struttur
• Leganti
• Arredo esterno
• Impermeabilizzanti
• Finiture e rivestimenti
• Obsoleti Edilizia
• Inerti, Conglomerati
• Blocchi * vari *
• Cartongesso
• Impianti di collegamento
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LEGNAME
• Legno
• Attrezzature
• Finiture e
rivestimenti
TERMOIDRAULICA
• Idrosanitari
• Componenti d'Impianto
• Obsoleti Termoidraulica
• Climatizzazione
• Materie plastiche
• Noleggio
• Solare
• Obsoleti piastrelle
• Manufatti
PIASTRELLE
• Rivestimenti x pav. e par
• Idrosanitari
• Obsoleti piastrelle
• Arredamento
• Climatizzazione
• Riscaldamento e cucina
• Obsoleti Termoidraulica
• Finiture e rivestimenti
IPOTESI “A.”
Ipotesi di azienda funzionante in presenza, pertanto, di continuità produttiva dello stesso
tipo e negli stessi locali.
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Per il magazzino si è attribuito alle categorie:
- EDILIZIA, LEGNAME, TERMOIDRAULICA, PIASTRELLE un valore pari al 50% del costo di
acquisto, ad eccezione delle voci obsoleti termoidraulica e obsoleti piastrelle valutati al 20% del
costo di acquisizione;
- BENI ESPOSTI IN SALA MOSTRA un valore pari al 40% del costo di acquisto.
Tali abbattimenti sono dovuti al fatto che comunque l'acquisizione avviene in blocco da parte di
operatori del ramo che potrebbero però non avere i medesimi fornitori.
IPOTESI “B.”
Nel caso non si concretizzi una continuità operativa nel breve termine ma una vendita ne
breve termine dei beni.
Il magazzino subirebbe un deprezzamento notevole per:
- i costi di rimozione, manutenzione, conservazione e ricollocazione;
- la perdita di elementi di costo non recuperabili
- la necessità di vendita in blocco (questo comporta che i potenziali acquirenti sono
intermediari commerciali in genere del settore specifico);
Infatti non si può ipotizzare una ricollocazione dei singoli cespiti ma solamente una vendita in
blocco ad intermediari commerciali.
Per il magazzino in tale ipotesi si è attribuito alle categorie:
- EDILIZIA, LEGNAME un valore pari al costo di acquisto abbattuto del 60%;
- TERMOIDRAULICA, PIASTRELLE un valore pari al costo di acquisto abbattuto del 65%, ad
eccezione delle voci obsoleti termoidraulica e obsoleti piastrelle valutati al 5% del costo di
acquisizione;
- BENI ESPOSTI IN SALA MOSTRA un valore pari al 15% del costo di acquisto.
Tali abbattimenti a parere del sottoscritto sono giustificati dal fatto che in quest'ultima ipotesi
non è praticabile l'ipotesi di una vendita al minuto nei locali ove la merce attualmente si trova
(cosa possibile nel caso A e C) una vendita al minuto in tempi medi ad utenti finali ma vi è la
necessità di collocare la merce in blocco unico (o in un numero ridotto di blocchi) ad operatori
del ramo (commercianti) e non ad utenti finali.
IPOTESI “C.”
Tale ipotesi si applica nel caso di investitori che decidano di acquisire l'azienda nello stato in
cui si trova e proseguire la medesima attività.
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Per il magazzino si è attribuito alle categorie:
- EDILIZIA, LEGNAME, TERMOIDRAULICA, PIASTRELLE un valore pari al costo di acquisto
scontato del 15%, ad eccezione delle voci obsoleti termoidraulica e obsoleti piastrelle valutati
al 20% del costo di acquisizione;
- BENI ESPOSTI IN SALA MOSTRA un valore pari al 15% del costo di acquisto (il valore risultante
è equivalente a quello espresso nell'ipotesi B)
N.B.:
Si è proceduto per il magazzino ad una verifica a campione delle consistenze risultanti dagli
inventari forniti dall’azienda.
Le campionature fatte in adeguato numero (400 ca.) hanno dato esito positivo (le quantità
evidenziate sono risultate coincidenti con quelle degli inventari).
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DATI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
Ditta Intestata (dati anagrafici) Codice Fiscale
FADALTI SPA con sede in Sacile 00070960935
Ubicazione dell’Immobile
BENI IMMOBILI
PROVINCIA DI PORDENONE COMUNE DI PRATA DI PORDENONE
via Opitergina nr.53
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L’immobile oggetto di perizia risulta ubicato nel Comune di Prata di Pordenone in Provincia di
Pordenone in via Opitergina al civico nr.53.
Dati Censuari
Catasto terreni (N.C.T.)
Foglio Mappale Qualità Classe Superficie (mq.) RD RA
6 331 Ente Urbano 3.790 / /
6 18 Semin. Arbor. 1.030 11,70 7,45
6 403 Ente Urbano 770 / /
Totale: 5.590
Catasto fabbricati (N.C.E.U.)
Fo. Mapp. Sub. Indirizzo Piano Cat. Mq. RC
6 331 Via Opitergina n. 53 T D8 / 6.817,23
6 403 Via Opitergina n. 55 S1-T A7 8,5vani 943,82
La documentazione catastale corrisponde esattamente allo stato dei luoghi.
Coerenze
NORD: mappale 18 fg.6
EST: mappali: 444, 826 fg.6
SUD: via Opitergina (S.P. “Pordenone – Oderzo”)
OVEST: mappali: 1094, 668
Provenienza
Estremi atto di provenienza:
- Atto di compravendita d.d. 09.06.1988, prof. Pietro Buscio notaio in Sacile, repertorio n.63.566,
raccolta nr.12.290.
- Atto di compravendita d.d. 22.11.1991 prof. Pietro Buscio notaio in Sacile, repertorio n.83.153,
raccolta nr.16.045.
Zona
Centrale Periferica
X Semicentrale Semiperiferica
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Isolata
Descrizione della Zona
Zona semicentrale di Prata, caratterizzata dalla presenza di insediamenti residenziali e terziari
prevalentemente di tipo commerciale.
Collegamento viario
Scarso X Buono
Discreto Ottimo
- In fregio a Via Opitergina(S.P. “Pordenone-Oderzo”)
- A circa km.8 dal raccordo autostradale per l’A28 Conegliano Portogruaro
Descrizione sommaria dei fabbricati
Trattasi di un complesso immobiliare adibito a vendita e deposito materiali edili ( uffici, e deposito) e
di una abitazione unifamiliare.
Indicazioni sulla eventuale frazionabilità dell'immobile e sulla possibilità di insediarvi attività
produttive diversificate
L’immobile può essere frazionato in almeno due unità indipendenti
X Frazionabile Non Frazionabile
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Consistenza e caratteristiche
Area mq. 5.590
Superficie coperta mq. 1.654
Superficie lorda commerciale
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: mq. 1.484 (magazzini in
muratura di complessivi mq. 336, uffici mq. 64, magazzino con copertura
a volta mq. 940, tettoia aperta mq. 144)
Abitazione unifamiliare
Piano seminterrato:
Stireria, taverna, deposito e centrale termica mq. 90
Piano rialzato:
N. 3 camere, soggiorno, pranzo, cucina e bagno mq. 170;
Capacità edificatoria residua No stimata mq./mc.
Altezza interna
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: (magazzini in muratura di
complessivi mt. 3,20-3,45, uffici mt. 2,95, magazzino con copertura a
volta mt. 4,55, tettoia aperta mt. 4,45)
Abitazione unifamiliare
Piano seminterrato: mt. 1,95
Piano rialzato: mt. 3,05
Fondazioni
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: : plinti in ca collegati da travi
rovesce
Fabbricato uffici, esposizione, negozio e vendita: plinti in ca collegati da
travi rovesce
Struttura portante
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: pilastri e travi in ca gettate in
opera e muratura di laterizio intonacata
Abitazione: muratura di laterizio
Tamponamenti
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: blocchi di cemento e muratura
intonacata
Abitazione: muratura di laterizio intonacata
Copertura
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: piana con in latero cemento
ed a volta con struttura metallica e manto di copertura in eternit e
fibrocemento
Abitazione: a doppia falda con struttura in laterocemento e manto di
copertura in tegole marsigliesi
Servizi In struttura di laterizio intonacata e pavimenti e rivestimenti in piastrelle
di maiolica
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Serramenti Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: metallo e vetro
Abitazione: metallo e vetro esterni e legno interni
Pavimenti
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: cemento armato con manto
antiusura
Abitazione: piastrelle di ceramica e legno
Divisioni interne Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: blocchi di cemento
Abitazione: laterizio intonacato
Lattonerie Lamiera preverniciata
Portoni Struttura in metallo e tamponamenti in pannelli tipo monopanel;
Soglie e davanzali abitazione Marmo
Scale Abitazione: ca con rivestimenti in marmo e corrimano in ferro
Intonaci Abitazione: al civile con rasatura a gesso
Finiture ufficio Al civile
Sistemazioni esterne
Rete di smaltimento acque meteoriche, recinzione in muretto in ca con
sovrastante cancellata metallica sul fronte strada ed in pilastri in ca e
pannelli in cav dagli altri 3 lati, parte libera da costruzioni
completamente asfaltata, accesso tramite cancello metallico scorrevole
su guide comandato elettricamente a distanza, illuminazione esterna,
Eventuale presenza di materiale tossico-nocivo SI eternit
Dotazione impiantistica:
Impianto elettrico Si
Protezione scariche atmosferiche No
Impianto di terra Si
Riscaldamento Si
Impianto idrosanitario Si
Aria compressa No
Antincendio No
Antintrusione No
TVCC No
Illuminazione esterna Si
DETTI IMPIANTI SONO A NORMA Si
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REGOLARITA’ URBANISTICA
L’edificio ad uso magazzino/deposito risulta realizzato ante 01.09.1967.
L’abitazione risulta regolarmente autorizzata con:
- Lincenza di costruzione rilasciata dal Sindaco di Prata di Pordenonein data 06 luglio 1968 prat. n.100;
- Certificato di agibilità del 21.11.1990.
La società non risulta ancora in possesso del prescritto C.P.I. relativo ai locali in esame.
Destinazione urbanistica dell’area in base alle norme tecniche di attuazione del piano regolatore
generale
Centro Storico Artigianale
Residenziale Industriale
X Commerciale Agricola
Lo strumento urbanistico vigente nel Comune di Prata di Pordenone (PRGC) ricomprende il lotto in Zona
H3 - Zona Commerciale con indice fabbricabilità fondiaria pari al 50%.
VINCOLI E CONVENZIONI
Vincoli di ogni genere, gravami ed oneri pendenti
Vincoli: rispetto stradale come da PRG.
Gravami:
- ipoteca di originarie lire 352.000.000 iscritta in data 08 marzo 1989 ai nn.2967/297 a favore del
Mediocredito FVG spa di Udine;
- ipoteca di originarie lire 1.440.000.000 iscritta in data 19 maggio 1989 ai nn.5733/575 a favore
del Mediocredito FVG spa di Udine;
- ipoteca di originarie lire 17.000.000.000 iscritta in data 18 novembre 1993 ai nn.12303/1601 a
favore del Mediocredito FVG s.p.a. di Udine;
- ipoteca di originarie lire 18.750.000.000 iscritta in data 31 dicembre 1997 ai nn.15779/2426 a
favore della Banca Popolare Friuladria scrl di Pordenone;
- ipoteca di originari euro 17.500.000,00 iscritta in data 15 dicembre 2004 ai nn.20448/4346 a
favore della Banca Intesa Mediocredito Spa di Milano;
- ipoteca di originari euro 16.000.000,00 iscritta in data 31 luglio 2007 ai nn.14955/37/85 a
favore del Mediocredito FVG s.p.a. di Udine;
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- ipoteca di originari euro 14.400.000,00 iscritta in data 08 maggio 2009 ai nn.6508/1195 a
favore del Mediocredito FVG s.p.a. di Udine;
- ipoteca di originari euro 5.000.000,00 iscritta in data 01 luglio 2009 ai nn. 1728/9355 a favore
della Friulia Spa di Trieste;
- verbale di pignoramento immobili trascritto in data 18.10.2010 ai nn.10277/15553 – U.G. di
Pordenone.
Per eventuali ulteriori gravami si rimanda alla visura ipocatastale allegata.
Convenzioni Urbanistiche:
Non si rilevano convenzioni urbanistiche
Elementi che limitano la commerciabilità dell’immobile:
Nessuno
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BENI IMMOBILI
PROVINCIA DI TREVISO COMUNE DI GODEGA DI SANT’URBANO
via Sant’Urbano nr.116
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DATI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
Ditta Intestata (dati anagrafici) Codice Fiscale
FADALTI SPA con sede in Sacile 00070960935
Ubicazione dell’Immobile
L’immobile oggetto di perizia risulta ubicato nel Comune di Godega di Sant’Urbano in Provincia di
Treviso in via Sant’Urbano al civico nr.113.
Dati Censuari
Catasto terreni (N.C.T.)
Foglio Mappale Qualità Classe Superficie (mq.) RD RA
7 549 Semin. Arbor 3 2.623 16,26 8,81
7 551 Semin. Arbor 3 178 1,10 0,60
7 304 Ente Urbano 4.300 / /
Totale: 7.101
Catasto fabbricati (N.C.E.U.) Partita attuale n.
Fo. Mapp. Sub. Indirizzo Piano Cat. Mq. RC
7 304 1 Via Sant’Urbano T F1 1916 /
7 304 3 Via Sant’Urbano T / / /
La documentazione catastale corrisponde esattamente allo stato dei luoghi.
Coerenze:
NORD: mappali: 307, 501 fg.7
EST: via Sant’Urbano
SUD: mappale 472 fg.7
OVEST: mappali: 25, 439 fg.7
Provenienza
Estremi atto di provenienza:
- Atto di Fusione di società per incorporazione, notaio Giorgio Pertegato di Pordenone del
28.09.2006, rep.266463 trascritto al nr 28180.1/2006 in atti dal 09.10.2006.
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Studio: Piazzetta Ottoboni n. 9 33170 Pordenone (PN)
Fax 0434.520.812 Cell. 338-90.33.468 Email: [email protected]
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Zona
Centrale X Periferica
Semicentrale Semiperiferica
Isolata
Descrizione della Zona
Zona periferica di Godega di Sant’Urbano, caratterizzata dalla presenza di insediamenti residenziali e
terziari prevalentemente di tipo commerciale.
Collegamento viario
Scarso X Buono
Discreto Ottimo
In fregio a Via Sant’ Urbano a circa 3 km dal casello autostradale per la A28.
Descrizione sommaria dei fabbricati
Trattasi di un complesso immobiliare adibito a vendita e deposito materiali edili ( uffici, e deposito) .
Indicazioni sulla eventuale frazionabilità dell'immobile e sulla possibilità di insediarvi attività
produttive diversificate
L’immobile può essere frazionato in almeno due unità indipendenti
X Frazionabile Non Frazionabile
Ing. Carlo Sega Iscritto all’ Albo degli Ingegneri di Pordenone al n. 177
Iscritto all’ albo dei C.T.U. del Tribunale di Pordenone
Studio tecnico e consulenza Estimativa
Studio: Piazzetta Ottoboni n. 9 33170 Pordenone (PN)
Fax 0434.520.812 Cell. 338-90.33.468 Email: [email protected]
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Consistenza e caratteristiche
Area mq. 7.101
Superficie coperta
mq. 2.410 di cui:
Deposito materiali edili mq. 2.034
Uffici, esposizione e vendita mq. 340
Centrale termica mq. 36
Superficie lorda commerciale
Deposito materiali edili mq. 2.034
Uffici, esposizione e vendita mq. 340
Centrale termica mq. 36;
Capacità edificatoria residua No stimata mq./mc.
Altezza interna
Deposito materiali edili mt. 5,10
Uffici, esposizione e vendita mt. 3,00
Centrale termica mt. 3,50
Fondazioni plinti in ca collegati da travi rovesce
Struttura portante pilastri e travi in ca gettate in opera
Tamponamenti
Deposito materiali edili blocchi di cemento
Uffici, esposizione e vendita muratura di laterizio intonacata
Centrale termica blocchi di cemento
Copertura
Deposito materiali edili a doppia falda ed a volta con struttura metallica
ed in laterocemento
Uffici, esposizione e vendita piana con struttura metallica
Centrale termica piana in laterocemento
Servizi In struttura di laterizio intonacata e pavimenti e rivestimenti in piastrelle
di maiolica
Serramenti metallo e vetro
Pavimenti Deposito materiali edili: cemento armato con manto antiusura
Uffici, esposizione e vendita: piastrelle di ceramica e legno
Divisioni interne
Fabbricato ad uso ufficio e magazzino: blocchi di cemento REI 120
Uffici, esposizione e vendita: laterizio intonacato ed in pareti mobili in
alluminio e vetro
Lattonerie Lamiera d’acciaio
Portoni e porte di sicurezza Struttura in metallo e tamponamenti in pannelli tipo monopanel; porte di
sicurezza in acciaio con maniglione antipanico
Bussola d’ingresso Acciaio e vetro antisfondamento
Controsoffitti Uffici, esposizione e vendita: quadrotti di alluminio e gesso
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Soglie e davanzali Marmo
Intonaci Uffici, esposizione e vendita: al civile con rasatura a gesso
Sistemazioni esterne
Rete di smaltimento acque meteoriche, recinzione in muretto in ca con
sovrastante cancellata metallica sul fronte strada ed in pilastri in ca e
pannelli in cav dagli altri 3 lati, parte libera da costruzioni completamente
asfaltata, accesso tramite cancello metallico scorrevole su guide
comandato elettricamente a distanza, illuminazione esterna,
Eventuale presenza di materiale tossico-nocivo SI
Dotazione impiantistica:
Impianto elettrico Si
Protezione scariche atmosferiche No
Impianto di terra Si
Riscaldamento Si
Condizionamento (uffici) Si
Impianto idrosanitario Si
Antincendio No
Antintrusione No
TVCC No
Illuminazione esterna Si
DETTI IMPIANTI SONO A NORMA Si
REGOLARITA’ URBANISTICA
Il complesso risulta edificato ante 01.09.1967.
Successivamente è stato ristrutturato ed ampliato a seguito di:
- Concessione ediizia prot. n. 4876 del 22.10.1985
- Concessione edilizia prot. n. 3164 del 18.04.1987
- Concessione edilizia n. 2055 del 13.06.1985
- Concessione edilizia prot. n. 2578 del 11.05.2001.
La società non risulta ancora in possesso del prescritto C.P.I. relativo ai locali in esame.
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Destinazione urbanistica dell’area in base alle norme tecniche di attuazione del piano regolatore
generale
Centro Storico Artigianale
Residenziale Industriale
X Commerciale Agricola
Lo strumento urbanistico vigente nel Comune di Godega di Sant’Urbano (PRGC) ricomprende:
- mappale 304 (mq. 4.300)
- mappale 551-porz. (ex 439)
- mappale 549-porz. ( ex 438)
In Zona D3 destinata ad attività commerciali e direzionali
- mappale 551-porz., mappale 549-porz.
in Zona territoriale Omogenea di espansione C1
- mappale 549-porz.
in Zona Agricola E2
- mappale 549-porz.
in Zona per attrezzature pubbliche e di interesse generale FD.
VINCOLI E CONVENZIONI
Vincoli di ogni genere, gravami ed oneri pendenti
Vincoli: rispetto stradale come da PRG.
Gravami:
- ipoteca di originari euro 16.000.000,00 iscritta in data 02 agosto 2007 ai nn.38120/10427 a
favore del Mediocredito FVG spa;
- ipoteca di euro 14.400.000,00 iscritta presso agenzia del territorio di Treviso in data 11 maggio
2009 ai nn.17084/3858 a favore del Mediocredito FVG spa Udine;
- ipoteca di originari euro 5.000.000,00 iscritta in data 03 luglio 2009 ai nn. 5777/25652 a favore
della Friulia Spa di Trieste;
- verbale di pignoramento immobili trascritto in data 19.10.2010 ai nn.23186/37345 – U.G. di
Treviso.
Inoltre si rimanda alla visura ipocatastale allegata
Convenzioni Urbanistiche:
Non si rilevano convenzioni urbanistiche
Elementi che limitano la commerciabilità dell’immobile: Nessuno
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BENI IMMOBILI
PROVINCIA DI PORDENONE COMUNE DI FONTANAFREDDA
via Pedrada nr.38
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DATI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
Ditta Intestata (dati anagrafici) Codice Fiscale
FADALTI SPA con sede in Sacile 00070960935
Ubicazione dell’Immobile
L’immobile oggetto di perizia risulta ubicato nel Comune Pordenone via Pedrada al civico nr.38.
Dati Censuari
Catasto terreni (N.C.T.)
Foglio Mappale Qualità Classe Superficie (mq.) RD RA
36 136 Ente Urbano 11.430 / /
Totale: 11.430
Catasto fabbricati (N.C.E.U.) Partita attuale n.
FG. Mappale Sub. Indirizzo Piano Cat. Mq. RC
36 136 1 Via Pedrada, 36 T-1 D7 19.185,00
36 136 2 Via Brigata Osoppo, 194 T C2 15 13,17
La documentazione catastale corrisponde esattamente allo stato dei luoghi.
Coerenze:
NORD: via Pedrada, mappale 35 fg.36
EST: mappale 33 fg.36
SUD: mappale 137 fg.36
OVEST: mappale 377 fg.36
Provenienza
Estremi atto di provenienza:
- Compravendita immobile condotto in locazione finanziaria a seguito di esercizio di opzione di
riscatto d.d. 05 maggio 2009, dott. Gaspare Gerardi, notaio in Pordenone, repertorio n.53709,
raccolta n.19808.
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Zona
Centrale X Periferica
Semicentrale Semiperiferica
Isolata
Descrizione della Zona
Zona industriale/artigianale P.i.p. caratterizzata dalla presenza di numerosi insediamenti di carattere
produttivo, prevalentemente di tipo medio/piccolo
Collegamento viario
Scarso X Buono
Discreto Ottimo
In fregio a via Pedrada a circa km 5 dallo svincolo autostradale per l’autostrada A28.
Descrizione sommaria dei fabbricati
Trattasi di fabbricato industriale articolato su di un piano terra ed un piano primo.
Indicazioni sulla eventuale frazionabilità dell'immobile e sulla possibilità di insediarvi attività
produttive diversificate
L’immobile può essere frazionato in almeno due unità indipendenti ed il grado di fungibilità è elevato.
X Frazionabile Non Frazionabile
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Consistenza e caratteristiche
Epoca di costruzione 1980/1992
Area Mq. 11.430
Superficie coperta mq. 3.550
Superficie lorda commerciale
Piano terra: mq. 3.550 (produzione, magazzini, servizi, 2 uffici,
centrale termica, sala macchine)
Piano primo:
mq. 240 (magazzino)
Eventuali pertinenze
Volumetria mc. 17.750
Capacità edificatoria residua No stimata mq./mc.
Altezza interna Piano terra: mt. 5,00-mt. 3,50
Piano primo mt. 4,50
Struttura portante Pilastri e travi in cap
Tamponamenti Pannelli in cav con interposto strato coibenete
Copertura Piana con struttura in cap e sovrastante guaina
impermeabilizzante e controsoffitto in romanelle
Divisioni interne Muratura di laterizio intonacata (uffici)
Muri tagliafuoco (capannone e magazzino)
Solai laterocemento
Scala In ca con rivestimento in piastrelle di maiolica e corrimano in
acciaio
Serramenti Metallo e vetro, legno e vetro.
Portoni N. 4 in Struttura metallica e tamponamneti in lamiera grecata
Pavimenti Piastrelle di gres uffici e servizi ed in cemento armato con
trattamento antiusura ed antipolvere zona laboratorio
Lattonerie Lamiera preverniciata
Sistemazioni esterne
Rete di smaltimento acque meteoriche, recinzione in muretto in ca con
sovrastante cancellata metallica, accesso con n. 2 cancelli metallici su guide
comandati elettricamente a distanza, piazzali asfaltati, marciapiedi,
cordonate, verde.
Eventuale presenza di materiale tossico-nocivo Si Eternit
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Dotazione impiantistica
Impianto elettrico Si
Protezione scariche atmosferiche No
Impianto di terra Si
Cabina di trasformazione Si
Riscaldamento Si
Condizionamento o climatizzazione (uffici) Si
Impianto idrosanitario Si
Antincendio Si
DETTI IMPIANTI SONO A NORMA Si
REGOLARITA’ URBANISTICA
Quanto costruito risulta autorizzato da:
• Concessione edilizia n. 15/80 .del 12.02.1980
• Variante del 06.08.1981 n. 4909
• Concessione edilizia del 05.09.1984
• Agibilità del 02.03.1987
• Concessione edilizia n. 3 .del 07.02.1992
• Variante n. 4371 del 28.07.1992
• DIA in sanatoria per il completamento di un edificio industriale prot. n. 20716 dd. 05.10.2009,
pratica edilizia 09/291.
Domanda per l’ottenimento del permesso di Agibilità del 30.03.1993 prot. n. 3567
(Si è formato il “silenzio-assenso” dell’Ente preposto in relazione al rilascio della licenza di agibilità cui
alla richiesta con la suddetta domanda).
La società non risulta ancora in possesso del prescritto C.P.I. relativo ai locali in esame.
Note: il complesso in esame risulta essere libero da persone e cose. Nel caso specifico l’Ipotesi “B”
considera solo tempi brevi di realizzo.
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Destinazione urbanistica dell’area in base alle norme tecniche di attuazione del piano regolatore
generale
Centro Storico X Artigianale
Residenziale X Industriale
Commerciale Agricola
Lo strumento urbanistico nel comune di Fontanafredda PRGC ricomprende parte del lotto in esame in
zona industriale/artigianale D2.1 corrispondente alla zona artigianale industriale esistente - P.i.p. “La
Croce” e parte in zona soggetta a vincolo speciale: zone di rispetto all’elettrificazione, caratterizzata
dalla presenza di numerosi insediamenti di carattere produttivo, prevalentemente di tipo medio/piccolo
con rapporto di copertura pari a: mq/mq 60% di cui il 50% max per la parte produttiva.
VINCOLI E CONVENZIONI
Vincoli di ogni genere, gravami ed oneri pendenti
Gravami:
- ipoteca di originari euro 14.400.000,00 iscritta in data 08 maggio 2009 ai nn.6508/1195 a favore
del Mediocredito FVG s.p.a. di Udine;
- ipoteca di originari euro 5.000.000,00 iscritta in data 01 luglio 2009 ai nn. 1728/9355 a favore
della Friulia Spa di Trieste;
- verbale di pignoramento immobili trascritto in data 18.10.2010 ai nn.10277/15553 – U.G. di
Pordenone.
- servitù di passaggio e di cabina elettrica in favore di Enel trascritte a Pordenone il 21.02.1991
nn.1975/174.
Convenzioni Urbanistiche: Non si rilevano convenzioni urbanistiche.
Elementi che limitano la commerciabilità dell’immobile
Nessuno
NOTA CONCLUSIVA. Con riferimento alla situazione attuale del mercato immobiliare richiamata anche in premessa per il caso
specifico in esame, trattandosi di complesso industriale produttivo attualmente libero da persone e
cose, si ritiene utile e rispondente agli scopi della presente relazione far riferimento solo ad una ipotesi
di vendita in tempi brevi e pertanto la valutazione ipotizzata è unica.
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DATI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
BENI IMMOBILI
PROVINCIA DI TRIESTE COMUNE DI TRIESTE
via Androna Campo Marzio nr. 4, 6, 8.
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Ditta Intestata (dati anagrafici) Codice Fiscale
FADALTI SPA con sede in Sacile 00070960935
Ubicazione dell’Immobile
L’immobile oggetto di perizia risulta ubicato nel Comune di Trieste in via Androna Campo Marzio ai civici
numeri 4, 6, 8.
Dati Censuari
Catasto terreni (N.C.T.)
Foglio Mappale Superficie (mq.) RD RA
- - - - -
Catasto fabbricati (N.C.E.U.)
Foglio Mappale Sub. n. Indirizzo Piano Cat. Mq. RC
20 5647 5 Androna Campo
Marzio n.ri 6 e 8 T D8 1.030 23.307,7
20 5648 6 Androna Campo
Marzio n. 8 T / 1.770 /
Catasto Tavolare
Partita Corpo Tavolare P.C. Superficie Descrizione
4555 2 5692 690 Area
2157 1 5647 1030 Casa e civici 4 e 6 di Androna Campo Marzio
di mq.1090
2157 1 5648 1770 Casa e corte al civ. nr.8 di Androna Campo
Marzio di mq.1.770
La documentazione catastale corrisponde esattamente allo stato dei luoghi.
Coerenze
NORD: mappale 5646 fg.20
EST: mappale 5645 fg.20
SUD: mappali 5657, 5692 fg.20
OVEST: mappale 5693 fg.20
Provenienza
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Studio tecnico e consulenza Estimativa
Studio: Piazzetta Ottoboni n. 9 33170 Pordenone (PN)
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Estremi atto di provenienza: Atto di compravendita conseguente l’esercizio del diritto di opzione
di contratto di locazione finanziaria del 05.05.2009, dott. Gaspare
Gerardi di Pordenone, reportorio n.53711 e raccolta n.19810;
Zona
X Centrale Periferica
Semicentrale Semiperiferica
Isolata
Descrizione della Zona
Nelle adiacenze del vecchio porto di Trieste, presso l’area denominata Androna Campo Marzio, sorge il
complesso immobiliare oggetto di stima. Attualmente l’area, in disuso da diversi anni, ricade in zona A3
– Zone soggette a ristrutturazione ed è oggetto di programma di riqualificazione urbana e sviluppo
sostenibile del territorio denominato “La riconquista del frontemare” che prevede la riconversione di
Campo Marzio in un centro di interesse turistico, ludico ed educativo.
La posizione è centrale e caratterizzata dalla presenza di edifici storici di pregio a prevalente
destinazione residenziale/commerciale e di strutture in parte recuperate ad uso pubblico (Università di
Trieste).
Collegamento viario
Scarso X Buono
Discreto Ottimo
Descrizione sommaria dei fabbricati
In zona Androna Campo Marzio, sorge l’unità immobiliare costituita da comprensorio che può essere
suddiviso in due settori principali, costruiti a cavallo del 1838 come sede di stabilimenti meccanici che
fecero diventare la summenzionata via, un importante centro metallurgico. Il primo corpo, in buono
stato di conservazione, si sviluppa essenzialmente al piano terra, adibito a mostra, magazzino e locale
vendita, per una superficie di piano pari a mq.1.090. Al piano superiore trovasi ripostigli e w.c. per
complessivi mq.62. Vi è un soppalco in ferro per mq.331.
Il secondo corpo adibito a magazzino si sviluppa su alcuni vani, ripostigli, e due w.c. per una superficie di
mq. 1.450. Presenta n.2 zone soppalcate rispettivamente di mq. 178 e mq. 269.
Vi è inoltre un’area scoperta fra i due corpi (p.c.n. 5692) adibita a strada e parcheggio di mq. 684.
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__________________________________________________________ Pag. 31
Indicazioni sulla eventuale frazionabilità dell'immobile e sulla possibilità di insediarvi attività
produttive diversificate
L’immobile può essere frazionato in almeno due unità indipendenti
Consistenza e caratteristiche
Area mq. 684 + 2.860 (coperti)
Superficie coperta mq. 2.860
Superficie lorda commerciale
Magazzino 1:
p.t. mq. 1.090; p1 w.c. e disimpegno mq.62; soppalco mq. 331.
Magazzino 2:
p.t. mq. 1.450; soppalchi mq.178+269; locali w.c., cortile
mq.320
Eventuali pertinenze Area adibita a parcheggio di mq.684
Capacità edificatoria residua No
Altezza interna Magazzino 1: mt.6,00 – 11,80 – 2,70; soppalco e p1 mt. 2,85
Magazzino 2: mt. 6,80-2,80-12,20-9,60; soppalchi: 8,10-6,50
Struttura portante Pietrame e laterizio; soppalchi in carpenteria metallica
Tamponamenti Pietrame e laterizio
Copertura A doppia falda con struttura in legno e manto di copertura in
coppi di laterizio a canale.
Solai Laterocemento
Serramenti Legno e vetro; metallo e vetro. Serramenti interni in legno
Pavimenti Cemento armato, cotto, piastrelle di ceramica, linoleum
Eventuale presenza di materiale tossico-nocivo No
Dotazione impiantistica:
Impianto elettrico Si
Protezione scariche atmosferiche No
Impianto di terra No
Cabina di trasformazione No
Riscaldamento Si
X Frazionabile Non Frazionabile
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Condizionamento o climatizzazione Si
Impianto idrosanitario Si
Aria compressa No
Ascensori No
Montacarichi No
Carri ponte (n. e portata) No
Antincendio No
DETTI IMPIANTI SONO A NORMA (*) (*)
(*) LA REGOLARITÀ DEGLI IMPIANTI NON VIENE ATTESTATA NELL’ATTO DI PROVENIENZA.
REGOLARITA’ URBANISTICA
Costruito in data anteriore al 1 settembre 1967 (metà del diciannovesimo secolo)
Successivamente alla data di acquisizione i fabbricati in esame non sono stati oggetto di alcun intervento
di natura edilizia che comportasse il rilascio di autorizzazioni.
La società non risulta ancora in possesso del prescritto C.P.I. relativo ai locali in esame.
Destinazione urbanistica dell’area in base alle norme tecniche di attuazione del piano regolatore
generale
Centro Storico Artigianale
X Residenziale Industriale
X Commerciale Agricola
Lo strumento urbanistico vigente (variante generale n.66 di Revisione e Adeguamento al P.U.R.G.
approvata con D.C. n.37 dd. 15.04.1997 D.P.G.R. 0300/Pres. Dd. 23/09/1997 – sentenza del Consiglio di
Stato depositata il 02.12.1999, ricomprende i beni oggetto di stima in zona A3 – Zone soggette a
ristrutturazione con le seguenti destinazioni d’uso:
- Residenza;
- Attività commerciali e pubblici esercizi in genere;
- Attività direzionali, studi e uffici;
- Attività artigianali di servizio alla residenza;
- Istituzioni a carattere pubblico e privato;
- Locali per attività ricreative e lo spettacolo;
- Alberghi e pensioni;
- Autorimesse pubbliche e private
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__________________________________________________________ Pag. 33
VINCOLI E CONVENZIONI
Vincoli di ogni genere, gravami ed oneri pendenti
Vincoli per i beni ed attività culturali legati alla destinazione urbanistica (solo interventi di
manutenzione, restauro, conservazione tipologica, risanamento conservativo, con esclusione dello
spostamento dei fori delle facciate fronte strada).
Gravami:
Presso l’ufficio Tavolare di Trieste:
- annotazione del diritto di ipoteca sulla base del contratto di mutuo, notaio dott. G.Gerardi del
05.05.2009 repertorio nr.53712/19811 subordinata ai sensi dell’articol 1357 c.c. al verificarsi
della condizione sospensiva all’atto notaio dott. G.Gerardi del 05.05.2009 repertorio
nr.53711/19811;
- ipoteca di originari euro 5.000.000,00 iscritta in data -- luglio 2009 ai nn. ----/---- a favore della
Friulia Spa di Trieste;
Convenzioni Urbanistiche:
Non si rilevano convenzioni urbanistiche.
Elementi che limitano la commerciabilità dell’immobile
Vincoli urbanistici di destinazione e di intervento.
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Ing. Carlo Sega Iscritto all’ Albo degli Ingegneri di Pordenone al n. 177
Iscritto all’ albo dei C.T.U. del Tribunale di Pordenone
Studio tecnico e consulenza Estimativa
Studio: Piazzetta Ottoboni n. 9 33170 Pordenone (PN)
Fax 0434.520.812 Cell. 338-90.33.468 Email: [email protected]
__________________________________________________________ Pag. 47
Con quanto sopra, il sottoscritto ritiene di aver adempiuto all’incarico affidatogli.
Il Tecnico
Ing.Carlo SEGA