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AYUNTAMIENTO DE
ABANTO Y ZIERBENA
(BIZKAIA)
plan especial de reforma interior del Área Industrial de El Ser
abanto y zierbena
PROMOTOR: HERMANOS ELORTEGUI, SA
REDACTORES: DAN IGOR GARRIDO VALTIERRA Y MARCOS JAYO RUIZ
aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO. mayo de dos mil seis
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AYUNTAMIENTO DE
ABANTO Y ZIERBENA
(BIZKAIA) ÁÁRREEAA IINNDDUUSSTTRRIIAALL DDEE EELL SSEERR
mayo de dos mil seis aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO 1
primera parte:
memoria informativa
índice
memoria de información urbanística
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índice del Plan Especial
memoria informativa..........................................................................................................1
índice del Plan Especial.................................................................................................2
memoria de información urbanística ............................................................................3
Objeto, promotor y redactor del documento...........................................................3
Introducción y antecedentes ...................................................................................3
Contenido del Plan Especial.....................................................................................5
Delimitación del área de planeamiento. Situación actual de los terrenos. ..............6
Contenido del PGOU vigente ...................................................................................8
memoria justificativa ..........................................................................................................9
justificación de la formulación del plan.......................................................................10
Objetivos y criterios de la ordenación.....................................................................10
Descripción de la propusta de Ordenación ...........................................................11
Determinaciones para la gestión del Plan Especial. ...............................................13
Distribución del aprovechamiento y la edificabilidad.............................................14
normativa urbanística.......................................................................................................16
título primero. Disposiciones Generales ..................................................................17
título segundo. Calificación del Suelo ....................................................................18
título tercero. Desarrollo del Plan.............................................................................18
título cuarto. Ordenanzas de la Edificación............................................................19
título quinto. Delimitación de las Unidades de Ejecución .......................................22
título sexto. Entrada en Vigor...................................................................................22
estudio económico financiero .........................................................................................23
descripción de las obras de urbanización...................................................................25
valoración de las obras de urbanización. ...................................................................32
indemnizaciones .........................................................................................................33
honorarios de proyecto ...............................................................................................38
resumen valoración económica.................................................................................40
estudio financiero........................................................................................................41
plan de etapas ................................................................................................................42
planos ..............................................................................................................................44
planos de información y ordenación ..........................................................................45
anexo_1: tramitación previa del PERI ...............................................................................46
aprobación definitiva ..................................................................................................47
anexo_2: preexistencias...................................................................................................50
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memoria de información urbanística
OBJETO, PROMOTOR Y REDACTOR DEL DOCUMENTO
El presente documento urbanístico tiene por objeto el desarrollo pormenorizado de la ordenación prevista
en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Abanto y Zierbena, concretamente en el
ámbito del suelo industrial conocido como El Ser.
Se redacta a instancia de uno de los tres propietarios afectados por la delimitación del ámbito, la mercantil
Hnos. Elortegui S.A. Entre los propietarios se encuentra el propio Ayuntamiento de Abanto y Zierbena, por lo
que la ordenación propuesta sigue las pautas del Equipo de Gobierno municipal, recogiendo sus
indicaciones y directrices en materia de política urbanística, siempre dentro de los límites establecidos al
efecto en la vigente legislación. Su objetivo no es otro que el de posibilitar un desarrollo racional que dote
al municipio de un soporte físico adecuado a las necesidades de las industrias de la zona. El tercer
propietario implicado es Hormigones Galdames, S.A.
La documentación integrante del presente Plan Especial constituye el documento de Aprobación Definitiva,
a modo de texto refundido, disponiendo de la correspondiente memoria de información y la memoria de
ordenación, que contiene la justificación de la propuesta de ordenación: objetivos, criterios y
determinaciones concretas. Se incluyen en el documento los planos que representan la ordenación, así
como la correspondiente normativa urbanística y el estudio económico financiero.
Los redactores del presente documento son los ingenieros de caminos colegiados Igor Garrido Valtierra
(15049) y Marcos Jayo Ruiz (18484), que retoman el proyecto inicialmente redactado por los arquitectos
Joseba Martínez Goiri y Gregorio León Menéndez.
INTRODUCCIÓN Y ANTECEDENTES
El actual Plan General de Ordenación Urbana de Abanto y Zierbena fue aprobado definitivamente el 25 de
enero de 1991 (resolución publicada en el B.O.B. el 09/03/1991), si bien el Ayuntamiento ya ha iniciado los
trámites pertinentes para su revisión.
Los terrenos incluidos en el ámbito al que se refriere el presente Plan Especial se encuentran en las
proximidades de el suelo industrial de “El Campillo”, disponen de una complicada topografía, una buena
accesibilidad, aunque muy condicionada (limitadas posibilidades de acceso) y están ocupados
parcialmente por una actividad productiva (planta de hormigones). Están clasificados según el vigente
PGOU como Suelo Urbano Industrial. En el plano i.1 se muestra el alcance de la delimitación.
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Bajo tales premisas, el Ayuntamiento de Abanto y Zierbena, de acuerdo a lo que establecía el vigente Plan
General, estimó oportuna la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior que, estudiando las
especiales circunstancias del ámbito, definiera las mejores condiciones para su desarrollo y gestión
urbanística. Se inició así la redacción de un Plan Especial en mayo de dos mil uno, con un documento que
obtuvo la Aprobación Inicial del Pleno de la Corporación Municipal el 16 de noviembre de 2001 y que, tras
su Aprobación Provisional del 30 de julio de 2002, se remitió a la Diputación Foral de Bizkaia el 30 de
septiembre de 2002 para su Aprobación Definitiva.
No obstante, mediante la Orden Foral 371/2002, de 25 de noviembre, el Departamento de Urbanismo
suspendió la aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior de El Ser, indicándose la necesidad
de proceder a la revisión de dicho documento y a la subsanación de algunos errores detectados en su
redacción. Asimismo, en la citada Orden se señaló la necesidad de proceder a la previa adecuación del
Plan General, al objeto de subsanar discrepancias con lo establecido en el PERI en cuanto a la
delimitación gráfica del ámbito y en cuanto al uso predominante, que se destinaba por el PGOU a
“minería de cantera”, mientras que en el Plan Especial se establecía el uso de “industria general”.
Son precisamente estos dos aspectos los que motivan la redacción un Modificación Puntual, que inició su
tramitación de forma simultánea a la de un nuevo PERI. Ambos documentos fueron aprobados
inicialmente y de forma simultánea el 21 de noviembre de dos mil tres.
La Aprobación Provisional de la Modificación Puntual del planeamiento tuvo lugar el 23 de julio de 2004,
mientras que la Aprobación Definitiva de la misma se produjo mediante Orden Foral número 1838/2004, de
11 de noviembre, del Departamento Foral de Relaciones Municipales y Urbanismo.
Por su parte, el PERI fue Aprobado con carácter Provisional por la Corporación del Ayuntamiento de Abanto
y Zierbena en su sesión del 29 de diciembre de dos mil cinco y remitido posteriormente al Departamento
de Relaciones Municipales y Urbanismo de la Diputación Foral de Bizkaia para su Aprobación Definitiva.
Mediante Orden Foral 628/2006 se aprueba definitivamente el Plan Especial de Reforma Interior de El Ser,
si bien se apreciaron en el documento tres aspectos concretos que se corrigen en el presente Texto
Refundido. En el anexo 1 se incluye copia de la publicación de la citada Orden, además de precisarse
exactamente el alcance de la corrección de los aspectos señalados en la misma.
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CONTENIDO DEL PLAN ESPECIAL
La finalidad del Plan Especial de Reforma Interior es la de reordenar de forma integral el ámbito del suelo
urbano de El Ser, delimitado por el planeamiento general, que establece las condiciones básicas de la
ordenación. Se posibilitará con ello una accesibilidad adecuada a las parcelas resultantes del desarrollo
industrial, así como una zonificación pormenorizada acorde con el destino final de los terrenos ocupados
por las edificaciones que posibilita el planeamiento.
Según la legislación aplicable, los contenidos y determinaciones del PERI serán los adecuados para
conseguir su finalidad y, al menos, los exigidos a los planes parciales, salvo que alguno de ellos fuera
innecesario por no guardar relación con la reforma. Los planes especiales contendrán igualmente, de
acuerdo al artículo 85.2 del vigente Reglamento de Planeamiento, la delimitación de las unidades de
ejecución, polígonos o unidades de actuación, según sea el caso. Se incluyen por tanto en el presente
proyecto los siguientes apartados:
Memoria descriptiva y justificativa de la conveniencia y oportunidad del Plan Especial.
Estudios complementarios.
Planos de información y ordenación a escala adecuada.
Ordenanzas.
Estudio Económico financiero.
Cabe reseñar que el ámbito desarrollado no está afectado por el Decreto 183/2003, de 22 de junio, por el
que se regula el procedimiento de evaluación conjunta de impacto ambiental (Art. 3), por lo que no es
necesario proceder a la tramitación de documento ambiental alguno.
En definitiva, el Plan Especial dispone de la documentación necesaria para preceder, dentro del marco
establecido previamente por el Plan General, a una ordenación detallada del suelo urbano en la que el
propio Plan General ha renunciado a una parte de su nivel de determinaciones.
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DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO. SITUACIÓN ACTUAL DE LOS TERRENOS.
Tal y como se establece en la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Abanto y Zierbena
(Orden Foral número 1838/2004, de 11 de noviembre), se delimitan 60.273 metros cuadrados para el área
del suelo urbano industrial del El Ser.
Los terrenos ya delimitados y conocidos como El Ser, son colindantes con importantes desarrollos
industriales y disponen de unas condiciones que los hacen propicios para admitir un uso similar. La
consolidación del uso productivo colindante, la proximidad a vías de gran capacidad existentes (autovía
A8) y en proyecto (“súper sur”), así como su inmediata relación con el Puerto, son factores que configuran la
fuerte demanda del uso industrial en el entorno. Es por ello por lo que, tanto el vigente PGOU, como el
Avance de su revisión, definen en el ámbito al que se refiere la presente modificación puntual un suelo
urbano industrial.
El desarrollo de El Campillo II, suelo urbanizable colindante por el viento oeste con el ámbito de El Ser,
dispone de una delimitación a la que se acomodan los límites del Plan Especial, evitándose así el que
queden terrenos y partes de parcelas sin desarrollar entre ambos espacios. De esta forma, el desarrollo
planteado es una extensión del hoy existente en la zona, tanto de El Campillo, como de su ampliación (El
Campillo II), compartiendo ambos desarrollos urbanísticos el mismo acceso y un aprovechamiento
urbanístico similar, propio y característico del suelo industrial. De acuerdo con las directrices marcadas por
la Corporación Municipal, el máximo aprovechamiento global de la superficie delimitada es el 35% del
total, con una edificabilidad sobre parcela resultante de 0.6 m2c/m2s, con una ocupación máxima del
50%.
En el plano i.2 se delimita el ámbito sobre la topografía concreta del terreno, con inclusión de los límites de
las propiedades afectadas.
Se incluyen en la delimitación los terrenos del viario municipal necesarios para resolver el acceso al mismo,
desde la glorieta que da acceso al polígono industrial de El Campillo, que deberá ser acondicionado para
facilitar la accesibilidad al desarrollo industrial que se pretende. El resto de los terrenos delimitados, al igual
que sucediera en otros entornos del municipio, fueron en tiempos pasados destinaos a la minería,
habiendo sufrido su relieve natural importantes transformaciones. Existen restos de un vial que bordea la
delimitación del Plan Especial por su límite al norte, a través del cual puede recorrerse el ámbito,
encontrándose en primer lugar, en la parte más baja de la delimitación, una planta de hormigón que
explota Hormigones Galdames SA. A escasos metros se hallan los restos en ruina de una antigua zona de
extracción de mineral, que propició una cavidad de proporciones considerables y de cuyas instalaciones
quedan restos en estado ruinoso. En otro nivel, al sur del ámbito, y tras abandonar el canino en sentido
oeste, se encuentra un terreno casi horizontal, modelado por la acumulación de sucesivos rellenos de
materiales de construcción. Estos aspectos quedan explicitados en el plano i.3, que incluye las secciones
transversales del terreno original.
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MODELADO DEL TERRENO NATUR
La estructura de la propiedad en el ámbito del suelo urbano industrial de El Ser es la siguiente:
PARCELA TITULAR SUPERFICIE (m2s) participación 1 Hormigones Galdames, SA 15896.86 26.330 % 2 Hermanos Elortegui, SA 20062.82 33.286 % 3 Ayuntamiento de Abanto y Zierbena 21834.87 36.226 % 4 Sistema General viario 2505.03 4.156 %
total 60272.58 100 %
En el interior de la delimitación se han identificado un total de diez preexistencias, nueve de ellas
instalaciones y construcciones industriales, tanto en uso, como en ruina, y una línea de energía eléctrica. En
el anexo 2 se incluyen las fichas correspondientes a las mismas, cuya situación urbanística será resuelta por
la propuesta de ordenación que desarrolla el Plan Especial.
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CONTENIDO DEL PGOU VIGENTE
El Plan General de Ordenación Urbana de Abanto y Zierbena, como ya se ha comentado, fue modificado
puntualmente en el entorno de El Ser, adaptándose a una delimitación física coherente con la realidad y a
un uso de Industria General que posibilita la ordenación que se prevé en este Plan Especial.
El cambio de uso propuesto conllevó a la aceptación de la nueva ficha urbanística para el ámbito de El
Ser que se reproduce a continuación:
ART. 393 Zona de El Ser (El Campillo) Comprende los terrenos situados junto a la cantera situada al Sur de Gallarta en el Barrio de San
Miguel, según delimitación de la Modificación Puntual del Plan General de Abanto Y Zierbena aprobada por Orden Foral número 1838/2004, de 11 de noviembre.
Tipo: Suelo Urbano Industrial Denominación: EL SER Superficie: 60.273 m2 Uso Principal: Industria General Tipo de Ordenación: Edificación Aislada Aprovechamientos urbanísticos y parámetros básicos: Edificabilidad bruta del conjunto del P.E.R.I. 0,35 m2/m2 Edificabilidad en Superficie (m.e.s.) 0,60 m2/m2 Ocupación Máxima (m.o.s.) 0,5 m2/m2 Numero de alturas/altura máxima PB +2 / 15 m Podrá ser superada la altura máxima por las instalaciones preexistentes de la planta de
hormigones siempre que estas no estén declaradas fuera de ordenación por el P.E.R.I. de El Ser. Asimismo, en la adaptación de las instalaciones de dicha planta a la ordenación que establezca el P.E.R.I. se permite excepcionalmente superar en tres metros la altura máxima al objeto de facilitar la compactación del proceso y reducir las emisiones de polvo.
Altura mínima 7,5 m Parcela Mínima 3.000 m2 Separación a viales La semisuma del ancho total de la vía
más cinco metros Separación a edificios ubicados en colindantes 15 m Separación a áreas urbanas colindantes 15 m Separación a límites de parcela 7,5 m Otros usos permitidos Industria ligera: Categorías 1 y 2 en
Situaciones 1.b, 2,b, 2.c y 3 Almacenes Comercio al por mayor
Instrumento de desarrollo: Plan Especial de Reforma Interior (P.E.R.I.) Sistema de actuación Lo determinará el P.E.R.I. Plazos y cumplimiento de obligaciones Lo determinará el P.E.R.I. Entidad de Conservación Debe constituirse una Entidad de Conservación
para el conjunto que mantenga u conserve la urbanización
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segunda parte:
memoria justificativa
conveniencia y oportunidad de la ordenación
determinaciones de la ordenación
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justificación de la formulación del plan
El ámbito territorial del Plan Especial es el del suelo urbano ya definido en los planos de información del
presente documento, con la delimitación ajustada a lo que establece el vigente planeamiento urbanístico,
es decir, sobre una superficie total de 60.273 m2s y un uso de Industria General.
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN
Con anterioridad a la Modificación Puntual ya definidamente aprobada, el PGOU de Abanto y Zierbena
disponía el uso de “minería de cantera” en el ámbito de El Ser, en contra de hechos que confirman que la
actividad extractiva del mineral en la zona resulta inviable, tanto por el agotamiento de los recursos
existentes, como por el elevado coste que supone su explotación. Por ello se propuso adecuar el
planeamiento municipal a la realidad de hoy, destinándose los terrenos mencionados al uso de “industria
general”.
Los objetivos del Plan Especial, deducibles a través del análisis de las determinaciones del Plan General,
están en la línea de establecer la ordenación pormenorizada que posibilita materializar adecuadamente el
aprovechamiento urbanístico y el uso que establece el planeamiento municipal, todo ello, mediante una
ordenación que compatibilice la ejecución de la edificabilidad prevista y la obtención del suelo público
que corresponde. Se define, por tanto, la vialidad e infraestructuras necesarias para dotar a las parcelas
resultantes de la ordenación, como paso previo a la materialización de las obras correspondientes, que
deberán plasmarse en el correspondiente proyecto de urbanización y afrontarse con un reparto equitativo
de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por la ordenación.
La ordenación propuesta es el resultado del análisis del terreno delimitado, condicionado por la
accesibilidad al mismo, por lo abrupto del relieve, así como por los materiales que servirán de soporte a las
obras de urbanización y a las futuras construcciones.
Esquemáticamente pueden resumirse los objetivos del Plan Especial en los siguientes:
1. Dotar al área de El Ser del marco normativo específico y exclusivo que posibilite la ejecución de
la ordenación que se propone, con el respeto de la voluntad del Plan General y de la Corporación
Municipal.
2. Adecuar los terrenos delimitados al uso de industria general, de acuerdo con el planeamiento
urbanístico y las necesidades de la zona, con un aprovechamiento similar al de los terrenos colindantes
con igual destino.
3. Establecer la ordenación que garantice la accesibilidad al conjunto delimitado y la dotación de
servicios urbanos adecuados al uso, compatibilizándolo con el uso productivo preexistente (planta de
hormigón).
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4. Proponer una ordenación que, independientemente de la caprichosa parcelación existente,
fruto de la división de extintas concesiones mineras, facilite las condiciones de implantación de la
edificación y proporcione un desarrollo coherente de la totalidad del área, mejorando la integración de los
desarrollos colindantes en la trama urbana existente y futura. En la misma línea se resuelven en el PERI las
necesidades de entronque de la ordenación con el viario general existente del que depende el área para
su conexión.
DESCRIPCIÓN DE LA PROPUSTA DE ORDENACIÓN
1. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA
Los desniveles existentes en la zona delimitada y la única posibilidad de conexión con el viario general
municipal exigen un trazado de viario que se apoye en el camino existente y, distribuya el tráfico por el
interior del ámbito a los distintos suelos privados, emplazadas a diferente nivel, adecuándose su geometría
a las necesidades de los vehículos pesados a los que se ha de dar servicio. El acceso por tanto se
concreta en el límite Noroeste de la delimitación, próximo al distribuidor que da acceso al polígono
industrial de El Campillo.
Se parte de premisa de favorecer la continuidad de la vialidad de El Ser con la futura ampliación de El
Campillo y con el resto de los terrenos circundantes, por lo que se plantea una glorieta en el límite sureste
de la delimitación, donde el vial distribuirá el tráfico al resto del ámbito de El Ser o permitirá acceder a los
terrenos al sur. Finalmente, en el límite suroeste se plantea un elemento de retorno, unido con el distribuidor
anterior mediante un vial en dirección este-oeste, que podrá desaparecer con el futuro desarrollo de la
ampliación de El Campillo, ya que en ese escenario será posible completar la malla urbana y existirá una
nueva conexión de los terrenos de El Ser con el sistema general viario municipal, suprimiéndose así dicho
fondo de saco.
Es de desatacar que el trazado viario ahora propuesto es coherente con la ordenación contenida en el
Avance de la Revisión del PGOU de Abanto y Zierbena, que de forma racional, propone el mallado de los
suelos industriales existentes y pendientes de desarrollo.
El longitudinal del viario general proyectado se acomoda en un principio a la pendiente de camino de
acceso actual, con pendientes del 6% y el 9% en su tramo inicial, desde el acceso hasta alcanzar el
distribuidor al suroeste, y con una pendiente del uno por ciento en último tramo. En su discurso se plantea el
acceso a los tres niveles generales de las parcelaciones propuestas: a la cota aproximada de 190 la
primera, diez metros por encima la segunda (elevación aproximada de 200, que se alcanzará con el
relleno de la cavidad existente), y, entre las cotas de 213 y 217, la última de las plataformas, alcanzable
con el movimiento de tierras de este último nivel, necesario en cualquier caso por el obligado saneo de los
rellenos actuales.
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Paralelamente a este vial, y en cumplimiento del Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban
las Normas Técnicas sobre Condiciones de Accesibilidad en Entornos Urbanos, Espacios Públicos,
Edificaciones y Sistemas de Información y Comunicación, se plantea un vial peatonal que comunica por
completo las distintas zonas del ámbito, dispone de una pendiente no superior al 6%. En su tramo inicial,
desde el acceso a la delimitación del PERI hasta la intersección con la parcela que resulta del relleno de la
cavidad, el viario peatonal y rodado comparten la misma plataforma, es decir, son paralelos en planta y
alzado, por discurrir dicho vial con una pendiente inferior al 6%. Por el contrario, pasada la segunda
plataforma, el vial peatonal se separa físicamente del rodado, mediante una calzada exclusiva de
pendiente uniforme del 6%.
La formación de las parcelas resultantes, además de la ejecución de un viario de acceso a las mismas,
conlleva el sostenimiento de los taludes que separan las parcelas entre si y con los terrenos excluidos de la
delimitación. Estos serán ejecutados en desarrollo del presente Plan Especial y su valoración ha sido tenida
en cuenta en el Estudio Económico Financiero, por entender que es una obra estructurante del ámbito y no
está vinculado exclusivamente a una parcela concreta del mismo.
En los planos de ordenación o.3 se grafía la solución adoptada, mostrándose una ordenación de la
edificación que es meramente orientativa, nunca vinculante.
2. ZONIFICACIÓN DEL ÁMBITO
El criterio de ordenación parte de la base de optimizar los costes de la urbanización general del ámbito,
repartiendo el aprovechamiento urbanístico que otorga el Plan en las zonas de suelo privado resultantes,
que serán urbanizadas y edificadas con posterioridad. De las tres parcelas iniciales resultan cuatro piezas
que comparten un vial general y las infraestructuras básicas. La urbanización en detalle de las zonas
resultantes corresponderá a cada adjudicatario, en las condiciones que establece la normativa del
presente Plan Especial.
La ordenación respeta la única actividad hoy existente en el ámbito (planta de hormigón), para la que se
destina una parcela en la que se contempla la posibilidad de compactar la instalación, todo ello en un
pabellón de las dimensiones indicadas por representantes de la empresa que desarrolla la producción. De
esta forma, se da la posibilidad de que la urbanización afecte lo menos posible a la actividad existente.
Los espacios libres y zonas verdes resultantes de la ordenación estarán formados por el viario y los taludes
que separan las parcelas entre si y del resto de los terrenos colindantes y excluidos de la delimitación. En
estos terrenos se materializa el vial peatonal que cumple con la normativa de accesibilidad.
ESPACIOS LIBRES: zonas verdes 8286.08 m2s vialidad 2505.03 + 11517.79 = 14022.82 m2s estacionamientos Se destinará al menos 1 plaza por cada 100 m2c, de los que 1/40
serán para uso exclusivo de personas con movilidad reducida.
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La totalidad del suelo que no se halle ocupado por las parcelas netas privatizables será cedido como
espacio de dominio y uso público, sin perjuicio de que su mantenimiento y conservación corra por cuenta
de la Entidad de Conservación que exige la ficha del ámbito. En el plano de ordenación o.1 y o.2 se
ponen de manifiesto estos extremos.
3. OBRAS E INFRAESTRUCTURAS PREVISTAS
La descripción de las obras de urbanización en esta fase de Plan Especial tiene el interés exclusivo de
proporcionar una valoración económica lo más acertada posible, que evite desviaciones entre el estudio
económico financiero y el presupuesto del proyecto de urbanización, a quien realmente corresponde
definir con precisión las obras concretas. En el estudio económico incluido más adelante se describen
pormenorizadamente el conjunto de obras a realizar.
El trazado en planta de las redes de infraestructuras que posibilitan dotar al suelo industrial de los servicios
necesarios para el uso pretendido, se acomoda al trazado de los viales y espacios libres definidos en el
PERI.
En los planos de infraestructuras (o.4.1 y o.4.2) se incluye una planta de la red de servicios necesarios, sin
perjuicio de las eventuales modificaciones que puedan sufrir en la fase de diseño concreto. Se incorporan,
no obstante, con los croquis correspondientes de los detalles constructivos que han servido para determinar
la valoración económica de la ejecución del Plan Especial. Al respecto, cabe añadir que la red de gas
podrá ir canalizada junto con el servicio de agua o en zanja independiente, dejando esta decisión a
posteriores fases del proyecto.
Se ha contemplado en la valoración la sección de zanja que permita la reposición soterrada de la línea
afectada por el Plan Especial.
4. OBRAS E INFRAESTRUCTURAS FUERA DE ORDENACIÓN
Quedan en fuera de ordenación todas aquellas obras y construcciones que son contrarias a la ordenación
propuesta y que se identifican como tales en los planos de ordenación (o.2). Coinciden con las
preexistencias recogidas en las fichas del anexo 2 con la numeración: 2, 3, 6, 7 y 9.
Se contempla en el estudio económico la valoración de las indemnizaciones que proceden por la
eliminación de la cubierta de acopio de áridos y por la recolocación de las infraestructuras de pequeña
entidad que interfieren con la ordenación (lava-ruedas y reciclador).
DETERMINACIONES PARA LA GESTIÓN DEL PLAN ESPECIAL.
Pese a la concreción del desarrollo que se propone en el Plan Especial, podrá recurrirse, dentro de las
estipulaciones contenidas en la normativa, a la eventual redacción de los Estudios de Detalle tendentes a
pormenorizar la ordenación de la edificación en las parcelas resultantes.
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El Plan Especial propone a priori una única unidad de ejecución que ordene integralmente el área y
genere las obras e infraestructuras comunes de las parcelas, con la posibilidad de que la urbanización
concreta del interior de las mismas pueda retrasarse hasta el momento en el que los adjudicatarios de las
mismas decidan su ocupación dentro de lo establecido en el presente planeamiento.
No obstante, dentro de la legalidad vigente, podrán delimitarse otras unidades de actuación siempre que
con ello se demuestre que no se alteran las determinaciones de ordenación establecidas en el PERI y se
cumplan los objetivos establecidos.
En cualquier caso, el Proyecto de Urbanización del ámbito del PERI será único, con independencia de su
ejecución en fases derivadas de una subdivisión de unidades de ejecución independientes.
El sistema de actuación podrá ser el de Compensación. En el caso de existir acuerdo unánime de todos
los propietarios podrán, de acuerdo con el Procedimiento Abreviado que establece la ley, presentarse
conjuntamente los proyectos de Estatutos, Bases de Actuación, y de Compensación, así como el Proyecto
de Urbanización.
Sin que ello suponga una modificación del Plan Especial, podrá optarse por el sistema de Cooperación,
cuando se justifique tal necesidad, y se procederá a la equidistribución de beneficios y cargas mediante el
correspondiente Proyecto de Reparcelación.
La zonificación establecida por el Plan Especial se considera vinculante (usos pormenorizados), aunque son
posibles subdivisiones en cada zona dentro de los límites establecidos en la normativa del Plan Especial y
sin alteración del aprovechamiento máximo atribuido por el planeamiento.
De la misma forma, será posible unificar parcelas colindantes o alterar la delimitación de las propuestas,
que lo son a efectos orientativos, pudiendo ajustarse los lindes cuando así lo requiera el proyecto de
compensación o reparcelación del ámbito, todo ello dentro del cumplimiento de la normativa del
presente Plan.
DISTRIBUCIÓN DEL APROVECHAMIENTO Y LA EDIFICABILIDAD.
El aprovechamiento global del Área del Suelo Industrial de El Ser se establece en 0.35 m2c/m2s, con lo que
sobre la totalidad del suelo delimitado resulta una edificabilidad de 60273x 0.35 = 21095.55 m2c, que se
han de distribuir en las parcelas netas privatizables resultantes de la ordenación prevista con las
condiciones de ocupación del 50% y edificabilidad de 0.6 m2c/m2s, referidas a dicha superficie de
parcelas.
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De la edificabilidad máxima sobre las parcelas netas resultantes se deduce que la máxima parcela neta
privatizable en el ámbito es de:
0.6 ≥ 21095.55/PNP --->PNP ≥ 21095.55/0.6 = 35159.25 m2c,
Atendiendo a la delimitación gráfica de los suelos privados, incluida en los planos de ordenación, se
obtiene el siguiente reparto de edificabilidad:
parcela neta privatizable
superficie de suelo m2s
participación de cada parcela en el total del área
superficie edificable m2c
zona_1 12103.5 31.89 % 6727.37
zona_2 9759.5 25.70 % 5421.55
zona_3 3839.7 10.11% 2132.76
zona_4 12261.4 32.30 % 6813.87
total PNP 37964.1 100 % 21095.55
Con respecto al total del área, la superficie de suelo privado representa un 63 % (37964.1/60273),
La edificabilidad podrá estimarse sobre parcela neta en 21095.55/37964.1= 0.5557, de la que podrá
desarrollarse en un planta el 50% del total de la PNP, dado que la máxima ocupación es del 50%. El resto
de la edificabilidad podrá materializarse en entreplantas y plantas superiores, dentro del cumplimiento del
resto de parámetros de la normativa.
usos superficie participación del total
parcela neta privatizable 37964.1 63.00%
viario general interior al PERI 11517.79 20.045%
viario general exterior 2505.03 4.156%
resto de suelos de cesión 8286.08 12.799%
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tercera parte:
normativa urbanística
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TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Ámbito de aplicación.
La presente normativa será de aplicación en el ámbito territorial delimitado por el Plan General de
Ordenación Urbana, según se establece en la Modificación Puntual aprobada definitivamente según
ORDEN FORAL 1838/2004, DE 11 DE NOVIEMBRE DE 2004, asumida por el presente Plan Especial de El Ser y
representada gráficamente en el plano o.1.
Artículo 2.- Objeto.
El objeto del Plan Especial es establecer las pautas de ordenación del suelo urbano industrial de El Ser,
definiendo las operaciones de Reforma Interior de acuerdo con los criterios del Ayuntamiento de Abanto y
Zierbena.
Artículo 3.- Documentación del Plan Especial e interpretación.
Los documentos que integran el Plan Especial de Reforma Interior de El Ser son los siguientes:
1. memoria informativa
2. memoria justificativa
3. normativa urbanística
4. estudio económico financiero
5. planos
6. anexos
La totalidad de documentos de ordenación que integran el Plan General tienen un valor similar a los
efectos de determinación de las variables de ordenación, siendo el articulado de la normativa urbanística
el de mayor grado de vinculación.
En caso de discrepancia entre documentos gráficos y escritos se otorgará primacía al texto sobre el dibujo,
salvo que la memoria y los planos coincidan.
En caso de discrepancia entre documentos gráficos tendrá primacía el de mayor sobre el de menor
escala, salvo que del texto se desprendiera una interpretación contraria.
En caso de dudas interpretativas serán los órganos municipales competentes los encargados de su
resolución. En caso de disconformidad, y a propuesta de los Servicios Técnicos, previo informe de la
Comisión Municipal competente en materia de Urbanismo, resolverá la Alcaldía, la Comisión de Gobierno
o el Pleno Municipal, sin prejuicio de las facultades de la Administración Autonómica y de los Tribunales de
Justicia.
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TÍTULO SEGUNDO. CALIFICACIÓN DEL SUELO
Artículo 4.- Uso Característico.
En el ámbito de aplicación del presente PERI el uso característico es el de industria general, concretamente
el de Industria ligera: Categorías 1 y 2 en Situaciones 1.b, 2.b, 2.c y 3, el de Almacenes y Comercio al por
mayor, compatibles con el uso de red viaria y el de espacios libres.
En cada una de las áreas de la zonificación propuesta por el presente Plan Especial se podrán desarrollar
los usos que se señalan en el siguiente artículo, que serán predominantes o compatibles.
El resto de los usos no señalados se consideran prohibidos a todos los efectos.
Artículo 5.- Calificación pormenorizada.
El viario, las zonas de aparcamiento y las zonas verdes se consideran a todos los efectos suelo de uso y
dominio público, en los que queda prohibida cualquier tipo de edificación.
El suelo privado del ámbito se subdivide en dos áreas:
Suelo privado edificable en altura: comprendido por aquellos terrenos incluidos en la envolvente
de los límites de las alineaciones, que podrán ser edificados de acuerdo a los parámetros que se
establecen en la presente normativa.
Uso……………. industrial y compatibles
Edificación…... permitida y regulada en este Plan
Suelo privado no edificable: que comprende todo aquel fuera de las envolventes de las
alineaciones de la edificación y necesario para proteger el viario y las infraestructuras, etc.
Uso……………. uso compatible con el industrial
Edificación…... prohibida, salvo construcciones vinculadas a infraestructuras
Artículo 6.- Otros usos. Las preexistencias.
Las construcciones existentes con anterioridad a la aprobación del Plan Especial que sean compatibles
con la ordenación propuesta computan a efectos del aprovechamiento urbanístico de la parcela sobre la
que se asienten.
TÍTULO TERCERO. DESARROLLO DEL PLAN
Artículo 7.- Estudios de detalle.
La ordenación detallada de las parcelas resultantes del desarrollo del Plan Especial podrá regularse
mediante la eventual redacción de los Estudios de Detalle que fueran precisos, todo ello de acuerdo a lo
que a tal efecto dispone el Reglamento de Planeamiento y la Legislación Urbanística vigente.
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Artículo 8.- Proyecto de Urbanización.
Se redactará un único Proyecto de Urbanización para la totalidad del ámbito delimitado por el Plan
Especial, que se ajustará a todo lo previsto en la presente normativa.
Artículo 9.- Cesiones.
Serán las exigidas por la legislación urbanística vigente, que coinciden con el suelo no incluido en las
parcelas netas privatizables.
TÍTULO CUARTO. ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 10.- Usos y capacidad edificatoria.
Las edificaciones que se implanten en el ámbito delimitado por el Plan Especial deberán ajustarse a la
tipología establecida en el Plan General para la industria general, cumpliendo además los parámetros
siguientes:
USO PREDOMINANTE:: Industria General
USOS TOLERADOS:
Industria ligera: Categorías 1 y 2 en Situaciones 1.b, 2,b, 2.c y 3 Almacenes Comercio al por mayor.
OCUPACIÓN MÁXIMA SOBRE PARCELA ORDENADA (m.o.s.): 0.5 m2c/m2s
EDIFICABILIDAD SOBRE PARCELA RESULTANTE (m.e.s.): 0.5557 m2c/m2s
PARCELA MÍNIMA: 3000 m2s FRENTE MÍNIMO: 20 metros
La distribución de la edificación representada en los planos de ordenación es de carácter meramente
orientativo, nunca vinculante.
Dadas las especiales características de la topografía del ámbito y de las parcelas resultantes, se posibilita
la cesión de la edificabilidad no consumida en cada parcela a cualquiera de las otras siempre que se
conserven los parámetros de alineaciones, alturas máximas, número de aparcamientos y el resto de las
exigencias de las ordenanzas.
El aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios incluidos el ámbito ordenado será el
resultado de referir a su superficie el porcentaje de aprovechamiento que le corresponde, es decir, la
edificabilidad sobre parcela resultante, m.e.s.
Artículo 11.- Edificación existente.
Queda declarada fuera de ordenación toda edificación e infraestructura del ámbito no compatible con el
presente Plan Especial y así declarada en la presente normativa.
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Las edificaciones industriales existentes y no declaradas expresamente fuera de ordenación por el presente
Plan Especial podrán compatibilizar su uso con el general del área.
preexistencia descripción estado afección
1 Edificio de oficinas de planta rectangular de y estructura de hormigón armado, con cubierta plana y cerramiento de ladrillo caravista. en uso ninguna
2 Instalaciones en las proximidades del acceso al ámbito del El Ser destinadas al lavado de ruedas, recuperación de finos, etc…. en uso EFO
3
edificación de estructura metálica (perfiles IPE 300 en pórticos e IPE 120 en correas) destinada a la cubrición del acopio de áridos (arena). Carece de instalaciones y sólo dispone de cubierta y una fachada de
chapa plegada.
en uso EFO
4 edificación principal, de hormigón armado, que suministra el hormigón ya dosificado a las hormigoneras en uso
a reubicar en la parcela resultante
5 edificación que contiene las tolvas con distintas granulometrías de los áridos empleadas en el proceso de fabricación del hormigón en uso
a reubicar en la parcela resultante
6 edificación de hormigón armado que en su día se empleara para el almacenaje del árido empleado en la producción de hormigón
ruinoso y sin uso
EFO
7 edificación de planta baja y segunda, de paredes de ladrillo revocado con mortero, sin uso actual. ruinoso EFO
8 tendido aéreo de suministro de energía eléctrica, de unos 315 m de longitud, apoyado en cuatro postes de hormigón y una torre metálica. sin uso EFO
9 diversos restos de hormigón armado y mampostería empleados en su día en el proceso de extracción del mineral. ruinoso EFO
10 placa de hormigón de un antiguo puente empleado en la extracción del mineral ruinoso EFO
Artículo 12.- Alineaciones.
Toda nueva edificación se producirá dentro de los límites que se deduzcan de aplicar las alineaciones
señaladas a continuación, que producirán envolventes máximas de la nueva edificación:
Al límite del Plan Especial 15 m
A vial principal La semisuma del ancho total de la vía más cinco metros
A edificios colindantes 15 m
A parcelas colindantes 7.5 m
A edificios dentro de la misma parcela: 7.5 m
Artículo 13.- Rasantes.
Las rasantes de la nueva edificación quedan establecidas por la geometría de la ordenación expresada
en los planos de la ordenación.
Artículo 14.- Sótanos y semisótanos.
No computarán a efectos de edificabilidad máxima las plantas sótano y semisótano, que, en cualquier
caso, respetarán las mismas condiciones de retranqueos que las que regulan las alineaciones del artículo
anterior para las plantas sobre rasante.
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A tales efectos, se considera semisótano aquella planta en la que la cara superior del forjado de planta
baja no levante más de metro y medio sobre la rasante de la urbanización en todo el perímetro de la
edificación, exceptuando en el acceso a la misma.
Artículo 15.- Alturas y perfiles.
En todo el ámbito el número máximo de plantas es el de planta baja, planta primera y planta segunda,
superable en los supuestos en los que lo permite el Plan General.
La altura máxima al alero se fija en 15 metros, con una altura mínima de 7.5 m.
Artículo 16.- Viales interiores.
En las parcelas resultantes se permite la ejecución de viales interiores que faciliten el acceso a las
edificaciones industriales.
Su trazado permitirá la circulación de vehículos pesados y, en todo caso, respetarán los siguientes
parámetros:
Las distancias de los ejes de los viales a las líneas de fachada de las edificaciones no serán
inferiores a 13 metros. En vías de un solo sentido podrá reducirse dicha distancia a once metros.
Las rotondas tendrán un diámetro mínimo de 24 metros.
Los radios de giro en las aceras serán superiores a los 11 metros.
Artículo 17.- Estacionamientos.
Será preceptivo materializar una plaza de aparcamiento por cada cien metros cuadrados construibles.
Un tercio de los estacionamientos previstos serán materializados en el viario principal previsto en la
urbanización, de los cuales al menos uno de cada cuarenta será para uso exclusivo de vehículos que
transporten personas con movilidad reducida, de acuerdo con lo exigido en el Decreto 68/2000, de
Accesibilidad de los Entornos Urbanos.
El resto de los estacionamientos podrán ser desarrollados en el interior de las parcelas a razón de una plaza
por cada 150 metros cuadrados construibles.
Todo estacionamiento de los previstos en la ordenación que sea eliminado para la materialización de los
accesos a las parcelas privativas será repuesto en el interior de dicha parcela, sin menoscabo de la
dotación que le corresponda por aplicación de lo establecido anteriormente.
Artículo 17.- Protección del paisaje.
Queda prohibida toda actuación que altere el arbolado preexistente el ámbito del Plan Especial y que no
cuente con la autorización municipal previa, a quien corresponderá determinar las condiciones de
actuación según el caso.
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Toda actuación ilegal sobre el arbolado será considerada como infracción urbanística, siendo susceptible
de ser sancionada según el Ayuntamiento estime oportuno.
Artículo 19.- Conservación.
Se establecerá una Entidad de Conservación que tenga por objeto el mantenimiento y conservación de los
viales, las zonas verdes y peatonales del conjunto del ámbito de ordenación, a excepción del suelo
delimitado como viario general.
Dicha entidad estará formada por la totalidad de los propietarios del ámbito delimitado, estableciéndose
su participación en la misma en función de la superficie de las parcelas resultantes.
TÍTULO QUINTO. DELIMITACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN
Artículo 20.- Unidades de Ejecución
Para la correcta gestión y consecución de los fines que preconiza el presente Plan Especial se delimita
inicialmente una única unidad de ejecución, dentro de la cual los propietarios implicados deben proceder
a la justa equidistribución de los beneficios y cargas del proceso urbanizador, así como al cumplimiento de
los deberes de cesión y urbanización en los términos legalmente previstos en la legislación urbanística.
No obstante lo anterior, podrán delimitarse nuevas unidades de ejecución siempre mediante los trámites
exigidos por la Ley y siempre que con ello se de cumplimiento a lo establecido en el presente Plan
Especial.
TÍTULO SEXTO. ENTRADA EN VIGOR
Artículo 21.- Entrada en vigor del Plan Especial
Conforme a lo que establece la legislación, la normativa del presente Plan Especial entrará en vigor tras su
aprobación y publicación en el Boletín Oficial de Bizkaia.
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cuarta parte:
estudio económico financiero
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El presente estudio económico-financiero del Plan Especial de Reforma Interior de “El Ser” tiene por objeto la
valoración económica del conjunto de actuaciones necesarias para llevar a cabo la ordenación
propuesta, así como el análisis de la financiación de las citadas cargas económicas. En el apartado
económico se valoran, por tanto, las obras de urbanización y reurbanización, la implantación de los
distintos servicios, las indemnizaciones pertinentes y los costes de redacción de los proyectos. En el
apartado financiero se aclaran los distintos sujetos que se harán cargo de la financiación del proyecto.
Las obras de urbanización contempladas incluyen las obras que conducen a la generación de la
zonificación resultante de la ordenación que propone el Plan Especial, lo que incluye el viario rodado y
peatonal, los sostenimientos entre parcelas, las infraestructuras de abastecimiento, evacuación, drenaje y
suministro eléctrico y de gas.
El marco de este análisis es el establecido en el Reglamento de Planeamiento, concretamente en su
artículo 85, con remisión a lo contenido en el artículo 45.1, apartado 4, y con lo especificado en el artículo
55 del mismo texto legal.
El equipo redactor no quiere dejar de señalar que, a pesar de que la exigibilidad de la valoración
económica es incuestionable, la propia jurisprudencia ha puesto de manifiesto en reiteradas ocasiones el
carácter preliminar y orientativo de las estimaciones de los estudios económico-financieros, siendo
admisibles alteraciones de las previsiones iniciales que aquí se plantean en función de las vicisitudes por las
que discurra la ejecución del planeamiento (Sentencia del TS de Justicia de Cantabria de 22 de mayo de
2000).
En realidad el cálculo económico que a continuación se incluye se ajustará con mayor precisión con la
elaboración del Proyecto de Urbanización del Plan Especial, si bien se ha tratado de valorar
minuciosamente todas las posibles problemáticas de la urbanización, que dada la singular orografía del
terreno, provocan incertidumbres que no serán resueltas hasta que no se proyecten en detalle las obras del
Plan Especial.
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descripción de las obras de urbanización
A continuación se describen los diferentes capítulos del presupuesto de las obras de urbanización para
finalmente realizar su valoración económica más detallada unidad por unidad.
1. DEMOLICIONES
Existen en el ámbito del PERI una serie de edificaciones industriales, tanto en uso, como en estado de
abandono, que, en ejecución del planeamiento, es necesario derribar. Son las siguientes:
1/ Pabellón de acopio de áridos. Preexistencia nº 3
Este pabellón es propiedad de la empresa Hormigones Galdames, S.A., destinado actualmente a cubrir el
acopio de los áridos empleados en su planta de hormigón. Su estructura es metálica y consta de cinco
pórticos de acero laminado IPE 300 y correas IPE 120, con cubierta de chapa simple a dos aguas y
cerramiento lateral sólo en dos lados. Ocupa unos 300 m2 en planta y consta de una sola altura.
2/ Construcción industrial. Preexistencia nº 6
Es una construcción industrial de planta rectangular, de 162 m2 de superficie y 7 metros de altura, con dos
pisos y estructura de hormigón armado. En estos momentos se encuentra fuera de uso y presenta un
estado ruinoso.
3/ Construcción industrial. Preexistencia nº 7
Se trata de una construcción industrial de planta rectangular, de 424 m2 de superficie y 7 metros de altura,
con dos pisos y estructura de hormigón armado. En estos momentos se encuentra fuera de uso y presenta
un estado ruinoso.
4/ Tendido aéreo de energía eléctrica. Preexistencia nº 8
Se trata de una típica torreta de estructura metálica con sus zapatas de cimentación, cuatro postes de
hormigón y 315 metros de tendido eléctrico aéreo que discurren dentro del ámbito del Plan Especial, que
será preciso desmontar y al sustituirse su actual trazado por la conducción subterránea proyectada.
5/ Instalaciones industriales. Preexistencia nº 2
Son pequeñas instalaciones de la planta de Hormigones Galdames S.A., situadas junto al futuro vial
de entrada y que será preciso recolocar.
2. MOVIMIENTO DE TIERRAS
En el capítulo de movimiento de tierras se valoran las unidades de excavación, rellenos, terraplenes y
perfilado de taludes necesarios para construir los viales y generar las parcelas edificables contempladas en
el PERI.
Las cotas de excavación y terraplenado se definen por las rasantes previstas en los viales y terrenos de
futuros pabellones, que están condicionadas por los datos disponibles del estudio geotécnico, que indica
los saneos necesarios para conseguir un fondo de excavación con suficiente capacidad portante para las
construcciones industriales que finalmente ocupen las parcelas.
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Se valoran igualmente las excavaciones y rellenos de los taludes necesarios para las distintas soluciones de
sostenimiento (tendido de taludes, muros de contención, etc).
3. SOSTENIMIENTO DE TALUDES
El apartado de sostenimiento de taludes recoge las diversas soluciones previstas para la contención de los
taludes de excavación, o incluso para el aseguramiento de los taludes naturales del terreno, máxime
cuando se observan desprendimientos de material en algunos taludes rocosos.
Para ello se valoran los muros de contención necesarios para generar las plataformas, tanto de los viales,
como de las parcelas urbanizables, así como las protecciones de taludes mediante bulonado, mallas
especiales y gunitados.
Los muros de contención se han diseñado como muros de gravedad de hormigón armado, de manera
que el paramento contenido quede vertical y se aproveche al máximo la superficie ocupable en cada
parcela.
4. DRENAJE DEL RELLENO DE LA ANTIGUA MINA
En los actuales terrenos propiedad del Ayuntamiento de Abanto y Zierbena se localiza una antigua
excavación a cielo abierto que daba acceso a una antigua mina. Por la citada excavación mana un
caudal constante de agua procedente de filtraciones y escorrentías. Dado que se prevé rellenar la citada
cavidad para generar parte de las parcelas objeto de este PERI, se prevé el drenaje adecuado de este
caudal.
Se contempla la construcción de un dren francés, en espina de pez, formado a base de grava protegida
de la colmatación por arrastre de finos con una malla geotextil, de modo que se recojan las aguas bajo la
futura plataforma hasta una arqueta donde se canalizará mediante tubería hasta la red de pluviales
prevista en la urbanización.
5. RED DE EVACUACIÓN
La recogida de las aguas fecales y pluviales de la futura urbanización y pabellones se solventa mediante
una red separativa.
En al caso de las aguas fecales se dispondrá un colector de tubería en zanja que discurrirá a lo largo de los
viales y/o aceras, con sus arquetas de registro correspondientes, las acometidas a las distintas parcelas y la
acometida general al saneamiento municipal.
El dimensionamiento de la red se ha efectuado con los siguientes criterios:
Se obtienen los caudales medios y punta con las dotaciones habituales en zonas
industriales (500 l/hab/día) y teniendo en cuenta el posible crecimiento del ámbito del presente
PERI en el futuro.
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Los cálculos hidráulicos se han realizado considerando que, siempre que sea posible, la
velocidad del agua ha de estar comprendida entre los 0,6 m/seg y los 3 m/seg para así evitar
tanto las sedimentaciones como las erosiones de la tubería.
Para el caudal máximo de diseño el calado relativo no será superior, como norma
general, a 0,75. En casos especiales este valor podrá aumentarse hasta 0,80.
Bajo la condición de caudal mínimo se comprueba que todas las partículas de diámetro
equivalente inferior a tres milímetros son arrastradas por el flujo.
6. RED DE PLUVIALES
En el caso de las aguas pluviales procedentes de la escorrentía superficial y del drenaje de las futuras
parcelas se dispondrá de un sistema de cunetas y sumideros de rejilla que acabarán vertiendo a un
colector general de tubería en zanja que discurrirá a lo largo de los viales y/o aceras, con sus arquetas de
registro correspondientes, las acometidas a las distintas parcelas y la acometida general a la red de
pluviales municipal.
El dimensionamiento de la red se ha efectuado con los siguientes criterios:
La intensidad media de precipitación se ha obtenido aplicando la fórmula establecida en
el apartado 2.3. “Intensidad media de precipitación”, de la Instrucción 5.2 - I.C. Drenaje Superficial
de la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento.
El caudal de referencia Q en el punto en el que desagua la red de pluviales se obtiene
mediante la fórmula de cálculo del método hidrometeorológico, utilizado por la Instrucción 5.2 -
I.C. Drenaje Superficial.
Los cálculos hidráulicos se han realizado considerando que, siempre que sea posible, la
velocidad del agua ha de estar comprendida entre los 0,6 m/seg y los 3 m/seg para así evitar
tanto las sedimentaciones como las erosiones de la tubería.
Para el caudal máximo de diseño el calado relativo no será superior, como norma
general, a 0,75. En casos especiales este valor podrá aumentarse hasta 0,80.
Bajo la condición de caudal mínimo se comprueba que todas las partículas de diámetro
equivalente inferior a tres milímetros son arrastradas por el flujo.
7. RED DE ABASTECIMIENTO
Se ha proyectado una red de abastecimiento de agua potable para dar servicio a las futuras naves
industriales. Empalmará con la red municipal en la parte más baja del PERI. Esta red consta de líneas de
tubería de fundición con junta elástica y/o tuberías de polietileno de alta densidad y electrosoldado,
alojadas en zanja y que discurrirán bajo las aceras y/o viales.
Asimismo dispondrán de sus arquetas de registro, arquetas de derivación a las parcelas, válvulas de corte,
ventosas, desagües, bocas de riego e hidrantes contra incendios necesarios.
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Las tuberías se dispondrán en zanjas de, al menos, 80 cm de profundidad e irán tendidas sobre cama de
arena y cubiertas por el mismo material 30 cm sobre su clave.
8. RED DE SUMINISTRO DE ENERGIA ELECTRICA
La red eléctrica prevista enganchará con el centro de transformación más cercano situado en el polígono
industrial El Campillo. Esta red estará constituida por una serie de conducciones subterráneas que
discurrirán a lo largo de las aceras y aparcamientos. Las canalizaciones están formadas por tuberías
eléctricas de PVC corrugado, embebidas en un macizo de hormigón y a una profundidad de al menos 80
cm. El macizo estará a su vez cubierto por arena y dispondrá de la correspondiente cinta de señalización.
Se incluye en la valoración las zanjas, las canalizaciones, el mandrilado, el cableado, los macizos de
hormigón, la cinta de balizamiento, las arquetas de registro y de derivación hacia las parcelas, así como
los gastos de tramitación y enganche y un centro de transformación nuevo.
9. RED DE ALUMBRADO
La red de alumbrado prevista enganchará con el cuadro eléctrico más cercano situado en el polígono
industrial El Campillo. Esta red estará constituida por una serie de conducciones subterráneas que
discurrirán a lo largo de las aceras y aparcamientos. Las canalizaciones están formadas por tuberías
eléctricas de PVC corrugado, protegidas por arena y a una profundidad de al menos 80 cm. En los cruces
de calzada los tubos irán embebidos en un macizo de hormigón.
Se incluye en la valoración las zanjas, las canalizaciones, el mandrilado, el cableado, los macizos de
hormigón, las arquetas de registro y de derivación hacia las parcelas, los báculos con sus luminarias y sus
cimentaciones, así como las tomas de tierra, los gastos de acometida y un cuadro de mando.
Los criterios de diseño de la red de alumbrado son los siguientes:
El nivel mínimo de iluminación será de 35 lux en servicio en calzadas, con un índice de
uniformidad general Uo del 40%, una uniformidad longitudinal Uc del 65 % y una limitación del
deslumbramiento Indice de Confort G de 6.
En las zonas ajardinadas de la urbanización, el nivel medio de iluminación será de 15 lux
en servicio.
Los niveles mínimos se calcularán en servicio, aplicándose un coeficiente reductor igual o
mayor a 0,7. El pavimento se considera RIII, con una reflexión ligeramente brillante según CIE.
El cálculo y diseño de las instalaciones de alumbrado cumplirá todas las prescripciones
técnicas del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, Decreto 2413/73 del 20 de septiembre,
así como las instrucciones complementarias MI-BT con ella relacionadas.
El alumbrado público se efectuará mediante báculos de 9 m de altura en zonas de
calzada rodadas, con luminarias dotadas de lámpara V.S.A.P. de 250 W y mediante columnas de
4 metros en zonas peatonales pavimentadas, con globos esféricos anti-vandálicos de 50 cm de
diámetro, de policarbonato blanco, dotadas de luminarias con lámpara de V.S.A.P. de 150 W.
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Se instalará una red de tierras a la que se conectarán todos los elementos metálicos
necesarios. Se utilizará un electrodo de toma de tierra por apoyo unidos entre sí. Las picas serán de
cobre y de 1 metro de longitud.
En las intersecciones la iluminación media será superior en 5 lux a la iluminación media de
la vía más iluminada.
El suministro eléctrico se realizará en baja tensión, siendo la línea de alimentación trifásica,
la tensión 380/220V y la potencia demandada por punto de acometida igual o menor a 15 kw.
La sección mínima del cableado será de 6 mm2. El neutro tendrá la misma sección que
las fases. Para el dimensionamiento se tomará una potencia de 1,8 veces la nominal.
La instalación se diseñará con reducción de flujo en el equipo electrónico de la luminaria.
El sistema de encendido será electrónico, programado astronómicamente de forma perpetua y
funcionamiento automático.
10. RED DE TELEFONÍA Y TELECOMUNICACIONES
Se ha proyectado una red de telefonía y telecomunicaciones según las directrices marcadas por las
compañías suministradoras de servicios. La red prevista enganchará desde el polígono industrial El Campillo
y dará servicio a las distintas parcelas hasta los puntos de toma de abonado.
La red estará constituida por una serie de conducciones subterráneas que discurrirán a lo largo de las
aceras y aparcamientos. Las canalizaciones están formadas por tuberías de PVC corrugado, irán
hormigonadas a una profundidad de al menos 80 cm. Los cruces o paralelismos con las conducciones
eléctricas mantendrán las siguientes separaciones: 20 cm con líneas subterráneas de baja tensión, 25 cm
con las de alta y 30cm con otros servicios.
11. RED DE GAS NATURAL
El suministro de gas natural se recoge en la presente valoración mediante la correspondiente red
subterránea que se proyectará según las directrices marcadas por la compañía suministradora y
enganchará desde el polígono industrial El Campillo, dando servicio a las distintas parcelas hasta los puntos
de toma de abonado.
Esta red estará constituida por una serie de conducciones subterráneas que discurrirán en la paralelas a las
redes de abastecimiento y evacuación o en zanja independiente a lo largo de las aceras y
aparcamientos. Las canalizaciones están formadas por tuberías de polietileno, protegidas por arena,
señalizadas y a una profundidad de al menos 80 cm. En los cruces de calzada la conducción irá por el
interior de una camisa metálica o de un tubo de PVC hormigonado en su parte exterior, como protección y
para facilitar las labores de mantenimiento y reparación sin necesidad de abrir la calzada.
La valoración contempla, por tanto, las canalizaciones con su acometida general, sus arquetas de registro
y derivación a las parcelas, las válvulas de seguridad, armarios de regulación y los hitos de balizamiento.
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12. PAVIMENTACIÓN DE VIALES Y ACERAS
En el capítulo correspondiente a la pavimentación de la futura urbanización se distinguen dos apartados: la
pavimentación de los viales y la pavimentación de las aceras.
En lo referente a los viales se valora la sección de firme necesaria para el tráfico previsto de vehículos
pesados, que se apoyará sobre los terraplenes descritos en el apartado de movimiento de tierras. Esta
sección está compuesta por una subbase granular de zahorra natural, una base granular de zahorra
artificial y las correspondientes capas de mezcla bituminosa en caliente (capa de base y/o capa
intermedia y capa de rodadura) con sus riegos de imprimación y adherencia.
Respecto a las aceras se valoran todos los elementos habituales en su urbanización: la base granular de
zahorra, el hormigón de solera, el solado con baldosa, los bordillos de hormigón, las cunetas y las rigolas.
13. SEÑALIZACIÓN, BALIZAMIENTO, MOBILIARIO URBANO Y CIERRES
Además de la pavimentación de los viales se contempla la señalización horizontal y vertical, el
balizamiento y los cierres de parcela.
La señalización horizontal incluye el pintado de todas las marcas viales precisas, tanto para delimitar los
carriles como para los aparcamientos, cebreados y símbolos.
La señalización vertical incluye todas las señales de tráfico y carteles informativos.
El balizamiento hace referencia a la colocación de tramos de barrera de seguridad (bionda) para
protección del tráfico ante posibles salidas de calzada en los tramos terraplenados. Este problema se
plantea mientras se esté realizando el movimiento de tierras general en tramos terraplenados junto a
parcelas que todavía no se hayan rellenado. Igualmente, se incluye en el balizamiento la colocación para
los peatones de barandillas de protección y vallas en aquellos tramos de acera o en los límites de parcela
donde haya riesgo de caída.
Por último se ha valorado una partida de malla de simple torsión para cerrar perimetralmente el ámbito del
PERI en las zonas de taludes más elevadas.
14. ACONDICIONAMIENTO DE ZONAS VERDES
Los taludes de excavación y las zonas destinadas a jardín serán acondicionados con una capa de tierra
vegetal, incluyendo su posterior sembrado y la plantación de árboles y especies arbustivas. Se contempla
además la instalación de un sistema de riego para el correcto mantenimiento de las zonas verdes.
En las zonas de mayor talud y para evitar la erosión por aguas de escorrentía se prevé la plantación
sistemática de arbustos de fuerte raíz o el uso de técnicas equivalentes.
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15. VARIOS
Como complemento al resto de capítulos y en previsión de unidades no contempladas o que a nivel del
PERI no se pueden aún definir, se incluyen una serie de partidas como reserva.
En dichas partidas contemplamos desvíos de servicios afectados, varios e imprevistos, así como un camino
peatonal con una pendiente máxima del 6% que da acceso a la plataforma superior y que viene exigido
por la legislación en materia de accesibilidad.
16. SEGURIDAD Y SALUD
Finalmente, el último capítulo valorado corresponde a la seguridad y salud incluyendo todas las medidas
de protección tanto individuales como colectivas, necesarias para un desarrollo seguro de los trabajos de
urbanización, así como todas las instalaciones y medios necesarios para que el personal de obra pueda
trabajar en óptimas condiciones de salubridad.
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valoración de las obras de urbanización.
Tras la descripción de los diferentes capítulos del presupuesto de las obras de urbanización, y sobre la base
de la valoración que se incluía en se documento aprobado provisionalmente, se adjunta a continuación el
resumen del presupuesto estimativo de las obras a desarrollar en el ámbito:
CAPÍTULO C01 DEMOLICIONES ........................................................................... 34.748,76€
CAPÍTULO C02 MOVIMIENTO DE TIERRAS ...................................................................... 2.115.595,12€
CAPÍTULO C03 SOSTENIMIENTO DE TALUDES ................................................................... 1.667.254,93€
CAPÍTULO C04 DRENAJE RELLENO ........................................................................... 30.537,14€
CAPÍTULO C05 RED DE SANEAMIENTO ......................................................................... 122.494,48€
CAPÍTULO C06 RED DE PLUVIALES ......................................................................... 137.663,20€
CAPÍTULO C07 RED DE ABASTECIMIENTO ........................................................................... 88.268,73€
CAPÍTULO C08 RED ELÉCTRICA ......................................................................... 138.334,33€
CAPÍTULO C09 RED DE ALUMBRADO ........................................................................... 95.378,89€
CAPÍTULO C10 RED DE TELEFONÍA ........................................................................... 88.583,21€
CAPÍTULO C12 PAVIMENTACIÓN DE VIALES ........................................................................ 822.509,05€
CAPÍTULO C13 SEÑALIZACIÓN, BALIZAMIENTO.................................................................... 116.163,00€
CAPÍTULO C14 ACONDICIONAMIENTO ZONAS VERDES ........................................................ 50.000,00€
CAPÍTULO C15 VARIOS ......................................................................... 258.000,00€
CAPÍTULO C16 SEGURIDAD Y SALUD ........................................................................... 87.565,54€
TOTAL PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL ....................................................................5.853.096,38€ GASTOS GENERALES (13%) ..............................760.902,53€ BENEFICIO INDUSTRIAL (6%) .............................351.185,78€ TOTAL PRESUPUESTO EJECUCIÓN-CONTRATA…………................................................ …6.965.184,69€
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indemnizaciones
Dentro de las obras de urbanización se hace necesario proceder a la demolición de una serie de
edificaciones afectadas por la nueva ordenación.
1. CRITERIOS DE VALORACIÓN
La valoración de los diferentes edificios existentes se ha planteado, de la misma forma que se realizó en el
documento de aprobación inicial del Plan Especial, calculando, en primer lugar, su valor actual de
construcción para, seguidamente, proceder a depreciar ese valor por el paso del tiempo desde que fue
realmente construido hasta el presente.
1/ Para determinar el coste actual de construcción se ha empleado el módulo establecido por el
C.O.A.V.N., que está fijado en 301 €/m2 para edificios industriales, incrementado en un 15% de Gastos
Generales y Beneficio Industrial y que es de aplicación a los siguientes grupos:
Grupo 1: Viviendas, Oficinas y Edificios Comerciales.
P = M x L [ 1 + 0,1(a) + 0,3 (b)], siendo:
P = Precio del m2 construido
M= Módulo vigente a la fecha
L= Factor de localización
a= coeficiente según subgrupo A
b= coeficiente según subgrupo B
Grupo 2: Almacenes, Naves, Garajes o Aparcamientos Exentos y Edificios Industriales.
P = M x L [0,2 + 0,1 (c)], siendo:
P = Precio del m2 construido
M= Módulo vigente a la fecha
L= Factor de localización
c= coeficiente según subgrupo C
Grupo 3: Sótanos, Semisótanos, Planta Baja, Entreplanta y Bajo Cubierta para garajes,
Dependencias de Servicios y Locales Comerciales sin uso específico, componentes de
cualquier tipo de edificación.
P = M x L [0,8 + 0,1 (d)], siendo:
P = Precio del m2 construido
M= Módulo vigente a la fecha
L= Factor de localización
d= coeficiente según subgrupo D
Este criterio del C.O.A.V.N. asimila las normas de valoración del Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio,
cuyos criterios reproducimos a continuación:
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Norma 12. Valoración de las construcciones.
1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste
actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose,
cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás
circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los
beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la
construcción.
2. Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se
clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto.
3. Cuando las especiales características de una construcción no permitan su identificación
con alguno de los tipos definidos en el cuadro antes citado, ni su asimilación a ninguna de
las tipologías descritas, se realizará una valoración singularizada, utilizando el método
valorativo que prevea la ponencia de valores. En este caso no serán de aplicación los
coeficientes del cuadro al que se refiere la norma 20.
2/ El criterio de depreciación adoptado es también el del Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio cuyas
principales características adjuntamos a continuación:
Norma 13. Coeficientes correctores del valor de las construcciones.
1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son:
• Coeficiente H: Antigüedad de la construcción.
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la
antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del
edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la
utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es
la siguiente expresión:
En donde:
• u (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores:
o Uso 1°. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.
o Uso 2°. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico,
sanitario y beneficiencia, cultural y religioso: 0,90.
o Uso 3°. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.
Las potencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a algunas
modalidades de edificios singulares.
• c (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes), adopta en la
fórmula los siguientes valores:
o Categorías 1 y 2: 1,20.
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o Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00.
o Categorías 7, 8 y 9: 0,80.
• t (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o
rehabilitación integral).
Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
t H
Uso 1° Uso 2° Uso 3°
Años completos Categorías 3-4
1-2 5-6 7-8-9
Categorías 3-4
1-2 5-6 7-8-9
Categorías 3-4
1-2 5-6 7-8-9
0- 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5- 9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10-14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15-19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35-39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40-40 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90-más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de
su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año
siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores.
Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse
como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este coeficiente.
Asimismo, podrá incluir una relación de edificios a los que el mismo no sea de aplicación.
• Coeficiente I). Estado de conservación.
o Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera
ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
o Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que
comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad):
0,85.
o Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa
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importancia, comprometiendo las normales condiciones de
habitabilidad y estabilidad): 0,50.
o Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas
legalmente en ruina): 0,00.
2. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en la
ponencia de valores.
2. VALORACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES
A continuación se valoran las indemnizaciones según los criterios expuestos:
1/Pabellón de acopio de áridos. Preexistencia nº3
Propietario: Hormigones Galdames, S.A:
Superficie: 300 m2
Edad estimada: 4 años
1.A. Coste de construcción:
Grupo 2: P=M x L [ 0,2 + 0,1 (c)], siendo M = 201; L = 1,1; c = 1
P = 301 x 1,1 [ 0,2+0,1 x 1] = 66,33 €/m2
Valor = 300 m2 x 99,33 €/m2 = ……………………………… 29.799,00 €
15% Gastos Generales y Beneficio Industrial = …………….. 4.469,85 €
Honorarios Profesionales:
Ingeniero Superior: 8% s/29.799 =…………………… 2.382,92 €
Técnico Medio: 3% s/ 29.799 = ………………………. 893,97 €
Subtotal:………………………………………………….. 37.545,74 €
16% IVA…………………………………………………… 6.007,32 €
Subtotal:………………………………………………….. 43.553,06 €
Tasas municipales: 5% s/34.268,85 €………………… 1.713,44 €
Total:………………………………………………………. 45.266,50 €
1.B. Coeficiente de depreciación:
Coeficiente de depreciación H: 1,00 según la tabla adjunta, para un pabellón con una
antigüedad de 4 años.
1.C. Coste de traslado:
No se consideran gastos de traslado ni de afección al funcionamiento de la empresa, ya que se
considera que el dinero de la indemnización iría destinado a la construcción de una nueva
cubierta en otra ubicación decidida por la empresa y de acuerdo a las especificaciones del PERI,
y que podría hacerse con anterioridad a la demolición.
Total indemnización 1:……………………………..45.266,50 €
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2/ Construcción industrial. Preexistencia nº 2
Propietario: Hormigones Galdames, S.A:
Se trata en este caso de instalaciones existentes en la parcela de Hormigones Galdames, S.A: y
que interfieren con el trazado del futuro vial de acceso a la urbanización. Consisten en pequeñas
instalaciones, depósitos, sistemas de bombeo, lava-ruedas, etc.
Se precisará la reubicación de aquellas instalaciones afectadas por las obras de urbanización, por
lo que no se aplica un valor de reposición sino una indemnización por los costes de desmontaje,
traslado, recolocación y puesta en marcha en su nueva localización que se estima en una partida
alzada de 24.000 €
Total indemnización 2: ……………………………..24.000,00 €
El resto de construcciones existentes en el área, o bien no se ven afectadas por las obras de urbanización,
o bien se encuentran en estado de ruina y, por tanto, fuera de servicio, por lo que no procede
indemnización alguna para las mismas, contemplándose únicamente el coste de su derribo dentro del
presupuesto de la urbanización.
3. RESUMEN DE LAS INDEMNIZACIONES
Total indemnización 1 (Cubierta zona de acopios de árido): 45.266,50 €
Total indemnización 2 (Otras instalaciones): 24.000,00 €
Total indemnizaciones: 69.266,50 €
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honorarios de proyecto
Se incluyen a continuación los honorarios profesionales correspondientes a la modificación puntual del
PGOU de Abanto y Zierbena, la redacción del Plan Especial, la respuesta a las alegaciones pertinentes, el
Proyecto de Reparcelación, el Proyecto de Urbanización y la Dirección de Obra del mismo, la redacción
del Estudio de Seguridad y Salud y la Coordinación de la Seguridad y Salud durante la ejecución de las
obras de urbanización, la Dirección del Control de Calidad de los trabajos, las tasas de visado de los
diferentes documentos por el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, así como los
correspondientes al levantamiento topográfico y el Estudio Geotécnico.
1. HONORARIOS PROFESIONALES DE INGENIERÍA EN LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE "EL SER
HONORARIOS PROFESIONALES OFICIALES POR LA ELABORACION DEL PROYECTO DE "EL SER"
TOTALES DESGLOSE
PROYECTO D.O. HONORARIOS MODIFICACION PUNTUAL, PERI, ALEGACIONES
H= Nº HORAS INGENIERIA TARIFA 80 €/HORA PRIMERAS 50 H. TARIFA 65 €/HORA RESTO.
15.425,00 € 15.425,00 € 0,00 €
HONORARIOS PROYECTO REPARCELACION
H= 240xFpxSxP H= 240x14x6,0278x0,18 3.645,61 € 3.645,61 € 0,00 €
HONORARIOS ELABORACION PROYECTO URBANIZACION + D.O. (MISION COMPLETA)
H = (PEMR1 + PEMR2)xCaxCb H= (3670000+1850000x0,70)x1,60x(0,04x0,8)
254.208,00 € 158.880,00 € 95.328,00 €
HONORARIOS ESTUDIO SEGURIDAD Y SALUD + COORDINACION EN OBRA
H= HONORARIOS D.O.x0,20x O,80 (REDUCCION 20% POR HABER HECHO EL ESTUDIO)
H= ((3670000+1850000*0,70)x0,60x(0,04x0,8))x0,20x0,80
15.252,48 € 0,00 € 15.252,48 €
HONORARIOS SUPERVISION CONTROL DE CALIDAD
H = 1% del PEMR H = 0,01x(3670000+1850000x0,70) 49.650,00 € 0,00 € 49.650,00 €
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES
338.181,09 € 177.950,61 € 160.230,48 €
IVA (16%) 54.108,97 € 28.472,10 € 25.636,88 €
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES CON IVA 392.290,07 € 206.422,71 € 185.867,36 €
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2. HONORARIOS OFICIALES POR VISADO DEL PROYECTO DE "EL SER" POR COLEGIO DE INGENIEROS DE
CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
HONORARIOS PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR (PERI)
H= 4,5xFpxS H= 4,5x14x6,0278 = 379,75 €
HONORARIOS PROYECTO REPARCELACION
H= 1,5xFpxSxP
H= 1,2x14x6,0278x0,18 = 60,00 €
HONORARIOS ELABORACION PROYECTO + D.O. (MISION COMPLETA)
H = (PCVB1 + PCVB2)xC1xC2
H= (9525+1850000x0,0020)x1,60x(0,9x0,8)= 15.235,20 €
HONORARIOS ESTUDIO SEGURIDAD Y SALUD + COORDINACION EN OBRA (REDUCCION 20% POR HABER HECHO EL ESTUDIO) H= HONORARIOS D.O.x0,20x O,80
H= ((9525+1850000*0,0020)x0,60x(0,9x0,8))x0,20x0,80 = 914,11 €
HONORARIOS SUPERVISION CONTROL DE CALIDAD
H =8% HONORARIOS CONTROL CALIDAD =0,08 x( 1% del PEMR) H =0,08x( 0,01x(3670000+1850000x0,70)) = 3.972,00 €
TOTAL HONORARIOS VISADO 20.561,06 €
IVA (16%) 3.289,77 €
TOTAL HONORARIOS VISADO CON IVA 23.850,83 €
3. OTROS COSTES PARA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE “EL SER”
LEVANTAMIENTOS TOPOGRAFICOS 4.500,00 €
ESTUDIO GEOTECNICO + SONDEOS+ ENSAYOS 24.000,00 €
TOTAL COSTES DE TERCEROS 28.500,00 €
IVA (16%) 4.560,00 €
TOTAL COSTES EXTERNOS CON IVA 33.060,00 €
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resumen valoración económica
Se resume, por último, toda la valoración económica del presente proyecto que da una visión de conjunto
recordando, una vez más, el carácter orientativo del mismo, dado que, algunos costes no se podrán
cuantificar exactamente hasta la elaboración del proyecto de urbanización.
RESUMEN VALORACION ECONOMICA DEL PROYECTO DEL ÁMBITO DE "EL SER"
COSTE FASE PROYECTO COSTE FASE EJECUCION
PERI+MODIFICACION PUNTUAL 15.425,00 € 0,00 €
PROYECTO DE URBANIZACION 158.880,00 € 0,00 €
DIRECCION DE OBRA 0,00 € 95.328,00 €
PROYECTO DE REPARCELACION 3.645,61 € 0,00 €
ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD Y COORDINACION
DURANTE LA OBRA 0,00 € 15.252,48 €
SUPERVISION DE CONTROL DE CALIDAD 0,00 € 49.650,00 €
LEVANTAMIENTOS TOPOGRAFICOS 4.500,00 € 0,00 €
ESTUDIO GEOTECNICO+SONDEOS+ENSAYOS 24.000,00 € 0,00 €
VISADOS DEL COLEGIO DE CAMINOS 20.561,06 € 0,00 €
EJECUCION DE LA OBRA DE URBANIZACION 0,00 € 6.965.184,69 €
INDEMNIZACIONES 0,00 € 69.266,50 €
TASAS MUNICIPALES DE OBRA 0,00 € 208.955,54 €
SUBTOTAL 227.011,68 € 7.403.637,21 €
SUBTOTAL CON IVA (16%) 263.333,55 € 8.588.219,17 €
TOTAL GLOBAL CON IVA (16%) 8.851.552,71 €
La repercusión económica de la urbanización puede darse en los términos siguientes:
Repercusión por m2 de suelo bruto:
8.851.552,71 € / 60.272,58 m2s = 142,50 €/m2s
Repercusión por m2 de parcela privatizable:
8.851.552,71 € / 37964,1m2s = 233.15 €/m2s
Repercusión por m2 de suelo edificable:
8.851.552,71 € / 21.095,55 m2c = 419.6 €/m2c
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estudio financiero
Los conceptos cuya financiación correría íntegramente por cuenta de los propietarios del suelo son los
siguientes:
-OBRAS DE URBANIZACIÓN:
Capítulo 1: Demoliciones
Capítulo 2: Movimiento de tierras
Capítulo 3: Sostenimiento de taludes
Capítulo 4: Drenaje relleno
Capítulo 5: Red de saneamiento
Capítulo 6: Red de pluviales
Capítulo 7: Red de abastecimiento
Capítulo 9: Red de alumbrado público
Capítulo 12: Pavimentación de viales y aceras
Capítulo 13: Señalización, balizamiento, mobiliario y cierres
Capítulo 14: Acondicionamiento de zonas verdes
Capítulo 15: Varios
Capítulo 16: Seguridad y salud
-HONORARIOS PROFESIONALES y GASTOS DE VISADO DE PROYECTO
-ESTUDIO GEOTECNICO
-LEVANTAMIENTOS TOPOGRAFICOS
-INDEMNIZACIONES
-TASAS MUNICIPALES DE OBRA
Los siguientes capítulos de las obras de urbanización serán cofinanciados por los propietarios del suelo y las
Compañías suministradoras, en una proporción que se fijará de acuerdo a la legislación específica en
vigor:
-OBRAS DE URBANIZACIÓN:
Capítulo 8: Red eléctrica
Capítulo 10: Red de telefonía y telecomunicaciones
Capítulo 11: Red de gas natural
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quinta parte:
plan de etapas
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Las previsiones del presente Plan Especial habrán de llevarse a cabo en el primer cuatrienio de su vigencia,
es decir, el cumplimiento de los deberes urbanísticos de cesión, equidistribución, urbanización y solicitud de
licencia de edificación de edificación deberán realizarse en el plazo de cuatro años desde la entrada en
vigor del mismo.
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sexta parte:
planos
planos de información
planos de ordenación
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planos de información y ordenación
PLANOS DE INFORMACIÓN
i.1. EMPLAZAMIENTO Y SITUACIÓN
i.2. TOPOGRÁFICO, DELIMITACIÓN Y PARCELARIO
i.3. PERFILES TRANSVERSALES DEL TERRENO NATURAL
PLANOS DE ORDENACIÓN:
o.1. USOS PORMENORIZADOS
o.2. DOMINIO DEL SUELO, ALINEACIONES Y FUERA DE ORDENACIÓN
o.3. PROPUESTA DE ORDENACIÓN
o.3.1. PLANTA DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN
o.3.2. LONGITUDINALES DEL VIARIO GENERAL PROPUESTO
o.4. INFRAESTRUCTURAS PROPUESTAS:
o.4.1. INFRAESTRUCTURAS: ABASTECIMIENTO Y EVACUACIÓN
o.4.2. INFRAESTRUCTURAS: SUMINISTRO ELÉCTRICO Y ALUMBRADO
o.5 ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
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anexo_1: tramitación previa del PERI
aprobación definitiva
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aprobación definitiva
La tramitación del Plan Especial de Reforma Interior del área industrial de El Ser finaliza con el presente
documento de aprobación definitiva. En anteriores documentos se ha rendido cuenta del resultado de los
preceptivos periodos de exposición pública, por lo que en esta ocasión simplemente se comentan las
correcciones efectuadas respecto al documento de Aprobación Provisional a instancias de lo establecido
en la Orden Foral 628/2006, de tres de abril.
Las correcciones afectan a errores en la redacción dos párrafos de los del documento aprobado
provisionalmente y al grafismo de tres de los planos de ordenación y, aunque no son significativos en el
contexto global del Plan Especial, los errores han sido subsanados en el presente documento, sin que ello
suponga la alteración del documento aprobado provisionalmente.
Pese a que no es cometido del PERI, parece que se proponían en el texto aprobado provisionalmente unas
parcelas concretas y una ordenación específica de la edificación. Pues bien, las parcelas y la ordenación
definitiva de la edificación será la que resulte del posterior proyecto específico de equidistribución y de los
futuros proyectos de edificación, por lo que SE HA SEÑALADO EXPLICITAMENTE EN LA NORMATIVA Y PLANOS
DE ORDENACIÓN EL CARÁCTER MERAMENTE ORIENTATIVO DE LAS PARCELAS NETAS PRIVATIZABLES Y DE LA
EDIFICACIÓN REPRESENTADA.
Asimismo, las referencias a parcelaciones concretas se han sustituido por las de zonificaciones. Eran
confusos en el texto de Aprobación Provisional el sexto párrafo de la página 13 (memoria justificativa) y el
segundo párrafo del artículo 10 de los de la normativa del PERI, éste último incompleto e incomprensible.
Queda claro en el presente texto refundido, tanto en la memoria de ordenación, como en la normativa, el
carácter no vinculante de la edificación representada en los planos de ordenación. Igualmente, en dicho
artículo 10 se establece un frente mínimo a viario de 20 metros.
Con respecto a las aclaraciones que afectan a los planos de ordenación de la Aprobación Provisional, las
correcciones son las siguientes:
1. El Plano o.1 “Usos Pormenorizados” se considera correcto, aunque la trama que
representa los espacios libres de dicho plano coincide con la que se emplea en los planos o.3.1 y
o.5 para determinados suelos privados, cuyo uso no es el de zonas verdes.
SE HA IGUALADO LA TRAMA QUE LLEVABA A CONFUSIÓN DE LOS PLANOS o.3.1 y o.5.
2. En el plano o.5 no coincidía la escala del sombreado de la leyenda con la del
sombreado sobre la planta de la propuesta de ordenación.
LAS ESCALAS DE LOS SOMBREADOS SON COINCIDENTES EN EL TEXTO REFUNDIDO..
A continuación se incluye copia del anuncio de la Orden Foral 628/2006, de 3 de abril, por la que se
aprueba definitivamente el PERI.
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anexo_2: preexistencias
fichas de las preexistencias del ámbito
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PREEXISTENCIA Nº 01
parcela de origen 1 titular Hormigones Galdames, S.A.
tipo edificación industrial
uso oficinas
ocupación en planta 96 m2c superficie construida
192 m2c
descripción física Edificio de oficinas de planta rectangular de y estructura de
hormigón armado, con cubierta plana y cerramiento de ladrillo caravista.
afección NO se ve afectado por las obras de urbanización
edad/estado de conservación bueno/ aproximadamente 30 años de edad
situación
imágenes
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PREEXISTENCIA Nº 02
parcela de origen 1 titular Hormigones Galdames, S.A.
tipo instalación industrial
uso auxiliar del proceso de fabricación y transporte del
hormigón
ocupación en planta -- m2s superficie construida
-- m2c
descripción física
Instalaciones en las proximidades del acceso al ámbito del
El Ser destinadas al lavado de ruedas, recuperación de
finos, etc….
afección SI se ve afectado por las obras de urbanización
edad/estado de conservación bueno/ el lava-ruedas es reciente (1 año), el reciclador es
más antiguo, de unos 10 años
situación
imágenes
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PREEXISTENCIA Nº 03
parcela de origen 1 titular Hormigones Galdames, S.A.
tipo edificación industrial
uso industrial
ocupación en planta 300 m2s superficie construida 300 m2c
descripción física
edificación de estructura metálica (perfiles IPE 300 en pórticos e IPE 120 en
correas) destinada a la cubrición del acopio de áridos. Carece de instalaciones
y sólo dispone de cubierta y una fachada de chapa plegada.
afección SI se ve afectado por las obras de urbanización, concretamente por el vial del
ámbito.
edad/estado de conservación
bueno/ unos 7 años
situación
imagen
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PREEXISTENCIA Nº 04
parcela de origen 1 titular Hormigones Galdames, S.A.
tipo edificación industrial
uso industrial
ocupación en planta 169 m2s superficie construida 338 m2c
descripción física edificación principal, de hormigón armado, que suministra el hormigón ya
dosificado a las hormigoneras
afección No se ve afectado por las obras de urbanización del conjunto del PERI, aunque
si por las de urbanización concretas de la primera parcela.
edad/estado de conservación
medio/ unos 46 años
situación
imagen
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PREEXISTENCIA Nº 05
parcela de origen 1 titular Hormigones Galdames, S.A.
tipo edificación industrial
uso industrial
ocupación en planta 210 m2s superficie construida 420 m2c
descripción física edificación que contiene las tolvas con distintas granulometrías de los áridos
empleadas en el proceso de fabricación del hormigón
afección No se ve afectado por las obras de urbanización del conjunto del PERI, aunque
si por las de urbanización concretas de la primera parcela.
edad/estado de conservación
medio/ unos 46 años
situación
imagen
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PREEXISTENCIA Nº 06
parcela de origen 1 titular Hormigones Galdames, S.A.
tipo edificación industrial
uso industrial
ocupación en planta 81 m2s superficie construida 162 m2c
descripción física edificación de hormigón armado que en su día se empleara para el
almacenaje del árido empleado en la producción de hormigón
afección Se ve afectado por las obras de urbanización, concretamente por la formación
del talud de separación entre las parcelas 1 y 3.
edad/estado de conservación
ruina/ unos 46 años
situación
imagen
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mayo de dos mil seis aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO 57
PREEXISTENCIA Nº 07
parcela de origen 2 titular Hermanos Elortegui, S.A.
tipo ruina industrial
uso industrial
ocupación en planta 204 m2s superficie construida 408 m2c
descripción física edificación de planta baja y segunda, de paredes de ladrillo revocado con
mortero, sin uso actual.
afección SI se ve afectado por las obras de urbanización.
edad/estado de conservación
ruina/ unos 46 años
situación
imagen
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mayo de dos mil seis aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO 58
PREEXISTENCIA Nº 08
parcela de origen 1, 2 y 3 titular afecta a todos los titulares
tipo línea eléctrica de media tensión
uso industrial
ocupación en planta -- m2s superficie construida -- m2c
descripción física tendido aéreo de suministro de energía eléctrica, de unos 315 m de longitud,
apoyado en cuatro postes de hormigón y una torre metálica.
afección SI se ve afectado por las obras de urbanización. Se será restablecida la
conducción mediante conducto soterrado en la urbanización.
edad/estado de conservación
sin interés / edad indeterminada
situación
imagen
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mayo de dos mil seis aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO 59
PREEXISTENCIA Nº 09
parcela de origen 2 titular Hermanos Elortegui, S.A.
tipo ruina industrial
uso industrial
ocupación en planta -- m2s superficie construida -- m2c
descripción física Diversos restos de hormigón armado y mampostería empleados en su día en el
proceso de extracción del mineral.
afección SI se ve afectado por las obras de urbanización
edad/estado de conservación
sin interés/ unos 46 años
situación
imagen
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mayo de dos mil seis aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO 60
PREEXISTENCIA Nº 10
parcela de origen 1, 2 y 3 titular Hermanos Elortegui, S.A.
tipo ruina industrial
uso industrial
ocupación en planta -- m2s superficie construida -- m2c
descripción física Placa de hormigón de un antiguo puente empleado en la extracción del
mineral.
afección SI se ve afectado por las obras de urbanización
edad/estado de conservación
sin interés/ unos 46 años
situación
imagen
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mayo de dos mil seis aprobación definitiva. TEXTO REFUNDIDO 61
En Gallarta, en mayo de dos mil seis, firman el presente documento urbanístico,
aprobación definitiva del plan especial de reforma interior
del área industrial de El Ser, Abanto y Zierbena:
Igor Garrido Valtierra (colegiado 15049) y Marcos Jayo Ruiz (colegiado 18484),
que han refundido el documento de aprobación inicial redactado por los arquitectos
Joseba Martínez Goiri y Gregorio León Menéndez.